giải pháp tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố hải dương,tỉnh hải dương

Mã số: 60 34 04 01 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu của luận văn: Nhằm đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên

LƯƠNG THỊ VÂN ANH

GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG,

TỈNH HẢI DƯƠNG

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Văn Song

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo

vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thị Vân Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc GS TS Nguyễn Văn Song đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Kinh tế tài nguyên và môi trường, Khoa Kinh tế và phát triển nông thôn - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Sở Xây dựng Hải Dương đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lương Thị Vân Anh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng v

Trích yếu luận văn vii

Thesis Abstract ix

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 4

2.1 Cơ sở lý luận về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 4

2.1.1 Các khái niệm liên quan 4

2.1.2 Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 6

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 16

2.2 Cơ sở thực tiễn về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 18

2.2.1 Kinh nghiệm thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Hà Nội 18

2.2.2 Kinh nghiệm thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Quảng Ninh 19

2.2.3 Bài học kinh nghiệm 21

Phần 3 Phương pháp nghiên cứu 22

3.1 Đặc điểm cơ bản tỉnh hải dương 22

3.1.1 Vị trí địa lý 22

3.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng 22

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 22

3.1.4 Khó khăn và thuận lợi trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương 31

3.2 Phương pháp nghiên cứu 34

3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu 34

3.2.2 Phương pháp phân tích số liệu 35

3.2.3 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu 35

Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận 38

4.1 Thực trạng các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương 38

4.1.1 Cơ quan nhà nước tham gia vào công tác thẩm định các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương 38

4.1.2 Đặc điểm các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương 43

4.2 Đánh giá thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương 45

4.2.1 Thẩm định nội dung thiết kế cơ sở 45

4.2.2 Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng 54

4.2.3 Đánh giá chung 59

4.2.4 Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Thanh Bình 59

4.2.5 Ý kiến các chuyên gia 63

4.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương 64

4.3.1 Môi trường pháp lý 64

4.3.2 Quy trình thẩm định 68

4.3.3 Thông tin 71

4.3.4 Quản lý nhà nước đối với dự án xây dựng khu đô thị 74

4.3.5 Đội ngũ cán bộ thẩm định 79

4.3.6 Các tiêu chí đánh giá dự án trong thẩm định 83

4.4 Định hướng và giải pháp chủ yếu nhằm tằng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương 86

4.4.1 Định hướng cho công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 86

4.4.2 Giải pháp 86

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 101

5.1 Kết luận 101

5.2 Kiến nghị 103

Tài liệu tham khảo 105

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Thống kê diện tích, dân số toàn tỉnh năm 2013 24

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh Hải Dương 25

Bảng 3.3 Nhu cầu đất ở toàn tỉnh Hải Dương 27

Bảng 3.4 Dự báo quỹ đất ở 31

Bảng 4.1 Danh mục các dự án đang triển khai trên địa bàn thành phố Hải Dương 44

Bảng 4.2 Mức độ phù hợp thiết kế cơ sở với quy hoạch 45

Bảng 4 3 Mức độ phù hợp thiết kế cơ sở về vị trí, địa điểm xây dựng 46

Bảng 4.4 Khả năng kết nối hạ tầng của khu vực 46

Bảng 4.5 Số lượng dự án có thiết kế cơ sở phù hợp về phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ 47

Bảng 4.6 Mức độ phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ 48

Bảng 4.7 Số lượng dự án có giải pháp thiết kế đảm bảo an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ 49

Bảng 4.8 Mức độ phù hợp của các giải pháp thiết kế về đảm bảo an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ 49

Bảng 4.9 Mức độ tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế 51

Bảng 4.10 Năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề của tư vấn thiết kế 51

Bảng 4.11 Số lượng dự án có giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở 52

Bảng 4.12 Mức độ phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở 52

Bảng 4 13 Khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất 53

Bảng 4.14 Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư 54

Bảng 4 15 Thực trạng tổng mức đầu tư, chi phí vận hành và giá đất tại các khu đô thị55 Bảng 4 16 Khả năng huy động vốn theo tiến độ của chủ đầu tư 56

Bảng 4.17 Hiệu quả tài chính của dự án 56

Bảng 4.18 Hiệu quả kinh tế - xã hội 57

Bảng 4.19 Các chính sách khuyến khích đầu tư dự án xây dựng khu đô thị 65

Bảng 4 20 Chế độ, chính sách quy định lập và thực hiện dự án sát với thực tiễn 66 Bảng 4.21 Sự chồng chéo các văn bản quy phạm pháp luật trong thẩm định dự án đầu

Bảng 4.22 Sự thay đổi các quy định của nhà nước trong công tác thẩm định dự án

trong 10 năm trở lại đây 67

Bảng 4.23 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại cơ quan thẩm định 68

Bảng 4 24 Thời gian tiến hành thủ tục hành chính 69

Bảng 4 25 Số lượng thủ tục hành chính 69

Bảng 4 26 Mức độ rõ ràng của quy trình thẩm định tại cơ quan thẩm định 69

Bảng 4 27 Mức độ ảnh hưởng của quá trình thẩm định của cơ quan nhà nước đến tiến độ thực hiện dự án 70

Bảng 4 28 Mức độ thông tin từ người dân tới người cơ quan thẩm định 72

Bảng 4 29 Mức độ thông tin giữa các cơ quan nhà nước thẩm định 72

Bảng 4 30 Mức độ phản ánh thông tin tới chủ đầu tư trong quá trình thẩm định 73

Bảng 4 31 Mức độ hợp lý của cơ quan quản lý nhà nước tổ chức bộ máy thẩm định 74 Bảng 4.32 Mức độ thay đổi phù hợp với thực tế của cơ quan quản lý nhà nước 75

Bảng 4.33 Quy chế quản lý khu đô thị sau chấp thuận dự án 75

Bảng 4 34 Trách nhiệm của chủ đầu tư khu đô thị với những vấn đề phát sinh trong khu đô thị 76

Bảng 4.35 Mức độ dịch vụ công cộng trong khu đô thị 76

Bảng 4.36 Danh sách dự án thanh tra từ 2013-2015 77

Bảng 4.37 Chất lượng tập huấn về công tác thẩm định 80

Bảng 4.38 Trình độ của cán bộ thẩm định 80

Bảng 4.39 Trình độ của cán bộ phù hợp với chuyên môn thẩm định 80

Bảng 4.40 Thái độ của cán bộ thẩm định 81

Bảng 4.41 Kiến thức chuyên môn của cán bộ thẩm định 81

Bảng 4.42 Kinh nghiệm của cán bộ thẩm định 82

Bảng 4.43 Mức độ phù hợp với thực tế của các tiêu chí 83

Bảng 4 44 Mức độ rõ ràng, chặt chẽ của các tiêu chí 84

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Lương Thị Vân Anh

Tên luận văn: Giải pháp tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây

dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 01

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Mục đích nghiên cứu của luận văn: Nhằm đánh giá thực trạng công tác thẩm

định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương

Các phương pháp nghiên cứu đã sử dụng

+ Phương pháp thu thập dữ liệu

Dữ liệu thứ cấp phục vụ nghiên cứu này bao gồm: Thu thập báo cáo các số liệu từ các cơ quan quản lý, số liệu từ các chủ đầu tư thực hiện dự án và các số liệu thống kê đã được công bố trên sách báo, tạp chí và phương tiện truyền thông

Dữ liệu sơ cấp phục vụ cho quá trình nghiên cứu gồm: là những số liệu được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp, thông qua phiếu điều tra 12 chủ đầu tư thực hiện dự

án, 26 các cán bộ tham gia vào quá trình thẩm định dự án, 110 người dân sống tại 12 khu đô thị

+ Phương pháp phân tích thông tin: Phương pháp thống kê mô tả, phương

pháp so sánh, phương pháp chuyên khảo

- Các kết quả nghiên cứu đã đạt được và kết luận

+ Cơ sở lý luận và thực tiễn về tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định các dự án đầu

tư xây dựng khu đô thị

+ Đánh giá thực trạng các nội dung trong thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương Phân tích các yếu tố ảnh hướng đến công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: môi trường pháp lý, quy trình thẩm định, thông tin các bên, quản lý nhà nước đối với các dự án, đội ngũ cán bộ thẩm định,

Những hạn chế trong việc công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là: Chưa có quản lý chặt chẽ từ cơ quan nhà nước trong quá trình triển khai nên việc thực hiện các nội dung dự án đầu tư khu đô thị đã phê duyệt chưa sát với thực tế; môi trường pháp lý chưa đồng bộ trong công tác thẩm định vẫn có sự chồng chéo giữa các

cơ quan nhà nước; phản ánh thông tin từ các bên trong quá trình thẩm định còn kém; trình độ cán bộ thẩm định phù hợp với chuyên môn song chưa có kênh thông tin để tổng hợp các dự án; các tiêu chí đánh giá mới ở mức độ trung bình gây khó khăn trong việc đánh giá của cán bộ thẩm định

