Vấn đề đảm bảo công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HUỲNH THỊ THÙY TRANG VẤN ĐỀ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG TRONG TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.50 Người hướng dẫn khoa học: TS Lưu Quốc Thái TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Người viết Luận văn xin cam đoan toàn nội dung Luận Văn kết trình tổng hợp nghiên cứu nghiêm túc riêng thân người viết Tất ý kiến tất tác giả khác đưa vào Luận văn người viết giữ nguyên ý tưởng trích dẫn cẩn thận DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Giấy chứng nhận GCN Khu công nghiệp KCN Khu chế xuất KCX Khu kinh tế KKT Nhà đầu tư NĐT Quyền sử dụng đất QSDĐ Sử dụng đất SDĐ Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM MỤC LỤC Mở đầu CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.Những vấn đề QSDĐ 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Vị trí, va trị quyền sử dụng đất 13 1.2 Những vấn đề tiếp cận quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất 18 Kết luận chương I 31 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ 32 2.1 Thực trạng tiếp cận QSDĐ NĐT thông qua chế cung đất nhà nước: 31 2.1.1 Đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có SDĐ 32 2.1.2 Giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho NĐT định 37 2.2 NĐT tự thỏa thuận với người SDĐ 38 2.2.1 Thực trạng tiếp cận QSDĐ nhóm chủ thể NĐT nước 38 2.2.2 Thực trạng tiếp cận QSDĐ người Việt Nam định cư nước 40 2.2.3 Thực trạng tiếp cận QSDĐ tổ chức, cá nhân nước 42 2.3 Các vấn đề có liên quan đến khả tiếp cận QSDĐ NĐT 47 2.3.1 Về hình thức SDĐ 47 2.3.2 Về thủ tục xác lập QSDĐ 52 2.3.3 Quyền nghĩa vụ chủ thể SDĐ NĐT 53 2.3.4 Thời hạn SDĐ 55 2.4 Nguyên nhân hạn chế khả tiếp cận QSDĐ NĐT 56 2.4.1 Nguyên nhân từ sách đất đai 56 2.4.2 Nguyên nhân từ công tác quản lý nhà nước Nguyên nhân từ bất cập trọng chế quản lý 59 2.4.3 Nguyên nhân từ phía hệ thống thủ tục hành có liên quan 62 Kết luận chương II 63 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ 64 3.1 Định hướng chung 64 3.1.1 Quan điểm chung đối xử công NĐT 64 3.1.2 Đảm bảo thống công quy định tiếp cận SDĐ NĐT 66 3.1.3 Tăng cường hiệu quản lý nhà nước đất đai 69 3.2 Giải pháp cụ thể cho việc đảm bảo công tiếp cận QSDĐ NĐT 70 3.2.1 Đảm bảo tính minh bạch việc giao đất, cho thuê đất 70 3.2.2 Thống phương thức tiếp cận QSDĐ NĐT 73 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ cùa người SDĐ 75 3.2.4 Các giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai 80 3.2.5 Đảm bảo thống pháp luật đất đai với hệ thống pháp luật khác81 Kết luận chương III 85 Kết luận 87 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Lịch sử khẳng định, đất đai tài sản vô giá tất quốc gia, phận lãnh thổ quốc gia Bên cạnh đó, đất đai cịn tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thể thay được, nguyên liệu đầu vào cho tất hoạt động đầu tư: địa ốc, kinh doanh, sản xuất, dịch vụ v.v Đất đai nói riêng bất động sản nói chung có vai trị quan trọng giá trị khơng phải ln ổn định mà thay đổi tùy theo tác động người Do đó, người ln nỗ lực tác động vào đất đai cách thường xuyên tích cực nhằm gia tăng giá trị vật chất phục vụ cho nhu cầu Nhu cầu người vô hạn quỹ đất có hạn nên việc tìm kiếm quyền sử dụng đất đai để thực hoạt động đầu tư sinh lợi mối quan tâm hàng đầu nhà đầu tư Kể từ mở cửa đến nay, đầu tư nước lĩnh vực nguồn lực định tăng trưởng phát triển kinh tế Do đó, nhà đầu tư định đầu tư vào dự án dù có tính thuyết phục đến mà tốn đất đai khơng có lời giải dự án xem phá sản từ trứng nước; ngược lại, chủ đầu tư chi phối quỹ đất yếu tố khả thi dự án coi đạt nửa Ý thức vấn đề này, bên cạnh hệ thống pháp luật kinh doanh thương mại đầu tư Luật Thương mại (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Đầu tư (2005) hệ thống văn hướng dẫn thi hành hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai đặc biệt liên quan đến việc xác lập quyền sử dụng đất tất tổ chức, cá nhân nói chung nhà đầu tư nói riêng ngày hồn thiện Lần ban hành vào năm 1987 đến Luật Đất đai 1993 sau thời gian ban hành vào đời sống với lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001, năm 2003 Luật Đất đai đời với nhiều quy định sửa đổi, bổ sung quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật đầu tư Ngoài ra, quyền sử dụng đất nhà đầu tư cịn xác lập theo quy định văn khác có liên quan Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Bộ luật dân (ban hành 1995, sửa đổi, bổ sung năm 2005), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006),… Tất văn ban hành nhằm mục đích tạo điều kiện thuận tiện cơng khả tiếp cận quỹ đất người sử dụng đất nói chung nhà đầu tư nói riêng Mặc dù nhà nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quán triệt tinh thần không phân biệt đối xử nhà đầu tư nước thể cụ thể qua việc ban hành Luật Đầu tư (2005) thống cho đầu tư nước đầu tư nước Tuy nhiên, thực tế việc tiếp cận quyền sử dụng đất chưa thật công tất chủ thể đặc biệt nhà đầu tư với Trong số trường hợp nhà đầu tư nước ưu việc tiếp cận quyền sử dụng đất so với nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể: Khi muốn thực dự án đầu tư, theo quy định Luật Đất đai tổ chức, cá nhân nước trở thành chủ thể sử dụng đất thông qua hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất cơng nhận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó, theo Điều 108 Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp có vốn sở hữu nước ngồi lựa chọn hình thức thuê đất Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà khơng thể lựa chọn hình thức sử dụng đất khác hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể khác Ngược lại, giá đất để tính tiền sử dụng đất giao đất giá đất để tính tiền thuê đất có chênh lệch lớn làm cho nhà đầu tư nước phải trả tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với nhà đầu tư nước thuê đất trả tiền lần (trong quyền nghĩa vụ ngang nhau) Sự phân biệt đối xử rõ ràng dẫn đến bất bình đẳng quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư ngồi nước Ngồi khác biệt quy định khác có liên quan đến QSDĐ… chứa đựng không thống nhất, chưa công nhà đầu tư vốn phận chủ thể quan trọng kinh tế Trong thời gian tới, nhu cầu vốn đầu tư ngày tăng, việc khai thác nguồn vốn đầu tư nước trở nên thiết phân biệt đối xử có ảnh hưởng khơng tốt ngược lại sách khuyến khích đầu tư Việt Nam Bởi lẽ, Việt Nam đứng trước hội lớn Trung Quốc nhiều nguyên nhân cố gắng tìm cách hạn chế độ nóng kinh tế trẻ phát triển nhanh Điều làm cho nhà đầu tư khu vực nhận thấy việc tập trung đầu tư vào Trung Quốc nguy hiểm họ tìm cách phân tán nguồn vốn nước láng giềng, có nhiều điều kiện thuận lợi địa lý, khí hậu, nguồn nhân lực,… tương tự Trung Quốc Việt Nam Tuy nhiên, công nghiệp phụ trợ Việt Nam chưa đầy đủ nhiều yếu kém, phần nhiều doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn địa diểm đặt sở sở sản xuất kinh doanh Muốn tận dụng kịp thời dòng vốn đầu tư từ nước ngồi trước tiên Việt Nam cần xây dựng thành cơng ngành cơng nghiệp phụ trợ hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định bất cập, khơng thống hệ thống pháp luật để tìm giải pháp đảm bảo quyền bình đẳng tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước nước ngồi cần thiết Nó vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước mở rộng sản xuất vừa tạo tâm lý an tâm cho nhà đầu tư nước ngồi di chuyển dịng vốn họ vào nước ta Xuất phát từ nhu cầu lý luận thực tiễn nêu trên, việc tiếp tục nghiên cứu, rà sốt, phân tích quy định pháp luật liên quan quyền sử dụng đất nhà đầu tư nhằm hoàn thiện thể chế pháp lý quyền sử dụng đất cải thiện môi trường đầu tư yêu cầu cấp thiết Sau nghiên cứu cân nhắc, tác giả định chọn: “Vấn đề đảm bảo công tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư” làm đề tài luận văn tốt nghiệp 2.Tình hình nghiên cứu đề tài: Quyền sử dụng đất đề tài có số cơng trình nghiên cứu Tuy nhiên, đề tài chủ yếu tập trung vào vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quản lý nhà nước quyền sử dụng đất Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Minh có viết “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam gốc độ hoạt động đầu tư nước ngồi” đăng tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử, đánh giá chung ưu nhược điểm hệ thống pháp luật Việt Nam liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đưa giải pháp nâng cao tính hấp dẫn thị trường bất động sản Việt Nam nhà đầu tư nước ngoài; Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ có nói chuyện “Vai trị thị trường Quyền sử dụng đất phát triển kinh tế thị trường nước ta” chương trình giảng dạy kinh tế Fullbright khái quát trình hình thành mục tiêu, phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất Luận văn tiến sĩ tác giả Lưu Quốc Thái “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hồn thiện” trình bày vấn đề thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam đưa giải pháp cụ thể hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường quyền sử dụng đất Vần đề quyền sử dụng đất liên quan đến hoạt động đầu tư có luận văn thạc sĩ tác giả Vũ Anh Thư “Chính sách pháp luật đất đai thu hút đầu tư thị trường bất động sản Việt Nam thời kỳ hội nhập” phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào việc nghiên cứu sách đất đai việc thu hút đầu tư lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việc nghiên cứu, tìm kiếm quy định bất cập, thể phân biệt đối xử việc tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước nước ngồi chưa có cơng trình nghiên cứu cách đầy đủ có hệ thống Do đó, tác giả mạnh dạn chọn “Vấn đề dảm bảo công tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước nước ngồi để sở phân tích, đánh giá điểm bất cập từ đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam quy định quyền sử dụng đất cho nhiều đối tượng gồm tổ chức nước; hộ gia đình, cá nhân nước; cộng đồng dân cư; sở tôn giáo; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao; người Việt Nam định cư nước đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên sống ổn định Việt Nam; Tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư Nhà nước Việt Nam cho thuê đất Tuy nhiên, phạm vi đề tài tác giả tập trung vào nghiên cứu đối tượng quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, tiếp cận cách có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn, từ tình hình tổng quan phạm vi nước tập trung vào khu vực thành phố Hồ Chí Minh Các phương pháp tiến hành nghiên cứu: Tác giả nghiên cứu Vấn đề đảm bảo công tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư sở vận dụng quan điểm Chủ nghĩa Mac – Lenin đường lối, quan điểm, sách Đảng Nhà nước đất đai Trong trình thực luận văn, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp so sánh, để làm rõ thực trạng tiếp cận quỹ đất nhà đầu tư, điểm bất cập thực tiễn áp dụng pháp luật Từ đó, luận văn đưa kiến nghị cho việc hoàn thiện pháp luật Ý nghĩa khoa học ứng dụng đề tài: Thông qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn quyền sử dụng đất nhà đầu tư Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở cho việc nghiên cứu vấn đề luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật vấn đề xác lập quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư 10 Bố cục luận văn: Với nội dung trên, luận văn thiết kế gồm phần sau: Mở đầu Chương I: Khái quát quyền sử dụng đất tiếp cận quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện chế áp dụng pháp luật tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư Kết luận 83 Thứ hai, quy định đồng nghĩa với việc cho phép tổ chức kinh tế quyền chuyển đổi QSDĐ với hộ gia đình, cá nhân Nó giúp cho hoạt động chủ thể SDĐ, đặc biệt tổ chức kinh tế thuận lợi việc chủ động thương lượng với người SDĐ khu vực có dự án chuyển đổi QSDĐ với diện tích đất theo tỷ lệ tương ứng địa điểm đầu tư dự án sau hoàn tất việc xây dựng Cách thức thực cịn giúp cho việc giải phóng mặt cho dự án diễn nhanh chóng, đảm bảo tiến độ dự án Thứ ba, pháp luật cần quy định cho phép tổ chức kinh tế nước quyền chuyển đổi QSDĐ với Tương tự trường hợp chuyển đổi QSDĐ với hộ gia đình, cá nhân tổ chức kinh tế phát sinh nhu cầu chuyển đổi QSDĐ với phục vụ cho nhu cầu hoạt động, sản xuất kinh doanh Do đó, việc mở rộng quy định có tác dụng giúp cho hoạt động doanh nghiệp thuận lợi nhanh chóng tránh việc bên phải trải qua nhiều thủ tục hành phức tạp để có QSDĐ hai bên đồng thuận việc chuyển đổi Tác giả đề nghị mở rộng đồng thời cho tổ chức ngồi nước ngồi mục đích nêu cịn nhằm mục đích đảm bảo quyền bình đẳng chủ thể không lặp lại khập khiễng thực tế áp dụng quyền chuyển đổi doanh nghiệp * Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ: Hiện pháp luật cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ trường hợp thuộc diện mua nhà gắn liền với QSDĐ nhận chuyển nhượng QSDĐ KCN, khu công nghệ cao KKT Riêng tổ chức, cá nhân nước chưa nhận chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam (trừ trường hợp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư) Do hạn chế từ việc hạn chế quyền nhận chuyển nhượng nhóm chủ thể gây nhiều trở ngại trình thực Luật Đất đai nên tác giả nhận thấy nên mở rộng trường hợp nhận chuyền QSDĐ người Việt Nam định cư nước ngoài, đồng thời cho phép tổ chức, cá nhân nước phép nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực dự án đầu tư Điều có nghĩa là: tổ chức, cá nhân nước ngồi phép trực tiếp thỏa thuận với người SDĐ để nhận chuyển quyền sử dụng giống chủ thể nước Việc mở rộng quyền có ý nghĩa quan trong tương lai quỹ đất có hạn nên việc giao đất, cho thuê đất ngày hạn chế, việc xác lập QSDĐ chủ yếu phải thông qua thị trường thứ cấp Đồng thời hạn chế bất bình đẳng chi phí giao dịch chủ thể Bởi vì, từ quy định khơng cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng QSDĐ nên họ cần SDĐ để thực dự án đầu tư diện 84 tích đất thuộc QSDĐ người khác buộc nhà nước phải thu hồi thuê Trong trường hợp nguồn đất nên nhà nước tổ chức đấu giá QSDĐ giá bồi thường thực tế thấp tổ chức nước phải bỏ để nhận chuyển nhượng dự án họ không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi người sử dụng để trao quyền sử dụng cho Ngồi ra, quy định cịn giúp hạn chế tình trạng chủ thể không nhận chuyển nhượng QSDĐ phải tiếp cận QSDĐ cách nhờ người khác đứng tên hợp đồng chuyển nhượng nhận chuyển nhượng danh nghĩa mua bán tài sản gắn liền với đất Về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ thuê: Việc pháp luật hành cho phép tổ chức nước áp dụng hình thức giao đất đất có thu tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức, cá nhân nước ngồi áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền lần người Việt Nam định cư nước lại lựa chọn tất hình thức bất bình đẳng, khơng hợp lý Về hình thức, quyền lựa chọn hình thức SDĐ tổ chức nước tổ chức, cá nhân nước hẹp so với người Việt Nam định cư nước Về nội dung quyền nghĩa vụ, hình thức thuê đất nhà nước trả tiền lần xét tượng quan quyền thực tế nghĩa vụ theo luật định lại hình thức sử dụng có lợi cho người SDĐ Thực chất nghĩa vụ người thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần giống quyền lại khác theo luật định Tiền thuê đất dù trả lần tiền mua QSDĐ giống tiền SDĐ mà tiền phải trả suốt trình SDĐ, nghĩa vụ đánh vào hành vi SDĐ giống nghĩa vụ nộp thuế SDĐ người giao đất lại cho phép họ có quyền chuyển nhượng điều vô lý Xét chất, người thuê đất trả tiền lần có chuyển nhượng chuyển nhượng tiền thuê đất trả trước quan niệm Luật Đất đai 1993, theo Luật Đất đai 2003 lại coi chuyển nhượng QSDĐ giống giao 72 đất có thu tiền sử dụng Một lần nữa, để giải hạn chế, bất cập này, tác giải đề nghị mở rộng quyền chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể SDĐ thuê trả tiền thuê hàng năm * Giao dịch cho thuê QSDĐ: Từ thực trạng tiếp cận QSDĐ NĐT nước ngồi thơng qua hình thức cho th theo quy định khoản Điều 113 Luật Đất đai NĐT nước ngồi khơng 72 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, tr.189 85 quyền thuê QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Do đó, tác giả đề nghị bổ sung vào quy định cách cho phép hộ gia đình, cá nhân có quyền cho tổ chức, cá nhân nước ngồi th QSDĐ để thực hoạt động đầu tư Việt Nam Quy định có tác dụng bổ sung nguồn cung đất đai cho thị trường QSDĐ Như quy luật khách quan, đất đai có hạn nhu cầu sử dụng người vô hạn, đó, nguồn cung đất đai chắn ngày hạn hẹp phát triển vô tận nên việc quy định mở rộng quyền cho thuê hộ gia đình, cá nhân nước việc làm cần thiết Hơn nữa, việc cho thuê thường phát sinh người SDĐ khơng có nhu cầu thay để đất “chết” họ có quyền cho th để tăng thu nhập thân tăng thu ngân sách cho nhà nước từ khoản thuế mà chủ thể phải nộp Mặt khác, giúp mở rộng khả tiếp cận đất đai NĐT nước ngoài, giúp rút ngắn khoảng cách phân biệt đối xử NĐT nước nước * Giao dịch góp vốn QSDĐ Để phù hợp với quy định Luật Doanh nghiệp tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh chủ thể, cần mở rộng phạm vi góp vốn hộ gia đình, cá nhân Cụ thể, hộ gia, đình, cá nhân có quyền góp vốn QSDĐ tổ chức, cá nhân nước ngồi thay góp vốn với với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh quy định khoản Điều 113 Luật Đất Đai Bên cạnh đó, điểm đ khoản điều 119 Luật Đất đai cho phép NĐT nước ngồi góp vốn QSDĐ thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh thời hạn th đất khơng có quy định cụ thể phạm vi góp vốn Vì quy định khó thực thực tế Tác giả đề nghị, Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành nên quy định rõ phạm vi cách thực quyền góp vốn chủ thể nhằm mở rộng khả tiếp cận đất đai NĐT 3.2.4 Các giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai: Cơ cấu quan quản lý đất đai bao gồm cấp từ cấp tỉnh/ thành đến cấp xã Tuy nhiên, xuất phát từ mối quan hệ “song trùng, trực thuộc” quan QLNN quan quản lý chuyên ngành đất đai nên hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ cịn nặng thủ tục hành chính, thiếu kiểm tra xem xét sau có định giao đất, cho thuê đất, dự án đầu tư có SDĐ Bên cạnh đó, thị trường QSDĐ phận khơng thể tách rời với thị trường bất động sản việc tách rời chức quản lý hai loại thị trường gây khó khăn cho cơng tác quản lý, chồng chéo chức nhiệm vụ ảnh 86 hưởng đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Do đó, việc quản lý đất đai quản lý bất động sản tốt nên giao đầu mối Các quan quản lý nhà nước xây dựng nên thực chức quản lý hành hoạt động xây dựng Ngồi ra, thủ tục hành vấn đề cần đơn giản hóa để rút ngắn thời gian đầu tư NĐT đặc biệt NĐT nước Thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xây dựng quy hoạch Việt Nam thực từ dấn năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai khó khăn triển khai chậm tiến độ Với thời gian hoàn thành tất thủ tục đầu tư Việt Nam dễ làm nản lỏng NĐT nước làm giảm sức hấp dẫn thị trường Việt Nam Vấn đề tinh giảm thủ tục hành lại liên quan đến chồng chéo chức hoạt động lại độc lập quan tài nguyên môi trường quan quản lý nhà nước xây dựng QSDĐ xem hàng hóa việc quản lý nhà nước đất đai nói chung thị trường QSDĐ nói riêng theo hướng khơng can thiệp trực tiếp mà trọng vào việc tạo lập môi trường, định hướng điều tiết thị trường đồng thời phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ Nhà nước không nên can thiệp thái vào quan hệ mang tính thị trường người SDĐ với Việc can thiệp nhà nước phải lúc, chỗ phải đảm bảo không chồng lấn, buông lỏng Để đạt điều cần xây dựng môi trường pháp lý đầy đủ, chế sách liên quan phải đồng hồn thiện Mơi trường thơng tin cần xây dựng đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận thông qua hệ thống đăng ký thông tin QSDĐ (để ghi nhận thơng tin dự án có SDĐ QSDĐ đấu giá) sàn giao dịch BĐS góp phần đảm bảo an tồn thuận tiện cho NĐT muốn tiếp cận thông tin QSDĐ họ cần Quy định hạn chế tình trạng minh bạch thị trường QSDĐ nay, gây nên bất bình đẳng NĐT 3.2.5 Đảm bảo thống pháp luật đất đai với hệ thống pháp luật khác: Tính thống yêu cầu quan trọng việc xây dựng hệ thống pháp luật hồn thiện có hệ thống pháp luật đất đai Tuy nhiên, quy định không thống quy dịnh pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng, doanh nghiệp, nhà ở,… cần điều chỉnh tác giả phân tích pháp luật đất đai tồn số vấn đề cần điều chỉnh dể tăng cường tính thống * Tính chất hàng hóa QSDĐ 87 Mặc dù quan điểm chung, QSDĐ thừa nhận hàng hóa lưu thơng thị trường thực tế tồn số loại QSDĐ khơng xem hàng hóa, cụ thể: Đối với việc SDĐ thuê trả tiên thuê đất hàng năm: Trong pháp luật hành coi tất loại bất động sản gắn liền với đất hàng hóa QSDĐ chủ thể SDĐ th trả tiền hàng năm không lưu thông thị trường Quy định cần xem xét lại, QSDĐ tài sản gắn liền với đất khối thống khơng thề phận hàng hóa bộ, phận khác khơng phải Do đó, Luật đất đai cần quy định rõ thừa nhận QSDĐ loại hàng hóa khác giao dịch thương mại Luật Thương mại điều chỉnh Ngồi ra, theo quy định hành hàng hố QSDĐ trực tiếp đến tay khách hàng NĐT nước đường giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thơng thường chủ thể khơng pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng (trừ trượng hợp nhận chuyển nhượng dự án) Như vậy, đặc điểm hàng hố đặc biệt QSDĐ khơng trường hợp Bên cạnh đó, tính chất hàng hố QSDĐ bị hạn chế mà tính minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất, giao dịch QSDĐ không bảo đảm Người SDĐ khó nắm bắt thơng tin liên quan đến đất đai, đặc biệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ Từ dẫn đến việc khó khăn tiếp cận đất đai Để khắc phục, pháp luật đất đai cần có quy định thống khơng phân biệt cấp độ thị trường không phân biệt loại chủ thể nắm giữ loại hàng hoá QSDĐ Thứ nhất, trường hợp nhà nước cho thuê đất mà người SDĐ trả tiền thuê đất hàng năm trường hợp nhà nước giao đất làm mặt sản xuất, kinh doanh miễn tiền SDĐ, tiên thuê đất Đối với hai trường hợp này, QSDĐ nhà nước chuyển giao cho ngươì SDĐ coi hàng hố họ lại không phép 73 giao dịch Tuy nhiên, họ có quyền giao dịch tài sản gắn liền với đất người mua tài sản gắn liền đất SDĐ theo mục đích xác định Như vậy, pháp luật không cho nhượng quyền chuyển nhượng QSDĐ đất thuê trả tiền hàng năm thực tế QSDĐ chuyển dịch cho chủ thể khác đường chuyển nhượng tài sản Quy định không cho phép họ chuyển nhượng gây bất công chủ thể SDĐ đồng thời gây thất thoát ngân sách mà nhà nước thu từ hoạt động chuyển nhượng chủ thể Cho nên, để đảm bảo quyền lợi người SDĐ đảm bảo nguồn thu ngân sách, 73 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất-thực trạng hướng hoàn thiện,tr.166 88 pháp luật nên cho phép chủ thể SDĐ thuê trả tiền hàng năm giao dịch QSDĐ bình thường chủ thể SDĐ hình thức khác Khi đó, quan hệ cung cầu thị trường tự điều tiết mối quan hệ giao dịch thị trường mà không cần can thiệp nhà nước Thứ hai, cần xác định QSDĐ hàng hố đối vơí tất chủ thể SDĐ Nghiã việc người SDĐ có thực giao dịch QSDĐ hay không nên vào loại chủ thể SDĐ mà nên vào việc QSDĐ mà chủ thể nắm giữ có thuộc loại phép giao dịch hay khơng Như vậy, NĐT nước ngồi, họ quyền nắm giữ QSDĐ thuộc loại phép giao dịch thiết nghĩ nên cho phép họ nhận chuyển nhượng QSDĐ * Thống khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ: Theo quy định Luật Đất đai 2003 NĐT nước NĐT nước ngồi có cách thức tiếp cận QSDĐ khơng giống Tuy nhiên, nhóm quyền nghĩa vụ NĐT nước nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước giống với nhóm quyền nghĩa vụ NĐT nước ngoài, cá nhân nước nhà nước 74 cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tương tự, nhóm quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nước nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giống với nhóm quyền nghĩa vụ tổ chức nước ngoài, cá nhân nước nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất 75 hàng năm Trừ trường hợp xây dựng nhà để bán (ở NĐT tổ chức kinh tế nước buộc phải chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ tương tự vậy, NĐT nước buộc phải chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê), tổ chức kinh tế nước có quyền lựa chọn thuê đất trả tiền hàng năm giao đất có thu tiền SDĐ Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi có quyền lựa chọn th đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời hạn thuê (Điều 108, Luật đất đai 2003) Nhìn chung, thời hạn giao đất cho thuê đất (trả tiền thuê lần hay hàng năm) bị khống chế tối đa không 50 năm Trừ dự án đặc biệt, chẳng hạn dự án có quy mơ vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm thời hạn dài hơn, tuỳ thuộc vào định phủ, khơng 70 năm trừ trường hợp NĐT nước nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần để thực dự án nhà để bán có thời hạn th 70 năm theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP Tiền thuê đất trả lần cho thời gian thuê áp dụng cho NĐT nước tiền SDĐ mà tổ chức kinh tế nước phải trả, cho thời hạn, thời điểm, cho loại dự 74 Điều 110 điều 119 khoản luật đất đai 2003 75 Điều 111 khoản điều 119 khoản Luật Đất Đai 2003 89 án tương đương cho dù tính hai hệ thống văn tiền thuê đất tiền SDĐ khác Tương tự vậy, tiền thuê đất phải trả hàng năm áp dụng cho hai loại chủ thể giống Về bản, việc phân biệt hình thức giao đất có thu tiền cho NĐT tổ chức kinh tế nước cho thuê đất cho NĐT nước ngồi có thu tiền th đất lần cho thời gian thuê việc phân biệt tổ chức kinh tế nước thuê đất trả tiền hàng năm tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi th đất trả tiền hàng năm khơng đem lại khác biệt quyền nghĩa vụ người SDĐ Sự khác biệt hình thức SDĐ có khía cạnh thuật ngữ Tuy nhiên, phân biệt lại gây bất cập thực tiễn Do có phân biệt hình thức SDĐ, doanh nghiệp bán cổ phần hay nhận phần vốn góp NĐT nước ngồi theo quy định luật đầu tư luật doanh nghiệp, hình thức SDĐ nhà nước giao doanh nghiệp có phải chuyển từ giao đất sang cho thuê đất hay không Tỷ lệ sở hữu NĐT nước ngồi doanh nghiệp doanh nghiệp phải chuyển đổi hình thức từ giao đất sang cho thuê đất? Thủ tục điều kiện nào? Đặc biệt, với đất doanh nghiệp nhận chuyển nhượng từ người sử dụng khác xử lý nào? Có phải làm thủ tục thuê nhà nước hay khơng? Chính vậy, ngồi việc xóa bỏ khác biệt hình thức SDĐ loại hình doanh nghiệp nhà đầu tư nước nước ngoài, Luật đất đai cần quy định rõ thống khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ áp dụng chung cho nhà đầu tư nói chung Luật Đầu tư Luật Doanh nghiệp khơng cịn phân biệt nhà đầu tư hay nước nên Luật Đất đai tiếp tục trì khác biệt hình thức SDĐ tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước ngồi việc vận dụng pháp luật ln bị khập khiễng, khó thuận lợi, thống hiệu ba luật có mối liên hệ mật thiết hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp phát triển chung kinh tế 90 Kết luận chương III Căn vấn đề lý luận thực tiễn nghiên cứu, Chương III đề tài hoàn thành việc xây dựng giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai đặc biệt chế tiếp cận QSSD nhà đầu tư nước nước Trong chương này, Luận văn khái quát quan điểm chung Đảng nhà nước qua thời kỳ nhà đầu tư nước ngồi Qua thấy rằng, sau kinh tế mở cửa hội nhập kinh tế giới, Đảng nhà nước ta khẳng định vai trò tầm quan trọng nhà đầu tư nước ngồi Trên sở đó, thừa nhận thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi phận cấu thành kinh tế thời kỳ để đưa sách thích hợp đảm bảo quyền bình đẳng nhà đầu tư nước nước mặt đời sống kinh tế, xã hội đặc biệt quan tâm vấn đề thực quyền tiếp cận QSDĐ, yếu tố đầu vào qjuan trọng hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh Tăng cường tính minh bạch hoạt động giao đất cho thuê đất nhà nước Đưa giải pháp công khai thông tin liên quan đến QSDĐ để nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận QSDĐ phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh hạn chế tác động tiêu cực từ sách thơng tin Xây dựng quy trình giao đất, cho thuê đất công khai minh bạch giai đoạn với tiêu chí cơng việc cụ thể rõ ràng giúp nhà đầu tư dễ dàng thực thực thống nhà đầu tư tránh thiên vị công tác giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hiệu SDĐ Xây dựng cách thức tiếp cận QSDĐ thống cho tất nhà đầu tư, xóa bỏ khoảng cách hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất Đề xuất giải pháp tăng cường quyền tiếp cận QSDD nhà đầu tư nước việc nhận chuyển nhượng QSDĐ thị trường QSDĐ Nó tác dụng gia tăng lựa chọn cho nhà đầu tư giúp thị trường QSDĐ vận hành theo quy luật Hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người SDĐ Đảm bào tính tài sản QSDĐ nhà đầu tư SDĐ thuê trả tiền hàng năm cách nghiên cứu giao cho họ quyền chuyển nhượng QSDĐ thuê chủ thể khác với điều kiện ràng buộc cụ thể đồng thời có thề tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng nhóm chủ thể thay phải vất vả kiểm tra hoạt động giao dịch ngầm loại hình SDĐ Bên cạnh đó, mở rộng quyền giao dịch quyền QSDĐ cho chủ thể có quyền lợi 91 đất đai, trọng quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ nhà đầu tư nước Hoàn thiện pháp luật đất đai việc điều chỉnh mối quan hệ trình tiếp cận SDĐ, khắc phục tình trạng luật nhiều điều chỉnh không đầy đủ Điều chỉnh khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ để khắc phục tình trạng khập khiễng trình áp dụng pháp luật 92 Kết luận Vấn đề đảm bảo công tiếp cận QSDĐ vấn đề thu hút nhiều quan tâm nhà nước nhà đầu tư nói chung Kể từ năm 1987 đến nay, nhà nước ta ban hành ba văn Luật Đất đai với nhiều văn hướng dẫn thi hành Mặc dù có tiến đáng ghi nhận nhận thức nhà làm luật sai lầm, hạn chế sách đất đai tồn thời gian dài dẫn đến vấn đề cần khắc phục cách thức tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư yếu tố tác động đến yêu cầu cần sửa đổi Luật Đất đai cho phù hợp với tình hình Luận văn “vấn đề đảm bảo công tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư” hoàn thành việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn QSDĐ quyền tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư Về mặt lý luận, luận văn làm rõ đặc điểm QSDĐ quyền thừa nhận bảo vệ pháp luật, ln gắn liền với quyền nghĩa vụ người SDĐ Đặc điểm quan trọng QSDĐ kinh tế hội nhập công nhận quyền tài sản cho phép lưu thơng loại hàng hóa đặc biệt thị trường riêng – thị trường QSDĐ Luận văn đưa khái niệm quyền tiếp cận QSDĐ làm tảng cho việc nghiên cứu quy định cụ thể Về mặt thực tế, luận văn trình bày từ tổng thể đến chi tiết vấn đề bất cập, hạn chế mang tính phân biệt đối xử, tạo xử bất công thực quyền tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư nói chung Những bất bình đẳng thể hầu hết cách thức tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp; nhóm chủ thể định có thuận lợi khó khăn riêng cách tiếp cận Nếu nhà đầu tư nước SDĐ đất giao có nhiều quyền QSDĐ đặc biệt quyền thực giao dịch chuyển nhượng QSDD, quyền quan trọng góp dảm bảo nguồn cung cho thị trường họ lại bị hạn chế quyền phải SDĐ dất thuê trả tiền hàng năm, hình thức SDĐ QSDĐ họ khơng hồn tồn mang tính hàng hóa lưu thơng thị trường Trong đó, nhà đầu tư nước lại bị hạn chế khả tiếp cận đất đai lớn SDĐ hình thức thuê Đặc biệt quan trọng hơn, họ bị hạn chế tối đa quyền tiếp cận đất đai không giao cho quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ Tuy mở phần quyền việc nhận chuyển nhượng dự án mang tính chất tình khơng đảm bảo lợi ích nhà đầu tư nước ngồi Ngược lại, hình thức đấu giá QSDĐ đầu thầu cơng khai dự án có SDĐ với lợi vốn cơng nghệ, nhà đầu tư nước hoàn toàn chiếm ưu so với nhà đầu tư 93 nước Ngoài vấn đề trên, quy định chi tiết khác luật quy định vấn đề quyền nghĩa vụ chủ thể SDĐ hình thức khác quy định thủ tục hành khác biệt nhà đầu tư ngồi nước Luận văn phân tích nguyên nhân khác dẫn đến thực trạng Trên sở nghiên vấn đề lý luận, thực tiễn tiếp cận QSDĐ nhà đầu tư ngồi nước, rút kết luận giải pháp cho tình trạng là: Cần quán triệt vấn đề QSDĐ quyền tài sản phép lưu thông thị trường loại hàng hoá đặc biệt Do hàng hố nên chủ thể SDĐ có quyền tiếp cận hàng hoá QSDĐ Việc phân biệt đối xử trường hợp vi phạm quy tắc thị trường Thống khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ Không nên tiếp tục trì tình trạng phân biệt tổ chức, cá nhân nước vơí tổ chức cá nhân nước ngồi Như vừa khơng thống với văn luật khác nước vừa không phù hợp với pháp luật quốc tế Thống phương pháp tiếp cận QSDĐ NĐT Không phân biệt nguồn gốc nhà đầu tư nước hay nước, nhà đầu tư SDĐ mục đích có cách thức tiếp cận đất đai hay nói cách khác sử dụng đất với hình thức Hệ quy định quyền nghĩa vụ chủ thể củng khơng quy định khác Hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai quyền nghĩa vụ chủ thể SDĐ NĐT Đảm bảo NĐT có quyền nghĩa vụ SDĐ Khắc phục tình trạng quy định quyền chủ thể lại không quy định hành lang pháp lý cho họ thực quyền Mở rộng quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ cho nhà đầu tư, quy định vừa đảm bảo nguồn cung cho thị trường, vừa đảm bảo đất đai khai thác sử dụng hợp lý Tính minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất cần quan tâm tâm đầy đủ Muốn vậy, việc hồn thiện hệ thống pháp luật, cơng khai tất thông tin đất đai cho chủ thể SDĐ vấn đề thay đổi chế quản lý điều hành đất đai cần điều chỉnh cho phù hợp với tình hình Bên cạnh đó, phải chuẩn hố đội ngũ cán làm cơng tác quản lý đất đai 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Danh mục văn pháp luật: Bộ luật dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Luật Đất đai, số 13/2003/ QH11 ngày 26/11/2003 Luật Nhà ở, số 56/2005/QH11, ngày 29/11/2005 Luật Đầu tư, số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật Đấu thầu, số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Nghị định 17/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 29 tháng năm 1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định 181/2004/ NĐ-CP Chính phủ ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 10 Nghị định 17/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 27 tháng năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 25 tháng năm 2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 12 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 13 Nghị định 17/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 16 tháng 02 năm 2009 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 121/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 quy dịnh đầu tư trực tiếp nước hoạt động dầu khí 14 Nghị định 85/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng 10 năm 2009 hướng dẫn Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu theo Luật Xây dựng 95 15 Nghị định 108/2009/NĐ-CP Chính phủ ngày 27 tháng 11 năm 2009 đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng-kinh doanh-chuyển giao, hợp đồng xây dựng-chuyển giao-kinh doanh, hợp đồng xây dựng-chuyển giao 16 Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04 tháng năm 2010 bán đấu giá tài sản 17 Nghị định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23 tháng năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 18 Nghị định 102/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 01/10/2010 hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật doanh nghiệp 19 Nghị định 120/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 30 tháng 12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 20 Nghị định 121/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 30 tháng 12 năm 2010 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 21 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg Thủ tướng phủ ngày 31 tháng năm 2005 việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 22 Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND ngày 23/1/2007 UBND thành phố Hà Nội quy định đấu thầu lựa chọn NĐT thực dự án có SDĐ địa bàn Hà Nội 23 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND UBND thành phố Hồ Chí Minh ngày 21 tháng năm 2008 Ban hành quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 24 Quyết định 37/2010/QĐ-UBND UBND Thành phố Hà Nội ngày 20 tháng năm 2010 ban hành quy định số nội dung quản lý dự án đầu tư địa bàn thành phố Hà Nội II Danh mục tài liệu tham khảo 25 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Đặng Hùng Võ (2002), Vai trò nhà nước xây dựng kinh tế thị trường Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (4) 96 27 Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý chothị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí khoa học pháp lý (01), (14-25) 28 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (07), (56-62) 29 Lưu Quốc Thái (2007), “Q trình “thị trường hóa đất đai” Trung Quốc – Một số đánh giá học kinh nghiệm”, Tạp chí khoa học pháp lý (02), (1419) 30 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất-thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ luật học, Trường đại học luật thành phố Hồ Chí Minh 31 Nguyễn Ngọc Điện (2005), “Cần xây dựng lại khái niệm “quyền tài sản” Luật Dân sự”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (3) 32 Nguyễn Văn Hậu, “Những bất cập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” http://www.phapluatvn.vn/danhnhanvaphapluat/201104/Nhung-bat-cap-vecap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-2044125/ 33 Nguyễn Tiến Lập, Chế độ sở hữu toàn dân đất đai http://luathoc.cafeluat.com/showthread.php/4748-CHE-DO-SO-HU-U-TOAN-DAN-VA-VA-N-DE-SO-HU-U-DA-T-DAI 34 Nguyễn Thị Phượng (2007), “Những bất cập quan lý nhà nước đất đai nay”, Tạp chí quản lý nhà nước 35 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sỹ luật học, Trường đại học luật Hà Nội 36 Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi sách đất đai Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Phạm Văn Võ (2005), “Về cấu trúc yếu tố cung – cầu – giá thị trường quyền sử dụng đất, Tạp chí khoa học pháp lý (01), (8-13, 52) 38 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sở hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án tiến sỹ luật học, Trường đại học luật thành phố Hồ Chí Minh 39 Phương Ngọc Thạch (2008), “tác động sách đến thị trường bất động sản”, Tạp chí Phát triển kinh tế (209) 97 40 Trần Quang Huy (2005), Giáo trình Luật Đất đai ( tái lần thứ có sửa chữa, bổ sung), NXB Công an nhân dân, Hà Nội 41 Trần Thị Huệ, Quyền sở hữu quyền chủ sở hữu http://luatviet.net/Home/nghien-cuu-trao-doi/dan-su-to-tung-dansu/2008/6653/Quyen-so-huu-va-quyen-nang-cua-chu-so-huu.aspx 42 Vũ Văn Phúc, “Sở hữu Nhà nước vai trò chủ đạo kinh tế Nhà nước kinh tế thị trường định hướng XHCN” http://tuyengiao.vn/Home/tutuong/lyluanthuctientutuong/2011/2/29073.aspx 43 Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 44 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội ... vào vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất, cấp GCN quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quản lý nhà nước quyền sử dụng đất. .. thực tế việc tiếp cận quyền sử dụng đất chưa thật công tất chủ thể đặc biệt nhà đầu tư với Trong số trường hợp nhà đầu tư nước ưu việc tiếp cận quyền sử dụng đất so với nhà đầu tư nước ngoài,... Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Vị trí, va trị quyền sử dụng đất 13 1.2 Những vấn đề tiếp cận quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận quyền sử dụng đất