Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực hiện tại công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông đà

LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập trước tiên em xin gửi đến quý thầy, cô giáo trường đại học Thương Mại lời cảm ơn chân thành sâu sắc Đặc biệt, em xin gửi đến cô ThS Đinh Thị Thanh Thủy – người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập lời cảm ơn sâu sắc Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ ban lãnh đạo , cô , anh chị tồn thể nhân viên Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Khu công nghiệp Sông Đà tạo điều kiện cho em tìm hiểu cung cấp số liệu tài liệu cho em trình thực tập làm chun đề Vì kiến thức thân hạn chế, q trình thực tập, hồn thiện chun đề em khơng tránh khỏi sai sót, kính mong nhận ý kiến đóng góp từ quý công ty Em xin chân thành cảm ơn MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BLDS KCN : Bất động sản : Bộ Luật dân : Khu công nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, Nhà nước cần thiết phải quản lý pháp luật để bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thừa kế Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Ở nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho… thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật kịp thời ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ban hành Nghị định Thông tư hướng dẫn nhằm tạo khuôn khổ pháp lý kiểm soát điều chỉnh giao dịch cho thị trường bất động sản phát triển Hợp đồng kinh doanh bất động sản cơng cụ pháp lý để thực kiểm soát rủi ro giao dịch kinh doanh bất động sản Đối với doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản Việc nắm bắt quy định pháp luật hợp đồng loại hình kinh doanh giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định pháp luật để tránh rủi ro sau Đây yếu tổ sống định tồn phát triển doanh nghiệp Với lý trên, người viết lựa chọn đề tài: " Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Khu công nghiệp Sông Đà " với mong muốn tìm hiểu thực trạng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu cơng nghiệp Sơng Đà từ nêu lên số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động thực hợp đồng kinh doanh bất động sản cơng ty góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản - Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan Nghiên cứu hợp đồng nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay” TS Phạm Hữu Nghị nghiên cứu chế độ hợp đồng nói chung kinh tế bất động sản; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vơ hiệu” TS Lê Thị Bích Thọ nghiên cứu hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vô hiệu; “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu” TS Nguyễn Văn Cường nghiên cứu giao dịch dân vơ hiệu nói chung; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án”, TS Đỗ Văn Đại nghiên cứu chế định tring hợp đồng Việt Nam áp dụng bình luận án cụ thể; Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay” Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy nghiên cứu lý luận đưa thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam; ….Nghiên cứu hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn chung cơng trình nghiên cứu, kể đến cơng trình như: Sách chun khảo “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn” PGS TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung đồng người viết với số người viết khác Những cơng trình góp phần: Tập hợp, hệ thống hóa phát triển hệ thống sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta Phân tích nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Đề xuất số ý kiến nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Xác lập tuyên bố vấn đề nghiên cứu Trong thời gian qua, thị trường bất động sản có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế – xã hội Giải vấn đề nhà cho người dân thị trường số thể phát triển kinh tế Chế định hợp đồng, đặc biệt chế định hợp đồng nhà kinh doanh bất động sản đóng vai trò giá trị quan trọng việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, sinh hoạt người dân, hoạt động kinh doanh bất động sản Điều đồng nghĩa việc xây dựng hệ thống pháp luật hợp đồng nhà ở, cơng trình xây dựng việc đưa pháp luật vào đời sống thực tiễn ngày trọng, đề cao Tuy nhiên, thực trạng xảy hàng loạt dự án nhà có tranh chấp, khiếu kiện với số đáng báo động kể trên, ảnh hưởng đến sống hàng triệu người dân Mà lý hệ thống pháp luật nước ta lĩnh vực lỏng lẻo, tồn nhiều bất cập khó khăn, hạn chế, thiếu sót