Đang tải... (xem toàn văn)
PHẦN 1. PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BĐS CHO TRƯỚC1.1. Xác định các thông tin cần thiết về BĐS và những người có quyền đối với BĐS1.2. Các phương pháp áp dụng cụ thể1.3. Cách xác định các chỉ tiêu trong các công thức tính toán1.4. Nhận xét quá trình định giá bất động sảnPHẦN 2: ĐỊNH GIÁ BĐS MÀ NHÓM THU THẬP ĐƯỢC THÔNG TIN2.1. Xác định các thông tin cần thiết về BĐS2.2. Quy trình định giáA, Lập kế hoạch định giáB, Khảo sát thị trường thu thập thông tin2.3. Lập báo cáo, chứng thư định giá
Mục lục PHẦN PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BĐS CHO TRƯỚC 1.1 Xác định thông tin cần thiết BĐS người có quyền BĐS 1.2 Các phương pháp áp dụng cụ thể 1.3 Cách xác định tiêu cơng thức tính tốn 1.4 Nhận xét trình định giá bất động sản PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ BĐS MÀ NHÓM THU THẬP ĐƯỢC THÔNG TIN 2.1 Xác định thông tin cần thiết BĐS 2.2 Quy trình định giá A, Lập kế hoạch định giá B, Khảo sát thị trường thu thập thông tin 2.3 Lập báo cáo, chứng thư định giá 14 PHỤ LỤC 23 PHẦN PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BĐS CHO TRƯỚC 1.1 Xác định thông tin cần thiết BĐS người có quyền BĐS 1.1.1 Những thông tin cần thiết BĐS • Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Giấy phép xây dựng (nếu có), Hợp đồng mua bán (Nếu có) • Thơng tin chung: Địa chỉ, Hình thức, Mục đích, Thời hạn, Nguồn gốc sử dụng • Đặc điểm đất: Vị trí, Diện tích đất, Hình dáng, Kích thước, Đường tiếp giáp, Yếu tố phong thủy khác • Đặc điểm hạ tầng: Mơi trường sống, giao thơng, kinh doanh… • Tài sản đất • Ảnh BĐS • Khảo sát thị trường: Thông tin BĐS so sánh 1.1.2 Người có quyền BĐS • Ơng Nguyễn Xn Hịa: Người có quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận số 2274 QĐ.UBND.2010/ CH.00367.2010 mang tên ơng Nguyễn Xn Hịa 1.2 Các phương pháp áp dụng cụ thể • Phương pháp so sánh: đưa mức giá dựa tài sản so sánh • Phương pháp chi phí tài sản đất 1.3 Cách xác định tiêu cơng thức tính tốn + Giá sau điều chỉnh = 𝐺𝑖á 𝑏á𝑛 − 𝑀ứ𝑐 𝑔𝑖á đ𝑖ề𝑢 𝑐ℎỉ𝑛ℎ 𝐷𝑖ệ𝑛 𝑡í𝑐ℎ - Điều chỉnh yếu tố liên quan đến đặc điểm đất (Vị trí (Lợi kinh doanh); giao thơng; diện tích; hình dáng; kích thước; hướng; phong thủy; đặc điểm hạ tầng) + Tỷ lệ điều chỉnh = 𝑁1−100 100 (Nếu TSSS có lợi kinh doanh TS cần định giá) + Tỷ lệ điều chỉnh lợi kinh doanh = 100−𝑁1 𝑁1 (Nếu TSSS có lợi kinh doanh tốt TS cần định giá) + Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) = Tỷ lệ điều chỉnh x Giá bán/m2 + Mức giá dẫn = giá sau điều chỉnh + mức giá điều chỉnh + Thống mức giá dẫn (đồng/m2) = 𝐺𝑖á 𝑐ℎỉ 𝑑ẫ𝑛 𝑐ủ𝑎 𝑇𝑆𝑆𝑆1 + 𝐺𝑖á 𝑐ℎỉ 𝑑ẫ𝑛 𝑐ủ𝑎 𝑇𝑆𝑆𝑆2 + 𝐺𝑖á 𝑐ℎỉ 𝑑ẫ𝑛 𝑐ủ𝑎 𝑇𝑆𝑆𝑆3 + Số điều chỉnh (đồng/m2) = Tổng mức giá điều chỉnh (khơng tính đến giá trị tuyệt đối) + Tổng giá trị quyền sử dụng đất = Mức giá dẫn thống (đồng/m2) x 72m2 + Định giá tài sản đất = Diện tích x Chất lượng sử dụng lại x Đơn giá + Giá trị tài sản cần định giá = Quyền sử dụng đất + Tài sản gắn liền đất 1.4 Nhận xét trình định giá bất động sản A, Ưu điểm: - Có chứng, tài sản so sánh rõ ràng, thừa nhận thực tế giá trị bất động sản -> số liệu nghiên cứu có sở vững - Phương pháp định giá sử dụng phương pháp so sánh -> phương pháp gặp khó khăn kỹ thuật, đơn giản mặt tốn học - Thơng tin tài sản so sánh sát với tài sản cần định giá thời gian địa điểm B, Nhược điểm: - Kết thẩm định giá kết luận chứng thư thẩm định giá ghi sai số kết giá trị thẩm định bất động sản chữ - Số liệu tính tồn cịn sai sót Cụ thể, nhóm tiến hành tính tốn lại sai sót bảng (Phần xám phần sai sót báo cáo chỉnh