Pháp luật về đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản của tổ chức tín dụng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI .oOo KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO AN TOÀN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN NGỌC XUÂN NGÂN KHÓA: 30 MSSV: 3020118 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGUYỄN THỊ THỦY TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi, Nguyễn Ngọc Xn Ngân tác giả khóa luận tốt nghiệp “Pháp luật đảm bảo an toàn hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tổ chức tín dụng”, xin cam đoan tồn nội dung mà tơi trình bày khóa luận nêu hồn tồn khơng có chép từ khóa luận hay cơng trình nghiên cứu tác giả công bố trước MỤC LỤC Lời nói đầu Trang Chương 1: Pháp luật đảm bảo an toàn hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 1.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 1.2 Pháp luật hành đảm bảo an toàn cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 17 1.2.1 Những đối tượng không cho vay .Trang 17 1.2.2 Những trường hợp không cho vay .Trang 21 1.2.3 Hạn chế cho vay Trang 22 1.2.4 Giới hạn mức cho vay Trang 25 1.2.5 Thẩm định trước tiến hành cho vay kiểm tra, giám sát trình cho vay Trang 27 1.2.6 Những biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ Trang 29 Chương 2: Giải pháp hoàn thiện quy định đảm bảo an toàn cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 31 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật đảm bảo an toàn cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 31 2.2 Những bất cập thiếu sót pháp luật đảm bảo an toàn cho vay đầu tư bất động sản hành Trang 34 2.2.1 Bất cập .Trang 34 2.2.2 Những thiếu sót cần khắc phục Trang 39 2.3 Giải pháp đề xuất Trang 44 2.3.1 Quy định cấm TCTD cho vay khách hàng nhằm mục đích mua bán lại bất động sản khơng có chức kinh doanh bất động sản .Trang 44 2.3.2 Quy định mức giới hạn cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 46 2.3.3 Tăng cường hiệu hoạt động tra, giám sát hỗ trợ Ngân hàng Nhà nước hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 48 Kết luận Trang 55 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Cho vay đầu tư bất động sản khơng phải loại hình cho vay xuất tổ chức tín dụng (TCTD) thời gian qua hoạt động có phát triển nhanh chóng mặt số lượng quy mô hầu hết TCTD Phát triển hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tín hiệu đóng góp tích cực đến q trình phát triển thị trường bất động sản nước ta vốn nhiều non trẻ cần phải tiếp tục đẩy mạnh phát triển thời gian tới Tuy bên cạnh việc đem lại lợi ích to lớn cho thị trường bất động sản thân loại hình cho vay chứa đựng nhiều nguy rủi ro cao cho toàn kinh tế Thậm chí, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng kinh tế tương lai mà điển hình khủng hoảng kinh tế Hoa Kỳ Vì khơng thể coi hoạt động loại hình cho vay thơng thường khác TCTD mà cần xem xét góc độ hoạt động cho vay đặc biệt, có ảnh hưởng quan trọng đến thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Do vậy, để bảo đảm an toàn cho TCTD thực hoạt động thơng qua trì an tồn cho kinh tế góp phần phát triển thị trường bất động sản cách bền vững pháp luật đơn điều chỉnh quy định hạn chế chung hoạt động cho vay mà cần phải bổ sung, hoàn thiện thêm quy định pháp luật điều chỉnh riêng biệt, đặc thù hoạt động Mục đích nghiên cứu: Xuất phát từ tầm ảnh hưởng quan trọng đến khơng q trình phát triển thị trường bất động sản mà cho kinh tế khả gây thiệt hại to lớn mà hoạt động cho vay đầu tư bất động sản đem đến nên u cầu hồn thiện pháp luật nhằm trì an tồn cho hoạt động đòi hỏi cấp thiết quan trọng, bối cảnh Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Pháp luật đảm bảo an toàn hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Phạm vi nghiên cứu: Mặc dù phạm vi nghiên cứu đề tài rộng khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp bị giới hạn mặt thời gian, hạn chế kiến thức kinh nghiệm nghiên cứu, tác giả khơng có tham vọng trình bày hết tất nội dung có liên quan đến đề tài nghiên cứu Chính vậy, nội dung khóa luận khơng nghiên cứu sâu biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân biện pháp pháp lý nhằm bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Ngoài ra, quy định pháp luật liên quan đến tỷ lệ bảo đảm an tồn dự phịng rủi ro TCTD khơng thuộc phạm vi nghiên cứu khóa luận Các văn pháp luật dùng để nghiên cứu khóa luận văn tính đến thời điểm tháng năm 2009 Phương pháp nghiên cứu: Trong trình nghiên cứu, tác giả dựa sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lênin với phép vật biện chứng vật lịch sử để nghiên cứu hoạt động cho vay đầu tư bất động sản mối quan hệ không tách rời với yếu tố trị, kinh tế, xã hội khác Ngồi ra, q trình nghiên cứu luận văn dựa sở quan điểm, định hướng Đảng Nhà nước quản lý kinh tế, đổi tư kinh tế tư pháp luật Bên cạnh đó, phương pháp khác đồng thời sử dụng kết hợp như: phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, đánh giá… để tìm hiểu vấn đề Kết cấu đề tài: Đề tài trình bày với cấu trúc sau: Lời nói đầu Chương 1: Pháp luật đảm bảo an toàn hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Chương 2: Giải pháp hoàn thiện quy định đảm bảo an toàn cho vay đầu tư bất động sản TCTD Kết luận CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO AN TOÀN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TCTD 1.