Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ ***** NGUYỄN VĂN ĐỢI QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Hà Nội - 2004 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA KINH TẾ NGUYỄN VĂN ĐỢI QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế trị XHCN Mã số: 50201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS TRẦN ĐÌNH THIÊN Hà Nội - 2004 MỤC LỤC Trang Phần 1: Mở đầu 1-5 Phần 2: Nội dung - 94 Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận kinh - 39 nghiệm nước tế giới 1.1 Thị trường đất đai - 20 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai - 14 1.1.2 Thị trường đất đai vai trò thị trường đất đai 14 - 20 kinh tế 1.2 Q trình chuyển đất đai thành hàng hố 20 - 30 1.2 Sự thay đổi trạng thái sử dụng đất đất đai trở thành hàng 20 - 22 hoá 1.2.2 Cơ sở khách quan chuyển đất đai thành hàng hoá 22 - 27 1.2.3 Vai trị Nhà nước q trình chuyển đất đai thành 27 - 30 hàng hoá 1.3 Kinh nghiệm số nước 31 - 37 1.3.1 Cải cách ruộng đất Anh 31 - 33 1.3.2 Cải cách đất đai Trung Quốc 33 - 35 2.3.3 Thị trường BĐS Cộng hoà Liên bang Đức - Kinh nghiệm 35 - 39 rút Chương Thị trường đất đai Việt Nam - Những vấn 40 - 74 đề đặt 2.1 Khái quát trình chuyển đất đai thành hàng hố Việt Nam 40 - 50 2.1.1 Giai đoạn trước 1980 40 - 41 2.1.2 Giai đoạn từ năm 1980 - 1993 41 - 45 2.1.3 Giai đoạn 1993 đến 45 - 50 2.2 Thực trạng thị trường đất đai Việt Nam 50 - 69 2.2.1 Thực trạng thị trường sơ cấp 50 - 62 2.2.1.1 Khái quát chung thị trường sơ cấp 50 - 54 2.2.1.2 Thực trạng giao đất, cho thuê, thu hồi đất 54 - 58 2.2.1.3 Xác lập quyền sử dụng đất 58 - 62 2.2.2 Thực trạng thị trường thứ cấp 62 - 69 2.2.2.1 Khái quát thị trường thứ cấp 62 - 63 2.2.2.2 Thực trạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, 63 - 69 góp vốn đất đai… 2.3 Đánh giá tổng quát 70 - 74 2.3.1 Về lý luận 70 - 70 2.3.2 Về thực trạng thị trường 70 - 74 Chương Một số giải pháp để hình thành phát triển thị 75 - 94 trường đất đai Việt Nam 3.1 Mục tiêu nguyên tắc phát triển thị trường đất đai… 75 - 81 3.1.1 Mục tiêu định hướng bản…… 75 - 79 3.1.2 Những nguyên tắc chung… 79 - 81 3.2 81 - 94 Những bất cập giải pháp khắc phục 3.2.1 Nâng cao nhận thức thị trường đất đai 81 - 83 3.2.2 Xác lập hàng hoá cho thị trường 84 - 88 3.2.3 Đổi công tác quản lý Nhà nước đất đai, giao dịch đất 89 - 90 đai 3.2.4 Thực nhanh có hiệu công tác quy hoạch kế hoạch 90 - 92 sử dụng đất 3.2.5 Áp dụng chế giá giao dịch đất đai 92 - 93 3.2.6 Phát triển hệ thống thông tin, tổ chức môi giới , tư vấn , 93 - 94 dịch vụ mua - bán đất đai Phần Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo 95 - 96 BẢNG TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa TBCN Tư chủ nghĩa TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TLSX Tư liệu sản xuất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu sống người, mua bán trở thành hàng hoá, bước từ thấp đến cao, từ cá biệt trở thành phổ biến Thị trường đất đai, thị trường bất động sản từ đó, hình thành, phát triển trở thành phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể thị trường định hướng XHCN nước ta Ngày nay, đất đai "ngôi nhà chung - Trái đất" trở thành hàng hoá, mà mặt trăng, hoả nhà tỷ phú giới chia ô, chia khoảnh để bán Trong năm đổi vừa qua, với vận hành kinh tế theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng XHCN, kinh tế nước ta đạt thành tựu to lớn Tuy nhiên, nhiều loại thị trường - đặc biệt thị trường đất đai, thị trường