q trình áp dụng, gián tiếp cơng cụ để người lợi ích thân mà xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp người khác Những bất cập pháp luật xuất từ giai đoạn ký kết hợp đồng quy định hợp đồng mẫu, bảo lãnh, điều kiện chuyển giao nhà hình thành tương lai quy định quỹ bảo trì, điều kiện hợp đồng vô hiệu cuối cấp Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Vì việc nghiên cứu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản cần thiết Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định hành pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời, đề tài nghiên cứu số quy định chung pháp luật Việt Nam hợp đồng số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường 4.2 Phạm vi nghiên cứu Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản Tuy nhiên, đề tài này, người viết giới hạn phạm vi nghiên cứu "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng đặt mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để điểm đặc thù loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Trên sở khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản, đề tài tập trung giải vấn đề pháp lý thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu đề cập đến vấn đề pháp lí liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản nước Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị KCN Sông Đà Dựa quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Luật Dân 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 - - Phạm vi không gian: Khóa luận tập trung làm rõ hệ thống quy phạm pháp luật quy định hợp đồng mua bán hàng hóa Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị KCN Sông Đà Phạm vi thời gian: Trong khoảng từ năm 2014 trở lại 4.3 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu đề tài tiếp cận cách có hệ thống quy định hành pháp luật thực hợp đồng kinh doanh bất động sản bên thực tiễn việc thi hành quy định Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị KCN Sơng Đà Đồng thời có so sánh quy định luật thực tiễn thực quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Đô Thị Và KCN Sông Đà Đề tài nhằm tìm hiểu tình hình thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Đơ Thị Và KCN Sơng Đà, từ đề xuất số kiện nghị nhằm nâng cao hiệu thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Phương pháp nghiên cứu Nhằm giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, người viết sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: -Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải… sử dụng nghiên cứu Chương 1, nhằm nghiên cứu sở lý luận hợp đồng Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ thống… sử dụng nghiên cứu Chương 2, nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu Tư Phát Triển Đô Thị KCN Sông Đà, đánh giá thuận lợi khó khăn trình thực hiệnhợp đồng kinh doanh bất động sản công ty nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn thực - Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp… sử dụng nghiên cứu Chương 3, nhằm tổng họp hệ thống lại vấn đề nêu, đưa nhận xét, kiến nghị với vấn đề thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Kết cấu Khóa luận tốt nghiệp Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm chương: Chương Một số vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà Chương Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực hợp đồng kinh doanh bất động sản công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan chung hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái quát chung hợp đồng 1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng Từ xa xưa, hợp đồng xuất đời sống xã hội điều tất yếu Để tồn phát triển, chủ thể phải tham gia vào giao dịch định thông qua việc trao đổi, dịch chuyển lợi ích tạo nhận lại lợi ích cần thiết từ chủ thể khác nhằm thỏa mãn nhu cầu đáng Một phương thức để thực việc trao đổi lợi ích xã hội thỏa thuận bên, dựa nguyên tắc tự do, tự nguyện, bình đẳng tuân theo pháp luật Pháp luật nhiều nước sử dụng thuật ngữ "hợp đồng", không sử dụng thuật ngữ hợp đồng dân sự, hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động… luật Việt Nam Quan niệm luật gia thuộc hệ thống Civil Law xem hợp đồng kết phức hợp ý chí tự cá nhân nhiều nguyên tắc pháp lý Luật tư Bộ luật Dân Pháp có định nghĩa: "Hợp đồng thỏa thuận bên, theo nhiều người cam kết với nhiều người khác việc chuyển giao vật, làm khơng làm cơng việc đó" Theo qui định Điều 1378 Bộ luật Dân năm 1994 Bang Québec (Canada): Hợp đồng thống ý chí, theo