Để thực hiện tốt công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương cần áp dụng đồng bộ các giải pháp sau:

+ Hoàn thiện nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

+ Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: giảm tải thủ tục hành chính trong quy trình thẩm định; phối hợp linh hoạt giữa các cơ quan nhà nước

có liên quan;

+ Hoàn thiện thông tin trong công tác thẩm định: nâng cao chất lượng của công tác thu thập thông tin cho cán bộ; tăng cường hệ thống thông tin; đầu tư thêm máy móc thiết bị và đưa chương trình phần mềm tin học ứng dụng;

+ Hoàn thiện sự quản lý nhà nước: tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; ban hành quy chế quản lý sau chấp thuận

+ Giải pháp liên quan đến đội ngũ cán bộ: nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ; tăng cường sự phối hợp giữa các cán bộ

+ Giải pháp liên quan đến các tiêu chí đánh giá dự án

Trong thời gian qua, công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên thành phố Hải Dương đã ngày một hoàn thiện hơn Song vẫn còn những tồn tại cần khắc phục, quan trọng nhất vẫn là cơ chế, quy định sau khi thẩm định được chặt chẽ sẽ làm tăng cường hơn nữa công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị trong thời gian tới

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Luong Thi Van Anh

Thesis title: Solutions to strengthen the appraisal of investment projects on

construction of urban areas in locality of Hai Duong city, Hai Duong province

Major: Economic management Code: 60 34 04 10

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research Objectives: In order to evaluate the status of the appraisal of

investment projects on construction of urban areas in locality of Hai Duong city, analysis of factors affecting on the appraisal of those projects and suggest some key measures to strengthen the appraisal of investment projects on construction of urban

areas in locality of Hai Duong city

Materials and Methods

+ Methods of data collection

The secondary data in service of this research includes: Collecting data reported from the management agencies, figures from the investors of the projects, and the statistical data which have been published in books, magazines and media

The primary data in service of this research process includes: these data were collected through direct interviews, questionnaires through 12 investor of the project, 26

of the staff involved in the project appraisal process, 110 people living in 12 urban areas

+ Method of information analysis: The descriptive statistics method,

comparative method, monographic method

- The research findings have been achieved:

+ The theoretical bases and practicality of the strengthening the appraisal of investment projects on construction of urban areas, and factors affecting on the appraisal of investment projects on construction of urban areas

+ Evaluation the status of contents in the appraisal of investment projects on construction of urban areas in locality of Hai Duong city Analysis of factors affecting

on the appraisal of investment projects on construction of urban areas, such as: legislative environment, appraisal process, information from parties, state management towards the projects, team of evaluation officers, evaluation criteria in the appraisal

The restrictions in the appraisal of investment projects on construction of urban areas including: no strict management from government agencies in the implementation process, thus the contents approved for implementing of the investment projects on construction of urban areas are not close to reality; the legislative environment is not uniform in the evaluation work, there is still an overlap between state agencies; information reflected from the parties during appraisal process is still poor; qualification

of appraisal officers suits the specialization but there is no information channel to aggregate projects; new evaluation criteria is in a medium level causing difficulties in the evaluation of the appraisal officers

In order to well implement the appraisal of investment projects on construction of urban areas in locality of Hai Duong city, the following solutions should be uniformly applied:

+ To complete the appraisal contents of investment projects on construction of urban areas

+ To complete the appraisal process of investment projects on construction of urban areas: offloading the administrative procedures in the appraisal process; flexibly coordinating between state agencies involved;

+ To complete the information in the evaluation work: improve the quality of the information collection for staff; strengthening the information system; additional investment of machinery and equipment and put computer software programs into application;

+ To complete the state management: strengthening the inspection and examination; promulgating the management regulations after approval;

+ Solutions related to the contingent of cadres: raising the level of the staff; strengthening the coordination between the officers;

+ Solutions related to project evaluation criteria

In recent years, the appraisal of investment projects to build urban parks in Hai Duong city has an enjoyable day There are still some problems to be overcome, is still the most important mechanisms and regulations after strict evaluation will be made to further strengthen the appraisal of investment projects to build urban areas, improve the quality technical infrastructure of urban areas in the future

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Một trong những nhiệm vụ quan trọng của việc quản lý đầu tư và xây dựng là quản lý tốt công tác chuẩn bị đầu tư, trong đó có việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư Thẩm định dự án được xem như một nhu cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư Thẩm định dự án được tiến hành đối với tất cả các dự án thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế Công tác thẩm định dự án đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án Trên địa bàn tỉnh Hải Dương thì hiệu quả khai thác, sử dụng vốn đầu tư chưa cao Tiến độ thực hiện một số dự án còn chậm, dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp Việc chấp thuận một số dự án đầu tư chưa thực hiện nghiêm túc theo quy hoạch (tỷ lệ dự án nằm ngoài khu, cụm công nghiệp khá nhiều) Việc phân bổ, sử dụng một số nguồn vốn còn dàn trải, thiếu tập trung gây lãng phí (Ban thường vụ tỉnh ủy Hải Dương, 2010)

Một trong những nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm trong lĩnh vực kinh tế của tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011 -2015 là tăng cường quản lý nhà nước trong lĩnh vực đầu tư, khắc phục triệt để tình trạng bố trí đầu tư dàn trải, lãng phí, kém hiệu quả Nâng cao chất lượng thẩm định các dự án, chú trọng vấn đề môi trường

và công nghệ của các dự án (Ban thường vụ tỉnh ủy Hải Dương, 2010)

Từ năm 2000 đến 2014 trên địa bàn tỉnh Hải Dương có 122 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị với tổng điện tích khoảng 4.796 ha Trong đó 41 dự án đã, đang xây dựng hạ tầng với tổng diện tích 1.287 ha Và 81 dự án mới đề xuất với tổng diện tích đất khoảng 3.518 ha Về cơ bản các dự án quy hoạch phát triển các khu đô thị là phù hợp với quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Hải Dương đã được phê duyệt, phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển dân cư đô thị của các địa phương trong tỉnh (Sở Xây dựng Hải Dương, 2015)

Thực hiện Nghị quyết Đại hội lần thứ XV Đảng bộ tỉnh Hải Dương trong

đó về phát triển đô thị, đô thị thành phố Hải Dương phấn đấu trở thành đô thị loại

I trước năm 2020 Để thực hiện lộ trình trên, những năm qua tỉnh Hải Dương đã cho triển khai các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, các dự án này đã giúp thay đổi diện mạo đô thị thành phố theo hướng tích cực, đồng thời cũng là nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế của tỉnh

Việc phát triển khá nóng và theo hiệu ứng phong trào lại thiếu đi sự điều chỉnh và định hướng thị trường từ phía cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho cung vượt cầu cùng với tác động của suy thoái kinh tế chung trong cả khu vực và thế giới đã dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản đóng băng, có tác động rất

xấu đến nền kinh tế nói chung (Sở Xây dựng Hải Dương, 2015)

Để đưa ra những quyết định ngày càng đúng đắn và phát huy mạnh mẽ hơn nữa hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, việc nâng cao chất lượng tiến tới hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được đặt ra ngày càng cấp thiết Xuất phát từ lý do trên, cùng với việc thẩm định chủ yếu dựa vào sự đánh giá của các cán bộ, chuyên gia trực tiếp thực hiện công tác này Do đó chất lượng của công tác thẩm định phụ thuộc phần lớn ở năng lực, trình độ chuyên môn của những người làm công tác thẩm định Nên không tránh khỏi những thiếu sót trong công tác thẩm định và phê duyệt dự án, dẫn đến việc phê duyệt, cấp phép cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị vẫn chưa đảm bảo tính hiệu quả, khả thi và lợi ích của dự án mang lại Do vậy, công tác thẩm định

dự án đầu tư xây dựng khu đô thị cần được quan tâm, nâng cao chất lượng nhằm hướng đến nâng cao hiệu quả quản lý đầu tư

Xuất phát từ tầm quan trọng đó, việc thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải được tiến hành chính xác, tỷ mỉ để đem lại hiệu quả kinh tế xã

hội cao Với lý do này, em xin chọn đề tài :“Giải pháp tăng cường công tác

thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở nghiên cứu công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương đề xuất giải pháp tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

1.3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

1.3.1.2 Đối tượng điều tra

Đối tượng điều tra là các cán bộ tham gia vào công tác thẩm định, các chủ đầu tư có dự án thẩm định, người dân sinh sống tại các khu đô thị

