Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai hà nội huyện đan phượng

được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai VPĐKĐĐ Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các

-

NGUYỄN VĂN NGHĨA

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày 07 tháng 12 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Nghĩa

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Đào tạo, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan và gia đình Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới người hướng dẫn khoa

học PGS.TS Đỗ Thị Lan đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

đã giúp đỡ hoàn thiện bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn

bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn./

Thái Nguyên, ngày 07 tháng 12 năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Nghĩa

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Đăng ký đất đai/bất động sản 4

1.1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 7

1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 7

1.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính 7

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 8

1.3 Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước 10

1.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp 10

1.3.2 Đăng ký quyền ở Liên bang Úc 13

1.3.3 Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc 14

1.3.4 Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995) 15

1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 16

1.4.1 Hệ thống đăng ký đất đai 16

1.4.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 18

1.4.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Nội dung nghiên cứu 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp điều tra, khảo sát 31

2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 31

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 31

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 31

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Huyện Đan Phượng, Hà Nội 32

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 36

3.1.3 Đánh giá thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phượng 39

3.2 Thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng 44

3.2.1 Tổ chức bộ máy của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng 44

3.2.2 Cơ chế hoạt động của VPĐKQSD đất 48

3.2.3 Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất 51

3.3 Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng 60

3.3.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính 60

3.3.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 62

3.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng 63

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 68

3.5.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối

với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 68

3.5.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 75

3.5.3 Giải pháp về trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 77

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 79

1 Kết luận 79

2 Đề nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 : Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 25

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 26

Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước 28

Bảng 3.1: Các loại đất của huyện Đan Phượng 34

Bảng 3.2 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành huyện Đan Phượng năm 2015 40

Bảng 3.3: Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Huyện Đan Phượng giai đoạn 2011 - 2015 51

Bảng 3.4 : Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 5 năm (2011 - 2015) tại Huyện Đan Phượng 53

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng (giai đoạn 2011 - 2015) 54

Bảng 3.6: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong 5 năm 2011 - 2015 tại Huyện Đan Phượng 55

Bảng 3.7: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác (giao dịch đảm bảo, cấp lại, cấp đổi GCN) trong 5 năm 2011 - 2015 tại Huyện Đan Phượng 56

Bảng 3.8 Kết quả hồ sơ địa chính theo CT 299/TTg trên địa bàn 57

Bảng 3.9: Kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy 58

Bảng 3.10 : Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2015 59

Bảng 3.11 Mức độ công khai thủ tục hành chính 61

Bảng 3.12 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 62

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết đi cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia

Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân

Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài

sản; thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao

dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an

ninh xã hội

Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối

với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng thế chấp quyền

sử dụng đất; Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm các vụ tranh chấp về đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCN) đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN

được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai

đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính; tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ cấp huyện do một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai…

Huyện Đan Phượng là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế của thủ đô Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Huyện Đan Phượng nằm trong vành đai phát triển đô thị Sự biến động này làm Huyện Đan Phượng chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến động thường xuyên, theo đó là khối lượng lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận như cấp giấy chứng nhận lần đầu, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

mà chủ yếu là do chuyển mục đích sử dụng đất, chia tách, chuyển quyền sử dụng đất

và biến động do thực hiện các dự án Từ một huyện, kinh tế sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhu cầu đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCN) ngày càng tăng, đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước về đất đai càng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, hoạt động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng ký, cấp GCN của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ

các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ đáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về đất đai của người sử dụng đất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả và bền vững

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng Giai đoạn 2011 – 2015 để rút ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng trong giai đoạn tới

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn

phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

3 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài

- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.1 Đăng ký đất đai/bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

a) Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.1.2 Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản

a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản

lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.[8]

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm

- Đăng ký giao dịch

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các

nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động [8]

1.1.1.4 Đăng ký đất đai và bất động sản

- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở đi + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:

+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn

+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp

+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;

+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

+ Chuyển mục đích sử dụng đất,

+ Gia hạn sử dụng đất

+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất

+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa

1.1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

1.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng

bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có

giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và

sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” [9]

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ

về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và

tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá Nhiệm vụ này được xác định là một trong

ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng

Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành

chính Nhà nước ở địa phương [8]

1.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

a Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai 2003 quy định:

- “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người

sử dụng đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” [18]

- “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người

sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [23]

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT [7]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính [5]

b Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và

cơ quan có thẩm quyền [19]

c Nhận xét chung về cơ sở pháp lý

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thông tư 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên

Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho phép các địa

phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.3 Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước

1.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp

1.3.1.1 Cơ sở pháp luật

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng

tư sản Pháp Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự

1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác

là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản [10]

a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục

đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn

sự tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;

b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân

có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó

có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng

1.3.1.2 Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản

a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào

Bộ luật Dân sự năm 1804 Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể

b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký

c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở Vùng; Cơ quan địa chính

d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính

1.3.1.3 Nguyên tắc giao dịch:

a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công

quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

c) Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở , thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

d) Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì thông tin đó phải luôn luôn giống nhau Đối với một bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho

tặng, đi tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này,trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) [10]

