Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội luận văn tốt nghiệp thạc sĩ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Lƣơng Đại Tôn NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2012 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Lƣơng Đại Tôn NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Địa Chính Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS THÁI THỊ QUỲNH NHƯ Hà Nội – 2012 LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thời gian hồn thành khóa luận tốt nghiệp mình, em nhận dạy giúp đỡ tận tình thầy khoa Địa Lý mơn Địa chính, trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên, Đại Học Quốc Gia Hà Nội Thầy cô truyền đạt cho chúng em kiến thức tảng kiến thức chun mơn để em hồn thành tốt khóa luận bổ sung cho công việc Qua đây, em xin gửi đến thầy cô lời cảm ơn chân thành Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Thái Thị Quỳnh Như, người trực tiếp giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu, hồn thành khóa luận tốt nghiệp Trong thời gian làm khóa luận ln định hướng, góp ý, sửa chữa chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2012 Học viên Lƣơng Đại Tơn CHÚ THÍCH CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết đầy đủ Từ viết tắt BĐS Bất động sản HĐND Hội đồng nhân dân MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất NN Nhà nước NSNN Ngân sách nhà nước GTCT Giá trị cơng trình SDĐ Sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TĐ Thuê đất TNR Thu nhập ròng TSDĐ Tiền sử dụng đất TSSS Tài sản so sánh MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 1.1 Khái niệm giá đất giá thuê đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đơn giá thuê đất 1.2 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 1.2.1 Các nguyên tắc xác định giá đất 1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11 1.3 Vai trò định giá quản lý Nhà nước giá 14 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất 15 1.4.1 Yếu tố thông thường 15 1.4.2 Yếu tố khu vực 18 1.4.3 Yếu tố cá biệt 18 Chương - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26 2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 26 2.1.1 Vị trí địa lý 26 2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27 2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 32 2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 33 2.2.1 Quy định việc định giá thuê đất 33 2.2.2 Nhu cầu khối lượng dự án xác định giá thuê đất 46 2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất 48 Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 73 3.1 Về chế, sách 73 3.2 Về cơng tác tổ chức thực xác định giá thuê đất 75 3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất 76 3.4 Một số giải pháp khác 78 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài (1) Trong q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế (2) Luật Đất đai 1993 xác định đất có giá, “ Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất; Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian (Luật Đất đai 1993, Điều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, người bị Nhà nước thu hồi đất đền bù thiệt hại (Điều 27)” (3) Thủ đô Hà Nội với vai trị trung tâm trị - hành quốc gia, trung tâm lớn văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế giao dịch quốc tế, động lực phát triển vùng đồng sông Hồng nước Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế giới, sách khuyến khích đầu tư nước, thành phố Hà Nội thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia địa phương với tham gia nhiều nhà đầu tư lớn nước Tuy nhiên vấn đề quản lý thực nghĩa vụ tài đất đai tổ chức giao đất, cho thuê đất ngày trở lên phức tạp khó khăn (4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố tập trung đạo Sở, ban ngành hoàn thiện chế sách quản lý đất đai nói chung lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài tổ chức, doanh nghiệp thuê đất địa bàn Thành phố nói riêng Kết năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất 1.175 tỷ đồng chiếm 12% tổng khoản thu từ đất Tuy nhiên, theo báo cáo Cục thuế thành phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, địa bàn toàn thành phố có 3.376 lơ đất cần xác định xác định lại đơn giá thuê đất, đó: 1.840 đơn vị sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích 21.705.400 m2 đất chưa có định giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị sử dụng 1.468 lơ đất với tổng diện tích 6.580.692 m2 đất có định cho thuê đất Hợp đồng thuê đất cần xác định lại Mặc dù vậy, để áp dụng quy định pháp luật có liên quan việc xác định giá thuê đất đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo quy định nhanh chóng khó khăn phức tạp Xuất phát từ lý này, chọn thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất cho tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy định giá đất, phương pháp định giá đất chế sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất Tìm hiểu thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá thuê đất đơn giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Từ đề xuất số giải nhằm nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu chế sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất - Nghiên cứu phương pháp định giá đất - Điều tra, tìm hiểu việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá, đơn giá thuê đất đơn giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác xác định giá thuê đất, làm rõ số nguyên nhân, khó khăn vướng mắc q trình thực việc thực việc xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Đề giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu việc xác định đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực thủ tục hành quản lý sử dụng đất đai Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: Xác định giá thuê đất tổ chức kinh tế cho thuê đất thực nghĩa vụ tài địa bàn thành phố Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu công tác giao đất, cho thuê đất - Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê số liệu giá sản xuất kinh doanh giá thuê đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu - Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường địa bàn nghiên cứu - Phương pháp tổng hợp phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội đề xuất giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hồn thiện việc thực sách liên quan đến xác định giá thuê đất Cơ sở tài liệu để thực Luận văn Luật đất đai 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 Bộ Tài hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Các báo cáo cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài liên quan đến vấn đề nghiên cứu - Các giáo trình sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống sách pháp luật đất đai,… - Tài liệu chuyên ngành chuyên gia; - Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế địa phương - Giá trị cơng trình đất (GTCT) là: 120.832.139.946 đồng - Giá trị quyền sử dụng 1.348 m2 đất (TNR-GTCT): 138.381.681.335 đồng – 120.832.139.946 đồng = 17.549.541.389 đồng - Giá đất để tính đơn giá thuê 1.348m2 đất xây dựng Tổ hợp cơng trình dịch vụ công cộng xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội trường hợp là: 13.018.948 đồng/m2 Trường hợp 2: Kết chấm điểm lại tài sản so sánh tài sản thẩm định chuyên viên liên ngành là: 270.000 đồng/m2 tháng: Theo kết trường hợp doanh thu văn phòng cho thuê bất động sản tăng 6.000 đồng/m2 (bằng 2,27%) giá đất để tính đơn giá thuê đất tăng 2.232.194 đồng/m2 (bằng 17,8%) Như kết khảo sát điều tra đơn vị tư vấn chấm điểm điều chỉnh tài sản so sánh liên ngành thành phố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá đất để tính đơn giá thuê đất, thay đổi nhỏ giá thuê văn phòng ảnh hưởng lớn đến đơn giá đất Tuy nhiên việc chấm điểm dựa yếu tố cảm tính khơng có quy định cụ thể 2.2.3.4, Những khó khăn, tồn công tác xác định giá thuê đất - Đối với trường hợp chưa có định, hợp đồng thuê đất: Việc xác định đơn giá thuê đất thức cho đơn vị tổ chức khó khăn, giá thuê đất thức xác định sở Quyết định cho thuê đất thức quan nhà nước có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội) Đối với trường hợp Cục thuế Hà Nội đạo tạm tính theo bảng giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm - Đối với trường hợp phải xác định đơn giá thuê đất sát giá thị trường: Giá đất sản xuất kinh doanh theo Chứng thư thẩm định giá đơn vị tư vấn giá phụ thuộc lớn vào doanh thu dự án Tuy nhiên, việc