TIỂU LUẬN KINH tế vĩ mô 2 THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản –PHÂN KHÚC căn HỘCHUNG cư GIAI đoạn 2020 2021

Thịtrường bất động sản(BĐS)là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo....Kinh doanh BĐSlà một trong những ngành kinh tếmũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷtrọng đáng kểtrong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia.Cùng với sựphát triển của nền kinh tếthịtrường của nước ta, nhu cầu kinh doanh BĐScũng đang phát triển mạnh mẽvà sôi động, đa dạng vềhình thức.Thịtrường BĐSđangtừng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quảvà kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sảntrởthành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế–xã hội của đất nước.Tuy nhiên, năm 2020, dịch bệnh Covid19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến tất cảcác lĩnh vực đời sống kinh tếxã hội của nhiều nước trên thếgiới nói chung và Việt Nam nói riêng, trong đó có lĩnh vực BĐS.Bên cạnh những khó khăn còn tồn tại, thịtrường BĐSvẫn đón nhận nhiều tín hiệu tích cực và triển vọng. Đểhiểu rõ hơn vềbối cảnh thịtrường BĐSnói chung và phân khúc căn hộchung cư nói riêng, đồng thời đưa ra những biện pháp nhằm thúc đẩy sựphát triển của thịtrường BĐSnước ta, nhóm em chọn đềtài: “Thịtrường bất động sản –phân khúc căn hộchung cư giai đoạn 20202021”.Trong bài viết, chúng em sửdụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệthống, phương pháp thống kê,...Ngoài lời mởđầu và kết luận, tiểu luận được chia làm 3 phần chính:Chương I: Tổng quan vềthịtrường Bất động sản.Chương II: Tình hình thịtrường bất động sản –phân khúc căn hộchung cưChương III: Dựbáo xu hướng và giải pháp phát triển thịtrường bất động sản –phân khúc căn hộchung cư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ -*** TIỂU LUẬN KINH TẾ VĨ MÔ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ GIAI ĐOẠN 2020-2021 Nhóm thực hiện: Nhóm 15 STT HỌ VÀ TÊN MÃ SINH VIÊN 23 Nguyễn Hồng Hà 1914420025 29 Lê Văn Hoàng 1914420033 32 Chu Thị Huyền 1914420038 39 Cao Thùy Linh 1914420043 46 Vũ Phương Linh 1914420052 Lớp tín chỉ: KTE402.3 Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Minh Thủy Hà Nội, tháng năm 2021 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .2 I.1 Lí luận chung bất động sản .2 I.1.1 Khái niệm bất động sản I.1.2 Phân loại bất động sản I.2 Lý luận chung thị trường bất động sản .3 I.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản .3 I.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản I.2.3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế thị trường I.3 Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam .8 CHƯƠNG II TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ .9 II.1 Thực trạng thị trường Hà Nội II.1.1 Lượng cung đủ điều kiện bán hàng II.1.2 Sản phẩm chào bán thị trường TP Hà Nội (bao gồm hàng tồn) 10 II.1.3 Tính riêng hộ chào bán thị trường 10 II.1.4 Đánh giá thị trường bất động sản TP Hà Nội năm 2020 13 II.2 Thực trạng thị trường TP Hồ Chí Minh .14 II.2.1 Lượng cung đủ điều kiện bán hàng 14 II.2.2 Sản phẩm chào bán thị trường (bao gồm hàng tồn) 15 II.2.3 Tính riêng hộ chào bán thị trường 15 II.2.4 Đánh giá thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2020 18 II.3 Sự khác biệt thị trường bất động sản phân khúc hộ chung cư khu vực Hà Nội TP Hồ Chí Minh 19 II.3.1 Vị trí phân bổ dự án .19 II.3.2 Cơ cấu sản phẩm 20 II.3.3 Giá thành sản phẩm .20 II.4 Số liệu thị trường bất động sản nhà nước 21 II.4.1 Sản phẩm chào bán thị trường nước(bao gồm hàng tồn) 21 II.4.2 Tính riêng sản phẩm chào bán thị trường nước .21 II.4.3 Đánh giá .22 CHƯƠNG III DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ 22 III.1 Xu hướng thị trường Hà Nội 23 III.2 Xu hướng thị trường TP Hồ Chí Minh 24 III.