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD: Trong năm gần đây, phát triển sôi động thị trường bất động sản kéo theo khơng thị trường có liên quan phát triển thị trường xây dựng, thị trường lao động xây dựng, thị trường tài tín dụng Sự tăng trưởng thị trường nói thời gian qua tín hiệu tích cực đến q trình phát triển chung kinh tế đất nước Tuy nhiên, tất tăng trưởng vừa qua dấu hiệu lạc quan, đáng mừng cho kinh tế quốc gia Sự gia tăng nhanh chóng hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD thời gian qua mặt thúc đẩy thị trường bất động sản tiếp tục phát triển mặt khác lại hàm chứa nhiều nguy tiềm ẩn tiêu cực kinh tế, đặc biệt thị trường bất động sản tăng trưởng khơng bền vững Do đó, để đảm bảo an toàn phát huy tối đa tác động tích cực hoạt động cho vay đầu tư bất động sản thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung pháp luật ngồi quy định chung cịn cần phải có quy định riêng biệt, đặc thù để điều chỉnh loại hoạt động Điều xuất phát từ lý sau: Thứ nhất, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp định đến trình phát triển thị trường quan trọng khác kinh tế thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường có tầm quan trọng kinh tế quốc gia thị trường có liên quan trực tiếp đến loại tài sản đặc biệt bất động sản Bất động sản xem loại tài sản đặc biệt khơng tài sản có giá trị cao mặt kinh tế mà cịn tài sản gắn liền việc khẳng định chủ quyền quốc gia Kết thống kê cho thấy, tỷ trọng bất động sản nước thường chiếm 40% cải vật chất hoạt động liên quan đến bất động sản thường chiếm 30% tổng hoạt động toàn kinh tế quốc dân (1) chứng minh cho ảnh hưởng thị trường bất động sản kinh tế quốc gia Vì (1)http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-bat-dongsan/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/ vậy, nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản động thái quan trọng góp phần thúc đẩy q trình phát triển nhanh chóng kinh tế quốc gia Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cịn xem thị trường tảng, thị trường cung cấp sở hạ tầng cho ngành nghề khác kinh tế Điều xuất phát từ chức thị trường bất động sản nơi cung ứng hàng hoá bất động sản - điều kiện để chủ thể tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh Sở dĩ, bất động sản có chức tảng hình thành nên bất động sản đất đai (2) Do đó, nhu cầu bất động sản ln địi hỏi hàng đầu cần thoả mãn để tiến hành hoạt động kinh doanh tiếp sau Chính vai trị thị trường bất động sản chứng tỏ việc phát triển thị trường bất động sản không đơn nhằm mục đích phát triển thị trường riêng lẻ kinh tế mà tạo nên sở cho hình thành phát triển nhiều thị trường khác tương lai Bất động sản bên cạnh chức phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh cịn có chức đáp ứng nhu cầu thiết yếu trình tồn phát triển cá nhân xã hội Chính vậy, phát triển thị trường bất động sản khơng hồn tồn xuất phát từ khía cạnh kinh tế mà cịn mang ý nghĩa thiết thực trình giải vấn đề an sinh xã hội thơng qua góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân sống xã hội Thị trường bất động sản ngồi đóng góp cho việc hình thành thị trường khác kinh tế có mối liên hệ gắn bó chặt chẽ đến trình phát triển số thị trường như: thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế nước phát triển cho rằng, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tăng USD tạo khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 đến USD (3) Điều cho thấy trình phát triển thị trường bất động sản kéo theo gia tăng đáng kể thị trường liên quan, đặc biệt thị trường tài tín dụng thơng qua góp phần đến tăng trưởng chung cho tồn kinh tế Phát triển thị trường bất động sản ngồi việc đem lại lợi ích kể đối (2) Điều 174 khoản Bộ luật dân năm 2005 (3)http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-bat-dongsan/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/ với kinh tế cịn góp phần không nhỏ cho nguồn thu nhập ngân sách Nhà nước Theo báo cáo ngân sách Nhà nước năm 2008 Bộ Tài Chính khoản thu liên quan đến nhà, đất chiếm 29,024 tỷ đồng (4) nguồn thu quan trọng cấu nguồn thu nội địa Tất điều chứng minh thị