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu chủ yếu về thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương

- Về không gian: Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương Trong thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Hải Dương rất nhiều khu đô thị đã hình thành, tập trung chủ yếu ở thành phố Hải Dương – trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của tỉnh Nhiều đô thị hình thành góp phần thay đổi diện mạo của thành phố, xong tất cả các khu đô thị đã hình thành từ trước đến giờ vẫn chưa bàn giao xong đã đưa vào sử dụng, người dân đã đến sinh sống Đó cũng là lý do em chọn thành phố Hải Dương là địa điểm để thực hiện đề tài

- Về thời gian: Đề tài tiến hành nghiên cứu từ tháng 4 năm 2015 đến tháng

4 năm 2016 Do đó các thông tin, số liệu phản ánh trong đề tài tập trung chủ yếu trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến hết năm 2015 và đề xuất giải pháp cho các năm tiếp theo

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN DẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ

2.1.1 Các khái niệm liên quan

2.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 có định nghĩa:

dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự

án dầu tư xây đựng, dự án được thể hiện thông qua báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng

Theo một cách hiểu khác: một dự án xây dựng chính là một dự án đầu

tư tài sản cố định, trong đó bao gồm dự án đầu tư xây dựng cơ bản (dự án xây dựng mở rộng khả năng sản xuất như xây mới, xây dựng mở rộng,…) và dự án cải tạo kỹ thuật (là loại dự án coi trọng việc tiết kiệm tăng cường chủng loại sản phẩm, nâng cao chất lượng, xử lý chất phế thải và an toàn lao động là mục đích chính) Dự án xây dựng là loại công việc mang tính chất một lần, cần có một lượng đầu tư nhất định, trải qua một loạt các trình tự như ra quyết định thực thi (thiết kế, thi công….) (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

Như vậy, một dự án xây dựng nếu được hiểu ở phạm vi rộng bao gồm tất cả các dự án có liên quan đến lĩnh vực xây dựng và các công tác thiết kế chứ không phải chỉ giới hạn trong phạm vi thi công xây dựng (Phan Nhựt Duy

và Đoàn Ngọc Hiệp, 2015)

2.1.1.2 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Theo Quy chế khu đô thị mới (Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ) tại điều 2 chỉ định nghĩa : “ dự

án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch

vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách

biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng

đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh

Theo Nghị định số 11/2013/NĐ – CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ, tại điều 2 thì định nghĩa rõ hơn: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng…) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị

+ Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc

và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực

+ Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo

* Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị do chủ đầu tư đủ năng lực được lựa chọn để thực hiện đầu tư trên khu đất đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt với các hình thức giao đất khác nhau: giao đất thu tiền sử dụng đất, đổi đất lấy hạ tầng,…

Theo quy định tại Thông tư 145/2007/TT- BTC: giá trị của thửa đất cần định giá bằng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển Như vậy kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị sẽ được nhà nước giảm trừ vào tiền sử dụng đất của khu đất đó Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị do tư

nhân bỏ kinh phí ra làm để kinh doanh nhưng bản chất lại là tiền của ngân sách

về quy mô dân số của khu vực thực hiện dự án, sự tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan

2 Các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có); các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường

3 Các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết đầu tư; tiến độ thực hiện dự án; hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án (Chính phủ, 2013)

2.1.1.3 Khái niệm thẩm định

Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 định nghĩa: thẩm định là việc kiểm tra, đánh giá của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với những nội dung cần thiết trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng làm cơ sở xem xét, phê duyệt

2.1.2 Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Thẩm định dự án đầu tư là việc thẩm tra, so sánh, đánh giá một cách khách quan, khoa học, và toàn diện các nội dung của dự án, hoặc so sánh đánh giá các phương án của một hay nhiều dự án để đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả

và tính khả thi của dự án Từ đó có những quyết định đầu tư và cho phép đầu tư (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị một cách tách biệt với quá trình soạn thảo dự án Thẩm định dự

án đã tạo ra cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả Các kết luận rút

ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư và cho phép đầu tư Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động xây dựng các khu đô thị nói riêng Nhà nước

với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự

án đầu tư (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 tại điều 56 là tất

cả các dự án đầu tư xây dựng phải được thẩm định trước khi quyết định đầu tư Như vậy tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần biết xem dự án đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không, nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ nào

2.1.2.2 Mục đích và yêu cầu thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

a Mục đích của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Đánh giá tính hợp lý của dự án: tính hợp lý được biểu hiện một cách tổng hợp (biểu hiện trong tính hiệu quả và tính khả thi) và được biểu hiện ở từng nội dung và cách thức tính toán của dự án (hợp lý trong xác định mục tiêu, trong xác định các nội dung của dự án, khối lượng công việc cần tiến hành, các chi phí cần thiết và các kết quả cần đạt được)

Đánh giá tính hiệu quả của dự án: bao gồm cả hiệu quả tài chính và kinh tế - xã hội Đánh giá tính khả thi của dự án: đây là mục đích hết sức quan trọng trong thẩm định dự án Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có tính khả thi Tất nhiên hợp lý

và hiệu quả là hai điều kiện quan trọng để dự án có tính khả thi Nhưng tính khả thi còn phải xem xét với nội dung và phạm vi rộng hơn của dự án (xem xét các kế

hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý của dự án …) (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

b Yêu cầu của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Lựa chọn các dự án có tính khả thi cao (có khả năng thực hiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn ) Loại bỏ các dự án đầu tư không mang lại hiệu quả cao nhưng chi phí đầu tư quá lớn (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

Nắm vững chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của ngành, địa phương và các quy chế, luật pháp về quản lý kinh tế, quản lý đầu tư xây dựng hiện hành của nhà nước Hiểu biết về bối cảnh, điều kiện và đặc điểm của từng dự án, tình hình và trình độ kinh tế chung của địa phương, đất nước Nắm vững tình hình sản xuất kinh doanh, các số liệu tài chính của doanh nghiệp, các quan hệ tài chính, tín dụng của doanh nghiệp (hoặc của chủ đầu tư khác), với ngân hàng và ngân sách nhà nước Biết khai thác số liệu trong báo cáo tài chính

của doanh nghiệp, các thông tin về giá cả, thị trường bất động sản để phân tích,

từ đó có thêm căn cứ vững chắc để quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư Biết xác định và kiểm tra các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quan trọng của dự án, đồng thời thường xuyên thu thập, đúc kết, xây dựng các chỉ tiêu định mức kinh

tế - kỹ thuật tổng hợp trong nước và ngoài nước để phục vụ cho việc thẩm định Đánh giá khách quan, khoa học toàn diện nội dung dự án, có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia trong và ngoài ngành có liên quan trong và ngoài nước Thẩm định kịp thời, tham gia ý kiến ngay từ khi nhận được hồ sơ Thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp và phát huy được trí tuệ tập thể (Bùi Ngọc Toàn, 2012)

2.1.2.3 Nội dung và các bước thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

a Nội dung của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị gồm 2 phần ( theo quy định tại điều 58 Luật Xây dựng số 50/20014/QH13)

* Phần 1: Thẩm định thiết kế cơ sở

1 Thẩm định sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng; tổng mặt bằng được chấp thuận hoặc với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến;

- Căn cứ vào hiện trạng khu đất dự định làm dự án khu đô thị, kế hoạch sử dụng đất chung của địa phương và một số cùng lân cận;

- Căn cứ vào văn bản pháp luật đã có để thẩm định

2 Thẩm định sự phù hợp với thiết kế cơ sở của vị trí địa điểm xây dựng, khả năng kết nối với hạ tầng của khu vực;

- Vị trí địa điểm xây dựng đã đúng với quy hoạch được phê duyệt ( vị trí, giới hạn khu đất;

- Hạ tầng của khu đô thị phê duyệt phải có kết nối được với khu vực xung quanh

3 Thẩm định sự phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ được lựa chọn đối với công trình có yêu cầu về thiết kế công nghệ;

- Hệ thống cấp nước: kích thước đường ống, nguồn cấp nước, đấu nối;

- Hệ thống thoát nước: kích thước đường ống, hướng thoát nước, đấu nối;

- Hệ thống cấp điện: đường dây, trạm biến áp;

- Hệ thống thông tin liên lạc: đường dây, đấu nối;

- Cây xanh;

- Chi tiêu kỹ thuật của dự án

5 Thẩm định sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kế

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 07: 2010/BXD;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về báo hiệu đường bộ QCVN 41: 2012/BGTVT;

- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về lắp đặt mạng cáp ngoại vi viễn thông QCVN 33:2011/BTTTT;

- Đường đô thị - Yêu cầu thiết kế TCXD 104-2007;

- Đường ô tô - Yêu cầu thiết kế TCVN 4054:2005;

- Áo đường mềm - các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 211-06;

- Mặt đường bê tông nhựa nóng- Yêu cầu thi công và nghiệm thu TCVN 8819-2011;

- Công tác đất - Thi công và nghiệm thu TCVN 4447-2012;

- Cấp nước - mạng lưới đường ống và công trình TCXDVN 33-2006;

- Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung về thiết kế lắp đặt và sử dụng TCVN 5760-1993;

- Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế TCVN 2622-1995

- Thoát nước – Mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 7957:2008;

- Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế TCXDVN 333:2005;

- Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường, đường phố, quảng trường

đô thị TCXDVN 259:2001;

- Quy chuẩn quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 07: 2010/BXD

6 Thẩm định điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, năng lực hành nghề của cá nhân tư vấn lập thiết kế;

- Năng lực của cá nhân thiết kế phải có chứng chỉ hành nghề thiết kế theo quy định;

- Năng lực của tổ chức tư vấn có đủ cá nhân có chứng chỉ cần thiết theo quy định

7 Thẩm định sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở;

- Có giải pháp thực hiện xây dựng hạ tầng dự án làm từng hạng mục: san nền, giao thông, điện nước, cây xanh;

- Có giải pháp thực hiện xây dựng hạ tầng dự án làm theo khu vực;

- Hình thức quản lý dự án;

- Tiến độ và biện pháp tổ chức thực hiện

* Phần 2: Thẩm định báo cáo Nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

1 Thẩm định về sự cần thiết đầu tư xây dựng gồm sự phù hợp với chủ trương đầu tư, khả năng đáp ứng nhu cầu tăng thêm về quy mô, công suất, năng lực khai thác sử dụng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hộ, bảo đảm quốc phòng, an ninh trong từng thời kỳ;

- Quy mô: dự án có phù hợp với năng lực của chủ đầu tư, có phù hợp với tốc độ đô thị hóa của địa phương;

- Hình thức đầu tư: có theo đúng với quy hoạch chi tiết được duyệt và theo quy định hiện hành;

- Mục tiêu và hình thức đầu tư;

- Cơ chế thực hiện đầu tư dự án (hình thức giao đất, thời hạn giao đất, khai thác quỹ đất và phương án kinh doanh);

- Quy hoạch sử dụng đất

2 Thẩm định yếu tố bảo đảm bảo tính khả thi của dự án gồm khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, giải phóng mặt bằng xây dựng; nhu cầu sử dụng tài nguyên( nếu có), việc bảo đảm các yếu tố đầu vào và đáp ứng các đầu tra của sản phẩm dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư

- Nhu cầu đất của người dân tại khu vực đó và các khu vực lân cận;

- Phương án giải phóng mặt bằng và kinh phí;

- Số dự án mà chủ đầu tư đã thực hiện (kinh nghiệm của chủ đầu tư);

3.Thẩm định yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án gồm tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện dự án; chi phí khai thác vận hành; khả năng huy động theo tiến

độ, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;

- Lập dự toán, các khối lượng, đơn giá để có tổng mức đầu tư;

- Thời gian thực hiện dự án;

- Khả năng huy động vốn từ các nguồn;

- Lợi nhuận của nhà đầu tư;

- HIệu quả kinh tế - xã hội của dự án mang lại cho địa phương

b Các bước của thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

12

Các bước thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Hướng dẫn và cung cấp tài liệu, biểu mẫu

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;

- NĐ số11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013;

- TT số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013

Chuẩn bị tài liệu liên quan

- Tờ trình đề nghị chấp thuận đầu tư thực hiện

dự án

- Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư

- Hồ sơ dự án: thuyết minh dự án, hồ sơ thiết

kế cơ sở của dự án, hồ sơ thiết kế đô thị, giải phóng mặt bằng và các văn bản

pháp lý có liên quan khác

2.1.2.4.Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thuộc thẩm quyền chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Sở xây dựng là cơ quan chủ trì, phối hợp với các Sở, ban ngành (Quy hoạch Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và đầu tư, Tài chính, Giao thông vận tải, Nội vụ, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Văn hóa – thể thao và Du lịch, Ban quản lý khu vực phát triển đô thị…) và các cơ quan quản lý hành chính có liên quan thẩm định hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư (Chính phủ, 2013)

Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thuộc thẩm quyền chấp thuận đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì, phối hợp với các Bộ ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có liên quan thẩm định hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định (Chính phủ, 2013)

Tại tỉnh Hải Dương, Sở Xây dựng Hải Dương là cơ quan đầu mối tiếp nhận và chủ trì tổ chức thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư, khu nhà

ở thương mại đã được lựa chọn thực hiện để trình hoặc tham mưu trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư (UBND tỉnh Hải Dương, 2013)

2.1.2.5 Tầm quan trọng của việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước đánh giá được tính hợp lý của dự án đứng trên giác độ hiệu quả kinh tế - xã hội

Giúp cho các chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất theo quan điểm hiệu quả tài chính và khả thi của dự án

Giúp cho các định chế tài chính ra quyết định xác định về cho vay hoặc tài trợ cho dự án theo các quan điểm khác nhau

Giúp mọi người nhận thức và xác định rõ những cái lợi, cái hại của dự án trên các mặt để có các biện pháp khai thác và khống chế

Xác định rõ tư cách pháp nhận của các bên tham gia đầu tư (Nguồn Bùi Ngọc Toàn, 2012)

2.1.2.6 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

Quá trình thẩm định một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị cần áp dụng nhiều phương pháp thẩm định để đạt được tính chính xác cao Thẩm định theo trình tự giúp bao quát hết được toàn bộ các mặt của dự án Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu giúp việc thẩm định trở nên nhanh gọn và dễ dàng hơn khi

đối chiếu các số liệu của dự án với các thông số mẫu, với các dự án đã thực hiện

có hiệu quả tương tự Phương pháp phân tích độ nhạy và triệt tiêu rủi ro giúp đánh giá chính xác hiệu quả dự án trong trường hợp có các rủi ro xảy ra trong quá trình thực hiện Phương pháp này dựng trước lên một bức tranh tương lai của

dự án, nếu các rủi ro xảy ra theo tỷ lệ phần trăm khác nhau liệu dự án có còn hiệu quả không (Nguồn Bùi Ngọc Toàn, 2012)

2.1.2.7 So sánh giữa thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị với thẩm định các dự án thông thường khác

Về cơ bản việc thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy trình thẩm định và nội dung giống với thẩm định các dự án sử dụng nguồn vốn khác Nội dung thẩm định cũng được tiến hành theo các nội dung cơ bản của thẩm định

dự án Tuy nhiên vẫn có những điểm khác nhau như sau:

-Về tổ chức thực hiện

Việc thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được tổ chức thẩm định chặt chẽ trên cơ sở trách nhiệm được phân công của mỗi ban ngành liên quan đến dự án Trải qua nhiều công đoạn thẩm định như vậy sẽ dễ gây ra lãng phí thời gian và phát sinh thêm nhiều khoản chi phí vô hình

Việc thẩm định các dự án tùy theo tính chất quy mô sẽ có từng đơn vị chuyên ngành thẩm định Đối với thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, đơn vị thẩm định là Sở Xây dựng Hải Dương

-Về thẩm quyền thẩm định dự án

Việc thẩm định các dự án tùy theo tính chất quy mô sẽ có từng đơn vị chuyên ngành thẩm định Đối với thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Dương, đơn vị thẩm định là Sở Xây dựng Hải Dương

Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án và chịu trách nhiệm về quyết định của mình -Về việc đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả

Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tập trung đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu tư Đánh giá về mặt kinh tế quốc gia và lợi ích xã hội mà dự án mang lại Các chỉ tiêu thường được xem xét: số lao động có việc làm từ dự án, số lao động có việc làm tính trên một đơn vị vốn đầu tư, mức giá trị gia tăng phân phối cho nhóm dân cư và vùng lãnh thổ, mức đóng góp cho ngân sách thông qua các khoản thuế, tác động đến sự phát triển ngành, địa phương, vùng lãnh thổ,

Thẩm định các dự án sử dụng nguồn vốn khác lại tập trung đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Các chỉ tiêu như giá trị hiện tại ròng dự án, chỉ số hoàn vốn nội

bộ IRR, thời gian thu hồi vốn, ( Sở Kế hoạch đầu tư Hải Dương, 2014)