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản phân khúc chung cư 25 KẾT LUẬN 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO 28 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1: Lượng cung đủ điều kiện bán hàng Hà Nội năm 2019-2020 Hình 2: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà TP Hà Nội năm 2020 10 Hình 3: Cơ cấu nguồn cung BĐS nhà chào bán theo vùng TP Hà Nội năm 2020 10 Hình 4: Cơ cấu nguồn cung, giao dịch hộ chào bán theo phân khúc TP Hà Nội năm 2020 11 Hình 5: Lượng cung, giao dịch hộ chào bán TP Hà Nội năm 2017-2020 11 Hình 6: Tỷ lệ hấp thụ hộ chào bán TP Hà Nội năm 2017-2020 12 Hình 7: Lượng cung, giao dịch hộ chào bán TP Hà Nội năm 2020 theo quý 12 Hình 8: Tỷ lệ hấp thụ hộ chào bán TP Hà Nội năm 2020 theo quý 13 Hình 9: Biến động giá hộ bán TP Hà Nội (Đơn vị: triệu/m2) 13 Hình 10: Lượng cung đủ điều kiện bán hàng TP HCM năm 2018-2020 14 Hình 11: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà TP HCM năm 2020 15 Hình 12: Cơ cấu nguồn cung, giao dịch hộ chào bán TP HCM theo phân khúc 15 Hình 13: Lượng cung, giao dịch hộ chào bán TP HCM năm 2018-2020 16 Hình 14: Tỷ lệ hấp thụ hộ chào bán TP HCM năm 2018-2020 16 Hình 15: Lượng cung, giao dịch hộ chào bán TP HCM năm 2020 theo quý .17 Hình 16: Tỷ lệ hấp thụ hộ chào bán TP HCM năm 2020 theo quý 17 Hình 17: Biến động giá hộ trung cấp TP HCM 18 Hình 18: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà nước năm 2020 21 Hình 19: Lượng cung, giao dịch sản phẩm chào bán nước năm 2018-2020 .22 LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản (BĐS) lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo… Kinh doanh BĐS ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Cùng với phát triển kinh tế thị trường nước ta, nhu cầu kinh doanh BĐS phát triển mạnh mẽ sơi động, đa dạng hình thức Thị trường BĐS bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn động lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế – xã hội đất nước Tuy nhiên, năm 2020, dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến tất lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội nhiều nước giới nói chung Việt Nam nói riêng, có lĩnh vực BĐS Bên cạnh khó khăn cịn tồn tại, thị trường BĐS đón nhận nhiều tín hiệu tích cực triển vọng Để hiểu rõ bối cảnh thị trường BĐS nói chung phân khúc hộ chung cư nói riêng, đồng thời đưa biện pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nước ta, nhóm em chọn đề tài: “Thị trường bất động sản – phân khúc hộ chung cư giai đoạn 20202021” Trong viết, chúng em sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu: phương pháp vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, Ngoài lời mở đầu kết luận, tiểu luận chia làm phần chính: Chương I: Tổng quan thị trường Bất động sản Chương II: Tình hình thị trường bất động sản – phân khúc hộ chung cư Chương III: Dự báo xu hướng giải pháp phát triển thị trường bất động sản – phân khúc hộ chung cư Do hạn chế thời gian, kinh nghiệm thực tế chiều sâu kiến thức, viết chúng em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy để viết hoàn thiện CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Lí luận chung bất động sản I.1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến hầu giới phân loại tài sản thành hai loại: động sản bất động sản Cách phân chia có từ cách hàng ngàn năm từ thời La Mã ghi Bộ luật La Mã Nước ta không ngoại lệ Bộ luật Dân 2015 - Điều 107 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác luật pháp quy định” Với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu sống người, BĐS mua bán lại nhanh chóng trở thành hàng hố thị trường I.1.2 Phân loại bất động sản Tuy có định nghĩa bất động sản song việc phân định tài sản động sản, tài sản bất động sản khơng phải điều dễ dàng Để tránh sai lầm việc phân định bất động sản, cần nắm rõ tiêu chí để phân biệt bất động sản động sản Một tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, hình dạng khơng thay đổi - Tồn lâu dài Dựa theo tiêu chí trên, có nhiều tài sản coi bất động sản, tương ứng với có nhiều nhóm tài sản bất động sản tùy thuộc vào cách thức phân loại, yêu cầu sử dụng Việc phân chia bất động sản thành nhóm việc làm cần thiết để góp phần xây dựng sách phù hợp với việc quản lý thị trường bất động sản Qua