Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực hiện tại công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông đà

Đỗ Văn Đại nghiên cứu cácchế định tring hợp đồng Việt Nam và áp dụng bình luận bản án cụ thể; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay” của NguyễnNhư

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này trước tiên em xin gửi đến cácquý thầy, cô giáo trường đại học Thương Mại lời cảm ơn chân thành và sâu sắcnhất

Đặc biệt, em xin gửi đến cô ThS Đinh Thị Thanh Thủy – người đã tận tìnhhướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này lời cảm ơn sâusắc nhất

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của ban lãnh đạo , cô chú , anh chị vàtoàn thể nhân viên Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệpSông Đà đã tạo điều kiện cho em tìm hiểu cung cấp các số liệu và tài liệu cho emtrong quá trình thực tập và làm chuyên đề

Vì kiến thức bản thân còn hạn chế, trong quá trình thực tập, hoàn thiện chuyên

đề này em không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được những ý kiến đónggóp từ cô cũng như quý công ty

Em xin chân thành cảm ơn.

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan 2

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu 2

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu của Khóa luận tốt nghiệp 4

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

1.1 Tổng quan chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản 6

1.1.1 Khái quát chung về hợp đồng 6

1.1.2 Khái quát chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản 12

1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản 13

1.2.1 Cơ sở ban hành pháp luật về chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản 13

1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản 15

1.3 Một số nguyên tắc cơ bản của pháp luật diều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản 21

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 24

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 24

2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty 24

2.1.2 Tình hình hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 25

2.2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 27 2.2.1 Thực trạng các quy định của pháp luật về chủ thể và đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư

Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 27

2.2.2 Thực trạng pháp luật về về nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản Thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công

thị và Khu công nghiệp Sông Đà 40

2.3 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 40 2.3.1 Những thuận lợi trong quá trình thực thi pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công

3.2 Một số kiến nghị đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất

động sản 46

3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản 46

3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 49

3.3 Những vấn đề đặt ra tiếp tục nghiên cứu 49

KẾT LUẬN 52

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó Nhà nước cần thiết phải quản

lý bằng pháp luật để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất độngsản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng, quyền thừa kế Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với cácthị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệuxây dựng, thị trường lao động Ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bấtđộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan pháttriển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tácdụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng

kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cảnước

Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho…trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh hưởng sâu rộngđến nền kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật cũng đã kịp thời được ban hành đểđiều chỉnh thị trường bất động sản Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 banhành cùng các Nghị định và Thông tư hướng dẫn nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lýkiểm soát và điều chỉnh các giao dịch trên cho thị trường bất động sản phát triển.Hợp đồng kinh doanh bất động sản chính là công cụ pháp lý để thực hiện và kiểmsoát các rủi ro về giao dịch về kinh doanh bất động sản

Đối với các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bấtđộng sản Việc nắm bắt những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loại hìnhkinh doanh này cũng như các giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thôngqua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro về sau Đây là yếu tổ sốngcòn quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp

Với những lý do cơ bản trên, người viết lựa chọn đề tài: " Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà " với mong muốn tìm

hiểu về thực trạng thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phầnĐầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà từ đó nêu lên một số kiếnnghị nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động thực hiện hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản của công ty góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các công trình nghiêncứu như: “Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạnhiện nay” của TS Phạm Hữu Nghị nghiên cứu về chế độ hợp đồng nói chung trongnền kinh tế bất động sản; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợpđồng kinh tế vô hiệu” của TS Lê Thị Bích Thọ nghiên cứu về hợp đồng kinh tế vôhiệu và các hậu quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vô hiệu; “Giao dịch dân sự vôhiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của TS.Nguyễn Văn Cường nghiên cứu giao dịch dân sự vô hiệu nói chung; “Luật Hợpđồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án”, của TS Đỗ Văn Đại nghiên cứu cácchế định tring hợp đồng Việt Nam và áp dụng bình luận bản án cụ thể; Một số vấn

đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay” của NguyễnNhư Phát - Lê Thu Thủy nghiên cứu về lý luận và đưa ra thực tiễn tại pháp luật hợpđồng tại Việt Nam; ….Nghiên cứu về hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìnchung còn ít công trình nghiên cứu, có thể kể đến các công trình như: Sách chuyênkhảo “Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS TSThái Bá Cẩn và ThS Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xãhội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung đồngngười viết với một số người viết khác Những công trình đó đã góp phần:

- Tập hợp, hệ thống hóa và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về hợp đồng kinhdoanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta

- Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta

- Đề xuất một số ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả trong thực hiện pháp luật vềhợp đồng kinh doanh bất động sản

3 Xác lập và tuyên bố vấn đề nghiên cứu

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển đáng kể,góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội Giải quyết vấn đề nhà ởcho người dân và thị trường cũng là một chỉ số thể hiện sự phát triển của nền kinh

tế Chế định hợp đồng, đặc biệt là chế định hợp đồng về nhà ở và kinh doanh bấtđộng sản đóng vai trò và giá trị quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinhhoạt của người dân, hoạt động kinh doanh bất động sản Điều đó đồng nghĩa rằngviệc xây dựng hệ thống pháp luật hợp đồng nhà ở, công trình xây dựng và việc đưapháp luật vào đời sống thực tiễn ngày càng được chú trọng, đề cao