nhiều chủ thể phải thực cam kết định lợi ích nhiều chủ thể khác Cả hai định nghĩa thể rõ chất hợp đồng "thỏa thuận" hay "thống ý chí" bên Định nghĩa "hợp đồng" quy định Điều 1-201 Bộ luật Thương mại Thống Hoa Kỳ (Uniform Commercial Code of United State of America, viết tắt UCC): "Hợp đồng tổng hợp nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ "thỏa thuận" bên" Trong Bách Khoa toàn thư Pháp luật Hoa Kỳ có định nghĩa hợp đồng: "Hợp đồng thỏa thuận hai thực thể pháp lý, tạo ràng buộc nghĩa vụ nhằm để làm việc, để không làm việc, giao vật xác định" Khái niệm hợp đồng theo Bộ luật dân 2015 quy định Điều 385, theo đó: “Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Một cách khái quát, định nghĩa hợp đồng sau: Hợp đồng thỏa thuận cá nhân, tổ chức lời nói, hành vi, văn hình thức khác tương đương văn điện báo, telex, fax, thơng điệp, liệu… mà thơng qua bên xác lập, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp lý quyền nghĩa vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích 1.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng Hợp đồng thỏa thuận bên Hợp đồng giao dịch có nhiều bên tham gia để tạo lập ràng buộc pháp lý với dựa cam kết, thỏa thuận Bởi vậy, luật thực định lý luận có nhiều định nghĩa khác hợp đồng, tất định nghĩa thể quan điểm quán xem thỏa thuận bên yếu tố thể chất hợp đồng Yếu tố thỏa thuận vừa nguồn gốc, vừa sở tảng tạo nên hợp đồng Bởi vậy, có ý kiến cho rằng, "yếu tố thỏa thuận chủ thể tiền đề hợp đồng xem tuyệt đối Về chủ thể tham gia hợp đồng: Chủ thể giao kết, thực hợp đồng phải có từ hai bên trở lên, hợp đồng dân giao dịch pháp lý song phương hay đa phương Các chủ thể giao kết, thực hợp đồng phải có tư cách chủ thể tức phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật chủ thể quan hệ dân (ví dụ: chủ thể cá nhân phải đáp ứng yêu cầu lực pháp luật, lực hành vi dân sự…); Mục đích hướng tới: bên tham gia hợp đồng để xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Quyền nghĩa vụ dân hợp đồng có phạm vi rộng, trước Pháp lệnh hợp đồng dân ngày 29-4-1991 (Điều 1) quy định hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ bên mua bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm không làm công việc, dịch vụ thỏa thuận khác mà bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng 1.1.1.3 Các yếu tố hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng - Đề nghị giao kết hợp đồng: Đề nghị giao kết hợp đồng biểu đạt lời nói hành động nhằm thể ý chí người đề nghị việc mong muốn giao kết hợp đồng chấp nhận chịu ràng buộc đề nghị mà họ đưa bên xác định cụ thể Đề nghị giao kết hợp đồng tồn nhiều hình thức khác nhau: Đề nghị giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, đề nghị giao kết hợp đồng 10 Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà thời gian trọng chủ yếu vào lĩnh vực môi giới môi giới, ký gửi, mua bán bất động sản nhỏ lẻ… Các hoạt động khơng đòi hỏi nhiều vốn, cấu máy công ty không cần phức tạp việc thành lập cơng ty khơng gặp khó khăn vốn cấu máy nhẹ nhàng linh hoạt Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản cơng ty diễn nhanh chóng lúc với việc ký kết hợp đồng Các khách hàng thường tìm hiểu trước bất động sản cần mua, bán cho thuê Đề nghị giao kết hợp đồng chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng thời điểm với nhau, khơng thời gian chờ đợi đề nghị giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa Nội dung chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản thường biểu thơng qua lời nói cách ngắn gọn, khơng có văn gửi lại bên đề nghị giao kết hợp đồng quy định pháp luật Đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực thời điểm bên giao kết chấp nhận đè nghị giao kết Quyền nghĩa vụ bên quy định chặt chẽ, quy định pháp luật Mức phạt vi phạm hợp đồng bên thỏa thuận không vượt mức tối đa, bên thường dựa mức phạt Luật Thương mại để làm mức phạt vi phạm hợp đồng Các nhân viên công ty người trẻ, động, thông thạo ngoại ngữ Đây điều quan trọng cần thiết doanh nghiệp mơi giới Nhờ vào điều nhân viên giao tiếp với khách hàng nước cách dễ dàng thuận lợi Nhờ việc đàm phán giá cả, sửa đổi điều khoản hợp đồng môi giới, hợp đồng thuê nhà theo yêu cầu khách hàng đễ dàng hơn… Bốn năm hoạt động chưa phải dài công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản suốt thời gian đó, cơng ty thực thành cơng nhiều thương vụ mơi giới có giá trị hợp đồng lớn Với thương vụ thành công mình, Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà tạo uy