kinh nghiệm nghiên cứu thực tế nước nước có thị trường bất động sản phát triển, bất động sản chia làm nhóm: • Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng Bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại dịch vụ,… Trong nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bản, chiếm tỷ trọng lớn, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường Trong phạm vi tiểu luận này, nhóm nghiên cứu chuyên sâu tìm hiểu phân khúc hộ chung cư, nằm nhóm BĐS có đầu tư xây dựng Đây phân khúc chiếm quan tâm lớn nhà đầu tư bất động sản • Nhóm BĐS khơng có đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thủy sản, đất chưa sử dụng… • Nhóm BĐS đặc biệt Là bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa giới, nhà thờ họ, đình chùa,… Đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp I.2 Lý luận chung thị trường bất động sản I.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá BĐS dịch vụ gắn liền với hàng hố đó, người mua người bán BĐS tác động qua lại lẫn để xác định số lượng giá hàng hố BĐS Q trình trao đổi mua bán BĐS vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS diễn nhiều dạng khác Sự đời phát triển thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hàng hóa nhu cầu sử dụng đất phát triển xã hội Trên thực tế ta thấy rằng, thị trường bất động sản nhà đất chiếm phần lớn giao dịch thị trường có nhiều loại bất động sản khác hầu hết bất động sản gắn liền với đất đai Do đó, đặc trưng thị trường đất đai chiếm vai trò trọng tâm chi phối hầu hết thị trường bất động sản I.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Tất hoạt động giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ gọi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có nhiều điểm khác biệt so với hàng hóa khác Cụ thể sau: • Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đúng tên gọi, tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định, bất động Điều dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm hàng hóa bất động sản có tính cách biệt so với địa điểm giao dịch Không giống hàng hóa thơng thường địa điểm giao dịch nơi có diện hàng hóa Vì khơng thể di dời bất động sản đến nơi khác Do có đặc điểm nên quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản kết thúc địa điểm giao dịch thời gian ngắn mà thông thường phải trải qua khâu sau: - Đàm phán cho thông tin bất động sản sàn giao dịch, - Kiểm tra thực địa xác nhận thông tin nhận được, - Thực thủ tục xác nhận giao dịch Các bên tham gia phải thực đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc thị trường giao dịch thức • Thị trường bất động sản hầu hình thành phát triển trải qua giai đoạn * Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, người tạo dựng nhà coi bất động sản * Giai đoạn tập trung hóa: Đây giai đoạn nhà xây dựng Vì khơng phải có đủ khả tài chính, trình độ điều kiện cần thiết khác để xây dựng tòa nhà, bất động sản lớn * Giai đoạn tiền tệ hóa: Đây giai đoạn ngân hàng Không phải doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản có đủ tiền đến lúc bất động sản rao bán thị trường Do vậy, việc ngân hàng đầu tư vào dự án ảnh hưởng trực tiếp đến thành cơng dự án + Giai đoạn tài hóa: Đến thị trường bất động sản phát triển mạnh, ngân hàng khơng thể tiếp tục cho vay hạn chế nguồn vốn dài hạn phải đối mặt với rủi ro Lúc ngân hàng phải tài hóa khoản cho vay, khoản chấp khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa nguồn vốn Tuy nhiên quốc gia cần trải qua giai đoạn mà tùy thuộc vào điều kiện kinh tế trị- xã hội quốc gia • Ở giai đoạn phát triển thị trường bất động sản, trình vận động thị trường có chu kỳ dao động tương tự Chu kỳ dao động thị trường bất động sản bao gồm giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), phục hồi (nóng dần lên gây “sốt”) • Thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc BĐS loại hàng hố mang tính cố định bất động, đồng thời, chịu ảnh hưởng yếu tố phong tục, tập quán thị hiếu vùng miền Do vậy, hoạt động giao dịch BĐS mang tính khu vực sâu sắc TTBĐS thường