sửa lại) PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐẶC ĐIỂM-ĐIỀU CHỈNH STT BĐS Thẩm định BĐS SS1 BĐS SS2 GIÁ BÁN Chưa biết 550.000.000 770.500.000 Tổng diện tích đất (M2) Cơng trình đất Mức giá điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Pháp lý; Thông tin chung Điều kiện giao dịch Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉh (đồng/m2) Đặc điểm đất 72 100 Đất trống 5.500.000 115 Đất trống 6.700.000 1.785.000.00 210 Đất trống 8.500.000 Tương đồng Tương đồng Tương đồng 100% - 100% - 100% - Kém thuận lợi 94% 6,38% Thuận lợi 116% -13,79% 924.137,93 Thuận lợi 110% -9,09% Thuận lợi 140% -28,57% 2.428.571,43 Thuận lợi 110% -9,09% THÔNG TIN Tương đồng 100% Vị trí (Lợi kinh doanh) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 100% 0% Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 351.063,83 Giao thông Tỷ lệ điều chỉnh Mức độ điều chỉnh 100% Thuận lợi 110% -9,09% BĐS SS3 Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Diện tích; Hình dáng; Kích thước Tỷ lệ điều chỉnh Mức độ điều chỉnh 100% 0% Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Hướng; Các yếu tố phong thủy Tỷ lệ điều chỉnh Mức độ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 609.091 Thuận lợi 115% -13,04% (717.391,3) (873.913,04) 772.727 Thuận lợi 115% -13,04% (1.108.695,6 5) Tương đồng Tương đồng Tương đồng 100% Đặc điểm hạ tầng Tỷ lệ điều chỉnh Mức độ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) 500.000 Thuận lợi 115% -13,04% 100% Mức giá dẫn (đồng/m2) Thống mức giá dẫn (đồng/m2) Số lần điều chỉnh 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi hơn 105% 105% 105% -4,76% -4,76% -4,76% (261.904,76) (319.047,62) (404.761,90) 4.371.767,7 3.973.810,4 3.785.244,02 4.043.600 (1.128.232,2 3) Số điều chỉnh (đồng) Tổng giá trị quyền sử dụng đất Làm tròn (2.726.189,5 9) (4.714.755,9 8) 291.139.200 291.139.000 ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT STT Nội dung Đơn vị Diện tích Bức tường phía Đơng, xây m2 gạch 110, cao khoảng 0,5m, dài 16,00m Bức tường phía Bắc, xây m2 gạch 110, cao khoảng 2m, dài 4,50m Tổng cộng Đơn giá thẩm định Thành tiền Chất lượng sử dụng lại CTXD (%) 10% 54.600 43.680 10% 54.600 49.140 92.800 => Giá trị tài sản thẩm định giá: STT Tên tài sản Đơn vị I Quyền sử dụng đất m2 II Thông số Đơn giá Giá trị thẩm định 290.000.000 Đất m2 Tài sản gắn liền đất Bức tường phía Đơng m2 Bức tường phía Bắc m2 Tổng cộng (I + II) Làm tròn số 72 4.043.600 291.139.000 92.800 08 09 54.600 54.600 43.680 49.140 291.231.800 291.232.000 - Thông tin, số liệu cịn chứa đựng yếu tố chủ quan: thơng tin mặt dựa tài liệu thu thập được, mặt phụ thuộc vào kinh nghiệm, kiến thức thị trường thẩm định viên - Thơng tin cịn số hạn chế khơng tính đến giảm giá, khuyến mãi, PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ BĐS MÀ NHÓM THU THẬP ĐƯỢC THƠNG TIN 2.1 Xác định thơng tin cần thiết BĐS (Minh chứng phần phụ lục) 2.1.1 Thông tin chung - Công ty thẩm định giá: Công ty CP Thẩm định giá A - Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Bà Cao Thị Liên - Địa chỉ: Số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội - Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng đất - Địa điểm thẩm định giá: Số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội - Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để bán tài sản - Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11/2017 2.1.2 Căn pháp lý A, Các văn pháp lý hành thẩm định giá - Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá Thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 04; - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07; - Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; - Quyết định Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 3) - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014; - Bảng giá đất 2015 địa phương - Nghị định 32/2015/NĐ-CP Quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng năm 2015 - Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết Hướng dẫn thi hành số điều luật Nhà ở; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/6/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường việc đính Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014; - Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc (xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại nhà cơng trình đất) B, Hồ sơ tài liệu khách hàng cung cấp - Căn vào hồ sơ, giấy tờ pháp lý khách hàng cung cấp: Giấy chứng nhận số 1254/2010/ QĐ-UB/405/2010 ngày 03/06/2010 cấp cho bà Cao Thị Liên quyền sử dụng đất số 89 + 90, tờ đồ số 20 số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội với tổng diện tích 125 m2 UBND huyện Từ Liêm cấp C, Đặc điểm bất động sản định giá - Đặc điểm pháp lý + Giấy chứng nhận số 1254/2010/ QĐ-UB/405/2010 ngày 03/06/2010 cấp cho bà Cao Thị Liên quyền sử dụng đất số 89 + 90, tờ đồ số 20 số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội với tổng diện tích 125 m2 UBND huyện Từ Liêm cấp - Đặc điểm kĩ thuật + Vị trí: Tài sản thẩm định nằm số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hoàn chỉnh + Diện tích đất: 125m2 + Kích thước khn viên (RxD): x 9m + 10 x 8m + Loại đất: Đất + Hình dáng: Vng vức + Hình thức sử dụng: Riêng 125 m2 +Thời hạn sử dụng: lâu dài D, Cơ sở giá cả: Giá thị trường 2.2 Quy trình định giá A, Lập kế hoạch định giá Thời gian: từ ngày 15/11/2017 đến ngày 03/12/2017 * Vào ngày 15/11/2017: - Xác định tổng quát bất động sản cần thẩm định giá: + Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật bất động sản mục tiêu + Mục đích thẩm định giá + Xác định khách hàng yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết định giá + Những điều kiện hạn chế ràng buộc xác định đối tượng thẩm định giá + Nguồn liệu cần thiết cho thẩm định - Xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sơ sở giá trị bất động sản mục tiêu: + Giá trị thị trường: tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá số (TĐGVN 01) + Giá trị phi thị trường: tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) * Vào ngày 18/11/2017: Khảo sát trường, thu thập thông tin - Khảo sát trường: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng (nếu có) - Chi tiết bên bên bất động sản bao gồm: diện tích đất cơng trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, hướng, quy mô, sở hạ tầng (cấp nước, viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, nội thất, tiện nghi, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, bảo dưỡng - Thu thập thông tin: + Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, thu nhập, bất động sản so sánh + Thông tin cung – cầu thị trường + Thơng tin tính pháp lý tài sản + Các số liệu kinh tế xã hội, môi trường, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường bất động sản để tìm khác bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh + Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng bất động sản + Hình ảnh cụ thể (phụ lục) * Vào ngày 22/11/2017: Phân tích thơng tin - Phân tích thơng tin từ khảo sát trường - Phân tích đặc trưng thị trường bất động sản - Phân tích khách hàng - Phân tích thơng tin liên quan đến tài sản * Vào ngày 29/11/2017: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá Nêu rõ phương pháp áp dụng để xác định mức giá trị tài sản cần thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 (TĐGVN 07) * Vào ngày 03/12/2017: Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 (TĐGVN 04) B, Khảo sát thị trường thu thập thơng tin Qua q trình tìm hiểu khảo sát thị trường, thu thập thông tin thực tế ngày 18/11/2017, kết khảo sát sau: Thông tin BĐS định giá Địa BĐS định giá: số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội • Vị trí • Kích thước, qui mơ, hình dáng, loại đất: - Hẻm: thông cụt - Kích thước khn viên (RxD): x 9m + - Loại đường: 10 x 8m Bê tông Nhựa Đất Cấp phối - Diện tích đất: 125m2 - Hướng: Bắc - Loại đất: đất - Căn hộ: gồm khu, khu tầng, kinh doanh - Hình thức sử dụng: cho thuê, khu tầng tầng dùng để Riêng: 125 m2 ở, tầng lại kinh doanh cho thuê Chung: m2 - Thời hạn sử dụng: lâu dài - Hình dáng: Vng vức Khơng vng vức: Tóp hậu Vát hậu Hình chữ L - Cấu trúc nhà • Mơi trường xung quanh Nhà Nhà lầu Căn hộ - Môi trường sống: yên tĩnh ồn Biệt thự ô nhiễm không ô nhiễm Khác: nhà mái bê tông - Môi trường kinh doanh: - Diện tích xây dựng: 125 (m²) Gần: Chợ Trường học Bệnh viện - Diện tích sử dụng: 375 (m²) Công viên Khu thương mại, Siêu thị - Số tầng: Khu hành Khu cơng nghiệp 16 phịng, diện tích 20m2 / phòng Trường mần non tư thục - nhà bếp diện tích 20m2 Tiện: Làm nhà Kinh doanh - sân để xe diện tích 40m2 Kho, xưởng - Hành lang vòng 1,5m*3 tầng Cơ sở hạ tầng: Hồn chỉnh Chưa hồn chỉnh • Kết cấu • Tiện nghi - Móng: bê tơng cốt thép, mới, chắn Đồng hồ điện Internet - Cột: không Đồng hồ nước Điện thoại - Nền, sàn: đại, chắn Giếng nước Truyền hình - Tường: xi măng, cát cáp/KTS - Vì kèo, xà gồ: không Máy bơm nước Bồn tắm - Trần: bê tông Máy phát điện Hồ bơi - Mái: Bê tông cốt thép chắn Máy lạnh Sân vườn - Cửa: cửa gỗ Thang máy Chỗ để xe - Cơng trình phụ: tiện nghi, khép kín, có bồn Máy nước nóng Hệ thống chữa cháy tắm, nóng lạnh Hệ thống chống sét Nội thất: Hiện trạng nhà: Cao cấp Trung bình Kém cho thuê để trống chấp Hiện trạng: Nhà xây dựng từ tháng 8/2013, cơng trình cịn mới, chắn, tiện nghi, nội thất sang trọng BĐS SS BĐS SS2 26 PHỤ LỤC 2: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ AAA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: 2096/BCTĐG-AAA Hà Nội, ngày 03 tháng 12 năm 2017 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 2096/CTTĐG-AAA ngày 03 tháng12 năm 2017 Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA) Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá: - Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA; - Địa chỉ: Tầng 4, tòa nhà A1, số 12 Chùa Bộc, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Các thông tin thẩm định giá: 2.1 Bên đề nghị thẩm định giá: - Tên: Bà Cao Thị Liên; - Địa chỉ: Số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội; - Số điện thoại: ; 2.2 Văn đề nghị Hợp đồng thẩm định giá: Số fax: ; - Căn đề nghị Văn ngày 03 tháng 12 năm 2017 việc đề nghị thẩm định giá tài sản Bà Cao Thị Liên; - Hợp đồng thẩm định giá số 2096/HĐTĐG-AAA ngày 03 tháng 12 năm 2017 Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA Bà Cao Thị Liên; 2.3 Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng tài sản gắn liền đất đất số 89 90, tờ đồ số 20, địa số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội đứng tên bà Cao Thị Liên; (Chi tiết Phụ lục 01 kèm theo) 2.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11 năm 2017; 2.5 Địa điểm thẩm định giá: Thành phố Hà Nội; 2.6 Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo để bán tài sản.; 2.7 Nguồn thông tin: Phiếu khảo sát giá; Báo giá tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh; 2.8 Căn pháp lý để thẩm định giá: * Căn pháp lý thẩm định giá: - Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012; 27 - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá; - Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá Thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 04; - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07; - Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; - Quyết định Bộ trưởng Bộ Tài chính: Số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn định giá Việt Nam (đợt 3) * Các văn pháp lý khác: - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014; - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014; - Nghị định 32/2015/NĐ-CP Quản lý chi phí đầu tư xây dựng - Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng năm 2015 - Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết Hướng dẫn thi hành số điều luật Nhà ở; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; 28 - Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 1351/QĐ-BTNMT ngày 04/6/2015 Bộ Tài nguyên Mơi trường việc đính Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/ 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng; điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014; - Cơng văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc (xác định tỷ lệ chất lượng lại nhà cơng trình đất) - Hồ sơ, tài liệu cung cấp; - Kết khảo sát thông tin liên quan đến giá trị tài sản thẩm định giá; - Cơ sở liệu Công ty CP Thẩm định giá Giám định Việt Nam; - Những pháp lý khác có liên quan Thơng tin tổng quan thị trường, thông tin giao dịch số liệu liên quan loại tài sản thẩm định giá: 3.1 Thông tin thị trường Trên sở hồ sơ, tài liệu theo đề nghị cung cấp, Tổ thẩm định tiến hành khảo sát, thu thập thông tin thị trường sau: - Qua trình khảo sát thu thập thông tin giao dịch, chuyển nhượng đất địa bàn huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội thời gian gần tổ thẩm định nhận thấy: Trong khoảng thời gian năm trở lại địa bàn xã có số giao dịch diễn Tổ thẩm đinh tiến hành thu thộp thông tin BĐS có vị trí, đặc điểm tương đồng với bất động sản cần thẩm định - Thị trường giao dịch tài sản có tính cạnh tranh cao 3.2 Thơng tin giao dịch số liệu liên quan Qua khảo sát, thu thập thông tin thị trường, Tổ thẩm định thu thập số thông tin giao dịch số liệu liên quan thời điểm thẩm định giá loại tài sản thẩm định sau: (Chi tiết Phụ lục 02 kèm theo) Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá: 29 Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản thẩm định giá, AAA vận dụng sở giá trị thị trường (TĐGVN 02) để thẩm định giá Các nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc thay đổi - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc cạnh tranh Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá: Căn vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thẩm định giá sở giá trị thẩm định giá tài sản, Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA sử dụng phương pháp sau để thẩm định giá: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí: Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: Qua nghiên cứu tài sản thẩm định giá, điều tra, khảo sát thu thập thông tin thị trường tài sản thẩm định giá AAA tiến hành tính tốn, phân tích, điều chỉnh để đưa giá trị tài sản thẩm định giá cụ thể sau: - Trên thị trường có xảy giao dịch BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS cần thẩm định giá - Mức giá cung cấp tình trạng thị trường, điều kiện giao dịch nhau, chào bán thị trường đưa cạnh tranh - Tổ thẩm định kiến nghị sử dụng mức giá chào bán cạnh tranh xác định kết giá thẩm định (Chi tiết Phụ lục 03.1& 3.2 kèm theo) Kết thẩm định giá: Tổng giá trị tài sản thẩm định giá là: 8.343.486.800.000 đồng (Bằng chữ: Tám nghìn ba trăm bốn mươi ba tỷ bốn trăm tám mươi sáu triệu tám trăm nghìn đồng chẵn /.) Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá: 30 9.1 Những điều khoản loại trừ kết thẩm định giá: - Mức giá giá tối thiểu chưa bao gồm phí lệ phí khác q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hành pháp luật - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích theo yêu cầu Khách hàng ghi Mục Chứng thư Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm sử dụng sai mục đích yêu cầu - Kết thẩm định giá nêu mức giá xác định theo quy định hành; đồng thời có giá trị phạm vi danh mục, số lượng khối lượng công việc hồ sơ khách hàng đề nghị, cung cấp điều kiện giới hạn thông tin thị trường mà Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA thu thập thời điểm thẩm định giá, khơng có giá trị trường hợp khác - Khách hàng bên liên quan chịu trách nhiệm tính xác danh mục, số lượng thông tin khác liên quan đến tài sản thẩm định giá cung cấp cho Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA trình thẩm định giá tài sản - Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA khơng có trách nhiệm kiểm tra thông tin giấy tờ liên quan đến tính chất pháp lý tài sản yêu cầu thẩm định giá so với gốc - Trong trường hợp có khiếu nại kết thẩm định giá, Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA có trách nhiệm giải thời hạn có hiệu lực chứng thư thẩm định giá nêu 9.2 Những hạn chế kết thẩm định giá: - Kết thẩm định giá xác định nêu đề nghị với khách hàng điều kiện hạn chế thông tin mà Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA thu thập thời điểm thẩm định giá Các chế độ khuyến mãi, giảm giá hay hoạt động mang tính kỹ thuật thương mại tương tự khác không thuộc trách nhiệm xem xét Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA - Mức giá nêu xác nhận thời điểm địa điểm thẩm định giá với sách quản lý Nhà nước có liên quan giới hạn điều kiện tư vấn, cung cấp thông tin, không trực tiếp chủ đầu tư hay chủ tài sản nên có hạn chế đàm phán giá thực giao dịch cụ thể Trường hợp sách quản lý Nhà nước thay đổi, thị trường biến động v.v làm cho mức giá tài sản thay đổi - Kết thẩm định giá sử dụng làm sở xác định giá khởi điểm tài sản, phục vụ mục đích bán đấu giá tài sản Việc định giá trị tài sản điều kiện giao dịch chuyển nhượng phụ thuộc vào người có tài sản bên có liên quan - Giá trị Cơng trình xây dựng ước tính theo phương pháp chi phí khơng xét đến trạng xây dựng pháp lý Cơng trình - Kết thẩm định giá nêu xác nhận thời điểm địa điểm thẩm định giá với sách quản lý Nhà nước có liên quan Trường hợp sách Nhà 31 nước thay đổi, thị trường biến động, tỷ giá thay đổi, làm mức giá tài sản thẩm định giá thay đổi - Kết thẩm định giá tham khảo nêu xác nhận địa bàn huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội./ 10 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Trong điều kiện thương mại bình thường khơng có biến động lớn giá hiệu lực kết thẩm định giá Chứng thư tính từ ngày phát hành là: - 03 (ba) tháng tài sản động sản - 06 (sáu) tháng tài sản bất động sản giá trị doanh nghiệp 11 Các tài liệu kèm theo: Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá; Danh mục tài sản Báo cáo kết thẩm định giá phát hành kèm theo Chứng thư thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA./ TRỢ LÝ THẨM ĐỊNH VIÊN TỔNG GIÁM ĐỐC THẨM ĐỊNH VIÊN Phạm Thị Phương Linh Võ Thị Huyền Trang Số thẻ thẩm định viên giá: VIII13.2096 32 Mai Hương Số thẻ thẩm định viên giá: IX14.2011 PHỤ LỤC 01: TÀI SẢN; ĐẶC ĐIỂM; KẾT QUẢ CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 2096/BC-AAA ngày 03 tháng 12 năm 2017 Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA) Quyền sử dụng đất đất số 90b, tờ đồ số 73, diện tích 72m2, thơn Đản Dị, xã Uy Nỗ, huyện Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội TT ĐẶC ĐIỂM Pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Giấy phép xây dựng (nếu có) - Hợp đồng mua bán (Nếu có) Thơng tin chung - Thửa đất số 89 90 - Tờ đồ số 20 - Địa Số ngách ngõ 23 Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội - Hình thức sử dụng Riêng: 125 m2; Chung: m2; - Mục đích sử dụng Đất ngoại thành (125m2) - Thời hạn sử dụng Lâu dài Đặc điểm đất - Vị trí Đất ngoại thành huyện Bắc Từ Liêm - Đường tiếp giáp Nằm ngõ rộng khoảng m cách đường Cổ Nhuế khoảng 10m - Diện tích đất (m2) 125 Mã sổ 1254/2010/ QĐ-UB/405/2010 ngày 03/06/2010 cấp cho bà Cao Thị Liên 33 Hình dáng Chữ nhật - Kích thước - Phía Bắc giáp ngõ chung hộ gia đình, có số đo m 10 m - Phía Đơng giáp gia đình ông Đinh Văn Dương, có số đo m giáp gia đình bà Lê Lan Hương có số đo m - Phía Tây giáp gia đình Bà Nguyễn Thị Na, có số đo m - Phía Nam giáp gia đình ơng Vinh, có số đo m - Yếu tố phong thủy khác Khơng có Đặc điểm hạ tầng - - Môi trường sống * Mô trường tự nhiên: + Cảnh quan: Khu vực tập trung dân cư + Mức độ nhiễm: Khơng khí lành + Địa hình: Bằng phẳng * Mơi trường kinh tế-xã hội: + Về giao thông: Thuận lợi cho giao thông cá nhân, gần chợ, gần trường mầm non, trường đại học + Kết cấu hạ tầng: Đường điện cung cấp đầy đủ, sử dụng lưới điện quốc gia + Về thơng tin liên lạc: Bình thường + Về y tế-văn hóa: Bình thường - An ninh, trật tự Bình thường - Trình độ dân trí Trung bình - Kinh doanh Trung bình - Yếu tố khác Gồm: - 01 nhà tầng diện tích sử dụng 135 m2 - 01 nhà tầng diện tích sử dụng 240 m2 Tài sản đất 34 TT ĐẶC ĐIỂM TSSS1 TSSS2 - Nguồn thông tin Bà Vương Thu Thảo -Khảo sát trực tiếp Ơng Ngơ Văn Tuệ -Khảo sát trực tiếp - Địa Đường Cổ Nhuế, huyện Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội Đường Cổ Nhuế, huyện Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội - Thời điểm giao dịch/rao bán Tháng 01/2017 Tháng 05/2017 - Thời điểm thu thập Tháng 11/2017 Tháng 11/2017 - Đặc điểm giao dịch Bình thường Bình thường - Giá bán rao bán 60 triệu/ m2 70 triệu/ m2 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GCN QSDĐ GCN QSDĐ - Giấy phép xây dựng (nếu có) - Hợp đồng mua bán (Nếu có) - Những lưu ý Thơng tin chung - Thửa đất số - Tờ đồ số Số – Ngõ 23– Phường Cổ Nhuế, Quận Bắc Từ Liêm, Số 132 - Ngõ 29 – Phường Cổ Nhuế, Quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội thành phố Hà Nội - Địa - Hình thức sử dụng Riêng Riêng - Mục đích sử dụng Đất Đất - Thời hạn sử dụng Lâu dài Lâu dài Đặc điểm đất - Vị trí Vị trí Vị trí 35 - Diện tích đất (m2) 36 75 - Hình dáng Vng vức Vng vức Đặc điểm hạ tầng - Môi trường sống - An ninh, trật tự Tốt Tốt - Trình độ dân trí Tốt Tốt - Kinh doanh Bình thường Bình thường - Yếu tố khác Bình thường Bình thường - Hiện trạng sử dụng đất Tài sản đất Đất trống Đất trống 36 TT A B C C1 Yếu tố so sánh TĐG SS1 SS2 Tổng diện tích sử dụng (m2) Đơn Giá đất (triệu/ m²) Điều chỉnh tuyệt đối theo yếu tố so sánh 125 m2 100 m² 200 m² 50,5 triệu/ m² 60 triệu/ m² -237,5690 -554,3279 Sổ đỏ chủ bìa đất Sổ đỏ chủ bìa đất Sổ đỏ chủ bìa đất Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 100% 100% 100% Quy mô (m²) 125 m2 100m² 200 m² Tỷ lệ 100% 100% 100% -237,5690 -554,3279 5762,431 13445,6721 57,62431 67,22836 Điều kiện tốn Tình trạng pháp lý C2 C3 Tỷ lệ điều chỉnh Tổng điều chỉnh tuyệt đối Giá sau điều chỉnh tuyệt đối Đơn giá sau điều chỉnh tuyệt đối D D3 D4 Hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Vị trí, lợi kinh doanh Điều chỉnh tương đối Hình chữ U Vng vức 100% 115% -13,0434% Nhà sâu vào ngõ khoảng 100m, thích hợp nhà điều kiện kinh doanh không tốt, ngõ cụt Ơ tơ khơng vào 37 Nhà vào ngõ khoảng 10m, thích hợp nhà điều kiện kinh doanh không tốt, Gần siêu thị, giao thông không thuận tiện, gần chợ gần trường học, gần Vuông vức 115% -13,0434% Nhà vào ngõ khoảng 30m, thích hợp nhà điều kiện kinh doanh khơng tốt Gần siêu thị, giao thông không thuận tiện, gần chợ gần trường học, ô tô D5 không vào Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 100% Hướng Đông Nam Tây Bắc Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh 100% 90% +11,11% 94,74% + 5,55% Điện ổn định, cấp thoát nước tốt Điện ổn định, cấp thoát nước tốt 110% -9,09% 110% - 9,09% -20,113% -21,123% Cơ sở hạ tầng D6 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Điện ổn định, cấp nước tốt, thoát nước lụt mưa 100% Tổng số % điều chỉnh E mặt đường ô tô lại thuận tiện 110% -9,09 % Mức giá đất sau điều chỉnh (triệu đồng/ m²) Tổng số lần điều chỉnh Đơn giá trung bình m2 đất Giá trị miếng đất trống 38 104,76% -4,54 % 46,00341 53,0274 3 49.530.800.000 6.191.647.000 PHỤ LỤC 03.2: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 2096/BC-AAA ngày 03 tháng 12 năm 2017 Công ty Cổ phần Thẩm định giá AAA) Đơn vị tính: Đồng Theo Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây dựng việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2014, đơn giá xây dựng nhà từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép, tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông cốt thép đổ chỗ là: 6.730.000 đồng/m2 Chi phí để xây dựng lại cơng trình đất là: 2.523.750.000 (triệu đồng) *** Ước tính mức độ giảm giá cơng trình xây dựng có đất: Tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình: xác định vào Thông tư số 13/LB-TT ngày 18 tháng năm 1994 Bộ xây dựng- Tài chính- Ban vật giá hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê; Quyết định 238/BXD-VKT ngày 29/9/1989 việc ban hành bảng giá nhà vật kiến trúc thông dụng dùng kỳ kiểm kê đánh giá lại vốn sản xuất kinh doanh sở sản xuất kinh doanh vào 0h ngày 01 tháng năm 1990; Thơng tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định, Công văn số 1326/BXD-QLN hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc (xác định tỷ lệ chất lượng cịn lại nhà cơng trình đất) => Tỷ lệ chất lượng cịn lại xác định theo bảng sau: Bảng tính tỷ lệ giảm giá tự nhiên cơng trình xây dựng: TT Kết cấu Tỷ lệ giảm giá % Tỉ lệ kết cấu % Tỉ lệ giảm giá KCC (%) Móng 12 15 1.80 Tường 11 18 1.98 Sàn 17 1.36 Mái 16 1.44 39 Tỉ lệ giảm giá tự nhiên BĐS 9,97% 6.58 Tổng 66 cộng Tỷ lệ % giảm giá tự nhiên cơng trình xây dựng đất 9,97% Mức giảm giá tự nhiên cơng trình xây dựng đất 251.610.200.000 đồng Mức giảm giá lỗi thời chức (ước tính) 120.000.000 đồng Giá trị cơng trình đất 2.152.140.000 đồng 40