Tuy nhiên, thực trạng hiện nay xảy ra hàng loạt các dự án nhà ở có tranh chấp,khiếu kiện với các con số đáng báo động kể trên, ảnh hưởng đến cuộc sống củahàng triệu người dân Mà lý do cơ bản là do hệ thống pháp luật nước ta ở lĩnh vực

này còn lỏng lẻo, tồn tại nhiều bất cập cũng như khó khăn, hạn chế, thiếu sót trongquá trình áp dụng, gián tiếp là công cụ để những người vì lợi ích của bản thân màxâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác Những bất cập của phápluật xuất hiện từ giai đoạn ký kết hợp đồng về quy định hợp đồng mẫu, bảo lãnh,điều kiện chuyển giao nhà ở hình thành trong tương lai cho đến những quy định vềquỹ bảo trì, điều kiện hợp đồng vô hiệu và cuối cùng là cấp Giấy chứng nhận đăng

ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Vì vậy việc nghiên cứu pháp luật về hợpđồng kinh doanh bất động sản rất cần thiết

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định hiện hành của pháp luậtViệt Nam về hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời, đề tài cũng nghiên cứumột số quy định chung của pháp luật Việt Nam về hợp đồng và một số hợp đồngloại hợp đồng đặc thù khác: như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chomượn… thông thường

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân thành hailoại:

Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà

ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồngthuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng

Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấugiá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợpđồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản

Tuy nhiên, trong bản đề tài này, người viết giới hạn phạm vi nghiên cứu về

"hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và côngtrình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bấtđộng sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đặt trong mối quan hệ

so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để chỉ ra những điểm đặc thùcủa các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản này

Trên cơ sở những khái niệm về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đề tài tậptrung giải quyết vấn đề pháp lý về thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sảnKhóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu chỉ đề cập đến những vấn đề pháp líliên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản trong nước của Công ty Cổ phầnĐầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà Dựa trên các quy định tại Luật Kinh

doanh bất động sản 2014, Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà

ở năm 2014

- Phạm vi không gian: Khóa luận tập trung làm rõ hệ thống các quy phạmpháp luật quy định về hợp đồng mua bán hàng hóa của Công ty Cổ phần Đầu tưPhát triển Đô thị và KCN Sông Đà

- Phạm vi thời gian: Trong khoảng từ năm 2014 trở lại đây

4.3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài là tiếp cận một cách có hệ thống các quy định hiện hànhcủa pháp luật về thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản giữa các bên cũngnhư thực tiễn việc thi hành các quy định này của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển

Đô thị và KCN Sông Đà Đồng thời có sự so sánh giữa các quy định của luật vàthực tiễn thực hiện các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty

Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Đô Thị Và KCN Sông Đà Đề tài nhằm tìm hiểu tìnhhình thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu TưPhát Triển Đô Thị Và KCN Sông Đà, từ đó đề xuất một số kiện nghị nhằm nâng caohiệu quả thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản

5 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu,người viết đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:

-Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… được

sử dụng khi nghiên cứu Chương 1, nhằm nghiên cứu cơ sở lý luận của hợp đồng vàPháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích,phương pháp hệ thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2, nghiên cứu thựctrạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu TưPhát Triển Đô Thị và KCN Sông Đà, đánh giá những thuận lợi và khó khăn trongquá trình thực hiệnhợp đồng kinh doanh bất động sản tại công ty nhằm làm sáng tỏcác vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện

- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp…được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3, nhằm tổng họp và hệ thống lại các vấn đề

đã nêu, đưa ra nhận xét, kiến nghị với vấn đề thực hiện hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản

6 Kết cấu của Khóa luận tốt nghiệp

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đềtài gồm 3 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản.

Chương 2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thựctiễn thực hiện tại công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệpSông Đà

Chương 3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng kinhdoanh bất động sản tại công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu côngnghiệp Sông Đà

CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái quát chung về hợp đồng

1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng

Từ xa xưa, hợp đồng đã xuất hiện trong đời sống xã hội như một điều tất yếu

Để có thể tồn tại và phát triển, các chủ thể phải tham gia vào những giao dịch nhấtđịnh thông qua việc trao đổi, dịch chuyển các lợi ích do mình tạo ra và nhận lạinhững lợi ích cần thiết từ các chủ thể khác nhằm thỏa mãn nhu cầu chính đáng củamình Một trong những phương thức cơ bản để thực hiện việc trao đổi lợi ích trong

xã hội chính là sự thỏa thuận giữa các bên, dựa trên các nguyên tắc tự do, tựnguyện, bình đẳng và tuân theo pháp luật

Pháp luật của nhiều nước chỉ sử dụng thuật ngữ "hợp đồng", chứ không sửdụng các thuật ngữ hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động…như luật Việt Nam Quan niệm của các luật gia thuộc hệ thống Civil Law xem hợpđồng như một kết quả phức hợp của ý chí tự do cá nhân cùng nhiều nguyên tắc pháp

lý cơ bản của Luật tư

Bộ luật Dân sự Pháp có định nghĩa: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó một hoặc nhiều người cam kết với một hoặc nhiều người khác về việcchuyển giao một vật, làm hoặc không làm một công việc nào đó" Theo qui định tạiĐiều 1378 Bộ luật Dân sự năm 1994 của Bang Québec (Canada): Hợp đồng là sựthống nhất ý chí, theo đó một hoặc nhiều chủ thể phải thực hiện những cam kết đãđịnh vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác Cả hai định nghĩa trên đều thể hiện

rõ bản chất của hợp đồng là sự "thỏa thuận" hay "thống nhất ý chí" giữa các bên.Định nghĩa "hợp đồng" cũng được quy định tại Điều 1-201 Bộ luật Thươngmại Thống nhất Hoa Kỳ (Uniform Commercial Code of United State of America,viết tắt là UCC): "Hợp đồng là tổng hợp các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ sự "thỏathuận" của các bên" Trong Bách Khoa toàn thư về Pháp luật của Hoa Kỳ cũng cóđịnh nghĩa hợp đồng: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai thực thể pháp lý, tạo ramột sự ràng buộc nghĩa vụ nhằm để làm một việc, hoặc để không làm một việc,giao một vật xác định"

Khái niệm hợp đồng theo Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 385, theo đó:

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứtquyền, nghĩa vụ dân sự.”