không bao gồm thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường mang chất địa phương quy mơ trình độ khác có phát triển khơng đồng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội khác quy định • Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo Điều xảy không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Mỗi vùng có đặc trung riêng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng nhà đất - BĐS nói chung Trong thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán BĐS thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Điều gây tượng độc quyền, đầu tạo tượng cung - cầu, giá giả tạo, việc gia nhập hay rút khỏi thị trường việc làm dễ dàng Đây đặc điểm chủ yếu TTBĐS • Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác kinh tế, thị trường vốn Xuất phát từ giá trị bất động sản mang giá trị lớn nên đầu tư xây dựng bất động sản cần có lượng tiền tương đối lớn Khi bất động sản lưu thông thị trường bất động sản giải vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho bên tham gia giao dịch,… Có thể thấy thị trường bất động sản đầu thị trường vốn Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt sở để huy động nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp giải ngân Như nói phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển thị trường vốn ngược lại Bên cạnh thị trường bất động sản cịn có mối quan hệ với thị trường khác kinh tế thị trường xây dựng, thị trường lao động… • Thị trường Bất động sản chịu điều tiết pháp luật Thị trường BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng thị trường đặc biệt, khơng tự trao đổi thị trường hàng hố khác Nó hạn chế quản lý chặt chẽ nghiêm ngặt Nhà nước nhằm bảo vệ tài nguyên đất phạm vi quốc gia Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện chế độ quản lý Nhà nước đất đai có vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy trình hình thành phát triển thị trường BĐS Điều thể việc quy định quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất, quy định việc đánh giá định giá đất đai chuyển mục đích quyền sử dụng đất Chế độ quản lý Nhà nước đất đai thể luật đất đai văn khác luật quy định hướng dẫn thi hành điều khoản luật đất đai • Cung thị trường BĐS phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu Bởi việc tăng cung loại BĐS chẳng hạn nhà đất cho mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Đó thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như: mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng,… Những biến động xảy thị trường nhà đất chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác II.2.2 Sản phẩm chào bán thị trường (bao gồm hàng tồn) Hình 11: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà TP HCM năm 2020 - Lượng sản phẩm chào bán toàn thị trường TP HCM đạt 27.390 sản phẩm Trong đó, có 25.069 hộ 2.321 thấp tầng - Giao dịch 23.833 sản phẩm (gồm 21.650 hộ 2.183 thấp tầng) - Tỉ lệ hấp thụ đạt 87% II.2.3 Tính riêng hộ chào bán thị trường - Tổng hộ chào bán thị trường năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm Tỉ lệ hấp thụ đạt 61,2% Hình 12: Cơ cấu nguồn cung, giao dịch hộ chào bán TP HCM theo phân khúc 15 - Lượng cung chào bán năm 2020 đạt 47,5% so với năm 2018 84,9% so với năm 2019 - Lượng giao dịch đạt 42,1% so với năm 2018 61,1% so với năm 2019 Hình 13: Lượng cung, giao dịch hộ chào bán TP HCM năm 2018-2020 Hình 14: Tỷ lệ hấp thụ hộ chào bán TP HCM năm 2018-2020 - tháng cuối năm thời điểm TP HCM có lượng cung giao dịch tăng mạnh so với tháng đầu năm, tỉ lệ hấp thụ tốt 16 Hình 15: Lượng cung, giao dịch hộ chào bán TP HCM năm 2020 theo quý Hình 16: Tỷ lệ hấp thụ hộ chào bán TP HCM năm 2020 theo quý - Về giá: + Biến động giá: Giá bán hộ bình dân đẩy lên thành phân khúc trung cấp Giá bán hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% so với năm 2018 tăng 50,7%) 17 Hình 17: Biến động giá hộ trung cấp TP HCM + Giá bán trung bình Căn hộ cao cấp 72,9 tr/m² + Giá trung bình Liền kề, nhà phố, shophouse 74,2 tr/m² II.2.4 Đánh giá thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2020 • Về cung – cầu, giao dịch: + Trong cấu nguồn cung chào bán thị trường, hộ giá thấp khơng cịn xuất hiện, nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp + Covid-19 dường không làm ảnh hưởng đến đến việc đầu tư, giao dịch bất động sản TP Hồ Chí Minh + Những thơng tin tích cực vĩ mô cho thấy nhiều dấu hiệu để TP Hồ Chí Minh tăng tốc phát triển kinh tế như: Thành phố nhiều chế đặc thù để chủ động phát triển, cải tổ mạnh mẽ để nâng cao chất lượng điều hành, nhiều dự án hạ tầng đô thị đặc biệt dần hình thành Cộng với việc đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành Đồng Nai đặc biệt thành lập TP Thủ Đức tạo lực hút đầu tư mạnh TP Hồ Chí Minh + Lực cầu thị trường bất động sản tăng mạnh chuyển dịch đầu tư từ ngành kinh tế khác sang bất động sản Hiện lực cầu TP Hồ Chí Minh 18 dồn phần lớn khu vực thành lập TP Thủ Đức như: Quận 9, Quận 2, Quận Thủ Đức lan tỏa sang khu vực Miền Đơng Nam Làn sóng cầu hấp thụ nhanh bất động sản có giá tốt phân khúc đất nền, hộ trung cấp, hộ cao cấp có diện tích nhỏ Những hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70tr/m2) hấp thụ yếu + Đánh giá sơ lực cầu ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản TP HCM cho thấy chiếm tỷ trọng lớn (ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh) Tuy nhiên, cầu ngắn hạn tham gia với mục đích sinh lời nhanh rút vốn Đó tính ảo thị trường BĐS • Về giá: Trong khoảng thời gian ngắn, mặt giá TP Hồ Chí Minh thiết lập Các dự án thuộc phân khúc bình dân biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp, Đáng nói đây, thay đổi phân khúc tăng giá khơng phải tăng chất lượng Dự án cho phù hợp Điều bất thường không phản ánh giá trị bất động sản, dễ xảy bong bóng bất động sản Một thị trường tiềm ẩn nhiều nguy phát triển không bền vững, gây nên bất ổn kinh tế, tài chính,… II.3 Sự khác biệt thị trường bất động sản phân khúc hộ chung cư khu vực Hà Nội TP Hồ Chí Minh II.3.1 Vị trí phân bổ dự án - Nếu Hà Nội, chung cư phân bố nhiều phía Tây sơng Hồng, phía Đơng gần dự án hạ tầng chưa đáp ứng dự án thường nằm gần nhau, quận có loại hình theo phân khúc định TP HỒ CHÍ MINH dự án phân bổ đồng đa dạng phân khúc ❖ Nguyên nhân - Điều người Sài Gòn sẵn sàng chọn nhà xa trung tâm chỗ làm, người Hà Nội thường chọn dự án gần chỗ làm việc, trường học… - Chính thị hiếu chọn dự án ảnh hưởng đến việc phát triển dòng sản phẩm chủ đầu tư Người mua nhà Hà Nội thường trọng nhiều đến vị trí dự án, địi hỏi vị trí gần trung tâm, thuận tiện làm, cho học, dễ dàng kết nối đến tiện ích bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng 19 - Chủ đầu tư phải lựa chọn việc phát triển dự án khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, đầu tư nhiều vào tiện ích nội khu cho dự án xa trung tâm Việc đẩy giá sản phẩm nhà Hà Nội vượt lên ngưỡng giá phân khúc hạng C, khiến nguồn cung giao dịch nhà tập trung chủ yếu phân khúc trung cấp II.3.2 Cơ cấu sản phẩm - Trung cấp áp đảo thị trường Hà Nội, cao cấp điểm sáng thị trường Sài Gòn Hà Nội HCM ❖ Nguyên nhân - Trước hết cần phải nói đến khác biệt thói quen tiêu dùng người miền Bắc người miền Nam Trong người miền Bắc thường có xu hướng mua nhà để làm tài sản lâu dài doanh nghiệp nhà đầu tư miền Nam thường có thói quen kinh doanh tiêu dùng thống - Ở Sài Gịn, người quen với việc vay vốn ngân hàng mua nhà Hà Nội khơng có khách hàng mua nhà có nhu cầu sử dụng địn bẩy tài Người Hà Nội thường mua nhà khả tài sẵn có thay lựa chọn bất động sản vượt khả chi trả II.3.3 Giá thành sản phẩm - Trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản, đặc biệt phân khúc chung cư TP 20 HỒ CHÍ MINH ngày vượt xa thị trường Hà Nội ❖ Nguyên nhân - Theo số liệu CBRE Việt Nam, từ đầu năm 2019, TP HỒ CHÍ MINH vắng bóng nguồn cung dự án nhà bình dân giá 24 triệu đồng/m2 Tuy nhiên phân khúc này, đầu năm 2020 Hà Nội có nguồn cung - Tổng dân số TP HỒ CHÍ MINH lớn Hà Nội nên nhu cầu nhà TP HỒ CHÍ MINH cao nhiều Ngoài ra, số lượng người nước làm việc TP HỒ CHÍ MINH đơng đảo có nhu cầu thuê