(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố bạc liêu tỉnh bạc liêu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - NGUYỄN NGỌC THÀNH NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC XÂY DỰNG, HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU – TỈNH BẠC LIÊU Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THANH HÙNG Hà Nội - Năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chƣa đƣợc công bố cơng trình khác ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu luận văn tốt nghiệp, nhận đƣợc giúp đỡ vô to lớn Thầy, Cô Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội, quan, gia đình bạn bè Tôi xin chân thành cảm ơn đến: Quý Thầy, Cô Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội tận tình dạy giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập nghiên cứu; Phòng Sau Đại học – Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội có kế hoạch đào tạo tốt tạo điều kiện thuận lợi cho đƣợc tham gia học tập nghiên cứu; Tiến sĩ Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai,Trƣờng Đại học Tài nguyên Môi trƣờng thành phố Hồ Chí Minh tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu thực luận văn tốt nghiệp; Tập thể cán cơng nhân viên Văn phịng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai bố trí cơng việc cách phù hợp tạo điều kiện thuận lợi thời gian cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu; Và đặc biệt, gia đình, bạn bè, ngƣời thân thiết ủng hộ, khuyến khích tạo điều kiện để tơi hồn tất thời gian học tập nghiên cứu Trân trọng! iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên Mơi trƣờng BTC : Bộ Tài NĐ : Nghị định TTLT : Thông tƣ liên tịch TT : Thông tƣ UBND : Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Các nhóm đất địa bàn thành phố Bạc Liêu 34 Bảng 2.2: Thống kê trạng sử dụng đất thành phố Bạc Liêu 41 Bảng 2.3: Thống kê diện tích loại đất phân bổ cho mục đích sử dụng đến năm 2020 thành phố Bạc Liêu 43 Bảng 3.1: Tổng hợp phiếu điều tra giá đất thành phố Bạc Liêu 56 Bảng 3.2: Tổng hợp mức giá nhà đất cao thấp .57 Bảng 3.3: Tổng hợp mức giá đất cao thấp 58 Bảng 3.4: Tổng hợp đề xuất giá đất thị trƣờng tuyến, đoạn đƣờng theo phiếu điều tra .60 Bảng 3.5: Kết hồi quy DTREG 64 Bảng 3.6: Tầm quan trọng yếu tố vị đất đai 64 Bảng 3.7: Tổ hợp yếu tố vị mức giá đất đai .66 Bảng 3.8: Tổng hợp tham số mũ hàm giá vùng giá trị đất 72 v DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Hình 1.1: Mối quan hệ giá trị hữu hình giá trị vơ hình Hình 1.2: Bản đồ giá trị .10 Hình 1.3: Cung cầu giá đất đai phân khúc thị trƣờng 11 Hình 1.4: Mơ hình phân khu chức đất đai khơng gian 13 Hình 3.1: Một nhánh định giá đất thành phố Bạc Liêu .65 Hình 3.2: Mơ hình định 71 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ vị trí thành phố Bạc Liêu .30 Sơ đồ 2.2: Quy trình xây dựng bảng giá đất đai thành phố Bạc Liêu .46 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ vi MỤC LỤC vii MỞ ĐẦU Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận định giá đất 1.1.1 Khái niệm, vai trò đặc điểm đất đai .3 1.1.2 Giá trị đất đai .7 1.1.3 Phân vùng sử dụng, khung giá bảng giá đất .11 1.2 Hệ thống quản lý giá đất theo quy định pháp luật hành 14 1.2.1 Hệ thống văn pháp luật quản lý giá đất .14 1.2.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 15 1.2.3 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) .16 1.2.4 Hệ thống phƣơng pháp định giá đất cụ thể .17 1.2.5 Hệ thống phƣơng pháp định giá đất hàng loạt 18 1.3 Tình hình nghiên cứu giải vấn đề nghiên cứu .21 1.3.1 Tình hình nghiên cứu định giá đất nƣớc ngồi .21 1.3.2 Tình hình nghiên cứu định giá đất nƣớc 23 1.3.3 Xây dựng mơ hình giá đất phƣơng pháp phân tích thống kê định lƣợng 26 1.4 Phƣơng pháp, phƣơng tiện tƣ liệu nghiên cứu 27 1.4.1 Phƣơng pháp nghiên cứu 27 1.4.2 Phƣơng tiện tƣ liệu nghiên cứu 29 Chƣơng 2: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU 30 2.1 Đặc điểm tự nhiên phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu .30 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 30 2.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội thành phố Bạc Liêu .36 vii 2.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai thành phố Bạc Liêu .40 2.2.1 Công tác ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai 40 2.2.2 Công tác thống kê, kiểm kê, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 2.2.3 Công tác quản lý phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản .44 2.2.4 Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật xử lý vi phạm pháp luật đất đai 45 2.3 Thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất đai thành phố Bạc Liêu 45 2.3.1 Nguyên tắc phƣơng pháp thực 45 2.3.2 Quy trình thực xây dựng bảng giá đất .46 2.3.3 Kết xây dựng bảng giá đất thành phố Bạc Liêu 46 2.3.4 Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất thành phố Bạc Liêu 52 2.4 Đề xuất xây dựng mơ hình giá đất thành phố Bạc Liêu 54 Chƣơng 3: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẠC LIÊU .56 3.1 Xây dựng mơ hình giá đất thành phố Bạc Liêu 56 3.1.1 Thu thập thông tin tổng hợp số liệu điều tra thị trƣờng đất đai thành phố Bạc Liêu 56 3.1.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất 58 3.1.3 Kết thống kê tổng hợp đối chiếu giá đất 59 3.1.4 Kết phân tích hồi quy xây dựng mơ hình giá đất .63 3.1.5 Đánh giá chung .68 3.2 Các giải pháp xây dựng hoàn thiện bảng giá đất 68 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp định giá đất hàng loạt .68 3.2.2 Giải pháp hồn thiện tiêu chí phân cấp vị trí đất (vùng giá trị đất) 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 PHỤ LỤC 78 viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai khơng gian tồn dân tộc, tƣ liệu sản xuất đặc biệt nông - lâm nghiệp, nơi xây dựng cơng trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh an ninh quốc phòng, đất đai tài nguyên thiên nhiên, nhân tố sản xuất đầu vào thiếu tài sản bất động sản có giá trị lớn Hiến pháp nƣớc ta quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc thống quản lý Trong nội dung quản lý Nhà nƣớc đất đai cơng tác quản lý giá đất đai nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai cách khoa học hợp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ thể sử dụng đất đai, tạo cơng việc đóng góp nghĩa vụ tài đất đai, giải mâu thuẫn quyền lợi ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ Nhà nƣớc việc bồi thƣờng giải phóng mặt thực dự án đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch đƣợc phê duyệt Công tác quản lý giá đất đƣợc quy định cụ thể văn pháp luật hành bao gồm nội dung hệ thống tiêu thức phân vùng, phân loại phân cấp vị trí đất để xác định giá, quy trình phƣơng pháp thực Tuy nhiên, công tác định giá đất tỉnh thành nói chung tỉnh Bạc Liêu nói riêng bộc lộ số điểm bất cập nhƣ: giá số loại đất chƣa phù hợp với thực tế, cân đối giá loại đất nông nghiệp, đất nông thôn, đất đô thị đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp cho cơng tác xây dựng, hồn thiện bảng giá đất thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu” thực cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá quy trình phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai tỉnh Bạc Liêu nói chung thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp bảng giá đất đai theo tiêu chí phân cấp vị trí khu vực đất mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trƣờng, xác định đƣợc bất cập tồn phƣơng pháp định giá đất hàng loạt đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trƣờng đất đai thành phố Bạc Liêu Đối tƣợng nghiên cứu - Đất đai yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hƣởng đến phân vùng sử dụng phân cấp vị trí đất đai - Quy luật giá trị, chế hoạt động hình thái biểu mối quan hệ với quy luật kinh tế khác - Phƣơng pháp quy trình định giá đất đai Phạm vi nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài địa bàn thành phố Bạc Liêu – tỉnh Bạc Liêu Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất đối tƣợng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng địa bàn rộng Trong nghiên cứu tập trung nghiên cứu xây dựng mơ hình giá quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất địa bàn thành phố Bạc Liêu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định Bộ TN&MT - Ý nghĩa thực tiễn: Đƣa thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai phạm vi ranh giới hành cấp tỉnh Bảng 3.8: Tổng hợp tham số mũ hàm giá vùng giá trị đất Mức giá trung bình (đồng/m2) STT Vùng giá trị đất Tham số mũ V1 62.950,0 6,4 V2 54.214,0 6,3 V3 42.333,0 6,0 V4 29.402,0 5,7 V5 17.714,0 5,2 V6 17.336,0 5,2 V7 16.550,0 5,1 V8 8.686,0 4,5 V9 11.634,0 4,8 10 V10 9.087,0 4,5 11 V11 8.039,0 4,4 12 V12 8.194,0 4,4 13 V13 3.204,0 3,5 14 V14 1.375,0 2,6 15 Vmin 100,0 (Nguồn: Tổng hợp kết tính tốn) Khi chuyển vùng giá trị theo tổ hợp đặc điểm vị sang dạng công thức toán học nhƣ với khả tùy biến nó, dễ dàng bổ sung thêm yếu tố cấu thành giá trị đất theo ý kiến chuyên gia để điều chỉnh định giá đất sát với giá chuyển nhƣợng đất thị trƣờng phạm vi sai số cho phép Cơng thức tốn học xác định giá vùng giá trị cấu thành từ tổ hợp yếu tố đặc điểm vị đất đai cơng cụ hữu ích cho việc hồn thiện bảng giá đất thành phố Nhƣ để hồn thiện phân cấp vị trí đất (vùng giá trị) phải vào yếu tố đặc điểm vị đất đai, chuyển đổi tƣ xây dựng bảng giá đất theo tuyến đoạn đƣờng sang tƣ vùng giá trị với việc sử dụng cơng cụ tốn học túy để tính tốn điều chỉnh tăng giảm giá đất vùng theo xuất yếu tố đặc điểm theo công thức P = Pmin eαX, xuất yếu tố vị X = 1, khơng có yếu tố vị X = 0, tham số α đƣợc xác định chuyên gia hay phƣơng pháp thống kê 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận (1) Công tác xây dựng bảng giá đất đƣợc tiến hành định kỳ nhiều cơng sức kinh phí tài chính, nhƣng hiệu lại chƣa cao do:(i) bảng giá không phù hợp với giá thị trƣờng, bị giới hạn khung giátrần Chính phủ q lạc hậu khơng đƣợc cập nhật thƣờng xun; (ii) bảng giá khơng có tính cơng các vùng khu vực có tƣơng đồng điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội trị đất đai, có ngun nhân từ việc khơng xác định đƣợc yếu tố vị đất đai mức độ ảnh hƣởng yếu tố đến giá đất (2) Bảng giá bị giới hạn khung giá trần khơng gây thất ngân sách, mà cịn gây cơng thực nghĩa vụ tài ngƣời sử dụng đất với (3) Các yếu tố đƣợc dự báo có ảnh hƣởng đến giá đất đƣợc phân tích phân cấp rõ ràng làm nguồn liệu đầu vào cho phần mềm DTREG Đây phần mềm phân tích thống kê có khả phân tích liệu điều tra để xác định yếu tố cấu thành giá trị đất đất mức độ ảnh hƣởng yếu tố đến giá đất (4) Bằng phần mềm DTREG xây dựng đƣợc mơ hình định,phân