BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM Q1/2017

QUARTERLY MARKET REVIEW HANOI Q4/2016 BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BĐS TP.HCM Q1/2017 TỔNG QUAN KINH TẾ GDP: tăng thấp kỳ năm Doanh thu bán lẻ: tăng trưởng thật thấp Tỷ giá USD/VND Exchange rate 5,1% $40,4 Tỷ 22.800 3,7% (0,4) điểm % Bất động sản Thâm hụt thương mại CPI $1,9Tỷ ~5% Q1’17 4% YoY Tăng trưởng thật 6% YoY FDI: tăng trưởng mạnh vốn đăng ký 73% YoY Hàn Quốc Vốn đăng ký Cao năm đóng góp 48% 3% YoY FDI giải ngân Khách quốc tế } Lãi suất mua nhà Số doanh nghiệp thành lập ~3,2triệu 11% ~26.480 29% YoY điểm % YoY 11% YoY BÁN LẺ Saigon Centre Nguồn cung Crescent Saigon Centre Mall  Trung tâm thương mại & siêu thị  Siêu thị cũ đóng cửa  Tổng cung: ~1,1 triệu m2, ổn định QoQ, 10% YoY Tình hình hoạt động  Cơng suất TB: 94%, ổn định QoQ, YoY  Giá thuê TB: 53USD/m2/thg, 1% QoQ, ổn định YoY • Trung tâm mua sắm: 51USD/m2/thg, 2% QoQ, 1% YoY • Trung tâm bách hóa: 63USD/m2/thg, 2% QoQ, 7% YoY • Khối đế bán lẻ: 1% QoQ, 7% YoY 37USD/m2/thg, Triển vọng  2017: ~170.000 m2  2018-2020: ~610.000 m2 VĂN PHÒNG Nguồn cung Saigon Centre  dự án Hạng C (~4.400 m2)  tòa nhà Hạng C ngừng hoạt động (~7.300 m2)  Nguồn cung: ~1,6 triệu m2, ổn định QoQ, 1% YoY Tình hình hoạt động  Công suất TB: 97%, ổn định QoQ, điểm % YoY  Giá thuê TB: • Hạng A: 49USD/m2/tháng, • Hạng B: 28USD/m2/tháng, ổn định QoQ YoY • Hạng C: 19USD/m2/tháng, ổn định QoQ,  Chỉ số văn phòng: 87, 2% QoQ, 7% YoY điểm % QoQ, 2% YoY điểm % YoY Triển vọng  9T/2017: ~123.000 m2  Q2/2017 – 2019: ~390.000 m2 CĂN HỘ DỊCH VỤ Nguồn cung Ibis Saigon Airport  dự án Hạng C (65 căn)  dự án Hạng B hữu thay đổi nguồn cung  Nguồn cung: >4.600 căn, 2% QoQ, 6% YoY  Hạng A (7), Hạng B (25) Hạng C (52) Tình hình hoạt động  Công suất TB: 87%, ổn định QoQ, điểm % YoY  Giá thuê TB: • Hạng A: 32USD/m2/tháng, ổn định QoQ, 4% YoY • Hạng B: 26USD/m2/tháng, 1% QoQ, 3% YoY • Hạng C: 17USD/m2/tháng, 1% QoQ, 7% YoY Triển vọng  9T/2017: >540  Q2/2017-2019: ~ 1.800 KHÁCH SẠN Nguồn cung Central Palace Saigon  Một khách sạn (303 phòng)  Một khách sạn đóng cửa (50 phịng)  Tổng cung: ~16.200 phịng, 2% QoQ, 8% YoY  (20), (24), (87) Tình hình hoạt động  Cơng suất trung bình: 68%, điểm % QoQ, ổn định YoY  Giá phịng trung bình theo hạng: • sao: 121USD/phịng/đêm, 3% QoQ YoY • sao: 69USD/phịng/đêm, ổn định QoQ YoY • sao: 47USD/phịng/đêm, ổn định QoQ, 7% YoY Triển vọng  Q2/2017-2018: ~2.000 phòng CĂN HỘ Nguồn cung Serenity  12 dự án giai đoạn dự án hữu (~5.200 căn)  Sơ cấp: ~42.500 căn, 6% QoQ,  Thứ cấp:~145.000 căn, 14% YoY 6% QoQ Tình hình hoạt động  Lượng giao dịch: ~8.800 căn,  Tỉ lệ hấp thụ: 21%, 13% QoQ, điểm % QoQ, 40%YoY điểm % YoY Mid-Town  Lượng giao dịch theo hạng: • Hạng A: 50% QoQ, 10% YoY • Hạng B: 35% QoQ, 1% YoY • Hạng C: 10% QoQ, 78% YoY  Chỉ số giá hộ: 92, không đổi QoQ, điểm YoY Triển vọng  Q2/2017-2019: 62.200 BIỆT THỰ | NHÀ LIỀN KỀ Biệt thự & nhà liền kề Merita  dự án (~590 căn)  Nguồn cung sơ cấp: ~2.600 căn,  Tỉ lệ hấp thụ: 34%, 14% QoQ, điểm % QoQ,  Lượng giao dịch: ~880 căn, 25% YoY 12 điểm % YoY 11% QoQ, 94% YoY Đất  Sáu dự án mở bán đợt dự án hữu (~710 nền)  Nguồn cung sơ cấp : ~2.100 nền,  Absorption rate: 44%, 13% QoQ, điểm % QoQ,  Lượng giao dịch : ~910 nền, 12% QoQ, 53% YoY Valora Kikyo 17 điểm % YoY 23% YoY Triển vọng  Q2/2017-2019: ~ 14.200 căn/nền QUARTERLY MARKET REVIEW HANOI Q4/2016 DU LỊCH VÀ DỊCH VỤ LƯU TRÚ NĂNG LỰC CẠNH TRANH - VIỆT NAM Cạnh tranh du lịch, 2015 ASEAN Văn hóa du lịch Môi trường kinh doanh Tài nguyên  Chỉ số cạnh tranh: Vietnam Hạng ASEAN • Mức độ ưu tiên đầu tư: chiến lực quảng bá xây dựng thương hiệu quốc gia • Mức độ thân thiện thấp: Miễn thị thực, VN (23) vs Thái Lan (58) • Hạ tầng hàng khơng & Dịch vụ du lịch An tồn & Bảo mật Sức khỏe & Vệ sinh Hạ tầng du lịch • Nhân lực  Lượt khách quốc tế: Hạ tầng cảng Ứng dụng công nghệ • Hạng ASEAN • Tiềm năng: Tăng trưởng 26% Lượt khách quốc tế, 2016 30% 35 Hàng không Ưu tiên du lịch 30 25 Môi trường bền vững Chính sách mở cửa Giá cạnh tranh 20% 20 15 10% 10 Nguồn: Weforum, 2016 0% Thái Lan Malaysia Singapore Indonesia Việt Nam Phillipines Campuchia Số lượt khách (triệu)-Trái Phát triển du lịch (%)-Phải Nguồn: Thống kê nước nghiên cứu 10 THỊ TRƯỜNG CHÍNH Thị trường chính, 2016  Trung Quốc: 60% 40% 20% 0% Đông Á (trừ Trung Quốc) Trung Quốc Châu Âu Khách du lịch (triệu) - Trái Asean Nga • Thị trường số 1: 2,7 triệu lượt • Nhu cầu tầng lớp trung lưu • Tăng trưởng biến động mạnh (50% YoY)  Nga: • Đồng Rúp giá tác động đến lựa chọn địa điểm du lịch • Tăng trưởng ổn định, khoảng 30% năm Khác Tăng trưởng (%) - Phải Nguồn: VNAT Công suất hàng không & lượt khách (triệu lượt)  Du lịch nội địa: 70 60 • Bùng nổ nguồn cầu: Nhóm khách có điều kiện tăng gấp đơi, nhóm trung lưu tăng 50% 2020 • Hàng khơng giá rẻ phát triển mạnh 50 40 30 20 10 2011 Nguồn: GSO & VNAT 2012 2013 Hàng không 2014 Lượt