tín hình ảnh tốt đẹp, gây dựng chỗ đứng thị trường Khẳng định mạnh so với doanh nghiệp bất động sản khác Nhờ vào liên kết, hợp tác với doanh nghiệp khác hoạt động để kết nối nguồn cung nguồn cầu, công ty không góp phần đẩy nhanh tiến trình thương vụ mà tạo dựng thêm nhiều mối quan hệ Đó có 44 thể đối tác tốt khách hàng tiềm tương lai doanh nghiệp Bên cạnh thuận lợi từ mạnh cơng ty, cơng ty có nhiều thuận lợi từ yếu tố khách quan Thuận lợi trước tiên từ phía Nhà nước Một số sách nhà nước kinh doanh bất động sản cho phép mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất,… giúp Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị khu công nghiệp Sông Đà thuận lợi mảng hoạt động mua lại bất động sản dự án Bên cạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước phát triển Xu hội nhập hợp tác quốc tế trở thành xu mà quốc gia hướng tới Vì vậy, nhu cầu văn phòng đại diện, hộ chung cư cao cấp, biệt thự… cho công ty nhân viên cồng ty nước đã, đầu tư vào Việt Nam ngày gia tăng Mặt khác quốc gia có nhu cầu đặt quan hệ ngoại giao với Việt Nam gia tăng…Vì vậy, nhu cầu bất động sản để đặt đại sứ quán nhà cho nhân viên đại sứ quán nguồn cầu tiềm với công ty Trong giới nguy tình trạng khủng bố mối lo lớn nhiều quốc gia trị ổn định, điểm đến an toàn Việt Nam thực miền đất hấp dẫn Điều hứa hẹn tương lai tươi sáng cho ngành BĐS 2.3.2 Những khó khăn trình thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà Bên cạnh thuân lợi khơng đề cập khó khăn mà cơng ty gặp phải Là công ty với quy mô trung bình, cơng ty thuận lợi lĩnh vực bán cho thuê bất động sản Bất động sản dự án mảng hoạt động đòi hỏi lượng vốn lớn, để phát triển tốt vào mảng này, đòi hỏi việc huy động vốn phải nhanh chóng đảm bảo độ an tồn cao Đó vấn đề mà cơng ty cần có giải pháp để khắc phục Thứ nhất, đề nghị giao kết hợp đồng, thực tế khái niêm đê nghị giao kết hợp đồng sử dụng thực việc đề nghị giao kết hợp đồng nhân viên công ty khơng biết đề nghị giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản khó phân định với hình thức quảng cáo khác, để định nghĩa đề nghị giao kết hợp đồng giao kết hợp đồng khó cho nhân viên cơng ty phân biệt 45 Một số trường hợp rút gọn quy trình bỏ qua trình đề nghị giao kết, có mời chào giao kết sau bên ký hợp đồng với Trong trường hợp bước chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng nội dung chấp nhận giao kết khơng có Ví dụ anh H đến th nhà Cơng ty, anh H tìm hiểu sẵn chỗ th tìm đến đơn vị có quyền cho th để ký hợp đồng Đó phía khách hàng khơng biết quy trình giao kết hợp đồng khách hàng muốn rút ngắn thời gian để hồn thành cơng việc Thứ hai cơng ty cơng ty tập trung vào hoạt động bán thuê bất động sản nhiều đối tượng phục vụ khách nước ngồi mảng mua BĐS thực Ngun nhân hạn chế nguồn vốn, thủ tục liên quan đến mua bán bất động sản phức tạp Việc chưa tập trung nhiều vào mảng môi giới đồng nghĩa với việc bỏ ngỏ đoạn thị trường hấp dẫn Mặt khác công ty tập trung phục vụ khách nước ngồi chính, lượng khách hàng người Việt nhờ sách đổi Nhà nước kinh tế nước ta ngày tăng trưởng Số lượng người giàu có có nhu cầu mua bán bất động sản ngày gia tăng Đó khách hàng tiềm mà công ty chưa thực khai thác hết Những khó khăn từ bên ngồi ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh cơng ty kể đến bao gồm khó khăn phía khách hàng, từ chủ sở hữu bất động sản… Thứ ba, khó khăn từ phía khách hàng thể cách nhìn nhận họ nghề bât động sản Trong cách nhìn họ, chủ yếu nhà kinh doanh bất động sản “cò” đất, họ người khơng đáng tin cậy, hoạt động khơng trung thực họ khơng muốn hợp tác với môi giới Với chủ sở hữu bất động sản, họ hợp tác với phía mơi giới họ lại không hiểu rõ điều khoản hợp đồng mơi giới Cũng có trường hợp chủ sở hữu cố tình khơng chịu hiểu gây nhiều khó khăn q trình thực thương vụ Điều không ảnh hưởng riêng đến tiến độ thương vụ mà ảnh hưởng đến phía khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Nhà mơi giới người đứng nên khó khăn để dung hồ hai phía đối tác Những khó khăn kể thực cản trở hoạt động kinh doanh công ty Những vấn đề cần giải để cơng ty phát triển không ngừng lớn mạnh Trên sở vấn đề lý luận chương 1, chương người viết sâu vào phân tích quy định pháp luật hành hợp đồng kinh doanh bất động sản Người viết phân tích thực trạng hợp đồng kinh doanh bất động sản 46 Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu cơng nghiệp Sơng Đà, từ đánh giá thuận lợi, hạn chế nguyên nhân hạn chế trình thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà sở để đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chương 47 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 3.1 Xu hướng hoàn thiện Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Trong giai đoạn nay, tình hình nước quốc tế tiếp tục có nhiều biến động, diễn biến phức tạp Việt Nam tiếp tục phải đối diện với nhiều khó khăn, thách thức Cùng với đó, xu tồn cầu hóa phát triển bề rộng lẫn chiều sâu, cạnh tranh quốc tế ngày gay gắt Bối cảnh đặt yêu cầu Đảng Nhà nước ta phải tiếp tục đổi nhận thức, thực tiễn xây dựng, hồn thiện hệ thống trị, nhà nước pháp quyền, phát huy dân chủ xã hội chủ nghĩa, đổi chế hoạch định, thực thi sách, pháp luật Chính phủ tiến hành tổng kết, đánh giá việc thực trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 luật có liên quan đến quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai thị Rà sốt, sửa đổi, bổ sung nghị định điều chỉnh lĩnh vực đất đai, quy hoạch thị; đạo Bộ, ngành rà sốt, sửa đổi, bổ sung thông tư liên quan vướng mắc, bất cập Nghiên cứu làm rõ có quy định cụ thể chế độ sử dụng đất cơng trình xây dựng đa có kết hợp chức lưu trú hộ khách sạn (condotel), hộ văn phòng (officetel), nhà phố thương mại (shophouse) Bổ sung quy định quy hoạch, quản lý, sử dụng không gian ngầm không đô thị; đạo địa phương nghiên cứu triển khai quy hoạch không gian ngầm địa bàn Rà soát thực trạng, nghiên cứu, ban hành chế, sách để quản lý, xử lý nghiêm việc người Việt Nam đứng tên thay cho người nước để mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trái pháp luật Chỉ đạo thực nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; làm rõ trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Có biện pháp ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép Kiểm sốt chặt chẽ cơng khai, minh bạch việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất đời sống người có đất thu hồi 48 3.2 Một số kiến nghị Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sơng Đà nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.2.1.1 Kiến nghị chủ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản Một điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản là: doanh nghiệp thành lập đăng ký kinh doanh theo quy định Luật doanh nghiệp năm 2014 Theo quy định Luật doanh nghiệp năm 2014, kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện, điều kiện vốn pháp định doanh nghiệp Vốn pháp định phải 20 tỷ đồng, nhiên số vốn Cơng ty Cơng ty tự chịu trách nhiệm Vì mà có nhiều Cơng ty “ma” xuất thị trường Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế đầy đủ Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp theo quy định, bị phạt tiền với mức phạt từ 50 triệu - 60 triệu đồng theo quy định Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chưa đủ tính răn đ echo hành vi vi phạm 3.2.1.2 Kiến nghị nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản Có thể nói Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 c nhiều thay đổi mang tính tảng, giải phần lớn khúc mắc cho việc tham gia thị trường bất động sản nhà đầu tư ngồi nước Tuy nhiên, nhìn chung nhiều vấn đề cần tháo gỡ khắc phục Cụ thể: Khi thiết lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chủ thể phải xác định nội dung, điều khoản cần bảo đảm tiêu chí: điều kiện giao kết hợp đồng; bảo đảm khả thực hợp đồng; thông tin đối tượng hợp đồng; chế giải tranh chấp Trong pháp luật dân c quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lại có thêm điều kiện riêng Với giao dịch phổ biến, đặc thù, phức tạp, lại tiềm ẩn nhiều nguy tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật nên xây dựng quy định cụ thể Trên thực tế, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không đơn có đất, mà có tài sản gắn với đất (cây cối, nhà ở, văn phòng, kết cấu hạ tầng, nhà xưởng khu công nghiệp ) Trong quy chế pháp lý tài sản gắn với đất có khác biệt với quyền sử dụng đất tính đặc thù quyền sở hữu BLDS sửa đổi không quy định vấn đề này, 49 việc thi hành thực tế gây kh khăn giải tranh chấp, văn hướng dẫn nên dành khoản để quy định giao dịch sở làm rõ giao dịch tài sản gắn liền với đất (mua bán tài sản gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mua bán tài sản gắn với đất thuê; cho thuê quyền sử dụng đất gắn với tài sản đất ) nguyên tắc áp dụng pháp luật giao dịch Về hình thức, thủ tục thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, theo Điều 502 BLDS 2015 tiếp tục quy định giống với quy định BLDS 2005, "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan" Thực