1.3.2 Đăng ký quyền ở Liên bang Úc

1.3.2.1 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện

Hệ thống Tonens được đưa vào Bang New South Wales theo Luật BĐS

1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của Bang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 -

1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Tonens được tin học hoá đầu tiên trên

thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động

1.3.2.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

2.3.2.3 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Toffens Trong hệ thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này

Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra

đã bổ sung: “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể

chuyển nhượng theo đúng pháp luật”

Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp về “ Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật;

Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất;

Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng

và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý

1.3.4 Quy tắc đăng ký đất đai Trung Quốc (1995)

Theo quy định của Luật quản lý đất đai nước CHNDT: “Luật quản lý nhà đất

đô thị nước CHNDTH” để xây dựng chế độ đăng ký đất đai, duy trì và bảo hộ chế

độ công hữu XHCN về đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi về đất đai, nay ban hành bản quy chế này

Đăng ký đất đai là việc nhà nước tổ chức đăng ký theo pháp luật về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về đất đai, quyền sử dụng đất đai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về đất đai

Quyền lợi khác về đất đai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về đất đai khác mà pháp quy hành chính quy định phải đăng ký

Đăng ký đất đai chia ra đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai Đăng ký đất đai ban đầu lại gọi là tổng đăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất định, tiến hành đăng ký một cách phổ biến đất đai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực được quy định; Đăng ký biến động đất đai là nói đến việc đăng ký

ngoài việc đăng ký ban đầu, bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất

và các quyền khác theo thời hạn, đăng ký biến động về tên, địa chỉ, mục đích sử dụng, đăng ký hủy bỏ đất đai…

Người sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu đất đai tập thể, người sử dụng đất đai tập thể, người có quyền khác về đất đai, phải xin đăng ký đất đai theo bản quy tắc này

Đăng ký đất đai được tiến hành theo các bước sau đây:

- Xin phép đăng ký đất đai;

- Điều tra về địa chính (địa tịch, địa hộ-ND)

- Thẩm định thuộc quyền;

- Ghi sổ đăng ký;

- Phân phát hoặc đổi giấy chứng nhận đất đai

Cục quản lý đất đai quốc gia chủ quản công tác đăng ký đất đai toàn quốc

Cơ quan địa chính thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác đăng ký đất đai trong địa phương mình [10]

1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Hệ thống đăng ký đất đai

1.4.1.1 Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai 1987

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.4.1.2 Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến trước khi có Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 1987 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng

ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính"

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14/711989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thống tư số 302-

ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam"

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

- Luật Đất đai năm 1993 quy định

"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất"

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chỉnh quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.4.1.3 Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến khi Luật Đất đai 2013 ra đời

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: "Đăng ký quyền sử dụng

đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" "Đăng

ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất".(Quốc Hội, 2003, Luật Đất đai) [16]

Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa

chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" " Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.".(Quốc Hội, 2013, Luật Đất đai)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ"

1.4.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.4.2.1 Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014; Luật Nhà ở năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Thủ đô năm 2012;

Bộ Luật Dân sự năm 2005;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-

CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về

lệ phí trước bạ

Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Các Quyết định của UBND TP Hà Nội: số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai

2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích

sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội; số 94/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005

- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký

* Các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng

ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [11]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm

2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ

sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm

2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai quy định: Tại điều 5 quy định về văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự

nghiệp công thuộc sở Tài nguyên & Môi trường; quy định rõ chức năng thực hiện các nhiệm vụ công việc tại Văn phòng đăng ký đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chể, chính sách đưa VPĐKQSDĐ

đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

và hội nhập

1.4.2.2 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

1.4.2.3 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp UBND các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biển động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người

sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thống báo của Phòng tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.4.2.4 Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất, hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể

là cơ quan chuyên môn trực thuộc

Thứ hai, theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục

có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu

sử dụng đất

Thứ ba, hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư, từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm, VPĐKQSDĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó

không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng,

cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu, hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

- Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ có Giám đốc và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định của pháp luật

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh được thành lập một số phòng chuyên môn nghiệp vụ;

số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh theo đề nghị của Giám đốc Văn phòng

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức của VPĐKQSDĐ cấp huyện theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên

và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ

- Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là biên chế sự nghiệp do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định Việc quản lý, sử dụng biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản

lý biên chế đối với đơn vị sự nghiệp của Nhà nước; Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị

sự nghiệp công lập và các văn bản hướng dẫn các Nghị định này

1.4.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.3.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Tổng cục Quan lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2012 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất (06/9/2004), Lào Cai là tỉnh chậm nhất (28/5/2009) Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập ở 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97%

số đơn vị cấp huyện của cả nước Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các thành phố Hà Nội, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện)

Một số VPĐKQSDĐ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm VPĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có 23 VPĐKQSDĐ cấp huyện tại các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai đã chuyển thành Chi nhánh VPĐKQSDĐ một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Bảng 1.1 : Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

VPĐKQSDĐ cấp huyện

a) Bộ máy: Theo báo cáo của các địa phương VPĐKQSDĐ thuộc Sở đều tổ

chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành

bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mọi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Các VPĐKQSDĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ);

Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

b) Nguồn nhân lực

- Theo báo cáo của các địa phương, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến 30/12/2012 là 2.060 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người; trong đó, có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,5%)

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước

Biên chế Hợp đồng

(Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê đất đai, 2015)

Về trình độ chuyên môn: trình độ đào tạo của nhân viên VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện có tương đối cao (65,7% lao động có trình độ đại học và trên đại học; 34,3% có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐKQSDĐ cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm

kỹ thuật) chuyển sang

- Tổng số lao động hiện có của VPĐKQSDĐ cấp huyện có 8.334 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ có 12 người; trong đó, có 3.301 người trong biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 60,4%)

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐ cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ

1.4.3.3 Chức năng, nhiệm vụ

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 Tuy nhiên trên thực tề, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triền khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng đăng ký cấp huyện với Phòng Tài nguyên và Môi trường, giữa Văn phòng đăng ký cấp tỉnh với một số Phòng chức năng của Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc giải quyết thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng đăng ký một số huyện còn được huy động làm cả các công việc về giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang) Một số VPĐKQSDĐ các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đính sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chỉnh lý giấy chứng nhận tại một số văn bản quy phạm pháp luật chưa thống nhất như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP v.v Bên cạnh

đó còn một số nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ chưa được triển khai thực hiện, nhất là việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động

hồ sơ địa chính đối với cấp dưới

1.4.3.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

a) Kết quả:

Tính đến ngày 31/12/2015, cả nước đã cấp được 36,000 triệu giấy chứng

nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2013 Cả nước có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đất chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Đồng Nai, Quảng Trị, Hậu Giang, Cần Thơ;

Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước

đã cấp

Diện tích (ha)

Tỷ lệ đạt (%)

1 Đất sản xuất nông nghiệp 16.439.360 8.038.180 82,9

(Nguồn báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015)

Đạt được kết quả này trước hết là do với việc thành lập các VPĐKQSDĐ, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần

so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan tài nguyên và môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ các công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật đất đai 2003 b) Tồn tại, hạn chế:

Việc thành lập hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai Chức năng nhiệm vụ của các

VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là Trung tâm Thông tin TN&MT, thậm chí một số tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPĐKQSDĐ (hoặc phòng TN&MT) cấp huyện

Việc tổ chức bộ máy các VPĐKQSDĐ các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKQSDĐ cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng làm chung cùng 1 công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKQSDĐ còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKQSDĐ còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐKQSDĐ chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐKQSDĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKQSDĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho 1 phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐKQSDĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động

Hoạt động của VPĐKQSDĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐKQSDĐ các cấp ở nhiều địa phương còn 1 số điểm chưa thực hiện đúng quy định

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai/bất động sản

- Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Những người có liên quan

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng đăng ký

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

a) Về không gian:

Huyện Đan Phượng thành phố Hà Nội

Một số đơn vị cấp xã thuộc Huyện Đan Phượng (thị trấn Phùng và 3 xã: Tân Hội, Tân Lập và Song Phượng)

b) Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đến thời điểm 31 tháng 12 năm 2014

2.2 Nội dung nghiên cứu

* Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đan Phượng

* Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng

ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

- Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng;

- Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Đánh giá của người dân về hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

* Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, khảo sát

2.3.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của toàn huyện và các xã nghiên cứu

từ năm 2011 đến 2015

- Các phòng có liên quan như Phòng kinh tế, Tài chính, Kho bạc, Thống kê Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của Huyện, các xã nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2011 đến 2015

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2011 - 2015

2.3.1.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn

Khảo sát thực địa nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được

từ điều tra nội nghiệp; phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra các hộ gia đình theo nội dung soạn sẵn Số phiếu điều tra 150 trên địa bàn 3 xã, 1 thị trấn Thông qua đó

có thể nhận định được về mức độ công khai, thời hạn thực hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ làm việc tại Chi nhánh văn phòng, đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng

2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh

Số liệu điều tra, thống kê được chia thành nhóm và hệ thống hoá để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, trao đổi thông tin với các chuyên gia, đồng nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký đất đai trao đổi về cách nhìn nhận, đánh giá cũng như những gợi ý đề xuất và giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình này

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Huyện Đan Phượng, Hà Nội

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vi trí địa lý

Đan Phượng là huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Bắc thủ đô Hà Nội Vị trí địa lý tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Mê Linh - Tỉnh Vĩnh Phúc;

- Phía Nam giáp huyện Hoài Đức;

- Phía Đông giáp huyện Từ Liêm;

- Phía Tây giáp huyện Phúc Thọ

Huyện có 16 đơn vị hành chính bao gồm: 15 xã và 01 thị trấn

Hình 3.1 Vị trí địa lý huyện Đan Phượng

b) Địa hình, địa mạo

Là huyện có địa hình tương đối bằng phẳng thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam Cơ bản địa hình của huyện được chia thành 2 vùng chính là vùng bãi bồi và vùng đồng bằng