Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đại học quốc gia hà nội khoa luật nguyễn thị ph-ơng hoa Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất Luận văn thạc sĩ luật học Hà Nội Năm 2008 I HC QUC GIA H NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHUYÊN NGÀNH: LUÂṬ DÂN SƯ MÃ SỐ: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC ̃ NGƢỜI HƢỚNG DÂN KHOA HOC: PGS TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - NĂM 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan làcông trin ̀ h nghiên cứu của với sư ̣hướng dẫn khoa hoc ̣ của PGS TS Phạm Hữu Nghị Tất cảsốliêụ vàtư liêụ sửdung ̣ luâṇ văn này đều trung thực, chính xác, có nguồn gốc, xuất xứ ro ̃ràng Hà Nội, ngàytháng Nguyễn Thi P ̣ hương Hoa Mở đầu Chƣơng 1: Nhƣng vấn đềly luâṇ vềthống nhất quy đinḥ cua phap luâṭvề ̃̃ thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1 Môṭsốnguyên tắc ban cua hơpp̣ đồng 1.2 Khái niệm thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầu thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến 1.3.2.2 Pháp luật thơi ky Phap thuôcp̣ va miền Nam ̀̀ ̀ 1975 1.3.2.3 Quy đinḥ vềgiao dicḥ liên quan đến bất đôngp̣ san cua nha nươc ta tư 1945 đến 2003 1.3.2.4 Quy định một số nước hợp đồng mua bán bất động sản Kết luâṇ chương Chƣơng 2: Thƣcc̣ trangc̣ phap luâṭvềthu tucc̣ mua ban nha va chuyển nhƣơngc̣ quyền sƣƣ̉ dungc̣ đất nhƣơngc̣ quyền sƣƣ̉ dungc̣ đất 2.1 Thực trạng cac quy đinḥ cua pháp luật vềthủ tục mua ban nha va ̀́ chuyển nhươngp̣ quyền sử dungp̣ đất 2.1.1 Thưcp̣ trangp̣ quy đinḥ chung cua phap luâṭvềbất đôngp̣ san 2.1.2 Thưcp̣ trangp̣ quy đinḥ cua phap luâṭvềthu tucp̣ mua ban nha 2.1.3 Thưcp̣ trangp̣ quy đinḥ cua phap luâṭvềthu tucp̣ chuyển nhươngp̣ quyền sư dụng đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt 2.2.1 Quy đinḥ cua phap luâṭva triển khai không đồng bô p̣ ̀̉ 2.2.2 Vấn đềđinḥ giá 2.2.3 Thưcp̣ hiêṇ thu tucp̣ mua ban nha va chuyển nhươngp̣ quyền sư dungp̣ đất ̀̉ 2.3 Môṭsố nhận xét cụ thể 2.3.1 Pháp luật bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 2.3.2 Pháp luật bất động sản còn chưa đầy đủ thiếu đồng bộ 2.3.3 Pháp luật bất động sản chưa t phù hợp với yêu cầu thực tế 2.3.4 Pháp luật bất động sản chưa đảm bảo tính công khai minh bạch thị trường bất động sản 2.4 Nhưng yêu cầu, nhiêṃ vu đp̣ ăṭra vềthu tucp̣ mua ban nha va chuyển ̀̃ nhươngp̣ quyền sử dungp̣ đất Chƣơng 3: Giải pháp chủ yếu nhằm thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.1 Thống vềgiấy tơ xuất trinh, công chưng, chưng thưcp̣, đăng ky, thuế 3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng một số vấn đề sưả đổi đồng Kết luâṇ Danh mucc̣ tai liêụ tham khảo Phụ lục ̃̀ MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản một loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn, gắn liền với c̣c sớng ngƣời, chính quy định bất động sản, mà cụ thể đất đai nhà thời gian qua có bổ sung, sửa đổi quy định mới để phù hợp với yêu cầu thực tiễn phát triển kinh tế, xã hội Vấn đề nhà đất mối quan tâm tất cả quốc gia mà đặc biệt nƣớc phát triển nhƣ Việt Nam Hiện Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà có Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công chứng văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Không thể phủ nhận đời song song tồn văn bản góp phần tích cực