tế, tranh chấp giao dịch dân liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển QSDĐ xảy phổ biến, nên nhà làm luật cần phải giải thích cụ thể “thế phù hợp” Trong trình dự thảo BLDS (sửa đổi), c nhiều ý kiến xung quanh vấn đề “nên quy định hình thức hợp đồng” thực tế nay, có nhiều giao dịch bị Tòa án tun vơ hiệu vi phạm hình thức,trong có khơng trường hợp lợi dụng quy định pháp luật để khơng phải tiếp tục thực hợp đồng Ngồi ra, trọng mức hình thức hợp đồng (do pháp luật quy định) vi phạm đến nguyên tắc tự ý chí, tự nguyện thỏa thuận chủ thể Tuy nhiên, việc quy định hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng tính chất phức tạp giao dịch này, nên cần phải tạo hành lang pháp lý minh bạch chuẩn mực để trước tiên bảo đảm quyền lợi bên tham gia, tăng cường quản lý, giám sát Nhà nước Tuy nhiên, việc BLDS sửa đổi quy định chung dẫn tới việc áp dụng khơng thống nhất, tính chất phức tạp quan hệ đất đai nhận thức phận người dân thấp, hệ thống pháp luật Việt Nam lại đồ sộ khó tra cứu, thiết nghĩ cần phải c quy định cụ thể nội dung hợp đồng việc quy định rõ ràng nội dung hợp đồng luật giúp người dân dễ dàng hiểu nắm để tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cần thiết Giải pháp nghĩ tới, đ cung cấp hợp đồng mẫu cho người dân tham khảo, tăng cường tuyên truyền, phổ biến trợ giúp pháp lý cho người dân Ngồi ra, cần rà sốt quy định pháp luật, thống cách hiểu áp dụng, loại bỏ quy định chồng chéo, đồng thời ban hành văn hướng dẫn cụ thể vấn đề 3.2.3.1 Kiến nghị thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Khoản Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản chưa có điều khoản quy định loại hình sản phẩm "nền nhà hình thành tương lai" chưa có quy 50 định để kiểm soát hành vi thỏa thuận "đặt cọc giữ chỗ", "góp vốn đầu tư", "hợp tác đầu tư" theo quy định Bộ luật Dân bị số doanh nghiệp mơi giới, đầu nậu, cò đất lợi dụng để lừa đảo khách hàng, thực chất bán bất động sản hình thành tương lai Trong luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định để kiểm sốt hành vi sử dụng hình thức "vi thừa phát lại" giao dịch bất động sản hình thành tương lai; Một vài địa phương chưa quản lý chặt chẽ loại hình sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (Condotel, nhà phố, biệt thự khu du lịch Sau gọi Condotel); loại hình Condotel cần bổ sung, hồn thiện hành lang pháp lý vào Luật Kinh doanh bất động sản 3.2.1.4 Kiến nghị điều kiện có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất khó, có nhiều văn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng không thống chồng chéo BLDS năm 2015 Điều 503 quy định hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký theo pháp luật đất đai; Luật ĐĐ 2013 Điều 188 quy định việc cho th QSDĐ thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; Luật Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định khoản Điều 17 có thời điểm: (i) Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, (ii) Thời điểm công chứng, chứng thực bên lựa chọn, (iii) Thời điểm giao kết hợp đồng bên không thỏa thuận, không công chứng chứng thực; Luật Nhà điều 122, giống với Luật Kinh doanh bất động sản Có 04 mốc thời điểm xác định hiệu lực hợp đồng cho thuê QSDĐ theo pháp luật hành: - Thời điểm công chứng, chứng thực; - Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; - Theo thỏa thuận bên; - Thời điểm giao kết hợp đồng Các quy định không thống nhất, chồng chéo, cần có quy định thống thời điểm hiệu lực hợp đồng Kiến nghị nên sửa đổi sau: Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà khơng bắt buộc cơng chứng, chứng thực nên bỏ quy định xác định thời điểm hiệu lực Về việc xác định thời điểm đăng ký vào sổ địa có hiệu lực bất cập, nên bỏ quy định Vì thủ tục bắt buộc, có giá trị cho sách quản lý Nhà nước đất đai Kiến nghị, nên quy định: 51 Thời điểm hiệu lực hợp đồng nên quy định bên thỏa thuận khơng có thỏa thuận thời điểm giao kết 3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản với Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu cơng nghiệp Sơng Đà Thứ nhất, cần hồn thiện quy định pháp luật theo hướng có chế khuyến khích đảm bảo quyền tự thỏa thuận bên giao kết hợp đồng lao động; hoàn thiện quy định pháp luật lao động đảm bảo tính khả thi, đáp ứng cao yêu cầu thị trường lao động thời kỳ Thứ hai, cần phổ biến, tuyên truyền, giáo dục nâng cao kiến thức pháp luật cho đội ngũ cán quản lý, cán doanh nghiệp Thứ ba, cần xây dựng tăng cường đội ngũ cán pháp chế doanh nghiệp Thứ ba, phát triển đa dạng nâng cao lực sản phẩm cung cấp cho khách hàng Thứ tư, quan quản lý nhà nước cấp cần tăng cường nâng cao hiệu công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Quá trình thực quy định pháp luật giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản bộc lộ số hạn chế định Do đó, Nhà nước, doanh nghiệp cần có phối hợp chặt chẽ dựa nguyên tắc Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Dân sự, Luật Đất đai kết hợp hài hòa lợi ích tất bên quan hệ kinh doanh bất động sản 3.3 Những vấn đề đặt tiếp tục nghiên cứu Thứ nhất, thực tế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 có quy định cụ thể vấn đề huy động vốn bán sản phẩm chủ đầu tư dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư tìm cách “lách luật” để huy động vốn Dù chưa đủ điều kiện nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư khoản tiền tương đương với 30% giá trị hộ, quy định việc toán hợp đồng mua bán nhà Nguyên nhân tình trạng Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc Có hai dạng lách luật mà số chủ đầu tư lợi dụng thực hiện, thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực việc ký kết hợp đồng mua bán xây dựng dự án thỏa thuận “hứa bán”, thực chất dạng đặt cọc giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 125 Bộ luật Dân “Giao dịch dân có điều 52 kiện”, bên cạnh kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc Ngồi ra, dạng khác ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án nhận sản phẩm Đối với nhà xã hội (nhà cho đối tượng sách, người có thu nhập thấp) có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán thu tiền chênh lệch nhà thương mại khơng tính chất sách xã hội Thứ hai, bảo lãnh ngân hàng, có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, số chủ đầu tư cho vướng mắc khâu thẩm định lực tài tài sản chấp doanh nghiệp Thứ tư, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản (kinh doanh bất động sản) hình thành tương lai quy định sơ sài chưa đủ tính răn đe Theo quy định Nghị định 139/2017/ND-CP[3] Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng mức phạt thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Thứ năm, chủ thể kinh doanh giao dịch bất động sản hình thành tương lai đòi hỏi phải huy động lượng vốn lớn ổn định thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn) Do vậy, cần phải có giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thơng thị trường tài với kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh Cần phải xây dựng, hồn thiện sách pháp luật tài cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn quan quản lý nhà nước tài chính; phát triển tổ chức tài chính, đẩy mạnh phát triển trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài bất động sản; phát triển quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà… Thứ sáu, giao dịch Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nhìn chung có khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khách hàng, gây thiệt hại lợi ích cho khách hàng ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy, cần tăng cường biện pháp kiểm tra, kiểm soát quan có thẩm quyền chủ thể kinh 53 doanh; điều kiện giao dịch hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; hợp đồng mẫu nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch 54 KẾT LUẬN Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản ngày đóng vai trò quan trọng giao dịch bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thức pháp lý ghi nhận thỏa thuận chủ thể quan hệ mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên cách nghiêm túc Hiện nay, nhu cầu nhà ở, đặc biệt đô thị lớn cao so với mức cung thị trường Mặt khác, thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, lợi nhuận cao chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn Vì vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản quan trọng Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta dần hoàn thiện Tuy nhiên, thời gian qua giao dịch kinh doanh bất động sản chưa tuân thủ triệt để qui định pháp luật hình thức pháp lý, thời điểm giao kết hợp đồng, đối tượng hợp đồng, chủ thể hợp đồng gây ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản Nguyên nhân tình trạng ý thức tuân thủ pháp luật người dân chưa cao, bất động sản tài sản có giá trị lớn nên bội tín vi phạm trách nhiệm bên chiếm tỉ lệ cao, đặc biệt pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản có kẽ hở để chủ đầu tư, người mua "lách luật" Hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản u cầu khách quan để nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam Trên sở tìm hiểu nguyên nhân bất cập vướng mắc pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; người viết đưa số gợi ý góp phần hồn thiện pháp luật xây dựng chế thực thi có hiệu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Do khả nghiên cứu hạn chế nên việc tìm hiểu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nhiều thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy, bạn để báo cáo hồn thiện 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn qui phạm pháp luật B Bộ Luật Dân 2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Đất đai 2013; Luật Doanh nghiệp 2014; Luật Thương mại 2005; Luật xấy dựng 2012; Luật Nhà 2015; Các tài liệu tham khảo khác Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Hồ Đức Anh (2016), "Các qui định hợp đồng Bộ luật Dân Luật Thương mại năm 2015", Nxb Kiểm sát, Hà Nội Bảo Anh (2012), "Bất động sản khó khăn có phần quản trị yếu kém", http://vneconomy.vn, ngày 10/8/2012 Bộ Tư pháp (1996), “Những nội dung Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, (Tài liệu nghiên cứu), Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư 04/2006TT-BXD ngày 18/8/2006 hướng dẫn thực quy chế khu đô thị ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, Hà Nội Thơng chí (2012), "Hàng loạt sai phạm nghiêm trọng constreximholdings", http://dantri.com.vn, ngày 02/11/2012 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 ban hành quy chế khu đô thị mới, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao, hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh, hợp đồng xây dựng - chuyển giao, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Bùi Ngọc Cường (2005), "Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam", Nhà nước pháp luật, 5(205), tr 47-53&63 12 Đỗ Văn Đại (2004), "Vấn đề hủy bỏ, đình hợp đồng vi phạm Bộ luật Dân Việt Nam", Khoa học pháp lý, (3), tr 35-36 56 13 Đỗ Văn Đại (2005), "Về điều chỉnh nguy không thực hợp đồng Bộ luật Dân sự", Nhà nước Pháp luật, 1(201), tr 21-24 14 Lê Minh Hùng (2009), "Sự ảnh hưởng yếu tố hình thức hợp đồng", Khoa học pháp lý, (1), tr 12-22 15 Vân Mai (2012), "Thành công lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mở văn phòng mơi giới nhà đất", http://www.chungchibatdongsan.com, ngày 15/02/2012 16 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật Dân Việt Nam ( tái lần thứ hai), NXB Công an Nhân dân, Hà Nội 17 Tạ Thu Thảo (2016), “Pháp luật quảng cáo hộ chung cư thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 18 Nguyễn Thị Hiển (2015), “Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Nguyễn Thị Xuân (2014), “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 20 Tạ Văn Phương (2017), “Hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Thương mại PHỤ LỤC Biểu đồ 1: Thống kê hợp đồng kinh doanh bất động sản Cơng ty (Nguồn: Phòng kế tốn) Bảng 1: Báo cáo thu nhập Công ty STT KHOẢN MỤC TÍNH Tổng doanh thu Giá vốn hàng bán Lãi gộp Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài Trong đó: Chi phí Lãi vay Chi phí bán hàng Chi phí QL doanh nghiệp Lợi nhuần từ hoạt động kinh doanh Thu nhập khác Năm 2016 375.442.582.399 347.202.470.919 28.240.111.480 Năm 2017 471.685.587.988 432.685.810.325 38.999.777.663 Năm 2018 404.267.321.396 378.436.136.508 25.831.184.880 11.747.700.562 2.470.762.193 2.470.762.193 16.725.418.470 23.391.399.608 1.077.473.200 10.375.000.904 -6.083.221.814 824.363.985 10.768.660.021 15.231.969.430 13.777.488.883 26.748.389.828 568.528.098 17.101.827.082 242.599.156 28.511.918.723 1.447.654.141 57 10 Chi phí khác Lợi nhuận khác Tổng lợi nhuận kế toán 11 trước thuế 12 Thuế TN doanh nghiệp 257.483.546 311.044.552 591.150.602 -348.551.446 1.255.078.236 192.575.905 27.059.434.380 7.555.644.706 16.753.276.636 5.044.327.982 28.704.494.628 8.112.584.031 58 ... TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 2.1 Tổng quan Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà 2.1.1 Giới thiệu chung Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công. .. cho cổ đông 29 2.2 Thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản – thực tiễn thực Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị Khu công nghiệp Sông Đà 2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật. .. định pháp luật nội dung điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản 26 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN