Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện long thành, tỉnh đồng nai luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH VÕ QUANG TRINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH VÕ QUANG TRINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã ngành: 34 02 01 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THỊ QUỲNH ANH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Phần tiếng Việt Tiêu đề: Các yếu tố ảnh hƣởng đến định đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Tóm tắt: Dựa phát triển nóng, thiếu bền vững thị trƣờng BĐS huyện Long Thành kể từ Chính phủ triển khai dự án sân bay quốc tế Long Thành, nhƣ chƣa có nghiên cứu nhân tố ảnh hƣởng đến định đầu tƣ BĐS NHĐTCN, đề tài đƣợc thực nhằm đƣa kiến nghị liên quan để hồn thiện cơng tác quản lý thị trƣờng BĐS huyện Long Thành Thông qua sở lý thuyết nghiên cứu trƣớc, đề tài xây dựng mơ hình nhân tố ảnh hƣởng đến định đầu tƣ BĐS NĐTCN địa bàn huyện Thơng qua phƣơng pháp nghiên cứu định tính đề tài hoàn thiện thang đo phục vụ cho nghiên cứu Bộ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ 349 NĐTCN thị trƣờng BĐS Đồng Nai Kết nghiên cứu định lƣợng cho thấy yếu tố gồm: hội đầu tƣ BĐS, yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế, hành vi nhà đầu tƣ, sách thuế khoản thu liên quan BĐS, sách Nhà nƣớc thị trƣờng liên quan có ảnh hƣởng tích cực đến định đầu tƣ BĐS nhà đầu tƣ cá nhân địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với độ tin cậy 99% Trong đó, nhân tố hội đầu tƣ BĐS yếu tố văn hóa - xã hội, yếu tố kinh tế nhân tố tác động mạnh Chính sách thuế khoản thu liên quan đến BĐS có tác động tích cực nhƣng mức độ ảnh hƣởng thấp nhân tố đề cập mơ hình Từ đó, đề tài đề xuất 07 kiến nghị dành cho quyền địa phƣơng nhà đầu tƣ cá nhân nhằm hồn thiện cơng tác quản lý thị trƣờng BĐS huyện Long Thành thời gian tới Từ khóa: định đầu tƣ, bất động sản, nhà đầu tƣ cá nhân, huyện Long Thành ii English Title: Factors affecting real estate investment decisions of individual investors in Long Thanh district, Dong Nai province Abstract: Based on the overheating and unsustainable development of the Long Thanh district real estate market since the government implemented the project of Long Thanh international airport, as well as there is no research on the factors affecting the decision Real estate investment by SOCBs, the subject has been implemented to provide related recommendations to improve the management of the real estate market in Long Thanh district Through the theoretical basis and previous studies, the thesis has built a model of factors affecting real estate investment decisions of the investor in the district Through qualitative research methods, the topic has completed the scale for the research Primary data set was collected from 349 NDTCN on Dong Nai real estate market Quantitative research results show that factors include: real estate investment opportunities, socio-cultural factors, economic factors, investor behavior, tax policy and real estate related revenues State policies and related markets all have positive effects on individual investors' decisions on real estate investment in Long Thanh district, Dong Nai province with 99% confidence In which, factors of real estate investment opportunities and cultural - social factors, economic factors are the three most influential factors Tax policy and real estate related revenues, though having a positive impact, have the lowest impact among the factors mentioned in the model Since then, the topic proposes 07 recommendations for local authorities and individual investors to improve the management of the Long Thanh district real estate market in the coming time Key words: investment decisions, real estate, individual investors, Long Thanh district iii LỜI CAM ĐOAN Luận văn chƣa đƣợc trình nộp để lấy học vị thạc sĩ trƣờng đại học Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung đƣợc công bố trƣớc nội dung ngƣời khác thực ngoại trừ trích dẫn đƣợc dẫn nguồn đầy đủ luận văn Tác giả iv LỜI CÁM ƠN Để hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân có hƣớng dẫn nhiệt tình Cơ Đặng Thị Quỳnh Anh, nhƣ động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến giảng viên hƣớng dẫn hết lòng giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tơi hồn thành luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến tồn thể q thầy trƣờng Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt kiến thức quý báu nhƣ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập nghiên cứu thực luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn đồng nghiệp hỗ trợ cho nhiều suốt trình học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh v MỤC LỤC MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH VẼ x CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5.PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.5.1 Dữ liệu nghiên cứu 1.5.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.6 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 1.7 ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI 1.8 BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN Kết luận chƣơng CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.2 Đặc điểm bất động sản 2.1.3 Phân loại bất động sản 2.2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN 2.2.1 Các khái niệm định đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân vi 2.2.2 Các lý thuyết định đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân 11 2.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến định đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân 13 2.3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC CÓ LIÊN QUAN 15 2.3.1 Nghiên cứu nƣớc 15 2.3.2 Nghiên cứu nƣớc 16 2.3.3 Khoảng trống nghiên cứu 17 Kết luận chƣơng 18 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Quy trình nghiên cứu 19 3.2 Mơ hình giả thuyết nghiên cứu 19 3.2.1 Mơ hình nghiên cứu 19 3.2.2 Giải thích biến giả thiết nghiên cứu: 20 3.3 Phƣơng pháp định tính để hồn thiện bảng khảo sát 23 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 26 Kết luận chƣơng 29 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 Giới thiệu thị trƣờng bất động sản huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai 30 4.1.1 Đặc điểm tự nhiên, xã hội huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai 30 4.1.2 Thị trƣờng bất động sản huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai 30 4.2 Phân tích mơ tả mẫu nghiên cứu 34 4.3 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI 36 4.3.1 Phân tích hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha 36 4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá 39 4.3.2.1 Phân tích nhân tố khám phá biến độc lập 39 4.3.2.2 Phân tích nhân tố khám phá biến phụ thuộc 41 4.3.3 Phân tích ma trận tƣơng quan 43 vii 4.3.4 Phân tích hồi quy đa biến 45 4.4 Thảo luận kết nghiên cứu 49 Kết luận chƣơng 53 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 KẾT LUẬN 54 5.2 KIẾN NGHỊ 55 5.2.1 Chính quyền địa phƣơng cần tạo nhiều hội đầu tƣ BĐS 55 5.2.2 Chính quyền địa phƣơng cần quan tâm đến yếu tố văn hóa - xã hội 56 5.2.3 Chính quyền cần có chế phát triển kinh tế địa phƣơng 56 5.2.4 Chính quyền cần đảm bảo tuân thủ sách đất đai Nhà nƣớc, tăng tính minh bạch thị trƣờng bất động sản 57 5.2.5 Kiến nghị dành cho nhà đầu tƣ 58 5.2.6 Quan tâm đến phát triển thị trƣờng liên quan 58 5.2.7 Chính sách thuế khoản thu liên quan đến BĐS 59 5.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 60 Kết luận chƣơng 61 KẾT LUẬN 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Stt Từ viết tắt Ý nghĩa BĐS Bất động sản NĐTCN Nhà đầu tƣ cá nhân xi 17 Thị trƣờng ngoại hối đƣợc quản lý tốt 18 Thị trƣờng vốn đáp ứng nhu cầu anh/chị 19 Thị trƣờng vàng đƣợc quản lý tốt Hành vi nhà đầu tƣ 20 Anh/chị đầu tƣ theo đám đông thị trƣờng 21 Anh/chị ƣa thích mạo hiểm việc đầu tƣ bất động sản 22 Anh/chị tự tin vào định đầu tƣ bất động sản Cơ hội đầu tƣ bất động sản 23 Nhu cầu bất động sản Long Thành ngày tăng 24 Chất lƣợng sở hạ tầng ngày đƣợc trọng xây dựng đại 25 Tốc độ đô thị hóa ngày cao 26 Có nhiều dự án bất động sản hấp dẫn thị trƣờng Quyết định đầu tƣ bất động sản Long Thành, Đồng Nai 27 Đầu tƣ bất động sản Long Thành kênh đầu tƣ có hiệu 28 Quyết định đầu tƣ vào bất động sản Long Thành định đắn 29 Tôi giới thiệu cho bạn bè, ngƣời thân đầu tƣ bất động sản Long Thành 30 Tôi tiếp tục đầu tƣ bất động sản Long Thành TRÂN TRỌNG CẢM ƠN SỰ THAM GIA CỦA ANH/CHỊ! xii Phụ lục 4: Kết nghiên cứu định lƣợng Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's N of Items Alpha 913 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted TAX1 6.89 6.157 766 900 TAX2 6.92 5.841 806 887 TAX3 7.08 6.421 844 876 TAX4 7.04 6.148 804 886 Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure if Item xiii Reliability Statistics Cronbach's N of Items Alpha 935 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted ECON1 11.96 3.824 776 938 ECON2 12.01 3.690 870 907 ECON3 12.02 3.600 874 906 ECON4 12.02 3.704 867 908 if Item Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's N of Items Alpha 831 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted CUL1 10.71 5.172 646 792 CUL2 10.56 4.764 795 722 CUL3 10.69 4.949 703 765 CUL4 10.63 5.963 502 850 if Item xiv Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's N of Items Alpha 773 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted POL1 7.60 1.758 617 696 POL2 7.71 1.481 661 633 POL3 7.91 1.441 567 754 Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics if Item xv Cronbach's N of Items Alpha 881 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted INV1 6.94 3.375 753 846 INV2 6.81 3.050 780 823 INV3 6.84 3.269 778 824 if Item Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's N of Items Alpha 835 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted MKET1 10.67 5.234 577 830 MKET2 10.81 5.002 657 796 MKET3 10.67 4.686 708 773 MKET4 10.49 4.940 728 766 if Item xvi Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics Cronbach's N of Items Alpha 845 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted OPP1 11.90 2.786 698 796 OPP2 12.03 2.680 687 800 OPP3 11.80 2.944 700 799 OPP4 11.98 2.652 652 819 Case Processing Summary N % 349 100.0 Excluded 0 Total 349 100.0 Valid Cases a a Listwise deletion based on all variables in the procedure Reliability Statistics if Item xvii Cronbach's N of Items Alpha 870 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance Corrected Item- Cronbach's Item Deleted if Item Deleted Total Alpha Correlation Deleted QD1 11.55 3.892 623 874 QD2 11.41 3.644 812 800 QD3 11.42 3.520 822 793 QD4 11.54 3.852 650 863 if KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 845 Approx Chi-Square 5472.403 df 325 Sig .000 Communalities Initial Extraction TAX1 1.000 756 TAX2 1.000 803 TAX3 1.000 842 TAX4 1.000 800 ECON1 1.000 759 ECON2 1.000 861 ECON3 1.000 875 ECON4 1.000 867 CUL1 1.000 668 CUL2 1.000 829 CUL3 1.000 745 CUL4 1.000 489 POL1 1.000 702 Item xviii POL2 1.000 750 POL3 1.000 638 INV1 1.000 789 INV2 1.000 820 INV3 1.000 827 MKET1 1.000 568 MKET2 1.000 680 MKET3 1.000 733 MKET4 1.000 750 OPP1 1.000 712 OPP2 1.000 695 OPP3 1.000 704 OPP4 1.000 656 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrix a Component ECON2 765 ECON3 734 ECON4 719 ECON1 687 OPP3 661 OPP4 654 MKET3 652 OPP1 648 OPP2 629 MKET4 613 538 MKET2 541 511 MKET1 509 502 CUL4 TAX3 798 TAX2 778 TAX4 757 TAX1 716 INV2 -.672 INV3 -.667 xix INV1 -.650 CUL2 555 CUL3 528 CUL1 POL2 593 POL1 557 POL3 532 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Rotated Component Matrix a Component ECON3 878 ECON4 877 ECON2 849 ECON1 814 TAX3 906 TAX2 888 TAX4 883 TAX1 848 MKET4 809 MKET2 779 MKET3 775 MKET1 718 OPP1 781 OPP2 778 OPP3 764 OPP4 715 CUL2 887 CUL3 842 CUL1 803 CUL4 621 INV3 891 INV2 882 INV1 861 POL2 853 POL1 823 POL3 788 xx Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 805 Approx Chi-Square 775.220 df Sig .000 Communalities Initial Extraction QD1 1.000 603 QD2 1.000 825 QD3 1.000 836 QD4 1.000 639 Extraction Method: Principal Component Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 2.903 72.577 72.577 2.903 72.577 72.577 555 13.864 86.440 358 8.948 95.389 184 4.611 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrix a Component QD3 915 QD2 908 QD4 799 QD1 776 xxi Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 805 Approx Chi-Square 775.220 df Sig .000 Communalities Initial Extraction QD1 1.000 603 QD2 1.000 825 QD3 1.000 836 QD4 1.000 639 Extraction Method: Principal Component Analysis Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % 2.903 72.577 72.577 2.903 72.577 72.577 555 13.864 86.440 358 8.948 95.389 184 4.611 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrix a Component xxii QD3 915 QD2 908 QD4 799 QD1 776 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Variables Entered/Removed Model a Variables Variables Entered Removed Method POL, INV, CUL, OPP, MKET, TAX, ECON Enter b a Dependent Variable: QD b All requested variables entered b Model Summary Model R 714 R Square a 510 Adjusted R Std Error of the Durbin-Watson Square Estimate 500 70742035 1.835 a Predictors: (Constant), POL, INV, CUL, OPP, MKET, TAX, ECON b Dependent Variable: QD a ANOVA Model Sum of Squares df Mean Square F Sig Regression 177.349 25.336 50.626 000 Residual 170.651 341 500 Total 348.000 348 a Dependent Variable: QD b Predictors: (Constant), POL, INV, CUL, OPP, MKET, TAX, ECON b xxiii Coefficients a Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std Error t Sig Beta (Constant) -1.930E-017 038 Collinearity Statistics Tolerance VIF 000 1.000 ECON 276 038 276 7.279 000 1.000 1.000 TAX 136 038 136 3.575 000 1.000 1.000 MKET 158 038 158 4.157 000 1.000 1.000 OPP 477 038 477 12.573 000 1.000 1.000 CUL 294 038 294 7.759 000 1.000 1.000 INV 177 038 177 4.657 000 1.000 1.000 POL 212 038 212 5.601 000 1.000 1.000 a Dependent Variable: QD xxiv xxv ... CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN 2.2.1 Các khái niệm định đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân vi 2.2.2 Các lý thuyết định đầu tƣ bất động sản nhà đầu tƣ cá nhân 11 2.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến. .. vậy, luận văn với đề tài? ? ?Các nhân tố? ??nh hưởng đến định đầu tư bất động sản nhà đầu tư cá nhân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai? ?? đƣợc thực nhằm đƣa số giải pháp giúp quản lý thị trƣờng bất động sản. .. TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH VÕ QUANG TRINH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN TẠI HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG