Giáo trình kinh doanh bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP TS BÙI THỊ MINH NGUYỆT GIÁO TRÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XUẤT BẢN KHOA HỌC VÀ KỸ THUẬT Chịu trách nhiệm xuất Q GIÁM ĐỐC BÙI MINH CƯỜNG Chịu trách nhiệm nội dung TS NGUYỄN HUY TIẾN Biên tập: NGUYỄN PHƯƠNG LIÊN Chế bản: NGUYỄN MINH CHÂU Họa sĩ bìa: ĐẶNG NGUYÊN VŨ NHÀ XUẤT BẢN KHOA HỌC VÀ KỸ THUẬT 70 Trần Hưng Đạo - Hoàn Kiếm - Hà Nội ĐT: 024 3942 2443 Fax: 024 3822 0658 Email: nxbkhkt@hn.vnn.vn Website: http://www.nxbkhkt.com.vn CHI NHÁNH NHÀ XUẤT BẢN KHOA HỌC VÀ KỸ THUẬT 28 Đồng Khởi - Quận - TP Hồ Chí Minh ĐT: 028 3822 5062 In 100 bản, khổ 19  27 cm, Công ty TNHH Phát triển dịch vụ Minh Vương Địa chỉ: C13, khu 2,5ha, tổ 28, P Dịch Vọng Hậu, Q Cầu Giấy, Tp Hà Nội Số ĐKXB: 1520-2021/CXBIPH/8-56/KHKT Quyết định XB số: 84/QĐ-NXBKHKT ngày 28 tháng năm 2021 In xong nộp lưu chiểu năm 2021 Mã ISBN: 978-604-67-1910-6 Lời mở đầu Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh phát triển mạnh, thu hút nhà đầu tư lớn Sự phát triển lĩnh vực liên quan đến việc đáp ứng nhu cầu thiết yếu người xã hội Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản đánh giá lĩnh vực đòi hỏi người đầu tư mặt tài cao, có nhiều khó khăn đầy rủi ro dự án Tuy nhiên, lại lĩnh vực thu hút nhà đầu tư mạo hiểm làm giàu, mang lại nhiều lợi nhuận to lớn người đầu tư thành công Thực chủ trương nâng cao chất lượng đào tạo Trường Đại học Lâm nghiệp, tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu tài liệu học tập cho sinh viên, tác giả biên soạn Giáo trình Kinh doanh bất động sản Giáo trình biên soạn dựa kinh nghiệm giảng dạy, kế thừa tài liệu giảng dạy trường đại học uy tín nước tiếp thu ý kiến Hội đồng thẩm định Nhà trường Giáo trình Kinh doanh bất động sản biên soạn nhằm phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu sinh viên bậc đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh Quản lý đất đai Trường Đại học Lâm nghiệp Giáo trình Kinh doanh bất động sản hoàn thành kết lao động khoa học, nghiêm túc tác giả đóng góp ý kiến giảng viên thuộc Khoa Kinh tế Quản trị kinh doanh Trong sách này, tác giả cố gắng hoàn thiện tất nội dung nhằm phục vụ tốt nhu cầu người đọc, song lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực biến động theo xu khác biệt Hơn bị giới hạn tài liệu, không gian nghiên cứu kinh nghiệm, sách không tránh khỏi hạn chế định Chúng mong nhận ý kiến đóng góp đồng nghiệp, nhà nghiên cứu sinh viên Các ý kiến góp ý xin gửi Bộ mơn Quản trị doanh nghiệp, Khoa Kinh tế Quản trị kinh doanh - Trường Đại học Lâm nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Tác giả MỤC LỤC Lời mở đầu Mục lục Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Các tiêu chí xác định bất động sản 10 1.1.3 Phân loại bất động sản 11 1.1.4 Đặc điểm bất động sản 12 1.2 Thị trường bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm, phân loại, vai trò, chức thị trường bất động sản 13 1.2.2 Các thành phần thị trường bất động sản 17 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 19 1.2.4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 21 1.2.5 Sự hình thành thị trường bất động sản 23 1.3 Kinh doanh bất động sản 25 1.3.1 Khái niệm 25 1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 25 1.3.3 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 28 1.3.4 Điều kiện kinh doanh bất động sản 28 1.3.5 Quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản 32 1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh bất động sản 35 1.4 Môi trường kinh doanh bất động sản 37 1.4.1 Môi trường vĩ mô 38 1.4.2 Môi trường vi mô 40 1.5 Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản 42 1.5.1 Quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản 42 1.5.2 Quản lý doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản 43 Câu hỏi ôn tập chương 44 Chương QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Nghề kinh doanh tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 45 