trường bất động sản khơng đóng vai trị quan trọng q trình phát triển chung kinh tế quốc dân mà cịn góp phần tích cực vào nguồn thu ngân sách Nhà nước nhằm thực hoạt động mục đích xã hội Để thu hút đầu tư nhằm phát triển thị trường bất động sản điều không khó khăn thị trường ln có sức hút lớn mặt lợi nhuận khơng nhà đầu tư Khác với hầu hết loại hàng hoá khác kinh tế, giá trị hàng hố bất động sản gần có xu hướng gia tăng mặt giá trị theo thời gian nên xem thị trường đầu tư đem lại lợi nhuận cao Bên cạnh đó, thuận lợi với đảm bảo mặt pháp luật thời gian qua góp phần tạo điều kiện thúc đẩy cho việc phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt sau đời Luật đất đai năm 2003 Luật kinh doanh bất động sản năm 2005 Lợi nhuận đầu tư cao với thơng thống quy định pháp luật nguyên nhân quan trọng giúp hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản năm gần diễn nhộn nhịp sôi động Tuy nhiên, hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản hoạt động đầu tư mang tính đặc thù, khác biệt với hoạt động đầu tư vào thị trường khác Tính đặc thù hoạt động đầu tư bất động sản địi hỏi nhà đầu tư phải có số vốn lớn thời gian đầu tư tương đối lâu dài vào thị trường Không giống với đầu tư lĩnh vực khác, nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản buộc phải có số vốn đầu tư ban đầu tương đối cao giá trị chuyển nhượng giao dịch bất động sản hầu hết số khơng nhỏ loại hàng hố khác Nguyên nhân xuất phát bất động sản loại hàng hoá hạn chế mặt số lượng, loại hàng hố tự nhiên khơng hình thành qua trình lao động mà nhu cầu người loại hàng hố lại khơng ngừng gia tăng theo thời gian Bắt nguồn từ tính hạn chế nguồn cung bất động sản khiến giá bất động sản ln có xu hướng leo thang hệ dẫn đến đa số nhà đầu tư thường khơng tự đáp ứng đủ số vốn cần thiết Mặc dù, nhà đầu tư nhận thức thân đáp ứng đủ số vốn hầu hết họ khơng có ý định từ bỏ tham gia đầu (4) http://www.mof.gov.vn/Default.aspx?tabid=5991&ItemID=59187 tư thị trường bất động sản Vì vậy, giải pháp hữu hiệu để có đủ lượng vốn đầu tư bất động sản kết hợp tiến hành vay vốn bên cạnh việc sử dụng nguồn vốn tự có Xu hướng sử dụng vốn vay song song với nguồn vốn tự có để đầu tư bất động sản không cách thức riêng biệt nhà đầu tư thiếu hụt vốn mà cịn giải pháp khơng nhà đầu tư dù khơng gặp khó khăn vốn Thơng thường, nhà đầu tư có đủ số vốn đầu tư cần thiết không sử dụng toàn lượng vốn vào hoạt động đầu tư bất động sản mà dành phần để đầu tư, phần cịn lại tiến hành thơng qua vốn vay Xuất phát tình trạng khả luân chuyển nguồn vốn thị trường bất động sản thường diễn khơng nhanh chóng thị trường khác Chính tính khoản tương đối chậm hàng hoádè dặt”, VietNamNet, ngày 16 tháng 11 năm 2008 Tư Giang (2008), “Có lo lắng với dư nợ bất động sản?”, Sài Gòn Tiếp Thị, ngày 23 tháng 11 năm 2008 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình luật ngân hàng Việt Nam, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội Trường Sơn (2007), “Mười năm sau khủng hoảng tài chính: Châu Á phát triển bền vững hơn?”, Nhân dân, ngày 02 tháng năm 2007 Tú Anh (2008), “Ngân hàng chống “bão” tín dụng bất động sản”, Đầu tư chứng khoán online, ngày 26 tháng năm 2008 Từ Nguyên (2008), “Bốn cách tạo vốn cho bất động sản”, Thời báo kinh tế Việt Nam, ngày 18 tháng 02 năm 2008 Yến Dung – Thủy Triều (2008), “Thắt chặt tín dụng nhà đất bắt đầu tạo hiệu ứng”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn online, ngày 23 tháng 02 năm 2008 CÁC WEBSITE THAM KHẢO: http://www.asianlii.org/cn/legis/cen/laws/cbl166/ http://www.asianlii.org/mn/legis/laws/bl199684/ http://www.mof.gov.vn/Default.aspx?tabid=5991&ItemID=59187 http://www.moleg.go.kr/english/korLawEng?pageIndex=4 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-bat-dongsan/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/ http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=554 http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=441 http://www.vnba.org.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=4731&Itemid =31 http://tintucthuongmai.vn/?url=detail&id=3017 http://www.vnba.org.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=6375&Itemid =31 ... luận CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ ĐẢM BẢO AN TOÀN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TCTD 1.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD: Trong năm gần... trúc sau: Lời nói đầu Chương 1: Pháp luật đảm bảo an toàn hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Chương 2: Giải pháp hoàn thiện quy định đảm bảo an toàn cho vay đầu tư bất động sản TCTD Kết luận... nói đầu Trang Chương 1: Pháp luật đảm bảo an toàn hoạt động cho vay đầu tư bất động sản TCTD Trang 1.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động