Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ VỴ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ VỴ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS VÕ TRÍ HẢO Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI NÓI ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2.1 Giả thuyết nghiên cứu 2.2 Câu hỏi nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu 4.2 Đối tượng nghiên cứu 4.3 Phạm vi nghiên cứu Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 5.1 Phương pháp nghiên cứu 5.2 Khung lý thuyết 10 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài 11 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản 12 1.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng dự án bất động sản 18 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án bất động sản 19 1.2 PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 21 1.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản 21 1.2.2 Nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản 24 1.2.2.1 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản 24 1.2.2.2 Chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản 28 1.2.2.3 Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 30 1.2.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 33 1.2.2.5 Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản 36 KẾT LUẬN CHƯƠNG 40 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 41 2.1 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 41 2.1.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản 41 2.1.2 Quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 44 2.1 Quy định pháp luật chủ thể chuyển nhượng dự án bất động sản 47 2.1.3.1 Các điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản 47 2.1 3.2 Các điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản 49 2.1.4 Quy định pháp luật trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 50 2.1.5 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản 53 2.2 THỤC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 56 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 61 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 61 3.1.1 Phù hợp với chủ trương sách Đảng Nhà nước phát triển thị trường bất động sản 61 3.1.2 Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản 63 3.1.3 Đảm bảo tương thích với thơng lệ quốc tế 65 3.1.4 Đảm bảo phù hợp với tổng thể hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản 65 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 66 3.2.1 Hoàn thiện quy định điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản 66 3.2.2 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản 69 3.2.3 Hồn thiện quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản 71 3.2.4 Hoàn thiện quy định bảo vệ quyền lợi khách hàng chuyển nhượng dự án bất động sản 73 3.3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỰC TIỄN 75 3.3.1 Đẩy mạnh hoạt động dịch vụ pháp lý thực pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản 75 3.3.2 Đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực thực hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản 76 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT PHỤ LỤC LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Thị Vỵ – học viên lớp Cao học Khóa 27 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thông tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực Chữ ký NGUYỄN THỊ VỴ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Luật KDBĐS Luật kinh doanh bất động sản LDN Luật doanh nghiệp LĐT Luật đầu tư LĐĐ Luật đất đai HĐCN Hợp đồng chuyển nhượng BĐS Bất động sản TÓM TẮT LUẬN VĂN Chương 1: Tổng quan pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Chuyển nhượng dự án bất động sản việc chủ đầu tư dự án bất động sản nhượng lại quyền đầu tư (bao gồm giá trị đầu tư) dự án cho chủ đầu tư khác Việc chuyển nhượng làm dịch chuyển quyền nghĩa vụ cho chủ đầu tư (bên nhận chuyển nhượng), đặc biệt quyền nghĩa vụ kinh tế Bên nhận chuyển nhượng dự án trở thành chủ sở hữu dự án phải thực nghịa vụ chưa hoàn thành chủ đầu tư cũ Pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản tổng thể quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành, quy định việc chuyển nhượng dự án bất động sản chủ thể tham gia chuyển nhượng dự án bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Việt Nam Luật Kinh Doanh Bất động sản 2014 có nhiều quy định mới, tạo mơi trường thơng thống hơn, quy định cụ thể, rõ ràng hơn, giải khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản nhiều bất cập, chồng chéo, chưa thống nhất, mâu thuẫn gây khó khăn cho việc áp dụng, triển khai thực tế cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản phát triển, giảm chi phí giao dịch cho nhà đầu tư Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản đáp ứng yêu cầu sau: (i) Phù hợp với chủ trương sách Đảng Nhà nước phát triển thị trường bất động sản ; (ii) Dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch kinh doanh bất động sản ; (iii) Dựa việc tham khảo tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm pháp luật nước ngồi; (iv) Đặt tổng thể cải cách hệ thống pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản nghiên cứu khía cạnh: (i) Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản; (ii) Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản; (iii) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản; (iv) Bảo vệ quyền lợi khách hàng chuyển nhượng dự án bất động sản Trang 73 việc, tránh tình trạng trì trệ xảy Đồng thời, quy định thời gian cụ thể giúp cho chủ đầu tư tiết kiệm thời gian chi phí có liên quan, tạo điều kiện cho chủ đầu tư nắm bắt hội kinh doanh kịp thời 3.2.4 Hoàn thiện quy định bảo vệ quyền lợi khách hàng chuyển nhượng dự án bất động sản Mặc dù, Pháp luật có quy định thể nguyên tắc bảo đảm quyền lợi khách hàng bên liên quan việc chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo cho tất khách hàng thông báo phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày việc chuyển nhượng dự án quyền lợi khách hàng bên có liên quan Đồng thời chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải ý kiến quyền lợi bên liên quan trước ký hợp đồng chuyển nhượng Tuy nhiên, thực tế, quyền lợi khách hàng lại không bảo vệ cách thỏa đáng Khi chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư mới, đồng nghĩa với việc người mua sản phẩm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư ban đầu đứng trước rủi ro tiến độ chất lượng sản phẩm khơng cam kết ban đầu Xét cho cùng, việc khách hàng toán phần tiền cho chủ đầu tư mua dự án hình thành tương lại, nghĩa họ có quyền tài sản Tuy nhiên chuyển nhượng dự án, pháp luật khơng có quy định việc cần thông qua ý kiến khách hàng, mà có hình thức thơng báo giải ý kiến phát sinh bên liên quan Rõ ràng, khách hàng có quyền lựa chọn sản phẩm để mua, đồng thời có quyền lựa chọn bên bán cho Nhưng việc chuyển nhượng dự án bất động sản vơ hình chung lại áp đặt thay đổi bên bán khách hàng Trường hợp bên bán mới, tức chủ đầu tư không thực cam kết chủ đầu tư cũ khách hàng, khách hàng vừa bị miễn cưỡng việc chọn lựa người bán, vừa gánh lấy thiệt hại phát sinh Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng dự án kéo thêm thời gian dài làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án Điều dẫn đến việc nhà đầu tư chiếm dụng vốn người mua thời gian dài khiến khách hàng bị giam lỏng số vốn không nhỏ Một vấn đề khác là, dự án chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác, nghĩa vụ bàn giao sản phẩm chủ đầu tư cũ (bên ngân hàng bảo lãnh) Trang 74 chấm dứt Vì vậy, cam kết bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước khoản tiền khác mà khách hàng trả cho chủ đầu tư trường hợp chủ đầu tư vi phạm tiến độ bàn giao nhà chấm dứt Các hợp đồng mua bán sản phẩm bất động sản hình thành tương lai số chủ đầu tư viết theo hướng trao cho chủ đầu tư quyền tự chuyển nhượng dự án cho bên khác khách hàng chấp thuận vô điều kiện việc chuyển nhượng Trường hợp khó cho khách hàng việc bảo vệ quyền lợi Như vậy, khách hàng cần cân nhắc liệu có tiếp tục trì hợp đồng với chủ đầu tư hay khơng Và tiếp tục nên u cầu chủ đầu tư trì biện pháp bảo lãnh ngân hàng liên quan đến trách nhiệm tài chủ đầu tư không bàn giao sản phẩm tiến độ Do đó, theo tác giả, liên quan đến việc bảo vệ quyền lợi bên liên quan, đặc biệt khách hàng mua sản phẩm hình thành tương lai từ dự án bất động sản chuyển nhượng, pháp luật chưa có quy định việc làm để bảo đảm cho khoản tiền mà khách hàng trả cho chủ đầu tư cũ hoàn lại trường hợp chủ đầu tư vi phạm tiến độ bàn giao sản phẩm chất lượng sản phẩm không cam kết Tại Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Như quy định ràng buộc điều kiện chủ đầu tư cũ trước bán sản phẩm bất động sản hình thành tương lai cần có cam kết bảo lãnh ngân hàng nghĩa vụ hoàn trả tiền cho khách hàng Để việc chuyển nhượng dự án bất động sản không làm ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng, quy định pháp luật nên bổ sung thêm điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án Cụ thể, bên cạnh nghĩa vụ thực cam kết mà chủ đầu tư cũ thiết lập với khách hàng tiến độ chất lượng sản phẩm, sau nhận dự án chuyển nhượng thông qua định quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư Trang 75 cần có cam kết bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước khoản tiền khác mà khách hàng trả dự án Qua đó, cam kết bảo lãnh ngân hàng chủ đầu tư cũ chấm dứt, cam kết bảo lãnh ngân hàng chủ đầu tư hình thành, quyền lợi khách hàng liên tục bảo vệ mà không bị ảnh hưởng với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản98 3.3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THỰC TIỄN 3.3.1 Đẩy mạnh hoạt động dịch vụ pháp lý thực pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Thực trạng pháp luật Việt Nam nhiều chồng chéo với số lượng văn pháp luật điều chỉnh chung điều chỉnh chuyên ngành đồ sộ, đặc biệt lĩnh vực KDBĐS chuyển nhượng dự án BĐS Một quan hệ chuyển nhượng dự án BĐS lại chịu điều chỉnh nhiều Bộ luật, Luật quy định, chưa kể Nghị định, Thông tư quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Ví dụ vấn đề tư cách chủ thể tham gia ký kết hợp đồng, vừa phải đáp ứng điều kiện lực hành vi, lực pháp luật BLDS 2015, đồng thời tuân thủ yêu cầu khác Luật doanh nghiệp Luật kinh doanh BĐS Việc nắm vững hiểu biết cách chuyên sâu quy định pháp luật vơ khó khăn người thiếu trình độ chun mơn, có chủ doanh nghiệp chí phận bộ, cơng chức quan quản lý Nhà nước Về mặt thực tiễn, nhiều vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS có nguyên nhân sâu xa thiếu hiểu biết pháp luật, ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa bảo đảm điều kiện hợp pháp dự án chuyển 98 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), “Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, Tạp chí cứu Lập pháp, Số 04 (308), tr 39 Trang 76 nhượng, tư cách pháp lý doanh nghiệp, tư cách đại diện người ký kết hợp đồng v.v… Do để giúp nâng cao chất lượng giao dịch KDBĐS quan hệ chuyển nhượng dự án BĐS, cần phải đẩy mạnh kiện toàn tổ chức, tăng cường hoạt động dịch vụ pháp lý, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý xã hội, giúp cho quan, tổ chức hoạt động theo pháp luật, quản lý xã hội pháp luật 3.3.2 Đảm bảo chất lượng nguồn nhân lực thực hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản Đối với hoạt động nào, nguồn nhân lực yếu tố quan trọng hàng đầu Trong hoạt động kinh doanh bất động sản kể đến nguồn nhân như: cán kĩ thuật thi công xây dựng, nhà thiết kế, kiến trúc sư, cán lập, phân tích quản lý dự án đầu tư, người tổ chức bán bất động sản, nhà môi giới, tư vấn bất động sản, chuyên gia định giá bất động sản… Quan hệ chuyển nhượng dự án BĐS lĩnh vực đặc thù, nhiều hội, lợi nhuận cao tiềm ẩn nhiều rủi Thực tế cho thấy nguồn nhân lực lĩnh vực nước ta đa số thiếu kinh nghiệm, kiến thức chuyển nhượng dự án BĐS chưa trang bị đầy đủ, hoạt động kinh doanh bất động sản họ chưa thực chuyên nghiệp Nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao việc bổ sung kỹ cần thiết cho đội ngũ kinh doanh, quản lý, điều hành dịch vụ liên quan đến bất động sản nhiều trung tâm đào tạo bất động sản mọc lên Tuy nhiên, theo nhìn nhận nhiều học viên, có khóa học đào tạo cách kiến thức kinh doanh bất động sản hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS Do vậy, vấn đề xây dựng khóa học nâng cao chất lượng nguồn nhân lực hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS cấp thiết biện pháp hiệu để hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư Với lĩnh vực bất động sản, nước chưa có hệ thống đào tạo nhiều nước khác, ngoại trừ số khoa chuyên ngành kinh doanh bất động sản trường đại học lớn Từ cho thấy, vấn đề đào tạo, nâng cao trình độ quản trị doanh nghiệp nguồn nhân lực lĩnh vực bất động Trang 77 sản lâu dường chưa trọng, nhiều doanh nghiệp chưa đầu tư nhiều cho lĩnh vực Bên cạnh đó, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ việc cấp chứng hành nghề lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sự kết hợp Nhà nước nhà đầu tư việc đào tạo đội ngũ nhân lực có trình độ cao lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS định đem lại hiệu tốt Nhờ mà nhà đầu tư bị rủi ro tham gia vào quan hệ chuyển nhượng dự án BĐS, đồng thời Nhà nước quản lý thị trường bất động sản tốt Trang 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong năm vừa qua, hệ thống pháp luật nước ta, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quy định mới, tạo mơi trường thơng thống hơn, quy định cụ thể, rõ ràng hơn, giải khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm pháp luật chuyển nhượng BĐS nhiều bất cập, chồng chéo, chưa thống nhất, mâu thuẫn gây khó khăn cho việc áp dụng, triển khai thực tế Trong chương Luận văn, tác giả tập trung làm rõ vấn đề sau: Thứ nhất, làm rõ định hướng yêu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS Việt Nam, tập trung vào yêu cầu Thứ hai, sở phân tích thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS , luận văn đưa giải pháp kiến nghị cụ thể nhằm giúp hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS Thứ ba, dựa số liệu khảo sát số liệu thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS thực tiễn, tác giả đề xuất giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS Trang 79 KẾT LUẬN Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản hoạt động đầu tư với quy mô vốn lớn, ảnh hưởng nhiều mặt đến kinh tế - xã hội Với tốc độ phát triển lĩnh vực này, việc hoàn thiện hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vấn đề cần quan tâm từ phía Nhà nước, chuyên gia pháp luật kinh doanh bất động sản từ chủ đầu tư Chuyển nhựợng dự án bất động sản quyền chủ đầu tư việc thừa nhận quyền có ý nghĩa tích cực việc giải tắc nghẽn kinh doanh bất động sản Theo quan điểm tác giả, thị trường BĐS Việt Nam ngày phát triển quy mô lẫn chiều sâu, đồng thời đứng trước xu hội nhập quốc tế, thị trường ngày mở rộng phạm vi nước, việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án BĐS vô thiết thực mang nhiều ý nghĩa quan trọng Trong phạm vi nghiên cứu Luận văn đạt kết sau đây: - Trên sở nghiên cứu vấn đề lý luận, luận văn đưa khái niệm hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS, pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS Đồng thời, khái qt hố cách có hệ thống nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS - Phân tích đưa đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS Việt Nam Đồng thời, khái quát tranh tồn cảnh tình hình thực hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS thực tế thời gian qua, kể từ thời điểm Luật KDBĐS năm 2014 thức có hiệu lực thi hành thực tiễn - Trên sở phân tích thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS , luận văn đưa giải pháp kiến nghị cụ thể nhằm giúp hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS Đồng thời, dựa số liệu khảo sát số liệu thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS thực tiễn, luận văn đề xuất giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án BĐS DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) TIẾNG VIỆT Doãn Hồng Nhung (2013), “Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu”, Nxb Tư pháp; Dương Ninh (2016), “Chuyển nhượng phần dự án, nhiều vướng mắc”,[https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/chuyen-nhuongmot-phan-du-an-van-con-nhieu-vuong-mac-141709.html], (truy cập ngày 22/1/2020); Đình Sơn (2020), “Bất động sản mệt quy trình sáu bước”, Báo Thanh Niên, [https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/bat-dong-san-se-metvi-quy-trinh-6-buoc-1185704.html], (truy cập ngày 22/2/2020); Đỗ Văn Đại (2013), “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập hướng sửa đổi Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 12(244); Đỗ Xuân Trọng (2019), “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014”, Tạp chí Cơng thương, [http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/chuyen-nhuong-du-an-dau-tu- kinh-doanh-bat-dong-san-nhung-bat-cap-tu-luat-kinh-doanh-bat-dong-san2014-64929.htm], (truy cập ngày 22/11/2019); Hồ Xuân Mai (2017), “Chuyển nhượng dự án bất động sản thành xu hướng”, [https://viettimes.