tính tốn, ước tính doanh thu kết điều tra thị trường đơn vị tư vấn, kết điều tra chưa có quan để kiểm chứng Điều dẫn đến việc giá đất sản xuất kinh doanh phụ thuộc giá trị điều tra đơn vị tư vấn giá cung cấp, hội đồng liên ngành xem xét việc điều chỉnh so sánh có phù hợp hay khơng, thị trường bất động sản không minh bạch dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp không khả thi Đối với trường hợp sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, cơng trình cơng cộng, khu cơng nghiêp áp dụng tính tốn theo phương pháp kết giá đất thấp giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm - Đối với đơn vị, tổ chức khấu trừ tiền giải phóng mặt vào tiền thuê đất thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo định phê duyệt giá chưa quy định phù hợp với thời gian khấu trừ tiền thuê đất Theo hướng dẫn Thông tư Số: 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 tài hướng dẫn thực nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: Doanh nghiệp H thuê đất với mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; tổng diện tích đất th (diện tích tồn dự án) 3.000 m2, diện tích đất thu tiền thuê đất 2.000 m2; thời hạn thuê đất 50 năm (từ thời điểm bàn giao đất thực tế tháng 6/2011 đến tháng 5/2061) với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Dự án duyệt có thời gian xây dựng 02 năm Tại thời điểm xác định tiền thuê đất (tháng 6/2011): giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp UBND tỉnh định là: 10 triệu đồng/m2; Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất UBND tỉnh quy định 1,5%; Tồn chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt (gọi chung chi phí bồi thường) ứng trước theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt là: 3.000 triệu đồng; Dự án miễn tiền thuê đất thời gian xây dựng 02 năm - Tiền thuê đất năm (xác định thời điểm bàn giao đất thực tế tháng 06/2011) là: Tiền thuê đất nộp năm = Giá đất tính thu tiền thuê đất x Tỷ lệ (%) x Diện tích đất thu tiền thuê đất thời kỳ Tiền thuê đất nộp năm thời kỳ = 10 triệu đồng/m2 x 1,5% x 2.000m2 = 300 triệu đồng/năm DN H + Chi phí bồi thường theo phương án duyệt 3.000 triệu đồng: số tiền quy đổi số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất kỳ đầu để xác định số năm, tháng hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm sau: 3.000 triệu đồng : 300 triệu đồng/năm = 10 năm + Chi phí bồi thường khấu trừ quy đổi tương ứng với 10 năm thuê đất để trừ vào số năm phải nộp tiền thuê đất Như vậy, số thời gian thuê đất lại tiếp tục áp dụng trả tiền thuê đất hàng năm là: 50 năm trừ (-) 02 năm (miễn tiền thuê đất thời gian xây dựng bản) - 10 năm (quy đổi từ chi phí bồi thường khấu trừ số năm, tháng nộp tiền thuê đất) = 38 năm Doanh nghiệp H phải nộp tiền thuê đất hàng năm cho 38 năm tháng 6/2023 đến tháng 5/2061 theo sách giá đất thu tiền thuê đất thời điểm tháng 6/2023; Đơn giá thuê đất giữ ổn định năm từ tháng 6/2023 Theo hướng dẫn đơn giá thuê đất trường hợp coi ổn định 10 năm (không kể 02 năm xây dựng bản) Tuy nhiên theo quy định hành đơn giá thuê đất doanh nghiệp H ổn định 05 năm, khơng có thống thời gian ổn định đơn giá thuê đất Như từ thực trạng công tác xác định giá thuê đất cho tổ chức kinh tế địa bàn Thành phố Hà Nội cho thầy: Số lượng tổ chức, đất cần định giá nhiều, phần sử dụng đất chưa có Hợp đồng, Quyết định cho thuê đất thức quan nhà nước có thẩm quyền; thời gian xác định giá thuê đất trường hợp phải thuê tư vấn báo cáo UBND Thành phố dài; trường hợp phải thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá việc tính tốn, ước tính doanh thu kết điều tra thị trường đơn vị tư vấn, kết điều tra chưa có quan để kiểm chứng, hội đồng liên ngành xem xét việc điều chỉnh so sánh có phù hợp hay không, thị trường bất động sản không minh bạch dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp không khả thi Chƣơng 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Về chế, sách Xuất phát từ khó khăn vướng mắc trên, để đảm bảo công tác xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội nhanh chóng hiệu quả, công cho doanh nghiệp xác định giá thuê đất, hạn chế khiếu kiện chế, sách xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội cần phải điều chỉnh số quy định sau: Một là: Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất làm tính đơn giá thuê đất trường hợp giá trị đất tính theo giá đất UBND thành phố quy định thời điểm xác định giá nhỏ 15 tỷ đồng Hiện giá đất sản xuất kinh doanh theo Bảng giá UBND Thành phố ban hành hàng năm đạt mức tối đa theo quy định khung giá Chính phủ Khi đơn giá thuê đất tính sau: Giá đất m2 Đơn giá thuê đất m2 năm = theo Bảng giá UBND Thành phố x Tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất ban hành hàng năm Hai là: Để đơn vị, tổ chức yên tâm đầu tư sản xuất, trường hợp tổ chức phải thực giải phóng mặt khấu trừ tiền giải phóng mặt vào tiền thuê đất quy định rõ thời gian ổn định đơn giá thuê đất 05 năm thời gian khấu trừ tiền giải phóng vào tiền thuê đất nhỏ 05 năm thời gian khấu trừ tiền giải phóng mặt thời gian khấu trừ tiền giải phóng mặt lớn 05 năm Ba là: Thực Nghị số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012 Chính phủ Về số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, UBND thành phố Hà Nội đạo việc: Giảm 50% tiền thuê đất phải nộp năm 2012 theo quy định Quyết định số 2093/QĐ-TTg ngày 23 tháng 11 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ việc giảm tiền thuê đất năm 2011 năm 2012 số tổ chức kinh tế cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thương mại, dịch vụ Nhà nước cho thuê đất mà năm 2012 phải xác định đơn giá thuê đất theo quy định Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Tuy nhiên điều kiện để miễn giảm tiền thuê đất theo quy định Quyết định số 2093/QĐ-TTg ngày 23 tháng 11 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ là: đơn vị phải sử dụng đất thuê mục đích, quy định pháp luật đất đai Đơn vị thực định miễn giảm quan thuế khơng có chức kiểm tra mục đích sử dụng đất tổ chức sử dụng đất mà chức kiểm tra mục đích sử dụng đất tổ chức theo quy định Luật đất đai Sở Tài nguyên Môi trường Để đẩy nhanh tiến độ giảm tiền thuê đất tạo điều kiện giảm bớt khó khăn cho trường hợp thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội thực sách thu tiền thuê đất Chính phủ giai đoạn suy thối kinh tế nay; Đồng thời đẩm bảo thực quy định pháp luật, đề nghị UBND Thành phố: - Cho phép trường hợp thuê đất tự cam kết mục đích sử dụng đất cơng văn đề nghị giảm tiền thuê đất làm sở để quan thuế thực việc giảm tiền thuê đất theo quy định - Sau trường hợp thuê đất có định giảm tiền thuê đất Cục thuế chuyển lập danh sách trường hợp đến Sở Tài nguyên môi trường để đề nghị Sở kiểm tra mục đích sử dụng đất tổ chức thời gian giảm tiền thuê đất; Trường hợp tổ chức khơng sử dụng đất mục đích theo kết kiểm tra Sở Tài nguyên Mơi trường Cục thuế điều chỉnh hủy định giảm tiền thuê đất theo quy định 3.2 Về công tác tổ chức thực xác định giá thuê đất Để cải cách, giảm bớt thủ tục hành Đối với trường hợ giá trị đất tính theo giá đất UBND thành phố 15 tỷ đồng trường hợp xác định lại đơn giá sau hết thời gian ổn định cần nộp: - Văn tổ chức đề nghị xác định đơn giá thuê đất; - Bản hợp lệ hồ sơ liên quan đến đất sau: + Quyết định cho thuê đất cấp có thẩm quyền; + Bản đồ thu hồi, cho thuê đất theo định UBND Thành phố + Hợp đồng thuê đất cũ, Biên định giá định phê duyệt giá kỳ trước (đối với trường hợp xác định lại đơn giá thuê đất) + Hồ sơ thực nghĩa vụ tài đất thuê thời gian trước (nếu có) Theo quy định đơn vị đến nộp hồ sơ xác định giá thuê đất theo đối tượng phải nộp loại giấy từ khác Trong quy định rõ đồ quy hoạch, đồ trạng 1/500, điều không phù hợp với thực tế Có đơn vị tổ chức có đồ khơng loại tỷ lệ, lại phải thực đo lại không nộp hồ sơ Để rút ngắn thời gian xác định giá tiết kiệm tiền cho Ngân sách nhà nước xác định giá thuê đất trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh: thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư, khuyến khích đầu tư đồng theo danh mục Chính phủ quy định; điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đất có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác) đề nghị UBND thành phố Hà Nội báo cáo Bộ Tài chính, Chính Phủ cho phép khơng phải th đơn vị tư vấn xác định giá đất sản xuất kinh doanh sát giá thị trường trường hợp giá trị đất tính theo giá đất UBND Thành phố quy định thời điểm xác định giá lớn 15 tỷ đồng 3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất Với tầm quan trọng, ảnh hưởng lớn đến kết xác định giá đất sản xuất kinh doanh sát giá thị trường làm thẩm định giá đất thuê Khi tuyển chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá, Sở Tài cần quy định cụ thể trách nhiệm đơn vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá: đưa tài sản so sánh, yêu cầu cung cấp chứng, chứng minh tính pháp lý kết điều tra, khảo sát Để đảm bảo công cho doanh nghiệp, không xảy khiếu kiện, đề nghị UBND Thành phố quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất lĩnh vực, ngành nghề theo mục đích sử dụng đất UBND Thành phố cho phép định cho thuê đất, cụ thể: Bảng 3.1: Tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng Tỷ lệ % đơn giá thuê đất Mục đích sử dụng đất STT Khu Khu Khu Khu vực vực vực vực Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư theo danh mục 0,85 0,82 0,79 0,75 0,95 0,92 0,89 0,85 1,1 0,99 0,97 0,95 1,5 1,3 1,2 1,1 Chính phủ quy định Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp Mục đích sử dụng đất STT Tỷ lệ % đơn giá thuê đất ni trồng thủy sản (ngồi danh mục đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư khuyến khích đầu tư Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, kinh doanh điểm, cụm, khu công nghiệp tập trung, khu làng nghề; thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đất 1,5 có hạ tầng (bao gồm xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác) Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt sản xuất, thuê đất để sử dụng cho mục đích kinh doanh dịch vụ cơng cộng, cơng ích phục vụ dân sinh: chợ dân sinh, bãi 1,8 1,6 1,5 2,5 2,3 2,1 2,8 2,6 2,5 đỗ xe, vận tải hành khách công cộng, môi trường, nước thị ) Trường hợp mục đích sử dụng đất th làm trụ sở, văn phịng Trường hợp mục đích sử dụng đất thuê làm mặt kinh doanh thuộc ngành thương mại, dịch vụ (trừ dịch vụ công cộng phục vụ dân sinh) Mục đích sử dụng đất STT Tỷ lệ % đơn giá thuê đất Đối với diện tích đất nằm giới đường đỏ, đất nằm phạm vi hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cấp có thẩm quyền cho th đất hàng năm khơng xây dựng cơng trình, trạng khơng có cơng trình đất: Tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất 50% tỷ lệ % tính đơn giá th đất diện tích đất ngồi giới đường đỏ, phạm vi hành lang bảo vệ an tồn cơng trình theo mục đích sử dụng đất thuê không thấp tỷ lệ tối thiểu khung tỷ lệ % quy định ( 0,75%) Khu vực gồm: quận nội thành cũ (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình) Khu vực gồm: Các quận lại huyện Từ Liêm Khu vực gồm: Các xã giáp ranh nội thành; thị trấn; phường thuộc thị xã Sơn Tây Khu vực gồm: Các xã lại Việc quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất mặt tạo công bằng, rõ ràng việc xác định giá thuê đất, mặt để khuyến khính tổ chức kinh tế đầu tư vùng nông thơn, vùng có điều kiện hạ tầng khó khăn 3.4 Một số giải pháp khác Đẩy mạnh cải thủ tục hành cơng tác giao đất, cho thuê đất Các trường hợp tổ chức sử dụng đất chưa có Quyết định cho thuê đất Hợp đồng thuê đất thức, đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường lập danh sách, yêu cầu đơn vị liên hệ với Sở để hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy định Cục thuế Hà Nội đạo Chi cục thuế quận huyện thông báo cho đơn vị hết thời gian ổn định giá liên hệ với Sở Tài để hướng dẫn nộp hồ sơ xác định lại đơn giá thuê đất Quy định rõ trách nhiệm Bên thuê đất phải liên hệ với quan nhà nước có thẩm quyền hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất Quyết định phê duyệt giá thuê đất Hợp đồng thuê đất Tăng cường công tác tra kiểm tra sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Đặc biệt tập trung tra, kiểm tra án giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chậm triển khai, để hoang hoá, đề xuất xử lý theo quy định Luật Đất đai KẾT LUẬN Thời gian vừa qua, UBND Thành phố tập trung đạo Sở, ban ngành hồn thiện chế sách quản lý đất đai nói chung lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài tổ chức, doanh nghiệp thuê đất địa bàn Thành phố nói riêng Kết thu từ cho thuê đất đóng góp phần khơng nhỏ khoản thu từ đất nói riêng ngân sách Thành phố nói chung Tuy nhiên nay, điều kiện thị trường suy thoái, đặc biệt sản xuất kinh doanh đặc biệt khó khăn việc xác định thu khoản thu từ đất khó khăn phức tạp Số lượng tổ chức, đất cần phải xác định lại giá thuê đất nhiều (khoảng 3.376 lô đất), quy trình xác định giá th đất lại phải qua nhiều bước, thời gian dài; cịn nhiều tổ chức sử dụng đất chưa có Hợp đồng Quyết định cho thuê đất thức quan nhà nước có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội), dẫn đến việc yêu cầu tổ chức liên hệ xác định giá thuê đất khó khăn; Đối với trường hợp sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, cơng trình cơng cộng, khu cơng nghiêp áp dụng tính tốn giá đất sát giá thị trường kết giá đất thấp giá đất UBND Thành phố ban hành hàng năm; giá đất sản xuất kinh doanh theo Chứng thư thẩm định giá đơn vị tư vấn giá phụ thuộc lớn vào doanh thu dự án Tuy nhiên, việc tính tốn, ước tính doanh thu kết điều tra thị trường đơn vị tư vấn, kết điều tra chưa có quan để kiểm chứng Để đảm bảo doanh nghiệp sử dụng đất có hiệu quả, tăng nguồn thu ngân sách Thành phố, công việc xác định giá thuê đất, UBND Thành phố cần có quy định phù hợp Trong đặc biệt trọng đến việc cải cách thủ tục hành giao đất, cho thuê đất, quy định cụ thể tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng đất theo khu vực quan trọng Không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trường hợp giá trị đất tính theo giá đất UBND thành phố quy định thời điểm xác định giá nhỏ 15 tỷ đồng Đồng thời thuê đơn vị tư vấn xác định giá thuê đất trường hợp danh mục ưu đãi đầu tư, làm mặt sản xuất kinh doanh, sản xuất khu công nghiệp, khu kinh tế (các trường hợp tính tốn theo giá đất sát giá thị trường phần lớn thấp giá đất UBND Thành phố quy định hàng năm Bên cạnh để nâng cao hiệu xác định giá thuê đất cần tuyên truyền, thông báo cho đơn vị sử dụng đất liên hệ với Sở Tài để hướng dẫn nộp hồ sơ xác định giá thuê đất Sở Tài nguyên Môi trường phải tăng cường công tác tra, kiểm tra sử dụng đất, thông báo cho đơn vị sử dụng đất chưa có định thuê đất, hợp đồng thuê đất liên hệ với Sở để hoàn thiện hồ sơ, trình UBND Thành phố định giao đất, cho thuê đất theo quy định TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Báo cáo quy hoạch chung xây dựng Thủ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 Bộ Tài chính, Thơng tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005, hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài chính, Thơng tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007, hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài chính, Thơng tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011, việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài chính, Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010, Số liệu 1990 – 1997, Tổng cục thuế Bộ Tài nguyên môi trường (2009), Báo cáo kết kiểm kê quỹ đất năm 2008 tổ chức quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009, quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 10 Chính phủ, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư VIC, Chứng Thư thẩm định giá số: 116/CT-VIC ngày 30/8/2012 12 Cục thuế Thành phố Hà Nội, Công Văn Số: 2201/CT- QLĐ ngày 17/2/2012, tổng hợp trường hợp thuê đất 13 Đặng Hùng Võ – Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học quốc gia Hà Nội 14 Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia 15 Quốc hội khóa 11, Luật đất đai 2003 16 UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số số 15/2012/QĐ-UBND ngày 04/7/2012, việc Ban hành quy định xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội ... nhiên kinh tế xã hội 27 2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 32 2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 33 2.2.1 Quy định việc định giá thuê. .. trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác xác định giá thuê đất cho tổ chức kinh tế địa bàn thành phố Hà Nội? ?? Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu quy định giá đất, phương pháp định giá đất chế sách... xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất Tìm hiểu thực trạng việc áp dụng phương pháp định giá để xác định giá thuê đất đơn giá thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội Từ đề xuất số giải nhằm nâng cao