điều chỉnh một cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên quan đến mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, qua thực tiễn nghiên cứu thực tế áp dụng pháp luật, chúng ta gặp phải vƣớng mắc bản xuất phát từ hạn chế bất cập cả mặt lý luận nhƣ thực tiễn pháp luật lĩnh vực Cùng với quy định mới Bộ luật dân năm 2005, quy định đất đai nhà có thay đổi phù hợp Thị trƣờng bất động sản có vai trò quan trọng trình đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, phát triển công nghiệp dịch vụ Hiện nay, thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu đƣợc đầu tƣ xây dựng phát triển lành mạnh, nhiên còn tồn một thị trƣờng "ngầm" bất động sản với diễn biến phức tạp Đây nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu đất đai, nhà ở, đồng thời, một nguyên nhân làm tăng giá đất môṭcách bất hơpp̣ lý Khắc phục hạn chế Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung một cách bản để đáp ứng yêu cầu thiết đặt thực tế Tiếp sau đó, Luật nhà năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, LuâṭCông chƣ́ng năm 2006 văn bản hƣớng dẫn thực đƣợc ban hành góp phần cụ thể hoá quy định mua bán nhà ở, đất Quy định thủ tục để thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà góp phần đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính Tuy nhiên cho đến nay, quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mua bán nhà còn nhiều điểm chƣa thống thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà còn chƣa thực thuận lợi cho nhân dân Hiện tƣợng ngƣời dân phải qua nhiều quan mới hồn thành hợp đờng gây lãng phí nhiều thời gian chi phí cá nhân, tổ chức, dễ gây tƣợng tiêu cực quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ Các quan có trách nhiệm việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa có phới hợp nhịp nhàng, chặt chẽ Chính tƣợng mà giao dịch nhƣ mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn diễn tự , ngƣời dân né tránh việc làm thủ tục quan nhà nƣớc gây nhiều phức tạp cho giao dịch sau Một số trƣờng hợp làm thủ tục quan nhà nƣớc lại bị găpp̣ khó khăn cótrƣờng hơpp̣ đòi hỏi nhiều giấy tờ không đúng t heo quy định pháp luật nên nhiều giao dịch dù không vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội nhƣng đƣợc thực một cách công khai cách vận dụng chƣa đúng, cứng nhắc ngƣời có nhiệm vụ thực thủ tục quan có thẩm quyền Sở dỹ quan thực nhiệm vụ còn có thể thực pháp luật không thống quy định pháp luật còn sơ hở, chồng chéo ngƣợc lại chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót trƣờng hợp đặc biệt, dẫn đến việc áp dụng máy móc sách nhiễu, gây khó khăn cho ngƣời dân thực quyền dân mình, ngƣời dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui, mua bán trao tay đối với bất động sản Hiện tƣợng gây thiệt hại cho nhà nƣớc mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội giao dịch dân gây rủi ro cho chính chủ thể tham gia giao dịch Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài để góp phần phát điểm chƣa hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện quy định mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà, phù hợp với nguyên tắc bản Bộ luật Dân Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đất đai nhà nói chung, pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mua bán nhà nói riêng