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-thanh-xu- huong-117379.html], (truy cập ngày 22/1/2020); Lan Anh (2019), “Địa ốc First Real: Chuyển nhượng dự án giúp công ty lãi 155 tỷ đồng”, [https://bizlive.vn/doanh-nghiep/dia-oc-first-real-chuyennhuong-du-an-giup-cong-ty-lai-155-ty-dong-3528683.html], (truy cập ngày 22/1/2020); Lê Danh Vĩnh (2009), “Hồn thiện thể chế mơi trường kinh doanh Việt Nam” Nhà xuất Chính trị quốc gia; Lê Hồng (2018), “Sơi động M&A bất động sản”, Báo Nhà đầu tư, [https://nhadautu.vn/soi-dong-ma-bat-dong-san-d6605.html], (truy cập ngày 22.1.2020); 10 Lê Minh Hùng (2014), “Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản”, Tài liệu Hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản - Những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh; 11 Lưu Quốc Thái (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nxb Lao động, Hà Nội; 12 Lưu Quốc Thái (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Nxb Lao động; 13 Ninh Thị Hiền (2018), “Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Nxb.Chính trị quốc gia; 14 Ngọc Hậu (2015), “Cho bán nhà đất tranh chấp”, Báo Tuổi trẻ, [https://tuoitre.vn/cho-ban-nha-dat-tranh-chap-995269.htm], (truy cập ngày 22/1/2020); 15 Ngô Huy Cương (2013), “Giáo trình Luật Hợp đồng: phần chung”, Nxb.Đại học Quốc gia Hà Nội; 16 Nguyễn Minh Oanh (2016), “Bình luận Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành”, Nxb Lao động; 17 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản “, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh; 18 Nguyễn Ngọc Điện (2012), Đăng ký bất động sản Việt Nam-các vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử; 19 Nguyễn Ngọc Minh (2004), “ Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam góc độ hoạt động đầu tư nước ngồi”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 10; 20 Nguyễn Ngọc Trường (2018), “Chuyển nhượng QSDĐ dự án kinh doanh nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội; 21 Nguyễn Thị Hải Anh (2017), “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 22 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, Số (50); 23 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014), “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tài liệu Hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện, Tài liệu Hội thảo, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh; 24 Nguyễn Thị Kiều Oanh, “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), 2014; 25 Nguyễn Thị Kim Phượng, Đặng Anh Quân (2019), “Thực trạng xây dựng chất lượng khu tái định cư nhìn từ thực tiễn áp dụng pháp luật tỉnh Bình Dương”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 01 (377); 26 Nguyễn Thị Xuân (2014), “Pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.41; 27 Nguyễn Thùy Trang (2017), “Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 06 (334); 28 Nguyễn Thùy Trang (2017), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam”, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 29 Phạm Duy Nghĩa (2013), “Giáo trình luật kinh tế”, Nxb Công an Nhân dân, Hà Nội; 30 Phạm Minh Sơn (2016), “Pháp luật mua lại sáp nhập ngân hàng thương mại Việt Nam nay", Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội; 31 Phạm Phương Đông (2007), “Bảo đảm quyền người tiêu dùng Việt Nam nay-Thực trạng giải pháp”, Tạp chí Cộng sản số 5(125); 32 Phạm Quỳnh Như Ý (2014), Pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; 33 Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; 34 Phạm Thu Thủy (2014), “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, số 11/2014; 35 Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Dương (2017), “Vai trò pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề tháng 2; 36 Phan Trung Hiền (2018), “Những điều cần biết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Cập nhật Luật Đất đai (hiện hành) văn hướng dẫn thi hành nhất), Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật; 37 Phương Uyên (2019), “Những thương vụ M&A bất động sản bật tháng đầu năm 2019”, [http://tuoitre.vn/nhung-thuong-vu-ma-bat-dong-sannoi-bat-6-thang-dau-nam-2019-20190716113425896.htm], (truy cập ngày 22/1/2020); 38 Thanh Hà (2014), “Dừng dự án du lịch nhà đầu tư Trung Quốc đèo Hải Vân”, [https://vov.vn/xa-hoi/dung-du-an-du-lich-cua-nha-dau-tutrung-quoc-tren-deo-hai-van-367252.vov], (truy cập ngày 22/1/2020); 39 Thân Văn Tài, Nguyễn Thị Phi Yến (2016), “Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Số 02 (96); 40 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2014), “Pháp luật doanh nghiệp mối quan hệ với cải cách thủ tục hành Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; 41 Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), “Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, Số 04 (308); 42 Trần Thị Loan (2018), “Hợp đồng chuyển nhượng dự án hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Đại học Huế; 43 Trịnh Diệp Ly (2018), “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án nhà thương mại”, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Hồng Đức, số 37 /2018; 44 Trương Thế Côn (2018), “Một số bất cập chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ pháp luật Số 3/2018; 45 Trương Thế Côn (2018), “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí Nghề luật, Số 2; 46 Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh (2013), Báo cáo đánh giá tác động pháp luật Luật kinh doanh bất động sản 2006 (sửa đổi); 47 Võ Thị Diệu Hương (2019), “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn tỉnh Quảng Bình”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Đại học Huế; TIẾNG ANH Bouvier John (1856), “A Law Dictionary, Adapted to the Constitution and Laws of the United States of America and of the Several States of the American Union, 6th edition; Project Mamagement Association of Japan (PMAJ) (2005), Aguidebook of Project & Program Management for Enterprise Inovations (P2M), Japan; Roy Goode (1998), “Commercial Law Hardcover”, Butterworths Tolley, 2nd edition; Stephen P.Pecca, Real Estate Development and Investment, John Wiley & Son Inc; Sammuel, Geoffrey (2001), Law of Obligations and legal Remedies, Cavendish, London; OECD (2010), “Why is administrative simplification is so complicated ?”; Gerald N.Hill, Kathleen Hill (2012), The People Law Dictionary: Taking the Mystery Out of Legal Language; Deluxe Black’s Law Dictionary, West Publishing Co, 1990; DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Luật Đầu tư năm 2014; Luật Nhà 2014; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ việc hướng dẫn chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013; Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Nghị 48-NQ/TW chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020; Nghị số 11-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành trung ương khóa XII hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa PHỤ LỤC Bảng 1: Các thương vụ M&A dự án bất động sản bật Việt Nam năm 201899 99 https://ndh.vn/infographic/infographic/infographic-nhung-thuong-vu- manda-noi-bat-nganh-bat-ong-san-nam-2018-1251359.html(truy cập ngày 22/1/2020) ... nhượng dự án bất động sản 18 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án bất động sản 19 1.2 PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 21 1.2.1 Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản. .. QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản Để tìm hiểu khái niệm chuyển nhượng dự án bất. .. chuyển nhượng dự án bất động sản; (iv) Bảo vệ quyền lợi khách hàng chuyển nhượng dự án bất động sản TỪ KHÓA Dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản ABSTRACT