(Luận văn thạc sĩ) các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM ĐỨC QUỲNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH TP.HCM, năm 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM ĐỨC QUỲNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 8340101 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS ĐẶNG THÁI BÌNH TP.HCM, năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu tôi, thực với hướng dẫn khoa học TS Đặng Thái Bình Các nội dung tham khảo luận văn trích dẫn rõ ràng Kết luận nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố nghiên cứu khác Tôi xin chịu trách nhiệm nghiên cứu Người thực luận văn Phạm Đức Quỳnh MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU HÀNH VI NGƯỜI TIÊU DÙNG 1.1 Khái niệm Người tiêu dùng 1.2 Khái niệm Hành vi người tiêu dùng 10 1.3 Tầm quan trọng việc nghiên cứu hành vi người tiêu dùng 11 1.4 Mơ hình hành vi tiêu dùng 11 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng 13 1.6 Quá trình định mua hàng người tiêu dùng 17 1.7 Đặc điểm nhà chung cư 22 1.8 Một số yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua nhà chung cư người dân .23 1.9 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 24 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ CUNG VÀ CẦU THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM 28 2.1 Tổng quan thị trường hộ chung cư TP.HCM 28 2.2 Thực trạng cung cầu thị trường hộ chung cư TP.HCM 30 Chương 3: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 3.1 Phân tích thống kê 36 3.2 Phân tích yếu tố ảnh hưởng 40 3.3 Kết nghiên cứu 62 Chương 4: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 66 4.1 Dự báo nguồn cung cầu thị trường 66 4.2 Sự cấp thiết nhu cầu nhà chung cư người dân TP.HCM 68 4.3 Một số giải pháp 71 4.4 Đề xuất kiến nghị 73 4.5 Những hạn chế hướng nghiên cứu cho nghiên cứu 75 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Phân tích thống kê giới tính 36 Bảng 3.2 Phân tích thống kê độ tuổi 37 Bảng 3.3 Phân tích thống kê nghề nghiệp 38 Bảng 3.4 Phân tích thống kê thu nhập hàng tháng 39 Bảng 3.5 Phân tích khách thể mức chi phí để mua hộ 39 Bảng 3.6 Kết khảo sát yếu tố ảnh hưởng 40 Bảng 3.7 Thứ hạng yếu tố ảnh hưởng 41 Bảng 3.8 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Giá 41 Bảng 3.9 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Cơ sở vật chất 43 Bảng 3.10 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Chi phí .45 Bảng 3.11 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Cơng 47 Bảng 3.12 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Môi trường sống 49 Bảng 3.13 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Truyền thơng marketing 52 Bảng 3.14 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Vị trí khu hộ 55 Bảng 3.15 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Vị trí hộ 57 Bảng 3.16 Kết khảo sát ảnh hưởng nhóm yếu tố Hồ sơ pháp lý 59 Bảng 3.17 Tóm tắt kết kiểm định giả thuyết 64 Bảng 3.18 Thứ hạng ưu tiên yếu tố ảnh hưởng 64 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mơ hình hành vi người tiêu dùng 12 Hình 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng .13 Hình 1.3 Mơ hình giai đoạn q trình thơng qua định mua 19 Hình 1.4 Các yếu tố can thiệp ý định mua định mua 20 Hình 1.5 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 26 Hình 2.1 Nguồn cung hộ chung cư TP.HCM nửa đầu năm 2020 31 Hình 2.2 Số hộ bán nửa đầu năm 2020 TP.HCM 32 Hình 2.3 Tình hình thị trường hộ TP.HCM tháng đầu năm 2020 33 Hình 2.4 Tình hình giá bán, mức độ quan tâm lượng tin đăng TP.HCM 34 Hình 4.1 Nguồn cung hộ chung cư TP.HCM tương lai 67 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà đô thị lớn TP.HCM nhu cầu cấp thiết dân số tăng nhanh với hàng trăm ngàn người nhập cư năm Và cần mua hộ để ở, có nhiều điều mà người mua quan tâm Vị trí yếu tố hàng đầu định đến giá trị hộ chung cư Mua hộ chung cư vị trí tốt, thuận lợi, người dân hưởng lợi nhiều thứ, đặc biệt khả tăng giá Điểm khác biệt lớn hộ chung cư nhà phố riêng lẻ nằm môi trường sống tiện ích