hộ cao cấp lớn - Một lý dẫn đến chênh lệch giá nhu cầu nhà cao, nhiên dự án bất động sản TP HỒ CHÍ MINH tắc nghẽn mặt pháp lý từ năm 2018 khiến nguồn cung nhà sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá bán sản phẩm lên cao II.4 Số liệu thị trường bất động sản nhà nước II.4.1 Sản phẩm chào bán thị trường nước(bao gồm hàng tồn) Hình 18: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà nước năm 2020 - Lượng sản phẩm chào bán toàn thị trường đạt 128.902 sản phẩm Trong đó, có 79.196 hộ 49.706 thấp tầng - Lượng giao dịch đạt 74.035 sản phẩm (gồm 41.190 hộ 32.845 thấp tầng) - Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 57,4% II.4.2 Tính riêng sản phẩm chào bán thị trường nước 21 - Lượng sản phẩm chào bán thị trường nước năm 2020 đạt 94.344 sản phẩm, giao dịch 34.085 sản phẩm Tỉ lệ hấp thụ đạt 36,1% - Mặc dù mở rộng phạm vi nghiên cứu nhưng: + Lượng cung chào bán năm 2020 đạt 54,1% so với năm 2018 87,6% so với năm 2019 + Lượng giao dịch đạt 30,3% so với năm 2018 46,6% so với năm 2019 Hình 19: Lượng cung, giao dịch sản phẩm chào bán nước năm 2018-2020 II.4.3 Đánh giá - Năm 2020, lượng cung giao dịch phân khúc hộ chung cư giảm mạnh - Mặc dù lượng giao dịch giảm, giá bán chung cư Hà Nội TP Hồ Chí Minh tăng, đặc biệt TP Hồ Chí Minh có dự án tăng 15-20% từ đầu năm đến cuối năm 2020 CHƯƠNG III DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ Dự kiến năm 2021, nguồn cung hộ Hà Nội TP Hồ Chí Minh lớn Tuy nhiên, xu hướng giá lại có khác biệt hai thành phố Theo đánh giá Hội Môi giới bất động sản, năm nay, dự án bị vướng mắc quy định pháp luật tháo gỡ nhiều phần Do đó, nguồn hàng nước tăng mạnh so với 2020 22 Cụ thể, Hà Nội, quý I, quý II năm 2021 có hàng vạn sản phẩm với đa dạng phân khúc chào hàng thị trường Phía Bắc Tây Hà Nội chiếm tỷ trọng nhiều nhất; TP Hồ Chí Minh có khoảng 20 dự án chào hàng tháng đầu năm, cung cấp thị trường khoảng 30.000 sản phẩm đủ loại phân khúc Từ hứa hẹn thị trường chất lượng cho hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản III.1 Xu hướng thị trường Hà Nội "Nhu cầu phân khúc hộ Hà Nội TP Hồ Chí Minh chiếm tỷ trọng lớn Loại hình hộ trung cấp có phòng ngủ tiếp tục giao dịch nhiều Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm giao dịch TP Hồ Chí Minh Hà Nội", ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản dự báo Bổ sung thêm cho dự báo này, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng: người mua nhà nước nguồn cầu chính, bối cảnh chuyến bay quốc tế gián đoạn làm trì hỗn việc bán hàng cho người mua nước ngồi Nguồn cung chào bán doanh số bán dự kiến cải thiện năm 2021, Hà Nội dao động khoảng từ 24.000 – 26.000 Thị trường nhà Hà Nội dự kiến tiếp tục mở rộng mạnh mẽ tới khu vực dân cư mới, khu vực phát triển tiếp tục nâng cấp định vị Do vậy, dự án bình dân dự báo ngày dịch chuyển xa khỏi khu vực đường vành đai Về giá bán, Hiệp hội Bất động sản nhận định, giá hộ Hà Nội giữ nguyên tăng nhẹ so với 2020 Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Đức Thêm, đại diện Savills Hà Nội phân tích, việc phục hồi đồng tất ngành nghề kinh doanh nước giải toán việc làm, thu nhập chất lượng sống người dân Từ cải thiện nhu cầu nhà Thị trường nhà 2021 phụ thuộc nhiều vào thị trường khách hàng nước cho mục đích để sử dụng Năm nay, thị trường hộ Hà Nội không xảy "bong bóng" kinh tế tăng trưởng mức ghi nhận tốt, lực cầu mạnh giá kiểm sốt Một số dự án kỳ vọng mức giá cao phải xét lại tổng thể, giá bán điều kiện thực tế dự án để giảm áp lực cho dự án tung sản phẩm thị trường" 23 "Trong 2021 khó có biến động lớn cho thị trường hộ Hà Nội khơng có tình trạng khan nguồn cung giống TP Hồ Chí Minh Có thể thấy thay đổi tích cực chất lượng nhiều dự án nhà khác nhau, ví dụ nhà phân khúc tầm trung Việc phát triển sở hạ tầng đóng vai trị quan trọng cho việc "cởi trói" nguồn cung điều kiện cần để mở rộng khu vực dự án quận thành phố lân cận", ông Matthew Powell, GĐ Savills Hà Nội cho biết thêm III.2 Xu hướng thị trường TP Hồ Chí Minh Trong đó, Colliers International Việt Nam dự báo, TP Hồ Chí Minh, đà tăng giá nhà chung cư năm 2021 tiếp tục mức tăng khoảng 9% "Năm 2020 kết thúc với 25.000 hộ tung thị trường Tỷ lệ hấp thụ đạt 22.000 căn, chiếm 88% nguồn cung Lượng mở bán chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp cao cấp Trong đó, phân khúc bình dân thiếu cung dù nhu cầu phân khúc cao Khi vấn đề pháp lý cho nhiều dự án giải quyết, giá bán tăng lên, dự án quận quận ghi nhận mức tăng giá cao từ 4% - 7% Do nhu cầu cao bối cảnh nguồn cung hạn chế, chủ đầu tư tự tin với giá bán mình", báo cáo Colliers International rõ Góp phần khơng nhỏ thúc đẩy thị trường hộ cao cấp trung cấp TP Hồ Chí Minh phát triển sở hạ tầng Với việc thành phố Thủ Đức thức hoạt động, ý kiến nhiều phía ghi nhận - 10 năm tới, tâm điểm thị trường Dự báo đến năm 2025, nguồn cung lũy kế khu vực đạt 198.000 căn, gấp 3,6 lần so với năm 2005 Sắp tới, phân khúc cao cấp kỳ vọng chào đón số dự án khu Đơng Masterise, khu Nam dự kiến chào đón dự án từ Phú Long Keppel Land Bên cạnh đó, tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh Bình Dương, Đồng Nai thu hút nhà đầu tư cá nhân với dự án nhiều chủ đầu tư Phát Đạt, An Gia hay Novaland Do sở hạ tầng đầu tư ngày đồng khu vực phụ cận nhiều thành phố, nên giá xác lập Khơng khó để quan sát thấy rằng, xét riêng giá, nay, hộ bình dân trở thành hộ trung cấp, hộ trung cấp trở thành hộ cao cấp Một khảo sát đơn vị tư vấn tiến hành cuối năm vừa qua cho thấy 64% người tham gia vấn cho biết chọn hộ chung cư thay chọn nhà 24 ngõ nhỏ "Khơng thể phủ nhận lợi loại hình hộ chung cư, dịch vụ khép kín, vị trí thuận tiện cho cơng việc, học hành giá thành nhiều rẻ so với nhà Với đà này, bước sang năm 2021, thị trường có đợt tăng giá mới", Colliers International nhận định Đơn vị đánh giá, nhóm khách hàng đủ lực tài sở hữu hộ trung cao cấp ngày "trẻ hóa" Tuy nhiên phong cách sống động, cá tính nên nhóm khách hàng địi hỏi u cầu cao mặt thẩm mĩ, chí mong muốn hộ thiết kế "mở", cho phép họ tùy ý điều chỉnh nhiều Do đặc trưng công việc thường gắn liền với nhịp sống đô thị nên họ nhóm khách hàng có quan tâm lớn phân khúc hộ chung cư "Giới trẻ, hệ Gen Z, sớm trở thành lực lượng tiêu thụ xã hội Những đặc trưng phong cách sống, tâm lý họ ảnh hưởng đến định tài Bố trí hộ sao, thiết kế trung tâm bán lẻ để chinh phục khách hàng cá tính đóng vai trị lớn đến thành cơng chủ đầu tư Mặc dù vậy, quỹ đất đô thị lớn ngày khan giá tăng cao, xu hướng dịch chuyển vùng ven với hy vọng tìm kiếm hộ phù hợp tài tiếp tục", ơng Như Khương, Bộ phận nghiên cứu tư vấn Colliers International Việt Nam cho biết Cịn theo bà Nguyễn Hồi An, Giám đốc CBRE Việt Nam, năm tiếp theo, proptech, big data cơng nghệ đóng vai trị quan trọng phân tích tìm hiểu người mua, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu tận dụng hội mới, gián đoạn thử thách cách thức tiếp cận thị trường lỗi thời III.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản phân khúc chung cư Từ phân tích cho thấy, xu hướng mua hộ chung cư hộ gia đình nay, tương lai tăng, doanh nghiệp cung ứng nhà đầu tư yên tâm phát triển dự án đầu tư lĩnh vực Tuy nhiên, để xu hướng tăng vào ổn định thời gian tới, doanh nghiệp cần khắc phục tồn tại, tìm hiểu rõ nhu cầu thị hiếu hộ gia đình để có phương án phù hợp đáp ứng nhu cầu hộ gia đình Như vậy, nhằm gia tăng xu hướng mua hộ chung cư hộ gia đình, thời gian tới việc phát triển chung cư cần lưu ý số nội dung sau: 25 Thứ nhất, pháp lý đất đai Đây vấn đề quan trọng hàng đầu khách hàng mua hộ chung cư Theo đó, đất đai quy hoạch phải rõ ràng, có giấy phép xây dựng Thứ hai, thiết kế hộ chung cư Doanh nghiệp cần chọn vị trí dự án gần sát với tiện ích ngoại khu, thiết kế cho hộ phải có đầy đủ ánh sáng tự nhiên, hướng cảnh quan xung quanh, cách âm, ban cơng, bếp, màu sắc chủ đạo… Tiện ích nội khu chung cư như: Hồ bơi, khu mua sắm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, hệ thống an ninh, hệ thống báo cháy thơng minh xác; bãi gửi xe đại, thang máy với hệ thống cảm ứng phân tầng thơng minh, nhanh chóng Các hộ thiết