Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes

Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes Phân tích ngành bất động sản. Phân tích cổ phiếu của công ty cổ phần Vinhomes

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT - - BÀI THẢO LUẬN MÔN: THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN Đề tài : Phân tích ngành bất động sản Phân tích cổ phiếu cơng ty cổ phần Vinhomes Nhóm thực hiện: Nhóm Lớp HP: 2105BKSC2311 Giảng viên hướng dẫn: Lê Đức Tố HÀ NỘI - 2021 MỤC LỤC A MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài .4 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .5 Bố cục đề tài B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giới thiệu chung ngành bất động sản 1.1.1 Lịch sử, trình hình thành phát triển ngành bất động sản 1.1.2 Vị trí, đặc trưng ngành bất động sản 1.1.3 Vai trò ngành bất động sản Việt Nam 1.2 Thực trạng ngành bất động sản Việt Nam 1.3 Phân tích cổ phiếu ngành bất động sản 10 1.3.1 Xu hướng cổ phiếu ngành bất động sản thời gian qua 10 1.3.2 Nguyên nhân ảnh hưởng tới cổ phiếu ngành bất động sản .13 1.3.3 Nhận định lợi thế, rủi ro đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản 14 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN VINHOMES 16 2.1 Tổng quan công ty cổ phần Vinhomes 16 2.2 Phân tích tình hình kinh doanh báo cáo tài cơng ty cổ phần Vinhomes 18 2.2.1 Tình hình kinh doanh 18 2.2.2 Báo cáo tài 20 2.3 Phân tích giá cổ phiếu biến động công ty cổ phần Vinhomes giai đoạn 2017-2020 23 2.4 Đánh giá lợi thế, rủi ro, đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes.27 2.4.1 Lợi đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes 27 2.4.2 Rủi ro đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes .28 CHƯƠNG III: DỰ BÁO TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2021 30 3.1 Dự báo triển vọng thị trường ngành bất động sản 30 3.2 Dự báo triển vọng cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes 33 3.2.1 Dự báo 33 3.2.2 Khuyến nghị công ty 37 D TÀI LIỆU THAM KHẢO 39 A MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản ngành có vai trị quan trọng phát triển kinh tế, nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng thị trường, góp phần ổn định kinh tế xã hội…Ở Việt Nam ngành thu hút nhiều quan tâm xã hội Thị trường bất động sản Việt Nam lúc đời non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo phát triển nước giời, đạt bước tiến dài chất lượng Sau Việt Nam trở thành thành viên WTO, bất động sản dần hoạt động theo quỹ đạo, tiến kể thể cách rõ ràng thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không xếp hạng số minh bạch vươn lên thị trường nằm top có tính minh bạch Với bước tiến vậy, Cổ phiếu Bất động sản nhóm ngành có số thành viên góp mặt nhiều ngày đánh giá cao tiềm tăng trưởng sàn chứng khoán Giao dịch cổ phiếu nhóm có phân hóa rõ nét Nhiều cổ phiếu trở thành tên tuổi quen thuộc thu hút quan tâm ý thị trường có VHM VHM cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes thuộc tập đoàn Vingroup, niêm yết giao dịch Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) từ tháng 5/2018 Với phát triển năm qua, VHM đánh giá mã cổ phiếu tiềm với nhà đầu tư Xuất phát từ thực tiễn đó, nhóm chúng em định lựa chọn đề tài: “Phân tích ngành bất động sản Phân tích cổ phiếu Cơng ty cổ phần Vinhomes” Để từ nắm bắt tiềm năng, thách thức ngành công ty tương lai Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu - Phân tích ngành bất động sản cổ phiếu Công ty cổ phần Vinhomes để thấy triển vọng ngành cơng ty năm tới từ kiến nghị số giải pháp giúp công ty đạt kế hoạch đề 3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng: biến động, hoạt động, kế hoạch ngành bất động sản Công ty cổ phần Vinhomes - Phạm vi nghiên cứu: ngành bất động sản Công ty cổ phần Vinhomes giai đoạn năm 2017-2020 Phương pháp nghiên cứu - Đề tài sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thu thập số liệu, phương pháp so sánh nhằm phân tích hoạt động ngành Cơng ty cổ phần Vinhomes Bố cục đề tài Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương: Chương I: Phân tích ngành bất động sản Chương II: Phân tích cổ phiếu Cơng ty cổ phần Vinhomes Chương III: Dự báo triển vọng thị trường năm 2021 Trong trình nghiên cứu đề tài, chúng em nhận hướng dẫn tận tình thầy Lê Đức Tố Chúng em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy hướng dẫn chúng em hoàn thiện thảo luận Khi làm tránh khỏi sai sót, chúng em mong nhận góp ý thầy tồn thể bạn để thảo luận hồn thiện Nhóm xin chân thành cảm ơn!!! B NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Giới thiệu chung ngành bất động sản 1.1.1.Lịch sử, trình hình thành phát triển ngành bất động sản  Thị trường BĐS giới: Ngành bất động sản hình thành từ tổ tiên cố xưa chúng ta, liên quan đến việc trao đổi “dịch vụ” đổi tiền để có nơi trú ngụ Trong suốt thời Trung Cổ việc tiếp thị bất động sản trở thành phương thức thu nhập phổ phiếu Quyền sở hữu tài sản biểu tượng giàu có đồng thời cách để đảm bảo tài sản họ Bất động sản nhanh chóng phát triển mạnh mẽ Châu Âu Hoa Kỳ Bất động sản trở thành cỗ máy kiếm tiền khổng lồ với nguồn vốn đầu tư vô lớn  Thị trường BĐS Việt Nam:  Thời kỳ trước bước vào công đổi kinh tế (từ 1986 trở trước): - Trước năm 1960 chủ yếu tư nhân mua bán vói thoả thuận tiền mặt vàng chủ yếu không thông qua Nhà nước - Năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần bán nhà cho dân trả dần khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương khoảng 600-700 hộ Dạng kinh doanh nhà nhà nước thực hiện, chiến tranh phải dừng lại - Năm 1986 thay đổi cách việc kinh doanh BĐS Nhìn chung giai đoạn TTBĐS sơ khai, hoạt động thị trường đơn giản, tự phát thị trường khơng thống không công nhận Nhà nước Mặc dù không công nhận Nhà nước hoạt động TTBĐS Việt Nam gia tăng số lượng, quy mô mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực kinh tế – xã hội  Thời kỳ đồi mới, phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa (từ 1987 đến nay): Từ nước ta chuyển từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa từ Luật Đất đai đời, TTBĐS nước ta phát triển nhanh Có thể điểm qua số mốc sau: - Những năm 1987 – 1993 phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển thị trường nhà đất chưa Nhà nước công nhận việc trao đổi mua bán diễn - Sau năm 1993 đến nay, nhờ có luật (đặc biệt Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993) nhiều sách chế cơng nhận quyền sử dụng đất người dân Điều tạo thuận lợi cho TTBĐS phát triển mạnh, hình thành thị trường rộng lớn, đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh nhiều loại hình sản phẩm 1.1.2.Vị trí, đặc trưng ngành bất động sản  Ví trí: Vị trí BĐS ln yếu tố quan trọng cần phải xem xét dài hạn Đặc biệt đất vàng ngày khan hiếm, nhà phát triển lại cạnh tranh khốc liệt để có vị trí tốt nhất, đảm bảo đầu hấp dẫn cho dự án, tạo giá trị sinh lời bền vững cho nhà đầu tư trở thành nơi “an cư lạc nghiệp” cho cư dân  Đặc trưng: - Tính cố định - Tính tăng trị - Tính cá biệt Trong đó, tính cố định đặc trưng khác biệt hàng hóa bất động sản so với loại hàng hố khác Đặc tính địi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hố khác Hàng hố BĐS khơng thể đem thị trường để trưng bày loại hàng hố khác mà thường phải giới thiệu thơng qua mơ tả mơ hình, hình ảnh vẽ thiết kế Tính cố định cịn tạo cho hàng hố BĐS mang tính “địa điểm” “tính địa phương" cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Với BĐS có quy mơ, chất lượng nhau, có vị trí khác giá trị chúng khác Tương tự vậy, loại BĐS BĐS thị lớn có giá trị cao nhiều BĐS thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa 1.1.3.Vai trò ngành bất động sản Việt Nam  Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất, giá trị kinh tế: - BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chung, tổng giá trị vốn chưa khai thác BĐS nước thuộc giới thứ lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua - BĐS tài sản lớn tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đặc biệt bất động sản nhà đất Trong kinh tế thị trường, BĐS nhà đất chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp  Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động nguồn vốn nội tại: - Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giớikhẳng định Theo kết thống kê cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay - Vì vậy, lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt đầu tư sở hạ tầng  Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách: - Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường khác, thị trường tài - tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động - Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo chuyển dịch cấu kinh tế tất ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước  Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn: - Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân - Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân 1.2 Thực trạng ngành bất động sản Việt Nam - Năm 2020 năm buồn cho kinh tế Viêt Nam toàn cầu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19, bất động sản ngành nghề gặp nhiều khó khăn Các chuyên gia bất động sản chung quan điểm chưa thị trường bất động sản lại phải trải qua thời khắc khó khăn, chìm nhiều cung bậc năm 2020 - Ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến cho nhiều doanh nghiệp địa ốc giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để trì hoạt động Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa tạm ngừng hoạt động, khơng phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp - Những khó khăn tác động đến hoạt động phận doanh nghiệp bất động sản vừa nhỏ từ quý I/2020 Điều phản ánh qua tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm phân khúc nhà thương mại đạt khoảng 14% – thấp vòng năm qua khoảng 40% so với kỳ năm 2019 Lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 14% năm 2019 Từ cuối tháng 4/2020, dịch kiểm sốt tốt mang tới nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản phục hồi - Cụ thể, tính riêng tháng cuối quý II/2020, nước có 15 dự án chào bán, tăng nhiều so với dự án quý I trước Lượng tin đăng mức độ quan tâm BĐS hồi phục tích cực nhiều tỉnh thành nước Tổng lượng tin đăng tăng từ 2-11% tùy khu vực, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tăng từ 23-45% so với quý I - Thị trường bất động sản năm 2021 ghi nhận tiếp tục đà phục hồi từ quý III/2020 dự báo sức cầu hồi phục thị trường tương đương 70% năm 2019 Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp “điểm sáng” bật thị trường bất động sản Đồng thời, thị trường nhà thu hút quan tâm nhà đầu tư, khách hàng phân khúc tiếp tục phát triển so với năm 2020 - Hơn nữa, thị trường giữ nguyên trạng thái cân đối cung - cầu bất động sản nhà cho người có thu nhập thấp, trung bình trung bình kéo dài nhiều năm qua nhu cầu lớn, nguồn cung hạn hẹp Trong đó, phân khúc bất động sản bán lẻ, nghỉ dưỡng, khách sạn chịu thiệt hại nặng nề dịch Covid-19; phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn… Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2021 nhận nhiều xung lực phát triển năm 2020 từ điều chỉnh cấu nhanh nhạy theo tình hình dịch bệnh; mở rộng áp dụng công nghệ vào bán hàng; tăng tốc giải ngân đầu tư công kỳ vọng từ việc sửa đổi bổ sung luật huy động vốn từ quỹ, như: Luật Doanh nghiệp Luật Chứng khốn bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2021 Năm 2021 năm thực Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021-2030 Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm năm 2021-2025 mới, với ê kip lãnh đạo hình thành sau bầu cử Quốc hội, HĐND UBND, có nhiều động lực tâm triển khai dạng đề án, dự án phát triển bất động sản đa dạng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội địa phương Hơn nữa, năm 2021 thời điểm lãi suất thấp 15 năm qua, hộ gia đình, người trẻ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư 1.3 Phân tích cổ phiếu ngành bất động sản 1.3.1 Xu hướng cổ phiếu ngành bất động sản thời gian qua - Từ thời điểm tháng 10/2013 đến nay, nhóm cổ phiếu Bất động sản (BĐS) nhóm nằm tốp dẫn đầu khoản thị trường Trong đó, tượng tăng giá trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản có thị giá thấp trở Nguồn: VNDIRECT - Cổ phiếu VHM tăng kịch trần sáng 1/11/2019 sau thông tin mua lại cổ phiếu quĩ Mới đây, Hội đồng quản trị CTCP Vinhomes thống thông qua kế hoạch tương ứng 1,79% vốn điều lệ Ban lãnh đạo công ty cho rằng, thị giá cổ phiếu VHM mức thấp so với giá trị thực, nên việc mua lại cổ phiếu nhằm bảo vệ quyền lợi công ty cổ đông Nguồn vốn mua lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối theo báo cáo tài hợp kiểm toán soát xét thời điểm gần nhất, tức báo cáo bán niên 2019 Thời gian dự kiến giao dịch sau Ủy ban Chứng khốn Nhà nước chấp thuận, khơng q 30 ngày kể từ ngày bắt đầu giao dịch Giao dịch thực theo phương thức khớp lệnh thỏa thuận thơng qua cơng ty chứng khốn Tiền đặt cọc Vingroup công ty – dành cho việc mua lại cổ phần, vốn đầu tư vào dự án BĐS – tăng đáng kể 32% so với kỳ lên 48,3 nghìn tỷ đồng từ cuối Q3/2020 Theo Công ty, số dư thể tiền ký quỹ chuyển nhượng đất KCN thành phần sở hạ tầng từ công ty Vinfast sang Vinhomes cho dự án BĐS nhà khác bao gồm Vinhomes Galaxy, Vinhomes Cổ Loa Vinhomes Gallery Do Vingroup đứng tên chủ đầu tư số dự án (trên văn phê duyệt) quyền lợi chuyển nhượng cho Vinhomes thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), 24 khoản tiền đặt cọc phản ánh vốn đầu tư mà Vinhomes trả từ giai đoạn đầu phát triển dự án Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phải theo dõi chặt chẽ gia tăng đáng kể số dư với bên liên quan Nợ Công ty giảm 41,9% so với quý trước xuống 9,2 nghìn tỷ đồng vào cuối Q4/2020 Tỷ lệ nợ thuần/ vốn CSH giảm xuống 10,2% từ 20% vào cuối Q3/2020 Như đầu tư vào cổ phiếu Vinhomes lành mạnh - VHM công bố KQKD Q4/2020 vượt dự báo, với lợi nhuận đạt 11,5 nghìn tỷ đồng (tăng 79,1% so với kỳ, vượt 22% dự báo) doanh thu đạt 21,5 nghìn tỷ đồng (tăng 53,8% so với kỳ) KQKD cao dự báo chủ yếu thời điểm hạch tốn, giao dịch bán sỉ dự báo Grand Park hạch toán Q4/2020 Nguồn: VNDIRECT - Lợi nhuận năm 2020 Cơng ty 27,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 28%) với doanh thu 70,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 37,3%) KQKD vượt 8% dự báo lợi nhuận doanh thu gần chúng tôi; hoàn thành 77,9% 92,8% kế hoạch năm 2020 VHM  Doanh thu BĐS nhìn chung sát dự báo: - Doanh thu kinh doanh BĐS Q4/2020 19,9 nghìn tỷ đồng (tăng 50,9% so với kỳ) nhờ bàn giao 11.600 hộ, 86% từ dự án lớn VHM; Ocean Park đạt 6,0 nghìn tỷ đồng, Smart City 4,8 nghìn tỷ đồng Grand Park 5,3 nghìn tỷ đồng Doanh thu từ mảng khác bao gồm Xây dựng, cho 25 thuê văn phòng dịch vụ quản lý đạt 1,6 nghìn tỷ đồng (tăng 62,1% so với kỳ), chiếm 7,4% tổng doanh thu - Như dự báo, tỷ suất lợi nhuận gộp Q4/2020 giảm mạnh Lợi nhuận gộp tổng thể Q4/2020 7,3 nghìn tỷ đồng (giảm 27,8% so với kỳ) Mảng kinh doanh BĐS đạt tỷ suất lợi nhuận gộp 35,5%, giảm mạnh từ 75,1% Q4/2019 không nằm dự báo - Lợi nhuận năm 2020 Cơng ty 27,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 28%) với doanh thu 70,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 37,3%) KQKD vượt 8% dự báo lợi nhuận doanh thu gần chúng tơi; hồn thành 77,9% 92,8% kế hoạch năm 2020 VHM  Thu nhập tài tăng mạnh: Lãi từ HĐ tài đạt 9,0 nghìn tỷ đồng Như đề cập trên, Công ty ghi nhận doanh thu số lượng lớn đáng kể với tổng trị giá 9,7 tỷ đồng từ Grand Park Smart City Ban đầu dự báo khoản lãi khoảng 6,7 nghìn tỷ đồng từ giao dịch sỉ thứ hai dự án Grand Park (bên mua Mitsubishi NomuraChi phí tài 1,2 nghìn tỷ đồng) ghi nhận năm 2021 Trong đó, chi phí bán hàng & quản lý lên tới 1,6 nghìn tỷ đồng (giảm 27,2% so với kỳ), sát với dự báo 2.4 Đánh giá lợi thế, rủi ro, đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes 2.4.1.Lợi đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes - Vinhomes Nhà phát triển BĐS nhà dẫn đầu thị trường với 22% thị phần, quỹ đất lớn, khả triển khai hiệu chuỗi giá trị BĐS CTCP 26 Vinhomes (HSX: VHM) chủ đầu tư BĐS trì vị dẫn đầu thị trường nhà Việt Nam với nhiều dự án khu đô thị phức hợp tổ hợp dân cư đón nhận tích cực VHM nắm giữ khoảng 164 triệu m2 diện tích sàn xây dựng khắp nước, chủ yếu vị trí quan trọng số thành phố lớn Hà Nội, TP HCM, Hạ Long, Hiện nay, Công ty quản lý 23 khu đô thị tỉnh thành với tỉ lệ hấp thụ trung bình lến đến 95% Trong tương lai, VHM dự kiến mở rộng cấu doanh thu sang mảng BĐS KCN - Doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế liên tục tăng trưởng (trong năm gần đây) giúp biên lợi nhuận sau thuế Vinhomes mức cao, năm 2019 đạt đến 47,1% Theo đánh giá Trung tâm phân tích Chứng khốn SSI (SSI Research), lợi nhuận năm 2021 Vinhomes dự báo tăng 16% so với 2020 Nguồn lợi nhuận doanh nghiệp đến từ giao dịch bán buôn dự án đô thị lớn, Vinhomes Symphony đợt mở bán tới khác Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng, Hà Nội) VHM mở bán giai đoạn ba dự án lớn (Vinhomes Ocean Park, Smart City Hà Nội Grand Park TPHCM) theo hai hình thức bán bn bán lẻ Ngoài ra, Vinhomes chuẩn bị cho việc triển khai dự án tiềm thành phố trực thuộc tỉnh cấp - Tình hình tài lành mạnh tổng tài sản Vinhomes tăng trưởng cao năm gần đây, khả chi trả ngắn dài hạn tốt 2.4.2 Rủi ro đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes  Rủi ro thị trường Nền kinh tế Việt Nam kể từ năm 2021 khơng phục hồi tích cực dự kiến cũng gây ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà ở hay thuê nhà xưởng KCN, vốn mảng doanh thu quan trọng tương lai VHM Giá bán nhà giảm nhu cầu mua nhà phân khúc tầm trung, cận cao cấp cao cấp VHM sụt giảm, không tương ứng với lượng cung bán Đặc biệt, mảng KCN phục thuộc vào tình hình phát triển Việt Nam, với cầu thuê có mối liên hệ với tốc độ tăng trưởng kinh tế Rủi ro dịch bệnh trở lại gây ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế rủi ro xảy 27 Rủi ro đến từ cạnh tranh của doanh nghiệp cùng ngành thị trường BĐS phát triển trở lại, đặc biệt BĐS KCN, trở thành mảnh đất màu mỡ cho chủ đầu tư Dù chủ đầu tư dày dặn có danh tiếng thị trường, VHM có nhiều đối thủ lớn thân Công ty tên lĩnh vực phát triển BĐS KCN Do đó, tồn rủi ro thị phần VHM bị cạnh tranh tên tuổi khác, gây ảnh hưởng đến dòng tiền doanh nghiệp Rủi ro đến từ tỉ giá: Đối tượng khách hàng VHM có số lượng đáng kể đến từ nước ngoài, bao gồm từ mảng dân cư lẫn khu cơng nghiệp Vì thế, dịch chuyển tỉ giá ảnh hưởng bất lợi đến lợi nhuận doanh nghiệp  Rủi ro hoạt động: Rủi ro đến từ tiến độ bàn giao sản phẩm: Một phần đáng kể doanh thu VHM ghi nhận vào giai đoạn cuối năm 2020 2021 đến từ việc bàn giao hạn sản phẩm từ đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City Vinhomes Grand Park số dự án trước Vì vậy, trường hợp VHM không bàn giao hạn gây ảnh hưởng đến dự báo kết kinh doanh kết định giá, đồng thời phần làm giảm uy tín doanh nghiệp  Rủi ro pháp lý : Hiện có dự án lớn VHM hoàn thành đăng ký thủ tục pháp lý Vinhomes Hạ Long Xanh Vinhomes Long Beach Cần Giờ, vốn dự án có vị trí đắc địa thành phố Hạ Long HCM với quy mơ lên đến hàng nghìn Nếu q trình hồn thiện thủ tục pháp lý gặp vấn đề khiến cho tiến độ dự án bị trì hồn dịng tiền VHM bị ảnh hưởng nặng nề 28 CHƯƠNG III: DỰ BÁO TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2021 3.1 Dự báo triển vọng thị trường ngành bất động sản Xu hướng thị trường bất động sản năm 2021 không xác định rõ ràng cịn tùy thuộc vào nhiều giả thiết biến động thực tế thị trường Tuy nhiên, thị trường bất động sản đặt nhiều niềm tin vào khởi sắc phục hồi tốt năm 2021 Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch bệnh thị trường bất động sản phân khúc hỗ trợ cho việc phục hồi kinh tế năm 2021 Hình 1: Triển vọng thị trường bất động sản năm 2021 (Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, tháng và tháng năm 2021) Theo kết khảo sát Vietnam Report với chuyên gia doanh nghiệp bất động sản nửa đầu năm năm 2021, thị trường bất động sản tiếp tục hồi phục tăng trưởng, chí bùng nổ vài phân khúc, khu vực định; có khoảng 45% số chuyên gia hỏi nhận định thị trường tăng trưởng so với năm 2020 nửa đầu năm hay 12 tháng tới; có khoảng 40% số chuyên gia hỏi nhận định thị trường bùng nổ số phân khúc, khu vực định  Xu hướng theo phân khúc thị trường ngành bất động sản: 29 Theo nhận định chuyên gia doanh nghiệp khảo sát Vietnam Report, số phân khúc tiếp tục hút dòng tiền bất động sản công nghiệp, hộ tầm trung giá từ 25 – 30 triệu/m2 phục vụ cho nhu cầu thực, bất động sản dịch vụ, nhà gắn liền với khu cơng nghiệp có giá từ 1-3 tỷ bất động sản nghỉ dưỡng hướng núi tiếp tục khả quan Hình 2: Triển vọng thị trường bất động sản theo phân khúc (Nguồn: Vietnam Report, Khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, tháng và tháng năm 2021) Qua khảo sát, thấy phân khúc bất động sản cơng nghiệp có triển vọng tốt và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có triển vọng thấp tất phân khúc - Bất động sản nghỉ dưỡng: Đây phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất, nửa cuối năm 2021, vắc-xin triển khai diện rộng phát triển trở lại Bởi đặc điểm bất động sản nghỉ dưỡng hoạt động theo mùa vụ, cần hoạt động tháng vực trở lại bù cho tổn thất năm Do đó, phân khúc vực dậy hay khơng phụ thuộc nhiều vào khả kiểm soát đẩy lùi Covid-19 - Phân khúc tòa nhà văn phòng: Phân khúc năm 2021 có xu hướng: tập trung làm dự án có khả vực dậy được, dự án có vị trí thuận lợi 30 với dự án khơng có triển vọng, dự án đời địa điểm không thuận lợi gặp khó khăn tạm thời bị “đắp chiếu” - Phân khúc đất nền: Là sản phẩm bất động sản không bị khuất phục yếu tố nào, phân khúc “nóng sốt”, đặc biệt địa phương có quy hoạch có dự án lớn, vùng có mức độ phát triển cao Đây sản phẩm vĩnh cửu, lúc giá trị tăng, vấn đề nằm thời gian quy mô - Phân khúc bất động sản nhà cho người có thu nhập thấp: Đây phân khúc có nhu cầu lớn, nhà đầu tư lại khơng mặn mà bỏ tiền vào, biên lợi nhuận thấp Để phân khúc phát triển cần hỗ trợ Chính phủ việc khuyến khích nhà đầu tư, ngân hàng đầu tư nhiều cho phân khúc nhà cho người có thu nhập thấp Phân khúc cần nhiều vốn, hệ thống tài Việt Nam lại đổ tiền vào phân khúc chậm Chính thế, mức độ phát triển phân khúc tương đối thấp năm 2021 - Phân khúc bất động sản cao cấp: Tại thành phố lớn Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, phân khúc có giá nhiều nhà đầu tư nước ngồi đầu tư vào phân khúc thị trường - Bất động sản khu công nghiệp: Trong 2-3 năm tới có tiềm tốt mà số nhà đầu tư Trung Quốc quốc gia khác có kế hoạch di dời công xưởng sản xuất họ vào Việt Nam Đây miếng đất màu mỡ mà mong muốn đầu tư Tuy nhiên để đầu tư bất động sản công nghiệp vào thời điểm khơng phải dễ dàng liên quan đến quy hoạch khu công nghiệp, hạ tầng giao thông… - Phân khúc bất động sản nông nghiệp: Đây phân khúc nhiều người quan tâm Bởi diện tích đất nơng nghiệp nhiều, tỉnh thành Việt Nam có bất động sản nơng nghiệp Nhưng liệu đầu tư vào bất động sản nơng nghiệp có mối lợi cho nhà đầu tư hay không câu hỏi việc chuyển hóa bất động sản nơng nghiệp thành vùng đất mà sử dụng bất động sản loại khác khơng dễ dàng, cần phải có quy hoạch Nhận định: Do vậy, xu hướng tăng giá bất động sản năm 2021 chủ đạo, trừ bất động sản nghỉ dưỡng: 31 - Bất động sản cao cấp phát triển ổn định giá tăng từ 5%-10% Bất động sản cho người có thu nhập trung bình trạng thái phát triển tốt, với điều kiện tình hình kiểm sốt dịch bệnh, giá tăng từ 5%-10% - Đối với phân khúc bất động sản cơng nghiệp, có nhiều nhà đầu tư quan tâm, nhận định xu hướng tăng giá bất động sản khu cơng nghiệp từ 10%20% - Phân khúc bất động sản nông nghiệp năm dự đốn có tăng giá tốt, 10% có nhiều nhà đầu tư quan tâm có nhiều sản phẩm 3.2 Dự báo triển vọng cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes 3.2.1 Dự báo  Lợi hoạt động VHM: - Theo báo cáo Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam, Vinhomes tiếp tục chủ đầu tư bất động sản uy tín Việt Nam (Nguồn: Vietnam Report, Top 10 Chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2021, tháng 3/2021) Bảng đánh giá xếp hạng dựa tiêu chí chính: (1) Năng lực tài thể báo cáo tài năm gần nhất; 32 (2) Uy tín truyền thông đánh giá phương pháp Media Coding – mã hóa viết cơng ty kênh truyền thơng có ảnh hưởng; (3) Khảo sát đối tượng liên quan thực tháng năm 2021 - Năm 2020, Vinhomes doanh nghiệp hoạt động tốt thị trường chứng khoán Việt Nam với doanh thu lợi nhuận đạt 70.890 tỷ đồng 27.840 tỷ đồng, tăng 37% 28% so với mức thực năm 2019 Và dự báo tăng trưởng mạnh năm 2021  Về mảng BĐS Công ty:  Mảng Bất động sản dân cư:  Nhu cầu nhà cận cao cấp cao cấp có khả phục hồi năm 2021 nhờ gia tăng dân số thành thị khả tiếp cận khoản vay mua nhà với lãi suất thấp Vốn mặt hàng chủ lực VHM, Cơng ty kì vọng vào trở lại nhu cầu mua nhà cận cao cấp cao cấp tương lai Cụ thể, xu hướng dịch chuyển cấu dân số thành thị - nông thôn khiến cho dân số thành thị tiếp tục trì đà tăng Điều dẫn dắt nhu cầu nhà ở, đặc biệt thị trường hộ bối cảnh quỹ đất đô thị lớn ngày trở nên eo hẹp, nguồn cung sản phẩm nhà đất cao cấp ngày mở rộng vùng ven với mức giá mềm so với khu vực sâu nội thành Mặt khác, năm 2020 qua nỗ lực kiểm sốt dịch bệnh Covid-19 Chính phủ cho phép kinh tế dần phục hồi, kéo theo việc làm khả tăng thu nhập trở lại Theo dự đoán chuyên gia, Việt Nam đạt mức tăng trưởng 7,8% vào năm 2021 Sự tăng trưởng trì dương giúp cho hộ gia đình trở nên lạc quan chi mua tài sản, bao gồm nhà Ngoài ra, sách hạ lãi suất dự báo trì thời gian nữa, cho phép người dân có nhu cầu mua nhà từ trung đến cao cấp tiếp cận nguồn vốn vay rẻ để mua sản phẩm chất lượng thuộc phân khúc VHM  VHM nắm giữ quỹ đất lớn khu vực dân cư quan trọng, có tiềm doanh thu tốt 33 Trong bối cảnh quỹ đất nội thành đô thị lớn ngày hạn hẹp, việc VHM nắm giữ lượng diện tích sàn xây dựng khổng lồ lên đến 16.400ha khu vực TP Hà Nội TP HCM (hơn 30% diện tích thành phố) giúp cho doanh nghiệp trì lợi đối thủ khác ngành, đồng thời hưởng lợi từ việc dân cư thành thị tiếp tục tăng lên năm tới Với kho dự trữ chiến lược này, dự kiến VHM triển khai bán thị trường 7.300 diện tích sàn xây dựng vịng năm tới nhằm đón đầu hệ thống sở hạ tầng, bao gồm đường cao tốc, tàu điện ngầm,… Ngoài ra, việc sở hữu trước vị trí đẹp khu vực ngoại Hà Nội TPHCM tỉnh Hưng Yên huyện Cần Giờ, TP HCM góp phần củng cố khả chiếm hữu thị phần BĐS số VHM  Năm 2021, VHM dự kiến triển khai dự án lớn nhiều tỉnh, thành phố Các dự án Vinhomes năm 2021 Hình Các dự án bật triển khai mở bán giai đoạn 2021-2022 (Nguồn: VNDirect) Trong năm 2021 Vinhomes dự kiến cho triển khai hàng loạt dự án lớn Quy mô dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ 2870ha, dự kiến mở bán 2022; Vinhomes Dream City Hưng Yên với 458ha; Vinhomes Cổ Loa 385 ha, có 2,6 triệu m2 nhà thấp tầng; Vinhomes Wonder Park Đan Phượng (Hà Nội) với quy mô 133 dự án chung cư cao cấp Vinhomes Galaxy 11ha nằm trục đường Nguyễn Trãi (Thanh Xuân, Hà Nội); Vinhomes Gallery 6,8 (Giảng Võ, Hà Nội) 34 Việc triển khai dự án lớn vị trí đắc địa thành phố mang lại lợi lớn cho VHM Bên cạnh đó, VHM dự kiến bàn giao 14.000 hộ từ bán lẻ dự án lớn (Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City Vinhomes Grand Park), khoảng 2.700 nhà thấp tầng, chiếm 50% giá trị bàn giao năm 2021 mở bán ba dự án Dream City, Cổ Loa Wonder Park  Mảng Bất động sản Khu Công nghiệp:  Năm 2021, VHM cho mắt KCN lớn Hải Phịng: Sau kiểm sốt thành công Việt Nam dịch bệnh COVID-19, ngành BĐS KCN dần có lại tích cực hoạt động thu hút nguồn vốn FDI từ doanh nghiệp ngoại quốc Ở miền Nam, Bắc, giá cho thuê tỷ lệ lấp đầy KCN ghi nhận tăng trưởng Nhu cầu thuê bất động sản khu KCN giai đoạn có nhiều triển vọng Hình Các dự án Bất động sản khu công nghiệp tới VHM (Nguồn: VNDirect) - Vinhomes mở bán & cho thuê KCN phụ trợ mở rộng Hải Phòng (48 ha), dự kiến đóng góp 2% vào tổng doanh thu 2021 Vinhomes - KCN Thủy Nguyên (320 ha) tung thị trường vào cuối 2021 Đợt mở bán kho xưởng có tỷ lệ hấp thụ tốt, với giá thuê khoảng 110 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê  Việc mắt KCN VHM, đón đầu sóng FDI cao thứ nước cho lĩnh vực chế biến, chế tạo với 438 triệu USD Trong đó, tập đồn điện tử Pegatron (Đài Loan), nhà cung ứng linh kiện cho Apple, đầu tư 19 triệu USD vào Hải Phòng cho giai đoạn đầu chuỗi kế hoạch mở rộng Việt Nam  VHM nhà phát triển & vận hành BĐS dày dặn kinh nghiệm có nhiều tiếng tăm: Các đợt chào bán BĐS KCN tới VHM có khả nhận đón nhận tích cực từ doanh nghiệp sản xuất nước, tin tưởng lựa chọn 35 làm địa điểm xây dựng kho xưởng sản xuất Tập đoàn Vingroup sau xây dựng nhà máy kéo tên tuổi lớn ngành phụ trợ ZF, Lear, Faurecia, Antolin, Aapico, LG Chem, VinFast - An phát, Nexmo, Namyang khu tổ hợp VinFast Hải Phịng, đó, tương lai KCN VHM triển khai xong thu hút nhiều khách thuê tin tưởng vào tên tuổi chất lượng dịch vụ  Với vị dẫn đầu thị trường, quỹ đất lớn mơ hình phát triển dự án đa mục đích độc đáo, Vinhomes đánh giá cơng ty có triển vọng tăng trưởng mạnh tương lai Do cổ phiếu VHM cổ phiếu tốt, có khả tăng tương lai với giá mục tiêu 134.000 đồng/cổ phiếu, nhiên giá biến động thay đổi bất thường từ nhiều yếu tố Trong thời gian với cổ phiếu VHM khuyến nghị nắm giữ, nhà đầu tư chưa có cổ phiếu cân nhắc để mua 3.2.2 Khuyến nghị công ty Để tiếp tục giữ vị đạt kế hoạch đề ra, công ty nên: - Tiếp tục giữ mối liên hệ chặt chẽ với nhiều dự án sinh thái toàn diện Vingroup - Quản lý, kiểm tra, giám sát chặt chẽ để thực thi công dự án tốc độ mục tiêu đề - Hoàn thiện sở hạ tầng nơi thực dự án để việc kết nối lại cư dân thuận tiện - Tăng cường nguồn lực cho mảng truyền thông, đa dạng hình thức truyền thơng - Nghiên cứu kết hợp gói khuyến mại, voucher giảm giá, sách mua bán hợp lý để kích thích tiêu dùng - Tận dụng hiệu quả, tối ưu sách hỗ trợ Chính phủ với doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn Nhà nước thủ tục hành C KẾT LUẬN Đầu tư bất động sản ln yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng hình thành làm 36 thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống nhân dân, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Dù hình thành thị trường bất động sản Việt Nam thu hút đáng kể nguồn vốn nước nước ngoài, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản bước hồn thiện, mơi trường đầu tư kinh doanh ngày thuận lợi cho nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Do nhà đầu tư cần phải biết tận dụng hội mà nhà nước tạo 37 D TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Thị trường chúng khoán Đại học thương mại Bài tiểu luận “Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam” https://thitruongbds.biz/su-hinh-thanh-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-p1-2/ http://canhokhachsan.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-hien-nay.html https://nhandan.com.vn/nhan-dinh/von-cho-thi-truong-bat-dong-san-nam2021-637384/ http://images1.cafef.vn/download/150518/vhm-bai-gioi-thieu-ve-cong-ty.pdf https://www.topcv.vn/cong-ty/cong-ty-co-phan-vinhomes/17206/danh-gia https://abcland.vn/vinhomes/ https://saigonbiz.com.vn/dau-tu-co-phieu-bat-dong-san-se-la-xu-huong-trongnhung-nam-toi/ 10 https://kinhdoanhnet.vn/flc-xu-huong-dau-tu-co-phieu-bat-dong-san41459.html 11 https://batdongsanexpress.vn/danh-gia-nguyen-nhan-dan-den-dong-bang-thitruong-bat-dong-san-viet-nam-phan-1.html 12 http://review.siu.edu.vn/chung-khoan-bat-dong-san/thuan-loi-va-bat-thuanloi-khi-dau-tu-vao-bat-dong-san/341/2723 13 http://vinhomes-coloa.com/nhung-du-an-vinhomes-trien-khai-trong-nam2021-bv.html 14 https://www.vndirect.com.vn/cmsupload/beta/VHM_BCCapnhat_20210222 pdf 15 https://grandpark.vinhomes.vn/news/vinhomes-tiep-tuc-la-chu-dau-tu-batdong-san-uy-tin-nhat-viet-nam/ 38 ... tài: ? ?Phân tích ngành bất động sản Phân tích cổ phiếu Cơng ty cổ phần Vinhomes? ?? Để từ nắm bắt tiềm năng, thách thức ngành công ty tương lai Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu - Phân tích ngành bất động. .. 2.3 Phân tích giá cổ phiếu biến động công ty cổ phần Vinhomes giai đoạn 2017-2020 23 2.4 Đánh giá lợi thế, rủi ro, đầu tư cổ phiếu công ty cổ phần Vinhomes. 27 2.4.1 Lợi đầu tư cổ phiếu. .. nhân ảnh hưởng tới cổ phiếu ngành bất động sản .13 1.3.3 Nhận định lợi thế, rủi ro đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản 14 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN VINHOMES