nội khu mà đem lại cho cư dân hộ Nếu xét tới tính riêng tư, thoải mái, tự việc sửa chữa nhà cửa chắn hộ chung cư khó lòng so với nhà phố mặt Nhưng nhà phố riêng lẻ cư dân muốn bơi, muốn tập gym, mua sắm, chắn phải di chuyển xa Ở hộ chung cư ngược lại, cần bước xuống nhà có thứ Thêm nữa, dự án hộ chung cư cố gắng kiến tạo cho cư dân môi trường sống tốt nhất, tách biệt hồn tồn khỏi khói bụi, kẹt xe, ô nhiễm tiếng ồn bên ngoài, điều mà mua nhà phố riêng lẻ cư dân khó trải nghiệm Nhất vấn đề an ninh, hộ chung cư ban quản lý bảo đảm vấn đề Giả sử lựa chọn, tên trộm chọn đột nhập nhà phố riêng lẻ chung cư cao tầng Kể lợi ích, ưu điểm hộ chung cư vậy, hiểu rằng, lý mà người mua ưu tiên chọn dự án chung cư Chúng bao gồm lý tiện ích đầy đủ, môi trường sống chất lượng, an ninh đảm bảo Và đương nhiên, dự án đáp ứng yếu tố người mua săn đón, khả tăng giá cao Đây điều mà người đầu tư mua bán hộ chung cư hướng đến Trong năm 2019 vừa qua, thị trường đón nhận nhiều thông tin tiêu cực liên quan tới pháp lý vụ lừa đảo bán đất ma bị phanh phui, vỡ trận cam kết lợi nhuận condotel khiến người mua bất động sản dù theo hình thức cảm thấy e dè, cẩn trọng nhiều Đó chưa kể đến loại hình hộ chung cư, không thiếu trường hợp chung cư xây xong lâu, 2, năm chưa cấp sổ Điều khiến cho người trót mua, trót đầu tư vào dự án hộ chung cư đành chơn vốn khơng thể mua bán, chấp Chọn đầu tư dự án chung cư bị vướng pháp lý khiến người mua chôn vốn thời gian dài Nếu đầu tư mua bán hộ chung cư, mà giấy tờ pháp lý chuẩn bị hoàn chỉnh, đầy đủ chắn lợi lớn Ngược lại, vấn đề liên quan tới pháp lý phát sinh dễ khiến giao dịch thất bại Chính vậy, người đầu tư mua bán hộ chung cư thường lựa chọn dự án minh bạch, rõ ràng pháp lý Nhiều năm trở lại đây, chủ đầu tư tiêu chí quan trọng để người mua lựa chọn dự án hộ chung cư Tuy khơng có quy chuẩn, tiêu chuẩn xếp loại cụ thể dành cho chủ đầu tư Nhưng chắn rằng, chọn mua dự án hộ chủ đầu tư uy tín cảm thấy an tâm hẳn Đây yếu tố mà người đầu tư mua bán hộ chung cư nên cân nhắc Khi chọn đầu tư dự án chủ đầu tư uy tín, trừ vướng phải rắc rối lớn pháp lý, cịn khơng bán dễ có người mua khả tăng giá điều tốt Chọn đầu tư mua bán hộ chung cư chủ đầu tư tốt Đồng nghĩa với việc bán hộ chung cư nhanh chóng hơn, giá tốt Ngoài ra, người bán hộ chung cư hưởng lợi lớn hoạt động quảng bá dự án mà chủ đầu tư tiến hành Người dân không cần phải nhiều công sức để tìm kiếm khách mua, để giới thiệu sản phẩm Vì thứ chủ đầu tư làm thay, lượng khách hàng quan tâm, có nhu cầu tìm mau hộ dự án lớn Tuy nhiên, số yếu tố kể không đầy đủ rõ ràng chi tiết để người mua chọn cho ăn hộ ưng ý Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân TP.HCM” giải nhiều nữa, đáp ứng đầy đủ vấn đề mà người mua quan tâm muốn sở hữu cho gia đình hộ TP.HCM Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài - Nghiên cứu thực nước Hai tác giả Mostafa Kamal Shah Alam Kabir Pramanik (2015) trường Đại học Kinh doanh kinh tế quốc tế Daffodil, Bangladesh thực nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến khách hàng mua hộ thành phố Dhaka” Nghiên cứu xác định cho kết khía cạnh quan tâm khách hàng định mua hộ Cơ sở vật chất (project facilities), Môi trường (environmental), Chiêu thị (promotional), Chất lượng vật lý (physical quality), Giá (price), Vị trí giao thông (location and communication) Yếu tố Cơ sở vật chất bao gồm: Khu dân cư đông đúc, sân chơi trẻ em, thiết bị phát điện, bãi đậu xe, trò chơi nhà, hội trường sinh hoạt Yếu tố Môi trường bao gồm: Tiếng ồn âm khu vực liền kề, ô nhiễm môi trường khu vực, mật độ dân số lưu lượng giao thông Yếu tố Chiêu thị bao gồm: Bán hàng giảm giá, truyền miệng, danh tiếng thương hiệu công ty, ảnh hưởng quảng cáo Yếu tố Chất lượng vật lý bao gồm: Chất lượng cơng trình nước, hệ thống nước, chất lượng lưu vực va chế độ lưu thông, chất lượng gạch hộ, cửa sổ thơng thống đón gió Yếu tố Giá bao gồm: Cơ sở tín dụng, hệ thống tốn trả góp, tính khả dụng việc vay ngân hàng, giá hợp lý Yếu tố Vị trí giao thơng bao gồm: Môi trường sống dân cư, gần sở