Hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán thực tiễn áp dụng tại huyện cẩm thủy, tỉnh thanh hóa

346 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA LUẬT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN CẨM THỦY ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC CHUYÊN NGÀNH: LUẬT TƯ PHÁP Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực Lớp: : ThS Hà Thị Thúy : Đoàn Thị Trang K52B1 Vinh, 5/2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu khóa luận trung thực.những kết luận khoa học khóa luận chưa cơng bố cơng trình Tác giả Đoàn Thị Trang LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực đề tài: “ Hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản hợp đồng mua bán Thực tiễn áp dụng huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hóa ”, có nhiều khó khăn, song bên cạnh cố gắng thân, nhận giúp đỡ tận tình từ thầy giáo, gia đình bạn bè Trước hết xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Giảng viên – ThS Hà Thị Thúy người trực tiếp hướng dẫn tôi, tạo điều kiện cho tơi hồn thành khóa luận Đơng thời, xin gửi lời cảm ơn tới Ban chủ nhiệm Khoa, cán tổ môn Luật tư pháp, bạn sinh viên đóng góp ý kiến, cung cấp số tài liệu cho thực đề tài Do thời gian có hạn khả nhận thức thân kinh nghiệm nghiên cứu khoa học,khóa luận tơi hồn thành khơng thể tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Tơi mong nhận góp ý thầy cô giáo bạn để đề tài hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Vinh, tháng 05 năm 2015 Sinh viên Đoàn Thị Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân TAND: Tòa án nhân dân VKS: Viện kiển sát NLHVDS: Năng lực hành vi dân BĐS: Bất động sản MỤC LỤC Trang MỤC LỤC A.PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài 2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 10 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 11 Mục đích nghiên cứu 11 Phương pháp nghiên cứu 11 Ý nghĩa khóa luận 12 Kết cấu khóa luận 12 B PHẦN NỘI DUNG 13 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN 13 1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 13 1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán 13 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán 15 1.2 Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán 18 1.2.1 Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu 18 1.2.2 Ý nghĩa việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán 20 1.2.3 Mối quan hệ thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm chuyển rủi ro 21 1.3 Khái quát lịch sử trình phát triển chế định pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán 22 1.4 Quy định pháp luật số nước thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA TẠI HUYỆN CẨM THUỶ 25 2.1 Thời điểm bên thỏa thuận 26 2.2 Thời điểm tài sản chuyển giao 32 2.3 Thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký 38 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN 48 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán 48 3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán 50 C KẾT LUẬN 57 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 A.PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong hợp đồng mua bán tài sản việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro vấn đề diễn hàng ngày, hàng xã hội, có ý nghĩa vơ quan trọng, giúp cho việc xác định quyền, nghĩa vụ trách nhiệm bên tài sản tham gia hợp đồng Tuy nhiên việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro thực tế gặp khó khăn, bất cập nhóm tài sản bất động sản lúc điều chỉnh nhiều văn pháp luật (Bộ luật Dân năm 2005, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) lại quy định khác nhau, chí xung đột lẫn Các quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu luật “ly khai” so với quy định BLDS hành Theo đó, Bộ luật Dân hành quy định: “ Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, việc chuyển quyền sở hữu động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản chuyển giao trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 168) Tại điều 439 BLDS năm 2005 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu: “1.Quyền sở hữu tài sản mua bán chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản chuyển giao, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác 2.Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký tài sản 3.Trong trường hợp tài sản mua bán chưa chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức hoa lợi, lợi tức thuộc bên bán.” Điều 692 BLDS 2005 quy định: “ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất” Khoản điều 93 Luật Nhà 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 quy định: “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên thừa kế nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định điều 16 luật nhà năm 2005, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức kinh doanh nhà bên có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân, giao dịch nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà ở” Theo quy định Khoản điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký vào quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Theo quy định BLDS 2005 Luật đất đai 2013 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản Đất đai thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu Nhưng quy định Luật nhà 2005 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực Quy định Luật Đất đai Luật Nhà không đồng với việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Theo Luật Nhà năm 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015) Theo Luật Nhà năm 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 “Thời điểm không thuộc khoản điều trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Nếu góp vốn, tặng cho, đổi nhà thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà Nếu mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Trường hợp thừa kế xác định theo quy định pháp luật thừa kế”(Điều 12) Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015) “ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác.” (Khoản Điều 19) Quy định việc xác định quyền sở hữu Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không thống với xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Theo Luật Đất đai năm 2013 đăng ký đất đai bắt buộc cịn đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu (Điều 95) Từ tồn pháp luật việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán thông qua thực tiễn áp dụng huyện Cẩm Thủy, tỉnh Thanh Hố Tác giả mong muốn đóng góp số ý kiến để hồn thiện thêm hệ thống pháp luật Dân đặc biệt quy định việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua tài sản BĐS, bên cạnh đóng góp tác giả tài liệu tham khảo cho các bạn sinh viên, nhà làm luật có đánh giá khách quan việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán Thông qua thực tiễn áp dụng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán huyện Cẩm Thuỷ, tác giả có nhìn, đánh giá xác bất cập pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán, để có giải pháp hồn thiện pháp luật có giá trị thực tiễn Chính vậy, tác giả chọn đề tài: “ Hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán Thực tiễn áp dụng huyện Cẩm Thủy” làm đề tài khóa luận 2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Vấn đề xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán thời gian qua quan tâm nhiều nhà nghiên cứu, đặc biệt thời gian dự thảo BLDS đưa để lấy ý kiến người dân 10 điều sửa đổi, bổ sung BLDS 2005, sửa đổi thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán, vấn đề trở thành tâm điểm đánh giá tác giả, nhà phê bình luật học Hiện số sách đề cập đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán như: “ Đinh Trung Tụng bình luận nội dung BLDS năm 2005” nhà xuất tư pháp hà nội năm 2005, bình luận khoa học BLDS 2005 Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp PGS – TS Hoàng Thế Liên, viết: “ làm rõ thời điểm xác lập vật quyền khác” vụ trưởng vụ pháp luật Dân Kinh tế Dương Văn Huệ đăng báo Pháp luật tháng 11/2014, Bài viết : “thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản đăng ký sửa đổi rối” PGS - TS Phùng Trung Tập đăng báo pháp luật tháng 01/2015, số luận văn tiến sỹ liên quan đến đề tài như: Luận văn số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luận hành phương hướng hoàn thiện tiến sỹ Nguyễn Thị Luyện Ngồi cịn có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán Những cơng trình nghiên cứu tác giả góp phần định cho việc hoàn thiện pháp luật Dân nói