Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản

Với vai trò là một nội dung chính của Luật Kinh doanh BĐS và chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, các quy định của Luật Kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan về chuyển nhượng dự án BĐS cần được tiếp tục đánh giá và hoàn thiện hơn trong bối cảnh mới, tạo nên một khung pháp lý hoàn chỉnh, mang lại hiệu quả và đóng góp vào sự phục hồi, phát triển của thị trường, của nền kinh tế.

THỰC TIỄN PHÁP LUẬT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Võ Trung Tín* Trương Văn Quyền** * TS Trường Đại học Luật TP.Hồ Chí Minh ** Luật sư, NCS, Truong Gia InvestConsult Thông tin viết: Từ khóa: Bất động sản, kinh doanh bất động sản, nhà thương mại, chuyển nhượng dự án Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 07/01/2021 : 18/01/2021 : 20/01/2021 Article Infomation: Keywords: Real estate, real estate trading, commercial housing, project transfer Article History: Received Edited Approved 86 : 07 Jan 2021 : 18 Jan 2021 : 20 Jan 2021 Tóm tắt: Trải qua năm thực Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS)1, thị trường BĐS có khởi sắc biến chuyển đáng kể, đặc biệt hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS diễn mạnh mẽ Các dự án bị “trùm mền” chuyển giao lại cho chủ đầu tư có lực tiếp tục thực hoạt động chuyển nhượng dự án, đảm bảo phục hồi phát triển thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2015-2020 Tuy nhiên, pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS bộc lộ nhiều bất cập, tạo nên rào cản cho hoạt động này, đồng thời chưa cân lợi ích bên Với vai trị nội dung Luật Kinh doanh BĐS chi phối, tác động trực tiếp đến hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, quy định Luật Kinh doanh BĐS pháp luật có liên quan chuyển nhượng dự án BĐS cần tiếp tục đánh giá hoàn thiện bối cảnh mới, tạo nên khung pháp lý hoàn chỉnh, mang lại hiệu đóng góp vào phục hồi, phát triển thị trường, kinh tế Abstract: After more than years of enforcement, the Law on Real Estate Business, the real estate market has prospered and changed significantly, especially the strong transfer of real estate projects Projects known as "blanket covered”" are transferred to qualified investors for further implementation by project transfer activities, ensuring the recovery and development of Vietnam's real estate market in the period of 2015- 2020 However, the provisions on real estate project transfer still reveals shortcomings as barriers for this activity, and not balancing the interests of the parties As key provisions of the Law on Real Estate Business and governing and directly affecting the transfer of real estate projects, the provisions of the Law on Real Estate Business and related laws on the transfer of real estate projects need to be further evaluated and improved in the new context, creating a complete legal framework, bringing efficiency and contributing to the recovery and development of the market and the economy Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Khái quát quy định chuyển nhượng dự án bất động sản1 Cùng với phát triển thị trường kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) hoạt động tất yếu khách quan, việc chủ đầu tư khơng có khả tiếp tục thực dự án tiến hành chuyển nhượng cho chủ đầu tư có lực triển khai hồn thành dự án làm thúc đẩy tạo động lực cho phát triển thị trường Thời gian qua, sau đợt suy thoái thị trường BĐS năm 2011 giai đoạn từ năm 2015-2020 giai đoạn phục hồi, phát triển thị trường Giai đoạn ghi nhận hoạt động chuyển nhượng dự án diễn sôi đạt hiệu cao, nhiều dự án bị “trùm mền” nhiều năm hồi sinh, hoàn thành đưa vào sử dụng Điều thể tất yếu chu kỳ kinh tế thị trường đóng góp tích cực pháp luật kinh doanh BĐS điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án, điển hình việc Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 Theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng tài sản khác theo quy định pháp luật2 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 định nghĩa việc kinh doanh BĐS việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi3 Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà thương mại để bán Theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà tổng hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu để cải tạo, sửa chữa nhà địa điểm định4 chuyển nhượng dự án BĐS việc bên thực hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà pháp luật có liên quan Theo quy định Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án BĐS quyền chuyển nhượng toàn phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh phải đảm bảo nguyên tắc sau: (a) Không làm thay đổi mục tiêu dự án; (b) Không làm thay đổi nội dung dự án; (c) Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan; (d) Việc chuyển nhượng tồn phần dự án BĐS phải quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động vào giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Điều kiện chủ thể thực việc chuyển nhượng điều kiện dự án BĐS chuyển nhượng Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định rõ ràng Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng dự án phải đảm bảo có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng5; chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015 Khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015 Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Khoản Điều Luật Nhà năm 2014 Khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 87 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT án phải doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án6 Điều kiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án không yêu cầu cụ thể thực việc chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo thực mục tiêu dự án hay chưa Đối với bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng yêu cầu bắt buộc trở thành chủ đầu tư dự án BĐS để tiếp tục triển khai dự án7 Về điều kiện dự án đưa vào chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện Luật Kinh doanh BĐS quy định quy hoạch, hồn thành việc bồi thường, giải phóng mặt xây dựng kết cấu hạ tầng, khơng có tranh chấp hay đảm bảo thi hành án, không bị thu hồi hay xử phạt vi phạm hành Điều 52 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 liệt kê số quyền nghĩa vụ bên hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, chủ yếu xoay quanh quyền nghĩa vụ thực việc chuyển giao tiếp nhận dự án, chuyển giao quyền nghĩa vụ từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án, phối hợp để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai, bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền lợi ích khách hàng bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng8 Ngoài quyền nghĩa vụ luật định, bên thỏa thuận thêm điều khoản hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS theo tự nguyện tự ý chí bên khơng vi phạm điều cấm pháp luật Đồng thời, bên phải thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định Một nội dung đáng lưu ý quyền nghĩa vụ bên hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS quy định quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng dự án, quyền nghĩa vụ khách hàng bên liên quan đến phần toàn dự án chuyển nhượng đề cập đến nguyên tắc cần bảo đảm hoạt động chuyển nhượng dự án, phần nghĩa vụ bên chuyển nhượng9 Trong đó, chủ thể có quyền lợi liên quan trực tiếp đến dự án, phần dự án chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ chủ thể bị ảnh hưởng trực tiếp hoạt động chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, việc đảm bảo quyền lợi ích cho chủ thể chưa pháp luật đề cập Khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Về mặt chủ thể: Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng phải có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu vốn pháp định theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn Về lực tài chính: chủ đầu tư cần đáp ứng điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án, cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi tổ chức, cá nhân khác theo quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Điểm b khoản Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng”; Và điểm c khoản Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “c) Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan” 