(Luận văn thạc sĩ) thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận kiến an, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - DƯƠNG VIỆT HÙNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - DƯƠNG VIỆT HÙNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các nội dung nghiên cứu, kết đề tài trung thực chưa cơng bố hình thức trước Những số liệu bảng, biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá thân tơi thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung luận văn Tác giả luận văn Dương Việt Hùng i LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc PGS.TS Mẫn Quang Huy, người hướng dẫn khoa học, tận tình bảo tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình nghiên cứu thực Luận văn Xin chân thành cảm ơn quý thầy giáo, cô giáo Đại học Khoa học Tự nhiên trang bị kiến thức, tạo điều kiện thời gian học tập, nghiên cứu trường góp nhiều ý kiến quý báu cho em trình thực Luận văn Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo, cán công nhân viên công tác Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phịng cung cấp thơng tin tư liệu đóng góp ý kiến cho việc nghiên cứu hoàn thành Luận văn Xin chân thành cảm ơn bạn bè gia đình giúp đỡ, động viên, khích lệ tạo điều kiện q trình nghiên cứu hồn thiện Luận văn Vì hạn chế nguồn lực thời gian, đề tài nghiên cứu tránh khỏi thiếu sót Tơi xin trân trọng tiếp thu ý kiến phê bình, đóng góp nhà khoa học bạn đọc để đề tài hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn ! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Tác giả Dương Việt Hùng ii MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC BẢNG .vii MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu thị trường nhà đất .5 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 1.2 Cơ sở lý luận thị trường nhà đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam 1.2.1 Quyền sử dụng đất đai 1.2.2 Quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 1.2.3 Thị trường nhà đất .16 1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất .22 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 23 1.3 Cơ sở pháp lý thị trường chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất .28 1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê người sử đụng đất .28 1.3.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất 29 1.3.4 Môi giới BĐS 30 1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 31 1.4 Tổng quan thị trường nhà đất nước ta thành phố Hải Phòng 34 1.4.1 Tổng quan thị trường nhà đất Việt Nam .34 1.4.2 Tổng quan thị trường nhà đất Hải Phòng .37 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN .40 2.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận Ngô Quyền 40 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .40 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43 2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai trạng sử dụng đất quận Ngô Quyền 46 iii 2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai Quận Ngô Quyền 46 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 54 2.3 Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 55 2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà làm thủ tục quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 55 2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để địa bàn Quận Ngô Quyền 55 2.3.3 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền 69 2.4 Những kết đạt được, khó khăn, tồn nguyên nhân thị trường nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền 75 2.4.1 Những thuận lợi kết đạt 75 2.4.2 Những tồn hạn chế .77 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 82 3.1 Nhóm giải pháp hồn thiện khung pháp lý nâng cao lực quản lý 82 3.1.1 Tích cực chủ động ban hành sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn 82 3.1.2 Nâng cao lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất 89 3.1.3 Tăng cường tính minh bạch hiệu TTNĐ 92 3.1.4 Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất 93 3.1.5 Giải pháp tăng cường tính đồng việc ban hành tổ chức thực sách phát triển thị trường nhà đất 95 3.1.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 95 3.2 Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ Quận Ngô Quyền 96 3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn Quận Ngô Quyền 98 3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho tổ chức trung gian thị trường nhà đất 100 3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro thị trường nhà đất 101 3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin .101 3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro sách pháp lý 102 3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro đạo đức 102 KẾT LUẬN 104 iv KIẾN NGHỊ 106 TÀI LIỆU THAM KHảO 107 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 110 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT 113 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Tiếng Việt BĐS: Bất động sản BLDS Bộ luật dân KĐTM Khu đô thị NƠXH Nhà xã hội DN: Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư GCN: Giấy chứng nhận QLNN: Quản lý nhà nước QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất TTNĐ: Thị trường nhà đất UBND: Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân vi DANH MỤC HÌNH Hình 1.2 Quan hệ cung BĐS với giá BĐS .24 Hình 1.2 Ảnh hưởng điều kiện giá cầu 25 Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành Quận Ngơ Quyền 41 Hình 2.2 Biểu đồ cấu sử dụng đất quận Ngơ Quyền năm 2018 .55 Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 59 Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 60 Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 63 Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình giá ghi hợp đồng chuyển nhượng trung bình vị trí số tuyến đường 64 D ANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Cách tính thuê cho thuê tài sản 34 Bảng 2.1 Bảng thống kê văn Luật văn luật áp dụng công tác quản lý đất đai quận Ngô Quyền .46 Bảng 2.2 Bảng thống kê hệ thống đồ địa địa bàn quận 49 Bảng 2.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền 54 Bảng 2.4 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất qua năm 55 Bảng 2.5 Giá đất vị trí số tuyến đường 56 Bảng 2.6 Giá đất vị trí số tuyến đường 59 Bảng 2.7 Giá đất vị trí số tuyến đường 61 Bảng 2.8 Giá đất vị trí số tuyến đường 63 Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin người bán, nhà đất mơi giới qua hình thức thu thập khác 65 Bảng 2.10 Tổng hợp phương pháp thu thập thông tin người mua nhà đất 67 vii ... VIỆT HÙNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã... nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Kiến An, thành phố Hải Phòng? ?? nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu hoạt động Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, ... đến hiệu hoạt động Tác giả Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [11] Tạ Thúy Ngọc (2016), ? ?Thực trạng giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng Đăng ký