chung pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán nói riêng, cơng trình nghiên cứu chưa nghiên cứu vấn đề thời điểm chuyển giao quyền sở hữu có số vấn đề bất cập pháp luật chưa tác giả đề cập 10 không thực hiên trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại cho anh Mạnh lý anh Biên bán xe máy cho anh Hưng trước sau đơn khởi kiện tịa án thụ lý bên tiến hành hịa giải thành nên vụ việc không mang sử lý Nhưng qua vụ việc ta thấy thực tế chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán xe máy ngại tiến hành sang tên đổi chủ quan nhà nước, thủ tục pháp lý rắc rối khó khăn, mà thực tế xe máy chủ thể tham gia giao thơng nói xe xe mượn chủ sở hữu khác, có thiệt hại sảy cho chủ thể chủ sở hữu xe máy lại phải liên đới chịu trách nhiệm thiệt hại, thực tế chủ sở hữu tài sản khơng biết thiệt hại chủ thể khác gây 47 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán BLDS tảng pháp lý (luật chung) hệ thống luật tư ( luật Thương mại, luật Đất đai, luật nhà ở…), luật điều chỉnh quan hệ xã hội thiết lập nguyên tắc bình đẳng bên tham gia Khi có quy định khác luật dân pháp luật chuyên ngành vấn đề áp dụng quy định pháp luật chuyên ngành Đối với quy định pháp luật chuyên ngành làm rõ vấn đề đạo luật gốc mà BLDS chưa quy định rõ, quan hệ xã hội phát sinh mà pháp luật dân chưa kịp điều chỉnh Quy định BLDS quy định luật chuyên nghành phải có mối quan hệ thống nhất, chặt chẽ, để không làm phát sinh khó khăn vướng mắc q trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn sống kĩnh vực cụ thể Đặc biệt mối quan hệ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản đất đai nhà quy định BLDS Luật Đất đai, Luật Nhà chưa thống với gây khó khăn, lúng túng việc áp dụng pháp luật nhân dân thực hoạt động mua bán, khó khăn quan chức việc tranh chấp liên quan đến nhà đất đai Để hệ thống pháp luật cần phải bảo đảm tính khoa học, phải thỏa mãn tiêu chí tính ổn định, tính thống nhất, tính minh bạch, tính quy phạm, tính khơng hồi tố tính thống pháp luật tiêu chí quan trọng hệ thống pháp luật Tính thống hệ thống pháp luật hiểu phù hợp, đồng quy định pháp luật tính thống pháp luật thể nội dung hình thức Về nội dung trước tiên , tính thống pháp luật phải đảm bảo tính quán Điều thể chỗ 48 văn pháp luật lĩnh vực nhiều lĩnh vực khác thống việc xác lập hành vi, khơng có tình trạng văn pháp luật cho phép, văn hưỡng dẫn thi hành lại không cho phép, văn pháp luật có giá trị cao văn pháp luật có giá trị pháp lý thấp phải tống với nhau, đồng thời quy định pháp luật phải bảo vệ quyền lợi ích đáng chu thể Về phương diện hình thức, tính thống hệ thống pháp luật thể qua cấu trúc, cách sếp phân loại thứ bậc, hiệu lực văn quy phạm pháp luật, theo hiệu lực văn quy phạm pháp luật Hiến Pháp đạo luật có giá trị pháp lý cao nhất, tiếp luật , luật, thông tư, nghị định hướng dẫn… Để việc áp dụng pháp luật thống theo quy định pháp luật trước tiên nội dung cảu văn phải thống áp dụng thống trình tự văn Quy định pháp luật dân luật chuyên nghàng chưa thực thống nội dung xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán Thực tế pháp luật nước ta có nhiều văn pháp luật quy định vấn đề, từ quy định khơng thống làm cho chủ thể áp dụng pháp luật phải áp dụng quy định hệ thống pháp luật nhất, ví dụ quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán đất đai mà có tới ba văn pháp luật quy định BLDS 2005, Luật đất đai 2013, nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai mà quy định BLDS Luật Đất đai, nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại khơng thống với nhau, nên có tranh chấp chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán phải áp dụng văn cho đúng, người thi hành pháp luật phải giải quy định pháp lt Từ thực tiễn theo tác giả quy định pháp luật không nên quy định vấn đề mà có nhiều văn áp dụng, 49 cần quy định thống văn áp dụng cho vấn đề, lĩnh vực cụ thể để tạo chặt chẽ gọn nhẹ quy định pháp luật, tọa điều kiện thuận lợi cho chủ thể áp dụng pháp luật cụ thể quan hệ pháp mà tham gia 3.2 Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán Để việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu ngày đơn giản hiệu hơn, tạo điều kiện cho bên tham gia quan hệ mua bán xác định đâu thời điểm tài sản thuộc sở hữu để tránh bị thiệt hại, rủi ro