(Luận văn thạc sĩ) thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đại học quốc gia hà nội khoa luật nguyễn thị ph-ơng hoa Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất Luận văn thạc sĩ luật học Hà Nội Năm 2008 I HC QUC GIA H NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ MÃ SỐ: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HOC: PGS TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - NĂM 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của với sự hướng dẫn khoa học của PGS TS Phạm Hữu Nghị Tấ t cả số liê ̣u và tư liê ̣u sử dụng luận văn này đều trung thực, chính xác, có nguồn gốc, xuấ t xứ rõ ràng Hà Nội, ngày tháng năm 2008 Nguyễn Thi ̣Phương Hoa MỤC LỤC Mở đầu Chƣơng 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n về thố ng nhấ t quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1 Mô ̣t số nguyên tắ c bản của hơ ̣p đồ ng 1.2 Khái niệm thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầ u thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến 1.3.2.2 Pháp luật thời kỳ Pháp thuô ̣c và miề n Nam Viê ̣t Nam trước năm 1975 1.3.2.3 Quy đinh ̣ về giao dich ̣ liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản của nhà nước ta từ 1945 đến 2003 1.3.2.4 Quy định một số nước hợp đồng mua bán bất động sản Kế t luận chương Chƣơng 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở ; thƣ̣c tra ̣ng mua bán nhà và chuyển nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở 2.1 Thực trạng các quy đinh ̣ của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 2.1.1 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ chung của pháp luâ ̣t về bấ t đô ̣ng sản 2.1.2 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở 2.1.3 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử dụng đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng 8 9 10 11 11 13 13 18 22 28 31 35 35 35 38 44 46 quyền sử dụng đất vấn đề đặt 2.2.1 Quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t và triể n khai không đồ ng bô ̣ 2.2.2 Vấ n đề đinh ̣ giá 2.2.3 Thực hiê ̣n thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 2.3 Mô ̣t số nhận xét cụ thể 2.3.1 Pháp luật bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 2.3.2 Pháp luật bất động sản còn chưa đầy đủ thiếu đồng bộ 2.3.3 Pháp luật bất động sản chưa t ạo chế quản lý bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế 2.3.4 Pháp luật bất động sản chưa đảm bảo tính công khai minh bạch thị trường bất động sản 2.4 Những yêu cầ u, nhiê ̣m vu ̣ đă ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 46 51 55 56 56 57 58 60 62 Chƣơng 3: Giải pháp chủ yếu nhằm thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.1 Thố ng nhấ t về giấ y tờ xuấ t triǹ h, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế 3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng một số vấn đề sưả đổi , bổ sung hơ ̣p đồ ng 65 Kế t luâ ̣n Danh mu ̣c tài liêụ tham khảo Phụ lục 78 80 85 66 75 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn, gắn liền với sống ngƣời, quy định bất động sản, mà cụ thể đất đai nhà thời gian qua ln có bổ sung, sửa đổi quy định để phù hợp với yêu cầu thực tiễn phát triển kinh tế, xã hội Vấn đề nhà đất mối quan tâm tất quốc gia mà đặc biệt nƣớc phát triển nhƣ Việt Nam Hiện Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà có Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng văn quy phạm pháp luật có liên quan Điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công chứng văn quy phạm pháp luật có liên quan Khơng thể phủ nhận đời song song tồn văn góp phần tích cực điều chỉnh cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên quan đến mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, qua thực tiễn nghiên cứu thực tế áp dụng pháp luật, gặp phải vƣớng mắc xuất phát từ hạn chế bất cập mặt lý luận nhƣ thực tiễn pháp luật lĩnh vực Cùng với quy định Bộ luật dân