Giáo trình kinh doanh bất động sản

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH TS PHẠM VĂN BÌNH TS NGUYỄN HỒ PHI HÀ GIÁO TRÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2018 NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .11 LỜI GIỚI THIỆU MÔN HỌC 13 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.1.1 Khái quát bất động sản 15 1.1.2 Khái quát thị trường bất động sản 30 1.1.3 Quan hệ cung cầu giá bất động sản 52 1.2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 80 1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 80 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 85 1.2.3 Hiệu kinh doanh bất động sản 87 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG .97 CHƯƠNG 2: MARKETING TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 99 2.1 KHÁI QUÁT VỀ MARKETING 99 2.1.1 Khái niệm chất Marketing 99 2.1.2 Vai trò Marketing 102 2.2 MARKETING TRONG KINH DANH BẤT ĐỘNG SẢN 103 2.2.1 Khái quát Marketing kinh doanh bất động sản 103 2.2.2 Chức Marketing kinh doanh bất động sản 105 2.2.3 Quản trị Marketing kinh doanh bất động sản 107 2.3 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ XÁC ĐỊNH THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .111 2.3.1 Nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản 111 2.3.2 Nghiên cứu khách hàng thị trường bất động sản 113 2.3.3 Nghiên cứu đối thủ cạnh tranh thị trường bất động sản 123 2.3.4 Xác định thị trường mục tiêu định vị sản phẩm 124 2.4 CÁC QUYẾT ĐỊNH MARKETING CHỦ YẾU TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 125 2.4.1 Quyết định sản phẩm kinh doanh bất động sản 125 2.4.2 Quyết định giá kinh doanh bất động sản 131 2.4.3 Quyết định phân phối kinh doanh bất đọng sản 136 2.4.4 Các định liên quan đến hoạt động xúc tiến hỗn hợp kinh doanh bất động sản 137 2.5 NGHỆ THUẬT ĐÀM PHÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 142 2.5.1 Tổng quan đàm phán kinh doanh bất động sản 142 2.5.2 Kỹ đàm phán kinh doanh bất động sản 153 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 156 CHƯƠNG 3: CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 157 3.1 TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 157 3.1.1 Khái quát chiến lược kinh doanh bất động sản 157 3.1.2 Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản 160 3.2 QUY TRÌNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 190 3.2.1 Hoạch định chiến lược kinh doanh bất động sản 190 3.2.2 Tổ chức thực chiến lược kinh doanh bất động sản.192 3.3.3 Kiểm soát đánh giá chiến lược kinh doanh bất động sản 201 3.3.4 Điều chỉnh chiến lược kinh doanh bất động sản 213 3.3 MỘT SỐ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CƠ BẢN 218 3.3.1 Chiến lược tăng trưởng 219 3.3.2 Chiến lược ổn định 223 3.3.3 Chiến lược cắt giảm 224 3.3.4 Chiến lược cạnh tranh 225 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 232 CHƯƠNG 4: QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 233 4.1 ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 233 4.1.1 Khái niệm đầu tư bất động sản 233 4.1.2 Những đặc điểm đầu tư bất động sản 234 4.1.3 Các loại hình đầu tư bất động sản 236 4.1.4 Các nhà đầu tư bất động sản 243 4.2 QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 244 4.2.1 Dự án đầu tư bất động sản 244 4.2.2 Khái niệm quản lý dự án đầu tư bất động sản 246 4.2.3 Vai trò quản lý dự án đầu tư bất động sản 247 4.2.4 Các chức quản lý dự án đầu tư bất động sản 247 4.2.5 Các công cụ quản lý dự án đầu tư bất động sản 248 4.3 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 256 4.3.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư bất động sản 256 4.3.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư bất động sản 256 4.4 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 260 4.4.