tài sản Hiện , pháp luật quy định vấn đề xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu cho chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhiều vướng mắc, bất cập cho chủ thể việc xác định đâu thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản mua bán , đặc biệt đất dai nhà nhà gắn liền với đất Song để xây dựng hoàn thiện được pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán vấn đề phức tạp, phải xem xét chúng nhiều khía cạnh khác nhau, q trình lâu dài địi hỏi phải có thống đồng nước Do cần phải tiến hành bước đẻ hoàn thiện pháp luật, việc cần thiết phải tiến hành trước loại bỏ, sửa đổi, bổ sung thiếu sót mâu thuẫn tạo nên đồng Thứ hoàn thiện quy định BLDS liên quan đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán BLDS 2005 điều chỉnh trực tiếp tới quan hệ thời điểm chuyển giao sở hữu hợp đồng mua bán, nhiên với tính chất luật chung, luật mẹ quy phạm luật chuyên nghành BLDS thực trở thành luật nguyên tắc luật khác như: luật đất đai, luật thương mại, luật nhà , luật sở hữu trí tuệ…như vậy, với nguyên tắc luật gốc luật chuyên nghành, BLDS nên quy định nguyên tắc đặc trưng quan hệ luật tư điều chỉnh quan hệ pháp 50 luật dân nói chung mà khơng nên quy định trực tiếp chi tiết loại quan hệ mà có luật chuyên nghành điều chỉnh, điều tọa nên chồng chéo quy định văn pháp luật dẫn đến việc xác định văn áp dụng phát sinh tranh chấp Và người dân khó mà xác định áp dụng luật tham gia vào hợp đồng mua bán họ khó mà chấp hành quy định pháp luật , quan chức khó khăn việc xác định luật nào, văn pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật để áp dụng giải tranh chấp phát sinh chủ thể, tác giả kiến nghị bỏ phần quy định BLDS việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán Điều giảm bớt chồng chéo văn luật hạn chế mâu thuẫn quy định BLDS với quy định Luật đất đai , luật nhà ở, luật thương mại văn hướng dẫn khác Thứ hai, cần quy định đồng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất Luật Đất đai Luật nhà Cần có đồng việc quy định Luật Đất đai Luật Nhà văn hướng dẫn cho đồng bộ, thống nhất, đất đai nhà tài sản tách rời khỏi nhau, Khoản điều 93 Luật Nhà 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 quy định “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên thừa kế nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định điều 16 luật nhà năm 2005, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức kinh doanh nhà bên có thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân, giao dịch nhà theo thỏa thuận hợp đồng với giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà Theo quy định khoản 5, điều 93 Luật nhà 2005 sửa đổi bổ sung 51 2009 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực giao dịch nhà cá nhân với cá nhân, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà bên thỏa thuận giao dịch nhà bên tổ chức kinh doanh bất động sản Khoản 1, điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu” Theo quy định Luật đất đai 2013 tài sản đất đai phải bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, nhà tài sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu mà việc tiến hành đăng ký tuân theo yêu cầu chủ sở hữu tài sản Theo quy định Khoản điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký vào quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, khoản 2, điều 439 BLDS 2005 quy định: “quyền sở hữu chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu tài sản đó” Theo quy định BLDS 2005 Luật Đất đai 2013 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký Pháp luật quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đất đai thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, thời điểm chuyển giao nhà thời điểm cơng chứng, chứng thực được, mảnh đất có tài sản gắn liền với đất nhà khơng có chủ thể lại bán nhà khơng bán đất, bán đất lại không chuyển giao quyền sở hữu nhà Theo tác giả Luật Đất đai Luật Nhà nên quy định thống thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài 52 sản nhà đất đai thời điểm tài sản đăng ký tai quan nhà nước có thẩm quyền Thứ ba, cần quy định thời điểm tài sản chuyển giao tài sản đăng ký quyền sở hữu Hiện BLDS 2005 chưa có quy định thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm nào, nên thực tế tồn số tranh chấp liên quan đến việc xác định thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm đặc biệt trường hợp tài sản đưng đường vận chuyển, tài sản chuyển giao cho chủ thể thứ ba, tác giả mong muốn pháp luật Dân nói chung pháp luật hợp đồng nói riêng ngày hồn thiện có quy định chặt chẽ hơn, theo ý kiến tác giả BLDS nên quy định thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm bên bán bàn giao tài sản cho bên mua người bên mua uỷ quyền Việc quy định cụ thể thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm góp phần tạo nên thống nhất, đồng pháp, tạo thuận lợi cho chủ thể áp dụng pháp luật tham gia vào quan hệ mua bán hàng hoá Nên quy định đồng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên bán bàn giao tài sản cho bên mua bên mua uỷ quyền BLDS, có ngoại lệ quy định văn pháp luật khác để tránh chồng chéo quy định pháp luật Thứ tư, Cần quy định đồng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Luật nhà luật Kinh doanh Bất động sản Cùng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu loại tài sản nhà quyền sử dụng đất, văn pháp luật lại quy định cách khác nhau, Khoản điều 93 Luật Nhà 2005 sửa đổi, bổ sung 2009 Quy định “Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên thừa kế nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo trình tự quy định điều 16 luật nhà năm 2005, trừ trường hợp bên bán nhà tổ chức kinh doanh nhà bên có 53 thỏa thuận khác Quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hợp đồng công chứng giao dịch nhà cá nhân với cá nhân, giao dịch nhà theo thỏa thuận hợp đồng với giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà từ thời điểm mở thừa kế trường hợp nhận thừa kế nhà ở.” Theo quy định khoản 5, điều 93 Luật nhà 2005 sửa đổi bổ sung 2009 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm hợp đồng công chứng, chứng thực giao dịch nhà cá nhân với cá nhân, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà bên thỏa thuận giao dịch nhà bên tổ chức kinh doanh bất động sản Khoản 1, điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu” Theo quy định Luật đất đai 2013 tài sản nhà tài sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu mà việc tiến hành đăng ký tuân theo yêu cầu chủ sở hữu tài sản Hiện theo Luật Nhà năm 2014 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015):” thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Nếu góp vốn, tặng cho, đổi nhà thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà Nếu mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Trường hợp thừa kế xác định theo quy định pháp luật thừa kế” (Điều 12) Theo quy định Luật Nhà 2014 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm bên thỏa thuận, thời điểm bên mua nhà toán đủ tiền nhận bàn giao nhà ở, Nếu mua bán 54 nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015) “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” (Khoản Điều 19) Theo quy định khoản điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thời điểm bên thoả thuận, thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng có cơng chứng, chứng thực, thời điểm bên ký kết vào hợp đồng khơng có thoả thuận hợp đồng khơng có cơng chứng, chứng thực Quy định Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014) chưa có hiệu lực quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản nhà đất đai tồn bất cập không đồng bộ, thống với Theo tác giả pháp luật Nhà luật Kinh doanh bất động sản nên quy định thống thời điểm tài sản chuyển giao nhà thời điểm hồn thành thủ cơng chứng, chứng thực bên khơng có thoả thuận khác Việc quy định thống nhất, đồng văn pháp luật khơng phát huy tính nghiêm minh pháp luật, mà tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật tất chủ thể tham gia vào quan hệ tạo điều kiện cho quan nhà nước tiến hành giải tranh chấp phát sinh Thứ năm, cần nhanh chóng xây dựng Luật Đăng ký tài sản Trên thực tế việc việc tiến hành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhứng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu cịn rắc rối thủ tục hành chính, quan tiến hành thủ tục đăng ký 55 cịn gây nhiều khó khăn cho người dân đến làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu loại tài sản phải đăng ký tham gia vào hợp đồng mua bán, tiến hành hoạt động mua bán loại tài sản nhân dân thời gian để đến quan nhà nước có thẩm quyền để tiến hành thủ tục đăng ký Nhà nước phải tiến hành cải cách mạnh mẽ, đơn giản giúp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản mua bán tiến hành dễ dàng nhanh gọn sở để thúc đẩy hoạt động mua bán phát triển việc xây dựng hệ thống Luật đăng ký tài sản se góp phần tạo nên đồng thống hoạt động dăng ký tài sản, tạo nên gọn nhẹ thủ tục tiến hành hoạt động đăng ký tài sản, hoàn thiện pháp luật trình phát triển lâu dài nên pháp luật khơng thể lúc mà sủa đổi cần có thời gian quy định pháp luật phát huy tối đa quyền 56 C KẾT LUẬN Quan hệ mua bán tài sản giai đoạn giữ vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế Bởi đất nước có phát triển hay khơng nhìn nhận phần lớn phát triển kinh tế, có quan hệ mua bán tài sản Mua bán tài sản hoạt động mà nhà nước khuyến khích ưu tiên phát triển, để phát huy vai trò tối đa quan hệ mua bán pháp luật cần có quy định cặt chẽ hợp đồng mua bán, đặc biệt việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán, mục đích quan hệ mua bán chủ thể nhận tiền có quyền định đoạt với tài sản mà muốn mua Pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản mua bán đời có ý nghĩa quan trọng việc xem quyền sở hữu thuộc bên nào, xác định rủi ro bên để tránh tranh chấp tài sản mua bán Qua việc trình bày lý luận pháp luật hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán Thực tiễn áp dụng huyện Cẩm thủy có ý nghĩa quan trọng việc định hướng 57 hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu Xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật thịi điểm chuyển giao quyền sỏ hữu tài sản mua bán Hiện trình xây dựng pháp luật mọt q trình lâu dài phức tạp cần có tăng cường quản lý đồng nhà nước, phát kịp thời thiếu sót quy định pháp luật đẻ bổ sung Tuy nhiên, song song với việc xây dựng hoàn thiện pháp luật cần có nhìn thực tế khách quan xã hội để có nhìn khách quan việc xây dựng pháp luật đắn 58 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Văn quy phạm pháp luật: Bộ Luật Dân nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 Bộ Luật Dân nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 Hiến pháp năm 1992 Luật đất đai năm 2013 Luật nhà năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Luật Thương mại 2005 Luật Nhà 2014 10 Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 11.NĐ 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 3013 12 NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà năm 2005 13 Thông tư số 15/2014/TT-BCA * Sách tạp chí tham khảo: 14 C Mác – Ăngghen Tuyển tập ( 1979), tập 23 15 Trung Tụng Bình, nội dung BLDS 2005, nhà xuất tư pháp hà nội 2005 16 Bình luận khoa học BLDS 2005 Viện pháp lý – Bộ Tư pháp PGS – TS Hoàng Thế Liên 17 PGS – TS Dương Văn Huệ, làm rõ thời điểm xác định vật quyền khác, báo Pháp luật 2014 18 PGS – TS Phùng Trung Tập, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối tài sản phải đăng ký sửa đổi rối 19 Đỗ Văn Đại, giao dịch giải tranh chấp quyền sử dụng đất, NXB Lao động 59 20 Hùng Văn Nơng (2009), thời điểm có hiệu lực hợp đồng việc công chứng hợp đồng 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), giáo trình Luật Dân Sự, NXB Cơng an nhân dân 22 Trường Đại học Luật Hà nội (2010 ) Giáo trình Luật đất đai, NXB Công an nhân dân 23 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010) Giáo trình Luật Thương Mại, NXB Công an nhân dân 24 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013) Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, NXB Công an nhân dân 25 Trường Đại học Vinh, giáo trình Luật Dân Sự 26 http://www.baomoi.com/thoi-diem-chuyen-giao-quyen-so-huu-doivoi-BĐS- khi-nao-la-hop-ly/234/1853689.epi 60 61 ... 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỜI ĐIỂM CHUYỂN GIAO QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA TẠI HUYỆN CẨM THUỶ Cẩm. .. bán Thực tiễn áp dụng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán hàng hóa huyện Cẩm Thủy Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán. .. việc thực hợp đồng pháp luật có quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản mua bán Thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm tài sản chuyển giao phần lớn loại hợp đồng mua bán loại tài sản theo