Một cách khái quát, có thể định nghĩa hợp đồng như sau: Hợp đồng là sự thỏathuận giữa các cá nhân, tổ chức bằng lời nói, hành vi, văn bản hoặc các hình thứckhác tương đương văn bản như điện báo, telex, fax, thông điệp, dữ liệu… mà thôngqua đó các bên xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp lý về các quyền

và nghĩa vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình

1.1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên Hợp đồng là một giao dịch có nhiều

bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết, thỏathuận Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý luận có nhiều định nghĩakhác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa đó đều thể hiện một quan điểmnhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các bên là một trong các yếu tố thể hiệnbản chất của hợp đồng Yếu tố thỏa thuận vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nền tảngtạo nên hợp đồng Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, "yếu tố thỏa thuận của các chủ thể làtiền đề của hợp đồng và được xem là tuyệt đối

Về chủ thể tham gia hợp đồng: Chủ thể giao kết, thực hiện hợp đồng phải có ít

nhất từ hai bên trở lên, vì hợp đồng dân sự là một giao dịch pháp lý song phươnghay đa phương Các chủ thể khi giao kết, thực hiện hợp đồng đều phải có tư cáchchủ thể tức là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với mộtchủ thể của quan hệ dân sự (ví dụ: nếu chủ thể là cá nhân thì phải đáp ứng được cácyêu cầu về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự…);

Mục đích hướng tới: của các bên khi tham gia hợp đồng là để xác lập, thay đổi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Quyền và nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng

có phạm vi rất rộng, trước đây trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự ngày 29-4-1991(Điều 1) quy định hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập,thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay,mượn, tặng, cho tài sản, làm một hoặc không làm công việc, dịch vụ hoặc các thỏathuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêudùng

1.1.1.3 Các yếu tố của hợp đồng

Đề nghị giao kết hợp đồng và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

- Đề nghị giao kết hợp đồng: Đề nghị giao kết hợp đồng là sự biểu đạt bằng lờinói hoặc hành động nhằm thể hiện ý chí của người đề nghị trong việc mong muốngiao kết hợp đồng và chấp nhận chịu ràng buộc bởi những đề nghị mà họ đã đưa rađối với bên đã được xác định cụ thể

Đề nghị giao kết hợp đồng có thể tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau: Đềnghị giao kết trong hợp đồng mua bán hàng hóa, đề nghị giao kết hợp đồng có thể là

bản chào hàng được đưa ra bởi người bán gọi là chào bán hàng hoặc được đưa rabởi người mua gọi là chào mua hàng Trong đấu giá, đề nghị giao kết tồn tại dướihình thức bỏ giá mua của các chủ thể tham gia đấu giá Đề nghị giao kết hợp đồng

là sự biểu đạt ý chí của bên đề nghị đối với bên được đề nghị Sự biểu đạt này chỉđược coi là đề nghị giao kết hợp đồng nếu thỏa mãn các điều kiện sau:

Một là, được chuyển tới chủ thể xác định, đó là người được đề nghị Điều kiệnnày cho thấy pháp luật loại trừ khả năng trở thành đề nghị giao kết hợp đồng củanhững lời nói hoặc hành động đưa ra cho nhiều người nhưng không xác định đốitượng cụ thể Lời nói hoặc hành động trong trường hợp này thường tồn tại dướidạng quảng cáo hoặc thông báo hứa thưởng và được Bộ luật Dân sự Việt Nam xácđịnh là hành vi pháp lý đơn phương chứ không phải là đề nghị giao kết hợp đồng.Tuy nhiên, một số nước theo hệ thống luật Anh - Mỹ lại thừa nhận khả năng đề nghịgiao kết hợp đồng có thể được đưa ra cho những người chưa xác định Nếu có chủthể thực hiện đúng yêu cầu của bên đưa ra đề nghị thì sẽ hình thành một hợp đồng

và các bên có nghĩa vụ tuân thủ hợp đồng đó Mặc dù có sự khác nhau về việc xácđịnh có hay không tồn tại một hợp đồng trong trường hợp này, tuy nhiên, cả haitrường phái pháp luật có sự tương đồng ở chỗ đều xác định nghĩa vụ phát sinh đốivới chủ thể đã có hành vi pháp lý đơn phương hoặc có đề nghị giao kết hợp đồng.Hai là, thể hiện mong muốn giao kết hợp đồng và chấp nhận chịu sự ràng buộcbởi những đề nghị đã đưa ra Đây là điều kiện thể hiện ý chí của chủ thể hợp đồng

và nhờ đó mà đề nghị giao kết hợp đồng được phân biệt với lời đề nghị (lời mời)thương lượng và thông tin báo giá

- Đề nghị thương lượng là hình thức mà một bên đưa ra lời mời tới chủ thểkhác với mong muốn chủ thể được mời sẽ đưa ra một đề nghị giao kết hợp đồng Vềmặt hình thức, đề nghị thương lượng khá giống với đề nghị giao kết hợp đồng, tuynhiên đề nghị thương lượng chỉ thể hiện sự sẵn sàng của chủ thể đề nghị trong việcxem xét các đề nghị giao kết mà chưa thể hiện mong muốn giao kết hợp đồng Đềnghị thương lượng thường tồn tại dưới dạng mời đấu giá hoặc mời đấu thầu Đây lànhững hoạt động mang tính chất mời gọi tất cả những chủ thể quan tâm đưa ra đềnghị giao kết, tức là đưa ra thương lượng để đàm phán hợp đồng Bởi vậy, lời mờithầu hoặc mời đấu giá không được xem là đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ là đềnghị để một bên khác đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng Việc đưa ra giá bỏ thầuhoặc giá đấu giá chính là đề nghị giao kết hợp đồng trong trường hợp này Nếunhững đề nghị này thỏa mãn yêu cầu của một cuộc đấu thầu hoặc đấu giá và đượcbên mời thầu hoặc mời đấu giá chấp nhận thì một hợp đồng sẽ được hình thành Đềnghị thương lượng cũng tồn tại dưới dạng niêm yết giá bán hàng hóa Chủ cửa hàng

thường niêm yết giá bán hàng hóa để khách hàng biết Tuy nhiên, việc niêm yết giákhông phải là đề nghị giao kết hợp đồng mà chỉ đơn thuần là lời mời xem hàng.Chủ cửa hàng chưa thể hiện ý định mong muốn giao kết hợp đồng mà mới chỉ dừng

ở việc đề nghị khách hàng tham khảo hàng hóa về mặt chất lượng, giá cả và sau đóđưa ra đề nghị giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa Chính vì vậy, việc khách hàngđồng ý mua và đề nghị thanh toán mới được coi là đề nghị giao kết hợp đồng Cửahàng chấp nhận thanh toán được coi là chấp nhận giao kết và khi đó hợp đồng muabán hàng hóa giữa các bên được hình thành

- Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng

Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự trả lời của bên được đề nghị đốivới bên đề nghị về việc chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị giao kết hợp đồng.Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng chỉ có hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiệnsau:

- Được đưa ra trong thời hạn theo quy định của đề nghị giao kết hợp đồng;

- Chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị giao kết hợp đồng Nếu đề nghị giaokết hợp đồng được đưa ra khi đã hết thời hạn do người đề nghị giao kết ấn địnhhoặc không chấp nhận toàn bộ nội dung của đề nghị thì được coi là một đề nghịgiao kết mới Điều đó dẫn đến khả năng, vai trò của các bên khi đàm phán hợp đồng

sẽ thay đổi liên tục từ vị trí người đề nghị giao kết sang vị trí người được đề nghị vàngược lại Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng có thể bằng văn bản, bằng lời nóihoặc bằng hành vi cụ thể

Điều cần lưu ý là im lặng không được coi là sự đồng ý trong giao kết hợpđồng Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự đồng ý thìhợp đồng được mặc nhiên thừa nhận là đã hình thành nếu hết thời hạn trả lời mà bênđược đề nghị vẫn im lặng Vấn đề đặt ra là khi một bên đưa ra đề nghị giao kết và

có ấn định bên được đề nghị phải đưa ra trả lời chấp nhận đề nghị dưới một hìnhthức cụ thể nhưng bên đề nghị không tuân thủ hình thức này thì sẽ xử lý ra sao

Đối tượng của hợp đồng: Yếu tố không thể thiếu của hợp đồng chính là đối

tượng của hợp đồng Sự thống nhất ý chí của các bên phải nhằm vào một đối tượng

cụ thể Mọi hợp đồng phải có đối tượng xác định và không bị cấm đưa vào giaodịch Nên đối tượng của hợp đồng là bất hợp pháp thì hợp đồng bị coi là vô hiệu

Nội dung của hợp đồng: Thông thường nội dung hợp đồng có những điều

khoản sau:

Một là, điều khoản bắt buộc như: Tên, địa chỉ của các bên giao kết hợp đồng,đối tượng của hợp đồng, trị giá hợp đồng, thời hạn, phương thức thanh toán, ngày,tháng, năm giao kết hợp đồng

Hai là, điều khoản tùy nghi Đó là những điều khoản được đưa vào hợp đồngcăn cứ vào khả năng, nhu cầu, sự thỏa thuận giữa các bên và không được vi phạmđiều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.

Ba là, điều khoản thường lệ Đó là những điều khoản mà nội dung của nóđược quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật, các tập quán thương mại hoặcthói quen trong hoạt động thương mại đã được thiết lập giữa các bên

Hiệu lực của hợp đồng: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Một hợp đồng chỉ được coi là có hiệu lực nếu đồng thời thỏa mãn các dấu hiệusau: Chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự

Các bên phải hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng

Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật vàkhông trái đạo đức xã hội

Hình thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật

*Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng có thể có hiệu lực từ thờiđiểm giao kết hoặc từ thời điểm các bên thỏa thuận trong hợp đồng

*Hợp đồng vô hiệu

- Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối (còn gọi là vô hiệu mặc nhiên) là hợp đồng mặcnhiên bị coi là vô hiệu khi không thỏa mãn điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam quy định các trường hợp vô hiệutuyệt đối xảy ra trong hai trường hợp:

+ Mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặctrái đạo đức xã hội

+ Hợp đồng được xác lập giả tạo để che giấu cho một hợp đồng khác thì hợpđồng giả tạo sẽ bị vô hiệu tuyệt đối

+ Trong nhiều trường hợp, nếu hợp đồng đã vô hiệu tuyệt đối nhưng các chủthể vẫn cố tình thực hiện sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và phải chịu các hình thứctrách nhiệm pháp lý như trách nhiệm hành chính, trách nhiệm hình sự nếu việc thựchiện đó đủ yếu tố cấu thành vi phạm pháp luật hành chính và vi phạm pháp luậthình sự