bất động sản chưa thiết lập chưa phát triển Tình trạng gây lên hạn chế lớn phát triển, tăng trưởng kinh tế Nhận thức điều đó, Đảng Chính phủ cố gắng bước khắc phục tình trạng thiếu vắng, thiếu đồng loại thị trường kinh tế Báo cáo trị Đảng Đại hội IX khẳng định: " Hình thành phát triển thị trường BĐS, bao gồm QSD đất theo quy định pháp luật " Hơn thế, Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2001 2005 nêu: "Phát triển thị trường bất động sản có thị trường QSD đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhượng QSD đất; mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh "[27, tr.192- 342] Mặc dù vậy, thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nước ta vận động mang tính tự phát, khơng cơng khai, thực chất thị trường " ngầm ", hẹp phạm vi nội dung hoạt động Các hoạt động thị trường nằm quản lý Nhà nước Nhà nước chưa có biện pháp, chưa có hệ thống quản lý hữu hiệu lĩnh vực Những dư chấn " sốt " thị trường, vấn đề kinh tế, xã hội nảy sinh liên quan đến đất đai thách thức gay gắt, ngày chồng chất, đòi hỏi phải đương đầu giải Tiến sỹ Đặng Đức Đạm - Phó Trưởng Ban nghiên cứu Thủ tướng Chính Phủ, nêu ý kiến: " Việt Nam có nhiều nhất, ví dụ (1 ) tài sản lớn nhất: Đất đai tài sản ước tính có giá trị lớn nhiều so với tài sản tất doanh nghiệp Nhà nước cộng lại: ( ) Tham nhũng nặng nhất: Tham nhũng chủ yếu từ nguồn đất đai đầu tư Nhà nước; Khiếu kiện nhiều nhất: Đại phận khiếu kiện nhà đất; ( ) Rào cản cao nhất: Thủ tục đất đai rào cản khó vượt qua đầu tư nước nước ngồi." [23, tr.147] Có thể nói, cấu thành thị trường bất động sản, thị trường đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, đất đai vốn thành tố loại bất động sản Hơn nữa, đất đai thành tố hàng đầu tạo nên sở cho đời sống người xã hội Chính vậy, việc nghiên cứu, tìm hiểu thị trường đất đai, từ đưa giải pháp, nhằm thúc đẩy đời phát triển thị trường nước ta vấn đề xúc, có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu: Hiện nay, nước kinh tế phát triển, đặc biệt nước phương Tây, thị trường đất đai, thị trường bất động sản phát triển sôi động Đây thực thị trường nhạy cảm, có vai trị quan trọng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, phát triển phận tách rời kinh tế thị trường Chính vậy, thị trường đất đai, thị trường bất động sản trở thành đối tượng nghiên cứu nhiều nhà kinh tế, pháp lý Ví dụ: Cơng trình nghiên cứu Hernando De Soto " Bí ẩn vốn "; Cơng trình nghiên cứu giáo sư UIF Jensen thuộc trường Đại học Lund - Thuỵ Điển vấn đề " So sánh yếu tố luật pháp thị trường BĐS "; Nhóm tư vấn BĐS Uỷ ban kinh tế Châu Âu Liên Hiệp Quốc, tổ chức hội nghị thượng đỉnh BĐS ( 2002 ), hội nghị đặc biệt dành quan tâm đến việc nghiên cứu phát triển thị trường BĐS, nước có kinh tế thời kỳ chuyển đổi Đây tài liệu tham khảo quý báu cho việc nghiên cứu, tìm hiểu thị trường đất đai, thị trường BĐS tìm kiếm giải pháp nhằm thúc đẩy hình thành, phát triển loại thị trường kinh tế nước ta Ở nước ta, tính chất thiết yếu thời vấn đề hình thành, phát triển thị trường bất động sản, thị trường đất đai thời kỳ đổi thể rõ trình lấy ý kiến nhân dân dự thảo luật đất đai sửa đổi, vấn đề đất đai, thị trường đất đai thu hút quan tâm nhiều tầng lớp xã hội Ở phạm vi mức độ khác nhau, có nhiều cơng trình nghiên cứu, trực tiếp gián tiếp đề cập đến thị trường đất đai, thị trường BĐS như: Đề tài nghiên cứu " Thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005 " Sở Địa - nhà đất, Trường Đại học kinh tế TPHCM, Viện kinh tế TPHCM; Văn phịng Kiến trúc sư trưởng, Tổng cơng ty địa ốc Sài gòn nghiên cứu; Hội thảo pháp luật đất đai thị trường BĐS khoa luật Đại học Quốc gia tổ chức; Chương trình hợp tác Việt nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa năm 2002; Giáo trình Ngun lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng Đặc san chuyên đề luật đất đai - Tạp chí luật học, Trường đại học Luật Hà Nội Đề tài: Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSD đất Việt Nam Nguyễn Thị Nga - Trường Đại Học Luật Hà Nội Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu đề cập đến q trình hình thành thị trường đất đai với tư cách trình tất yếu lịch sử phát triển kinh tế, tổng kết kinh nghiệm hình thành phát triển thị trường đất đai, BĐS nước giới đối chiếu với thực tiễn Việt Nam cách hệ thống từ góc độ kinh tế trị học Từ làm sáng tỏ nguyên, cội nguồn vấn đề đặt ra, xung quanh hình thành thị trường đất đai Việt Nam đưa giải pháp tổng thể mang tính định hướng, nhằm thúc đẩy loại thị trường kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam Mục đích đề tài Nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ vấn đề lý luận thị trường đất đai; Tìm hiểu thực trạng xu hướng hình thành, phát triển thị trường đất đai Việt Nam giai đoạn nay, từ đưa giải pháp nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Việt Nam thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Thị trường đất đai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung phận cấu thành kinh tế thị trường Chúng có quan hệ mật thiết đến thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường vốn Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung nghiên cứu thị trường đất đai, chủ yếu tập trung vào số vấn đề lý luận thị trường đất đai, khảo sát thực trạng thị trường đất đai Việt Nam giai đoạn trước sau đổi nay, giải pháp hình thành phát triển thị trường đất đai thời gian tới, góc độ kinh tế trị học Phương pháp nghiên cứu Để làm rõ nội dung đề tài tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, đồng thời kết hợp phương pháp khác như: Thống kê - so sánh mơ hình hố Dự kiến đóng góp luận văn - Góp phần làm rõ vấn đề có tính lý luận thị trường đất đai nói chung Việt Nam nói riêng - Phân tích thực trạng đề xuất số giải pháp để hình thành phát triển thị trường đất đai - Góp phần thúc đẩy hồn thiện hệ thống thị trường, kinh tế nước ta Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương Chương I: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận kinh nghiệm nước nước giới Chương II: Thị trường đất đai Việt Nam - vấn đề đặt Chương III: Một số giải pháp nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường đất đai Việt Nam giai đoạn cho th, khơng có giấy tờ gốc, ) cấp cho tất đối tượng có nhà, đất khơng tranh chấp Đồng thời tập trung giải tranh chấp đất đai để xác định rõ chủ thể hợp pháp đất Nếu máy công bị tải việc cấp giấy chứng nhận giao cho tổ chức tư thực dịch vụ, không thiết phải máy công quyền đảm nhiệm đo đạc, lập đồ, không cần thông qua hộ gia đình, tổ, đội, xã, phường tự khai tự tiến hành đo đạc xác định trạng đất đai thực tế với Dựa vào để cấp giấy chứng nhận sau kiểm tra điều chỉnh sau Khẩn trương chấn chỉnh đội ngũ cán bộ, máy tổ chức, nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ cán này, có chế giám sát, có hình thức kỷ luật nghiêm thành phần lợi dụng chức quyền tham ô, lũng đoạn, sách nhiễu, hách dịch với dân, quan liêu tắc trách với công việc giao 3.2.3 Đổi công tác quản lý Nhà nước đất đai, giao dịch đất đai Trước hết Nhà nước cần thực việc đăng ký đất đai, BĐS thay nhiều thủ tục hành giao dịch đất đai Tổ chức kết nối thành hệ thống thông tin trạng khoảnh đất, vùng đất gắn với vấn đề tình trạng pháp lý, tài chính, quy hoạch mục đích sử dụng đất, thay đổi đất cách kịp thời Giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm cho vụ đăng ký đất đai - Bộ tài nguyên môi trường, đảm nhận việc đăng ký đất đai, cho tổ chức, công dân nước, trước hết thành phố, thị xã, thị trấn Hỗ trợ vụ đăng ký đất đai triển khai thành lập, xây dựng đội ngũ cán bộ, phương tiện, kinh phí cần thiết để triển khai cơng việc đăng ký đất đai, cập nhật thay đổi đất đai (về mặt vật, giá trị, chủ sở hữu ) cung cấp thông tin đất đai cho đối tượng cần mua, bán, vấn đề tranh chấp, khiếu kiện, xử lý đất đai Quy định tính hợp pháp giao dịch đất đai chủ thể sử dụng đất Đồng thời chủ thể sử dụng đất đai có quyền yêu cầu tổ chức đăng ký đất đai phải thực nhiệm vụ đăng ký giao dịch đất đai Xây dựng chế hoạt động tổ chức đăng ký đất đai, theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo chi phí thấp, hiệu cao, nhanh chóng, thuận tiện cho chủ thể tham gia giao dịch thị trường đất đai Để sở đăng ký giao dịch đất đai, BĐS vào hoạt động nếp, thu hút chủ thể tự nguyên tham gia, Nhà nước nên có sách hỗ trợ sở thời gian đầu nên phục vụ dịch vụ miễn phí cho dân kết hợp vơí việc tuyên truyền rộng rãi cho người dân hiểu ích lợi việc đăng ký giao dịch đất đai 3.2.4, Thực nhanh có hiệu công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thực luật đất đai năm 1993, công tác quy hoach sử dụng đất triển khai thực địa phương với cấp hành chính: Cấp tỉnh, huyện, xã Theo xã phường, quận huyện, tỉnh thành phố, có quy hoạch sử dụng đất nhiên nhiều bất cập lĩnh vực này.Việc thực quy định pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ luật đất đai 1987 đến luật đất đai 1993 chưa đầy đủ, nước cấp tỉnh, huyện xã Quốc hội thông qua Nghị số 01/1997/QH9 kế hoạch sử dụng đất đai nước năm từ 1996 đến 2000 Như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thống toàn quốc chưa thơng qua Nhìn chung phạm vi nước, việc lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất nhiều hạn chế Chưa thực trở thành công cụ để Nhà nước, cấp quản lý đất đai Khơng có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngành, trừ quốc phịng an ninh chưa rà sốt kỹ, chủ yếu dựa sở trạng Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển ngành chưa thống Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh, huyện, xã chưa đồng bộ; quy hoạch cấp xã bất cập Chất lượng tính khả thi quy hoạch sử dụng đất thấp, phần lớn quy hoạch sử dụng đất tỉnh Chính phủ phê duyệt từ năm 2000 trở trước đến có nhiều thay đổi, chưa bổ xung điều chỉnh kịp thời Đầu tư Nhà nước vào công tác cịn hạn chế, đội ngũ cán làm cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương cịn q mỏng, q yếu Tình trạng vi phạm quy hoạch kế hoạch sảy phổ biến, việc triển khi, thông báo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cịn thiếu tính cơng khai, tính khả thi dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, quy hoạch dừng lại giấy Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tầm quan trọng lớn ảnh hưởng trực tiếp đến hình thành phát triển thị trường đất đai, tình trạng quy hoạch treo làm tê liệt thị trường đất đai thức vùng quy hoạch, làm phát sinh giao dịch ngầm xã hội vận động, sống người dân hàng ngày diễn ra, theo giao dịch đất đai thực hàng ngày Chính vậy, để thúc đẩy thị trường đất đai đời phát triển cần phải hoàn thiện tốt công tác theo hướng sau đây: Xác định mục đích sử dụng đất rõ ràng, minh bạch theo yêu cầu thực tiễn phát triển kinh tế vùng khu vực giai đoạn định Xây dựng quy hoạch sử dụng đất ổn định cho thời kỳ cụ thể Kế hoạch sử dụng đất cần phải cụ thể, chi tiết cho vùng, khu đất cụ thể Hạn chế đến mức thấp tình trạng quy hoạch treo, cần nhanh chóng rà sốt lại dự án, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tồn Quốc, từ xố bỏ triệt để quy hoạch, dự án có liên quan đến đất đai khơng có tính khả thi Quy định thời gian tối đa cho dự án từ phê duyệt đến triển khai khơng bị thu hồi đất Sớm hồn thành cơng tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn loại đô thị Công khai qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch chi tiết công bố cho người dân biết Qui định rõ cơng khai, đơn giản hố sách khuyến khích loại dự án đầu tư loại dự án nhỏ có hướng dẫn bỏ thủ tục thu hồi giao đất, Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất có thoả thuận chủ đầu tư người sử dụng đất Đối với dự án lớn, quan trọng, nên cho phép quyền tỉnh, thành phố (trực thuộc Trung ương) trực tiếp tổ chức thu hồi đất qui hoạch xây dựng dự án chủ đầu tư thuê đất thực dự án 3.2.5 Áp dụng chế giá giao dịch đất đai Việc tồn hệ thống hai giá đất nhà (giá nhà nước, giá thị trường), với khác biệt thực tế từ - lần, mảnh đất màu mỡ cho vận dụng tuỳ ý khơng quan thẩm quyền trì chế “xin-cho” giao dịch đất đai, tạo nhu cầu giả tạo nhà đất; tạo điều kiện để quan công quyền, doanh nghiệp Nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng thành nhà ở, đất ở, cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng Để đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước lực lượng tham gia thị trường giá đất thời gian tới cần phải cải tiến theo hướng sau: Khung giá đất Nhà nước ban hành áp dụng phạm vi giao dịch Nhà nước với tổ chức, cá nhân việc thu thuế phí giao dịch đất đai Bãi bỏ qui định bắt buộc bên Nhà nước tham gia giao dịch thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá qui định Nhà nước Hình thành đưa vào hoạt động trung tâm định giá đất đai Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư ) dạng công ty tư vấn định giá đất cơng trình gắn liền với đất hoạt động theo qui chế chung đáp ứng nhu cầu sử dụng khác theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ Có hệ thống cấp chứng cho chuyên gia định giá theo phương pháp thông dụng giới Đối với lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép quyền địa phương thực đấu giá, đấu thầu công khai QSD đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách Đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm nước giới, rút kinh nghiệm từ thực tiễn để xây dựng quy chế đấu giá, đấu thầu đất đai áp dụng toàn quốc Cần cho phép tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư thoả thuận trực tiếp với người dân để quyền sử dụng đất Thơng qua việc chuyển nhượng, cho th, góp vốn, nhằm giảm thủ tục hành việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt 3.2.6 Phát triển hệ thống thông tin, tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ mua - bán đất đai Việc hình thành hệ thống thông tin thường xuyên thị trường đất đai, BĐS, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường giảm nguy kinh tế “bong bóng” đầu qua mức vào đất đai Hiện tại, tổ chức bước đầu hình thành, hoạt động cịn nhiều khó khăn, yếu kém, quy mơ cịn hạn chế Trong thời gian tới cần: Xoá bỏ cản trở việc hành nghề chuyên gia, khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển số chức công sang cho tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực Đa dạng hố hình thức cung cấp thơng tin tư vấn cần thiết pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, sách, cung-cầu, giá cả, tài chính, tín dụng, đất đai,BĐS thông qua tổ chức công tư Tạo điều kiện mặt pháp lý, qui chế tổ chức để trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, trung tâm môi giới, dịch vụ cho vay, toán, phát mại tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng hoạt động có hiệu Khuyến khích hình thành tổ chức mơi giới có tư cách pháp nhân Ban hành qui chế hoạt động cụ thể cho tổ chức Thực đa dạng hố, cơng khai, minh bạch thơng tin Theo đó, đưa thơng tin pháp luật, chế sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường đất đai vào mạng điện tử Chính phủ, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Bộ tài ngun mơi trường, UBND (thành phố, thị xã, quận), khuyến khích tổ chức kinh doanh đất đai đưa thông tin giao dịch đất đai lên phương tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát truyền hình) trang WEB Trong việc cơng bố thơng tin rộng rãi cho công chúng, cần phải ý đến việc hướng dẫn người dân đọc, tìm hiểu, nắm bắt thơng tin dẫn kỹ thuật biểu đồ, đồ, quy hoạch sử dụng đất đai KẾT LUẬN Các giải pháp đề xuất xuất phát từ đòi hỏi bách nêu văn kiện Đại hội IX Đảng, triển khai thực thị trường đất đai Việt Nam có bước phát triển chiều rộng bề sâu Cụ thể là: Khi diện tích đất cụ thể, có người sử dụng cụ thể Pháp luật quy định “đất hàng hố” diện tích đất có giá trị giá trị trao đổi đích thực thị trường, tránh ảnh hưởng tiêu cực, méo mó can thiệp khơng cần thiết từ quan quản lý Nhà nước gây hịên Khi người sử dụng đất cấp GCNQSD đất với cấp độ khác thị trường phi quy đất nói riêng, BĐS nói chung có sơ sở pháp lý để giảm thiểu nhanh chóng, lượng cung hàng hố đất đai cho thị trường qui tăng lên Việc cho phép người sử dụng đất yên tâm đầu tư, dễ dàng chấp giá trị mảnh đất để vay vốn, chi phí giao dịch thấp có đủ thơng tin Khi làng mạc, thị tứ, thị trấn, thị xã, thành phố có quy hoạch hoạch định vào yếu tố cung cầu nhà, đất địa bàn, phê duyệt văn có tính pháp lý, tính thực tiễn cao, đươc cơng bố minh bạch nguồn cung đất đai cho thị trường qui có điều kiện tăng lên giảm thiểu thủ tục chi phí tiếp cận thơng tin, hoạt động thị trường tránh nhiều rủi ro, méo mó, khiếm khuyết so với khơng có quy họach có quy hoạch Khi sách thuế, phí nhà đất sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, hồn thiện theo hướng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí nguồn lực đất đai nguồn thu ngân sách Nhà nước tăng lên mà quan hệ cung - cầu hàng hoá đất đai thị trường điều chỉnh, giảm thiểu giả tạo, đầu thị trường Khi tổ chức trung gian người mua người bán thị trường BĐS (tài chính, tín dụng, thơng tin, mơi giới, tư vấn, ) phép hình thành, phát triển đảm nhiệm việc cung cấp dịch vụ tư dịch vụ công (không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm) cho bên tham gia thị trường biên chế máy quản lý Nhà nước BĐS gọn nhẹ lại, tải công vụ nhiều quan giảm thiểu (như đo đạc, trắc địa, lập hồ sơ địa chính, địa bạ, tư vấn Pháp luật, xây dựng dự án, phán xử trọng tài, cấp tín dụng, tham gia đầu tư, ), nhiều thủ tục hành giải quy chế, người mua người bán đất đai cung cấp dịch vụ tiện ích Tuy nhiên, việc vấp phải chống đối tổ chức hoạt động vụ lợi hệ thống quan công quyền lĩnh vực đất đai Ứng với tiến triển nhân tố thị trường theo giải pháp kéo theo giảm thiểu tiêu cực từ can thiệp trực tiếp hành chính, mệnh lệnh Nhà nước vào thị trường BĐS Theo đó, việc lợi dụng chức quyền, việc sử dụng chế “xin-cho”, việc gây khó khăn, phiền hà để địi lợi lộc, việc tuỳ tiện vận dụng Pháp luật để tham nhũng tài sản đất đai, cán có chức, có quyền ngăn chặn, đẩy lùi Việc khiếu kiện nhà, đất tình trạng nóng bỏng giảm dần Tóm lại, giải pháp thực việc sử dụng đất hợp lý hiệu cao hơn, thị trường đất đai phi qui giảm thiểu, ngân sách Nhà nước có thêm nhiều khoản thu vững chắc, quyền lợi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai bảo đảm theo quy định Pháp luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai - Đồn cơng tác Tây Nam Bộ (7/2002), Báo cáo kết khảo sát tổng kết sách đất đai, kiến nghị chủ trương sửa đổi luật đất đai số tỉnh vùng Tây Nam Ban Chỉ Đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai - đồn khảo sát Miền Trung &Tây nguyên (7/2002), Báo cáo kết khảo sát tình hình thực sách pháp luật đất đai tỉnh miền Trung & Tây nguyên Ban kinh tế - Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (8/2002), Tình hình thực sách, pháp luật đất đai & kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật đất đai Báo nhân dân ngày 24/12/2003 Báo nhân dân ngày 4/5/2004 Báo Đầu tư ngày 6/1/2001 Báo tuổi trẻ ngày 20/3/2004 Báo tuổi trẻ ngày 23/4/2004 Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội, 1995 10 Bộ Tài - Cục quản lý cơng sản (4/ 2001), Đề tài nghiên cứu: "Cơ sở khoa học & giải pháp thúc đẩy hình thành & phát triển thị trường BĐS Việt Nam 11 Bộ Tài (2000), Luật đầu tư nước Việt Nam văn hướng dẫn thi hành, Nxb trị quốc gia, Hà Nội 12 Nguyễn Đình Bồng (2002), " Thị trường bất động sản: Khảo cứu tiếp cận", Tạp chí Địa chính, Số 13 C.Mác Ph.Ăng - Ghen, Tồn tập (1993), tập 23 Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 14 C.Mác Ph.Ăng - Ghen, Tồn tập (1994), tập 25, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 15 Công báo (1992), Hiến pháp năm 1992, Số8 16 Công báo (1993), Luật đất đai 1993, Số 22 17 Công báo (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Chính phủ khung giá loại đất, Số 20 18 Công báo (1995), Nghị định Chính phủ số 18-CP ngày 13/2/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh Quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Số 19 Công báo (1999), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1998 20 Công báo (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Số17 21 Công báo (2000), Nghị định số 24/2000/NĐ - CP ngày 31/7/2000 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đầu tư nước Việt Nam, Số32 22 Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai, Số 32 23 Đặng Đức Đạm (2002) " Một số ý kiến sách đất đai", Hội thảo pháp luật đất đai thị trường bất động sản, chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội1920/11/2002, tr 147 24 Đảng cộng sản Việt Nam (1987), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 25 Đảng cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 26 Đảng cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27 Đảng cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 28 Đảng cộng sản Việt Nam (2003), Nghị Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành trung ương Đảng khố IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 Mã Hồng (1995), Kinh tế thị trường XHCN, Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 30 Hernando De Soto (2003), "Bí ẩn vốn " - Chương trình KX- 02 Hà Nội 31 Nguyễn Văn Khê (2000), Thông tin chuyên đề số 40 - "Một số vấn đề pháp luật, sách đất đai Trung Quốc" - Thành uỷ TPHCM 32 Luật quản lý đất đai nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1998) 33 Nguyễn Thị Nga (2003) "Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường QSD đất Việt Nam" - Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại Học Luật Hà Nội 34 Phạm Duy Nghĩa (2002), "Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường QSD đất Việt Nam, Bộ môn pháp luật kinh doanh - khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 35 Phạm Duy Nghĩa, "Lối cho thị trường nhà đất", Báo Tuổi trẻ chủ nhật, (số16),ngày 28/4/2002 36 Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường QSD đất Việt Nam,Hội thảo : Xây dựng sở pháp lý thị trường QSD đất Việt Nam", Bộ môn pháp luật kinh doanh - Khoa luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002 37 Nghị 10/ NQ - TW ngày 5/4/1988 38 Phạm Đức Phong (2001), "Thị trường Bất động sản định hướng phát triển nước ta", Tạp chí địa chính, (số9) 39 Đỗ văn Phú ( 2001), " Tìm hiểu nguyên nhân giải pháp khắc phục việc cấp giấy chứng nhận QSD đất ( nhà ) đô thị chậm qua thực tế Sóc Trăng", Tạp chí Địa chính, (số6) 40 Trường Đại học KTQD Thành Phố HCM, Văn phịng kiến trúc sư trưởng, Tổng cơng ty địa ốc Sài gịn, Sở địa - nhà đất, Đề tài nghiên cứu: "Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2005", tháng 1/2002 41 Bùi Xuân Sơn (2002), " Một số ý kiến sách đất đai" - Hội thảo pháp luật đất đai thị trường BĐS, chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ điển đổi hệ thống địa chính, Hà Nội19-20/11 tr 228 42 Tạp chí Kinh tế Sài gịn, tháng1/2001 43 Tạp chí pháp luật - chun đề số tháng 3/2003 44 Tạp chí tài tháng 5/ 2001 45 Tổng cục Địa (2000), Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nước đến năm 2010, Kết tổng kiểm kê đất đai năm 46 Tổng cục Địa (2000), "Tình hình thực nước giao đất cấp giáy chứng nhận QSD đất nơng nghiệp (Trích báo cáo tổng kết)", Tạp chí Địa chính, (số 4) 47 Trường Đại Học Kinh tế Quốc dân - Bộ môn Kinh tế quản lý địa (2000), Giáo trình Ngun lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 48 Trường Đại Học Luật Hà Nộ i, (2003), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb công an nhân dân, Hà Nội 49 Bùi Ngọc Tuân (2002), "Giá quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nước ta", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26 tháng 50 Uỷ Ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2001), Kỷ yếu hội thảo: Thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 ... dịch đất đai, phân thành hai thị trường: Thị trường đất đai quy thị trường đất đai phi quy .Thị trường đất đai quy bao gồm giao dịch đất đai thực theo quy định pháp luật hành Thị trường đất đai. .. luận thị trường đất đai; Tìm hiểu thực trạng xu hướng hình thành, phát triển thị trường đất đai Việt Nam giai đoạn nay, từ đưa giải pháp nhằm thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Việt Nam. .. tham gia thị trường BĐS trở thành hàng hoá 1.1.2 Thị trường đất đai vai trò thị trường đất đai kinh tế * Đặc điểm thị trường đất đai: Thị trường đất đai nơi diễn quan hệ giao dịch đất đai (Chuyển