đƣợc nhiều nhà nghiên cứu quan tâm nhiều góc độ, khía cạnh khác Mợt sớ cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh chế định pháp luật chuyển nhƣợng đất mua bán nhà có thể kể đến nhƣ: Đặng Mạnh Tiến ( 1997) “Hợp đồng mua bán nhà ở, vấn đề lý luận thực tiễn” - Luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng Đại học luật Hà Nội; Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phƣơng hƣớng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Dân Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nợi; Ngồi ra, thời gian qua còn nhiều viết nghiên cứu nhiều tác giả đề cập vấn đề nhà đất vấn đề nhà đất liên quan mật thiết đến thành phần kinh tế, đến gia đình ngƣời xã hội, liên quan đến giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tƣ nhƣ an ninh q́c phòng Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu nhƣ viết đề cập chủ yếu tới vấn đề lý luận giải pháp một phạm vi định mà chƣa đề nghiên cứu nhằm đề giải pháp thống quy định thủ tục đất nhà ở, góp phần giải quyết vƣớng mắc thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài làm rõ đƣợc sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sở hài hồ điều kiện kinh tế, xã hợi yêu cầu giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Trong bối cảnh chúng ta tiếp tục xây dựng hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng, chứng thực lĩnh vực khác có liên quan Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục hành chính nói chung cải cách thủ tục hành chính lĩnh vực tƣ pháp nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thủ tục liên quan đến chuyển Các thủ tục sửa đổi, bổ sung, huỷ bổ hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần đƣợc quy định thống Việc quy định thời hạn việc thực hợp đồng không góp phần ổn định quan hệ giao dịch mà còn đảm bảo nghiêm túc thực pháp luật, góp phần quản lý tốt biến động bất động sản Quy định pháp luật qua nhiều giai đoạn lịch sử thống thủ tục mua bán nhà đất ở, mà giai đoạn phong kiến nhà đất, ruộng vƣờn Việc đăng ký đƣợc thực một quan nhà nƣớc định Từ nghiên cứu khoa học thực tiễn, có thể thấy việc thống quy định mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần thiết có nhiều thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, thuận tiện đảm bảo chặt chẽ, thống công tác quản lý nhà đất Việc xuất trình giấy tờ cần đƣợc quy định thơng thống hơn, cho đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chƣa đƣợc triển khai đờng bợ việc xuất trình giấy tờ ngƣời dân cần những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng Sau ký kết hợp đồng, đƣợc công chứng chứng thực hợp đờng thiết phải làm đúng thủ tục tiếp theo đúng quy định Bộ luật dân sự, Luật đất đai Luật nhà Hiện Việc mua bán nhà đƣợc thực công chứng Phòng công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện còn mua bán nhà đƣợc công chứng Phòng công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã; Thứ nhất: Việc mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần có một thủ tục thống nhất: - Thực công chứng Phòng công chứng; 73 Tại nơi chƣa có Phòng công chứng đƣợc thực chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã; Thực chế một cửa đối với thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; Phòng Công chứng chính quan cho thực thủ tục liên quan đến mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đầu mối quản lý, cung cấp thông tin lịch sử giao dịch bất động sản, không lĩnh vực mua bán, chuyển nhƣợng mà còn cả lĩnh vực thế chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho thuê Phòng công chứng Văn phòng công chứng đầu mối phối hợp với quan có liên quan nhƣ thuế, đăng ký để làm thủ tục xác định thuế, nộp thuế, đăng ký cấp giấy chứng nhận Ngƣời dân có thể tới Phòng công chứng để lập công chứng hợp đồng, sau đó Phòng công chứng Văn phòng công chứng chuyển hồ sơ cho quan thuế để xác định số thuế phải đóng, Phòng công chứng thu số tiền cho quan thuế chuyển cho quan thuế, sau đó, Phòng công chứng Văn phòng công chứng liên hệ với quan đăng ký để làm thủ tục đăng ký, ngƣời dân sau ký hợp đồng nộp thuế, phí công chứng đến quan có thẩm quyền để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chi phí cho việc chuyển giấy tờ nêu đƣợc tính vào phí Điều tăng cƣờng đƣợc việc bên ký kết hợp đồng để xác định quyền sở hữu nhƣng lại không làm nghĩa vụ thủ tục tiếp theo nhƣ đóng thuế, đăng ký Thời hiệu việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng cần đƣợc quy định rõ vòng tuần 15 ngày để bên có nghĩa vụ thực hợp đồng, nếu hết thời hiệu đó mà bên không thực việc sửa đổi, bổ sung mặc dù hợp đờng có hiệu lực bắt buộc bên phải thực nhƣng bên không có quyền sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ 74 3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng và số vấn đề về sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vấn đề huỷ bỏ hợp đờng thời hạn phát sinh việc nếu chƣa làm thủ tục sang tên họ huỷ có thể huỷ hợp đồng công chứng nhiều lần để trốn thuế Trong Bộ luật dân sự, thiếu quy định thời hiệu việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, điều dẫn đến việc "lách luật" để tránh phải thực nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc, gây phức tạp giao dịch liên quan đến bất động sản Đã có nhiều trƣờng hợp sau nhà đƣợc mua bán có công chứng hợp đồng nhƣng chƣa nộp thuế chƣa làm thủ tục sang tên, nên ngƣời mua tìm đƣợc ngƣời mua tiếp theo tiến hành cùng ngƣời bán lần trƣớc đến công chứng huỷ hợp đồng công chứng để khỏi phải sang tên lại đến công chứng ký hợp đồng mua bán mới, việc huỷ hợp đồng có thể diễn nhiều lần nhằm mục đích trớn th́ Chính vậy, cần có quy định một thời gian định sau hợp đồng đƣợc công chứng, nếu không thực thủ tục tiếp theo nhƣ nộp thuế, sang tên hợp đờng đƣợc cơng chứng đƣơng nhiên hiệu lực, điều phải đƣợc ghi rõ hợp đồng Trong trƣờng hợp rủi ro đƣơng nhiên thuộc ngƣời mua nếu ngƣời bán có thay đổi Đặt vấn đề thời hiêụ thực hợp đồng sau công chứng Nếu sau một thời hạn định bên khơng có quyền sửa đổi, bổ sung huỷ bỏ hợp đồng hợp đồng; Sửa đổi, bổ sung hợp đồng nhƣ trƣờng hợp huỷ hợp đồng, có nghĩa một thời hạn định trƣờng hợp định; Tƣơng tự nhƣ huỷ bỏ hợp đồng, việc sửa đổi, bổ sung phải có thời hạn định để tránh tƣợng bên có thoả thuận nhằm tránh nghĩa vụ theo quy định pháp luật 75 Vấn đề mua, chuyển nhƣợng một phần tồn bợ cần đƣợc nghiên cứu bở sung quy định quyền nghĩa vụ bên có khác Quy đinḥ hiêṇ Bô p̣luâṭdân sƣ p̣vềchuôcp̣ laịtài sản đa b̃ án theo quy đinḥ taịđiều 462 Bô p̣luâṭdân sƣ p̣la sơ sai va gây kho khăn cho ngƣơi mua thƣcp̣ hiêṇ cac quyền cua chu sơ hƣu ̀́ mua theo thoa thuâṇ Thí dụ cho thuê, cho mƣơṇ, cho nhơ… ̀̉ hạn chuộc lại bên bán thểdâñ đến chuyển quyền sởhƣ̃u nhƣ mua bán , tăngp̣ cho, đổi, thƣ̀a kế, thếchấp; nhƣng giao dicḥ khác đểkhai thác công dungp̣ tài sản nhƣ cho thuê , cho mƣơṇ có thể đƣợc thực Vấn đề mua có điều kiện chuộc lại, điều kiện đó có thời hạn nhƣ thế mua với điều kiện chuộc lại khác với thế chấp; Để mua có điều kiện cḥc lại hợp đờng cần thoả thuận rõ thời hạn chuộc lại, phƣơng thức chuộc laị, toán vấn đề chi phí phát sinh quyền nghĩa vụ bên mua, bên bán, thí dụ không đƣợc làm thay đổi kết cấu nhà, đƣợc sửa chƣa có đƣợc toán khơng đƣợc tốn Tuy nhiên làm thủ tục quan có liên quan lại phát sinh vấn đề đăng ký, sang tên Trong trƣờng hợp này, pháp luật cần quy định có cho phép bán chuộc lại nhƣ hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện Tuy nhiên việc sang tên có thể thực dƣới phƣơng án sau đây: + Vẫn phải thực để đảm bảo quản lý biến động đất đai để đảm bảo quản lý Nhà nƣớc; + Không đăng ký cho đến hết thời hạn chuộc mà bên bán không chuộc lại không chuộc lại đƣợc; + Tuỳ theo điều kiện thoả thuận bên Nếu bên thoả thuận cho phép đăng ký sang tên thời hạn đó bên mua có thể bán nhƣng phải nêu điều kiện chuộc lại bên bán cho bên mua tiếp theo ; 76 Nhìn chung, hợp đờng mua bán nhà ở, hợp đờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại phát sinh nhiều quan hệ phức tạp hợp đồng thông thƣờng, dễ xảy tranh chấp, kiện tụng Tuy nhiên, một loại giao dịch phát sinh thực tế, nhu cầu chính dáng cơng dân, điều kiện, hồn cảnh định họ có nhu cầu cần tiền, nhƣng mong muốn sau chuộc lại tài sản Việc mua có điều kiện cḥc lại hồn tồn khác với thế chấp tài sản để vay vớn, đối với hợp đồng thế chấp, bên thế chấp nhà nhƣng thƣờng nhận đƣợc mợt khoản tiền vay thấp giá trị tài sản 77 KẾT LUẬN Để rõ tính thống pháp luật, Ph.Ăng Ghen viết " Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là biểu thi điều kiện chung đó mà còn phải là biểu thi quán từ bên để khơng tự phủ nhận những mâu thuẫn nội tại." [32, tr.418] Quy định pháp luật cần có thớng trƣờng hợp tƣơng tự, tránh tƣợng chồng chéo mâu thuẫn quy định đối với đối tƣợng mang tính thống cao Quy định nhà đất nói chung quy định hợp đồng mua bán nhà đất nói riêng cần phải phù hợp với phát triển xã hội kinh tế đất nƣớc nhƣ u cầu q trình hợi nhập Quy định loại hợp đồng phải hƣớng tới mục đích đảm bảo thực tốt quyền ngƣời chủ sở hữu, chủ sử dụng, đồng thời phải đảm bảo ổn định xã hội, an toàn giao dịch Để tạo điều kiện cho phát triển giao dịch dân sự, thƣơng mại, thực tốt hoạt động cải cách thủ tục hành chính góp phần cho phát triển ởn định việc đởi mới thớng quy định thủ tục hoàn thành hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nhà cần thiết chính một giao dịch phát triển mạnh Để đáp ứng yêu cầu phát triển xã hội, văn bản pháp luật đƣợc ban hành, đặc biệt lĩnh vực dân sự, mà cụ thể lĩnh vực đất đai nhà Những văn bản thời gian qua góp phần quan trọng định hƣớng phát 78 triển thị trƣờng bất động sản tạo sở pháp lý cho giao dịch liên quan đến bất động sản, tăng cƣờng việc thực quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng Tuy nhiên, cùng phát triển nhanh chóng xã hội kinh tế, đặc biệt yêu cầu thiết thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế việc tiếp tục hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến bất