- Hợp đồng vô hiệu tương đối (còn gọi là vô hiệu theo yêu cầu) là hợp đồng

chỉ bị coi là vô hiệu nếu có yêu cầu của một trong các bên hợp đồng và được tòa ánthừa nhận Điều đó cho thấy nếu các bên không có yêu cầu hoặc yêu cầu của cácbên không được tòa án thừa nhận thì hợp đồng vẫn được thực hiện trên thực tế vàvẫn có giá trị ràng buộc các bên Như vậy, trong trường hợp này, bản thân hợp đồngkhông hội tụ đủ các điều kiện có hiệu lực nhưng không bị coi là mặc nhiên vô hiệu

mà chỉ coi là có thể bị vô hiệu Tính hiệu lực của nó phụ thuộc vào ý chí của các

bên Chỉ khi nào các bên có yêu cầu và được tòa án thừa nhận thì hợp đồng mới bịcoi là vô hiệu trên thực tế và mất đi tính ràng buộc đối với các bên Theo quy địnhcủa Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng vô hiệu tương đối tồn tại trong các trườnghợp sau:

+ Hợp đồng được giao kết bởi người chưa thành niên; người bị hạn chế hoặc

bị mất năng lực hành vi dân sự nếu pháp luật có yêu cầu hợp đồng này phải dongười đại diện của họ xác lập, thực hiện

+ Hợp đồng được giao kết do bị nhầm lẫn, bị lừa dối, bị đe dọa

+ Chủ thể giao kết hợp đồng không nhận thức được hành vi của mình

Những phân tích ở trên cho thấy, hợp đồng không đồng thời thỏa mãn các điềukiện có hiệu lực như sự đồng thuận của các bên, năng lực hành vi dân sự của chủthể, tính hợp pháp của hợp đồng và hình thức của hợp đồng thì bị vô hiệu (trongtrường hợp vô hiệu tuyệt đối) hoặc có thể bị vô hiệu (trong trường hợp vô hiệutương đối) Điều cần lưu ý là đối với trường hợp vô hiệu tương đối, nếu không cóyêu cầu của các bên và không có tuyên bố của tòa án thì hợp đồng vẫn có hiệu lựctrên thực tế ngay cả khi bản thân nó chứa đựng các yếu tố của một hợp đồng vôhiệu Khi đó, các bên vẫn phải thực hiện hợp đồng cho đến khi tòa án tuyên hợpđồng đó vô hiệu Bởi lẽ, nếu hợp đồng không bị tòa tuyên vô hiệu thì khi đó bên tự

ý không thực hiện hợp đồng sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng Ngược lại, đối với hợpđồng vô hiệu tuyệt đối, các bên có quyền không tiếp tục thực hiện hợp đồng nếuphát hiện ra tính vô hiệu của nó

Khi hợp đồng được các bên xác định hoặc được tòa án tuyên là vô hiệu thì hợpđồng đó không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết Lý do xác định thời điểm vôhiệu của hợp đồng như vậy là vì các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đều phátsinh từ thời điểm hợp đồng được giao kết Sự tồn tại của những yếu tố này là kháchquan trong suốt quá trình hợp đồng được thực hiện Chính vì vậy, thời điểm hợpđồng bị xác định hoặc bị tuyên vô hiệu có thể sớm hay muộn nhưng yếu tố làm chohợp đồng vẫn tồn tại từ khi giao kết Hợp đồng vô hiệu không có hiệu lực kể từ thờiđiểm giao kết dẫn đến hệ quả là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu vàhoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không trả được bằng hiện vật thì trả bằngtiền Tuy nhiên, nếu hợp đồng được xác lập có vi phạm pháp luật thì tài sản của cácbên có thể không được hoàn trả cho nhau mà bị tịch thu theo quy định của phápluật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Trong trường hợp chỉ có một phầncủa hợp đồng vô hiệu và không ảnh hưởng đến các phần còn lại (hợp đồng vô hiệumột phần) thì các phần khác vẫn có hiệu lực pháp luật Việc xử lý phần hợp đồng vôhiệu giống như đối với hợp đồng vô hiệu toàn bộ như đã phân tích ở trên

Chế tài do vi phạm hợp đồng

Chủ thể có hành vi vi phạm hợp đồng có thể phải chịu các hình thức chế tàisau: Buộc thực hiện đúng hợp đồng; bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng; tạmngừng đình chỉ thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng

1.1.2 Khái quát chung về hợp đồng kinh doanh bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản của Việt Nam năm 2014 đã luật hóa và phânloại hợp đồng kinh doanh bất động sản thành các loại hợp đồng sau: Hợp đồng muabán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợpđồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Một cách tổng quát, có thể định nghĩa hợp đồng kinh doanh bất động sản như

sau: Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên chủ thể mà trong đó có ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận.

1.1.2.2 Đặc điểm, vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của một hợpđồng nói chung và cũng có những đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, không phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch dân sự

nói chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản Chủ thể củahợp đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu nhất định tùy vàoloại hợp đồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồngkinh doanh bất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất động sản

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động

sản như: nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất Những bất động sản nàychỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản khi đáp ứngnhững điều kiện nhất định

Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản và

đa số các hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định củapháp luật

Thứ tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản luôn được hình thành vì mục đích

lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác

Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản được thể hiện ở những khíacạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để các bên thực hiện một

cách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác

Thứ hai, ở mỗi giao dịch nói chung và giao dịch về kinh doanh bất động sản

nói riêng thì hợp đồng là cơ sở trực tiếp nhất để có thể giải quyết các tranh chấp khiphát sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng

Thứ ba, thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước sẽ dễ dàng

quản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất độngsản

1.1.2.3 Phân loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm các hợp đồng quy địnhtại Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

1.2 Cơ sở ban hành và nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản

1.2.1 Cơ sở ban hành pháp luật về chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên Hợp đồng là một giao dịch

có nhiều bên tham gia để tạo lập sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên sự cam kết,thỏa thuận Bởi vậy, mặc dù trong luật thực định và trong lý luận có nhiều địnhnghĩa khác nhau về hợp đồng, nhưng tất cả các định nghĩa đó đều thể hiện một quanđiểm nhất quán là luôn xem sự thỏa thuận giữa các bên là một trong các yếu tố thểhiện bản chất của hợp đồng Yếu tố thỏa thuận vừa là nguồn gốc, vừa là cơ sở nềntảng tạo nên hợp đồng

- Bộ luật Dân sự năm 2015

Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành với tinh thần là một luật chung điềuchỉnh quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân phi tài sản giữa tổ chức, cá nhân trong

xã hội Vì vậy, nó có ý nghĩa như là luật chung về hợp đồng Bộ luật Dân sự năm

2015 quy định một cách khái quát về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lựccủa hợp đồng; các nguyên tắc kí kết hợp đồng: tự do giao kết hợp đồng nhưngkhông được trái pháp luật, đạo đức xã hội, nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác,trung thực Đồng thời Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định về điều kiện, nộidung, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng muabán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở… Mặt khác, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quyđịnh trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài

xử lý

Về cơ bản, những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là đòi hỏi trước tiên

mà một hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân thủ

- Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 là sự kế thừa, tiếp nối của Luật đất đai năm 2003 và làluật chuyên ngành có vị trí và ảnh hưởng tới hợp đồng kinh doanh bất động sản Sự

ra đời của Luật đất đai năm 2003 đã xác định đất đai là một hàng hóa đặc biệt Điềunày là cơ sở pháp lý để quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trườngnhư một loại hàng hóa Luật Đất đai quy định về chủ thể được phép chuyển nhượng,nhận chuyển nhượng đất đai Luật Đất đai năm 2003 mở rộng phạm vi của chủ thểđược phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, chủ thể được quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải làđất thuê, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sửdụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhânnước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự

án đầu tư ở Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thờigian thuê Đồng thời, nó cũng quy định về loại đất được giao dịch và điều kiện đểquyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường Luật đất đai 2013 kế thừanhững quy định trên của Luật đất đai 2003, đồng thời cũng quy định cụ thể hơn cácvấn đề liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trườnghợp, kể cả trường hợp không có giấy tờ gì về đất đai Nhìn chung, Luật Đất đai năm

2013 có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng và chủ thể của hợp đồngkinh doanh bất động sản

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của các chủthể trên thị trường bất động sản Việt Nam Đồng thời, đạo Luật trực tiếp điều chỉnh

về hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật cũng quy định cụ thể về nội dung, hìnhthức pháp lý của các hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do

vi phạm hợp đồng

- Luật Nhà ở năm 2014

Luật nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhiều loại: nhà ở riêng lẻ, nhà ởthương mại, nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà công vụ Tuy nhiên, không phải tất cảcác loại nhà ở trên đều được phép đưa vào giao dịch trên thị trường Về cơ bản, trừloại nhà ở công vụ; còn tất cả các loại nhà ở khác đều có thể đưa vào giao dịch trênthị trường Nhưng để có thể trở thành đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh

doanh bất động sản thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện được quy định của luậtnày.

1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản

1.2.2.1 Quy định pháp luật về chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản

Điều kiện và trách nhiệm của chủ thể là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản được quy định tại Điều 10, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thểnhư sau:

Thứ nhất, đối với chủ thể:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặchợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không đượcthấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bấtđộng sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệpnhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

Một bên chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản chủ yếu là chủ thể kinhdoanh bất động sản, trong khi đó một bên chủ thể chủ yếu của hợp đồng kinh doanhdịch vụ bất động sản là các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản Cácchủ thể kinh doanh bất động sản có thể tạo lập bất động sản hoặc mua lại, thuê lạibất động sản để đưa vào kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận Trong khi đó các chủthể kinh doanh dịch vụ bất động sản thì có thể đầu tư vào để môi giới, định giá, đấugiá, quảng cáo, quản lý bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận

Thứ hai, đối với trách nhiệm của chủ thể:

- Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất độngsản theo quy định của pháp luật

- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phêduyệt

- Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoànthành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kếtnối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trìnhxây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xâydựng đó

- Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho ngườimua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuêmua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết,hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng,cho thuê mua bất động sản

1.2.2.2 Quy định pháp luật về nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thểhơn so Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 về quyền kinh doanh bất động sảnhình thành trong tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán,cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hìnhthành trong tương lai Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản

2014 chủ yếu kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Giaodịch cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quyđịnh mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể.Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tươnglai có nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển Luật cũng đã

mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh BĐS hình thành trong tương lainhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản,đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa cácnguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở

Quy định về điều kiện của đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản đượcquy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sauđây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất tronggiấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵntrong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trìnhxây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điềukiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thểhơn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về quyền kinh doanh bất động sảnhình thành trong tương lai Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán,cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hìnhthành trong tương lai Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản

2014 chủ yếu kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Giaodịch cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quyđịnh mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể.Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tươnglai có nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển Luật cũng đã

mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh bất động sản hình thành trongtương lai nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bấtđộng sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huytối đa các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở

Phạm vi kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanhbất động sản 2014, cụ thể như sau:

Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện việc mua, bán, thuê, cho thuênhà; công trình xây dựng được quy định cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản

2014, và có điểm chung như sau:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng:

Về quyền của bên mua bán nhà, công trình xây dựng:

+ Yêu cầu bên mua, bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đãthỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏathuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục hợp đồng trong thời hạn đãthỏa thuận

+ Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra

+ Các quyền khác trong hợp đồng

Về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng:

+ Thông báo cho bên mua, bên thuê về quyền điều kiện của nhà, công trìnhxây dựng

+ Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giaocho bên mua

+ Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng theo quyđịnh của pháp luật.

+ Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng

và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liênquan theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên mua, thuê nhà, công trình xây dựng:

Về quyền của bên mua, thuê nhà, công trình xây dựng:

+ Yêu cầu bên bán, cho thuê hoàn thành các thủ tục mua bán, cho thuê nhà,

công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất

lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ cóliên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên bán, cho thuê bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình

xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng

+ Các quyền khác trong hợp đồng.

Về nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng:

+ Thanh toán đủ tiền mua, thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn vàphương thức thỏa thuận trong hợp đồng

+ Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theođúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng

+ Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục trong thời hạn đã thỏa thuậntrong hợp đồng

+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

+ Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

1.2.2.3 Quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản

i) Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại Điều 19Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

2 Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phảibảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết

bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diệntích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụngchung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu

là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất

3 Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhàchung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, côngtrình xây dựng

5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bênbán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủtiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Theo đó, trong hoạt động mua bán: Nhà ở được mua bán bao gồm nhà đã cósẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến

độ đã được phê duyệt; Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải bán nhà thông qua sàngiao dịch bất động sản; Việc bán nhà phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất; Bánnhà phải kèm theo hồ sơ về nhà bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền

sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà;Việc mua bán nhà ở phảiđược lập thành hợp đồng theo các quy định pháp luật trường hợp bán nhà đượchình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá muabán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà

ii) Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng được quy định tại Điều 25Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệsinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thườngtheo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.”

Trong hoạt động cho thuê: Nhà cho thuê phải là nhà ở đã có sẵn; Tổ chức, cánhân kinh doanh cho thuê nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản;Nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụcần thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết

kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Việc cho thuê nhà phải được lập thành hợpđồng theo quy định của pháp luật

iii) Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng được quy định tạiĐiều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

“1 Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, antoàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bìnhthường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

2 Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụngđất

3 Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏathuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.”

Trong hoạt động thuê mua: Nhà ở được thuê mua phải là nhà đã có sẵn; Nhà

ở được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch

vụ cần thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng,thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuêmua nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; Việc thuê mua nhà,phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật; Việc thuê mua nhà, phảigắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà; Các bên trong hợp đồng thuêmua nhà có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà cho bên thuêmua trước khi hết hạn thuê mua

iv) Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được

quy định tại Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1 Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đápứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

2 Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuânthủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụngđất và đăng ký đất đai.”

1.2.2.4 Quy định pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các bên phải hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng.

Sự đồng thuận của các bên là yếu tố bắt buộc phải xác định khi xem xét hợpđồng có hiệu lực hay không Điều này xuất phát từ bản chất của hợp đồng là sự thỏathuận giữa các bên nên sự đồng thuận là yêu cầu tiên quyết để hình thành hợp đồng.Đồng thuận của các bên tham gia hợp đồng phải dựa trên sự tự nguyện, trung thực

và bình đẳng

- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật

và không trái đạo đức xã hội.

Điều cấm của pháp luật được hiểu là những quy định của pháp luật không chophép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định Đạo đức xã hội là những chuẩnmực ứng xử chung giữa người và người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa

nhận và tôn trọng Nếu hợp đồng không thỏa mãn điều kiện này thì mặc nhiên bị coi

là vô hiệu

- Chủ thể hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự.

Chủ thể của hợp đồng nói chung là mọi cá nhân, tổ chức có năng lực hành vidân sự Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, năng lực hành vi dân sự của

cá nhân phát sinh từ khi cá nhân đủ 6 tuổi Tuy nhiên, cá nhân chỉ có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ nếu đủ 18 tuổi và có khả năng nhận thức bình thường Người từ đủ

6 tuổi đến dưới 18 tuổi chỉ có năng lực hành vi dân sự một phần (không đầy đủ)

- Hình thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật Hình thứccủa hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập bằng văn bản

1.3 Một số nguyên tắc cơ bản của pháp luật diều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản là các bên bày tỏ ý chí với nhau vềviệc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng trên cơ

sở tuân theo nguyên tắc do pháp luật quy định

Nguyên tắc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo Bộ luật dân sựnăm 2015 các nguyên tắc giao kết hợp đồng được quy định tại Điều 3 với cáckhoản luật ngắn gọn, súc tích, rõ ràng:

Nguyên tắc 1: Nguyên tắc bình đẳng: “Mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng,không được lấy bất kỳ lý do nào để phân biệt đối xử; được pháp luật bảo hộ nhưnhau về các quyền nhân thân và tài sản” Mọi cá nhân không phân biệt dân tộc, giớitính, thành phần xã hội, hoàn cảnh kinh tế, tín ngưỡng, tôn giáo, trình độ văn hoá,nghề nghiệp điều có quyền và bình đẳng với nhau trước pháp luật

Nguyên tắc 2: Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận: “Cá nhân,pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở

tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điềucấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên vàphải được chủ thể khác tôn trọng”

Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồngkhông ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình; đồng thời thểhiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thểkhi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý dokhác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo…

để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cácbên chủ thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhautrên mọi phương diện Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp đồng

được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể.Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ýchí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việchoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và kháchquan khác nhau.