năm 2005, quy định đất đai nhà có thay đổi phù hợp Thị trƣờng bất động sản có vai trị quan trọng trình đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, phát triển công nghiệp dịch vụ Hiện nay, thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu đƣợc đầu tƣ xây dựng phát triển lành mạnh, nhiên tồn thị trƣờng "ngầm" bất động sản với diễn biến phức tạp Đây nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu đất đai, nhà ở, đồng thời, nguyên nhân làm tăng giá đất mô ̣t cách bấ t hơ ̣p lý Khắc phục hạn chế Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung cách để đáp ứng yêu cầu thiết đặt thực tế Tiếp sau đó, Luật nhà năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chƣ́ng năm 2006 văn hƣớng dẫn thực đƣợc ban hành góp phần cụ thể hoá quy định mua bán nhà ở, đất Quy định thủ tục để thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà góp phần đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành Tuy nhiên nay, quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mua bán nhà nhiều điểm chƣa thống thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà chƣa thực thuận lợi cho nhân dân Hiện tƣợng ngƣời dân phải qua nhiều quan hoàn thành hợp đồng gây lãng phí nhiều thời gian chi phí cá nhân, tổ chức, dễ gây tƣợng tiêu cực quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ Các quan có trách nhiệm việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa có phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ Chính tƣợng mà giao dịch nhƣ mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn tự , ngƣời dân né tránh việc làm thủ tục quan nhà nƣớc gây nhiều phức tạp cho giao dịch sau Một số trƣờng hợp làm thủ tục quan nhà nƣớc lại bị gă ̣p khó khăn có trƣờng hơ ̣p địi hỏi nhiều giấy tờ không t heo quy định pháp luật nên nhiều giao dịch dù không vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội nhƣng đƣợc thực cách công khai cách vận dụng chƣa đúng, cứng nhắc ngƣời có nhiệm vụ thực thủ tục quan có thẩm quyền Sở dỹ quan thực nhiệm vụ cịn thực pháp luật khơng thống quy định pháp luật cịn sơ hở, chồng chéo ngƣợc lại chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót trƣờng hợp đặc biệt, dẫn đến việc áp dụng máy móc sách nhiễu, gây khó khăn cho ngƣời dân thực quyền dân mình, ngƣời dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui, mua bán trao tay bất động sản Hiện tƣợng gây thiệt hại cho nhà nƣớc mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội giao dịch dân gây rủi ro cho chủ thể tham gia giao dịch Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài để góp phần phát điểm chƣa hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện quy định mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà, phù hợp với nguyên tắc Bộ luật Dân Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đất đai nhà nói chung, pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mua bán nhà nói riêng đƣợc nhiều nhà nghiên cứu quan tâm nhiều góc độ, khía cạnh khác Một số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh chế định pháp luật chuyển nhƣợng đất mua bán nhà kể đến nhƣ: - Đặng Mạnh Tiến ( 1997) “Hợp đồng mua bán nhà ở, vấn đề lý luận thực tiễn” - Luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng Đại học luật Hà Nội; - Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phƣơng hƣớng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Dân Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Ngoài ra, thời gian qua nhiều viết nghiên cứu nhiều tác giả đề cập vấn đề nhà đất vấn đề nhà đất liên quan mật thiết đến thành phần kinh tế, đến gia đình ngƣời xã hội, liên quan đến giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tƣ nhƣ an ninh quốc phịng Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu nhƣ viết đề cập chủ yếu tới vấn đề lý luận giải pháp phạm vi định mà chƣa đề nghiên cứu nhằm đề giải pháp thống quy định thủ tục đất nhà ở, góp phần giải vƣớng mắc thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài làm rõ đƣợc sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sở hài hoà điều kiện kinh tế, xã hội yêu cầu giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Trong bối cảnh tiếp tục xây dựng hoàn thiện văn quy phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị việc xây dựng văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng, chứng thực lĩnh vực khác có liên quan Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục hành nói chung cải cách thủ tục hành lĩnh vực tƣ pháp nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thủ tục liên quan đến chuyển nhƣợng đất mua bán nhà quan có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà Từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ đề tài đƣợc xác định là: - Làm rõ đƣợc sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Phân tích làm rõ nguồn gốc việc chia tách quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Kiến nghị phƣơng hƣớng nhằm thống pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Trên sở mục đích việc nhiên cứu, đề tài, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài đƣợc xác định nhƣ sau: - Những quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: + Quy định pháp luật phong kiến; + Quy định pháp luật thời kỳ pháp thuộc chế độ miền Nam Việt Nam; + Quy định pháp luật số nƣớc; Tập trung đầu mối làm thủ tục liên quan đến giao dịch dân nhân dân không góp phần làm thuận tiện hơn, đỡ thời gian cho ngƣời yêu cầu mà giảm tiêu cực phát sinh q trình tiếp xúc với công dân Thực tế, chế cửa giải pháp hiệu cải cách hành nhƣng nhƣng cần đƣợc thực đầy đủ thống chất Chúng ta cần hợp lý hoá hồn thiện chế phối hợp quy trình tổ chức thực thủ tục hành chính, bảo đảm liên thông quan Đồng thời loại bỏ khâu, thủ tục, giấy tờ bất hợp lý, gây khó khăn, phiền hà cho ngƣời dân doanh nghiệp, cho quan nhà nƣớc, giảm thời gian giải công việc nhƣ bảo đảm tính thống nƣớc Tiến tới "một cửa" phải nơi tiếp nhận hồ sơ giấy tờ ngƣời dân cần làm thủ tục liên quan đến hợp đồng, giao dịch đồng thời nơi nhận kết cơng việc thực mang lại ý nghĩa cho ngƣời dân thời gian, chi phí Điều địi hỏi quan có phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng, khơng đùn đẩy trách nhiệm, không gây sách nhiễu, phiền hà cho ngƣời dân Cơ chế phối hợp Phịng Cơng chứng, Văn phịng cơng chứng quan có liên quan nhƣ thuế, ngân hàng, hộ tịch, tài nguyên môi trƣờng, đăng ký giao dịch bảo đảm cần làm rõ, quan phải có trách nhiệm cung cấp thơng tin cho Phịng Cơng chứng ngƣời yêu cầu công chứng tài sản giao dịch Cơ quan cơng chứng sau cơng chứng hợp đồng làm thủ tục chuyển giao hồ sơ cho quan để làm thủ tục cần thiết Việc phối hợp làm giảm thủ tục phiền hà cho ngƣời dân Cơ quan công chứng quan có liên quan phối hợp giải yêu cầu ngƣời dân cách khoa học, nhanh gọn nhất, tránh tình trạng ngƣời dân phải tới nhiều quan để giải việc Có thể nhiều quan có trách nhiệm việc làm thủ tục quản lý giao dịch đất nhà nhƣng công dân tổ chức có nhu cầu làm thủ tục giao dịch thực quan 72 Các thủ tục sửa đổi, bổ sung, huỷ bổ hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần đƣợc quy định thống Việc quy định thời hạn việc thực hợp đồng khơng góp phần ổn định quan hệ giao dịch mà đảm bảo nghiêm túc thực pháp luật, góp phần quản lý tốt biến động bất động sản Quy định pháp luật qua nhiều giai đoạn lịch sử thống thủ tục mua bán nhà đất ở, mà giai đoạn phong kiến nhà đất, ruộng vƣờn Việc đăng ký đƣợc thực quan nhà nƣớc định Từ nghiên cứu khoa học thực tiễn, thấy việc thống quy định mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần thiết có nhiều thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, thuận tiện đảm bảo chặt chẽ, thống công tác quản lý nhà đất Việc xuất trình giấy tờ cần đƣợc quy định thơng thống hơn, nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chƣa