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 260 4.4.2 Các phương pháp thẩm định tài dự án đầu tư bất động sản 260 4.5 XỬ LÝ RỦI RO VÀ LỰA CHỌN DANH MỤC TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 270 4.5.1 Xử lý rủi ro đầu tư bất động sản 270 4.5.2 Lựa chọn danh mục đầu tư bất động sản 274 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 277 CHƯƠNG 5: MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 283 5.1 TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 283 5.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 283 5.1.2 Đặc điểm môi giới bất động sản 286 5.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản kinh tế thị trường 287 5.1.4 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 291 5.1.5 Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản 293 5.1.6 Những yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 293 5.2 QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 294 5.2.1 Quy trình mơi giới bất động sản 294 5.2.2 Kỹ môi giới bất động sản 304 5.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 309 5.3.1 Các nhân tố khách quan 309 5.3.2 Những nhân tố chủ quan 311 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 314 CHƯƠNG 6: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 315 6.1 TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 315 6.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 315 6.1.2 Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản 317 6.1.3 Phân loại sàn giao dịch bất động sản 318 6.1.4 Vai trò sàn giao dịch bất động sản 318 6.2 HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 323 6.2.1 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản 324 6.2.2 Nguyên tắc hoạt động sàn giao dịch bất động sản 329 6.2.3 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 330 6.2.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu hoạt động sàn giao dịch bất động sản 331 6.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 332 6.3.1 Yếu tố khách quan 332 6.2.2 Yếu tố chủ quan 334 6.4.1 Đối với Nhà nước 335 6.4.2 Đối với sàn giao dịch bất động sản 337 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 340 CHƯƠNG 7: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 341 7.1 NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 341 7.1.1 Khái quát thẩm định giá bất động sản 341 7.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 342 7.1.3 Các nguyên tắc kinh tế thẩm định giá bất động sản 343 7.1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 346 7.2 CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 346 7.2.1 Cách tiếp cận từ thị trường phương pháp so sánh 346 7.2.2 Cách tiếp cận từ chi phí phương pháp chi phí 353 7.2.3 Cách tiếp cận từ thu nhập phương pháp thu nhập 358 7.2.4 Cách tiếp cận hỗn hợp phương pháp thặng dư 362 7.3 THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN PHỔ BIẾN 364 7.3.1 Thẩm định giá đất 364 7.3.2 Thẩm định giá nhà 365 7.3.3 Thẩm định giá bất động sản thương mại 366 7.3.4 Thẩm định giá bất động sản công nghiệp 367 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 368 CHƯƠNG 8: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 377 8.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 377 8.1.1 Khái niệm quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản 377 8.1.2 Các hình thức quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản 378 8.1.3 Vai trò quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản 379 8.2 CÁC NGUYÊN TẮC TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 381 8.2.1 Nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa 381 8.2.2 Nguyên tắc tập trung dân chủ (phân cấp quản lý) 382 8.2.3 Nguyên tắc kết hợp hài hoà loại lợi ích 382 8.2.4 Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo vùng lãnh thổ 383 8.2.5 Nguyên tắc phân định kết hợp hợp lý chức quản lý nhà nước với chức sản xuất kinh doanh doanh nghiệp .383 8.2.6 Nguyên tắc công khai minh bạch 383 8.3 CÁC CHỨC NĂNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 384 8.3.1 Chức hoạch định 384 8.3.2 Chức tổ chức điều hành 385 8.3.3 Chức kiểm soát 386 8.4 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 388 8.4.1 Ban hành tổ chức thực quy phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 388 8.4.2 Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường BĐS, kế hoạch thực dự án bất động sản 389 8.4.3 Xây dựng công bố số đánh giá thị trường bất động sản 391 8.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản 393 8.4.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực dự án bất động sản 395 8.4.6 Phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản 396 8.4.7 Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 397 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 402 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 403 10 xác lập đồ đất đai cung cấp chúng cho chủ sở hữu BĐS với mức phí hợp lý, Nhà nước tạo điều kiện phân lập BĐS để đưa chúng vào giao dịch Những thông tin định vị đất đầy đủ, dễ tiếp cận, BĐS có điều kiện thuận lợi để trở thành hàng hóa - Cung cấp dịch vụ đăng kí BĐS Đăng ký BĐS hình thức bảo hộ quyền chủ sở hữu BĐS, cách thức giảm thiểu tranh chấp thị trường cách thức quản lý tài sản xã hội Nhà nước Nếu công tác thực tốt khơng tạo điều kiện để chủ sở hữu có pháp lý chứng minh tính hợp pháp BĐS giao dịch mà cịn tạo điều kiện phát triển giao dịch công khai, dễ kiểm soát, hạn chế hành vi gian lận, đầu trục lợi phi pháp - Cung cấp hỗ trợ khác cho thị trường BĐS Nhà nước xây dựng hạ tầng sở giao thông, điện, nước địa bàn khó khăn để đưa BĐS định vị địa bàn vào giao dịch Nhà nước hỗ trợ thiết lập hệ thống định giá, xây dựng sàn giao dịch công khai, hỗ trợ hệ thống báo giá cơng khai…Nhà nước hỗ trợ thành lập trung tâm đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS * Việc xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS phải tuân theo nguyên tắc sau: + Hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS phải xây dựng quản lý thống từ Trung ương đến địa phương; tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn ứng dụng công nghệ thông tin quan nhà nước đảm bảo tính khoa học, thuận tiện cho việc khai thác sử dụng + Cơ sở liệu nhà thị trường BĐS phải đảm bảo phục vụ kịp thời yêu cầu công tác quản lý nhà nước phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc gia + Các thông tin, liệu nhà thị trường BĐS thu thập, cập nhật, trì, khai thác sử dụng phải đảm bảo tính trung thực, khách quan + Việc khai thác, sử dụng thông tin, liệu nhà thị trường 394 BĐS phải đảm bảo mục đích, tuân theo quy định pháp luật Để cung cấp đầy đủ, xác hệ thống thơng tin BĐS địi hỏi nhà nước phải xây dựng hệ thống cung cấp thông tin (hệ thống ngân hàng liệu thông tin BĐS) sở ứng dụng công nghệ thông tin Hệ thống cung cấp thông tin phải nối mạng với quan điều tra khảo sát đo đạc đất đai, quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Hệ thống cung cấp thông tin BĐS phải nối mạng với quan có liên quan đến quản lý kinh doanh BĐS Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tư pháp, Tồ án 8.4.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật kinh doanh BĐS, tình hình triển khai thực dự án bất động sản Kinh doanh BĐS có liên quan trực tiếp đến luật (luật đất đai, luật xây dựng luật kinh doanh BĐS) nhiều luật có liên quan khác Đây vấn đề phức tạp, có liên quan trực tiếp đến lợi ích thành viên xã hội nên trình thực khó tránh khỏi việc vi phạm luật pháp Thanh tra, kiểm tra quan trọng quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS Thông qua tra, kiểm tra, giám sát trình thực thi sách, qui định kinh doanh BĐS, nhà nước kịp thời định hướng điều chỉnh để thị trường vận động hướng, giảm thiểu rủi ro, đảm bảo quyền lợi ích bên tham gia thị trường Đất đai sản phẩm tự nhiên, có vai trị quan trọng tồn phát triển loài người, tác động trực tiếp đến đời sống hoạt động sản xuất người dân Việc giải tốt tranh chấp đất đai cấp quyền từ Trung ương đến địa phương góp phần lớn việc giải xúc, bảo vệ quyền lợi ích đáng cho người dân, đảm bảo công xã hội; đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương Hoạt động kinh doanh BĐS nước ta bộc lộ nhiều hạn chế, yếu việc thi hành luật pháp thiếu 395 luật pháp mà chủ yếu quan cá nhân thi hành luật pháp không nghiêm túc, không tăng cường hoạt động tra, kiểm tra việc thi hành luật pháp cách trung thực, khách quan Việc không chấp hành nghiêm minh luật pháp có liên quan đến kinh doanh BĐS vừa gây thiệt hại cho người tiêu dùng (khách hàng) vừa gây thiệt hại lớn cho Nhà nước làm cho hoạt động kinh doanh BĐS nước ta thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch, ảnh hưởng xấu đến việc nâng cao lực cạnh tranh kinh tế trình hội nhập Vì vậy, Nhà nước cần thực kiểm tra, giám sát thông qua quan chuyên ngành tra đất đai, tra xây dựng, tra thị trường… Nếu buông lỏng kiểm tra, hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS, triển khai dự án thấp Trong hoạt động tra, kiểm tra xử lý trường hợp vi phạm luật pháp có liên quan đến kinh doanh BĐS cần có phối hợp chặt chẽ ngành, lĩnh vực có liên quan cấp quyền Chẳng hạn, vi phạm đầu tư phát triển BĐS (xây dựng nhà cửa, cơng trình) có liên quan đến nhiều quan khác tài ngun mơi trường, xây dựng (có thể vi phạm luật đất đai, luật xây dựng luật kinh doanh BĐS, luật môi trường ) Nhà nước thành lập tổ chức làm chức trọng tài, hòa giải, Tòa án để giải tranh chấp thị trường BĐS Bởi vì, BĐS hàng hóa có giá trị lớn, giao dịch phức tạp, lịng tham thiếu hiểu biết, giao dịch dễ nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện chủ thể với nhau, chí với quan nhà nước Cơ quan nhà nước có vị thuận lợi đảm đương vai trị có khả xử lý vấn đề cơng tâm có chế thực thi hiệu tác nhân khác 8.4.6 Phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh bất động sản Pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS hoàn thiện, đảm bảo phù hợp với thực tế yêu cầu để pháp luật có tính thực thi cao, không thực hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đến người dân, cấp, ngành 396 trình thực thi pháp luật vào kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn Do đó, bên cạnh việc hồn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS cần phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật thơng qua nhiều hình thức khác để quy định đến với nguời dân, đặc biệt đối tượng bị tác động, thuộc diện điều chỉnh pháp luật, nhằm giúp họ nắm chắc, hiểu tự nguyện thực thi luật, quy định Thực nhiều hình thức phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS ngày phong phú, đa dạng thiết thực như: - Nhà nước xây dựng, ban hành văn quy phạm pháp luật, chương trình, kế hoạch phổ biến giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS - Bồi dưỡng kiến thức pháp luật, nghiệp vụ phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS - Xây dựng quản lí sở liệu quốc gia pháp luật kinh doanh BĐS - Thống kê, tổng kết phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS - Thanh tra, kiểm tra, giải xử lí vi phạm phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS - Hợp tác quốc tế phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS Các hoạt động phổ biến, giáo dục pháp luật kinh doanh BĐS phải vào nề nếp theo kế hoạch, chương trình cụ thể với nhiều hình thức, biện pháp thực phù hợp với nhóm đối tượng phổ biến, giáo dục pháp luật điều kiện địa bàn thực 8.4.7 Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản Hoạt động giải khiếu nại, tố cáo hoạt động quản lí nhà nước quan hành nhà nước Giải khiếu nại, tố cáo nghĩa vụ, trách nhiệm quan nhà nước Việc giải tốt khiếu nại, tố cáo góp phần ổn định tình hình trị xã hội, thúc đẩy kinh tế phát triển 397 Vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS hành vi trái pháp luật có lỗi chủ thể kinh doanh BĐS có lực trách nhiệm pháp lý xâm hại tới quan hệ xã hội kinh doanh BĐS pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ Dấu hiệu vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS bao gồm: hành vi trái pháp luật kinh doanh BĐS cá nhân, tổ chức không làm không làm đầy đủ yêu cầu pháp luật kinh doanh BĐS bắt buộc phải làm cấm làm Xử lí vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS: xem xét định áp dụng hình thức pháp lý với tổ chức nhân có hành vi vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS Các tổ chức nhân vi phạm có thể chịu xử lý trách nhiệm theo chế tài: hành chính, dân sự, hình * Nội dung chủ yếu liên quan đến vi phạm, khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS: *Vi phạm quy định kinh doanh BĐS - Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thuộc diện phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS mà không thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định; - Khơng có chức kinh doanh BĐS thực mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; - Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS không trình tự, thủ tục quy định; - Khơng xác nhận xác nhận sai quy định BĐS thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua thông qua sàn giao dịch BĐS; - Xác định vốn pháp định để đăng ký kinh doanh BĐS không theo quy định; - Không cung cấp cung cấp khơng xác, đầy đủ giấy tờ thông tin liên quan đến BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS theo quy định; - Không gửi danh sách gửi danh sách khơng xác đến 398 quan có thẩm quyền để xác nhận danh sách người phân chia sản phẩm nhà theo quy định; - Chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS thuộc đối tượng phải báo cáo không thực báo cáo báo cáo khơng quy định tình hình triển khai đầu tư xây dựng kinh doanh dự án BĐS; - Không công khai thông tin BĐS theo quy định; - Kê khai vốn chủ sở hữu để đăng ký đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp không quy định * Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện không phép đưa vào kinh doanh theo quy định * Vi phạm quy định huy động vốn mua bán theo hình thức ứng tiền trước đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh BĐS * Vi phạm quy định chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS * Nguyên nhân phát sinh tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động kinh doanh BĐS + Có biến động lớn chủ sở hữu đất đai, BĐS, kinh doanh BĐS + Sự bất cập hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS: qui định pháp luật chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, việc nắm bắt kịp thời qui định người dân hạn chế, không chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật nên dẫn đến tranh chấp, khiếu nại + Yếu công tác tổ chức thực pháp luật kinh doanh BĐS: việc áp dụng luật KDBĐS địa phương bất cập, thực chủ trương pháp luật Nhà nước không nghiêm, chưa triệt để thiếu hợp lý + Công tác kiểm tra, tra việc thực luật kinh doanh BĐS chưa quan tâm mức, phận cán có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS có hành vi vụ lợi, nhũng nhiễu phát sinh trực tiếp tranh cháp, khiếu nại kinh doanh BĐS + Sự bất cập giải khiếu nại, tố cáo: nhiều nơi chưa làm tốt hướng dẫn người dân cụ thể theo pháp luật, thiếu kiểm tra đôn đốc 399 kịp thời làm phát sinh khiếu kiện dài ngày phức tạp hơn, chế giải khiếu kiện bất cập so với yêu cầu thực tế… + Sự thiếu gương mẫu, sa sút phẩm chất đạo đức phận cán bộ, công chức; thiếu hiểu biết thiếu ý thức chấp hành pháp luật phận nhân dân hoạt động kinh doanh BĐS Giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm kinh doanh BĐS giúp quan nhà nước kiếm tra giám sát hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS, bảo vệ lợi ích hợp pháp người kinh doanh BĐS, bảo vệ trật tự kỉ cương thị trường BĐS Công tác giải khiếu nại phải kịp thời, hạn, công khai minh bạch Nhà nước giải khiếu nại tố cáo xử lý vị phạm pháp luật theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS Đảm bảo công cho chủ thể tham gia thị trường Vì để hồn thiện hệ thống pháp luật giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo kinh doanh BĐS cần ý số điểm sau: + Khi giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động kinh doanh BĐS phát sinh vấn đề kinh tế, lợi ích vật chất cần phải đảm bảo lợi ích Nhà nước quan tâm thích đáng lợi ích bên liên quan + Tiếp tục hồn thiện sách, pháp luật kinh doanh BĐS đầy đủ, hệ thống đồng bộ; rà soát quy định chưa phù hợp vấn đề phát sinh, để kịp thời sửa đổi, bổ sung, tháo gỡ vướng mắc, ý quy định ngôn ngữ luật, văn luật phải thể giải thích đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, vấn đề có liên quan đến tranh chấp, khiếu nại; hướng dẫn để thống nội dung giải tranh chấp, khiếu nại kinh doanh BĐS; có tư vấn pháp luật nhằm tạo hội để người tiếp cận với pháp luật kinh doanh BĐS hiểu biết, đồng thuận người định, người khiếu nại người giải khiếu nại + Việc đổi chế giải khiếu nại hành có liên quan lĩnh vực kinh doanh BĐS, khơng nâng cao hiệu giải khiếu nại hành chính, phù hợp với xu hướng cải cách hành chính, cải cách tư pháp nước, mà phù hợp với thơng lệ quốc tế, tiến trình hội nhập đất nước 400 + Kiện toàn máy hành cho cán quản lý, quan hành có trách nhiệm phải hiểu rõ pháp luật kinh doanh BĐS thời kỳ, áp dụng pháp luật hành Cơ quan hành cấp thực tốt việc kiểm tra, tra đất đai để xử lý triệt để trường hợp gây tham nhũng, lãng phí quản lý hoạt động liên quan đến kinh doanh BĐS 401 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG BĐS? BĐS? 402 Phân tích vai trị quản lý nhà nước kinh doanh Nguyên tắc quản lý nhà nước kinh doanh BĐS? Các chức quản lý nhà nước kinh doanh BĐS? Phân tích nội dung quản lý nhà nước kinh doanh DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Phạm Văn Bình (2013), “Giải pháp hạ sốt phá băng cho thị trường BĐS”, Đề tài cấp Học viện, năm 2013 Phạm Văn Bình (2010), “Minh bạch hóa thị trường BĐS Việt Nam nay”, Tạp chí Nghiên cứu Tài Kế tốn, (số 11), năm 2010 Bộ Tài chính, Thơng tư số 204/2014/TT-BTC ngày 23/12/2014 Bộ Trưởng Bộ Tài Quy định đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá; Bộ Tài chính, Thơng tư 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 Bộ Tài việc quy định phương pháp định giá chung hàng hóa, dịch vụ; Bộ Tài chính, Thơng tư 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ Trưởng Bộ Tài Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá trị tài sản vơ hình; Bộ Tài chính, Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; Bộ Tài chính, Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; Bộ Tài chính, Thơng tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; 403 10 Bộ Tài chính, Thơng tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; 11 Bộ Tài chính, Thơng tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12; 12 Bộ Tài (2017), Bộ tài liệu Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, NXB Tài chính, Hà Nội 13 Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược pháp triển nhà, Hội thảo khoa học- 2011, Hà Nội 14 Nguyễn Đình Bồng (2005)- Chủ nhiệm đề tài nghiên cứu cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường 15 Mai Văn Bưu (2001) Giáo trình Hiệu quản lý dự án nhà nước, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 16 Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003) Thị trường BĐS: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội 17 Chính phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 12/5/2015 Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng 18 Trần Kim Chung (2006)- Chủ nhiệm đề tài nghiên cứu cấp Bộ Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp, Hà Nội 19 Hoàng Văn Cường (chủ biên) Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán (2006) Thị trường BĐS, NXB Xây dựng, Hà Nội 20 Tô Xuân Dân (2006) (Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội) Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường BĐS giai đoạn nay, Hà Nội 404 21 Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai BĐS đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội 22 TS Nguyễn Minh Hoàng, Ths Phạm Văn Bình (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Học viện Tài chính, Nxb Tài chính, Hà Nội 23 Học viện Tài (2007), Bài giảng gốc mơn Kinh doanh BĐS, Phát hành nội bộ, Hà Nội 24 Học viện Tài (2015), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Tài chính- năm 2015, Hà Nội 25 Học viện Tài (2010), Cơng trình nghiên cứu khoa học sinh viên- Minh bạch hóa thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội 26 Trần Quang Huy (2004) (chủ biên) Phạm Xuân Hoàng, Quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 27 Trần Thế Ngọc (1997), Chiến lược quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, luận án Tiến sỹ Kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh 28 Phạm Quang Phan (2001), Một số suy nghĩ giá ruộng đất việc đền bù giải phóng mặt quy hoạch xây dựng- Tạp chí Kinh tế Phát triển, số tháng 9, Hà Nội 29 Quách Đức Pháp (2003), Thuế Tài sản- Kinh nghiệm giới hướng vận dụng Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Vũ Văn Phúc (2001), Một số vấn đề lý luận thị trường BĐS, thuộc Hội thảo khoa học “Nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam”, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 31 Huỳnh Huy Quế (2006), Thuế nhà thuế đất: Cần cải cách tồn diện, Tạp chí Thuế Nhà nước, Số 22 (92), kỳ tháng 6, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 33 Quốc hội (2015), Luật Nhà năm 2015, Hà Nội 405 34 Quốc hội (2010), Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, Hà Nội 35 Nguyễn Dũng Tiến (2006), Cơng tác địa - nhà đất thời bất cập với thị trường BĐS, Viện nghiên cứu Địa chính, Hà Nội 36 Tổng cục Thống kê (2014), Điều tra dân số nhà ở, Hà Nội 37 Nguyễn Thanh Trà (chủ biên) Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 38 Viện Nghiên cứu Địa (2006): Địa với thị trường BĐS, lý luận thực tiễn Việt Nam, Hội thảo khoa học năm 2006 Viện Nghiên cứu Địa thuộc Bộ Tài ngun Mơi trường tổ chức, Hà Nội 39 www.gso.gov.vn (Trang thông tin điện tử Tổng cục Thống kê) 40 ww.chinhphu.vn (Trang thông tin điện tử Chính phủ) 41 www.mof.gov.vn (Trang thơng tin điện tử Bộ Tài chính) 42 www.quanlynha.vietreal.net.vn (Trang thông tin điện tử Cục quản lý nhà, Bộ Xây dựng) 43 www.monre.gov.vn (Trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên môi trường) 44 www.mpi.gov.vn (Trang thông tin điện tử Bộ Kế hoạch Đầu tư) 45 www.gdt.gov.vn (Trang thông tin Tổng cục Thuế) 46 www.hochiminhcity.gov.vn (Trang thơng tin UBND Thành phố Hồ Chí Minh) 47 www.hanoi.gov.vn (Trang thông tin UBND TP Hà Nội) 48 www.soxaydung.hanoi.gov.vn (Trang thông tin Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội) 406 49 www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn (Trang thông tin Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh) 50 www.sanbatdongsan.net.vn (Trang thông tin sàn giao dịch BĐS) 407 GIÁO TRÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chịu trách nhiệm xuất bản: GIÁM ĐỐC - TỔNG BIÊN TẬP Phan Ngọc Chính Chịu trách nhiệm biên soạn: TS Phạm Văn Bình - TS Nguyễn Hồ Phi Hà Biên tập: Đào Thị Hiền Trình bày bìa: Ban quản lý Khoa học, Hưng Hà Biên tập kỹ thuật: Hưng Hà Đơn vị liên kết: Học viện Tài chính, số 58 Phố Lê Văn Hiến, Phường Đức Thắng, Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội In 2000 cuốn, khổ 16 x 24cm Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Hưng Hà Địa chỉ: Số 20, Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội Số xác nhận ĐKXB: 4954/2018/CXBIPH/2-119/TC Số QĐXB: 283/ QĐ-NXBTC ngày 28 tháng 12 năm 2018 Mã ISBN: 978-604-792015-0 In xong nộp lưu chiểu năm 2018 408 ... cầu giá bất động sản 52 1.2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 80 1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 80 1.2.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 85 1.2.3 Hiệu kinh doanh bất động sản ... LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 157 3.1 TỔNG QUAN VỀ CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 157 3.1.1 Khái quát chiến lược kinh doanh bất động sản 157 3.1.2 Phân tích mơi trường kinh doanh bất. .. bất động sản 160 3.2 QUY TRÌNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 190 3.2.1 Hoạch định chiến lược kinh doanh bất động sản 190 3.2.2 Tổ chức thực chiến lược kinh doanh bất động sản. 192