khách 2015 2016 11 TRỌNG ĐIỂM DU LỊCH Khách quốc tế đến, 2016  Tp.HCM & HN: Số khách cao 60% 50% 40% 30% 20% 10% • Số sân bay quốc tế 0% • Nha Trang: Đứng đầu nguồn cung hoạt động tốt • Đà Nẵng dẫn đầu lượng khách tới • Phú Quốc: Đang phát triển (40% YoY) • Ngày lưu trú: Nha Trang 3,5 ngày vs Đà Nẵng 2,8 ngày vs Phú Quốc 2,6 ngày Tp.HCM Hà Nội Đà Nẵng Khách quốc tế (triệu lượt) - Trái Nha Trang Phú Quốc Tăng trưởng (%) - Phải Nguồn: Cục du lịch tỉnh thành Tình hình hoạt động khách sạn, 2016 20,000 90% 15,000 80% 10,000 70% 5,000 60% • Trung tâm kinh tế: MICE & doanh nhân • Trung chuyển tới Sapa, Vịnh Hạ Long, Đb Sông Cửu Long  Thành phố biển: Tăng trưởng 50% Tp.HCM Hà Nội Đà Nẵng Khách sạn (phòng) - Trái Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills Nha Trang Phú Quốc Công suất (%) - Phải 12 CÔNG SUẤT SÂN BAY Airport capacity  Hàng không chịu áp lực: 35 350% 30 300% 25 250% 20 200% 15 150% 10 100% 50% 0% Tp.HCM Hà Nội Đà Nẵng Công suất sân bay (triệu khách) -Trái Nha Trang Phú Quốc Công suất phục vụ (%) - Phải • Tp.HCM 130%, Nha Trang 320%, Đà Nẵng 113%  Nỗ lực phủ: • TSN: Nâng khách/năm cấp 25 -> 38 triệu • Đà Nẵng: Thêm 4-6 triệu khách/năm • Cam Ranh: 1,5 – 2,5 triệu khách/năm  Cần 5,6 Tỷ USD đầu tư tới 2020 • Ngân sách phủ? • Tp.HCM, Đà Nẵng & Nha Trang tăng 30% số phòng năm năm • Tính khả thi dự án? Nguồn: ACV đơn vị khác 13 Du Lịch Việt Nam – Chặng đường năm 2010 2016 Triệu 10 Triệu 28 Triệu 62 Triệu 35.5 Triệu lượt 60 Triệu lượt 40 Đường bay trực tiếp quốc tế 70 Đường bay trực tiếp quốc tế Sân bay quốc tế Sân bay quốc tế Lượt du khách quốc tế Lượt du khách quốc tế Lượt du khách nội địa Lượt du khách nội địa Tổng công suất sân bay Được khai thác hãng hàng không nội địa TP.HCM Cam Ranh Hà Nội Hải Phịng Đà Nẵng Chính sách visa hạn chế - Miễn thị thực: 15 quốc gia - Chi phí visa cao thủ tục phức tạp Tổng công suất sân bay Được khai thác hãng hàng không nội địa TP.HCM Cam Ranh Hà Nội Hải Phòng Đà Nẵng Cần Thơ Huế Vinh Phú Quốc Chính sách visa nới lỏng - Miễn thị thực: 15 quốc gia - 40 quốc gia sử dụng hệ thống e-visa - Phí Visa giảm 40% so với năm 2010 14 Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng – Một số cân nhắc Thị Trường Nghỉ Dưỡng Dễ Biến Động Tỷ Lệ Tăng Trưởng Lượng Khách Quốc Tế (So Với Cùng Kỳ Năm Trước) Tỷ Lệ Tăng Trưởng (%) 50 40 30 20 10 -10 Nguồn: Tổng Cục Du Lịch Việt Nam T12-15 T11-15 T10-15 T9-15 T8-15 T7-15 T6-15 T5-15 T4-15 T3-15 T2-15 T1-15 T12-14 T11-14 T10-14 T9-14 T8-14 T7-14 T6-14 T5-14 T4-14 T3-14 T2-14 T1-14 -20 Cơ Cấu Cung Cầu: Nguồn cung tăng trưởng mạnh liệu nguồn cầu có bắt kịp? Nha Trang & Cam Ranh, Nguồn Cung Khách Sạn & Resort, Phân khúc Midscale đến Luxury 16% 15,000 18% 10,000 5,000 2015 2016 2017 Nguồn Cung Hiện Tại 2018 2019 Nguồn Cung Tương Lai CAGR Lượt Du Khách▲15% (2013 – 2016) 25,000 20,000 42% 15,000 36% 10,000 14% Nguồn Cung (Số Phòng) 57% 20,000 Phú Quốc, Nguồn Cung Khách Sạn & Resort, Phân Khúc Midscale đến Luxury 25,000 Nguồn Cung (Số Phòng) 25,000 Nguồn Cung (Số phòng) Đà Nẵng, Nguồn Cung Khách Sạn & Resort, Phân khúc Midscale đến Luxury 20,000 15,000 10,000 5,000 5,000 0 2015 2016 2017 Nguồn Cung Hiện Tại 2018 2019 Nguồn Cung Tương Lai CAGR Lượt Du Khách▲21% (2013 – 2016) 2015 2016 Nguồn Cung Hiện Tại 65% 7% 2017 2018 15% 2019 Nguồn Cung Tương Lai CAGR Lượt Du Khách▲33% (2013 – 2016) 15 Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng – Một số cân nhắc Nguồn Cung Tương Lai Ngôi Nhà Thứ Hai So Với Khách Sạn & Resort Các Thị Trường Ven Biển (2017 - 2019) 44% 56% Ngôi Nhà Thứ Hai Khách Sạn & Resort Phân Loại Nguồn Cung Ngôi Nhà Thứ Hai Tại Các Thị Trường Ven Biển (Ước Tính 2019) 3% Nguồn Cung Ngôi Nhà Thứ Hai Tại Các Thị Trường Ven Biển (Số Lượng Mở Bán so với Hoàn Thiện) 30,000 15% 25,000 20,000 17% 65% 15,000 10,000 5,000 Condotel Căn Hộ Nghỉ Dưỡng Villa Có Thương Hiệu Villa Khơng Có Thương Hiệu 2010 2011 2012 2013 Số Lượng Căn Mở Bán Lũy Kế 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Số Lượng Căn Hoàn Thiện Lũy Kế (*) Các thị trường ven biển bao gồm: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam 16 Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng – Một số cân nhắc Lầm tưởng chủ đầu tư dự án condotel lợi nhuận hoạt động (GOP) 25 Lợi Nhuận 20 15 10 Điểm hòa vốn áp dụng cam kết lợi nhuận Điểm hòa vốn Lỗ Cam Kết Lợi Nhuận Điển Hình: -5 10 10 Năm Hoạt Động Lợi Nhuận 20 15 10 0 Việt Nam: 10% - 10 năm Phuket: 7% - năm Bali: 7% - năm Điểm hòa vốn áp dụng cam kết lợi nhuận Điểm hịa vốn Lỗ • • • -5 -10 Năm Hoạt Động 17 Sự Hấp Dẫn Của Thị Trường Nghỉ Dưỡng Việt Nam Diễn Đàn Kinh Tế Khu Vực US$ 46.7Tr US$ 48.7Tr (Thêm 27 dự án với nhiều thương hiệu lần đầu gia nhập thị trường) US$ 49Tr 57 Dự Án Mang Thương Hiệu US$ 74.9Tr 30 Dự Án Mang Thương Hiệu Giao Dịch Mua Bán Khách Sạn Tiêu Biểu Trong Năm 2016 US$ 100Tr 2016 Nhà Đầu Tư Giá Trị Giao Dịch Nhà Điều Hành 2010 Phim Kong 18