2.1.2.8 So sánh công tác thẩm định dự án đầu tư tại Sở Xây dựng với công tác này tại các Ngân hàng, Doanh nghiệp

Đối với chủ thể thẩm định là các ngân hàng thương mại: Những dự án được thẩm định là những dự án vay vốn của ngân hàng Là một đơn vị kinh doanh vốn, ngân hàng quan tâm nhất đến việc bảo toàn và phát triển vốn của mình, các dự án vay vốn cần phải đảm bảo hoàn trả gốc và lãi cho ngân hàng Phương thức trả gốc và lãi do ngân hàng quy định, lãi suất các doanh nghiệp phải trả có thể là lãi suất trên thị trường hay lãi suất ưu đãi do nhà nước chỉ định Ngân hàng quan tâm đến hiệu quả tài chính của dự án như giá trị hiện tại ròng, thời gian thu hồi vốn, các rủi ro mà dự án có thể gặp phải,

từ đó tính toán phương thức trả gốc và lãi

Khác với ngân hàng, doanh nghiệp thẩm định những dự án phát triển sản xuất kinh doanh cho chính doanh nghiệp mình Có thể là dự án đầu tư mới, đầu tư mở rộng sản xuất hay đầu tư cải tạo Việc thẩm định của doanh nghiệp với mục tiêu xem xét tính khả thi của dự án, dự án có mang lại lợi nhuận và lợi nhuận chắc chắn cho doanh nghiệp trong tương lai không Doanh nghiệp quan tâm đến hiệu quả tài chính của dự án nhiều hơn hiệu quả kinh tế xã hội mà dự án mang lại

Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối trong công tác thẩm định các dự án xây dựng khu đô thị Những dự án được thẩm định là những dự án nằm trong kế hoạch, quy hoạch phát triển đô thị của địa phương Việc xem xét hiệu quả về mặt

xã hội, kinh tế được đưa lên hàng đầu

2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu

đô thị

2.1.3.1 Môi trường pháp lý

Trong quá trình thẩm định phải tuân thủ các quy định của các văn bản pháp luật về công tác thẩm định dự án Tính đồng bộ và thống nhất của văn bản pháp luật thể hiện: các văn bản pháp luật quy định về công tác thẩm định phải phù hợp thống nhất về các mặt từ phân cấp thẩm định, tổ chức thẩm định, nội dung thẩm định, báo cáo thẩm định, phê duyệt và cấp phép triển khai dự án tránh hiện tượng chồng chéo, gây ách tắc, cản trở đến công tác thẩm định

2.1.3.2 Quy trình và phương pháp thẩm định

Quy trình thẩm định ảnh hưởng lớn đến thời hạn thẩm định của dự án một quy trình tốt phải thoả mãn là việc gọn nhẹ lại hiệu quả, tránh rắc rối, chồng chéo Phương pháp thẩm định phải được áp dụng một cách linh hoạt, tuỳ theo từng dự án cụ thể, mục đích thực hiện dự án Trong công tác thẩm định không nên chỉ sử dụng đơn thuần một phương pháp mà phải biết kết hợp các phương pháp thẩm định có như mới xem xét dự án một cách toàn diện

2.1.3.3 Thông tin

Thông tin là một yếu tố cực kỳ quan trọng và không thể thiếu được trong công tác thẩm định Thông tin đầy đủ và chính xác là cơ sở cho việc thẩm định đạt kết quả cao Ngược lại thông tin không đầy đủ và phiến diện sẽ dẫn đến những quyết định sai lầm về tính khả thi của dự án, từ đó có thể đưa đến những quyết định đầu tư sai lầm

2.1.3.4 Quản lý nhà nước đối với đầu tư

Các chủ trương chính sách của nhà nước đối với hoạt động đầu tư cũng có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định Đó là: Phân cấp thẩm định và ra quyết định đầu tư, khuyến khích đầu tư; các định hướng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội theo lãnh thổ, các quy định trong việc nhập thiết bị, chuyển giao công nghệ

2.1.3.5 Đội ngũ cán bộ thẩm định

Chất lượng thẩm định các dự án đầu tư cao hay thấp phụ thuộc vào trình

độ cán bộ thẩm định Các cán bộ thẩm định thông qua những tài liệu liên quan đến dự án và bằng năng lực chuyền môn của mình đưa ra nhận xét về dự án Một vấn đề cũng không kém phần quan trọng là kinh nghiệm của cán bộ thẩm định, điều này đôi khi ảnh hưởng lớn đến việc ra kết luận về dự án Kinh nghiệm thẩm định giúp cho các cán bộ có thêm cơ sở cần thiết trong việc đánh giá các dự án Đặc biệt là các dự án mà trong quá trình thẩm định thông tin mà cán bộ thẩm tiếp cận được không sát với thực tế, khi đó bằng kinh nghiệm nghề nghiệp, bằng cảm nhận giúp cho cán bộ thẩm định tư duy lôgic trong việc phán đoán về dự án, tránh được những sai sót trong quá trình thẩm định dự án

chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật cần thiết phải giải quyết hai vấn đề là định lượng và xây dựng tiêu chuẩn để đánh giá các chỉ tiêu đó

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ

2.2.1 Kinh nghiệm thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Hà Nội

Để một khu đô thị được đi vào đầu tư xây dựng phải trải qua rất nhiều khâu: Thẩm định, trình duyệt, duyệt, đền bù giải phóng mặt bằng, triển khai đầu tư xây dựng, quản lý hoạt động đầu tư sau khi xây dựng xong Hơn bao giờ hết khâu thẩm định, trình duyệt theo đề xuất của chủ đầu tư là khâu cơ bản, đi đầu, cần có một lộ trình tốt, giảm thiểu thời gian để có thể triển khai nhanh, do đó chất lượng của đơn vị tư vấn lập dự án cần những tư vấn chuyên nghiệp, có trình độ thiết kế quy hoạch, kiến trúc cao, am hiểu sâu sắc quy định pháp luật trong đầu tư, xây dựng và “hiểu” ý tưởng đầu tư của nhà đầu tư cũng như phối hợp chặt chẽ trong quá trình thẩm định từ các cơ quan quản lý theo phân cấp Việc triển khai xây dựng, cơ quan có thẩm quyền và quản lý nhà nước phải có các giải pháp cụ thể, lộ trình tiến độ quy định cho các nhà đầu tư khi triển khai và sau khi hoàn thành, tuân thủ chặt chẽ các quy định, quy phạm của nhà nước ban hành: Quy chế quản lý đô thị, Thông tư, Nghị định, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ; Tiêu chuẩn thiết kế chuyển ngành, Luật quy hoạch

đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Bên cạnh đó là những cơ chế thỏa đáng tích cực của Nhà nước cho các nhà đầu tư khi triển khai dự án Chú trọng giải quyết triệt để sự thiếu trong diện tích, chất lượng đầu tư và phải đồng bộ trong xây dựng giữa các công trình trường học, nhà trẻ, trạm y

tế, nhà văn hóa, đường giao thông, cây xanh, không gian công cộng với xây dựng nhà cao tầng, nhà ở liên kế theo từng phân kỳ đầu tư; đảm bảo chất lượng, tiến độ và khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào

dự án; thực hiện phương thức chủ đầu tư cấp một là đầu mối quản lý toàn bộ

dự án và mặt bằng xây dựng Tránh tình trạng có nhiều khu đô thị dù sắp hoàn thành các hạng mục nhà ở cao, thấp tầng, song cơ sở hạ tầng trong phạm vi dự

án vẫn chưa hoàn thiện, khiến người dân gặp khó khăn hoặc không muốn chuyển đến sinh sống Một số khu đô thị khác dù chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa có hạ tầng, song chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán sản phẩm, huy động vốn từ khách hàng Nâng cao các tiện ích chăm sóc sức khỏe cho cộng đồng Quá trình đánh giá hiện trạng cần lưu ý có giải pháp đấu nối đồng bộ

hóa hạ tầng kỹ thuật, hệ thống ngầm nổi giữa khu đô thị mới và các khu làng xóm lân cận, các khu đô thị liền kề Đặc biệt cần lưu ý đến vấn đề cốt nền khu vực và dự án để tránh tình trạng trũng nước vào khu vực xung quanh sau khi khu đô thị mới hoàn chỉnh Tăng cường hệ thống thu gom, vận chuyển và xử

lý chất thải rắn, đặc biệt là đối với chất thải nguy hại, bảo đảm thu gom rác thải, triển khai rộng rãi công tác phân loại rác thải ngay tại nguồn phát sinh sẽ góp phần giảm bớt gánh nặng cho thu gom và xử lý chất thải đô thị Cải tạo hệ thống giao thông, đặc biệt là các nút giao thông để giảm thiểu tai nạn và tắc nghẽn giao thông, phát triển giao thông công cộng, hạn chế xe ô tô cá nhân và

xe máy, kiểm soát chặt chẽ chất lượng xe về mặt môi trường để giảm thiểu ô nhiễm không khí và tiếng ồn do giao thông gây ra Tăng cường vấn đề tín hiệu giao thông, biển báo, cảnh sát và an ninh trong khu đô thị Và cũng cần sự nâng cao ý thức trách nhiệm của người dân trong quá trình tham gia giao thông Chính sách giải phóng mặt bằng, để có được sự đồng bộ trong tổ chức thực hiện, nhà nước và thành phố cũng cần có cơ chế ưu tiên hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng các ô đất lân cận của các dự án nhà ở cao tầng để đảm bảo tổng thể cảnh quan văn minh, tạo nên vùng không gian cao tầng hay điểm nhấn đô thị với khoảng không gian và cảnh quan tương xứng Tăng cường giám sát chặt chẽ từ góc độ người dân sinh sống tại khu đô thị, ban quản trị tòa nhà, cơ quan quản lý các cấp (Nguyễn Mạnh Hưng, 2015)

2.2.2 Kinh nghiệm thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại Quảng Ninh

Về quy hoạch – kiến trúc: Đầu bài quy hoạch được đặt ra tốt, bền vững, văn hóa, kinh tế thì sẽ thuận lợi nhiều cho nhà đầu tư trong mọi mặt Do đó đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm có nhiều thông tin về quy hoạch của địa phương khi thẩm định sẽ có cái nhìn chính xác về dự án được thẩm định

Về hạ tầng xã hội: Một số khu đô thị khác dù chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa có hạ tầng, song chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán sản phẩm, huy động vốn từ khách hàng Nâng cao các tiện ích chăm sóc sức khỏe, spa, gym,

bể bơi, sân chơi, không gian gắn kết cho cộng đồng Điều này cần có chính sách của các cơ quan quản lý nhà nước các cấp và sự phối hợp các ban ngành, chế tài

sử lý nếu có vi phạm xảy ra (ví dụ: sai mục đích sử dụng như không gian công cộng lại cho thuê nhằm kinh doanh,…) nhằm đảm bảo chất lượng sống tốt nhất cho người dân

Hạ tầng kỹ thuật: Quá trình đánh giá hiện trạng cần lưu ý có giải pháp đấu nối đồng bộ hóa hạ tầng kỹ thuật, hệ thống ngầm nổi giữa khu đô thị mới và các khu làng xóm lân cận, các khu đô thị liền kề Đặc biệt cần lưu ý đến vấn đề cốt nền khu vực và dự án để tránh tình trạng trũng nước vào khu vực xung quanh sau khi khu đô thị mới hoàn chỉnh Cải tạo hệ thống cấp thoát nước, giảm thiểu tình trạng ngập úng khi có mưa lũ bằng cách xây dựng có quy hoạch các khu đô thị sao cho các khu này không bị thấp hơn so với khu vực khác, có sự đồng bộ trong cốt cao độ các khu đô thị với nhau, tạo độ dốc để nước thoát, thường xuyên trùng

tu, cải tạo hệ thống thoát nước đảm bảo hệ thống hoạt động tốt

Để phục vụ tối đa cho cộng đồng, đặc biệt là đối với khí hậu nhiệt đới, gió mưa thất thường thì việc thiết kế hành lang có mái che cho người đi bộ và người tàn tật tiếp cận dễ dàng và thuận tiện sử dụng, từ mỗi nhà cho đến tầng 1 và ra các dịch vụ công cộng khác như bến xe, trường học, nhà trẻ, thương mại Để tạo

sự liên kết với các khu vực liền kề, cần thiết kế các loại hình cầu đi bộ qua tuyến giao thông

Tăng cường hệ thống thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn, đặc biệt

là đối với chất thải nguy hại, bảo đảm thu gom rác thải, triển khai rộng rãi công tác phân loại rác thải ngay tại nguồn phát sinh sẽ góp phần giảm bớt gánh nặng cho thu gom và xử lý chất thải đô thị; đầu tư cơ sở vật chất để xử lý và tiêu hủy chất thải rắn theo đúng phương thức hợp vệ sinh Có phương án tái chế tại chỗ rác thải sinh hoạt để phục vụ cho các nhu cầu khác của Khu ở

Cải tạo hệ thống giao thông, đặc biệt là các nút giao thông để giảm thiểu tai nạn và tắc nghẽn giao thông, phát triển giao thông công cộng, hạn chế xe ô tô cá nhân và xe máy, kiểm soát chặt chẽ chất lượng xe về mặt môi trường để giảm thiểu ô nhiễm không khí và tiếng ồn do giao thông gây ra Tăng cường vấn đề tín hiệu giao thông, biển báo, cảnh sát và an ninh trong khu đô thị Và cũng cần sự nâng cao ý thức trách nhiệm của người dân trong quá trình tham gia giao thông

Chính sách giải phóng mặt bằng, để có được sự đồng bộ trong tổ chức thực hiện, nhà nước và thành phố cũng cần có cơ chế ưu tiên hỗ trợ công tác giải phóng mặt bằng các ô đất lân cận của các dự án nhà ở cao tầng để đảm bảo tổng thể cảnh quan văn minh, tạo nên vùng không gian cao tầng hay điểm nhấn đô thị với khoảng không gian và cảnh quan tương xứng

Đặc biệt, công tác an ninh luôn có sự phối hợp của công an phường nơi khu đô thị mới trực thuộc địa bàn hành chính Các khu đô thị mới nằm trên ranh giới nhiều phường, xã càng cần được phân cấp quản lý chặt chẽ để thuận lợi trong quản lý và điều hành Phải có những ban quản trị, quản lý thật tốt, chất lượng Họ chính là những người có quyền tổ chức, đảm bảo an toàn cho mình trong những ngôi nhà mà họ được làm chủ sở hữu Thấy được giá trị này chắc chắn chất lượng sống sẽ được nâng cao lên rất nhiều

Hoàn thiện hơn nữa các văn bản pháp lý có liên quan đến cơ chế, chính sách, công tác quản lý của các khu đô thị mới song hành với việc quản lý người dân, việc ăn ở, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường… Như những nội quy của các tòa nhà, hệ thống pháp lý, khung định hình pháp luật cần ngắn gọn, rõ ràng, dễ đọc, dễ hiểu để phù hợp với từng loại đối tượng, trình độ người dân sinh sống tại khu đô thị (Ngô Duy Bá, 2014)

2.2.3 Bài học kinh nghiệm

Chính sách pháp luật đồng bộ để các chủ đầu tư cũng như cơ quan nhà nước thẩm định có đủ cơ sở căn cứ thẩm định chính xác các hiệu quả mà khu đô thị mang lại cho địa phương Có cơ chế thỏa đáng cho các nhà đầu tư dự án nhưng đồng thời quản lý chặt chẽ chủ đầu tư trong quá trình triển khai để các hạng mục của dự án đầy đủ về số lượng lẫn chất lượng

Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước liên quan đến công tác thẩm định, và chủ đầu tư với cơ quan nhà nước Giảm thiểu thời gian từ khi dự

án hình thành đến khi dự án đưa vào sử dụng

Thẩm định toàn diện trên các mặt từ hiệu quả kinh tế, xã hội tránh tình trạng đất bỏ không khi đã đầu tư hạ tầng đầy đủ hoặc khi chưa đầu tư hạ tầng mà người dân đã vào sinh sống

Cần có sự quản lý của nhà nước đối với chủ đầu tư khi dự án triển khai và hoàn thành tránh tình trạng làm dở dang, chưa đưa bàn giao vào sử dụng

Cần có sự tham gia của người dân trong quá trình giám sát chất lượng, tiến độ dự án, khuyến cáo người dân không nên mua khi chưa có đầy đủ những giấy tờ cần thiết

PHẦN 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN TỈNH HẢI DƯƠNG

3.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng

Địa hình nghiêng và thấp dần từ tây sang đông nam Phần đất núi chiếm khoảng 11% tổng diện tích đất tự nhiên của tỉnh (18.320ha), thuộc huyện Chí Linh (13 xã) và huyện Kinh Môn (18 xã) Đất đồi núi Hải Dương nhìn chung nghèo chất dinh dưỡng, ít chất hữu cơ, phù hợp với việc trồng cây ăn quả và cây công nghiệp, chăn nuôi và phát triển nghề rừng (Cục thống kê tỉnh Hải Dương, 2014)

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.1.3.1 Đất đai

Đất đồng bằng được hình thành chủ yếu do sự bồi đắp phù sa của sông Thái Bình, có xen kẽ phần nhỏ phù sa sông Hồng với diện tích 147.900 ha, chiếm 89% diện tích của tỉnh Nhóm đất này tương đối mầu mỡ, tạo điều kiện phát triển nền nông nghiệp toàn diện và vững chắc với nhiều sản phẩm phong phú bao gồm

cả cây lương thực (gạo, ngô, khoai ), cây công nghiệp và cây ăn quả (vải thiều, nhãn, táo, cam, quýt, chuối ) Phía đông của tỉnh, gồm vùng Nhị Chiểu, huyện Kinh Môn và một số xã của huyện Tứ Kỳ, Thanh Hà bị nhiễm mặn Ngoài ra còn

có khoảng 3.500 ha đất phù sa bị gây hoá mạnh, úng nước về mùa hè ở huyện

Cẩm Giàng và Chí Linh (Cục thống kê tỉnh Hải Dương, 2014)

Diện tích đất tự nhiên của tỉnh là: 165.598 ha, đất nông nghiệp là: 84.416

ha chiếm 61%, đất canh tác là 82.385,73 ha trong đó đất lúa 72.000 ha Gieo cấy

2 vụ có khả năng cho năng suất > 10 tấn/ ha/ năm Đất lâm nghiệp và trồng cây

ăn quả: 10.850 ha chiếm 6,0% đất tự nhiên (Cục thống kê tỉnh Hải Dương, 2014)

3.1.3.2 Khí hậu

Hải Dương nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với hai loại gió chủ yếu là gió mùa đông bắc (từ tháng 10 đến tháng 3,4) và gió nồm đông nam (tháng

5 – tháng 9) Thời kỳ chuyển tiếp giữa hai mùa (tháng 5 – tháng 6) thường xuất hiện 1 – 2 đợt gió Lào nóng, khô

Khí hậu Hải Dương khá ẩm, trị số ẩm tương đối trung bình hàng năm giao động từ 80 – 90% Lượng mưa bình quân hàng năm từ 1.600mm – 1.700mm, mưa nhiều chủ yếu tập trung ở vào các tháng 6, 7, 8

Nhiệt độ bình quân năm là 23,30C, tổng tích ôn cả năm khoảng 8.5000C, nhiệt độ cao nhất 37 – 380C, thấp nhất 5 – 60C (tháng 1,2) Số giờ nắng trung bình 1.600 – 1700 giờ/năm

Điều kiện khí hậu của tỉnh thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp, có thể gieo trồng 3 – 4 vụ trong năm Vụ đông thích hợp với việc trồng một số loại cây trồng á nhiệt đới và ôn đới: cải bắp, xúp lơ, khoai tây

Đồng thời với nhiệt độ thay đổi trong năm, độ ẩm lớn cũng là điều kiện phát sinh các loại dịch bệnh, sâu bệnh gây hại cho cây trồng, vật nuôi, ảnh hưởng tới sức khoẻ con người (Cục thống kê tỉnh Hải Dương, 2014)

3.1.3.3 Dân số - lao động

Dân số trung bình toàn tỉnh năm 2013 là 1.747.512 người, mật độ 1.055 người/km2, tỷ lệ tăng tự nhiên giảm dần từ 0.62% năm 2011 còn 0.52% năm 2013 Dân số thành thị 385.513 người (22.1%) Số người trong độ tuổi lao động

là 1.067.435 người, chiếm tỷ lệ 60.7%

Dân số nông thôn chiếm tỷ trọng (77.9%) chủ yếu làm nông nghiệp Tuy nguồn lao động dồi dào, nhưng phần lớn là lao động phổ thông, tỷ lệ lao động qua đào tạo thấp (26,62%) Năng suất lao động trong lĩnh vực nông nghiệp chỉ bằng 38% so với mức trung bình của tỉnh, trong khi năng suất lao động trong công nghiệp và xây dựng gấp 3,7 lần, dịch vụ gấp 3 lần Khả năng thu hút lao động nông nghiệp sang các ngành nghề phi nông nghiệp còn nhiều khó khăn

Số lao động trong tỉnh tăng thêm mỗi năm trung bình trên 6 ngàn người, cộng với số lao động dôi dư, thiếu việc làm và chất lượng lao động còn thấp đã tạo áp lực lớn, là bài toán khó của các địa phương trong tỉnh trong việc cân đối lao động, tạo thêm việc làm, tăng thu nhập cho người lao động (Cục thống kê tỉnh Hải Dương, 2014)

Bảng 3.1 Thống kê diện tích, dân số toàn tỉnh năm 2013

TT Đơn vị hành chính phường, thị Số xã,

trấn

Diện tích (km 2 )

Dân số (người)

Mật độ dân

số (người/km 2 )

Nguồn: Cục thống kê tỉnh Hải Dương (2014)

- Di dân:Dân số của Hải Dương chủ yếu là tăng tự nhiên Do phát triển các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị đã thu hút một phần lao động từ các tỉnh khác đến Hải Dương làm việc, một phần dân cư đến các khu đô thị mới như ở Thành phố Hải Dương, thị xã Chí Linh, huyện Kinh Môn Một số ít dân cư của tỉnh chuyển dịch đến thành phố Hà Nội, các tỉnh khác để sinh sống, học tập, làm việc (Cục

thống kê tỉnh Hải Dương, 2014)

* Hiện trạng đất xây dựng đô thị

Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh Hải Dương: Tổng diện tích đất tự nhiên toàn tỉnh năm 2013 là 165.598 ha

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh Hải Dương

TT Mục đích sử dụng đất Tổng số (Ha) Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 165.598 100,0

1 Đất nông nghiệp 104.649 63,2

1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 84.416 51,0

1.2 Đất lâm nghiệp 10.850 6,6

1.3 Đất nuôi trồng thủy sản 9.289 5,6 1.4 Đất nông nghiệp khác 94 0,1

2 Đất phi nông nghiệp 60.403 36,5

3 Đất chưa sử dụng 546 0,3

3.1 Đất bằng chưa sử dụng 357 0,2 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng 158 0,1 3.3 Núi đá không có rừng cây 31 0,02

Nguồn: Cục thống kê tỉnh Hải Dương (2014)

3.1.3.4 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

a Về tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế (GRDP theo giá so sánh 1994) giai đoạn 2011 - 2014 đạt bình quân 7,05%/năm, thấp hơn mục tiêu đề ra (mục tiêu 11%/năm), trong đó giá trị tăng thêm khu vực nông, lâm nghiệp, thủy sản tăng 2,3%/năm (mục tiêu 1,8%/năm), công nghiệp - xây dựng tăng 8,3%/năm (mục tiêu 12,6%/năm), dịch

vụ tăng 7,3%/năm (mục tiêu 12,2%/năm) (UBND tỉnh Hải Dương, 2014b) Sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản duy trì được mức tăng trưởng khá Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản (giá 1994) tăng bình quân 3,2%/năm

Lĩnh vực công nghiệp, xây dựng gặp nhiều khó khăn do sức mua trên thị trường thấp, lượng hàng hóa tồn kho lớn, thị trường bất động sản đóng băng Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng (giá 1994) tăng bình quân 9,6%/năm, trong đó giá trị sản xuất công nghiệp tăng 9,8%/năm Lĩnh vực thương mại, dịch vụ tiếp tục phát triển đa dạng về loại hình Một số ngành dịch vụ như: tư vấn, ngân hàng, bảo hiểm, chuyển giao công nghệ, kinh doanh du lịch, viễn thông, phát triển khá Chất lượng một số hoạt động dịch vụ được cải thiện (UBND tỉnh Hải

Dương, 2014b)

b Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ Cơ cấu nông, lâm, nghiệp, thủy sản – công nghiệp, xây dựng - dịch vụ chuyển dịch từ 20,6% - 46,3% - 33,1% (năm 2010) sang 16,7% - 49,3% - 34% (năm 2014) Cơ cấu trong nội bộ các ngành có bước chuyển dịch tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành có lợi thế, tạo giá trị gia tăng cao (UBND tỉnh Hải Dương, 2014b)

c) Về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng

Đã tập trung bố trí vốn cho một số công trình, dự án trọng điểm như: Cầu Hàn, nút giao lập thể giữa đường sắt, QL5 Hà Nội - Hải Phòng và đường 390, đường trục Bắc - Nam, đường nối từ QL37 vào Đền Kiếp Bạc, đồng thời phối hợp tích cực với Bộ, ngành Trung ương đẩy nhanh tiến độ cải tạo nâng cấp QL37, QL38, đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng Tập trung thu hút đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị, đã có 14 dự án khu đô thị, khu dân cư được phê duyệt và triển khai thực hiện Các khu đô thị, khu dân cư mới đều được quy hoạch theo hướng đồng bộ, hiện đại, đảm bảo sự phát triển đô thị bền vững Tỷ lệ

đô thị hóa tăng từ 21% năm 2010 lên 23,3% vào cuối năm 2014 (UBND tỉnh Hải Dương, 2014b)

Hải Dương là nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp và luôn thu hút dự

án vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp, góp phần nâng cao tốc độ tăng trưởng kinh tế trên địa bàn tỉnh

Bảng 3.3 Nhu cầu đất ở toàn tỉnh Hải Dương

- Hộ nghèo nông thôn 23,25 52,25

- Người thu nhập thế tại đô thị 11,15 15,32

- Nhà ở công nhân 8,40 19,20

- Nhà ở sinh viên 1,80 3,11

- Nhà ở xã hội cho các đối tượng khác 1,12 1,12

Nguồn: UBND tỉnh Hải Dương (2016)

* Các khu công nghiệp (KCN)

Hải Dương được Thủ tướng Chính phủ cho phép quy hoạch và đầu tư xây dựng đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 tổng cộng 25 KCN với tổng diện tích quy hoạch khoảng 3.800 ha Đến nay, toàn tỉnh có 12 KCN đã có quyết định thành lập với tổng diện tích 2.272,72 ha bao gồm cả diện tích đang mở rộng của một số KCN Trong đó, có 06 KCN đang vận hành thu hút dự án đầu tư có tổng diện tích 783,15 ha bao gồm KCN Nam Sách (63,93 ha); KCN Đại An (174,22 ha); KCN Phúc Điền (87 ha); KCN Tân Trường (199,6 ha); KCN Việt Hòa- Kenmark (46,4 ha); KCN Tàu Thủy Lai Vu (212 ha) Hiện tại, các KCN đang vận hành được xây dựng mở rộng thêm gồm KCN Đại An đang xây dựng mở rộng thêm 466,6 ha, KCN Tân Trường đang xây dựng mở rộng thêm 112,6 ha

Các KCN đang xây dựng cơ bản có tổng diện tích 910,37 ha gồm KCN Lai Cách (132,4 ha), KCN Phú Thái (72 ha), KCN Cộng Hòa (357,03 ha), KCN Cẩm Điền- Lương Điền (183,96 ha), KCN Kim Thành (164,98 ha) Đến tháng 6/2011, các KCN trong tỉnh thu hút được 144 dự án đầu tư với tổng số vốn gần 2,2 tỷ USD (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng hạ tầng KCN), tỷ lệ lấp đầy diện tích cho thuê đạt 56% (UBND tỉnh Hải Dương, 2015)

* Hiện trạng phát triển các cụm công nghiệp (CCN)

Trên địa bàn tỉnh đã thành lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 38 CCN với tổng diện tích đất 1.802,549 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp có 860,8432

ha chiếm 47,76 % tổng diện tích đất quy hoạch Thời gian qua, do nhu cầu phát triển đô thị và một số định hướng phát triển mới của các địa phương trong tỉnh nên có sự chuyển đổi tính chất và vị trí một số CCN trong tổng số 38 cụm đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết Đến nay, toàn tỉnh chỉ có 35 CCN đảm bảo các tính chất CCN để tiếp tục xem xét phát triển với tổng diện tích đất quy hoạch 1.543,9 ha trong đó diện tích đất công nghiệp 1.002 ha

Đến đầu năm 2011 xét tổng thể 40 CCN đã thành lập trên địa bàn tỉnh có

31 CCN đi vào hoạt động, với tổng diện tích đất 1.403,2 ha, diện tích đất công nghiệp 915 ha, chiếm 65,2% tổng diện tích đất quy hoạch Các CCN này đã thu hút được 296 dự án đầu tư trong nước và nước ngoài, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 7.000 tỷ đồng, diện tích đất đã được chấp thuận cho thuê đạt 601,34 ha,

tỷ lệ lấp đầy bình quân 65,7% Tính riêng 35 CCN tiếp tục xem xét trong kỳ quy hoạch, chỉ có 28 CCN đi vào hoạt động, với tổng diện tích đất 1.201,4 ha, diện tích đất công nghiệp 796,6 ha chiếm 66,3% tổng diện tích đất quy hoạch; thu hút được 285 dự án đầu tư, với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 6.630 tỷ đồng, diện tích đất đã được chấp thuận cho thuê đạt 577,8 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân 72,5% (UBND tỉnh Hải Dương, 2015)

* Các cơ sở sản xuất công nghiệp ngoài khu, cụm công nghiệp

Bao gồm các cơ sở công nghiệp và trung tâm công nghiệp quy mô hộ gia đình, cơ sở công nghiệp quy mô vừa và nhỏ thuộc tư nhân, cơ sở công nghiệp thuộc kinh tế tập thể, cơ sở công nghiệp thuộc sở hữu nhà nước do trung ương và tỉnh quản lý, cơ sở công nghiệp thuộc đầu tư nước ngoài Các

cơ sở này phân bố chủ yếu bám theo các tuyến đường quốc lộ, tỉnh lộ và trong các khu vực phát triển ở các địa phương

* Các ngành nghề truyền thống

- Hải Dương là tỉnh có nhiều nghề nghiệp truyền thống nổi tiếng là gốm sứ Chu Đậu, gốm Cậy Sản phẩm gốm sứ của Hải Dương đã được giao thương nhiều nơi trong và ngoài nước hàng trăm năm

- Ngoài gốm sứ Hải Dương còn có các nghề truyền thống như: Chạm khắc

đá Kính Chủ - Kinh Môn; Chạm khắc gỗ Đông Giao - Cẩm Giàng; Kim hoàn Châu Khê – Bình Giang; Khắc ván in Hùng Lục, Liễu Tràng – Gia Lộc; thêo

Xuân Nẻo – Tứ Kỳ; dệt chiếu Tiên Kiều – Thanh Hà (Chương trình phát triển đô

thị tỉnh Hải Dương đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030)

* Thương mại dịch vụ

- Các trung tâm thương mại, các siêu thị chủ yếu đầu tư tại thành phố Hải Dương và thị xã Chí Linh Các chợ truyền thống như chợ Phú Yên, chợ An Ninh, chợ Con, chợ Ngô Quyền, chợ Thanh Bình (Thành phố Hải Dương), chợ Neo (Thị trấn Thanh Miện), chợ Hương (Thị trấn Thanh Hà), chợ Phúc Thành (Kim Thành), chợ Bóng (Gia Lộc), chợ Vé (Ninh Giang),

- Hệ thống siêu thị, tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Hải Dương như: BigC, Intimex, Vinmart, và một số của hàng bán lẻ Ngoài ra có một số siêu thị điện máy như HC, Trần Anh, Anh Đào

- Hiện nay, khi hội nhập kinh tế thế giới, cam kết lộ trình thay đổi chính sách kinh tế khi vào WTO của Việt Nam, các tập đoàn bán lẻ bắt đầu đổ bộ vào Hải Dương, do đó các cao ốc văn phòng, cao ốc chung cư, các dự án trung tâm thương mại đã và đang được đầu tư xây dựng như tập đoàn Groupe Casino (UBND tỉnh Hải Dương, 2015)

* Du lịch - dịch vụ

Các cơ sở dịch vụ du lịch, khách sạn và giải trí Tỉnh Hải Dương có những điểm du lịch khá hấp dẫn đã và đang được khai thác như: Khu Côn Sơn – Kiếp Bạc, Động Kính Chủ, Đảo Cò, Đền Khúc Thừa Dụ, sông Hương và nhiều di tích lịch sử văn hóa quốc gia, Trên địa bàn Hải Dương hiện có nhiều khách sạn và nhà nghỉ, trong đó các khách sạn lớn như khách sạn Nam Cường, Trường Thành (4 sao); khách sạn Phương Anh, Hải Dương Xanh, Sao Đỏ, Hải Khánh, Tiến Thành (3 sao); Khách sạn Hòa Bình (2 sao); Khách sạn Du lịch Công đoàn Côn Sơn (UBND tỉnh Hải Dương, 2015)

* Đặc điểm cơ bản của thành phố Hải Dương

Thành phố Hải Dương có quy mô dân số 221.743 người, trong đó dân số

đô thị là 177.439 người, dân số ngoại thị là 44.304 người

Thành phố Hải Dương có 21 đơn vị hành chính, gồm 15 phường, 6 xã Đến năm 2020, thành phố sẽ có thêm các xã An Châu, Nam Đồng,Tân Hưng, Thượng Đạt, Liên Hồng (Gia Lộc), Gia Xuyên (Gia Lộc) Quyết Thắng (Thanh Hà) Ngọc Sơn ( Tứ Kỳ) được định hướng phát triển thành đô thị Đến năm 2030 xã: Đồng Lạc( Nam Sách) cũng được định hướng phát triển thành đô thị