động sản mà đặc biệt mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thực quyền mình, đờng thời ́u tớ tạo điều kiện cho kinh tế phát triển một yêu cầu cần thiết Việc thống quy định pháp luật lĩnh vực mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý nhà nƣớc lĩnh vực nhạy cảm phức tạp 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng côngp̣ sản ViêṭNam (2003), Nghị quyết Hội nghị trung ƣơng khóa IX, Hà Nội Đảng côngp̣ sản ViêṭNam (2005), Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƯỚC Bô T p̣ ƣ pháp - Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tƣ liên ticḥ số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 liên Bô p̣Tƣ pháp - Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng , chƣ́ng thƣcp̣ hơpp̣ đồng , văn bản thƣcp̣ hiêṇ quyền ngƣời sƣ̉ dungp̣ đất, Hà Nội Bô p̣Xây dƣngp̣ (2006), Thông tƣ số05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 Hƣớng dâñ thƣcp̣ hiêṇ môṭsốnôịdung Nghi địnḥ số90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 18/5/1996 Chính phủ tổ chức hoạt động công chứng, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 Chính phủ công chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi , bổ sung Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Hà Nội 80 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Ch ính phủ thi hành Luật đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2006), Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy đinḥ chi tiết vàhƣớng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 vềsƣ̉a đổi, bổsung môṭsốđiều Nghi địnḥ hƣớng dâñ thi hành LuâṭĐất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP vềviêcp̣ chuyển công ty nhànƣớc thành công ty cổphần, Hà Nội 12 Chính phủ (2007), Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 Chính phủ Về việc điều chỉnh một số nội dung chính sách bán nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc cho ngƣời thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng năm 1994 Chính phủ giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nƣớc chƣa đƣợc cải tạo, xây dựng lại, Hà Nội 13 Hôịđồng bô p̣trƣởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 Hội đồng Bộ trƣởng tổ chức hoạt động công chứng nhà nƣớc, Hà Nội 14 Quốc hôị( 2005), Bộ luật dân năm 2005, Hà Nội 15 Quốc hôị(1987), Luật đất đai năm 1987, Hà Nội 16 Quốc hôị(1993), Luật đất đai năm 1993, Hà Nội 17 Quốc hôị(1995), Bộ luật dân năm 1995, Hà Nội 18 Quốc hôị(1998), Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1993, Hà Nội 19 Quốc hôị(2001), Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993, Hà Nội 20 Quốc hôị(2003), Luật đất đai năm 2003, Hà Nội 81 21 Quốc hôị(2004), Bộ luật Tố tụng dân , Hà Nội 22 Quốc hôị(2006), Luật công chứng, Hà Nội 23 Quốc hôị(2006), Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 24 Quốc hôị(2006), Luật nhà năm 2006, Hà Nội 25 Sắc lệnh số 59/SL ngày 15/11/1945 ấn định thể lệ việc thị thực giấy tờ 26 Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội (1991), Pháp lệnh hợp đồng dân , Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO 27 Bộ dân luật Sài gòn 28 Bộ luật Bắc kỳ (1931) 29 Bộ luật dân thƣơng mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia 30 Bộ luật Gia Long 31 Bộ luật Hờng Đức 32 C.Mác Ph.Awngghen, tồn tập, tâpp̣ 37, Nxb Chinh́ tri quốcp̣ gia, Hà Nội 33 Corinne Renault - Brahinsky, 2002, Nxb Gualino, Đại cƣơng pháp luật hợp đồng, Nhà pháp luật Việt - Pháp, Nhà Xuất bản Văn hố - thơng tin, Hà Nợi 34 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đờng thơng dụng Bộ luật dân Việt nam, Nxb trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 35 Nguyêñ Ngocp̣ Khánh (2007), Chếđinḥ hơpp̣ đồng Bô p̣luâṭdân sƣ V p̣ iêṭ Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 82 36 Nguyễn Mạnh Khởi - Về quyền sở hữu nhà Việt nam đới với ngƣời nƣớc ngồi ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, Tạp chí dân chủ pháp luật - số chuyên đề Pháp luật đất đai nhà 37 Hoàng Thế Liên Phạm Hữu Nghị (1993), “ Luật đất đai- vấn đề đặt phƣơng hƣớng giải quyết”, tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật (số 1), Hà Nội 38 Montesquieu, 1996, Nxb Giáo dục, Trƣờng đại học xã hội nhân văn Khoa luật, Tinh thần pháp luật, Hà Nội; 39 T.S Phạm Hữu Nghị (2002), " Về thực trạng chính sách đất đai Việt Nam", Nhà nƣớc pháp luật (8), Hà Nội 40 GS.TS Phạm Duy Nghĩa - Biến đất đai thành một nguồn tƣ bản, ( góp ý vào dự thảo Luật đất đai - vietnamnet) 41 Nhà Pháp luật Việt – pháp (1998), Bộ luật dân nƣớc Cợng hồ Pháp , Nxb Chính trị quốc gia, 1995 42 Lê Thị Sơn (2004), Quốc Triều hình Luật - Lịch sử hình thành, nợi dung giá trị, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 43 Trƣờng Đaịhocp̣ LṭHàNơị (2006), Giáo trình Luật dân , Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 44 ViêṭNguyêñ Cƣ̉u Viêṭ (chủ biên )(2004), Giáo trình lý luận chung nhà nƣớc vàpháp luâṭ, Nxb đaịhọc quốc gia Hà Nội 45 Vụ công tác lập pháp (2003), Nhƣ̃ng sƣ̉a đổi bản Luâṭđất đai năm 2003, Nxb Pháp lý, Hà Nội 46 Vụ công tác lập pháp (2005), Nhƣ̃ng nôịdung mới Bô p̣luâṭdân sƣp̣, Nxb Pháp lý, Hà Nội 83 47 Bô p̣Tƣ pháp( 2006), Tạp chí dân chủ pháp luật số chuyên đề bất động sản, Hà Nội 48 Nguyêñ Nhƣ Ý ( chủ biên)(1998), Đaịtƣ̀ điển tiếng Viêṭ, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội TRANG WEB www.moj.gov.vn 50 www.vnn.vn 51 www.vnexpress.net 49 84 Phụ lục SỐ LIỆU THỐNG KÊ VỀ CÁC VIÊCp̣ CÔNG CHƢ́NG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ỞTRÊN CẢ NƢỚC SAU TƢ̀1997 - 2006 TT ĐỊA PHƢƠNG Hà Nội TP Hồ Chí Minh Hải Phòng Đà Nẵng Cần Thơ Hà Giang Tuyên Quang Cao Bằng Lạng Sơn 10 Điện Biên 11 Lai Châu 12 Sơn La 13 Lào Cai 14 Yên Bái 15 Thái Nguyên 16 Bắc Kạn 17 Phú Thọ 18 Vĩnh Phúc 19 Bắc Giang 20 Bắc Ninh 21 Quảng Ninh 22 Hà Tây 23 Hồ Bình 24 Hải Dƣơng 25 Hƣng Yên 26 Thái Bình 27 Nam Định 28 Hà Nam 29 Ninh Bình 30 Thanh Hố 85 31 Nghệ An 32 Hà Tĩnh 33 Quảng Bình 34 Quảng Trị 35 TT- Huế 36 Quảng Nam 37 Quảng Ngãi 38 Phú n 39 Bình Định 40 Khánh Hồ 41 Ninh Thuận 42 Bình Thuận 43 Tiền Giang 44 Bến Tre 45 Vĩnh Long 46 Trà Vinh 47 Hậu Giang 48 Sóc Trăng 49 Kiên Giang 50 Bạc Liêu 51 Cà Mau 52 Bà Rịa – Vũng Tàu 53 Bình Phƣớc 54 Tây Ninh 55 Đồng Nai 56 Long An 57 Đồng Tháp 58 59 An Giang Gia Lai 60 Kon Tum 61 Đắc Lắc 62 Đắc Nông 63 Lâm Đồng 64 Bình Dƣơng 86 ... thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quy? ??n sử dụng đất Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT Ở. .. mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầu thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà. .. niệm thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục