Hoàn thiện chế định pháp luật về quyền sử dụng và quyền cho thuê đất trong luật đất đai Việt Nam

TRƯNG TÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN Q ố c GIA VIỆN NGHIÊN CỨU NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT N G U YÊN THỌ PH Ú HOÀN THIỆN ■ CHÊ ĐỊNH ■ PHÁP LUẬT ■ VỀ QUYỂN s DỤNG VÀ QUYỂN CHO THUÊ ĐẤT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM ■ ■ ■ CHUYÊN NGÀNH P11ẢP LUẬT - DÂN - KINH TẾ - LAO ĐỘNG: MÃ số 50515 LIỈẲ N ẢN CAO IIO C LU Ẳ T THƯ VIỆN TRƯỜNG ĐẠI HỌC LỮÂT HÀ NÔI PHỎNG DOC No ười hướng dẫn khoa học.PTS Trần Ngọc Đường Iủì nội - /997 Đề tài: HỒN THIỆN CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỂ QUYỂN s DỤNG ĐẤT VÀ QUYỂN CHO THUÊ ĐẤT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ CƯƠNG: PHẦN A : LỜI NÓI ĐAU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài Phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu ý nghĩa lý luận thực tiễn Kết cấu luận án Tài liệu tham iđiảo PHẦN B: NỘI DƯNG CHƯƠNG I NỘI DƯNG PHÁP LÝ VÀ VAI TRÒ CỦA CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬDỤNG VÀ QUYEN c h o t h u ê đ ấ t TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI Ở V Ệ T NAM 1.1/ NỘI DUNG PHÁP LÝ CỦA CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QƯYEN SỬDỤNG QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT 11.1 Đất đai - Cơ sở xác lập quyền sở hữu: a) Đ ấ t đai ? b) C sở xác lập quyền sở hữu toàn dân đất đai * Khái niệm chiếm hữu - Sở hữu * Một số đặc điểm chế độ sở hữu đất đai Việt nam lịch sử * Cơ sở xác lập quyền sở hữu đất đai nước ta 1.1.2/ Nội dung pháp lý quyền sử dụng đất a) C sở xác lập quyền sử dụng đ ấ t b) N ộ i dung pháp lý vê quyền sử dụng đất * Khái niệm * Tính chất * Chủ thể quyền sử dụng đất * Khách thể quyền sử dụng đất * Nội dung pháp lý quyền sử dụng đất * Quyền người sử dụng đất * Thủ tục, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất * Các quyền cụ thể: - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất - Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Quyền chấp quyền sử dụng đất - Quyền thừa k ế quyền sử dụng đất - Quyền cho thuê quyền sử dụng đất - Nghĩa vụ người sử dụng đất 1.1.3/ Nội dung pháp lý quyền cho thuê quyền sử dụng đất a) C sở xác lập quyền cho thuê quyền sử dụn g đ ấ t b) N ộ i dung pháp lý quyền cho thuê quyền sử dụn g đất * Điều kiện cho thuê * Nội dung, hình thức hợp đồng cho thuê * Quyền nghĩa vụ người cho thuê * Quyền nghĩa vụ người thuê * Một số nội dung pháp lý cụ thể hợp đồng thuê đất * Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt nam * Một vài quan niệm không quyền sử dụng đất, quyền cho thuê 1.2/ VỊ TRÍ, VAI TRỊ CỦA CHẾ ĐINH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤN G ĐẤT VÀ QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 12.1 V ị trí: a) Trong luật đất đai b) Đối với m ột s ố ngành luật khác - Luật dân - Luật đầu tư - Luật hành 12.2/ Vai trị a) Trong công tác quản lý đất b) Trong gừio lưu dân CHƯƠNG II PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP H O ÀN TH I ỆN C H Ế ĐỊNH PH ÁP LUẬT VỀ Q U YỀ N s DỤNG ĐẤT quyền cho THUÊ ĐẤT VI ỆT NA M 2.1/ N hững tồn tài đòi hỏi khách quan tiếp tục hoàn thiện c h ế định pháp luật quyền sử dụng quyền cho thuê đất pháp luật đất đai nước ta 2.11) N h ữ n g tồn - 21 N h ữ n g c ứ k h c h q u a n đ ể tiếp tụ c h o n th iệ n P h p l u ậ ỷ n ó i c h u n g , P h p lu ậ t đất đai c h u y ể n q u y ề n sử d ụ n g q u y ề n cho th u ê q u y ề n s d ụ n g đ ấ t n ó i riêng 2 / Phương hướng giải pháp tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật quyền sử dụng quyền cho thuê đất 2 -1 ) P h ng hướng chung - -2 ) N h ữ n g giải p h p cụ t h ể nhằm tiếp tục hoàn thiện c h ế địn h p h p luật quyền sử dụng quyền cho thuê đấ t nước ta 2 ) N h ữ n g kiến nghị, đ ề xuất P HẦN C: KẾT LUẬN PH ẦN A LỜI NÓI ĐẦU Ì / T í n h cấp t h i ế t đ ề t i : Theo số liệu t hống kê Tổng cục Thống kê 1989 nước ta có tổng di ện t í c h \ / l i ề n 3 36 km2, với 33,1 t ri ệu r uộ ng đất (với triệu đất nôn g nghi ệp) nước ta hi ện gần 80 triệu đì nh Tr ong 5/6 người, số dân gần 14 triệu hộ gia hộ nông thổn, 1/6 hộ sống đô thị, thị xã, thị trấn, diện tích r uộng đất bì nh qn đầu người xếp vào loại t rung bì nh t hế giới Nước ta h i ện xu hướ ng dân số ngày tăng n nh diện tích đất canh tác (bao gồm đẩt nông, lâm, ngư n g h i ệ p đất ở) ngày m ột thu hẹp, bì nh quân diện tích đất đai đầu người ngày m ộ t thấp Hơn t rong năm gần tình h ì n h thị hóa n g y m ộ t phát triển, việc biến đổi đất canh tác sang đất n gà y m ộ t nhi ều dân số tăng hàng năm cịn cao (trên 2%), dẫn đến tình hình nảy sinh sốt đất p h m vi nước; đỉnh cao năm 1994, 1995, có nơi giá đất tới - lượng ng/m2 t rung tâm đô thị Hà nội - T hà n h p hố Hồ Chí Mình giá đất nh ìn c h ung tăng - lần so với năm trước 90 Theo điều 17 18 hiến pháp 1992 điều luật đất đai năm 1993 xác đị nh rõ quyền sở hữu đất đai sở hữu t ồn dân, tập thể cơng dân có quy ề n sử dụng, luật xác định loại đất (đất nông n gh iệp - đất lâm nghi ệp, đất khu dân cư n ôn g thôn, đất đo thị, đất c h u yê n dùng, đất chưa sử d ụn g , điều 11 Lu ật đất đai 1993) quy ề n sử dụng đất đai thể h i ện quy ề n cụ thể có q uy ền thuê đất Từ sau đại hội đảng VI (1986) xu hướng đổi Đ ả n g Nhà nước ta thẻ tất lĩnh vực đời sống xã hội- quyề n nghĩ a vụ công dân đề cao, hi ến pháp 1992 thể rõ toàn chương V t rong nhữn g quyề n t hiếng liêng người công dân q u y ề n sử dụng đất cụ thể hóa th ành luật N hà nước t h ố ng quản lý t oàn đất đai theo quy h o c h Pháp l uật - Nh nước giao đất cho tổ chức cá n hâ n sử dụng ổn đị nh, lâu dài - Tổ chức cá n hâ n có t rách n hi ệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, c h u y ê n q uyề n sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định Pháp luật" Điều 18 h i ế n p h p 1992 T r on g lĩnh vực nồng nghi ệp thể hi ện rõ xu hướng đổi mới: Tình t rạng r uộng đất chia nhỏ, m an h mún , nhiều thể canh tác thủ công người tiểu nông, sản xuấ t nhỏ k h n g cịn nữa, tiến dần bước sang sản xuất c ô n g nghi ệp Trong n ông nghi ệp, việc sản xuất tập trung, c h u y ê n c anh t rong t rồng trọt h ì nh t h nh nhằm tạo n h ữ n g vùng có xuất cao phục vụ cho đời s ống xuất k h ẩ u , thể tính ưu việt cơng tác quản lý, sử dụng đất đai t r o n g cơng cơng nghi ệp hóa L u ậ t đất đai năm 1993 cụ thể hóa q u y ề n sở hữu, q u y ề n sử dụng loại đất người lao đ ộng qua thể h i ện hệ t hố ng q uả n lý Nhà nước đất đai nói c h u ng loại đất, đất n ô n g nghi ệp, đất lâm nghi ệp , đất nói riêng n g y m ộ t h oà n thiện T r o n g q uy ền quyền cho thuê q uy ề n sử dụng đất m ộ t t ro ng q u y ền quan trọng, k h n g n hững đáp ứng nhu cầu người s ống hàng ngày, mà p h ả n ánh xu hướng phát triển xã hội, thể Nhà nước t ôn t rọng quy ền công dân q u yề n sử d ụng đất q u y ề n cho thuê đất, nhằm tạo n gày n hi ều cải p hục vụ ch o đời sống người toàn xã hội Q u y ề n sử dụng đất quyền cho thuê q uy ề n sử dụng đất n h ữ n g q u y ề n q u a n trọng k h ẳn g đị nh rõ vai trị chủ thể đấ t đai sau xác định q uy ề n sở hữu, đặc trưng m a ng t í n h đặc t hù ,Sa u xác định sở hữu Nh nước đất đai q u y ề n sử dụng k hô ng riêng Nhà nướCj Nhà nước giao cho tổ chức , cá nhân công dân sử dụng nó, khai thác để m a n g lại lợi ích cho Nhà nước cá nhân tổ chức giao đất, song luật đất đai chưa có điều khoản qui đị nh b i ện p h p khai thác, cách thức sử dụng h ạn g đấtyloại đất giao - Về mặt pháp lý nhiều thiếu sót điều ki ện h i ệ n để sớm đưa luật đất đai vàò sống, n h iề u ều l uật p n ánh c chung, phải chờ nhi ều văn bả n l uật luật đất đai hướng dẫn thi hành nh iều điều luật g h i " c h "h o ặc "t h eo " qui đị nh Chính phủ n h ữ n g điều 4 , , , , , , nên hạn chế, chậm chễ t ro ng việc thực thi luật - L u ậ t đất đai c húng ta đời t rong nghi ệp công n g h i ệ p h o sâu r ộng nước; việc xây dựng k h u công n g h i ệp , sở phục vụ cho công n ghi ệp hoá đườ ng xá, bến bãi, cầu đ n g s o n g luật ch ưa có qui đị nh cụ thể việc giao đất c h u yê n dùng cho mục đ í ch k i n h t ế cho cơng n ghi ệp hố vv - T r o n g giao lưu dân thường x uyê n để cấp đến q u y ề n sử dụ ng đất, quyề n cho thuê đất song để thực g i ao lưu tốt xã hội, l uật pháp nói chung l uậ t đất đai nói riêng cần cụ thể; phải tạo điều kiện để người d â n thực quyề n tốt: Như việc xác định cấp giấy c h ứ n g n h ậ n quyề n sử dụng chẳng hạn N g h i ê n cứu quyền sử dụng đất q uyề n cho thuê đất n h ằ m góp p h ầ n cho pháp luật đất đai sớm mang tính khả thi thực vào sống toàn dân, đáp ứng xu hướng đổi ... thừa k ế quyền sử dụng đất - Quyền cho thuê quyền sử dụng đất - Nghĩa vụ người sử dụng đất 1.1.3/ Nội dung pháp lý quyền cho thuê quyền sử dụng đất a) C sở xác lập quyền cho thuê quyền sử dụn g... người sử dụng đất * Thủ tục, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất * Các quyền cụ thể: - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất - Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Quyền chấp quyền sử dụng đất - Quyền. .. ấ t TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI Ở V Ệ T NAM 1.1/ NỘI DUNG PHÁP LÝ CỦA CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QƯYEN SỬDỤNG QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT 11.1 Đất đai - Cơ sở xác lập quyền sở hữu: a) Đ ấ t đai ? b) C sở xác lập quyền