Bộ luật Dân sự quy định cho các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằmtạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần.Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủthể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch/ hợp đồng dân sự nào, nếumuốn Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận vàbảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước.Hay nói cách khác, sự tư do ý chí giao kết hợp đồng của các chủ thể phải nằm trongkhuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chungcủa xã hội và trật tự công cộng Nếu để các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng dân sự sẽtrở thành phương tiện để kể giàu bóc lột người nghèo và sẽ là nguy cơ đối với lợiích chung của xã hội Vì vậy, phải đi xa hơn nữa trong vấn đề tăng cường sự canthiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, các việc dân sự… không được bỏqua một khả năng tối thiểu nào để mở rộng sự can thiệp của nhà nước vào các quan

hệ dân luật Chính vì vậy, trong xã hội ta – xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích chungcủa toàn xã hội (lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cánhân, tổ chức nào được lợi dụng ý chí tự do để biến những hợp đồng dân sự thànhphương tiện bóc lột

Nguyên tắc 3: Nguyên tắc thiện chí, trung thực: “Cá nhân, pháp nhân phải xáclập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trungthực” Nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia quan hệpháp luật dân sự; đồng thời phải thể hiện rõ ý chí của mình làm cơ sở thực hiệnnhững thỏa thuận, cam kết trong mối quan hệ này

Các chủ thể đều được tự do về mặt ý chí, không có chủ thể nào có quyền ápđặt ý chí để bắt buộc hay ngăn cản chủ thể khác giao kết hợp đồng Chính vì vậy, sựthống nhất ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó trong nộidung hợp đồng mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác địnhmột hợp đồng đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa Hay nói cách khác, việcgiao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức của hợp đồng phản ánhmột cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thểtham gia hợp đồng

Nội dung chương 1 đã khái quát những vấn đề lý luận về pháp luật hợp đồngkinh doanh bất động sản Trong báo cáo này làm rõ các vấn đề trên người viết đãphân tích đưa ra định nghĩa về hợp đồng nói chung và hợp đồng kinh doanh bấtđộng sản nói riêng Người viết đã đưa ra các nội dung của pháp luật quy định củapháp luật về nội dung điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU

TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà

2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà địa

chỉ: Tầng 1+ 2 Toà nhà CT1 Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì huyện Từ Liêm, thànhphố Hà Nội Đại diện pháp luật: VI VIỆT DŨNG được cấp giấy phép: 14/12/2009.Ngành nghề chính: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụngđất

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà đượcthành lập tại Hà Nội vào năm 2009 Vì đam mê lĩnh vực Sales Bất động sản và cũnghiểu được nhu cầu của nhiều cư dân có mong muốn tìm kiếm nhà chung cư – nơi an

cư lạc nghiệp với giá tốt, chất lượng cao, vì thế mà Công ty cổ phần đầu tư pháttriển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà được thành lập Đến nay, Công ty Cổ phầnĐầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà đã và đang mở rộng quy mô

và có những thành công nhất định Dưới sự dẫn dắt và định hướng của 3 Leadersnhiều kinh nghiệm, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệpSông Đà đã đạt được nhiều thành tựu khi chỉ mới gần 3 năm hoạt động

Nhân sự đang ngày càng được nhân lên, từ 15 người lên 50 người, tính tới thờiđiểm hiện tại, nhân sự của Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu côngnghiệp Sông Đà đã lên tới hơn 100 chuyên viên nhiều kinh nghiệm với 3 chi nhánhlớn tại Hà Nội và vẫn đang tiếp tục mở rộng quy mô

Bên cạnh đó, để phát triển hệ thống kinh doanh nhằm cung cấp tới cư dânnhững căn hộ chất lượng, giá tốt, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khucông nghiệp Sông Đà thành lập chi nhánh 2 vào tháng 10/2017 và tiếp tục chi nhánh

3 vào tháng 3/2018, mục tiêu trong năm nay sẽ là 6 chi nhánh trên Hà Nội và pháttriển thêm nhiều ở các tỉnh lân cận với hy vọng cung cấp nhiều nơi an cư lạcnghiệp cho người dân và là địa chỉ tin cậy để hợp tác và đội ngũ chuyên viên luônđược phát triển bền vững

Hoạt động kinh doanh bất động sản là lĩnh vực hoạt động chính của Công ty

Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà Với các dịch vụchủ yếu thông qua hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản gồm: Môi giới, định giá,

quản lý và quảng cáo bất động sản, Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khucông nghiệp Sông Đà tự hào và tin tưởng sẽ đem lại lợi ích cao nhất cho khách hàng

với phương châm “Trao giá trị, nhận niềm tin”.

Công ty tập trung vào môi giới thuê, mua, đầu tư vào các căn hộ chung cư caocấp, nhà ở liền kề, biệt thự, văn phòng, trụ sở giao dịch cho người nước ngoài, đại

sứ quán, các công ty Việt Nam, công ty liên doanh, công ty nước ngoài trên địa bàn

Hà Nội

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà thựchiện kinh doanh trên các lĩnh vực cụ thể như:

*Môi giới mua bán cho thuê BĐS:

Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán,cho thuê Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệucủa công ty Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ragiá thuê hay mua bán phù hợp nhất Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xemxét bất động sản Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điềukhoản liên quan đến thanh toán Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cầnthiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương

vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp Sau khi thương vụ hoàn thành,công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi tráchnhiệm của mình

*Cung cấp các dịch vụ khác:

Công ty cung cấp các dịch vụ như tuyển dụng – việc làm, quảng cáo và quản

lý bất động sản, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư Công ty đảmnhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêucầu của khách hàng

*Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác

Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đầu tư khác về nguồn khách hàngcung, nguồn khách hàng cầu Khi công ty có khách hàng muốn thuê nhưng lại chưatìm được bất động sản phù hợp, hay khi công ty có bất động sản còn trống mà cáccông ty bạn có nhu cầu thuê Phối hợp hoạt động để có thể giải quyết nhanh nhấtnhu cầu của khách hàng

2.1.2 Tình hình hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà

Hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn 2016 – 2018 có nhiều biến độngđược thể hiện như sau: