Đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp

LỜI NÓI ĐẦU Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất đã diễn ra rất nhanh. Quá trình đó đi liền đồng thời với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặ

LÊ THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI

ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

(Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kếtđầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA)

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

HÀ NỘI, 2009

Trờng đại học kinh tế quốc dân***

Lấ THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NễNG NGHIỆP SANG PHÁT TRIỂN

CÁC KHU CễNG NGHIỆP

(Nghiờn cứu chuyờn sõu dự ỏn đầu tư phỏt triển trung tõm liờn kết đầu tư và phỏt triển khu cụng nghệ cao HANAKA)

Chuyờn ngành: KINH TẾ ĐỊA CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ PHÁNHÀ NỘI - 2009

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG, BIỂUTÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI NÓI ĐẦU iCHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP ii 1.1 Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ii1.1 Quá trình công nghiệp hoá ii 1.1.2 Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công nghiệpii 1.2 Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp iii 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp iii - Điều kiện môi trường, sinh thái: Môi trường tốt sẽ giảm thiểu được những tác động tiêu cực của khu công nghiệp đối với môi trường điều kiện môi trường không thuận lợi, những tác động tiêu cực của khu công nghiệp sẽ cộng hưởng với điều kiện môi trường vốn không tốt gây ra những hậu quả môi trường càng nặng nề.iii

1.4 Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp iii Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và chi phí, chi phí cơ hội phải bỏ ra để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp trong điều kiện nhất định Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp còn được hiểu là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả sử dụng đất cho khu công nghiệp và kết quả sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp iii Quan điểm đánh giá hiệu quả: Quan điểm phát triển bền vững, phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,

an ninh, phù hợp với quy hoạch kế hoạch của cấp trên, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi

trường; bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh iv

1.4 Tiêu chí đánh giá iv

- Hi u qu kinh tệảế iv

- Hi u qu xã h i:ệảộ iv

- Hi u qu môi trệảườ vng: 1.4.4 Phương pháp đánh giá v

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI v

ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP v

2.1 Thực trạng phát triển các khu công nghiệp v

2.2 Thực trạng hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệpvi 2.2.1 Kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp vi

2.2.2 Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp vii

2.4 Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA” x

2.4.1 Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và

phát triển khu công nghệ cao HANAKA” x

2.4.2 Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án xi

2.4.3 Hiệu quả của dự án xii

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP xii

3.1 Phương hướng phát triển các khu công nghiệp trong những năm tới xiii

3.2 Quan điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất xiii

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp xiv

KẾT LUẬN xiv

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP 4

1.1 Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 4

1.2 Quá trình công nghiệp hoá 4

1.1.2 Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công nghiệp6 1.2 Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 8

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 10

1.3.1 Điều kiện tự nhiên 10

1.3.2 Điều kiện kinh tế 12

1.3.2.1 Quy ho ch, k ho ch phát tri n kinh t xã h iạế ạểếộ 12

1.3.2.2 H th ng c s h t ng k thu tệ ốơ ở ạ ầỹậ 14

1.3.3 Điều kiện xã hội 14

1.3.4 Điều kiện môi trường 16

1.4.Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 17

1.4.1 Khái niệm 17

Hiệu quả là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện các mục tiêu hoạt động của chủ thể và chi phí mà chủ thể bỏ ra để có kết quả đó trong những điều kiện nhất định 17

Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và chi phí, chi phí cơ hội phải bỏ ra để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp trong điều kiện nhất định Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp còn được hiểu là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả sử dụng đất cho khu công nghiệp và kết quả sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp 17

1.4.2 Quan điểm đánh giá 17

1.4.3 Tiêu chí đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 18

1.4.3.1 Các tiêu chí ánh giá hi u qu kinh tđệảế 18

1.4.3.2 Các tiêu chí ánh giá hi u qu xã h i:đệảộ 20

1.4.3.3 Các tiêu chí ánh giá hi u qu môi trđệảườ 22ng: 1.4.4 Phương pháp đánh giá 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI 24

ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP 24

2.1 Thực trạng phát triển các khu công nghiệp 24

2.2 Thực trạng hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp30 2.2.1 Kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 30

2.2.2 Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 37

2.2.2.1 Hi u qu kinh t :ệảế 40

2.2.2.2 Hi u qu xã h iệảộ 41

2.2.2.3 Hi u qu môi trệảườ 44ng: 2.2.2.4.Nguyên nhân c a nh ng hi u qu trên:ủữệả 44

2.3 Hạn chế, tồn tại 45

2.4 Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA” 57

2.4.1 Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA” 57

2.4.2 Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án 59

2.4.3 Hiệu quả của dự án 62

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO 68

HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP 68

SANG ĐẤT KHU CÔNG 68

68

3.1 Phương hướng phát triển các khu công nghiệp trong những năm tới 68

3.2 Quan điểm đánh giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất 72

3.2.1 Quan điểm phát triển 72

3.2.2 Đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích 74

3.2.3 Tuân theo nguyên tắc thị trường, đồng thời Nhà nước tạo môi trường và thực hiện điều tiết vĩ mô 76

3.2.3 Quan điểm bảo vệ môi trường và sử dụng đất có hiệu quả 77

Ô nhiễm môi trường và suy thái đất đai đang là một vấn đề đang được toàn thế giới quan tâm Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là một trong những nhân tố tác động trực tiếp đến môi trường Đất nông nghiệp mất đi đồng nghĩa với việc mất đi một nguồn cung cấp cây xanh và không gian thoáng rộng Đất công nghiệp hình thành gắn với nguồn nước, khí thải và nhiệt độ trong quá trình hoạt động của nhà máy Những chất thải này sẽ tác động trực tiếp tới nguồn nước, bầu không khí và đất đai Do vậy ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường Do vậy cần phải có các biện pháp bảo vệ môi trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất 77

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển

các khu công nghiệp 77

3.3.1 Xây dựng, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 77

3.3.2 Các giải pháp tạo việc làm cho người nông dân bị mất đất 79

3.3.3 Cơ chế chính sách về đền bù và bồi thường thiệt hại 80

3.3.4 Cơ chế chính sách liên quan đến nghĩa vụ và trách nhiệm của các đơn vị được nhận đất thu hồi sử dụng vào các mục đích phát triển khu công nghiệp 83

3.3.5 Công tác đào tạo và công tác cán bộ 83

3.3.6 Công tác thông tin, tuyên truyền và giáo dục 84

3.3.7 Cải tiến quy trình thực hiện 86

3.3.8 Công tác tổ chức thực hiện 87

KẾT LUẬN 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu 2.1: Tình hình xây dựng KCN qua các năm 2004 - 2008 26Biểu 2.3: Giá trị sản xuất và tỷ trọng của giá trị sản xuất của KCN trong ngành

Công nghiệp qua các năm 2004-2008 34Biểu 2.4: Cơ cấu kinh tế nước ta qua các năm 2004- 2008 34Biểu 2.5: Số lượng lao động đang làm việc trong các khu công nghiệp 35Biểu 2.6: Cơ cấu lao động nước ta qua các năm 2004- 2008 36Biểu 2.7: So sánh hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp và đất khu công nghiệp cả nước

qua các năm 2004-2008 39Biểu 2.8: Vốn đầu tư và thời gian thực hiện các dự án đầu tư tại Trung tâm liên kết

đầu tư phát triển công nghệ cao Hanaka 60Biểu 2.9: Kế hoạch nhân sự Trung tâm liên kết đầu tư công nghệ cao HANAKA 61Biểu 2.10:So sánh hiệu quả kinh tế trước và sau khi chuyển đổi mục đích 62Biểu 3.1: Diện tích KCN dự kiến thành lập đến năm 2015 71

Trờng đại học kinh tế quốc dân***

Lấ THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI

ĐẤT NễNG NGHIỆP SANG PHÁT TRIỂN CÁC KHU CễNG NGHIỆP

(Nghiờn cứu chuyờn sõu dự ỏn đầu tư phỏt triển trung tõm liờn kết đầu tư và phỏt triển khu cụng nghệ cao HANAKA)

Chuyờn ngành: KINH TẾ ĐỊA CHÍNH

TểM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI - 2009

LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất đã diễn ra rất nhanh Quá trình đó đi liền đồng thời với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất là yêu cầu thực sự cần thiết trong quá trình thực hiện Điều này đòi hỏi phải đánh giá được thực trạng hiệu quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, và đưa ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất này.

Để góp phần nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung, đặc biệt là hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tác giả lựa chọn đề tài:

“Đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp” (Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu

tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA)

Mục tiêu nghiên cứu là: Đánh giá thực trạng, hiệu quả chuyển đổi mục đích sử

dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, lấy dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA làm ví dụ minh chứng; đề xuất quan điểm, phương hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian tới.

Đối tượng nghiên cứu: Quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công

Phạm vi nghiên cứu là thực trạng, hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất

nông nghiệp sang đất khu công nghiệp qua nghiên cứu chuyên sâu tại dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA, có đối chiếu với thực trạng chung của cả nước.

Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 đến năm 2008

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp lịch sử và phương pháp lôgíc;

Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Phương pháp tổng hợp, thống

kê; Phương pháp so sánh, phân tích và một số phương pháp khác, luận văn kế thừa các công trình đã nghiên cứu có lien quan.

Kết cấu của đề tài gồm: ngoài phần lời nói đầu, mục lục, danh mục bảng

biểu và kết luận, nội dung luận văn được kết cấu thành ba chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Chương 2: Thực trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP1.1 Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 1.1.Quá trình công nghiệp hoá

Công nghiệp hoá là con đường giúp các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước đi trước Công nghiệp hoá diễn ra đồng thời với phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, khu kinh tế mở, khu công nghiệp tập trung, các trung tâm dịch vụ lớn Công nghiệp hoá ở nước ta là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ Tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực phát triển nền kinh tế, trong đó trước hết là nguồn nhân lực, đất đai và lao động, phải chuyển một bộ phận đất nông nghiệp sang phục vụ cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất

1.1.2 Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công nghiệp

Quá trình nâng cấp, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích cộng đồng, lợi ích quốc gia đi liền với việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Tốc độ phát triển các khu công nghiệp càng nhanh thì hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng càng đồng bộ, càng hiện đại.

1.2 Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Cơ cấu sử dụng đất được hoạch định theo nguyên tắc đảm bảo hiệu quả sử dụng cao, cần đến đâu sử dụng đến đó, hạn chế tối đa lấy đất nông nghiệp, nhất là đất lúa nước để sử dụng cho các khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng, đô thị và các yêu cầu phi nông nghiệp khác Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí đất đai, chất đất, địa hình, độ phì nhiêu của đất, khí hậu, thời tiết, tài nguyên, khoáng sản, nguyên liệu đầu vào

- Điều kiện kinh tế: Điều kiện kinh tế là một trong những nhân tố cơ bản tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Trong đó, đặc biệt là yếu tố quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và hệ thống cơ sở hạ tầng.

- Điều kiện xã hội: Dân số, lao động, trình độ dân trí, chính sách, pháp luật, môi trường xã hội, an ninh trật tự.

- Điều kiện môi trường, sinh thái: Môi trường tốt sẽ giảm thiểu được những tác động tiêu cực của khu công nghiệp đối với môi trường điều kiện môi trường không thuận lợi, những tác động tiêu cực của khu công nghiệp sẽ cộng hưởng với điều kiện môi trường vốn không tốt gây ra những hậu quả môi trường càng nặng nề.

1.4 Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và chi phí, chi phí cơ hội phải bỏ ra để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp trong điều kiện nhất định Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

còn được hiểu là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả sử dụng đất cho khu công nghiệp và kết quả sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp.

Quan điểm đánh giá hiệu quả: Quan điểm phát triển bền vững, phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, phù hợp với quy hoạch kế hoạch của cấp trên, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.

1.4 Tiêu chí đánh giá

- Hiệu quả kinh tế

+ Đối với nền kinh tế quốc dân, địa phương: Đóng góp đối với sự phát triển của ngành công nghiệp, các doanh nghiệp công nghiệp, sảm phẩm công nghiệp; mức tăng giá trị sản xuất; mức tăng quy mô và tỷ lệ thu ngân sách; mức tăng quy mô và tỷ lệ đóng góp vào kim ngạch xuất khẩu; mức tăng thu thập bình quân của người lao động; mức tăng thu nhập bình quân của địa phương; tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương có KCN; sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật; mức tăng sản lượng và số việc làm tăng thêm của doanh nghiệp liên kết với doanh nghiệp trong KCN; khả năng tiếp thu công nghệ của các doanh nghiệp

+ Đối với nhà đầu tư hiệu quả đầu tư sản xuất vào KCN thể được đánh giá trên một số chỉ tiêu sau: Tổng doanh thu; tổng giá trị gia tăng; tổng lao động thu hút; tổng vốn kinh doanh; tỷ lệ giá trị gia tăng so với tổng doanh thu; năng suất lao động tính theo doanh thu; thu nhập bình quân của một đơn vị lao động, hiệu quả sử dụng vốn, NPV, IRR; năng lực quản lý điều hành, tổ chức trong hoạt động công nghệ

- Hiệu quả xã hội:

Hiệu quả xã hội của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp được đánh giá trên một số các tiêu chí sau: Số việc làm được tạo thêm; sự chuyển dịch cơ cấu lao động; mức tăng thu thập bình quân của lao động trực tiếp và lao động gián tiếp; mức tăng thu nhập bình quân của địa phương trước và sau khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp; an ninh trật tự xã hội.

- Hiệu quả môi trường:

Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả môi trường gồm: Những tác động tích cực và những tác động làm giảm thiểu các tác động tiêu cực đối với môi trường sinh thái, đất, nước, không khí, bụi, tiếng ồn….; mức độ đổi mới công nghệ của các doanh nghiệp, ngành, nhóm ngành; khả năng đổi mới, tiếp nhận chuyển giao công nghệ tiên tiến, ứng dụng bí quyết công nghệ được chuyển giao của doanh nghiệp; tác động tới việc khai thác nguồn tài nguyên: đất, nước, không khí, khoáng sản… một cách hợp lý, tiết kiệm.

1.4.4 Phương pháp đánh giá

So sánh kết quả kinh tế, xã hội và môi trường đạt được trước và sau khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp; So sánh về kết quả kinh tế, xã hội và môi trường đạt được khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp với các kết quả kinh tế, xã hội và môi trường có thể đạt được nếu chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác không phải là đất khu công nghiệp

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔIĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP2.1 Thực trạng phát triển các khu công nghiệp

Tính đến hết năm 2008 cả nước ta đã có quyết định thành lập các KCN với diện tích như sau: (hầu hết điện tích đất KCN được chuyển đổi từ đất nông nghiệp)

Biểu 2.1: Tình hình xây dựng KCN qua các năm 2004 - 2008

% Diện tích làm mặt bằng sản xuất kinh

Số KCN đã đi vào hoạt động đến cuối

Diện tích đã cho thuê trung bình/KCNHa102,3118,0134,9129,5144,1% Diện tích đã cho thuế/ Diện tích mặt

bằng sản xuất kinh doanh % 45,52 49,93 57,69 48,37 42,50

(Nguồn: Tổng hợp số liệu trên Website: khucongnghiep.com.vn)

2.2 Thực trạng hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp2.2.1 Kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Một là: Thu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân đặc biệt

là nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu, nâng cao khả năng cạnh tranh của các khu công nghiệp Việt Nam, tăng qui mô và tỷ lệ thu ngân sách địa phương từ KCN; tăng thu thuế từ các khu công nghiệp

Biểu 2.2: Tình hình đầu tư, sản xuất và đóng góp vào ngân sách nhà nước các KCN qua các năm 2004-2008

Nguồn: Tổng hợp số liệu trên website: khucongnghiep.com.vn

Hai là: Cơ cấu các ngành kinh tế thay đổi theo xu hướng tích cực và tiến bộ Ba là, phát triển các khu công nghiệp đã tạo điều kiện thu hút, giải quyết việc

làm ổn định cho hàng triệu lao động; thay đổi cơ cấu lao động

Biểu 2.5: Số lượng lao động đang làm việc trong các khu công nghiệp( do Thủ tướng Chính Phủ cấp phép)

Đơn vị tính: nghìn lao động

Chỉ tiêuNăm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008

Nguồn: Tổng hợp số liệu trên website: khucongnghiep.com.vn

Bốn là: Môi trường KCN đã dần được cải thiện

2.2.2 Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Nguồn: Tác giá tự tính toán

Bình quân

20042005200620072008Bình quân

Chênh lệch

Giá trị sản xuất/ha Triệu đồng 23,1 35,7 42 46,2 52,5 40 16.906 17.039 17.033 17.038 17.699 17.143 +17.103Vốn đầu tư/ha Triệu đồng 4,6 5,8 7,2 8,8 10,4 7,4 11.947 14.904 16.516 15.016 14.966 14.966 +14.959Giá trị xuất khẩu/ha Triệu đồng 5 6 7 8 11 7,4 7.245 7.250 7.825 8.178 8.880 7.876 +7.868

Thu nhập của công

nhân/ha/năm Triệu đồng 5,88 6,72 7,56 9,45 10,5 8 1.482 1.690 1.768 2.522 2.808 2.054 +2046

2.2.2.1 Hiệu quả kinh tế:

So với sản xuất nông nghiệp, giá trị sản xuất tăng 17.103 triệu đồng/ha, bằng 428,5 lần giá trị sản xuất nông nghiệp; so với sản xuất nông nghiệp, vốn đầu tư trên ha đất tăng trên 14.959 triệu đồng/ha gấp hơn 2022,43 lần vốn đầu tư trong nông nghiệp; so với sản xuất nông nghiệp giá trị xuất khẩu trung bình trên 1ha đất khu công nghiệp đã đi vào hoạt động gấp hàng nghìn lần giá trị xuất khẩu trung bình trên 1ha đất nông nghiệp; đóng góp cho ngân sách nhà nước gấp 1.548 lần so với sản xuất nông nghiệp.

2.2.2.2 Hiệu quả xã hội

Mỗi ha đất được chuyển đổi sẽ tạo thêm khoảng 59 việc làm trực tiếp tại khu công nghiệp, chưa kể một số lớn lao động gián tiếp khác, làm giảm đi 13 đến 15 lao động nông nghiệp và sẽ có thêm khoảng 72-75 lao động công nhân công nghiệp; bình quân mỗi công nhân lao động trong khu công nghiệp có mức thu nhập từ 1,5 đến 2,5 triệu đồng/tháng thì một ha đất khu công nghiệp một năm cũng chi trả cho công nhân lao động từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng, gấp rất nhiều lần so với thu nhập trong nông nghiệp.

2.2.2.3 Hiệu quả môi trường:

Giảm thiểu tác động tiêu cực của ô nhiễm môi trường trong quá trình phát triển KCN

2.2.2.4 Nguyên nhân của những hiệu quả trên:

Do đường lối, chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước; sự quan tâm chỉ đạo của các Bộ, ngành; hệ thống chính sách phát triển khu công nghiệp đã tạo được hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh cho việc vận hành các khu công nghiệp; ý chí quyết tâm và sự quan tâm của Đảng bộ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các cấp ở các tỉnh, thành phố; tinh thần quyết tâm khắc phục khó khăn, chủ động tìm kiếm giải pháp hiệu quả để xây dựng, phát triển khu công nghiệp

2.3 Hạn chế, tồn tại

Vẫn còn hàng triệu lao động chưa có việc làm, đời sống gặp nhiều khó khăn; đất chuyển đổi mục đích sử dụng nhiều nơi bị bỏ hoang hoặc sử dụng chưa hiệu quả; giá đất đền bù cho người dân chưa thoả đáng; vấn đề bố trí khu công nghiệp chưa hợp lý, có vùng bố trí quá dầy đặc, chưa tương quan với phát triển công nghiệp trong vùng và một số bất cập khác

+ Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại: Quy hoạch phát triển khu công nghiệp chưa thực sự gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; công tác vận động xúc tiến đầu tư gặp nhiều khó khăn; chưa có sự phân loại các khu công nghiệp; việc phát hiện và điều chỉnh các chính sách liên quan đến quản lý phát triển chưa kịp thời.

2.4 Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA”

2.4.1 Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA”

Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA được xây dựng tại phần đất nằm trong cụm công nghiệp Đồng Nguyên, huyện Từ Sơn, Tỉnh Bắc Ninh, diện tích khoảng: 107.000 m2 đã được Công ty Hồng Ngọc thuê lâu dài của Nhà nước (được tỉnh cấp sổ đỏ năm 2001).

Khu vực đầu tư đất canh tác nông nghiệp (chủ yếu là canh tác lúa 2 vụ, bên dưới lòng đất không có tài nguyên quý hiếm), trước khi lập dự án khu vực không có dân cư cư trú, không có các công trình công cộng, không có các công trình quân sự, giao thông, thuỷ lợi, không có các công trình kiến trúc quan trọng.

Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA được đặt tại vị trí cách khu dân cư hợp lý, do vậy trong điều kiện thiên tai sẽ không ảnh hưởng nhiều đến dân cư

2.4.2 Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án

Dự án xây dựng Trung tâm liên kết đầu tư phát triển công nghệ HANAKA nằm trong Khu công nghiệp Từ Sơn – Bắc Ninh Trong mặt bằng trung tâm xây dựng của dự án có 5 nhà máy.

Đơn vị tính: triệu đồng

kim loại

NM dây và cáp điện

NM SX biến áp truyền tải

NM SX dây điện từ

NM SX, lắp ráp

máy biến áp khôTổng

Vốn đầu tư thực hiệnTrong đó:

Nguồn: Phòng Dự án – Công ty cổ phần tập đoàn HANAKA

Hiệu quả kinh tế

Biểu 2.10: So sánh hiệu quả kinh tế trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng

Đơn vị: triệu đồng

chuyển đổi

Sau khichuyển đổi

Hiệu quảtăng thêm

Nguồn: Phòng dự án Công ty cổ phần tập đoàn HANAKA

Hiệu quả xã hội

Trung tâm đầu tư phát triển công nghệ cao HANAKA, khi đi vào hoạt động 100% công suất sẽ thu hút một số lượng lao động lớn khoảng 1.400 lao động với 3 ca làm việc gấp gần 5 lần số lao động trước đây (300 lao động – theo số liệu đền bù, giải phóng mặt bằng) Giải quyết công ăn việc làm cho số lượng lớn lao động có thu nhập ổn định trung bình khoảng 2 triệu đồng/tháng, tỷ lệ lao động địa phương chiếm từ 80 đến 82% góp phần giữ gìn an toàn, an ninh trật tự xã hội

Hiệu quả môi trường

Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA đã áp dụng những thiết bị công nghệ tiên tiến, hiện đại nhằm giảm thiểu những tác động tiêu cực đến môi trường, đồng thời sử dụng những biện pháp tơi ưu nhất để khắc phục và hạn chế những tác động đến môi trường Do vậy tác động của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA là không nhiều, có thể nói việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại đây là có hiệu quả về mặt môi trường.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP SANG ĐẤT KHU CÔNG

NGHIỆP

Biểu 3.1: Diện tích KCN dự kiến thành lập đến năm 2015

(Theo Quyết định 1107/QĐ- TTg ng ày 21/08/2006)

Đơn vị tính: ha

Diện tích KCN dự kiến thành lập mới từ 5/2008-2015

Diện tích KCN đã thành lập đến tháng 5/2008

Tổng cộng

Nguồn: Quyết định 1107/QĐ- TTg ng ày 21/08/2006

- Hình thành hệ thống các KCN chủ đạo có vai trò dẫn dắt sự phát triển công nghiệp quốc gia, đồng thời hình thành các KCN có quy mô hợp lý để tạo điều kiện phát triển công nghiệp, nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại những địa phương có tỷ trọng công nghiệp trong GDP thấp; đưa tỉ lệ đóng góp của các KCN vào tổng giá trị sản xuất công nghiệp lên khoảng 39 - 40% vào năm 2010 và tới trên 60% vào giai đoạn tiếp theo; tăng tỷ lệ xuất khẩu hàng công nghiệp của các KCN lên khoảng 40% vào năm 2010 và cao hơn vào giai đoạn tiếp theo.

3.2 Quan điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Quan điểm phát triển: Tận dụng đặc điểm sức sản xuất không có giới hạn của đất đai và ưu thế của thời đại, cân đối hợp lý nguồn lực đất đai cho các nhu cầu; lựa chọn đất xấu, ít màu mỡ để chuyển đổi, hạn chế tối đa việc lấy đất nông nghiệp màu mỡ chuyển đổi sang đất khu công nghiệp; phải tính đến vị trí của khu vực chuyển đổi, lựa chọn địa điểm gần nguồn nguyên liệu.

- Đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích xã hội là chủ đạo, nó đảm bảo cho sự phát triển chung của toàn xã hội, nhưng lợi ích của người dân có đất bị thu hồi là cơ sở, là nền tảng xuất phát

- Tuân theo nguyên tắc thị trường, đồng thời Nhà nước tạo môi trường và thực hiện điều tiết vĩ mô

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp

Để nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp, tác giả đã đưa ra một số giải pháp: xây dựng, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với tầm nhìn tổng thể đặt trong mối quan hệ với khu vực, với cả nước, quốc tế; tạo việc làm cho người nông dân bị mất đất; các giải pháp về cơ chế chính sách về đền bù và bồi thường thiệt hại đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất cho người dân có đất bị thu hồi, chuyển đổi mục đích, áp dụng nguyên tắc địa tô chênh lệch hai đối với đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng và phần chênh lệch này phải tập trung vào ngân sách nhà nước, áp dụng nguyên tắc thoả thuận giá; các giải pháp về cơ chế chính sách liên quan đến nghĩa vụ và trách nhiệm của các đơn vị được nhận đất thu hồi sử dụng vào các mục đích phát triển khu công nghiệp; đào tạo đội ngũ cán bộ thực thi công vụ, giáo dục, nâng cao nhận thức cho người dân cũng như đội ngũ cán bộ công chức và các doanh nghiệp có liên quan; cải tiến quy trình thực hiện; ho àn thi ê ện công tác tổ chức thực hiện

Một số kiến nghị:

Kiến nghị đối với Nhà nước

Cần tạo ra một khung pháp lý phù hợp trong quy hoạch, sử dụng đất, như: Luật cần chặt chẽ, những quy định về bồi thường, định giá đền bù đất cần rõ ràng, minh bạch

Hỗ trợ các địa phương trong việc ổn định đời sống, công ăn việc làm cho người dân có đất bị thu hồi

Kiến nghị đối với các cơ quan chức năng

Cần có quy hoạch cụ thể, rõ ràng về khu vực chuyển đổiGiải quyết hài hoà mối quan hệ lợi ích giữa các bên liên quan

Có phương hướng cụ thể tạo công ăn việc làm cho người dân mất đất sản xuất sau khi chuyển đổi.

KẾT LUẬN

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, Khu chế xuất, khu đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, nhu cầu công cộng và lợi ích quốc gia là việc mà mọi quốc gia trên thế giới đều thực hiện trong quá trình đẩy mạnh

cũng không thể đứng ngoài xu hướng đó

Trong những năm vừa qua, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã có những tác động rất tích cực đối với nền kinh tế, bên cạnh đó việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng còn nhiều hạn chế cần khắc phục

Để đến năm 2020 về cơ bản biến nước ta thành một nước công nghiệp như đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã đề ra, trong những năm sắp tới chúng ta còn phải đẩy nhanh hơn, mạnh hơn nhịp độ công nghiệp hoá và đô thị hoá Điều này có nghĩa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ còn diễn ra mạnh mẽ hơn, trên phạm vi rộng hơn Chính vì thế rất cần có sự nghiên cứu để đưa ra được các chính sách, các giải pháp đồng bộ, sát thực tế và có tính khả thi để nâng cao hơn nữa hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất Qua quá trình nghiên cứu tác giả đã đưa ra một số giải pháp, tác giả hy vọng các giải pháp này có thể nâng cao được hiệu quả khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung

LỜI NÓI ĐẦU

Thực hiện chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, trong những năm qua trên khắp các vùng miền của đất nước, nhiều khu công nghiệp (KCN) với quy mô khác nhau được hình thành và đi vào hoạt động Quá trình xây dựng các khu công nghiệp ở nước ta đang diễn ra rất nhanh, đi liền đồng thời với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, hiệu quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là yêu cầu thực sự cần thiết trong quá trình thực hiện Tuy nhiên, trong những năm gần đây, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp còn chưa mang lại hiệu quả cao như khi đề xuất phương án chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp, đặt ra những vấn đề rất bức xúc, thậm chí gây nên những tác động tiêu cực, ảnh hưởng xấu đến mục tiêu phát triển dài hạn và bền vững của đất nước Vai trò của các cơ quan quản lý vĩ mô và chính quyền các địa phương là phải nắm bắt được quy luật vận động của xu thế này, từ đó đề ra chiến lược và giải pháp cụ thể để phát huy mặt tính cực, hạn chế mặt tiêu cực, thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội của đất nước Điều này đòi hỏi phải đánh giá được thực trạng hiệu quả của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, đồng thời cần đưa ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả, phát huy tối đa những tác động tích cực và hạn chế đến mức tối thiểu những tác động tiêu cực của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này

Để góp phần nâng cao hiệu quả, phát huy tối đa những tác động tích cực và hạn chế đến mức tối thiểu những tác động tiêu cực của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung, đặc biệt là hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tác giả đã lựa

chọn đề tài: “Đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển

các khu công nghiệp” (Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung

tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA) làm đề tài

nghiên cứu, bảo vệ luận văn thạc sỹ.

Mục tiêu nghiên cứu là:

- Đánh giá thực trạng hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, lấy dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA làm ví dụ minh chứng.

- Đề xuất quan điểm, phương hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian tới.

Đối tượng nghiên cứu: Quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu

công nghiệp.

Phạm vi nghiên cứu là thực trạng, hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng

đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp qua nghiên cứu chuyên sâu tại dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA, có đối chiếu với thực trạng chung của cả nước.

Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 đến năm 2008.

Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng tổng hợp một hệ thống các

phương pháp nghiên cứu và cách tiếp cận chủ yếu sau đây: Phương pháp lịch sử và phương pháp lôgíc; Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Phương pháp tổng hợp, thống kê; Phương pháp so sánh, phân tích và một số phương pháp khác, luận văn kế thừa các công trình đã nghiên cứu có lien quan.

Kết cấu của đề tài gồm: ngoài phần lời nói đầu, mục lục, danh mục bảng

biểu và kết luận, nội dung luận văn được kết cấu thành ba chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Chương 2: Thực trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.

Tác giả xin chân thành cảm ơn việc tạo điều kiện và giúp đỡ rất tận tình của gia đình, bàn bè, người thân, các giáo viên trong khoa, viện đào tạo sau đại học,

trường, đặc biệt là Tiến sĩ Nguyễn Thế Phán - trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn

thành luận văn.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP

1.1 Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp 1.2.Quá trình công nghiệp hoá

Khoa học - công nghệ ngày nay đang phát triển nhanh như vũ bão, kinh tế tri thức đang đi vào cuộc sống, toàn cầu hoá là xu thế tất yếu, công nghiệp hoá là con đường giúp các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các nước đi trước Công nghiệp hoá là nhân tố quyết định làm thay đổi căn bản phương thức sản xuất, chuyển nền kinh tế từ sản xuất nông nghiệp truyền thống sang phương thức sản xuất mới, hiện đại - nền kinh tế dựa trên nền đại công nghiệp và dịch vụ chất lượng cao.

Công nghiệp hoá phản ánh quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng phát triển mạnh khu vực công nghiệp và dịch vụ; chuyển dịch cơ cấu lao động đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, tăng nhanh lao động làm công nghiệp và dịch vụ, giảm mạnh lao động làm nông nghiệp Công nghiệp hoá diễn ra đồng thời với phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, khu kinh tế mở, khu công nghiệp tập trung, các trung tâm dịch vụ lớn Mức độ công nghiệp hoá ở nước ta vẫn còn ở mức thấp để trở thành nước công nghiệp, cơ cấu kinh tế chủ yếu phải là công nghiệp và dịch vụ và kéo theo nó đại bộ phận lao động làm việc trong ngành công nghiệp và dịch vụ Năm 2007, lao động làm nông nghiệp ở Việt Nam vẫn chiếm tới 50,2% tổng số lao động Vì vậy đẩy nhanh hơn nữa quá trình công nghiệp hoá là một yêu cầu khách quan và cấp bách nhất của sự phát triển

Công nghiệp hoá ở nước ta là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ Để làm được công việc này, tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực phát triển nền kinh tế, trong đó trước hết là nguồn nhân lực, đất đai và lao động, phải chuyển một bộ phận đất nông nghiệp sang

phục vụ cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất Như một quy luật

tất yếu, công nghiệp hoá, kéo theo quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang

phát triển các khu công nghiệp Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thu hẹp dần điện tích đất nông nghiệp, mở rộng diện tích đất phi nông nghiệp đặc biệt là đất khu công nghiệp Đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, sử dụng đất phù hợp điều kiện kinh tế xã hội của vùng, địa phương góp phần phát triển mạnh nền kinh tế - xã hội.

Hiện nay, nền kinh tế nước ta đang ở giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá Công nghiệp hoá ở nước ta cũng đang diễn ra theo chiều rộng và chiều sâu trong những năm gần đây và cho đến năm 2020, khi nền kinh tế nước ta cơ bản trở thành một nền kinh tế công nghiệp Công nghiệp hoá ở nước ta đã và sẽ tiếp tục diễn ra với quy mô lớn Một bộ phận đất đai, mà chủ yếu là đất nông nghiệp sẽ tếp tục được chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng các khu công nghiệp Đồng thời, một bộ phận quan trọng lực lượng lao động của khu vực nông nghiệp là khu vực có năng suất lao động thấp sẽ chuyển sang khu vực công nghiệp và dịch vụ là những khu vực có năng suất lao động cao hơn.

Công nghiệp hoá là một quá trình tất yếu đối với bất cứ một dân tộc nào, một quốc gia nào trong quá trình xây dựng và phát triển Quá trình công nghiệp hoá cũng là quá trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội với rất nhiều thay đổi diễn ra trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hoá Trong quá trình đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp diễn ra mang tính quy luật Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phát triển khu công nghiệp góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước, tăng tỉ trọng về công nghiệp, dịch vụ, tăng lượng hàng hoá được sản xuất trong nước, giảm nhập khẩu những mặt hàng thiết yếu thoả mãn nhu cầu hàng hoá của người dân, xây dựng được các khu công nghiệp,

thu hút được hàng trăm dự án đầu tư ở trong và ngoài nước với hàng chục tỷ USD và hàng ngàn tỷ đồng cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

1.1.2 Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công nghiệp

Khu công nghiệp: Hiện đang có nhiều quan niệm về Khu công nghiệp Có quan niệm cho rằng, KCN là một vùng đất được phân chia theo hệ thống nhằm cung cấp mặt bằng cho các ngành công nghiệp Có quan niệm coi KCN như một khu đô thị công nghiệp hay thành phố công nghiệp, ngoài việc cung cấp cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng, KCN còn bao gồm khu thương mại, dịch vụ hành chính, trường học, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí, nhà ở cho người lao động,… ngoài hàng rào KCN.

Theo nghị định 36 - CP ngày 24/4/1997 của Chính phủ, KCN được hiểu là khu tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định (có tường rào bao quanh) không có dân cư sinh sống, do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập Như vậy tại Việt Nam, đất khu công nghiệp là phần diện tích đất đai dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng cho thuê, các công trình phúc lợi xã hội ngoài hàng rào và gần KCN không nằm trong khái niệm KCN.

Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng, làm địa điểm, làm cơ sở của các khu công nghiệp, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi Ngành công nghiệp không thể hình thành, hoạt động và phát triền khi không có đất đai, không có địa điểm hoạt động Đất đai cung cấp một số yếu tố đầu vào trực tiếp cho các ngành công nghiệp như: các tài nguyên trong lòng đất, trên bề mặt trái đất Đất đai còn cung cấp một số nguyên liệu đầu vào gián tiếp cho công nghiệp thông qua các hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai còn là nơi xây dựng các công trình, cơ

sở hạ tầng phục vụ cho hoạt động của ngành công nghiệp: hệ thống điện, nước, giao thông, thông tin liên lạc… Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô, diện tích đất đai dành cho các nhu cầu này.

Quá trình hình thành và mở rộng các KCN đi liền với việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Quá trình nâng cấp, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích cộng đồng, lợi ích quốc gia mà bắt đầu bằng hệ thống giao thông, tiếp theo đó là hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, trung tâm thương mai, dịch vụ gắn liền với quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất Tốc độ phát triển các khu công nghiệp càng nhanh thì hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng càng đồng bộ, càng hiện đại.

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp làm thu hẹp diện tích đất nông phiệp, tăng diện tích đất phi nông nghiệp kéo theo chuyển đổi cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tạo điều kiện thu hút, giải quyết việc làm ổn định cho hàng triệu lao động với thu nhập tương đối khá, giúp họ từng bước cải thiện và nâng cao đời sống vật chất cũng như tinh thần của bản thân và gia đình, tăng tỉ lệ lao động trong ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm dần lượng lao động trong ngành nông nghiệp nông thôn Thực tế cho thấy các khu công nghiệp đi vào hoạt động thu hút một lượng lớn lao động vào làm việc trong các xưởng sản xuất Trước đây lao động trong nông nghiệp chiếm đến 70%-80% tổng số lao động cả nước, lượng đất nông nghiệp có hạn, cảnh đất chật người đông, thu nhập cả năm trông chờ vào 2 vụ lúa, và phụ thuộc nhiều vào thời tiết nên cuộc sống rất bấp bênh Khi vào làm trong các nhà máy, xí nghiệp thu nhập sẽ ổn định hơn Họ sẽ được đào tạo trình độ cũng như tay nghề, tiếp xúc với những phương thức sản xuất mới tiên tiến Mô hình chung làm tăng trình độ dân trí cho người đân địa phương.

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp thúc đẩy phương thức sản xuất mới Khi diện tích đất bị thu hẹp, lực lượng lao động nông nghiệp bị thiếu hụt sẽ thúc đẩy những phương thức sản xuất mới cho nền nông nghiệp như việc tích tụ ruộng đất để đưa cơ giới hoá vào sản xuất, áp dụng tiến bộ mới của khoa học kỹ thuật vào sản xuất Từ đó làm tiền đề cho sự phát triển của các mô hình trang trại và sản xuất hàng hoá lớn

1.2 Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Định hướng cơ cấu sử dụng đất là vấn đề quan trọng đối với tổ chức không gian kinh tế - xã hội và tạo nguồn vốn từ quỹ đất cho phát triển Cơ cấu sử dụng đất được hoạch định theo nguyên tắc đảm bảo hiệu quả sử dụng cao, cần đến đâu sử dụng đến đó, hạn chế tối đa lấy đất nông nghiệp, nhất là đất lúa nước để sử dụng cho các khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng, đô thị và các yêu cầu phi nông nghiệp khác Một khi bắt buộc phải dùng đất nông - lâm nghiệp vào mục đích khác thì cần có đầu tư để chuyển đất hoang hoá chưa sử dụng bù vào đất nông - lâm nghiệp đã mất Hạn chế tối đa việc chuyển đổi mục đích sử dụng các vùng đất màu mỡ thuận lợi cho nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, khuyến khích chuyển mục đích sử dụng những vùng đất đồi, đất mà sản lượng lương thực thấp, giữ đất nông nghiệp cho năng suất cao, đất trồng lúa nhiều vụ để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực Trừ trường hợp không có đất nào khác mà địa phương bắt buộc phải phát triển công nghiệp thì mới tính toán dành một phần đất hạn chế nào đó Sử dụng khu vực đất xấu để tổ chức xây dựng cơ sở hạ tầng tốt như hệ thống đường giao thông, bến bãi, kho tàng, điện, nước, hệ thống liên lạc làm tăng giá trị sử dụng của đất, cũng như tăng sức thu hút cho các nhà đầu tư Tránh tình trạng thụ động để các nhà đầu tư tự lựa chọn các khu đất để xây dựng.

Điều 32, Luật đất đai 2003 quy định được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với 5 trường hợp: chuyển đất chuyên trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác dẫn tới làm mất ruộng lúa; chuyển đất lâm nghiệp có rừng sang sử dụng vào mục đích khác; chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp;

chuyển đất phi nông nghiệp khgfông thu tiền sử dụng đất sang làm đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất; chuyển đất không phải đất ở sang làm đất ở Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế: đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Trước khi thu hồi đất nông nghiệp, chậm nhất là chín mươi ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại Nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất khu công nghiệp: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố.

Điều kiện đầu tiên đảm bảo cho khu công nghiệp thành công là phải có nhà đầu tư đến thuê đất để xây dựng khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp Nhà đầu tư không có lý do phải tìm đến những nơi có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội yếu kém, xa các đầu mối giao thông (sân bay, bến cảng ), xa các trung tâm kinh tế - văn hóa - thương mại, các dịch vụ (tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, vận tải, hải quan, văn hóa, chăm sóc sức khỏe, sinh hoạt ) yếu kém, xa các thị trường lớn, điều kiện đi lại khó khăn, nguồn nhân lực tại chỗ kém chất lượng, chi phí đầu tư cao, chi phí lưu thông cao, rủi ro kinh doanh lớn Các khu công nghiệp được hình thành tại các địa phương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn, ngoài các ưu đãi đầu tư khác, ngoài sự hỗ trợ của ngân sách địa phương, còn được ngân sách trung ương hỗ trợ rất lớn để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp rất nhiều khó khăn, tình hình phát triển thua xa các khu công nghiệp không được Nhà nước hỗ trợ gì, nhưng lại nằm tại những địa bàn có điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thuận lợi hơn Thực tiễn cho thấy, để có thể phát triển khu công nghiệp tại vùng có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn, phải có sự đầu tư rất lớn của Nhà nước để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng và các hỗ trợ khác về cơ chế, chính sách Có rất nhiều nhân tố tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, có thể khái quát một số nhân tố sau:

1.3.1 Điều kiện tự nhiên

Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp chịu tác động rất nhiều vào điều kiện tự nhiên Trước hết phụ thuộc vào các nhân tố chủ yếu sau đây:

- Vị trí đất đai: Những khu đất có vị trí thuận lợi về giao thông, thông tin

liên lạc, điện, nước nhà đầu tư sẽ có điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp đồng thời tiết kiệm được rất nhiều chi phí trong quá trình đầu tư cũng như khi khu công nghiệp đi vào hoạt động, khả năng giao lưu, liên kết với các doanh nghiệp ngoài khu công nghiệp được thuận lợi hơn Ngược lại tại những khu đất có vị trí không thuận lợi về giao thông, thông tin liên lạc, điện nước sẽ mất nhiều chi phí đầu tư, ngoài ra còn ảnh hưởng tới khả năng giao lưu kinh tế của các doanh nghiệp trong vùng đất được chuyển đổi.

- Chất đất, địa hình: Chất đất, địa hình của khu đất ảnh hưởng tới ngành

nghề sản xuất kinh doanh sẽ được thu hút và trong khu công nghiệp Những vùng đất có cốt đất cao, không thấp trũng sẽ có ưu thế hơn trong xây dựng.

- Độ phì nhiêu của đất: Những khu đất không có độ phì nhiêu hoặc độ phì

nhiêu thấp, sản xuất nông nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, năng suất thấp, tốn nhiều công sức chăm bón, hiệu quả sản xuất nông nghiệp rất thấp Chuyển đổi những khu đất này chuyển đổi sang xây dựng khu công nghiệp sẽ mang lại hiệu quả cao chuyển đổi những khu đất có độ phì nhiêu cao.

- Khí hậu, thời tiết: Khí hậu thời tiết là yếu tố tác động trực tiếp tới sản

xuất nông nghiệp, do đó sẽ tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Tại những vùng khí hậu, thời tiết thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp, hiệu quả sản xuất nông nghiệp cao, khi chuyển đổi sang khu công nghiệp hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp sẽ giảm so với chuyển đổi những vùng đất có điều kiện thời tiết, khí hậu khó khăn cho sản xuất nông nghiệp Mặt khác, khí hậu thời tiết cũng liên quan chặt chẽ với tính chất hoạt động của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp Do đó để đạt được hiệu quả chuyển đổi, các nhà quy hoạch và nhà đầu tư vào khu công nghiệp phải quan tâm, nghiên cứu tới yếu tố thời tiết, khí hậu của vùng đất để quyết định quy hoạch, chuyển đổi, đầu tư.

- Tài nguyên, khoáng sản: Tài nguyên, khoáng sản ảnh hưởng rất mạnh

mẽ đến sự hình thành và phát triển khu công nghiệp, do đó ảnh hưởng tới hiệu quả xây dựng phát triển các khu công nghiệp cũng như hiệu quả khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang xây dựng phát triển các khu công nghiệp Tại những vùng đất đang sản xuất nông nghiệp được phát hiện có nguồn tài nguyên, khoáng sản phong phú với trữ lượng lớn, người ta thường bố trí xây dựng khu công nghiệp để thu hút các doanh nghiệp khai thác và chế biến khoáng sản Hiệu quả về mặt kinh tế khi khai thác các nguồn tài nguyên khoáng sản mới được phát hiện là rất lớn, hiệu quả về mặt xã hội và môi trường lại phụ thuộc rất lớn vào việc tuân thủ các quy định về việc bảo vệ môi trường và sự quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng với các khu công nghiệp cũng như các biện pháp tổ chức thực hiện của các cơ quan chức năng đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Nguyên liệu đầu vào: Các khu công nghiệp sử dụng các nguyên liệu

nông sản, nguyên liệu là yếu tố ảnh hưởng mạnh mẽ tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang khu công nghiệp của các khu công nghiệp phát triển Những vùng có tiềm năng để phát triển các nguyên liệu đầu vào, hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp sử dụng các nguyên liệu đầu vào này sẽ rất cao, thuận lợi trong việc thu mua nguyên liệu đầu vào Một mặt giải quyết đẩu ra cho các sản phẩm nông nghiệp, một mặt thuận lợi cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thu mua đầu vào.

1.3.2 Điều kiện kinh tế

Điều kiện kinh tế là một trong những nhân tố cơ bản tác động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp Trong đó, đặc biệt là yếu tố quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và hệ thống cơ sở hạ tầng.

1.3.2.1 Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội

Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Do đó, chất lượng