đƣợc triển khai đồng việc xuất trình giấy tờ ngƣời dân cần những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng Sau ký kết hợp đồng, đƣợc công chứng chứng thực hợp đồng thiết phải làm thủ tục quy định Bộ luật dân sự, Luật đất đai Luật nhà Hiện Việc mua bán nhà đƣợc thực cơng chứng Phịng cơng chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện cịn mua bán nhà đƣợc cơng chứng Phịng công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã; Thứ nhất: Việc mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có thủ tục thống nhất: - Thực công chứng Phịng cơng chứng; 73 - Tại nơi chƣa có Phịng cơng chứng đƣợc thực chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã; - Thực chế cửa thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Phịng Cơng chứng quan cho thực thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đầu mối quản lý, cung cấp thông tin lịch sử giao dịch bất động sản, không lĩnh vực mua bán, chuyển nhƣợng mà lĩnh vực chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho th Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng đầu mối phối hợp với quan có liên quan nhƣ thuế, đăng ký để làm thủ tục xác định thuế, nộp thuế, đăng ký cấp giấy chứng nhận Ngƣời dân tới Phịng công chứng để lập công chứng hợp đồng, sau Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng chuyển hồ sơ cho quan thuế để xác định số thuế phải đóng, Phịng cơng chứng thu số tiền cho quan thuế chuyển cho quan thuế, sau đó, Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng liên hệ với quan đăng ký để làm thủ tục đăng ký, ngƣời dân sau ký hợp đồng nộp thuế, phí cơng chứng đến quan có thẩm quyền để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chi phí cho việc chuyển giấy tờ nêu đƣợc tính vào phí Điều tăng cƣờng đƣợc việc bên ký kết hợp đồng để xác định quyền sở hữu nhƣng lại không làm nghĩa vụ thủ tục nhƣ đóng thuế, đăng ký Thời hiệu việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng cần đƣợc quy định rõ vòng tuần 15 ngày để bên có nghĩa vụ thực hợp đồng, hết thời hiệu mà bên khơng thực việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng có hiệu lực bắt buộc bên phải thực nhƣng bên khơng có quyền sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ 74 3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng số vấn đề sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vấn đề huỷ bỏ hợp đồng thời hạn phát sinh việc chƣa làm thủ tục sang tên họ huỷ huỷ hợp đồng công chứng nhiều lần để trốn thuế Trong Bộ luật dân sự, thiếu quy định thời hiệu việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, điều dẫn đến việc "lách luật" để tránh phải thực nghĩa vụ Nhà nƣớc, gây phức tạp giao dịch liên quan đến bất động sản Đã có nhiều trƣờng hợp sau nhà đƣợc mua bán có cơng chứng hợp đồng nhƣng chƣa nộp thuế chƣa làm thủ tục sang tên, nên ngƣời mua tìm đƣợc ngƣời mua tiến hành ngƣời bán lần trƣớc đến công chứng huỷ hợp đồng công chứng để khỏi phải sang tên lại đến công chứng ký hợp đồng mua bán mới, việc huỷ hợp đồng diễn nhiều lần nhằm mục đích trốn thuế Chính vậy, cần có quy định thời gian định sau hợp đồng đƣợc công chứng, không thực thủ tục nhƣ nộp thuế, sang tên hợp đồng đƣợc cơng chứng đƣơng nhiên hiệu lực, điều phải đƣợc ghi rõ hợp đồng Trong trƣờng hợp rủi ro đƣơng nhiên thuộc ngƣời mua ngƣời bán có thay đổi - Đặt vấn đề thời hiêụ thực hợp đồng sau công chứng Nếu sau thời hạn định bên khơng có quyền sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ hợp đồng hợp đồng; - Sửa đổi, bổ sung hợp đồng nhƣ trƣờng hợp huỷ hợp đồng, có nghĩa thời hạn định trƣờng hợp định; Tƣơng tự nhƣ huỷ bỏ hợp đồng, việc sửa đổi, bổ sung phải có thời hạn định để tránh tƣợng bên có thoả thuận nhằm tránh nghĩa vụ theo quy định pháp luật 75 Vấn đề mua, chuyển nhƣợng phần toàn cần đƣợc nghiên cứu bổ sung quy định quyền nghĩa vụ bên có khác Quy đinh ̣ hiê ̣n của Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ về chuô ̣c la ̣i tài sản đã bán theo quy đinh ̣ ta ̣i điề u 462 Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ là còn sơ sài và gây khó khăn cho ngƣời mua thƣ̣c hiê ̣n các quyề n của chủ sở hƣ̃u ( mă ̣c dù có ̣n chế ) thời gian mua theo thỏa thuâ ̣n Thí dụ cho thuê, cho mƣơ ̣n, cho ở nhờ… Có thể thời hạn chuộc lại bên bán , bên mua khoogn đƣơ ̣c phép có nhƣ̃ng giao dich ̣ có thể dẫn đế n chuyể n quyề n sở hƣ̃u nhƣ mua bán , tă ̣ng cho, đổ i, thƣ̀a kế , thế chấ p; nhƣng các giao dich ̣ khác để khai thác công du ̣ng của tài sản nhƣ cho th , cho mƣơ ̣n đƣợc thực - Vấn đề mua có điều kiện chuộc lại, điều kiện có thời hạn nhƣ mua với điều kiện chuộc lại khác với chấp; Để mua có điều kiện chuộc lại hợp đồng cần thoả thuận rõ thời hạn chuộc lại, phƣơng thức chuộc laị, toán vấn đề chi phí phát sinh quyền nghĩa vụ bên mua, bên bán, thí dụ khơng đƣợc làm thay đổi kết cấu nhà, đƣợc sửa chƣa có đƣợc tốn khơng đƣợc toán Tuy nhiên làm thủ tục quan có liên quan lại phát sinh vấn đề đăng ký, sang tên Trong trƣờng hợp này, pháp luật cần quy định có cho phép bán chuộc lại nhƣ hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện Tuy nhiên việc sang tên thực dƣới phƣơng án sau đây: + Vẫn phải thực để đảm bảo quản lý biến động đất đai để đảm bảo quản lý Nhà nƣớc; + Không đăng ký hết thời hạn chuộc mà bên bán không chuộc lại không chuộc lại đƣợc; + Tuỳ theo điều kiện thoả thuận bên Nếu bên thoả thuận cho phép đăng ký sang tên thời hạn bên mua bán nhƣng phải nêu điều kiện chuộc lại bên bán cho bên mua ; 76 Nhìn chung, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại phát sinh nhiều quan hệ phức tạp hợp đồng thông thƣờng, dễ xảy tranh chấp, kiện tụng Tuy nhiên, loại giao dịch phát sinh thực tế, nhu cầu dáng cơng dân, điều kiện, hồn cảnh định họ có nhu cầu cần tiền, nhƣng mong muốn sau chuộc lại tài sản Việc mua có điều kiện chuộc lại hồn tồn khác với chấp tài sản để vay vốn, hợp đồng chấp, bên chấp nhà nhƣng thƣờng nhận đƣợc khoản tiền vay thấp giá trị tài sản 77 KẾT LUẬN Để rõ tính thống pháp luật, Ph.Ăng Ghen viết " Pháp luật phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không là biểu thị điều kiện chung đó mà phải là biểu thị quán từ bên để khơng tự phủ nhận mâu thuẫn nội tại." [32, tr.418] Quy định pháp luật cần có thống trƣờng hợp tƣơng tự, tránh tƣợng chồng chéo mâu thuẫn quy định đối tƣợng mang tính thống cao Quy định nhà đất nói chung quy định hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng cần phải phù hợp với phát triển xã hội kinh tế đất nƣớc nhƣ yêu cầu trình hội nhập Quy định loại hợp đồng phải hƣớng tới mục đích đảm bảo thực tốt quyền ngƣời chủ sở hữu, chủ sử dụng, đồng thời phải đảm bảo ổn định xã hội, an toàn giao dịch Để tạo điều kiện cho phát triển giao dịch dân sự, thƣơng mại, thực tốt hoạt động cải cách thủ tục hành góp phần cho phát triển ổn định việc đổi thống quy định thủ tục hoàn thành hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nhà cần thiết giao dịch phát triển mạnh Để đáp ứng yêu cầu phát triển xã hội, văn pháp luật đƣợc ban hành, đặc biệt lĩnh vực dân sự, mà cụ thể lĩnh vực đất đai nhà Những văn thời gian qua góp phần quan trọng định hƣớng phát 78 triển thị trƣờng bất động sản tạo sở pháp lý cho giao dịch liên quan đến bất động sản, tăng cƣờng việc thực quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng Tuy nhiên, phát triển nhanh chóng xã hội kinh tế, đặc biệt yêu cầu thiết thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế việc tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến bất động sản mà đặc biệt mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thực quyền mình, đồng thời yếu tố tạo điều kiện cho kinh tế phát triển yêu cầu cần thiết Việc thống quy định pháp luật lĩnh vực mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nƣớc lĩnh vực nhạy cảm phức tạp 