kế khóa vân tay nhận dạng khn mặt… mang đến an tồn cao cho hộ… Thứ ba, chất lượng quản lý chung cư Ban quản lý khu chung cư cần đưa dịch vụ an ninh, hỗ trợ cư dân mang tính chun nghiệp an tồn cao Cơ chế quản lý vận hành tòa nhà đơn giản, thơng minh với chi phí phù hợp nhiều người đánh giá cao; xây dựng cư dân có tri thức, học vấn, có trách nhiệm với cộng đồng Thứ tư, tiến độ hộ, chủ đầu tư cần thực tiến độ cam kết để tạo niềm tin cho khách hàng, tránh tình trạng chậm trễ đáng tiếc xảy ra, gây ảnh hưởng không tốt đến dự án nói riêng thị trường BĐS nói chung Thứ năm, Nhà nước cần nghiên cứu chế, sách khuyến khích, tạo điều kiện doanh nghiệp phát triển dự án nhà cho thuê, hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng - triệu đồng/tháng) để hình thành thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp, tương tự nước phát triển đón đầu xu hướng chia sẻ không gian hộ thuê chung Thứ sáu, Nhà nước tiếp tục đồng hành doanh nghiệp việc xem xét tỷ trọng đầu tư chiếm tỷ lệ cao phân khúc nhà thương mại giá thấp, hộ bình dân, nhà giá rẻ, tiếp đến phân khúc hộ trung cấp cuối chiếm tỷ lệ nhỏ phân khúc hộ cao cấp Đồng thời, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án thương mại giá thấp, nhà xã hội cho thuê Song song với đó, Nhà nước tiếp tục bám sát thị trường để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn, bất cập sách, pháp luật tác động dịch Covid-19 nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh 26 KẾT LUẬN Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với hình thành, phát triển chế thị trường Thị trường BĐS với thị trường lao động, thị trường vốn thị trường trung tâm đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, đóng góp nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Từ năm 2020, trước thách thức đặt đại dịch Covid-19 kinh tế tăng trưởng chậm lại gây tác động đến tình hình thị trường chung tạo điểm nghẽn thị trường bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh khó khăn, thị trưởng bất động sản ghi nhận nhiều tích cực triển vọng phát triển, đáng để trông chờ năm 2021 Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, doanh nghiệp cần nhanh chóng khắc phục hạn chế nắm rõ xu hướng nhu cầu người dân Ngoài ra, Nhà nước cần tạo điều kiện hỗ trợ, bám sát thị trường để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn, bất cập 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO Điều 107 – Chương VII – Bộ luật Dân Việt Nam 2015 Giáo Trình Thị Trường Bất Động Sản, PGS TS Hoàng Văn Cường https://theleader.vn/su-khac-nhau-thu-vi-giua-thi-truong-nha-o-ha-noi-va-tp-hcm20180115171743902.htm https://nhadat.tuoitre.vn/4-khac-biet-ve-thi-truong-bat-dong-san-giua-tp-hcm-vaha-noi-20190102101417699.htm https://img.vietnamfinance.vn/upload/news/hoanghung_btv/2021/1/12/bao-caothi-truong-bds-nam-2020.pdf https://zingnews.vn/tai-sao-gia-nha-tphcm-dat-hon-ha-noi post1108153.html Thủ tướng Chính phủ (2019), Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; Bộ Xây dựng (2020), Thông cáo số 06/TC-BXD Bộ Xây dựng việc công bố thông tin nhà thị trường bất động sản Quý IV/2020 năm 2020; Tổng cục Thống kê (2021), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng đầu năm 2021; 10 Ngọc Quỳnh (2021), Triển vọng thị trường bất động sản năm 2021, Thông xã Việt Nam; 11 Nguyễn Minh Phong (2021), Vốn cho thị trường bất động sản năm 2021, Báo Nhân dân điện tử; 28 29 ... I .2. 1 Khái niệm thị trường bất động sản .3 I .2. 2 Đặc điểm thị trường bất động sản I .2. 3 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế thị trường I.3 Đặc điểm thị trường bất động sản. .. VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .2 I.1 Lí luận chung bất động sản .2 I.1.1 Khái niệm bất động sản I.1 .2 Phân loại bất động sản I .2 Lý luận chung thị trường bất động sản. .. kê (20 21), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng đầu năm 20 21; 10 Ngọc Quỳnh (20 21), Triển vọng thị trường bất động sản năm 20 21, Thông xã Việt Nam; 11 Nguyễn Minh Phong (20 21), Vốn cho thị trường