2.1.1 Nghề kinh doanh 45 2.1.2 Tạo lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 45 2.2 Nội dung quản trị doanh nghiệp bất động sản 56 2.2.1 Quản trị sản xuất cơng trình bất động sản 56 2.2.2 Quản trị nhân lực doanh nghiệp bất động sản 61 2.2.3 Quản trị tài doanh nghiệp bất động sản 64 Câu hỏi ôn tập chương 76 Chương QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Khái niệm, đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản 77 3.1.1 Khái niệm đặc điểm đầu tư 77 3.1.2 Đầu tư kinh doanh Bất động sản 78 3.1.3 Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 85 3.2 Các loại hình đầu tư bất động sản 86 3.2.1 Đầu tư kinh doanh đất đai 86 3.2.2 Đầu tư kinh doanh nhà cơng trình xây dựng 88 3.2.3 Đầu tư kinh doanh bất động sản thương mại 91 3.2.4 Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê 93 3.2.5 Đầu tư xây dựng nhà xưởng công nghiệp, kho bãi 93 3.2.6 Đầu tư bất động sản vui chơi, giải trí, resort 94 3.2.7 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 95 3.2.8 Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 96 3.3 Quyết định đầu tư kinh doanh bất động sản 97 3.3.1 Phân tích đầu tư bất động sản 97 3.3.2 Phương pháp phân tích đầu tư bất động sản 101 3.4 Thực đầu tư kinh doanh bất động sản 104 3.4.1 Nghiên cứu thị trường 104 3.4.2 Quy trình phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 107 Câu hỏi ôn tập chương 113 Chương MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Khái niệm tư tưởng marketing bất động sản 114 4.1.1 Khái niệm 114 4.1.2 Tư tưởng Marketing bất động sản 114 4.2 Cơ sở định marketing bất động sản 115 4.3 Nội dung marketing bất động sản 115 4.3.1 Nghiên cứu thị trường bất động sản 115 4.3.2 Dự báo thị trường bất động sản 118 4.3.3 Xây dựng phát triển sản phẩm bất động sản 118 4.3.4 Xây dựng sách giá 120 4.3.5 Xây dựng kênh phân phối lựa chọn kênh phân phối bất động sản 128 4.3.6 Tổ chức hoạt động xúc tiến bán hàng 130 4.3.7 Tổ chức tiêu thụ bất động sản 136 Câu hỏi ôn tập chương 139 Chương HỢP ĐỒNG KINH DOANH VÀ HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN 5.1 Hợp đồng kinh doanh bất động sản 140 5.1.1 Khái niệm 140 5.1.2 Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản 140 5.1.3 Yêu cầu hợp đồng kinh doanh bất động sản 141 5.1.4 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 143 5.1.5 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 144 5.1.6 Nội dung số loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 145 5.1.7 Các ngôn ngữ văn hợp đồng 149 5.2 Thông tin hồ sơ bất động sản 151 5.2.1 Thông tin bất động sản 151 5.2.2 Hồ sơ bất động sản 156 Câu hỏi ôn tập chương 163 Tài liệu tham khảo 164 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống coi bất động sản gồm đất đai tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (theo Luật Dân nước Cộng hòa Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Nga, Cộng hòa Liên bang Đức ) Hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi lại coi động sản” Luật dân Nga quy định: “Những đối tượng dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” gọi bất động sản Bên cạnh đó, luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai như: tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ bất động sản Khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước Hiện nay, văn pháp luật có liên quan Việt Nam đưa khái niệm bất động sản Theo Luật Dân năm 2015 Việt Nam quy định: Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật Như vậy, bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng khơng thể di dời Hay nói cách khác, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Tuy nhiên, tài sản coi bất động sản Trong đất đai, loại đất làm đối tượng lao động sản xuất đất trồng cảnh, đất sản xuất gạch không gọi bất động sản Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất hàng rào, cối trang thiết bị cấp nước, cấp điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin vật thể mà dịch chuyển làm thay đổi tính * Chỉ sử dụng từ thông dụng, phổ biến hợp đồng, tránh dùng thổ ngữ (tiếng địa phương) tiếng lóng Quan hệ hợp đồng quan hệ đa dạng với nhiều loại quan, đơn vị cá nhân Trong tình hình nhà nước mở rộng cửa cho giao dịch với nhiều cá nhân tổ chức nước ngoài, bên tham gia quan hệ hợp đồng cần phải hiểu đúng, xác ý chí việc giao dịch nhanh chóng thành cơng Phải dễ hiểu, tránh tình trạng hiểu lầm, dẫn tới việc thực hợp đồng sai, gây thiệt hại cho hai bên, đồng thời quan hệ với nước việc dùng tiếng phổ thông tạo tiện lợi cho việc dịch thuật tiếng nước ngoài, giúp người nước hiểu đắn, để việc thực hợp đồng có hiệu cao, giữ mối tương giao bền chặt lâu dài làm ăn phát đạt Đó yếu tố quan trọng để gây niềm tin đối tác loại hợp đồng Một hợp đồng ký kết thực liên quan đến quan khác có chức nhiệm vụ phải nghiên cứu, xem xét nội dung hợp đồng như: ngân hàng, thuế vụ, tòa án quan cần hiểu rõ, hiểu xác trường hợp cần thiết liên quan đến chức hoạt động họ để giải đắn Tóm lại nội dung hợp đồng việc dùng tiếng địa phương, tiếng lóng biểu tùy tiện trái với tính chất pháp lý, nghiêm túc mà thân loại văn địi hỏi phải có * Trong hợp đồng khơng dùng chữ thừa vơ ích, khơng tùy tiện, dùng chữ “vv…” dấu “ ” Xuất phát từ yêu cầu bắt buộc thân nội dung hợp đồng phải xác, chặt chẽ, cụ thể văn pháp quy khác, không chấp nhận dung nạp chữ thừa vơ ích làm tính nghiêm túc thỏa thuận, tạo mập mờ khơng rõ giới hạn điều chỉnh, chưa kể đến khả chữ thừa cịn chứa đựng ý sai làm lạc mục tiêu thỏa thuận nội dung hợp đồng Việc dùng loại chữ “vv…” dấu”…” nhằm liệt kê hàng loạt tạo điều kiện cho người đọc hiểu cách trừu tượng cịn nhiều nội dung tương tự khơng cần thiết phải viết khơng có khả liệt kê toàn hết Điều văn phạm pháp lý hợp đồng khơng thể chấp nhận trái với ngun tắc xác, cụ thể văn hợp đồng kinh tế bị lợi dụng làm sai nội dung thỏa thuận hợp đồng Nội dung chưa đưa bàn bạc, thỏa thuận trước bên hợp đồng khơng cho phép thực chưa đủ hai bên xem xét định Vì thế, văn phạm loại văn pháp qui hợp đồng không sử dụng “vv…” dấu “…” 5.1.7.2 Yêu cầu văn phạm soạn thảo hợp đồng * Văn phạm hợp đồng phải nghiêm túc, dứt khốt Tính nghiêm túc, dứt khốt hành văn hợp đồng thể tính mục đích ghi nhận cách trung thực, hoàn cảnh bên bàn luận để tới nội 150 dung thỏa thuận thiết thực, khơng mơ tả dài dịng, thiếu nghiêm túc, thiếu chặt chẽ dứt khoát * Văn phạm hợp đồng phải rõ ràng, ngắn gọn đủ ý Việc sử dụng ngơn ngữ phải xác, cụ thể dẫn tới hành văn rõ ràng, ngắn gọn, đòi hỏi việc sử dụng dấu “ ” dấu phẩy “,” phải xác, thể rõ ý, khơng phép luận dài dịng, làm sai lạc nội dung thỏa thuận nghiêm túc bên, làm loãng vấn đề cốt yếu cần quan tâm điều khoản hợp đồng Đảm bảo yêu cầu ngắn gọn, rõ ràng phải chứa đựng đầy đủ thông tin cần thiết nội dung mà hai bên cần thỏa thuận hợp đồng; ngắn gọn dẫn tới phản ánh thiếu ý, thiếu nội dung biểu tắc trách, trọng mặt hình thức mà bỏ qua mặt nội dung tức bỏ qua vấn đề cốt yếu hợp đồng kinh tế Cách lập hợp đồng kinh tế bị coi khiếm khuyết lớn chấp nhận văn hợp đồng 5.2 Thông tin hồ sơ bất động sản 5.2.1 Thông tin bất động sản 5.2.1.1 Khái niệm, vai trị thơng tin bất động sản Thông tin bất động sản điều truyền cho người biết bất động sản Vai trị thơng tin bất động sản: - Cho biết đặc điểm pháp lý bất động sản; - Cho biết đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, xã hội bất động sản Qua thông tin đó, người mua, người thuê, người thuê mua xem xét tính phù hợp, tính pháp lý bất động sản để định mua, thuê mua, thuê bất động sản 5.2.1.2 Nội dung thơng tin bất động sản * Thông tin bất động sản Thông tin bất động sản bao gồm: - Loại bất động sản; - Vị trí bất động sản; - Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; - Quy mơ bất động sản; - Đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng bất động sản; thơng tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung bất động sản tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; - Thực trạng công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; 