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng cô ̣ng sản Viê ̣t Nam (2003), Nghị Hội nghị trung ƣơng khóa IX, Hà Nội Đảng cô ̣ng sản Viê ̣t Nam (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC Bô ̣ Tƣ pháp - Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tƣ liên tich ̣ số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 liên Bô ̣ Tƣ pháp - Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng , chƣ́ng thƣ̣c hơ ̣p đồ ng , văn bản thƣ̣c hiê ̣n quyề n của ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t, Hà Nội Bô ̣ Xây dƣ̣ng (2006), Thông tƣ số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 Hƣớng dẫn thƣ̣c hiê ̣n mô ̣t số nô ̣i dung của Nghi ̣đinh ̣ số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 Chính phủ tổ chức hoạt động cơng chứng, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ cơng chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi , bổ sung Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Hà Nội 80 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Ch ính phủ thi hành Luật đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2006), Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy đinh ̣ chi tiế t và hƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sƣ̉a đổ i, bổ sung mô ̣t số điề u của các Nghi ̣đinh ̣ hƣớng dẫn thi hành Luâ ̣t Đấ t đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về viê ̣c chuyể n công ty nhà nƣớc thành công ty cổ phầ n, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 Chính phủ Về việc điều chỉnh số nội dung sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng năm 1994 Chính phủ giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa đƣợc cải tạo, xây dựng lại, Hà Nội 13 Hô ̣i đồ ng bô ̣ trƣởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 Hội đồng Bộ trƣởng tổ chức hoạt động công chứng nhà nƣớc, Hà Nội 14 Quố c hô ̣i ( 2005), Bộ luật dân năm 2005, Hà Nội 15 Quố c hô ̣i (1987), Luật đất đai năm 1987, Hà Nội 16 Quố c hô ̣i (1993), Luật đất đai năm 1993, Hà Nội 17 Quố c hô ̣i (1995), Bộ luật dân năm 1995, Hà Nội 18 Quố c hô ̣i (1998), Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1993, Hà Nội 19 Quố c hô ̣i (2001), Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993, Hà Nội 20 Quố c hô ̣i (2003), Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 81 21 Quố c hô ̣i (2004), Bộ luật Tố tụng dân , Hà Nội 22 Quố c hô ̣i (2006), Luật công chứng, Hà Nội 23 Quố c hô ̣i (2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 24 Quố c hô ̣i (2006), Luật nhà năm 2006, Hà Nội 25 Sắc lệnh số 59/SL ngày 15/11/1945 ấn định thể lệ việc thị thực giấy tờ 26 Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội (1991), Pháp lệnh hợp đồng dân , Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO 27 Bộ dân luật Sài gòn 28 Bộ luật Bắc kỳ (1931) 29 Bộ luật dân thƣơng mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia 30 Bộ luật Gia Long 31 Bộ luật Hồng Đức 32 C.Mác Ph.Awngghen, toàn tập, tâ ̣p 37, Nxb Chiń h tri ̣quố c gia, Hà Nội 33 Corinne Renault - Brahinsky, 2002, Nxb Gualino, Đại cƣơng pháp luật hợp đồng, Nhà pháp luật Việt - Pháp, Nhà Xuất Văn hố - thơng tin, Hà Nội 34 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Bộ luật dân Việt nam, Nxb trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 35 Nguyễn Ngo ̣c Khánh (2007), Chế đinh ̣ hơ ̣p đồ ng Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ Viê ̣t Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 82 36 Nguyễn Mạnh Khởi - Về quyền sở hữu nhà Việt nam ngƣời nƣớc ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi, Tạp chí dân chủ pháp luật - số chuyên đề Pháp luật đất đai nhà 37 Hoàng Thế Liên Phạm Hữu Nghị (1993), “ Luật đất đai- vấn đề đặt phƣơng hƣớng giải quyết”, tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật (số 1), Hà Nội 38 Montesquieu, 1996, Nxb Giáo dục, Trƣờng đại học xã hội nhân văn Khoa luật, Tinh thần pháp luật, Hà Nội; 39 T.S Phạm Hữu Nghị (2002), " Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nƣớc pháp luật (8), Hà Nội 40 GS.TS Phạm Duy Nghĩa - Biến đất đai thành nguồn tƣ bản, ( góp ý vào dự thảo Luật đất đai - vietnamnet) 41 Nhà Pháp luật Việt – pháp (1998), Bộ luật dân của nƣớc Cộng hồ Pháp , Nxb Chính trị quốc gia, 1995 42 Lê Thị Sơn (2004), Quốc Triều hình Luật - Lịch sử hình thành, nội dung giá trị, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 43 Trƣờng Đa ̣i ho ̣c L ̣t Hà Nơ ̣i (2006), Giáo trình Luật dân , Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 44 Viê ̣t Nguyễn Cƣ̉u Viê ̣t (chủ biên )(2004), Giáo trình lý luận chung nhà nƣớc và pháp luâ ̣t, Nxb đa ̣i học quốc gia Hà Nội 45 Vụ công tác lập pháp (2003), Nhƣ̃ng sƣ̉a đổ i bản của Luâ ̣t đấ t đai năm 2003, Nxb Pháp lý, Hà Nội 46 Vụ công tác lập pháp (2005), Nhƣ̃ng nô ̣i dung mới của Bô ̣ luâ ̣t dân sƣ̣ , Nxb Pháp lý, Hà Nội 83 47 Bô ̣ Tƣ pháp ( 2006), Tạp chí dân chủ pháp luật số chuyên đề bất động sản, Hà Nội 48 Nguyễn Nhƣ Ý ( chủ biên)(1998), Đa ̣i tƣ̀ điể n tiế ng Viê ̣t, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội TRANG WEB 49 www.moj.gov.vn 50 www.vnn.vn 51 www.vnexpress.net 84 Phụ lục SỐ LIỆU THỐNG KÊ VỀ CÁC VIỆC CÔNG CHƢ́NG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN CẢ NƢỚC SAU TƢ̀ 1997 - 2006 TT ĐỊA PHƢƠNG 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Hà Nội 236 263 310 533 589 815 958 TP Hồ Chí 17899 19050 19289 23341 29411 29417 19965 692 767 3929 3637 760 600 2004 2005 2006 26722 32680 22042 2098 1246 Minh Hải Phòng 118 Đà Nẵng 720 Cần Thơ 218 Hà Giang 233 Tuyên Quang 20 Cao Bằng Lạng Sơn 10 Điện Biên 11 Lai Châu 12 Sơn La 33 13 Lào Cai 26 12 162 329 689 796 729 3131 201 146 11 10 80 12 10 120 103 168 136 116 104 60 10 21 30 37 22 25 24 15 6 23 33 24 20 17 16 14 Yên Bái 15 Thái Nguyên 16 Bắc Kạn 17 Phú Thọ 245 168 176 18 18 Vĩnh Phúc 55 94 62 3 19 Bắc Giang 18 20 Bắc Ninh 34 21 Quảng Ninh 30 22 Hà Tây 23 Hoà Bình 24 16 14 10 11 16 70 571 806 840 10 1 10 48 27 47 96 56 100 174 120 38 40 11 Hải Dƣơng 393 405 283 455 620 921 698 1601 25 Hƣng Yên 126 667 128 166 22 87 122 132 26 Thái Bình 43 49 27 Nam Định 28 Hà Nam 29 Ninh Bình 30 Thanh Hố 19 1700 60 200 85 31 Nghệ An 32 Hà Tĩnh 33 Quảng Bình 34 Quảng Trị 35 TT- Huế 36 Quảng Nam 73 37 Quảng Ngãi 283 38 Phú Yên 11 57 42 46 61 59 542 302 124 39 108 256 450 533 393 1130 68 79 65 78 97 270 109 52 87 75 76 42 134 180 142 65 259 129 47 1201 1137 160 39 Bình Định 63 500 654 655 751 766 951 40 Khánh Hoà 391 395 583 605 1306 1186 054 1201 1045 41 Ninh Thuận 24 32 28 42 57 76 87 86 72 31 42 Bình Thuận 10 11 18 14 25 26 34 102 43 Tiền Giang 592 570 546 550 769 727 44 Bến Tre 55 117 338 160 143250 128 45 Vĩnh Long 2 46 Trà Vinh 134 43 47 Hậu Giang 48 Sóc Trăng 49 Kiên Giang 50 Bạc Liêu 12 51 Cà Mau 52 Bà Rịa – Vũng Tàu 1093 53 Bình Phƣớc 54 Tây Ninh 41 55 Đồng Nai 56 57 58 59 106 695 26 105 94 80 129 82 81 143 188 2 121 440 96 120 119 156 19 15 49 48 121 101 1123 851 862 1502 1909 1113 22 22 31 68 Long An 49 52 149 Đồng Tháp 162 126 An Giang Gia Lai 131 63 30 45 80 290 271 422 406 83 59 65 60 Kon Tum 61 Đắc Lắc 62 Đắc Nông 63 Lâm Đồng 134 150 130 64 Bình Dƣơng 919 167 243 147 272 279 161 86 64 60 40 102 17 170 147 94 618 1126 831 917 34 60 253 234 245155 150 260 247 361 330 380 136 181 502 99 190 329 246 294 248 82 168 110 60 50 201 150 130 210 241 256 270 491 638 676 500 302 235 240 109 250 ... sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầ u thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất. .. quy? ??n sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử. .. trạng quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quy? ??n sử dụng đất ở; thực trạng thực thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quy? ??n sử dụng đất ở; - Kiến nghị phƣơng hƣớng nhằm thống pháp luật