Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở việt nam những vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘTƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI m m m m NGUYỄN THỊ DUNG QUYỂN SỬ DỤNG BẤT TRONG THỊ TRƯ0NG BẤT DỘNG SẢN VIỆT NAM ■ ■ ■ NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VÀ THựb TIỄN ■ ■ Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã S Ố : 62 38 5001 LUẬN ÁN TIẾN Sĩ LUẬT HỌC TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯVlệ TRƯỜNG OẠI HỌC LUẬT HÀ NỘ PHÒNG DỌC - - t ị ^ 7., Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Duy Nghĩa PGS.TS Trần Ngọc Dũng HÀ NỘI - 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các s ố liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa cơng b ố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN Nguyễn Thị Dung M ỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương : NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ QUYÊN sủ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Quyền sử dụng đất với tư cách đối tượng giao dịch thị trường bất động sản 1.2 Cơ sở lý luận việc xây dựng khuôn khổ pháp luật cho 35 tham gia quyền sử dụng đất vào thị trường bất động sản Chương 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÈ QUYÊN s 66 DỤNG ĐẤT NHÌN TỪ GÓC Đ ộ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Lược sử hình thành phát triển chế định quyền sử dụng 66 đất Việt Nam mối quan hệ với thị trường bất động sản 2.2 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất nhìn từ góc độ phát 70 triển thị trường bất động sản Việt Nam Chương 3: MỘT SÓ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ 145 QUYẺN SỬ DỤNG ĐÁT NHẰM THÚC ĐẢY s ự PHÁT TRIẺN CỦA THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Mục tiêu yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 145 quyền sử dụng đất nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao tính hiệu 156 thực thi pháp luật quyền sử dụng đất nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam KÉT LUẬN 183 CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BĨ LIÊN QUAN ĐẾN 185 ĐẺ TÀI LUẬN ÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 186 D A N H M Ụ C C Á C C H Ữ V IÊ T T Ắ T BLDS : Bộ luật Dân BĐS : Bất động sản KTTT : Kinh tế thị trường LĐĐ : Luật Đất đai NSDĐ : Người sử dụng đất PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHTD : Sở hữu toàn dân TTBĐS : Thị trường bất động sản 1'IĐĐ : Thị trường đất đai XHCN : xã hội chủ nghĩa M Ở ĐẢU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nghiên cứu phát triển thị trường tài quốc gia giới cho thấy, quốc gia phát triển, giá trị cơng cụ nợ có sở đất đai bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị thị trường nợ trái lại nước phát triển, tài sản gồm đất đai, BĐS chưa thực trở thành nguồn vốn quan trọng thị trường tài để góp phần thúc đẩy đầu tư tăng trưởng kinh tế vấn đề đặt nước phát triển làm để biến đất đai tài sản xây dựng thành nguồn vốn, cịn nước phát triển chưa làm được? Các kết nghiên cứu cho thấy, nước phát triển, hầu hết nguồn lực quan trọng (trong có đất đai BĐS) khai thác phương diện thương mại tài chính, khả chuyển đổi tài sản thành nguồn vốn để tiép cận chưa cao, việc chấp BĐS để có vốn cho sản xuất, kinh doanh lại ưu điểm lớn đất đai BĐS đầu tư [120, tr 47] Mặt khác, điều kiện tiên phép chuyển hóa đất đai BĐS thành nguồn vốn cách dễ dàng đầy đủ, minh bạch quyền sở hữu, quyền tài sản với hệ thống pháp lý hồn hảo đất đai BĐS phải đối xử đối tượng giao dịch thực thụ Ở Việt Nam, với chế độ sở hữu toàn dân (SHTD) đất đai, quy định quyền sở hữu đất đai phức tạp có phần rắc rối, Nhà nước đóng vai trị người đại diện chủ sở hữu có trách nhiệm thống quản lý đất đai, cịn chủ thể khác hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khơng có quyền sở hữu đất mà có "quyền sử dụng đất" Vì thể, để thỏa mân nhu cầu khai thác công dụng đất đai phát huy thuộc tính đất đai, thay coi đất đai đổi tượng giao dịch (điều chế độ SHTD đất đai) "quyền sử dụng đất" pháp luật trao cho thuộc tính đổi tượng giao dịch để trở thành đổi tượng giao dịch thị trường bất động sản (TTBĐS) Cùng với loại BĐS khác giao dịch TTBĐS nhà ở, cơng trình kiến trúc tài sản khác gẳn liền với đất, quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việt Nam dần trở thành khái niệm quen thuộc nhắc đến làm thủ tục liên quan đến xác lập chủ quyền cho người sử dụns, đất (NSDĐ), chuyển giao quyền cho người khác thị trường thông qua giao dịch dân thương mại chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn, để lại thừa kể, tặng cho QSDĐ Bất chấp khó khăn, trở ngại vướng mắc tạo nên từ chế độ sử hữu toàn dân đất đai quy định quản lý đất đai, quy định giao dịch liên quạn đến đấl đai TTBĐS, thị trường QSDĐ hình thành Việt Nam theo nhu cầu khách quan xã hội kinh tế, QSDĐ giao dịch loại đối tượng giao dịch đặc thù Tuy nhiên, rắc rối tính minh bạch chế thực thi quyền sở hữu đất đai nên thị trường QSDĐ Việt Nam gặp phải bất lợi không nhỏ, khiến cho thị trường vận động khó khăn, khơng phù hợp với quy luật khách quan thị trường dẫn tới thiệt hại cho nhà nước, kinh tế lần cho chủ thể tham gia giao dịch thị trường Mặt khác, yếu quản lý, điều tiết TTBĐS từ phía quan nhà nước tạo điều kiện cho hình thành phát triển "thị trường ngầm" liên quan đến QSDĐ, nằm tầm kiểm soát Nhà nước thị trường ngầm thỏa mãn lợi ích cho thiểu số lợi ích xã hội Thực tiễn cho thấy cần có nghiên cứu nghiêm túc để hạn chế, bất cập TTBĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng Việt Nam, đặc biệl nghiên cứu từ khía cạnh sách quy định pháp lý hành liên quan đến QSDĐ Trên sỏ' đó, tìm giải pháp hồn thiện môi trường pháp lý cho TTBĐS Việt Nam thời gian tới Từ nhận thức vậy, định lựa chọn vấn đề "Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản ỏ' Việt Nam - Những vấn đề ỉỷ luận thực tiễn" làm đề tài luận án tiến sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Trên giới, TTBĐS nói chung thị trường đất đai (TTĐĐ) nói riêng pháp luật thị trường có bề dày lịch sử hình thành phát triển đáng kinh ngạc Để đóng góp cho thành tựu đó, nhiều nghiên cứu TTBĐS có TTĐĐ thực nhiều quốc gia giới Nhìn chung, nghiên cứu thực từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, có số nghiên cứu thực từ góc độ pháp lý Chẳng hạn, kể đến tham luận khoa học công bố Hội nghị thượng đĩnh BĐS (2002) nhóm tư vấn BĐS (REAG) ủ y ban kình tế Châu Âu thực hiện, hội nghị dành quan tâm đặc biệt đến việc nghiên cứu phát triển TTBĐS quốc gia có kinh tế chuyển đổi Ngồi ra, kể đến cơng trình nghiên cửu giáo sư Ulf Jensen thuộc Trường đại học Lund - Thụy Điển với vấn đề "so sánh yếu tố luật pháp thị trường bất động sản" Đây thực nghiên cứu có giá trị lý luận thực tiễn để nước phát triển tham khảo, vận dụng trình xây dựng TTBĐS minh bạch, an tồn có chất lượng, vói mơi trường pháp lý hồn hảo cho giao dịch thị trường Ở Việt Nam, nghiên cứu từ góc độ kinh tế, xâ hội, trị pháp lý TTBĐS thị trường ỌSDĐ thực năm gần Một cách khái quát, kể đến cơng trình nghiên cứu điển hình liên quan đến TTBĐS thực như: - "Thị trường bât động sản - Nhũng vân đê lý ìuận thực tiên Việt Nam" PGS.TS Thái Bá cẩn ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003; - "Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đôi Việt Nam" TS Lê Xuân Bá chủ biên, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, 2003; - "Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam", Quỹ CEG, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006; - "Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam" ThS Bùi Thị Tuyết Mai, Nxb Lao động - Xã hội, Hà Nội, 2005; - "Bình ơn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam " GS.TS Hồng Việt, PGS.TS Hồng Văn Cường, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008 Ngoài ra, số luận văn thạc sĩ Luật học đề cập đến vấn đề Ví dụ như: - Luận văn thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Cam: "Chể định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Vân Anh: "Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai đê phát triển thị trường quyền sử dụng đẩt"\ - Luận văn thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Nga: "Xảy dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Trên diễn đàn khoa học, có nhiều nghiên cứu có chất lượng thể báo, giảng nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã hội như: - "Xảy dựng thị trường đất bất động sản để phát triển thị trường vốn Việt Nam" Trần Thị Thái Hà, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế (số 316, tháng 9/2004); - "Xây dụng thể chê thị trường quvền sử dụng đấĩ" Bùi Thị Tuyết Mai, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế (số 321, tháng 2/2005) Có thể nhận thấy giá trị khoa học cơng trình nghiên cứu nói đáng kể, đặt móng lý luận thực tiễn cho việc nghiên cứu QSDĐ TTBĐS đổi với kinh tế thị trường (KTTT) Việt Nam Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu thực giai đoạn khác nhau, thân TTBĐS lại yếu tố biến đổi không ngừng theo quy luật khách quan thị trường Mặt khác, qua khảo sát cho thấy đến chưa cỏ cơng trình khoa học cấp độ luận án tiến sĩ nghiên cứu cách chuyên sâu QSDĐ TTBĐS Vì thế, việc nghiên cứu đề tài xem công việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời giai đoạn Mục đích nhiệm vụ• nghiên cứu luận án • • o • 3.1 Mục đích nghiên cứu luận án Với tư cách cơng trình nghiên cứu chun sâu QSDĐ TTBĐS, việc nghiên cứu đề tài luận án nhằm mục đích sau đây: - Làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn QSDĐ, với tư cách đối tượng giao dịch TTBĐS; - Làm rõ thực trạng pháp luật QSDĐ giao dịch liên quan đến QSDĐ, cũna thực tiễn giao dịch QSDĐ TTBĐS Việt Nam; - Đe xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật QSDĐ TTBĐS, đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt phù hợp với xu chung giới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận án Để đạt mục đích nêu trên, luận án có nhiệm vụ: 182 ii) Bổ sung quy định bảo hiểm cho hoạt động kinh doanh BĐS quy định bảo hiểm nghề nghiệp cho nhà môi giới, tổ chức quảng cáo, tổ chức tư vấn BĐS iii) Bổ sung quy định phân công trách nhiệm cho quan tổ chức cụ thể để xây dựng ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới, tư vấn, định giá BĐ S KÉT LUẬN CHƯƠNG Việc đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật QSDĐ nhằm phát triến TTBĐS phải đảm bảo mục tiêu u cầu cụ thể, có tính khoa học phải cân nhắc kỹ lưỡng Các mục tiêu yêu cầu sở, tảng để thiết kế thực giải pháp hoàn thiện pháp luật QSDĐ nhằm phát triển TTBĐS Các giải pháp hoàn thiện pháp luật QSDĐ nhằm phát triển TTBĐS thiết kể theo hướng táng cường tính cơng khai, minh bạch tính hiệu quả, tính phù hợp với thông lệ quốc tế cho chế độ sở hữu đất đai, giao dịch ỌSDĐ TTBĐS Các giải pháp tập trung vào việc nâng cao tính hồn hảo cho mơi trường pháp lý đổi với sở hữu đất đai giao dịch đất đai Một hệ thống pháp lý hồn hảo tiền đề cho việc thực thi hiệu pháp luật QSDĐ nhằm phát triển TTBĐS Việt Nam bối cảnh Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, TTBĐS phát triển ổn định bền vững có chế thích họp đảm bảo cho việc thực thi quy định pháp luật Vì thế, việc xây dựng chế thực thi pháp luật hiệu xem phần khơng thể thiếu q trình xây dựng thể chế cho TTBĐS nói chung thị trường QSDĐ nói riêng Việt Nam Các giải pháp tập trung vào số vấn đề có tính cốt lõi tổ chức máy, chất lượng nguồn nhân lực, chế thực thi sách, hệ thống kiểm tra giám sát hệ thống chế tài xử lý vi phạm pháp luật QSDĐ TTBĐS 183 KÉT LUẬN Trong hệ thống pháp lý Việt Nam nay, chế định QSDĐ đất xem chế định pháp luật đặc thù, tạo sở pháp lý cho việc xác lập giao dịch liên quan đến đất đai nhằm thỏa mãn nhu cầu chủ liên quan đến loại tài sản đặc biệt Chế định pháp luật đặt tảng quan trọng cho việc hình thành thị trường ỌSDĐ TTBĐS Việt Nam Từ kết nghiên cứu luận án, xin nêu sổ kết luận sau: Đất đai tài ngun q giá quốc gia có vai trị đặc biệt quan trọng hoạt động kinh tế - xã hội quốc gia Việc xây dựng chế độ sở hữu đất đai quổc gia có ảnh hưởng trực tiếp đến tính hiệu việc sử dụng nguồn lực đất đai quốc gia việc thỏa mãn nhu cầu đáng chủ thể q trình sử dụng tài nguyên đất đai Trong bối cảnh trì chế độ SHTD đất đai Việt Nam, cần có sách bảo vệ tốt quyền cá nhân, tổ chức sử dụng đất, đất nông nghiệp nông hộ, bảo vệ quyền tự định đoạt, khai thác hưởng lợi họ QSDĐ Đối với đất giao cho quan nhà nước doanh nghiệp nhà nước, cần xác định rõ chế thực quyền chủ sở hữu, tránh tượng lạm dụng quyền lực, nguy tư nhân hóa cơng lãng phí tài ngun quốc gia Phát triển TTBĐS nhu cầu khách quan kinh tế nhu cầu xã hội, đòi hỏi Nhà nước phải có sách thích hợp để thúc TTBĐS Một yếu tố tác động mạnh mẽ đến TTBĐS quv định sở hữu đất đai, quy định QSDĐ giao dịch QSDĐ Vì lẽ đó, việc làm rõ sở lý luận chế độ sở hữu đất đai sở lý luận chế định ỌSDĐ TTBĐS có ý nghĩa quan trọng Việc nghiên cứu mơ 184 hình lý thut vê sở hữu đât đai ỌSDĐ, giao dịch vê đât đai phải đặt mối quan hệ so sánh với mô hình sở hữu đất đai quốc gia khác giới Trên sở tìm mơ hình lý thuyết phù hợp cho Việt Nam chế độ sở hữu đất đai thiết kế giao dịch liên quan đến đất đai Các quy định đất đai giao dịch liên quan đến đất đai Việt Nam xây dựng dựa tảng chế độ SHTD đất đai Trong nhiều năm qua, quy định có tác động theo hướng tích cực lẫn tiêu cực đổi với việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai quốc gia, giao dịch đất đai TTBĐS Việc đánh giá thực trạng pháp luật QSDĐ phải đặt mối quan hệ với TTBĐS; việc thỏa mãn lợi ích bên liên quan đến QSDĐ đặc biệt việc tôn trọng quy luật KTTT nói chung tính đặc thù TTBĐS nói riêng Các đánh giá cần rõ ưu điểm hạn chế quy định pháp luật QSDĐ TTBĐS để từ tạo tiền đề cho việc đưa giải pháp hoàn thiện thể chế cho TTBĐS Dựa sở lý luận sở thực tiễn, việc đề xuất giải pháp hồn thiện mơi trường pháp lý cho giao dịch QSDĐ TTBĐS phải xuất phát từ mục tiêu yêu cầu mang tính khách quan khoa học Các đề xuất đóng vai trị vừa gợi ý cho người làm sách, vừa dẫn cần thiết cho người có trách nhiệm thực thi sách liên quan đến quản lý nhà nước đất đai giao dịch QSDĐ TTBĐS 185 CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CỒNG BỐ LIÊN QUAN ĐÉN ĐÈ TÀI LUẬN ÁN Nguyễn Thị Dung (2009), "Trao đổi sổ vấn đề lý luận quản lý nhà nước thị trường bất động sản", Tài nguyên mói trường, 12(74), tr 43-46 Nguyễn Thị Dung (2009), "Khái quát thị trường bất động sản", Trong sách: Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 7-40 Nguyễn Thị Dung (2010), "Đảm bảo tính minh bạch thị trường bất động sản - pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam", Luật học, 8(123), tr 18-25 Nguyễn Thị Dung (2010), "Tác động chế sách pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản", Tài nguyên môi trường, 15(101), tr 12-15 186 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM K HẢO Khánh An (2003), "vẫn nhận diện thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến phức tạp", Đầu tư chứng khoán, (198) Vũ Anh (2004), "Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (2) Vũ Đình Ánh (2006), "Những nghịch lý thị trường bất động sản", Thông tin tài chính, (6) Lê Xuân Bá (Chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Ban Chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương (2002), Báo cảo đồn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội Triệu Văn Bé (2002), "Tăng cường quản lý nhà nước đất đai giai đoạn nay", Tạp chí Cộng sản, (10) Nguyễn Đình Bích (2004), "Giá nhà đất tất yếu giảm", Đầu tư chứng khoán, (241) Mai Văn Bình (2003), "Giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam", Thương mại, (16) Trần Trọng Bình (2006), "Chính sách thuế lĩnh vực đất đai việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản nước ta", Giáo dục ỉỷ luận, (6) ] Bộ Khoa học Cơng nghệ (2009), Chính sách phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam, Đe tài KX.01.13/06-10, Hà Nội 11 Lê Ngọc Châu - Vũ Mạnh Kha (2006), "Thị trường bất động sản có tan băng", Tài chính, (3) 187 12 Hồng Thị Chỉnh (1999), "Kích cầu - giải pháp để phát triển kinh tế", Phát triển kinh tế, (106) 13 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 thi hành Luật Đất đai 2003, Hà Nội 14 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giả loại đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 16 Chính phủ (2005), Nghị định sổ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 17 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 sửa đổi, bổ sung sổ điều Nghị định hướng dẫn thỉ hành Luật Đất đai Nghị định sổ 187/2004/NĐ-CP việc chuyển nông ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội 18 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung sổ điều Nghị định sổ 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thảng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giả loại đất, Hà Nội 19 Chính phủ (2008), Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành sổ điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 20 Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bỏ sung quy hoạch sử dụng đất, giả đất, thu hồi đất, bồi thường, h ễ trợ tái định cư, Hà Nội 21 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận đổi với trường hợp ngưòi sử dụng đất sử dụng nhiều đất hav đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 188 22 "Chính sách chê quản lý đât đai đôi với việc phát triên kinh tê tư nhân", Tài chính, (5) 23 Chu Thị Thủy Chung (2006), "Giá đất thực sách tài đất đai", Tài chính, (3) 24 Trần Thị Cúc (2008), "Hoàn thiện pháp luật tư quản lý nhà nước đất đai", Quản lý nhà nước, (146) 25 David Beggn (1995), Kỉnh tể học, Nxb Giáo dục, Hà Nội 26 Trần Đông Dực (2006), "Giải phóng mặt cho phát triển thị Hà Nội - thực trạng giải pháp", Kỉnh tế dự bảo, (2) 27 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biêu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 28 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biêu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX), Nxb Chính tri quốc gia, Hà Nội 31 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Tạ Huy Đăng (2006), "Thị trường bất động sản - giải pháp làm tan băng", Thuế nhà nước, (9) 33 Nguyễn Văn Điển (2004), "Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh", Nghiên cứu kinh tế, (317) 34 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phổ Hồ Chí Minh 35 Nguvễn Ngọc Điệp (1999), 1200 thuật ngữ pháp lý Việt Nam, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh 189 36 Võ Minh Điều (2002), "Chính sách thuế đất lĩnh vực nơng nghiệp nơng thơn", Tài chính, (6) 37 Hoàng Thị Giang (2007), "Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cần hoàn thiện theo hướng nào?", Nhà nước pháp luật, (3) 38 Trần Thị Thái Hà (2004), "Xây dựng thị trường đất bất động sản để phát triển thị trường vốn Việt Nam", Nghiên cứu kinh tế, (316) 39 Nguyễn Thị Lê Hằng (2006), "Thị trường bất động sản - phân chia hai mảng nóng lạnh", Thơng tin tài chính, (14) 40 Hemando de Soto (2006), Sự bí an tư bản, (Nguyễn Quang A dịch), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Hà Thị Mai Hiên (2000), Quyền sở hữu cơng dân Việt Nam, Luận án Phó Tiến sĩ luật học, Hà Nội 42 Trần Văn Hiệu (2006), "Đa dạng hóa dịch vụ ngân hàng thị trường bất động sản", Thuế nhà nước, 26(96) 43 Trọng Hồ (2005), "Quan hệ thị trường bất động sản tăng trưởng kinh tế", Thương mại, (42) 44 An Hòa (2007), "Các phươne thức để ổn định thị trường bất động sản Việt Nam nay", Thị trường tài tiền tệ, (17) 45 Nguyễn Trọng Hoài (2008), "Giả thuyết bong bóng giá bất động sản Trở ngại cho phát triển", Phát triển kinh tể, (11) 46 Vương Quân Hoàng - Nguyễn Hồng Sơn (2008), "về mối liên thông thị trường bất động sản, vốn tiền tệ", Tạp Cộng sản, (786) 47 Nguyễn Thị Hồng (2009), "Quyền tiếp cận thông tin giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất", Nghiên cứu lập pháp, 15(152) 48 Đàm Văn Huệ (2006), "Hồn thiện sách thuế nhằm quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Kinh tế phát triển, (106) 190 49 ULF.Jensen (2002), "So sánh yêu tô luật pháp thị trường bât động sản", Hội thảo khoa học: Chính sách pháp luật đất đai bắt động sản, Tổng cục Địa tổ chức, Hà Nội 50 Bùi Nguyên Khánh (2010), "Nội dung chế độ kinh tế Hiến pháp nước Châu Âu gợi ý cho Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (2) 51 "Khơi thông nguồn lực tài từ đất đai thúc đẩy thị trường bất động sản", Thơng tin tài chính, (13) 52 Nguyễn Duy Lãm (1996), sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 53 Phạm Sỹ Liêm (2006), "Dao động theo chu kì đặc trưng phát triển thị trường bất động sản", Thị trường giả cả, (5) 54 Phạm Sỹ Liêm (2006), "Quy hoạch đô thị thị trường bất động sản", Xây dựng, (11) 55 Đặng Thị Bích Liễu (2010), "Vấn đề "người có tài sản bán đấu giá" "người bán đấu giá tài sản" pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (2) 56 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2008), "Sử dụng công cụ thuế điều tiết thị trường bất động sản", Tài chỉnh, (5) 57 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), "Xây dựng thể chế thị trường quyền sử dụng đất", Nghiên cứu Kinh tể, (321) 58 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động - xã hội, Hà Nội 59 "Một sổ biện pháp cấp bách thi hành Luật đất đai sửa đổi", Thông tin tài chính, (14) 60 Đồn Năng (2000), "Cần hồn thiện pháp luật quản lý đất ngập nước ỏ' nước ta", Hoạt động khoa học, (6) 191 61 Nguyễn Thị Nga (2006), "Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam vài nhận định "bộ ba" giải pháp Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra", Nhà nước pháp luật, (12) 62 Phùng Văn Ngân (2008), "Bàn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Dân chủ pháp luật, (4) 63 Phạm Hữu Nghị (2009), "Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi họ, tên vợ họ, tên chồng - số vấn đề đặt ra", Dân chủ pháp luật, (2) 64 Phạm Duy Nghĩa (2002),"Quyền tài sản cải cách kinh tể; quan niệm, vài học nước kiến nghị", Nghiên cứu lập pháp, (11) 65 Phạm Duy Nghĩa (2003) "Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản", Nhà nước pháp luật 66 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kỉnh tế (Chương trình sau đại học), Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội 67 Hoàng Xuân Nghĩa (2009), "Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội", Những vấn đề kỉnh tế trị giới, 1(153) 68 Lệ Dĩ Ninh (1998), Đại từ điển Kinh tế thị trường, Viện Nghiên cứu Phổ biến tri thức Bách khoa, Hà Nội 69 Nguyễn Thế Phán (2006), "Mấy vấn đề đặt từ thực trạng quy hoạch treo nước ta nay", Kinh tế phát triển, (111) 70 Quách Đức Pháp (2002), "Góp phần thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta", Tạp chí Cộng sản, (20) 71 Nguyễn Văn Phát - Thái Thanh Hà (2003), "Một số vấn đề thị trường cho thuê đất nông nghiệp nông thôn nước ta", Nông nghiệp phát triển nông thôn, (8) 72 Nguyễn Xuân Phi (2006), "Quản lý sử dụng đất đô thị, vấn đề đặt ra", Giảo dục lý luận, (8) 192 73 Nguyễn Minh Phong (2006), "5 đặc điểm bật thị trườna bất động sản Việt Nam nay", Những vấn đề kinh tế giới, 4(120) 74 Nguyễn Thị Phượng - Trần Thu Cúc (2003), "Một số vấn đề thị trường bất động sản", Dân chủ pháp luật, (2) 75 Tân Quang (2003), "Cơ chế tài sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng", Thơng tin tài chính, (14) 76 Huỳnh Huy Quế (2001), "Xây dựng Luật thuế sử dụng đất Việt Nam", Tài chính, (6) 77 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 78 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 79 Quốc hội (1993), Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Hà Nội 80 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 81 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 82 Ọuốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 83 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 84 Quốc hội (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhãn 2007, Hà Nội 85 Quốc hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Hà Nội 86 Đinh Dũng Sỹ (2003), "Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị" Nhà nước Pháp luật (10) 87 Lý Hoàng Tân (2002), "Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án đầu tư", Thông tin tài chỉnh, (8) 88 Lý Hoàng Tân (2004), "Một sổ biện pháp bình ổn giá đất thị trường bất động sản", Thơng tin tài chính, (4) 89 Lý Hồng Tân (2004), "Một số vấn đề sách thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai (sửa đổi)", Thơng tin tài chỉnh, (15) 193 90 Tạp chí Dân chủ pháp luật (2006), số chuyên đề Bất động sản, Hà Nội 91 Lưu Quốc Thái (2007), "Yếu tố thị trường quan hệ đất đai nhà nước người sử dụng đất "thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp"", Nhà nước pháp luật, (11) 92 Vũ Đình Thăng (2004), "Một số giải pháp bình ổn giá nhà đất nước ta nay", Tài chính, (3) 93 Đinh Trọng Thắng (2001), "Thị trường bất động sản", Tài chính, (5) 94 Đinh Trọng Thắng (2001), "Thị trường bất động sản nước ta - số tồn công tác quản lý nhà nước", Nghiên cứu kỉnh tể, (278) 95 Đinh Trọng Thắng (2002), "Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam", Tài chính, (7) 96 Lê Đình Thắng (2004), "Quản lý nhà nước thị trường bất động sản", Quản ỉỷ nhà nước, (3) 97 Lê Đình Thắng - Hồng Cường - Vũ Thị Thảo (2003), "Chính sách đất đai thời kì đổi nước ta", Kỉnh tế phát triển, (76) 98 Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản công đổi đất nước", Tạp chí Cộng sản, (18) 99 Phạm Quang Thao (2006), "Các cơng cụ giải pháp tài để phá băng thị trường bất động sản", Tài chính, (5) 100 Ngơ Thị Phương Thảo (2007), "Phát triển hoạt động chấp đất đai thị trường bất động sản", Kinh tế phát triển, (118) 101 Nguyễn Tân Thịnh (2002), "Thị trường nhà đất - làm để hạ sốt", Tài chỉnh, Tín dụng, (7) 102 Nguyễn Tân Thịnh (2003), "Chuyển nhượng cho thuê bất động sản Nhà nước", Tài chính, (10) 103 Nguyễn Tân Thịnh (2003), "Chính sách khai thác nguồn lực đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước", Tài chỉnh, (8) 194 104 Nguyễn Tiến Thỏa (2006), "Thị trường bất động sản - thực trạng giải pháp", Thị trường giá cả, (1+2) 105 Nguyễn Tiến Thỏa (2006), "Giá đất tỉnh duyên hải miền Trung Tây Nguyên - Thực trạng giải pháp", Thị trường giả cả, (10) 106 Vũ Minh Thu (2005), "Tình hình thực Nghị định 188/CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất", Thị trường giá cả, (4) 107 Vũ Minh Thu (2007), "Thị trường bất động sản tháng đầu năm 2007", Thị trường giá cả, (8) 108 Vũ Đình Tích (2001), "Mấy vấn đề thị trường bất động sản nay", Kinh tế dự bảo, (5) 109 "Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kì đầy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước", Phát triển kỉnh tế, (151) 110 Mai Ái Trực (2003), "Bước phát triển việc nhận thức quan hệ đất đai", Tạp chí Cộng sản 111 Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội (1998), Kinh tể trị Mác Lênin, Nxb Giáo dục, Hà Nội 112 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học: Luật đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 113 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 114 Lê Văn Tứ (2003) "Chế độ sở hữu toàn dân: số suy nghĩ", Nghiên cứu lập pháp, (10) 115 Nguyễn Văn Tuất (2003), "Chính sách đất đai tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa nơng nghiệp, nơng thơn", Tạp Cộng sản, ( 19) 195 116 Đặng Ọuôc Tuyên (2006), "Chính sách thuê quản lý nhà nước vê đất đai", Thuế nhà nước, (76) ] 17 Nguyễn Quang Tuyến (2006), "Luật Đất đai năm 2003 với việc hình thành thị trường bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, (2) 118 Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch", Luật học, (3) 119 Nguyễn Quang Tuyến (2008), "Một vài suy nghĩ nhân cơng bố Tập đồn Jones Lang Lasalle (Hoa Kỳ) số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam", Dân chủ pháp luật, (11) 120 Nguyễn Quang Tuyển Lê Văn Sự (2006), "Sự tiếp cận sổ vấn đề lý luận vai trò can thiệp điều tiết nhà nước thị trường bất động sản theo Luật Đất đai năm 2003", Nhà nước pháp luật, (4) 121 ủ y ban Thường vụ Quốc hội (1994), Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung sổ điều pháp lệnh thuê nhà, đắt, Hà Nội 122 Hà Văn (2004), "Những nội dung đổi sách tài thi hành Luật Đất đai năm 2003", Thơng tin tài chính, (13) 123 Hồng Việt - Hồng Văn Cường (Đồng chủ biên) (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam khung giá đất năm 2008, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 124 Nguyễn Thanh Vinh (2004), "Ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai: có cú sốc thị trường bất động sản", Tài chính, (12) 125 Thanh Vinh (2004), "Một số suy nghĩ giá đất theo Luật Đất đai năm 2003", Thị trưònggiả cả, (3) 126 Đặng Hùng Võ (2006), "Quy hoạch sử dụng đất, có chưa đủ cho nhu cầu phát triển", Thị trường giả cả, (10) 196 127 Đặng Hùng Võ (2007), "Phát triển thị trường bất động sản điểm đột phá trình tiếp tục đổi mới", Hội thảo: Đăng kỷ bất động sản, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội 128 Đặng Hùng Võ (2008), "Quản lý đất đai thách thức phía trước", Pháp lý, (1+2), tr 14-16 129 Phạm Văn Võ (2008), "về đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam nay", Nhà nước pháp luật, (4) 130 Nguyễn Văn Xa (2003), "Nhà nước quản lý đất đai, tài sản quốc gia, hàng hóa đặc biệt", Tài chính, (8) TIÉNG ANH 131 Peter Ho (2001),"Who owns China’s lan? Property rights and Delibeate Institutional Ambiguity, The China Quarterly, (166) 132 J.G Riddall MA (TCD) (1993), Introduction to land law, Buttenvorths, London, Dublin and Edinburgh 133 Jieming Zhu (2004), From land use right to land development right: Instituational change ỉn China 's urban development, Urban Studies, Vol 41, No.7 134 Truong Thien Thu, Rarỹith Perera (2010), Intermediate levels o f property rights and the emerging housing market ỉn Hochỉmỉnh City, Vỉetnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138 TRANG WEB 135 http://www.diaoconline.vn/web/banin/tintuc/4192 136 http://thanhnien.com.vn/Nhadat/2007/11/8/215269.tno 137 http://vietnamnet.vn/servive/printversion.vnn7article_icN911652 138 http://vnexpress.net/Vietnam/Kinh-doanh/Do-thi/2006/07/3B9EC7F2/?q=l ... môi trường pháp lý cho TTBĐS Việt Nam thời gian tới Từ nhận thức vậy, định lựa chọn vấn đề "Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản ỏ' Việt Nam - Những vấn đề ỉỷ luận thực tiễn" làm đề tài luận. .. dung luận án gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất Việt Nam đánh giá từ góc độ phát triển thị trườnơ... TRONG THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Quyền sử dụng đất với tư cách đối tượng giao dịch thị trường bất động sản 1.2 Cơ sở lý luận việc xây dựng khuôn khổ pháp luật cho 35 tham gia quyền sử dụng đất vào