giáo dục, thuận tiện cho việc làm Một nghiên cứu khác hai tác giả Mwfeq Haddad Mahfuz Judeh (2011) Đại học AlAlbayt, Jordan với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân Amman, Jordan” điều tra yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua hàng khách hàng hộ Mẫu khảo sát bao gồm 120 người mua hộ khu vực khác Amman Kết nghiên cứu cho thấy định người mua chịu tác động yếu tố bao gồm: Thẩm mỹ, Kinh tế, Marketing, địa lý Cấu trúc xã hội Nhóm tác giả Connie, Susilawati, Fernando Baptista Anunu (2001) Trường Đại học Petra Christian, thành phố Surabaya, Indonesia thực nghiên cứu có tựa đề “Các yếu tố động nhận thức ảnh hưởng đến hành vi mua nhà người dân Dilly, Đông Timor” Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả đề xuất kiểm tra thành phần yếu tố Vật lý (physical), Liên kết (linkage), Môi trường (environment) Tiện ích (utilities) ảnh hưởng đến định mua người dân Dilly Thành phần Vật lý bao gồm thành tố: chất lượng xây dựng, giá, thiết kế, mật độ xây dựng, diện tích nhà, khả toán, lãi suất, thời hạn toán, khả tiếp cận thị trường Thành phần Liên kết bao gồm thành tố: liên hệ với nơi làm việc, gần trường học, giao thông công cộng Thành phần Môi trường bao gồm: sẽ, an toàn, thẩm mỹ Thành phần Tiện ích bao gồm: điện, nước, điện thoại, có khu vực thờ phụng riêng, thể dục thể thao, tiềm đầu tư Kết cho thấy yếu tố Vật lý Liên kết không quan trọng yếu tố Môi trường tiện ích người dân cân nhắc mua nhà để Hơn nữa, kết phù hợp với phương châm nhà phát triển nhà ở Dilly “sạch sẽ, an toàn, thẩm mỹ, sức khỏe thịnh vượng” Tổng giám đốc công ty Hưng Thịnh Land, ông Lê Trọng Khương (2020) cho biết doanh nghiệp tính tốn để tiến độ tốn giãn kỳ tốn đi, đảm bảo mức thu nhập người mua nhà có đủ khả đóng theo tiến độ, đảm bảo dịng tiền TS Cấn Văn Lực (2020) nhận định để đảm bảo hấp thụ thị trường, tái cấu danh mục dự án, sản phẩm, doanh nghiệp nên trọng vào phân khúc có nhu cầu lớn chung cư có giá phải để giải vấn đề cấp thiết TP.HCM Khi đưa sản phẩm mới, để đảm bảo dòng tiền, doanh nghiệp bắt buộc phải cấu lại danh mục dự án công bố theo hướng rút gọn lại, đưa dự án phù hợp nhà hợp túi tiền Bên cạnh tính tốn lại phương thức tốn để người mua trả 4.3 Một số giải pháp 4.3.1 Giải pháp nhìn từ góc độ khách hàng * Giải pháp yếu tố Giá Tâm lý nhiều người dân phải có chỗ “an cư lạc nghiệp”, cho dù phải vay ngân hàng, chí vay nóng để mua hộ sau phải trả góp hàng tháng với số tiền khơng nhỏ Ngoài giải pháp bất đắc dĩ phải nhờ đến ngân hàng, người dân nên chấp nhận mua hộ cách xa trung tâm với diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí, hàng tháng bị áp lực trả lãi vay * Yếu tố Hồ sơ pháp lý Vấn đề người dân quan tâm yếu tố giấy tờ minh bạch sở hữu sổ hồng hạn Nhiều người mong muốn nhanh chóng có chỗ phớt lờ, quan tâm điều Sau đó, liên quan đến lợi ích nên tìm hiểu khơng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu Vì thế, người dân nên xem kỹ giấy tờ pháp lý, dự án có nghi ngờ nên ngưng việc mua bán, tránh điều không hay sau * Về yếu tố chi phí Các khoản phí giữ xe quản lý chung cư tăng cao gây tranh chấp phần cho thấy doanh nghiệp khách hàng khơng tìm tiếng nói chung Phần lỗi thường ý kiến chủ quan áp đặt chủ đầu tư lên cư dân Vì thế, thấy ảnh hưởng đến quyền lợi mình, người dân nên lên tiếng mạnh mẽ nữa, cần thiết khởi kiện để chủ đầu tư nhượng * Về yếu tố Cơ sở vật chất Những chung cư diện tích nhỏ hẹp quy định số lượng hộ sử dụng hạn chế bãi đậu xe, cư dân nên lường trước vấn đề không mua 71 thêm xe chưa thật cần thiết tìm chỗ đậu xe bên ngồi chung cư cách chủ động Về hệ thống phòng cháy, chữa cháy, cư dân phải người thường xuyên kiểm tra tính khả dụng vật dụng này, đề phịng xảy cố bất ngờ * Về yếu tố Vị trí khu hộ Đối với người dân, vị trí từ nhà đến cơng sở hay gần chợ, siêu thị yếu tố khách quan Vì vậy, để chấp nhận nhân tố này, người dân phải tập thích nghi chủ động thời gian để không bị ảnh hưởng đến công việc đưa đón khoảng cách từ nhà đến nơi không gần * Về yếu tố Môi trường sống Mỗi cư dân cộng đồng cần nâng cao ý thức tự giác giữ gìn vệ sinh chung, giảm tải tiếng ồn phát từ hộ mình, điều tránh phiền hà hàng xóm cộng đồng xung quanh Mỗi người dân chủ thể bảo vệ môi trường cộng đồng, thế, tự giác cá nhân góp phần vào bảo vệ mơi trường chung cư đẹp 4.3.2 Giải pháp chủ đầu tư * Về yếu tố Giá Một thật hiển nhiên người dân chọn hộ giá rẻ phân khúc để mua Việc khiến cạnh tranh giá bán hộ ngày khốc liệt doanh nghiệp bất động sản Tác giả biết, tỷ suất lợi nhuận trung bình nghành kinh doanh bất động sản vào khoảng 10-12%, có dự án doanh nghiệp nâng tỷ lệ lên 15% Tuy nhiên, nhiều người dân lại phải vay trả lãi hàng tháng để sở hữu hộ, doanh nghiệp nên san sẻ bớt gánh nặng cho khách hàng cách hạ tỷ suất lợi nhuận xuống 8% 9% việc giảm chút giá bán để có thêm nhiều khách hàng tìm đến * Về yếu tố Hồ sơ pháp lý Ở dự án chưa hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp nên cân nhắc việc mở bán, khơng lợi trước mắt mà gánh hậu sau Khi xảy tranh chấp với cư dân, doanh nghiệp nên giải thích cặn kẽ có hứa hẹn chắn thời gian hoàn thiện pháp lý để cư dân yên tâm, tránh xảy mâu thuẫn nặng nề, kiện tụng sau * Về yếu tố Chi phí Ở nhiều chung cư, mức chi phí giữ xe, phí quản lý chung cư cao bất thường Nhiều doanh nghiệp lợi dụng việc để thu lợi vào túi riêng, bất chấp phản 72 ánh cư dân Việc người dân xúc cảnh tỉnh nhiều doanh nghiệp với dịch vụ sau bán hàng không tốt * Về yếu tố Cơ sở vật chất Các chung cư xây dựng gần thường có diện tích lớn khảo sát, thiết kế cách tỉ mỉ, đầy đủ Vì thế, doanh nghiệp nên dành diện tích lớn để làm nhà đậu xe dành cho cư dân, tránh tình trạng tải sau Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải xem khách hàng nguồn sống cịn mình, phải tự đặt trách nhiệm bảo vệ tính mạng, tài sản cư dân lên hàng đầu việc trang bị hệ thống phòng cháy, chữa cháy đầy đủ đại * Về yếu tố Vị trí khu hộ Quỹ đất xây dựng chung cư khu vực trung tâm ngày đi, điều đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải tìm quỹ đất vùng ven ngoại thành để xây chung cư Chung cư vùng ngoại thành nhiều nơi thiếu thốn dịch vụ tiện ích siêu thị, trường học… mà kén khách hàng Tuy nhiên, khơng khách hàng lại chọn vị trí chung cư xa trung tâm giá rẻ khơng khí lành Vì thế, doanh nghiệp thời gian bàn giao hộ phải song song tìm kiếm bên thứ doanh nghiệp bán lẻ hoạt động giáo dục, khuyến khích họ mở siêu thị nhà trẻ, trường học để đáp ứng nhu cầu cư dân * Về yếu tố Môi trường sống Khi thiết kế hộ, doanh nghiệp nên trọng vào yếu tố mang lại hài hịa, cung cấp khơng khí thống đãng, khơng bị ngột ngạt, ảnh hưởng đến chất lượng sống cư dân Một khu hộ thu hút người mua khu bị bách khơng khí, nhiễm tiếng ồn khói bụi 4.4 Đề xuất kiến nghị * Về mặt giá Nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh chân chính, có doanh nghiệp cố tình lừa dối người dân Trong trình mua hộ, khách hàng trả đủ phần kinh phí hợp đồng, nhiên, doanh nghiệp lại tìm cách thêm số khoản thu khác nhằm kiếm thêm lợi nhuận cho mà quên xúc khách hàng Tác giả kiến nghị doanh nghiệp bất động sản nên chữ tín mà khơng gây niềm tin khách hàng số lợi nhuận nhỏ * Về mặt Hồ sơ pháp lý Đây vấn đề khách hàng quan tâm nhiều than phiền nhiều thời gian gần Việc doanh nghiệp mang sổ hồng hộ khách hàng 73 cầm cố ngân hàng mặt tồn cần lên án Tác giả kiến nghị quan quản lý nhà nước nhà bất động sản nên vào nhanh chóng sâu rộng nhằm loại bỏ doanh nghiệp khỏi hệ thống kinh doanh bất động sản giúp cho khách hàng ngày tin tưởng vào quan quản lý họ thực bất lực doanh nghiệp * Về mặt Chi phí Các khoản phí bảo trì, quản lý chung cư, giữ xe mối quan tâm khách hàng sinh sống khu hộ Việc chủ đầu tư mang phí bảo trì khoảng 2% khách hàng sử dụng vào mục đích khác điều cần lên án Tác giả kiến nghị quan quản lý nhà nước bất động sản nhà nên có sâu sát, quan tâm đến phản ánh cư dân, sẵn sáng đứng để hòa giải bất đồng chủ đầu tư cư dân khoản chi chưa phù hợp * Về mặt Cơ sở vật chất Nhiều chung cư đưa vào sử dụng vài năm xảy tình trạng xuống cấp sở vật chất khiến khách hàng khơng n tâm sống chung cư Đây lỗi chủ đầu tư sử dụng vật liệu xây dựng giá rẻ để tiết kiệm chi phí, lỗi nhà thầu gây nên trình độ kỹ sư giám sát xây dựng chưa tốt Với mặt hạn chế đó, tác giả đề xuất với khách hàng nhận bàn giao hộ nên so sánh đối chiếu với điều khoản hợp đồng loại vật liệu xây dựng mà chủ đầu tư cam kết, thấy tình trạng không đúng, nên phản ánh để chủ đầu tư khắc phục Còn với doanh nghiệp, tác giải đề xuất nên giám sát chặc chẽ trình xây dựng với nhà thầu, khơng nên lợi nhuận trước mắt mà sử dụng vật liệu chưa đủ chuẩn, tránh việc khách hàng khiếu kiện chất lượng cơng trình sau * Về mặt Vị trí khu hộ Ở khu vực nội thành, khu hộ thường gần trung tâm, gần chợ, siêu thị, trường học Thế nhưng, ngoại thành, nhiều khu chung cư lại chẳng có tiện ích kèm Tác giả đề xuất cấp phép dự án, quan chức nên chung tay doanh nghiệp khai thác, đề xuất dịch vụ tiện ích gần khu hộ để người dân an tâm sinh sống * Về mặt Môi trường sống Tác động môi trường sống tiếng ồn, ô nhiễm không khí đến đời sống người dân thường yếu tố khách quan, không phụ vào chủ quan doanh nghiệp lẫn người dân Tác giả kiến nghị quan quản lý nhà nước môi trường nên quan 74 tâm tiếp thu phản hồi doanh nghiệp người dân tình trạng nhiễm để có lời giải cho tốn khó tương lai 4.5 Những hạn chế hướng nghiên cứu cho nghiên cứu Mặc dù đề tài giải xong mục tiêu nghiên cứu đề ra, số hạn chế sau: Nghiên cứu thực với đối tượng khảo sát khách hàng mua chung cư với phương pháp lấy mẫu thuận tiện, kết nghiên cứu mang tính đại diện chưa cao Phạm vi khảo sát khu vực TP.HCM nên tính phổ biên chưa cao, chưa thể áp dụng cho khu vực khác TP.HCM Kết nghiên cứu khảo sát phương pháp định tính, lấy tỷ lệ phần trăm nên chưa làm rõ số nghiên cứu định lượng Các nghiên cứu áp dụng nhiều mẫu thử thêm ngồi khu vực TP.HCM để tăng thêm tính khách quan mẫu khảo sát Tiểu kết chương Trong chương 4, tác giả phân tích giải pháp kiến nghị Trong đó, trình bày ngắn gọn tóm tắt kết nghiên cứu, phân tích giải pháp yếu tố ảnh hưởng nhìn từ góc độ khách hàng, phân tích giải pháp nhìn từ góc độ doanh nghiệp nêu hạn chế nghiên cứu hướng nghiên cứu cho nghiên cứu 75 KẾT LUẬN Căn vào tổng quan lý thuyết, mơ hình nghiên đề xuất phát triển cho nghiên cứu này, có 223 mẫu khảo sát hợp lệ đưa vào phân tích cho kết Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân TP.HCM là: Giá cả, Hồ sơ pháp lý, Chi phí, Cơ sở vật chất, Mơi trường sống Vị trí khu hộ Trong yếu tố kể trên, số thành cấu thành có tỷ lệ trội người dân quan tâm bãi đậu xe rộng rãi, giá gửi xe, tầm nhìn từ hộ bên ngoài, sở hữu sổ hồng hạn Việc bãi đậu xe khiêm tốn, chật hẹp chung cư trạng phổ biến Nhiều chung cư quy định hộ giới hạn xe máy, tơ thiệt thịi lớn cho cư dân Có gia đình đến 5, người (ơng bà, cha mẹ, con) phải ngậm ngùi gửi xe bên ngồi với khơng giá cao gấp nhiều lần mà điều bất tiện Mức giá giữ xe điều nỗi lo cư dân doanh nghiệp liên tục tăng giá, có nơi bán chỗ giữ ô tô hàng tỷ đồng, người dân biết im lặng lỡ tin chủ đầu tư đặt bút ký giấy mua hộ Một vấn đề trội gần việc chủ đầu tư mang sổ hồng người dân cầm cố ngân hàng để lấy tiền sử dụng vào mục đích khác làm người dân mua bán, chuyển nhượng hay vay ngân hàng sử dụng cho mục đích cá nhân Có hộ 10 năm chung cư chưa nhìn thấy sổ hồng Sở Xây dựng trả lời văn giao sổ hồng cho chủ đầu tư vào năm trước Trong lĩnh vực bất động sản, liên quan giữ người bán người mua thể mặt cung cầu thị trường, có cầu có cung Các doanh nghiệp dựa vào điều để đáp ứng nhu cầu khách hàng Tuy nhiên, hàng loạt người mua, có sở thích, tiêu chuẩn giống Các nhà kinh tế học tiếng giới đưa hàng loạt khái niệm, vai trò, đặc điểm lý giải chúng chứng hữu hiệu Vì thế, học thuyết họ giới công nhận đánh giá cao Nghiên cứu người mua hộ đặc điểm họ để bán hàng “nghệ thuật” đầy gian khổ ngào doanh nghiệp bất động sản Trong tháng đầu năm 2020, tất báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản doanh nghiệp dịch vụ bất động sản lớn CBRE, Savills, DKRA, Colliers có nhận định chung thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt thị trường hộ chung cư gặp khó khăn Những khó kể như: lượng khách quan tâm ký hợp đồng mua bán hộ giảm sút nghiêm trọng đến 50% so với năm trước, hàng loạt dự án bị đình trệ thiếu chế kích hoạt 76 chưa thể đủ đầy pháp lý để triển khai, lượng hàng tồn kho hộ tăng lên đáng kể,… Những vấn đề chuyên gia bất động sản lý giải: ảnh hưởng dịch Covid-19 tác động lên nghành kinh tế có bất động sản, quan quản lý nhà nước nhà bất động sản tiến hành rà soát xử phạt dự án vi phạm thiếu pháp lý, thu nhập người dân giảm sút nghiêm trọng nên có cân nhắc trước mua… Nhu cầu nhà ở, đặc biệt nhà chung cư dành cho người dân có thu nhập thấp TP.HCM vấn đề cấp thiết đặt quan quản lý nhà nước với doanh nghiệp bất động sản Việc lực chọn hộ hợp túi tiền đáp ứng đầy đủ yêu cầu hộ người mua cân nhắc kỹ 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2014), Luật nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội Brian Tracy (2019), “Những đòn tâm lý bán hàng”, Nhà xuất Lao động xã hội, Hà Nội, Tr 83-86 Batdongsan.com.vn (2020), Tiêu điểm thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2020, ban hành ngày 5/8/2020, Hà Nội Nguyên Cẩm - Vương Liêm (2009), “Nghệ thuật bán hàng đại”, Nhà xuất Thanh Niên, Hà Nội, Tr 66-67 CBRE Việt Nam (2020), Công bố tiêu điểm thị trường quý 2/2020, ban hành ngày 7/7/2020, TP.HCM, Tr 3-6 Colliers International Việt Nam (2020), Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 2/2020, ban hành hành 29/7/2020, TP.HCM, Tr 10-12 DKRA Việt Nam (2020), Báo cáo thị trường bất động sản nhà TP.HCM quý 2/2020, ban hành ngày 8/7/2020, TP.HCM, Tr 9-11 Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (2020), Văn số 89/2020/CV-HoREA, Đánh giá thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020, Ban hành ngày 10/12/2019, TP.HCM Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (2020), Văn 65/2020/CV-HoREA, Đề xuất chế sách ưu đãi đầu tư dự án nhà thương mại giá thấp, ban hành ngày 15/6/2020, TP.HCM 10 Võ Thị Thùy Linh (2016), Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua nhà chung cư TP.HCM, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc tế Hồng Bàng 11 Trương Thành Long (2017), Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ khách hàng cá nhân khu vực Đông nam TP.HCM, Luận văn thạc sĩ, Đại học Kinh tế TP.HCM 12 Sở Xây dựng TP.HCM, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ Quý I năm 2020 nhiệm vụ trọng tâm Quý II năm 2020, ban hành ngày 25-3-2020, TP.HCM, Tr 12-15 13 Savills Việt Nam (2020), Báo cáo thị trường bất động sản H1.2020 – Cơ hội thách thức, ban hành ngày 20/7/2020, TP.HCM, Tr 6-8 78 14 Lê Sáng (2020), “Dòng tiền định thị trường bất động sản cuối năm”, , (18/8/2020) 15 Băng Tâm (2020), “Thị trường bất động sản sau dịch Covid-19”, , (11/6/2020) 16 Tổng cục Thống kê (2019), Kết tổng điều tra dân số nhà ở, ban hành ngày 1/4/2019, Hà Nội, Tr 24-27 17 Nguyễn Huy Tuân Mai Thị Hồng Nhung (2019), Các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua hộ chung cư cao cấp người tiêu dùng thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ, Đại học Duy Tân 18 Lê Va Xi (2017), Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ nhà chung cư người tiêu dùng Việt Nam đô thị quy mơ trung bình: Nghiên cứu thành phố Hải Phòng, Tài liệu nghiên cứu, Ban Quản lý Khu Kinh tế Hải Phịng 19 Nguyễn Thị Hồng Yến (2013), Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua thịt gà an toàn người tiêu dùng TP.HCM, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Kinh tế TP.HCM 20 Ajzen, I., & Fishbein, M (1980), Belief, attitude, intention, and behavior, Reading, MA: Addison-Wesley 21 Ajzen, I (1991), From intentions to action: a theory of planned behavior, Berlin and New York: Springer-Verlag 22 Bettman, J R., Luce, M F., Payne, J W (1998), “Constructive consumer choice processes”, Journal of Consumer Research, 25, pp 187-217 23 Blackwell, R D., Engel, J F., & Miniard, P W (2006), Consumer Behavior, NewYork: Thomson South-western 24 Burns, A C and Bush, R F (1995), Marketing Research, Upper Saddle River, Prentice Hall, New Jersey 25 Dickieson, J., & Arkus, V (2009), Factors that influence the purchase of organic food: A study of consumer behaviour in the UK, Cass Business School, London 26 Kotler, P., & Keller, K., L (2012), Marketing Management, United States of America: Prentice Hall 79 27 Plessis, D., P J., Rousseau, G G and Blem, N H (1991), Consumer behavior A South African perspective Pretoria, Halfway House: International Thomson 28 Schiffman, L G., et al, (2005), Consumer behavior, USA: Perrson –79 Prentice Hall 29 Smith, A D and Rupp, W T (2003), “Strategic online customer decision making: leveraging the transformational power of the Internet”, Online information review, 4, pp 418 – 427 30 Wright, P (1975), “Consumer choice strategies: Simplifying vs optimizing”, Journal of marketing research, 12, pp 60-67 31 Zaeema, A., & Hassan, Z (2016), “Factors Affecting Purchase Decision of Canned Tuna Brands in Maldives”, International Journal of Accounting, Business and Management, 4, pp 124-149 80 BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TP.HCM Chào anh/chị Tôi tên Phạm Đức Quỳnh, học viên cao học nghành quản trị kinh doanh Học viện Khoa học xã hội Tôi thực luận văn với đề tài Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư TP.HCM Những ý kiến đóng góp quý anh/chị vấn đề liệu quan trọng cho việc hoàn thành luận văn ứng dụng kết vào thực tiễn Mọi thông tin quý anh/chị cung cấp tuyệt đối giữ bí mật sử dụng cho mục đích nghiên cứu Nếu anh/chị quan tâm đến nghiên cứu, xin để lại email cuối bảng khảo sát để gửi kết nghiên cứu đến anh/chị sau hoàn thành Xin chân thành cảm ơn quý anh/chị! Phạm Đức Quỳnh Điện thoại: 0919099989 Email: ducquynhpham@gmail.com *** Phần A: Thông tin chung A1 Họ tên anh/chị? Trả lời……………………………………… A2 Anh chị sinh sống chung cư nào? Trả lời: …………………………………… A3 Anh/chị vui lòng cho biết giới tính?  Nam  Nữ A4 Anh/chị thuộc độ tuổi sau đây?  < 25  25–30  31–35 81  36–40  > 40 A5 Nghề nghiệp anh/chị gì?  CEO/Chủ doanh nghiệp  Quản lý  Nhân viên  Nghề nghiệp tự  Khác A6 Thu nhập hàng tháng anh/chị?  Dưới 10 triệu đồng  Từ 11 – 15 triệu đồng  Từ 16 – 20 triệu đồng  Trên 20 triệu đồng A7 Anh/chị dự định mua hộ có giá bao nhiêu?  Dưới 1,5 tỷ đồng  Từ 1,6 – tỷ đồng  Từ 2,1 – 2,5 tỷ đồng  Từ 2,6 – tỷ đồng  Trên tỷ đồng * Phần B Câu hỏi B1 Khi mua hộ, anh/chị thường trọng yếu tố nhất? (chọn yếu tố)          Giá Cơ sở vật chất Chi phí Cơng Mơi trường sống Chiêu thị Vị trí khu hộ Vị trí hộ Hồ sơ pháp lý B2 Trong nhóm yếu tố Giá cả, anh/chị trọng thành phần nhất?       Giá hợp lý Được vay để mua hộ Thanh tốn trả góp đợt Được ngân hàng bảo lãnh Căn hộ tăng giá theo thời gian Mua bán dễ dàng B3 Trong nhóm yếu tố Cơ sở vật chất, anh/chị trọng thành phần nhất?  Hệ thống dẫn nước nước  Hệ thống thơng gió 82      Có trang bị máy phát điện dự phịng Bãi đậu xe máy tơ rộng rãi Hệ thống phịng cháy, chữa cháy Hệ thống an ninh, bảo vệ Chất lượng kết cấu công trình B4 Trong nhóm yếu tố Chi phí, anh/chị trọng thành phần nhất?      Phí bảo trì Phí quản lý chung cư Phí điện, nước, internet Phí xe Phí sửa chữa hư hỏng thiết bị tiêu dùng B5 Trong nhóm yếu tố Cơng năng, anh/chị trọng thành phần nhất?       Khu hộ kèm khu mua sắm Khu hộ có bể bơi Khu hộ có phịng gym, khu vực thể thao Khu hộ có dịch vụ spa, làm đẹp Khu vui chơi trẻ em nằm dự án Hội trường sinh hoạt cộng đồng dành cho cư dân B6 Trong nhóm yếu tố Môi trường sống, anh/chị trọng thành phần nhất?       Căn hộ cách âm, yên tĩnh, không bị nhiễm tiếng ồn Căn hộ có khơng khí lành, khơng nhiễm Mật độ dân số, lưu lượng giao thông xung quanh Khu hộ có nhiều xanh Khu vực có dân trí cao Thiết kế kiến trúc hộ B7 Trong nhóm yếu tố Chiêu thị, anh/chị trọng thành phần nhất?      Mua hộ qua nhân viên sales Mua hộ qua truyền miệng từ người thân, bạn bè Mua hộ theo danh tiếng chủ đầu tư Mua hộ qua quảng cáo báo chí, truyền hình Mua hộ có giảm giá, chiết khấu, khuyến B8 Trong nhóm yếu tố Vị trí khu hộ, anh/chị trọng thành phần nhất?      Gần sở giáo dục cấp Gần bệnh viện Gần chợ, siêu thị, trung tâm thương mại Gần nơi đến nơi làm việc Gần nơi đến trung tâm thành phố B9 Trong nhóm yếu tố Vị trí hộ, anh/chị trọng thành phần nhất?     Yếu tố phong thủy hộ Hướng hộ Căn trong, góc Tầng thấp hay tầng cao 83  Tầm nhìn từ hộ bên ngồi B10 Trong nhóm yếu tố Hồ sơ pháp lý, anh/chị trọng thành phần nhất?      Chủ quyền, sở hữu sổ đỏ hạn Thời hạn sở hữu hộ Giấy tờ minh bạch, pháp lý rõ ràng Giải nhanh chóng tranh chấp với chủ đầu tư Tái định cư hết hạn sở hữu B11 Trong yếu tố anh/chị vừa chọn câu B1, anh/chị lại chọn yếu tố mà khơng phải yếu tố cịn lại? Trả lời: …………………………………………………………………………… B12 Khi có ý nghĩ mua hộ, yếu tố anh chị nghĩ đến gì? Trả lời: …………………………………………………………………………… B13 Khi có ý định mua nhà, anh/chị lại chọn mua hộ mà nhà phố? Trả lời: …………………………………………………………………………… B14 Anh/chị mua hộ bao lâu? Trả lời: …………………………………………………………………………… B.15 Sau thời gian sống hộ này, anh/chị cảm thấy chọn nơi để chưa? Điều làm anh/chị chưa hài lịng? Trả lời:………………………………………………………………………………… B16 Anh chị cảm thấy sống có phù hợp với yếu tố ảnh hưởng mà trước lúc mua hộ anh/chị nghĩ đến? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B17 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng mức Giá mà bỏ để sở hữu hộ hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B18 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng với Cơ sở vật chất hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………………… B19 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng với Chi phí hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B20 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng với mức Cơng hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B21 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng với Mơi trường sống hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? 84 Trả lời: ………………………………………………………………………………… B22 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có cảm thấy vừa lịng lịng với yếu tố Chiêu thị trước khơng? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………….…………………………………………………………… B23 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng với Vị trí khu hộ hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B24 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lịng với Vị trí hộ hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B25 Sau thời gian sinh sống hộ, anh/chị có lòng với Hồ sơ pháp lý hay chưa? Điều làm anh/chị chưa thỏa mãn? Tại sao? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B26 Với mức thu nhập thấp, số tiền trả trước để mua hộ anh/chị lấy từ nguồn nào? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B27 Thời hạn vay mua nhà trả góp anh/chị năm? Anh/chị có trả trước hạn khơng? Thời gian thường năm? Trả lời: ………………………………………………………………………………… B28 Trong trình trả góp hộ, anh/chị có gặp phiền hà, khó khăn từ phía ngân hàng? Trả lời: ……………………………………………………………………………… B29 Quá trình sinh sống anh/chị hộ có diễn biến theo hợp đồng, tiến trình mà chủ đầu tư đưa lúc đầu hay không? Anh/chị kể vấn đề đó? Trả lời: ……………………………………………………………………………… B30 Anh/chị yêu thích chủ đầu tư trình định mua hộ? (Gợi ý: Novaland, Hưng Thịnh, Khang Điển, Vingroup, Phúc Khang, Quốc Cường Gia Lai, Đất Xanh, Nam Long,…) Trả lời: ……………………………………………………………………………… B31 Anh/chị sống hộ m2? Trả lời: ……………………………………………………………………………… B32 Chung cư anh/chị thuộc đơn vị quản lý vận hành? (Gợi ý: CBRE, Savills, DKRA, Colliers, ) Trả lời: ……………………………………………………………………………… 85 ... XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM ĐỨC QUỲNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 8340101 NGƯỜI... với đề tài ? ?Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân Amman, Jordan” điều tra yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua hàng khách hàng hộ Mẫu khảo sát bao gồm 120 người mua hộ khu vực khác... đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng dựa tác động yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ TP.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư người dân TP.HCM