151 - Hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn cho phép bán, cho thuê mua quan nhà nước có thẩm quyền việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; - Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); - Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản * Thông tin thị trường bất động sản Thông tin thị trường bất động sản bao gồm: - Thông tin quy hoạch phát triển đô thị; - Thơng tin kêu gọi đầu tư tình hình triển khai dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu côngnghiệp, dự án phát triển hạ tầng đô thị; - Thông tin chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hóa bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản; - Thơng tin giao dịch hàng hóa người dân thị trường; - Thông tin sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch bất động sản địa bàn tỉnh * Thông tin chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động địa bàn - Thông tin trung tâm, sàn giao dịch bất động sản địa bàn - Thông tin tình hình giao dịch trung tâm, sàn giao dịch địa bàn 5.2.1.3 Quy định công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản theo hình thức sau đây: - Tại trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; - Tại trụ sở Ban Quản lý dự án dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; - Tại sàn giao dịch bất động sản trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản Nội dung thông tin thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng theo quy định sau: + Thông tin quy hoạch phát triển đô thị phải bao gồm nội dung: Bản vẽ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 (nếu có) số quy hoạch bản; + Thông tin kêu gọi đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm nội dung: quy mô dự án, vẽ quy hoạch (nếu có), điều kiện, yêu cầu, thời gian, nội dung đăng ký, nơi nhận hồ sơ; 152 + Thông tin tình hình triển khai dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm nội dung: quy mô dự án, vẽ quy hoạch, chủ đầu tư, tiến độ thực hiện, kết thực thực tế cập nhật theo quý, thời điểm dự kiến tiêu thụ sản phẩm; + Thông tin chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hóa bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải gồm nội dung theo quy định; + Thông tin sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch bất động sản địa bàn tỉnh tên công ty trung tâm, địa chỉ, lĩnh vực đào tạo, địa đào tạo, ngày đăng ký hoạt động, danh sách giảng viên Đồng thời phải có thơng tin trung tâm bị đình hoạt động; + Thông tin chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động địa bàn tỉnh gồm họ tên, năm sinh, nơi đào tạo, số chứng chỉ, ngày cấp, nơi cấp, ngày đăng ký hoạt động Đồng thời phải có thơng tin việc thu hồi chứng hoạt động chuyên gia môi giới, định giá; + Thông tin trung tâm, sàn giao dịch bất động sản địa bàn bao gồm tên trung tâm, địa chỉ, hoạt động dịch vụ, tên giám đốc, số điện thoại liên lạc, website (nếu có); + Thơng tin tình hình giao dịch trung tâm, sàn giao dịch địa bàn gồm nội dung: số lượng giao dịch, tổng giá trị giao dịch, giá giao dịch - Thời gian đưa thông tin thị trường bất động sản phải từ bắt đầu việc kết thúc theo quy định sau: + Thông tin quy hoạch phát triển đô thị phải công bố từ quy hoạch phê duyệt đến quy hoạch thực thi hồn chỉnh thực tế; + Thông tin kêu gọi đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, dự án phát triển hạ tầng đô thị phải từ dự án phê duyệt đến dự án lựa chọn chủ đầu tư thực dự án; + Thơng tin tình hình triển khai dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, dự án phát triển hạ tầng thị phải từ dự án phê duyệt đến dự án hoàn thành đưa vào sử dụng hồn tồn; + Thơng tin chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hóa bất động sản theo quy định; + Thông tin sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá quản lý sàn giao dịch bất động sản địa bàn tỉnh; chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động địa bàn tỉnh; trung tâm, sàn giao dịch bất động sản địa bàn tỉnh phải liên tục cập nhật; + Thông tin tình hình giao dịch trung tâm giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản địa bàn hàng tháng, hàng quý hàng năm 153 5.2.1.4 Thông tin phục vụ Nhà đầu tư * Thông tin thị trường gồm: Thông tin Nguồn cung bất động sản - Các dạng cung: + Bán; + Cho thuê, cho thuê lại; + Đầu tư liên doanh liên kết; + Khai hoang, khai phá - Thông tin nguồn cung khai thác từ: + Văn phòng môi giới/Sàn giao dịch bất động sản, Trung tâm giao dịch bất động sản; + Từ khách hàng; + Từ phương tiện thông tin đại chúng; + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, dự án; + Các quan đấu giá đất bất động sản, nguồn hàng phát mãi; + Các quan quản lý: địa chính, TNMT, sở kiến trúc, sở quy hoạch; + Từ thực tế: nhà bỏ trống, khu đất trống, bất động sản phát triển, từ dân cư địa phương; + MLS: Hệ thống niêm yết đa chiều * Thông tin bất động sản - Kinh tế kỹ thuật: + Vị trí: Mơi trường xung quanh; + Loại, kích thước, hình thể, khơng gian, hướng; + Trang thiết bị: Cơ sở vật chất kỹ thuật; + Tình trạng kỹ thuật: Xem tổng thể nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…; + Hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước; + Giá toàn phần bất động sản - Pháp lý: + Giấy tờ xác nhận quyền bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản ; + Quy hoạch: sử dụng đất, khơng gian, cơng trình liên quan khác; 154 + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: Ủy ban nhân dân; + Quyền hạn chế quyền - Xã hội, lịch sử: + Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng trình phát triển bất động sản; + Môi trường xã hội, dân cư; + Phong thủy yếu tố đặc biệt khác - Nguồn thông tin phương pháp thu thập: + Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, loại hóa đơn; + Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất; + Tổ dân phố hàng xóm; + Tự điều tra thăm dò; + Cơ sở liệu cá nhân kinh nghiệm kiến thức; + Bản đồ: đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, đồ điện tử; + Các đề tài nghiên cứu, hội thảo…; + Trao đổi kinh nghiệm: nhà môi giới * Thông tin nhu cầu bất động sản - Người mua: + Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ; + Để đầu tư: người kinh doanh bất động sản, đầu tiền nhàn rỗi; + Để bảo toàn vốn Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu khách hàng, đáp ứng nhu cầu tốt khách hàng - Người thuê: + Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch; + Để kinh doanh dịch vụ; + Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng; + Nhà ở: sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngồi, nhà cơng vụ - Tín dụng, chấp bảo hiểm 155 Phương pháp thu thập thông tin cầu bất động sản: - Chủ động: + Tìm kiếm qua phương tiện thơng tin đại chún; + Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: Chủ yếu khách hàng tiềm (người thuê), khách hàng văn phịng mơi giới khác, khách sạn, văn phịng, cơng sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân nhóm khách hàng mục tiêu; + Tiếp cận tận nơi: Đón gọi điện; + Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu - Thụ động: + Đón văn phòng; + Phụ thuộc quảng cáo; + Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động * Thông tin quy hoạch * Thông tin hướng phát triển kinh tế - xã hội * Thông tin thị trường khác * Thông tin giá cả, dự báo lạm phát… 5.2.2 Hồ sơ bất động sản 5.2.2.1 Khái niệm, ý nghĩa hồ sơ bất động sản Hồ sơ bất động sản (HSBĐS) tài liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền chủ thể có chủ quyền bất động sản Ý nghĩa hồ sơ bất động sản: HSBĐS lập để phục vụ cho lợi ích nhà nước phục vụ quyền lợi công dân HSBĐS có vai trị lớn Nhà nước chủ sở hữu bất động sản, cụ thể: - Đối với Nhà nước: Nhà nước cần HSBĐS để quản lý việc thu thuế đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng phát triển đất đai cách hợp lý hiệu quả; - Đối với công dân: Việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có quyền thích hợp để họ giao dịch cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn với chi phí thấp 5.2.2.2 Thông tin kinh tế, kỹ thuật xã hội bất động sản Với tính chất đa dạng bất động sản, hồ sơ bất động sản gồm nhiều loại thông tin khác Để tiện cho việc thu nhập nghiên cứu hồ sơ, thông tin hồ sơ có 156 thể chia thành hai loại thơng tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội bất động sản thông tin pháp lý bất động sản Đối với loại thông tin, chúng chia thành hai loại thơng tin thân bất động sản thông tin môi trường xung quanh liên quan trực tiếp đến bất động sản * Thông tin bất động sản - Thông tin quan trọng bất động sản cần thu thập tin vị trí bất động sản Vị trí bất động sản là: + Số, tên phố, thuộc quận, thành phố…; + Vị trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu, hướng từ trung tâm gần đến vị trí bất động sản…; + Hay vị trí ngõ, cách mặt đường bao nhiêu, phương cách để mặt đường nào, ngõ rộng, hẹp, tơ vào hay khơng, địa tiếp cận đến khơng, dễ tìm khơng - Loại bất động sản: Theo quy định Bộ Xây dựng, nhà phân thành ba loại: + Loại 1: Nhà nhiều hộ, nhà riêng biệt thấp tầng cao tầng Nhà phân thành cấp: Cấp cấp cao nhất, cấp cấp thấp Tuy nhiên, phân chia thành cấp có tính chất tương đối khó đánh giá xác chất lượng sử dụng chất lượng xây dựng chứng ta nhìn mắt thường Mặt khác, với cách đánh giá khác cho kết khác Riêng chung cư thường phân thành chung cư cao cấp, trung bình chung cư cấp thấp Cấp nhà cơng trình Chất lượng sử dụng Cấp I Chất lượng xây dựng Độ bền vững Độ chịu lửa Chất lượng sử dụng cao Niên hạn sử dụng 100 năm Bậc I, II Cấp II Chất lượng sử dụng tương đối cao Trên 50 năm Bậc II Cấp III Chất lượng sử dụng trung bình Trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Chất lượng sử dụng thấp Dưới 20 năm Bậc V + Loại 2: Biệt thự: Là loại nhà riêng biệt, có sẵn vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước…), có tường rào lối vào riêng biệt Trong biệt thự có có đầy đủ hồn chỉnh 157 phịng để (bao gồm: phòng ngủ, sinh hoạt chung, ăn, khách…) phòng phụ (bao gồm: bếp, vệ sinh, kho, nhà để xe…) Mỗi tầng có phịng quay sân hay vườn Trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh có chất lượng cao tương đối cao Kiến trúc có mỹ thuật, có trang trí hồn thiện bên bên ngồi ngơi nhà với chất lượng cao tương đối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Có thể khung cột bê tông kết cấu tường gạch chịu lực, sàn gỗ sàn bê tông cốt thép, sàn bê tơng phải có lát vật liệu với chất lượng cao Mái bê tơng cốt thép mái ngói, mái ngói phải có trần đảm bảo cách âm, cách nhiệt có chống nóng Đối với biệt thự phân thành bốn dạng:  Hạng 1: Biệt thự giáp tường;  Hạng 2: Biệt thự song đôi: ghép biệt thự;  Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;  Hạng 4: Biệt thự riêng biệt sang trọng Việc phân chia vào vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng để xây dựng, chất lượng tiện nghi, kiến trúc… + Loại 3: Loại nhà riêng biệt có sân vườn (hay cịn gọi nhà vườn) Đây loại nhà có chất lượng cao sử dụng trung bình khá, có sân vườn rộng khai thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi liền với đất + Giá đất: Là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá đất bất động sản Giá đất có hai mức giá đất nằm khung giá Nhà nước quy định giá đất thực tế Mức giá đất khung giá Nhà nước thương thấp mức giá thực tế mức giá thường áp dụng trường hợp tính thuế loại phí chuyển quyền sử dụng đất Mức giá đất thực tế xác định cách định giá theo phương pháp khác tham khảo thị trường + Giá nhà cơng trình: Phương pháp xác định giá bất động sản cách tham khảo thị trường phương pháp thường sử dụng đặc tính đơn giản tốn + Giá tài sản gắn liền với đất: Có số tài sản có giá trị tính vào giá bán nhà, cho thuê giao dịch bất động sản Các tài sản đồ đạc nhà: điều hòa, tủ lạnh, bình đun nước, hệ thống quạt treo tường, tủ tường kể cảnh lâu năm quý giá… Đặc điểm tài sản phải có mức giá trị đáng kể định kể giá trị sử dụng giá trị tiền - Sơ đồ bất động sản: Sơ đồ bất động sản thể nhìn tổng quan bất động sản Sơ đồ thể đặc điểm, kết cấu, vị trí thiết bị hệ thống kỹ thuật nhà Tài liệu sở thiết kế giấy phép xây dựng không Đối với bất động sản, đặc biệt bất động sản hình thành tương, sơ đồ phương tiện thông 158 tin khơng thể thiếu q trình giao dịch, giúp người mua, người thuê có sở vững để định - Quy mô, diện tích, hình thể, khơng gian hướng bất động sản: diện tích xây dựng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu nhà, chiều cao, hở hậu, hướng nhà - Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng: số tầng, số buồng, chất lượng… - Giấy tờ, sổ sách liên quan đến thu nhập chi phí bất động sản: Có thể hợp đồng thuê nhà có, hợp đồng cũ, đơn liên quan đến bảo dưỡng, sửa chữa nhà, tiền làm đường, hóa đơn thuế đất - Tình trạng kỹ thuật: Các thông tin từ tổng thể đến chi tiết, chúng bao gồm chất liệu, năm sử dụng, kết cấu, kiến trúc, bảo dưỡng, sửa chữa, cơng trình kỹ thuật điện, cấp nước - Quyền hạn chế quyền liên quan đến bất động sản: ngõ chung, giới, hạn chế độ cao, hạn chế số tầng xây, thiết kế phải tuân thủ, diện tích sử dụng chung + Lịch sử bất động sản: Thời gian xây dựng, thời gian sử dụng, người sử dụng, người xây dựng, trình phát triển + Phong thủy bất động sản: Đây vấn đề nhiều người quan tâm tham gia giao dịch Cách thức bố trí ngơi nhà phù hợp với ngun tắc phong thủy thuận lợi đưa vào giao dịch Khi thu thập thông tin bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt nhà nên ý đến yếu tố * Thông tin môi trường xung quanh bất động sản - Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ xã hội liên quan đến bất động sản: điện, cầu cống, trường học, trạm, công viên, chợ Phải ý cơng trình hạ tầng kỹ thuật nằm không, mặt đất ngầm bất động sản Đặc biệt, số bất động sản có liên quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật địa phương nên có số hạn chế khả xây dựng khả sử dụng bất động sản điều ảnh hưởng lớn đến định người mua, người thuê + Kiến trúc khu vực xung quanh: Đây nhân tố tác động gián tiếp lên giá bất động sản Một khu vực có kiến trúc đẹp, hài hịa làm tăng giá trị bất động sản nằm + Thực trạng mơi trường dân trí khu vực: dân số, nghề nghiệp hàng xóm, an ninh, trật tự, rác thải, nước thải khu vực có bất động sản + Giá chung khu vực: Yếu tố chủ yếu dược sử dụng để so sánh giá bất động sản mục tiêu với giá bất động sản khác xung quanh để có sở định 159 + Bản đồ khu vực: Để dễ tra cứu có yêu cầu thông tin khu vực thông tin bất động sản + Các điều kiện tự nhiên, kinh tế khu vực: Hệ thống núi, song, cảnh quan chung khu vực, tình hình ngập úng mưa, xu hướng phát triển kinh tế xã hội khu vực 5.2.2.3 Thông tin pháp lý bất động sản * Thông tin pháp lý bất động sản Là giấy tờ có chứng minh nguồn gốc tồn hợp pháp bất động sản hình thành đến tại, chúng bao gồm loại giấy tờ sau: - Giấy tờ xác nhận quyền bất động sản: GCNQSDĐ, GCNQSH nhà ở, GCNSH cơng trình, định phân nhà; - Hợp đồng mua bán, nhận tặng, đổi, thừa kế, hợp đồng thuê, định giao đất ; - Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng; - Hóa đơn: thuế chuyển nhượng, chuyển đổi, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ; - Giấy tờ thừa kế, chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản; - Giấy tờ tòa án quan hành nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp pháp luật: định giải chấp, định bán đấu giá, án ; - Hồ sơ đơn từ định liên quan đến thay đổi cấu trúc, kỹ thuật xây dựng sử dụng cơng trình; - Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bất động sản Hồ sơ bất động sản có vài loại loại giấy tờ pháp lý kể Trong loại giấy tờ trên, giấy tờ chứng minh nguồn gốc sở hữu bất động sản quan trọng nhất, định tính pháp lý tồn bất động sản, giấy tờ bao gồm: GCNQSDĐ, GCNQSH nhà ở, GCNQSDĐ QSH nhà Lưu ý: Nếu đất tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, nhân nước ngồi quan ký cấp giấy chứng nhận phải UBND cấp tỉnh Nếu giấy chứng nhận cho hộ gia đình, nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất quan ký cấp giấy chứng nhận UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh * Thông tin pháp lý môi trường xung quanh bất động sản - Quy hoạch vùng: bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, phát triển dân cư, khu công nghiệp - Quy hoạch không gian lãnh thổ 160 - Quy hoạch cơng trình có liên quan: quy hoạch cơng trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội - Các định phê duyệt dự án phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế, hải cảng, định giao đất, phân đất khu vực Lưu ý: - Để đảm bảo tính pháp lý bất động sản yếu tố liên quan đến bất động sản, tất giấy tờ hồ sơ pháp lý bất động sản phải có chứng thực phê duyệt quan có thẩm quyền loại giấy; - Trường hợp tên giấy tờ pháp lý bất động sản không trùng với tên người bán, cho thuê phải có giấy tờ xác nhận UBND xã nguồn gốc, khơng có tranh chấp việc tạo lập bất động sản; - Trường hợp bất động sản nhà mua doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản: + Nếu mua bất động sản có sẵn cần có thêm định phê duyệt dự án định đầu tư có chứng thực quan có thẩm quyền, hợp đồng mua bán, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; + Đối với trường hợp bất động sản q trình thi cơng phái có thêm giấy phép xây dựng thiết kế vẽ, thi công phê duyệt; + Đối với bất động sản nằm dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật, khu cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cần phải có hồ sơ hồn cơng biên nhiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng; + Đối với bất động sản hình thành tương lai lại cần có hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng bất động sản phê duyệt 5.2.2.4 Nội dung hồ sơ pháp lý bất động sản * Hồ sơ mua bán, chuyển nhượng nhà riêng lẻ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) - Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản - Bản đồ tính diện tích đất (làm dịch vụ cơng ty đo đạc địa chính) - Chứng minh thư có cơng chứng thành viên gia đình có tên sổ hộ người đứng tên Sổ đỏ - Sổ hộ (bản công chứng) - Giấy phép xây dựng - Bản vẽ thiết kế (nếu có) 161 * Hồ sơ nhà mua dự án (Căn hộ chung cư, đất dự án) - Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư - Bản vẽ quy hoạch 1/500 - Giấy chứng nhận đầu tư (hoặc Quyết định phê duyệt dự án) - Quyết định giao đất * Hồ sơ chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê - Hợp đồng mua bán tài sản - Hợp đồng thuê đất chủ cũ với nhà nước - Các hóa đơn tốn tiền th đất hàng năm - Trích lục đồ - Quyết định phê duyệt dự án cấp có thẩm quyền 162 CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG Khái niệm, đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản? Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản? Yêu cầu hợp đồng kinh doanh bất động sản? Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản? Nội dung số hợp đồng kinh doanh bất động sản? Khái niệm, vai trị thơng tin bất động sản? Nội dung thông tin bất động sản? Khái niệm, ý nghĩa hồ sơ bất động sản? Nội dung hồ sơ pháp lý bất động sản? 163 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng (2005) Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản - ĐTCNN Hoàng Văn Cường (2004) Giáo trình thị trường bất động sản Nxb Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hoàng Văn Cường (2017) Giáo trình thị trường bất động sản Nxb Đại học Kinh tế quốc dân Nguyễn Thế Phán (2010) Bài giảng Kinh doanh bất động sản Dùng cho hệ cao học Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh Bất động sản Lê Đình Thắng (2000) Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội Một số văn pháp luật có liên quan 164 ... vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, ... đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản 1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 1.3.2.1 Kinh doanh bất động sản hoạt động mang tính cục khu vực Do bất động sản có vị... Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch 1.3.4 Điều kiện kinh doanh bất động sản 1.3.4.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản