Các yếu tố ảnh hưởng đến việc ra quyết định mua bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại thành phố hồ chí minh luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh thái tây đô phạm văn kiên người hướng dẫn khoa học

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH THÁI TÂY ĐÔ Đề tài: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC RA QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH THÁI TÂY ĐƠ Đề tài: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC RA QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã ngành: 34 01 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN KIÊN Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, nội dung kết nghiên cứu hoàn toàn trung thực, tác giả thực khơng có chép Tất giúp đỡ cho việc xây dựng sở lý luận cho luận trích dẫn đầy đủ, trích nguồn cụ thể phép công bố TP Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng năm 2020 THÁI TÂY ĐÔ - ii - LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn Thầy TS Phạm Văn Kiên, người trực tiếp hướng dẫn thực nghiên cứu Thầy giúp định hướng, đưa lời góp ý phê bình hữu ích giúp tơi hồn thiện nghiên cứu Tơi xin gửi lời cảm ơn đến Thầy, Cô trường Đại học Đại học Ngân hàng thuộc khoa sau đại học nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt dẫn kiến thức quý báu suốt thời gian học tập trường Cuối cùng, xin dành lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè lớp CH04QTKD động viên, ủng hộ hỗ trợ tơi q trình học tập hoàn thành luận văn TP Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng năm 2020 THÁI TÂY ĐƠ - iii - TĨM TẮT LUẬN VĂN CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN VIỆC RA QUYẾT ĐỊNH MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Tóm tắt: Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc định mua bất động sản nhà đầu tư cá nhân thành phố Hồ Chí Minh Bài nghiên cứu có đến 28 biến quan sát đưa vào bảng câu hỏi nghiên cứu để thu thập liệu Phương pháp thu thập liệu bảng hỏi áp dụng cho 600 người 03 dự án tác giả lựa chọn, tỷ lệ phản hồi lên đến 80% Dữ liệu phân tích phần mềm SPSS.20.0, khám phá có nhân tố có ảnh hưởng đến việc định mua bất động sản, có 03 yếu tố có ảnh hưởng lớn đáng kể là: “Yếu tố Chủ đầu tư”; “Yếu tố Vị trí bất động sản”; “Đặc điểm bất động sản”; lại yếu tố khác có “Mơi trường xung quanh bất động sản”; “Điều kiện kinh tế tài chính”; “Yếu tố tâm linh”; “Yếu tố liên quan đến Gia đình” có tác động lên định mua Nghiên cứu dùng làm nguồn tham khảo cho Nhà phát triển Bất động sản (Chủ đầu tư); Các công ty có chức kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản; nhà tiếp thị nhằm thấu hiểu nhu cầu thị hiếu đầu tư Nhà đầu tư cá nhân để mang lại hiệu kinh doanh tốt Tuy nhiên, nghiên cứu bị giới hạn phạm vi địa lý, tập trung phân tích số dự án địa phận Thành phố Hồ Chí Minh Từ khóa: Bất động sản, Dịch vụ Bất động sản, Nhà đầu tƣ, Ngƣời mua, Quyết định mua, Hành vi mua, Yếu tố ảnh hƣởng - iv - FACTORS AFFECTING ON SINGLE REAL ESTATE INVESTORS‟ DECISION OF BUYING APARTMENT IN HO CHI MINH CITY Abstract: This study investigates factors that affect single real estate investors‟ decision buying apartment in Ho Chi Minh City, Viet Nam There are twenty-eight (28) attributes which have been taken into the questionnaire for the study The survey was applied for over 600 single real estate investors who did buy apartments at three large projects in Ho Chi Minh city, and the response rate was 80 percent The exploratory factor analysis was directed using SPSS (ver 20.0) The results show that there are seven (07) factors affecting the decision of buying an apartment, three (03) out of those are considered as the most influential factors: „Real Estate Developer‟; „Location‟; „Features‟ The rest are „Environmental‟; “Family‟; „Finance‟; „Spirit‟ have less impact on purchase decisions This study might be a reasonable reference material for Real Estate Developers, Real Estate Service Company and marketers who can use the findings to deeply understand, segment the buyers, and make their sale performance better This study still has its limit due to the short-range area of the survey – Ho Chi Minh City and the negligible quantity of projects Keywords: Real Estate, Real Estate services, Investors, Buyers, Purchase Decision, Buying Attitude/Behavior, Factors -v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT x CHƢƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ: 1.2 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: 1.3 MỤC TIÊU ĐỀ TÀI 1.3.1 Mục tiêu tổng quát: 1.3.2 Mục tiêu cụ thể: 1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU .3 1.5 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5.1 Đối tƣợng nghiên cứu 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu 1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.7 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1.8 BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN NGHIÊN CỨU TÓM TẮT CHƢƠNG CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan lý thuyết 2.1.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng 2.1.2 Quyết định chọn mua ngƣời tiêu dùng .9 2.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến định chọn mua 11 2.1.3.1 Nhóm yếu tố trình độ văn hóa .11 2.1.3.2 Nhóm yếu tố xã hội 12 2.1.3.3 Nhóm yếu tố cá nhân .13 2.1.3.4 Nhóm yếu tố tâm lý 14 2.1.4 Các lý thuyết liên quan hành vi ngƣời tiêu dùng 14 2.1.4.1 Lý thuyết động lực hợp lý (Theory of Reasoned Action -TRA) 14 2.1.4.2 Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) 15 - vi - 2.2 Khái niệm chung cƣ phân loại chung cƣ 16 2.2.1 Khái niệm chung cƣ: .16 2.2.2 Phân loại chung cƣ .16 2.3 Các nghiên cứu liên quan trƣớc 18 2.4 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 22 2.4.1 Giả thuyết nghiên cứu .22 2.4.1.1 Yếu tố kinh tế 23 2.4.1.2 Yếu tố Vị trí 23 2.4.1.3 Yếu tố Đặc điểm BĐS 24 2.4.1.4 Yếu tố Môi trường 24 2.4.1.5 Yếu tố Gia đình 24 2.4.1.6 Yếu tố Tâm linh 24 2.4.1.7 Hình ảnh, độ uy tín Chủ đầu tư 25 2.4.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất 26 TÓM TẮT CHƢƠNG 27 CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 3.1 KHUNG LÝ THUYẾT 28 3.2 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 29 3.2.1 Quy trình nghiên cứu: .29 3.3 THANG ĐO CÁC BIẾN TRONG NGHIÊN CỨU .29 3.4 PHƢƠNG PHÁP LỰA CHỌN CỠ MẪU 29 3.5 THU THẬP VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU .30 3.5.1 Thu thập liệu 30 3.5.2 Phƣơng pháp phân tích liệu 31 TÓM TẮT CHƢƠNG 33 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỐNG KÊ MÔ TẢ .34 4.1.1 Giới tính Tuổi 34 4.1.2 Tình trạng nhân Thu nhập 34 4.1.3 Nghề nghiệp Trình độ học vấn 35 4.2 NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƢỢNG 36 4.2.1 Kiểm định thang đo 36 4.2.1.1 Phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha .36 - vii - 4.2.1.2 Kiểm định mức độ phù hợp mơ hình EFA .38 Bảng - Bảng kiểm định hệ số KMO 38 4.2.1.3 Phân tích nhân tố EFA 39 4.2.1.5 Phân tích tương quan 42 4.2.2 Kiểm định mơ hình giả thuyết 43 4.2.2.1 Kiểm định mơ hình 44 4.2.2.2 Kiểm định kết luận giả thuyết .46 4.2.3 Hiện tƣợng đa cộng tuyến .49 4.2.4 Hiện tƣợng tự tƣơng quan 49 4.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49 4.3.1 Kết kiểm định thang đo 49 4.3.2 Thảo luận kết nghiên cứu 50 TÓM TẮT CHƢƠNG 53 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ .54 5.1 KẾT LUẬN .54 5.2 ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU .55 5.3 HÀM Ý QUẢN TRỊ .56 5.3.1 Đối với Hình ảnh Uy tín Chủ đầu tƣ 56 5.3.2 Đối với Vị trí BĐS 57 5.3.3 Đối với Đặc điểm BĐS .58 5.3.4 Đối với Yếu tố Môi trƣờng xung quanh BĐS .59 5.3.5 Đối với vấn đề Tâm linh, Phong Thủy BĐS 60 5.3.6 Vấn đề Năng lực Kinh tế tài NĐT 61 5.3.7 Những yếu tố khác liên quan đến Gia đình 61 5.4 HẠN CHẾ CÙA NGHIÊN CỨU 62 5.5 ĐỀ XUẤT HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .62 TÓM TẮT CHƢƠNG 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO xi PHỤ LỤC xiii PHỤ LỤC xx - viii - DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng - Danh sách chuyên gia vấn 30 Bảng - Bảng phân tích Độ tin cậy Cronbach's Alpha (Lần 1) 36 Bảng - Bảng kết Cronbach's Alpha Thang đo Điều kiện kinh tế sau loại biến .37 Bảng - Bảng kiểm định hệ số KMO 38 Bảng 4 - Bảng mức độ phù hợp mơ hình EFA 38 Bảng - Kết phân tích nhân tố EFA 39 Bảng - Bảng kiểm định hệ số KMO biến phụ thuộc 41 Bảng - Bảng đo mức độ phù hợp EFA 41 Bảng - Ma trận biến QD .42 Bảng - Bảng hệ số tương quan biến .42 Bảng 10 - Bảng tóm tắt mơ hình hồi quy 44 Bảng 11 - Bảng kiểm định ANOVA .44 Bảng 12 - Bảng kết hệ số hồi quy tuyến tính 45 Bảng 13 - Bảng phân tích phương sai yếu tố biến phụ thuộc 48 Bảng - Bảng giá trị trung bình thang đo Chủ đầu tư 56 Bảng - Bảng giá trị trung bình thang đo Vị trí BĐS 57 Bảng - Bảng giá trị trung bình thang đo Đặc điểm BĐS 58 Bảng - Bảng giá trị trung bình thang đo Môi trường 59 Bảng 5 - Bảng giá trị trung bình thang đo Yếu tố Tâm linh 60 Bảng - Bảng giá trị trung bình thang đo Kinh tế tài 61 Bảng - Bảng giá trị trung bình thang đo Yếu tố Gia đình 61 - xxx - MT2 699 MT4 664 DD1 809 DD2 773 DD3 715 DD4 647 - KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH KMO VÀ EIGENVALUES CHO BIẾN PHỤ THUỘC “QĐ” KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square 706 525.957 df Sig .000 Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings % of Variance Cumulative % Total Compo nent Total 2.188 72.921 72.921 466 15.540 88.461 346 11.539 100.000 % of Variance Cumulative % 2.188 72.921 72.921 - KẾT QUẢ PHÂN TÍCH MƠ HÌNH VÀ BẢNG ANOVA Model R R Square Adjusted R Square 822a 676 671 Std Error of the Estimate Durbin-Watson 4384474 2.009 ANOVAb Model Sum of Squares df Mean Square F Sig Regression 200.174 28.596 148.756 000a Residual 96.118 500 192 Total 296.292 507 - xxxi - - BẢNG KẾT QUẢ HỆ SỐ MÔ HÌNH HỒI QUY Coefficientsa Unstandardized Coefficients Model B (Constant) Std Error -.618 155 KT 134 024 VT 170 DD Standardized Coefficients Beta Collinearity Statistics t Sig Toleranc e VIF -3.979 000 168 5.608 000 725 1.380 021 223 8.115 000 859 1.164 244 033 200 7.362 000 876 1.141 MT 181 035 155 5.222 000 737 1.356 GD 098 031 090 3.133 002 788 1.269 TL 174 028 174 6.171 000 817 1.224 CDT 241 024 320 9.858 000 617 1.620 - BIỂU ĐỒ PHÂN PHỐI CHUẨN - xxxii - - BIỂU ĐỒ PHÂN TÁN CỦA PHẦN DƢ - BẢNG GIÁ TRỊ TRUNG BÌNH CỦA CÁC THANG ĐO VÀ CÁC BIẾN N Valid Missing Mean Minimum Maximum KT 508 TL 508 CDT 508 3,610236 3,422736 3,058071 3,312992 3,687008 2,576772 2,824803 1,5000 5,0000 VT 508 Statistics DD MT 508 508 0 1,0000 5,0000 2,0000 5,0000 2,0000 5,0000 GD 508 1,5000 5,0000 1,2500 4,5000 1,0000 4,7500 - xxxiii - Valid Missing N Mean Minimum Maximum Valid Missing N Mean Minimum Maximum Valid Missing N Mean Minimum Maximum N Valid Missing Mean Minimum Maximum N Valid Missing Mean Minimum Maximum Statistics KT1 KT2 508 508 0 3,50 3,52 1 5 Statistics VT1 VT2 508 508 0 3,26 3,63 1 5 Statistics DD1 DD2 508 508 0 3,01 3,03 1 5 Statistics MT1 MT2 508 508 0 3,32 3,12 1 5 Statistics GD1 GD2 508 508 0 3,55 3,64 5 KT4 KT5 508 3,63 VT3 508 3,79 VT4 508 3,61 508 3,20 DD3 508 3,09 DD4 508 3,10 MT3 MT4 508 3,22 GD3 508 3,56 508 3,59 GD4 508 3,99 - xxxiv - Statistics TL1 TL2 508 508 0 2,54 2,56 1 Valid Missing N Mean Minimum Maximum Statistics CDT1 CDT2 508 508 0 2,80 2,91 1 5 Valid Missing N Mean Minimum Maximum TL3 TL4 508 2,58 508 2,63 CDT3 508 2,79 CDT4 508 2,80 - BẢNG KIỂM ĐỊNH PHƢƠNG SAI MỘT YẾU TỐ ANOVA ĐỐI VỚI BIẾN PHỤ THUỘC Đặc điểm Giới tính: Test of Homogeneity of Variances QD Levene Statistic df1 178 df2 506 Sig .673 ANOVA QD Sum of Squares Between Groups df Mean Square 551 551 Within Groups 295.741 506 584 Total 296.292 507 F Sig .943 332 - xxxv - Đặc điểm Nhóm tuổi: Test of Homogeneity of Variances QD Levene Statistic df1 df2 842 Sig 505 431 ANOVA QD Between Groups Within Groups Total Sum of Squares 568 df 295.724 296.292 Mean Square 284 505 507 F 485 Sig .616 586 Đặc điểm Nghề nghiệp: Test of Homogeneity of Variances QD Levene Statistic df1 df2 262 Sig 505 770 ANOVA QD Sum of Squares Between Groups df Mean Square 657 328 Within Groups 295.635 505 585 Total 296.292 507 F Sig .561 Đặc điểm Trình độ học vấn: Test of Homogeneity of Variances QD Levene Statistic df1 306 df2 505 Sig .736 571 - xxxvi - ANOVA QD Sum of Squares Between Groups df Mean Square 326 163 Within Groups 295.966 505 586 Total 296.292 507 Đặc điểm Tình trạng Hơn nhân: Test of Homogeneity of Variances QD Levene Statistic df1 df2 002 506 F Sig .278 757 Sig .962 ANOVA QD Sum of Squares Between Groups df Mean Square 003 003 Within Groups 296.289 506 586 Total 296.292 507 F Sig .005 945 Đặc điểm Thu nhập: Test of Homogeneity of Variances QD Levene Statistic df1 923 df2 505 Sig .398 ANOVA QD Sum of Squares df Mean Square Between Groups Within Groups 547 295.745 505 Total 296.292 507 274 586 F Sig .467 627 ceNG uoe xA uQr cuu Ncuia vrET NAM E6c l6p - Tu - Hauh phirc TRU.ONG DAI HQC NGAN HANG TP HO CHi MINH HQI DONG CHAM LUAN VAN THAC Si Thdnh pha AA Chi Minh, nsdy thang pl ndm 2019 NHAN XET LUAN VAN THAC Si (Danh cho phan bi€n) Ho vir tOn hoc vi6n: Th6i Tay Eo tdi: C6c y6u t6 Anh hunng d6n viQc quyet dinh mua b6t rlQng sin ctra nhd dAu tu c6 nhdn t4i TP Hd Chi Minh TOn dO Chuyen ngdnh: Qurin tri Kinh doanh Nguoi nhdn xet: TS Nguy€n VIn ThUy Trrlch nhiQm hQi d6ng: Phan bi6n Sau dgc xong luf,n vin, t6i co nhdn x6t sau ddy: l Y nghia khoa hgc, thuc ti6n cria d6 tdi: Thi trucrng b6t dQng sin tli TP HCM n6i ri6ng vi ci nudc n6i chung c6 su ph6t tri6n nlng d6ng giai do4n vua qua |ehi€n cuu c6c yiiu t6 t6c dQng dtin viQc quy6t dinh dAu tu bAt dQng sdn co y nghia thgc ti6n Phucrng phap nghien cuu: Nghi0n ciru k6t hgp ca nghiOn cuu dinh tinh vd dfnh luqng tldp fng yOu cAu cua mr,rc tieu nghidn cuu Hinh thuc, k6t c6u: Day ld mQt nghiOn cuu lap lai nhim ki6m dinh m6 hinh lj,thuy6t, ktit c6u b6 cuc chuong dap ung tinh logic vd khoa hgc cua AO tai Hinh thuc trinh bdy phir hqp vdi yeu ciu luAn vdn th4c s! Nhirng m[t dpt duoc cua ludn vdn: Lupn vdn c6 muc ti€u, d6i tuqng, pham vi vd phucrng ph6p nghiCn criu 16 rdng vd phu hqp vcvi nQi dung cta d6 tdi Nghi0n ".du.lugc kh6o co s& lj,thuy6t vC hdnh vi nguoi tiOu dtng vd c6c nghiCn cuu co liOn quan dC de xudt m6 hinh nghi0n cuu kh6 sdu sdc vd c6 tinh khoa hoc cao Nghien criu dd kh6o s6t 304 kh6ch hdng d6 phAn tich vd kitim dinh m6 hinh nghi€n cuu K6t quri nghiCn cuu cho thdy yeu t6 diju c6 t6c dQng dtin quytit dinh mua cta nhr