88 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT cách cụ thể, chưa có chế rõ ràng Về hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đưa nội dung bản, yêu cầu bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS Như vậy, dựa tính đặc thù hoạt động này, pháp luật quy định cụ thể số nội dung bên bắt buộc phải đưa vào hợp đồng lập thành hợp đồng mẫu kinh doanh BĐS để bên tham khảo áp dụng10 Cụ thể, Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS quy định cụ thể nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS11 Về mặt nguyên tắc, hợp đồng tự ý chí thỏa thuận bên khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội12 hợp đồng tạo ưng thuận hai nhiều bên ký kết hợp đồng, tức hai điều kiện cần để tạo hợp đồng chủ thể ký kết hợp đồng chủ đích ưng thuận13; đó, hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS tự thỏa thuận bên hoạt động chuyển nhượng dự án Tuy nhiên, cần phải tuân thủ số nội dung luật định Từ đó, pháp luật kinh doanh BĐS nêu rõ việc đưa hợp đồng mẫu hoạt động chuyển nhượng dự án để bên tham khảo trình thương thảo, ký kết hợp đồng, bên thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung điều, khoản hợp đồng mẫu hợp đồng bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ nội dung quy định Điều 18, Điều 47 Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nội dung cụ thể hợp đồng bên thỏa thuận không trái với quy định pháp luật14 Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng phần toàn dự án BĐS, Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc đầu tư; Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư Trình tự, thủ tục, nội dung thẩm định thành phần hồ sơ chuyển nhượng dự án BĐS quy định Điều 51 Luật Kự án xây dựng nhà thương mại; Điều 22 Luật Nhà năm 2014 quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án Khoản Điều Luật Xây dựng năm 2014 đưa định nghĩa: “Chủ đầu tư xây dựng (sau gọi chủ đầu tư) quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hoạt động đầu tư xây dựng” Như vậy, việc sử dụng không thống thuật ngữ “nhà đầu tư” Luật Đầu tư “chủ đầu tư” Luật Kinh doanh BĐS gây nhầm lẫn, áp dụng thiếu thống thực pháp luật 2.2 Bất cập chuyển nhượng phần dự án chuyển nhượng toàn dự án bất động sản Như đề cập đây, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác đáp ứng điều kiện pháp luật quy định Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định xem phần dự án phép chuyển nhượng tổng thể dự án, hay đưa tiêu chí để xác định phần dự án phép đủ điều kiện chuyển nhượng Trên thực tế, số dự án chủ đầu tư tiến hành tách nhỏ để chuyển nhượng phần dự án nhằm thực mục tiêu kinh doanh mình, cụ thể chủ đầu tư chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án lại Điều dẫn đến khả dự án bị tách thành nhiều phần chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung tổng thể dự án lúc ban đầu 2.3 Vấn đề bảo vệ bên thứ ba hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo Trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS dự án nhà thương mại hình thành tương lai, sau đủ điều kiện luật định19, chủ đầu tư thực hoạt động huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng, tổ chức tài để có nguồn tài thực dự án20, ngồi ra, chủ đầu tư cịn 18 Khoản 13 Điều Luật Đầu tư năm 2014 19 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 20 Vốn để thực cho việc phát triển nhà thương mại Điều 69 Luật Nhà 2014 quy định gồm:“Vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư; Vốn huy động; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam” Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 91 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT thực ký kết hợp đồng với nhà thầu, nhà cung cấp vật tư xây dựng, hợp đồng tư vấn thiết kế, hợp đồng bảo lãnh ngân hàng thương mại21 Do đó, q trình này, chủ đầu tư dự án xác lập nhiều mối quan hệ hợp đồng song vụ với bên, nêu điển hình khách hàng, ngân hàng nhà thầu Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nêu nguyên tắc để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp chủ thể thực việc chuyển nhượng Theo Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, nguyên tắc mà chủ đầu tư dự án BĐS phải đảm bảo thực hoạt động chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác phải bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan22 Và nghĩa vụ pháp luật bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng23 Điều thể quy định mặt thủ tục hoạt động chuyển nhượng dự án, cụ thể trước làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo văn cho tất khách hàng (nếu có) thông báo phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít 03 số liên tiếp tờ báo phát hành địa phương đài truyền hình địa phương Trung ương trang thông tin điện tử quan đầu mối (nếu có) việc chuyển nhượng dự án phần dự án, quyền lợi khách hàng bên có liên quan Trường hợp khách hàng bên có liên quan có ý kiến quyền lợi liên quan đến dự án phần dự án chuyển nhượng chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải theo quy định pháp luật trước ký hợp đồng chuyển nhượng24 Tức việc thông báo giải quyền lợi khách hàng bên liên quan đến dự án thực sau có định chấp thuận việc chuyển nhượng dự án quan thẩm quyền mang tính chất thủ tục hình thức hoạt động chuyển nhượng dự án mà khơng có chế kiểm định hay giám sát Theo quy định Điều 370 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015, việc chuyển giao nghĩa vụ bên có nghĩa vụ cho người nghĩa vụ xác lập bên có quyền đồng ý, trường hợp nghĩa vụ bên có nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm chuyển giao biện pháp bảo đảm chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác25 BLDS năm 2015 quy định nguyên tắc thực hợp đồng song vụ bên thỏa thuận thời hạn thực nghĩa vụ bên phải thực nghĩa vụ đến hạn; khơng hoãn thực với lý bên chưa thực nghĩa vụ mình, trừ trường hợp quy định Điều 411 Điều 413 BLDS năm 201526 Tuy nhiên, đối chiếu thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật bảo vệ khách hàng bên có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án nguyên tắc quy định không đạt hiệu mong đợi mà mang tính chất hợp thức hóa thủ tục hành Tại Bản án Dân Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 “Tranh chấp hợp đồng góp 21 Khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 22 Điểm c khoản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 23 Điểm b khoản Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 24 Khoản Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP 25 Điều 371 Bộ luật Dân năm 2015 26 Khoản Điều 410 Bộ luật Dân năm 2015 92 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT vốn mua bán hộ” Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngun đơn: Bà Hồng Thị Phương H; bị đơn: Cơng ty Cổ phần Địa ốc Đầu tư P; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Cơng ty Cổ phần Xây dựng Kinh doanh V Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất Kinh doanh B, có nội dung: “Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất Kinh doanh B 06 hợp đồng góp vốn mua bán hộ dự án chung cư Phú L Trong trình thực hợp đồng, biết ngày 16/6/2010 Cơng ty B chuyển nhượng dự án cho Công ty Cổ phần Xây dựng Kinh doanh V Ngày 19/02/2016 Cơng ty V chuyển nhượng tồn dự án cho Công ty Cổ phần Địa ốc Đầu tư P theo Quyết định số 648/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Q trình Cơng ty P thi công dự án bà nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyền lợi cho bà hợp đồng góp vốn mua bán hộ dự án chung cư Phú L đến Công ty P không giải mà rao bán hộ” Tại phần trình bày mình, Bà H cho tồn q trình bàn giao dự án chung cư Phú L khơng có văn ghi nhận việc bàn giao nghĩa vụ hợp đồng bà H Công ty B cho bên nhận chuyển nhượng Công ty V trình làm thủ tục chuyển nhượng chung cư Phú L từ Công ty B sang Công ty V bà H Theo lập luận phán Tòa án, việc giao kết hợp đồng bà H Công ty B để mua bán hộ hình thành tương lai dự án chung cư Phú L chưa đảm bảo điều kiện theo pháp luật, ký hợp đồng mua bán chưa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng dự án, q trình chuyển nhượng dự án đảm bảo thủ tục luật định, đồng thời nhận định “Việc kế thừa quyền nghĩa vụ chủ đầu tư hợp đồng hợp pháp có hiệu lực pháp luật chuyển nhượng Dự án Tuy nhiên, nhận định 06 Hợp đồng vơ hiệu từ thời điểm giao kết hợp đồng (ngày 03/8/2009) nên Công ty P khơng có trách nhiệm kế thừa quyền nghĩa vụ 06 Hợp đồng chuyển nhượng Dự án”27 Qua đó, tun xử bác tồn u cầu khởi kiện bà Hoàng Thị Phương H việc buộc Công ty Cổ phần Địa ốc Đầu tư P có trách nhiệm hồn trả số tiền mua hộ 06 Hợp đồng góp vốn mua bán hộ ngày 03/8/2009 Như vậy, phán Tòa án chưa xem xét đến việc bên chuyển nhượng đảm bảo quyền khách hàng liên quan đến dự án thực việc chuyển nhượng dự án Qua Bản án nêu trên, thực tế để có nguồn vốn thực dự án, chủ đầu tư tìm cách huy động vốn dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo luật định thông qua hợp đồng nhận nợ, hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc quyền mua, hợp đồng mua bán trái phiếu… với mục đích huy động vốn để có nguồn tiền thực dự án Song sau khơng thể tiếp tục thực tiến hành chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác cần đảm bảo trình tự, thủ tục theo luật định chuyển giao dự án trốn tránh nghĩa vụ Trên thực tế, nghĩa vụ chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng28 mang tính chất thủ tục, hầu hết khơng có khách hàng nhận thông báo lấy ý kiến việc chuyển nhượng dự án hay biết việc chuyển nhượng dự án trình thực thực biết việc chuyển nhượng dự án hoàn tất 27 Tham khảo thêm Bản án Dân Phúc thẩm số 818/2019/DS-PT ngày 18/09/2019 “Tranh chấp hợp đồng góp vốn mua bán hộ” Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 28 Điểm b khoản Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 93 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Nghiên cứu pháp luật giới cho thấy, vấn đề bảo vệ quyền lợi khách hàng bên có liên quan hoạt động chuyển nhượng dự án cần thiết bắt buộc phải thực nhà đầu tư chuyển nhượng dự án Tại Ấn Độ, khoản Điều 15 Luật BĐS 2016 nghĩa vụ chủ đầu tư chuyển nhượng dự án BĐS cho bên thứ ba quy định: “Nhà đầu tư không chuyển giao quyền nghĩa vụ dự án BĐS cho bên thứ ba mà khơng có đồng ý văn từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại trừ chủ đầu tư) văn chấp thuận quan quản lý BĐS”29 Theo pháp luật Hoa Kỳ Bộ quy tắc liên bang Mục 24 - Tiểu mục B - Chương IV - Phần 401 - Điều 401.480 “Bán/Chuyển nhượng dự án” (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007) “Chủ dự án phải tiến hành (các) họp với người có nhà dự án để phổ biến thông tin Bên mua phải cung cấp thông báo buổi họp kết buổi họp đến hộ gia đình dự án… Một đại diện bên mua phải tham dự buổi họp để trình bày kế hoạch mua lại, thay đổi dự án trả lời câu hỏi kế hoạch Tại buổi họp, người dân bỏ phiếu định việc mua lại dự án, người không tham dự bỏ phiếu họp lấy ý kiến họp sau họp Bên mua gửi tài liệu bao gồm phiếu, kiến nghị chứng minh đồng thuận 51% cư dân đến Bộ Gia cư Phát triển thị Hoa Kỳ với tính chất thành phần hồ sơ”30 Như vậy, pháp luật số nước giới xây dựng chế rõ ràng để đảm bảo quyền lợi khách hàng bên có liên quan đến dự án hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS 2.4 Bất cập hình thức mua bán sáp nhập để sở hữu vốn cơng ty qua sở hữu dự án chuyển nhượng dự án bất động sản Thực tế nay, chủ đầu tư không đủ tiềm lực để thực dự án muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng việc chuyển nhượng dự án gặp phải khó khăn, vướng mắc mặt thủ tục thường chọn hình thức chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp (chuyển nhượng vốn) cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sở hữu tồn cổ phần/phần vốn góp cổ đơng/ thành viên cơng ty, qua trở thành chủ sở hữu công ty gián tiếp sở hữu dự án mà không thực thủ tục chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS, rút ngắn thời gian thực Lúc này, quy định Luật Kinh doanh BĐS hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS khơng cịn giá trị chi phối hay áp dụng Trong sóng M&A (mua bán sáp nhập) diễn ngày sôi động mạnh mẽ nay, doanh nghiệp có tiềm lực tài nhà đầu tư nước thường nhắm đến doanh nghiệp Việt Nam nắm giữ quỹ đất, nắm quyền đầu tư kinh doanh khai thác khu đất có tiềm phát triển thành dự án BĐS nhà thương mại để thực thương vụ thâu tóm, chủ yếu diễn hoạt động mua lại cổ phần, phần vốn góp Theo báo cáo tổ chức thống kê kinh tế nay, hoạt động 29 “Luật Bất động sản Ấn Độ năm 2016”, http://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-15-realestate-act-2016-obligations-of-promoter-in-case-of-transfer-of-a-real-estate-project-to-a-third-party-section15-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html, truy cập ngày 22/12/2020 30 “Bộ Quy tắc liên bang Hoa Kỳ”, http://www.ecfr.gov/cgi-bin/text-idx?SID&node=pt24.2.401&rgn=div5, truy cập ngày 22/12/2020 94 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT BĐS tăng trưởng chậm Quý I năm 2020, công ty tên tuổi quốc tế có mặt Việt Nam kiên trì với chiến lược đầu tư cách tiếp tục tìm mua tài sản hợp tác với doanh nghiệp nội địa có uy tín31 Theo Diễn đàn M&A Việt Nam 2019, ước tính tháng năm 2019, giá trị thương vụ M&A ước đạt gần 5,43 tỷ USD Hai lĩnh vực sôi động thị trường M&A Việt Nam hàng tiêu dùng BĐS Trong báo cáo hoạt động M&A nửa đầu năm 2019, JLL cho biết, thị trường BĐS Việt Nam 2019 bắt đầu với thương vụ M&A tập đoàn Keppel Land dự án Đồng Nai Waterfront Theo đó, tập đồn Keppel Land bán lại 70% cổ phần dự án Đồng Nai Waterfront City cho tập đoàn Nam Long với tổng số tiền 2,313 tỷ VNĐ32 Như vậy, nay, việc mua bán sáp nhập doanh nghiệp nhằm sở hữu dự án BĐS diễn lớn chiếm tỷ trọng lớn kinh tế Một số đề xuất Để khắc phục hạn chế, bất cập nêu quy định Luật Kinh doanh BĐS chuyển nhượng dự án BĐS, tác giả đề xuất số kiến nghị sau đây: Thứ nhất, sửa đổi văn luật có liên quan đến kinh doanh BĐS theo hướng sử dụng thống thuật ngữ “chủ đầu tư” “nhà đầu tư” Thứ hai, sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng bổ sung quy định tiêu chí phần dự án chuyển nhượng Việc quy định cụ thể tiêu chí để xác định phần dự án phép chuyển nhượng, phần dự án tách rời tổng thể dự án nhằm đảm bảo nội dung mục tiêu định cho phát triển toàn dự án, đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phần dự án đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội, định hướng quy hoạch, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Thứ ba, cần cụ thể hóa quy định bảo vệ khách hàng bên có liên quan đến dự án hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS nhằm đảm bảo cân lợi ích bên hoạt động này, tránh mục tiêu đẩy mạnh, thơng thống hoạt động chuyển nhượng dự án mà bỏ qua việc bảo đảm quyền lợi bên yếu ngược lại quy tắc công bằng, bình đẳng pháp luật Trong kinh tế hội nhập ứng dụng công nghệ đại, việc đồng thuận lấy ý kiến khách hàng bên liên quan có khả thực gần dễ dàng đảm bảo quy trình chuyển nhượng dự án, cần đưa nội dung thành tiêu chí thẩm định trước thời điểm ban hành định chấp thuận cho chuyển nhượng dự án Thứ tư, việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án làm cho quy định pháp luật kinh doanh BĐS hoạt động chuyển nhượng dự án khơng cịn thực thi thực tế, chủ đầu tư phân bổ dự án cho công ty nắm giữ, qua chuyển nhượng vốn nhằm mục đích chuyển nhượng dự án Do đó, cần thiết lập chế pháp lý nhằm kiểm soát giao dịch chuyển nhượng vốn cho mục đích chuyển nhượng dự án để tránh bị thất thu ngân sách nhà nước, xác định điều kiện pháp lý cụ thể cho doanh nghiệp sở hữu dự án BĐS thực chuyển nhượng vốn doanh nghiệp cần phải đáp ứng  31 Nam Phong, “Làn sóng ngầm M&A bất động sản diễn ra”, https://cafef.vn/lan-song-ngam-ma-batdong-san-dang-dien-ra-2020052016214815.chn, truy cập ngày 22/12/2020 32 Hà Linh, “Sơi động sóng M&A bất động sản”, https://nhipcaudautu.vn/bat-dong-san/soi-dong-lansong-ma-bat-dong-san-3329904/, truy cập ngày 22/12/2020 Số 03 + 04 (427 + 428) - T2/2021 95 ...THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Khái quát quy định chuyển nhượng dự án bất động sản1 Cùng với phát triển thị trường kinh tế, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) hoạt động tất yếu khách... sở hữu dự án chuyển nhượng dự án bất động sản Thực tế nay, chủ đầu tư không đủ tiềm lực để thực dự án muốn chuyển nhượng dự án để thu lợi nhuận, chuyển hướng đầu tư kinh doanh khác dự án chưa... nhận chuyển nhượng dự án, quyền nghĩa vụ khách hàng bên liên quan đến phần toàn dự án chuyển nhượng đề cập đến nguyên tắc cần bảo đảm hoạt động chuyển nhượng dự án, phần nghĩa vụ bên chuyển nhượng9