cấp mức giá trung bình khác tƣơng ứng với vị trí theo tổ hợp yếu tố cấu thành giá trị đất Đây kết khách quan khoa học với tiêu chí rõ ràng Kết mơ hình có hệ số tƣơng quan cao, mô tả đƣợc 92,48% thay đổi giá đất,với biến dự báo quan trọng phản ánh yếu tố vị đất đai thành phố Bạc Liêu khu vực, khả kinh doanh, cấp đƣờng độ rộng đƣờng phố Kiến nghị (1) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai để phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác định giá đất thơng qua phân tích số liệu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản (2) Đề nghị điều chỉnh khung giá đất Chính phủ quy định cho phù hợp với giá đất thị trƣờng 73 (3) Đề nghị điều chỉnh quy trình xây dựng bảng giá đất đai địa phƣơng theo đề xuất hồn thiện quy trình đề tài Để bảng giá đất đai phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai nhƣ tài liệu tham khảo hữu ích cho nhiều đối tƣợng khác giao dịch quyền sử dụng đất, quy trình định giá cần đƣợc xây dựng khách quan, khoa học, đảm bảo giá đất đƣợc xác định sát với giá chuyển nhƣợng thị trƣờng điều kiện bình thƣờng Quy trình cụ thể gồm bƣớc bản: (i) công tác chuẩn bị; (ii) điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; (iii) phân tích, xử lý số liệu để xác định định lƣợng yếu tố ảnh hƣởng đến giá phƣơng pháp phân tích hồi quy; (iv) xây dựng phƣơng án giá bảng giá; (v) trình thẩm định phê duyệt 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Ngơ Đức Cát (2000),Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nông nghiệp Đào Thị Gọn (2007),Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Đề tài cấp - Bộ Giáo dục Đào tạo Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hƣng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê(2008),Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị - chất lượng Trần Thanh Hùng (2000), Các chế điều chỉnh nhà nước quan hệ đất đai, Luận án tiến sỹ, GUZ, Matxcova 5.Trần Thanh Hùng (2010), Lý thuyết Vị - Chất lượng: Các ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản, Tập san HTKH kỷ niệm 65 năm Ngày truyền thống ngành Quản lý đất đai – Bộ TN&MT Trần Thanh Hùng (2012), Mơ hình tốn học cho lý thuyết Vị - Chất lượng ứng dụng định giá bất động sản, Tập san Hội thảo KHCN lần I Trƣờng Đại học Tài nguyên Môi trƣờng Tp.HCM Trần Thanh Hùng & ctv (2012), Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị - Chất lượng thị xã Gị Cơng tỉnh Tiền Giang, Tập san Hội thảo KHCN lần I Trƣờng Đại học Tài ngun Mơi trƣờng Tp.HCM Nguyễn Đình Kháng Vũ Văn Phúc(2000),Một số vấn đề lý luận Mác Lênin địa tô, ruộng đất Đào Văn Khiêm Bùi Thị Thu Hịa(2009),Tính tốn giá trị kinh tế đất đai số tỉnh Đồng sông Hồng 10 Trịnh Hữu Liên (2009), Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất, Đề tài NCKH cấp Bộ 11 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Ứng dụng mơ hình "Decision Tree" định giá đất hàng loạt Việt Nam 12 Dƣơng Thị Bình Minh, Trần Thanh Hùng, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012),Thuế đất trống – Giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đất, Tạp chí Phát triển (số 175, tháng 1/2012) 75 13 Nguyễn Khắc Minh (2002),Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 14 NXB Nông nghiệp(1980), Những quy định quản lý ruộng đất 15 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely (Vol 37, No 1, January 2000),Vị - chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị,Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies)xuất Vƣơng quốc Anh 16.Hoàng Hữu Phê (2013),Điều tra khảo sát thí điểm tính tốn số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị - Chất lượng, Dự án SNKT., Bộ Xây dựng 17 Tôn Thất Nguyễn Thiêm (2005), Dấu ấn thương hiệu, tập 1,2,3, NXB Trẻ 18 Tổng cục địa (2000),Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nƣớc 19 Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ TN&MT (2011), Thử nghiệm xây dựng mô hình định giá đất làm sở xây dựng bảng giá đất địa bàn cấp tỉnh, Dự án SNKT 20 Bùi Ngọc Tuân (2004), Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nước 21 Viện Nghiên cứu Phổ biến kiến thức bách khoa (1998), Đại từ điển kinh tế thị trường 22 Đặng Hùng Võ(2012),Đổi pháp luật tài đất đai, Tạp chí Tài (số 10/2012) 23 Mã Khắc Vỹ, (Tơn Gia Huyên cộng biên dịch) (1995), Lý luận phƣơng pháp định giá đất đai, NXB Cải cách, Bắc Kinh Tiếng Anh 24 Alonso W (1964),Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts 25 Edward Glaeser (2002), Non-Market Interactions, Department of Economics, Harvard University 26 Kim Jeong Moon (2010),Residential Location Decisions: Heterogeneityand the Trade-off between Location and Housing Quality, Dissertation, Ohio State University 76 27 Land Administration in Sweden (2012),an overview, Olof Färnkvist, Lantmäteriet 28 Von Thunen J H (1826),Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft un National Ekonomie, Hamburg, English translation, C.M Wartenburg (1966) Von Thunen’s Isolated State, ed P.G.H 77 PHỤ LỤC Giới thiệu phần mềm DTREG DTREG chƣơng trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả xây dựng định phân lớp, hồi quy máy vector hỗ trợ (SVM) để mô tả mối liên hệ liệu, sử dụng để dự đốn giá trị khảo sát tƣơng lai DTREG chấp nhận tập hợp liệu chứa nhiều dòng với cột cho biến Một biến biến mục tiêu, giá trị đƣợc mơ hình hóa đƣợc dự đoán nhƣ hàm biến dự báo DTREG phân tích giá trị cho mơ hình cách tốt để dự đoán giá trị biến kết dựa giá trị biến dự báo Ngồi việc xây dựng mơ hình dự báo, DTREG cịn đo chất lƣợng mơ hình DTREG tạo mơ hình đơn cổ điển (SingleTree) nhƣ TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều DTREG xây dựng mơ hình Support Vector Machine (SVM) Hồi quy logictic (Logistic Regression) DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo biến chọn dòng để phân tích Chƣơng trình DTREG phân tích tập giá trị liệu tạo định Cây định sử dụng để dự đốn giá trị biến mục tiêu dựa giá trị biến dự báo Giống nhƣ thật, định có gốc, nhánh Một dự đoán đƣợc tạo cách vào từ gốc, theo nhánh trái phải dựa vào giá trị biến dự báo tới Mỗi giá trị có khả phù hợp cho biến mục tiêu cho giá trị dự báo dẫn đến Khái niệm định có từ lâu, bắt nguồn từ khái niệm trình suy diễn, nhƣng khả phân tích tập liệu lớn với nhiều biến lại địi hỏi lực máy tính lớn mà điều không khả thi nay, mà máy tính tốc độ cao đƣợc phát triển Kỹ thuật định công cụ mạnh hiệu việc phân lớp dự báo Các đối tƣợng liệu đƣợc phân thành lớp Các giá trị đối tƣợng liệu chƣa biết đƣợc dự đoán, dự báo Tri thức đƣợc rút kỹ thuật thƣờng đƣợc mô tả dƣới dạng tƣờng minh, đơn giản, trực quan, dễ hiểu ngƣời sử dụng 78 DTREG có đặc tính ƣu việt sau: - Dễ sử dụng: DTREG ứng dụng thiết thực đƣợc cài đặt dễ dàng hệ thống Windows DTREG dùng giá trị phân cách dấu phẩy file liệu để dễ dàng tạo hầu hết nguồn liệu Một bạn tạo file liệu bạn, cung cấp vào DTREG, để DTREG làm tất công việc tạo định, SVM mơ hình Logistic Regression Ngay phân tích phức tạp thực vài phút - Cây phân lớp hồi quy: DTREG xây dựng phân lớp nơi mà biến kết đƣợc dự đoán categorical hồi quy mà biến kết continuous nhƣ số lƣợng thu vào bán Bằng cách đánh dấu (check) button, bạn điều khiển DTREG xây dựng lớp mơ hình Single-tree, mơ hình TreeBoost gồm có chuỗi cây, Decision Tree Forest - Tự động tỉa (pruning) cây: DTREG sử dụng V-fold cross-validation để định kích thƣớc tối ƣu Thủ tục để tránh vấn đề vƣợt giới hạn nơi phát sinh phù hợp tốt với liệu “huấn luyện” nhƣng khơng cung cấp dự đốn xác liệu - Việc chia thay (Surrogate splitters) cho liệu thiếu: DTREG sử dụng kỹ thuật tinh vi để giải việc chia thay liệu (Surrogate splitters ) trƣờng hợp thiếu giá trị Điều cho phép trƣờng hợp có giá trị vài trƣờng hợp thiếu giá trị đƣợc sử dụng để dự đoán giá trị cho trƣờng hợp thiếu giá trị - Trình bày trực quan cây: DTREG trình bày định phát sinh hình, ghi vào file hình ảnh jpg file png để in Khi in DTREG sử dụng kỹ thuật tinh vi để đánh số qua nhiều trang - DTREG chấp nhận liệu text nhƣ liệu số: Data transformation language (DTL) DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi liệu để chuyển đổi biến, tạo biến - Lƣu thơng tin phân tích vào Project files: DTREG lƣu tất thơng tin biến, phân tích tham số nhƣ tƣờng thuật phát 79 sinh vào project file Sau bạn mở project file, tham số thay đổi trả với tập liệu khác - Cho điểm giá trị dự đoán: Khi định đƣợc xây dựng, bạn dùng DTREG điểm tập liệu giá trị dự đoán cho biến kết - Tạo Source code tính điểm: Chức “Translate” DTREG phát sinh source code C, C++ SAS@ để tính tốn giá trị dự đốn Source code đƣợc bao gồm chƣơng trình ứng dụng để thực việc cho điểm vùng liệu lớn - Có khả mạnh: Enterprise Version DTREG sử dụng khơng giới hạn số dịng liệu DTREG xây dựng phân lớp với biến dự báo có hàng trăm loại biến dự báo đƣợc sử dụng thuật toán gom cụmhiệu (Nhiều chƣơng trình định khác hạn chế biến dự báo tối đa 16 loại) - Thƣ viện DTREG COM: DTREG COM Library đƣợc gọi từ chƣơng trình ứng dụng để tính tốn dự báo giá trị biến kết sử dụng định phát sinh DTREG Chƣơng trình DTREG phần mềm phân tích thống kê mạnh mẽ đáp ứng yêu cầu cho việc phân tích hồi quy định Ngay cung cấp tập liệu vào DTREG, làm tất cơng việc xây dựng định, phân tích hồi quy tỉa (rút gọn) liệu cách hiệu Trái với phức tạp mơ hình hồi quy phi tuyến, hay mạng Neural Cây định cung cấp mơ hình trình bày liệu rõ ràng, logic Việc xây dựng định đƣợc thực dựa phép đo tính hay ngƣợc lại mức độ hỗn loạn (entropy) tập hợp Có hai độ đo thƣờng dùng để lựa chọn thuộc tính: -Độ lợi thơng tin (Information Gain): đo mức độ hỗn loạn thông tin Tại cấp, đƣợc phân nhánh theo thuộc tính có độ lợi thơng tin lớn (hay nói cách khác tối thiểu hóa mức độ hỗn loạn thơng tin) Khi đó, với S số lƣợng tập liệu; Si số mẫu S nằm lớp Ci với i = {1, …, m} thơng tin cần biết để phân lớp mẫu: m I(s1 ,s2 , ,sm )    80 i 1 si s log i s s Thuộc tính A có giá trị {a1,a2, …,an} Dùng thuộc tính A để phân chia tập liệu thành n tập {S1, S2,…,Sn} Sij: số mẫu lớp Ci thuộc tập Sj (A = aj) Entropy thuộc tính A: E(A)  n s1 j   s mj j 1 s  I( s1 j , , smj ) Độ lợi thông tin dựa phân nhánh thuộc tính A: G(A)  I(s1 , s , , s m )  E(A) - Chỉ số Gini (Gini Index): trái với Gain, Gini đo độ “không suốt” thông tin, phép chia đƣợc chọn phép chia có số Gini thấp Chỉ số Gini nút t: GINI(t )    p( j t ) j Với p (j/t) tần suất lớp j nút t Khi phân chia nút p thành k nhánh, chất lƣợng phép chia đƣợc tính bằng: k GINIchia   i 1 ni GINI(i ) n ni : số mẫu nút i n : số mẫu nút p Hai độ đo Gain Gini đƣợc dùng cho mơ hình phân lớp (biến kết biến rời rạc) Đối với mơ hình hồi quy (biến kết biến liên tục), việc xây dựng định lại dựa vào phƣơng pháp bình phƣơng bé (Least Squares) Phép tách đƣợc thực cho tổng phƣơng sai dòng node so với giá trị trung bình node bé Phần mềm Dtreg cung cấp ứng dụng để xây dựng nhiều mơ hình nhƣ mơ hình Cây định đơn, mơ hình Rừng định (Decision tree forest) hay mơ hình TreeBoost Tuy nhiên để có đƣợc nhìn trực quan nhất, tác giả lựa chọn ứng dụng xây dựng mơ hình Cây định đơn (Single Tree) Với mơ hình Single Tree ta cần xác định tham số: 81 Type of model to build : tham số dung để chọn loại mơ hình DTREG xây dựng, kiểm sốt giao diện vơ hiệu hóa cho loại mơ hình khác loại đơn Minimum size node to split: tham số định node khơng bị tách rời tồn dịng giá trị xác định Maximum tree levels: tham số định cấp độ tối đa mà DTREG xây dựng Tốt để DTREG xây dựng lớn với nhiều cấp cho phép nhóm lƣợt bớt phân tích để tháo bỏ cấp Method for validating and pruning the tree: tham số dùng để chọn phƣơng pháp đƣợc sử dụng DTREG để đánh dấu mà xây dựng No validation, use full tree: DTREG xây dựng định đầy đủ cho mơ hình không đánh dấu hay lƣợt bớt V-Fold cross-validation: DTREG sử dụng validation V-fold-cross để định kích cỡ tùy chọn theo thống kê Xác định giá trị lớn làm tăng thời gian tính tốn kết tùy chọn Random percent of rows: DTREG tổ chức phụ trợ từ quy trình xây dựng phần trăm dạng liệu xác định Các dòng đƣợc lựa chọn ngẫu nhiên từ dataset đầy đủ, nhƣng chúng đƣợc lựa chọn để xếp tầng giá trị biến mục tiêu (target variable) Khi mơ hình đƣợc xây dựng, dòng mà đƣợc tổ chức phụ trợ chạy dọc tỷ lệ phân loại sai đƣợc thông báo Nếu thực cắt giảm cây, bị cắt đến kích thƣớc phù hợp với dịng đánh dấu ngẫu nhiên Thuận lợi phƣơng pháp so với V-fold-cross tốc độ, đƣợc tạo (v+1) đƣợc yêu cầu cho validation V-fold-cross Sự khơng thuận lợi dịng đƣợc tổ chức phụ trợ khơng đóng góp vào mơ hình xây dựng, mơ hình đại diện cấp thấp với liệu uốn nắn thông thƣờng, V-fold-cross phƣơng pháp đƣợc đề nghị từ kích cỡ liệu nhỏ đến trung bình thời gian tính tốn khơng quan trọngvà validation tổ chức phụ trợ ngẫu nhiên đƣợc sử dụng cho liệu lớn thời gian ƣớc tính đƣợc u cầu để xây dựng (V+1) bị thừa Fixed number of terminal nodes : DTREG cắt giảm đến số lƣợng node cuối định 82 Smooth minimum spikes: DTREG làm uyển chuyển thay đổi bất thƣờng tỷ lệ sai lệch mô hình có kích cỡ khác nhau, cách lấy trung bình tỷ lệ phân loại sai kích thƣớc lân cận Tree Pruning Control: tham số để kiểm sốt DTREG cắt giảm đến kích cỡ tùy chọn Prune to minimal cross-validated error: DTREG tỉa (giảm bớt-prune/ pruning) đến số node mà tạo tối thiểu cho validation cross Đây tùy chọn theo lý thuyết, nhƣng giới hạn tốt cho nhỏ với giá trị sai số lớn Allow one standard error from minimum: DTREG cho phép cắt giảm đến số node nhỏ để chi phí sai số validation nhỏ khơng nhiều sai số chuẩn từ giá trị sai số validation cross tối thiểu thuận lợi tùy chọn DTREG phát sinh đơn giản nhỏ Allow this many S.E from min: xác định số khoảng cách sai số chuẩn cho phép tỉa (giảm bớt-prune/ pruning) đến nhỏ xác định cho khoảng cách sai số chuẩn, tùy chọn tƣơng đƣơng với lựa chọn “cho phép sai số chuẩn từ việc tối thiểu hóa” Do not prune the tree: DTREG thực validation cross nhƣng không tỉa (giảm bớt – prune/pruning) Bạn có đƣợc thống kê validation cross nhƣng đầy đủ đƣợc phát sinh Tham số kết quan trọng tham số Variance: Phân tích bảng tóm tắt biến đƣợc thể biến mục tiêu continuous hồi quy đƣợc xây dựng Các biến đƣợc giải thích phát sinh phép đo tốt độ thích hợp với liệu - Variance in initial data sample: phƣơng sai toàn learning dataset trƣớc thực phép tách Những thuật toán đƣợc sử dụng phƣơng sai nhƣ sau: (1) tính giá trị trung bình có ý nghĩa biến mục tiêu cho 83 tất dòng (2) với dòng trừ giá trị biến mục tiêu từ giá trị mục tiêu trung bình, bình phƣơng số gia (hiệu số) tổng bình phƣơng số gia Số gia từ giá trị mục tiêu dòng giá trị trung bình giá trị mục tiêu gọi giá trị phần dƣ cho dòng Tổng phần dƣ bình phƣơng gọi phƣơng sai - Residual (unexplained) variance after tree fitting: phƣơng sai tồn sau ứng dụng với liệu dự báo giá trị mục tiêu Cái đƣợc tính (1) tính tốn giá trị trung bình có nghĩa biến mục tiêu cho tất dòng node cuối (2) sử dụng giá trị trung bình để tính phần dƣ cho dòng node, (3) thêm phần dƣ để tính tốn phƣơng sai node (4) thêm phƣơng sai cho tất node Nếu dự báo hoàn hảo dataset phƣơng sai phần dƣ 0.0 - Proportion of variance explained – tỷ lệ phản ánh mức độ giải thích phƣơng sai ban đầu định Giá trị lớn độ thích hợp lớn giải thích liệu Nếu phù hợp liệu dự báo xác giá trị mục tiêu cho dịng, tỷ lệ phƣơng sai đƣợc giải thích 1.0 (100%) Mơ hình định Trong lý thuyết định (chẳng hạn quản lý rủi ro), định (decision tree) đồ thị định hậu (bao gồm rủi ro hao phí tài ngun) Cây định đƣợc sử dụng để xây dựng kế hoạch nhằm đạt đƣợc mục tiêu mong muốn Các định đƣợc dùng để hỗ trợ trình định Cây định dạng đặc biệt cấu trúc (Hình 1.5) Mơ hình định 84 Mơ hình định có định có đặc điểm sau: - Cây định dễ xây dựng: Ngay cung cấp tập liệu vào DTREG, làm tất công việc xây dựng định tỉa (rút gọn) cách hiệu - Cây định dễ hiểu: Trái với phức tạp mơ hình hồi quy phi tuyến, hay mạng Neural Cây định cung cấp mơ hình trình bày liệu rõ ràng, logic Chúng đƣợc hiểu đƣợc sử dụng ngƣời khơng có khiếu tốn học - Cây định xử lý hai loại biến liên tục rời rạc: Biến rời rạc nhƣ giống, chủng tộc, tín ngƣỡng, tình trạng nhân vùng địa lý khó khăn để mơ hình hóa cách sử dụng kỹ thuật số giống nhƣ hồi quy mạng neural Trái lại, biến rời rạc đƣợc xử lý dễ dàng định - Cây định thực phân lớp nhƣ hồi quy: Giá trị dự đốn từ định khơng đơn giản giá trị số nhƣng dự đoán loại nhƣ giống đực/cái, độc ác/hiền lành, thƣờng xuyên mua/ mua v.v… - Cây định chấp nhận liệu kiểu text nhƣ liệu kiểu số: Nếu có biến rời rạc với giá trị nhƣ “nam”, “nữ”, “đã kết hơn”, v.v , khơng cần mã hóa chúng nhƣ liệu số - Cây định tự động xử lý tƣơng tác biến: Có thể phân biệt ý nghĩa khác đàn ông/đàn bà, ngƣời sống miền Bắc miền Nam v.v… Những tác động đƣợc biết nhƣ tƣơng tác biến Cây định tự động phân phối tƣơng tác cách chia trƣờng hợp phân tích nhóm cách riêng biệt - Cây định nhận biến quan trọng: Bằng cách xem xét biến đƣợc sử dụng để chia nút gần đỉnh cây, xem xét nhanh chóng biến quan trọng Bên cạnh đó, DTREG cịn phân tích tất chia tách phát sinh từ biến chọn lựa chia tách đại diện 85 - Những mơ hình tổng qt có độ xác cao: DTREG cung cấp mơ hình đơn cổ điển nhƣ mơ hình Tree Boost Decision Tree Forest Đối với nhiều ứng dụng phƣơng pháp tổng quát đƣa kết đắn 86 ... .46 2.3.3 Kết xây dựng bảng giá đất thành phố Bạc Liêu 46 2.3.4 Đánh giá công tác xây dựng bảng giá đất thành phố Bạc Liêu 52 2.4 Đề xuất xây dựng mơ hình giá đất thành phố Bạc Liêu 54... tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu? ?? thực cần thiết Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá quy trình phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai tỉnh Bạc Liêu nói chung thành. .. phƣơng pháp định giá đất hàng loạt đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trƣờng đất đai thành phố Bạc Liêu Đối tƣợng nghiên cứu - Đất đai yếu tố đặc điểm đất