Đang tải... (xem toàn văn)
§¹i häc quèc gia hµ néi khoa luËt nguyÔn thÞ ph¬ng hoa Thèng nhÊt quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ thñ tôc mua b¸n nhµ ë vµ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt ë LuËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Hµ Néi – N¨m 2008 z ĐẠ[.]
Đại học quốc gia hà nội khoa luật nguyễn thị ph-ơng hoa Thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất Luận văn thạc sĩ luật học Hà Nội Năm 2008 z I HC QUC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ PHƢƠNG HOA THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ MÃ SỐ: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HOC: PGS TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI - NĂM 2008 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của với sự hướng dẫn khoa học của PGS TS Phạm Hữu Nghị Tấ t cả số liê ̣u và tư liê ̣u sử dụng luận văn này đều trung thực, chính xác, có nguồn gốc, xuấ t xứ rõ ràng Hà Nội, ngày tháng năm 2008 Nguyễn Thi ̣Phương Hoa z MỤC LỤC Mở đầu Chƣơng 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n về thố ng nhấ t quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1 Mô ̣t số nguyên tắ c bản của hơ ̣p đồ ng 1.2 Khái niệm thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầ u thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến 1.3.2.2 Pháp luật thời kỳ Pháp thuô ̣c và miề n Nam Viê ̣t Nam trước năm 1975 1.3.2.3 Quy đinh ̣ về giao dich ̣ liên quan đế n bấ t đô ̣ng sản của nhà nước ta từ 1945 đến 2003 1.3.2.4 Quy định một số nước hợp đồng mua bán bất động sản Kế t luận chương Chƣơng 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở ; thƣ̣c tra ̣ng mua bán nhà và chuyển nhƣơ ̣ng quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ở 2.1 Thực trạng các quy đinh ̣ của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 2.1.1 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ chung của pháp luâ ̣t về bấ t đô ̣ng sản 2.1.2 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở 2.1.3 Thực tra ̣ng quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử dụng đất 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng z 8 9 10 11 11 13 13 18 22 28 31 35 35 35 38 44 46 quyền sử dụng đất vấn đề đặt 2.2.1 Quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t và triể n khai không đồ ng bô ̣ 2.2.2 Vấ n đề đinh ̣ giá 2.2.3 Thực hiê ̣n thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 2.3 Mô ̣t số nhận xét cụ thể 2.3.1 Pháp luật bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 2.3.2 Pháp luật bất động sản còn chưa đầy đủ thiếu đồng bộ 2.3.3 Pháp luật bất động sản chưa t ạo chế quản lý bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế 2.3.4 Pháp luật bất động sản chưa đảm bảo tính công khai minh bạch thị trường bất động sản 2.4 Những yêu cầ u, nhiê ̣m vu ̣ đă ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyể n nhươ ̣ng quyề n sử du ̣ng đấ t ở 46 51 55 56 56 57 58 60 62 Chƣơng 3: Giải pháp chủ yếu nhằm thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.1 Thố ng nhấ t về giấ y tờ xuấ t triǹ h, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế 3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng một số vấn đề sưả đổi , bổ sung hơ ̣p đồ ng 65 Kế t luâ ̣n Danh mu ̣c tài liêụ tham khảo Phụ lục 78 80 85 z 66 75 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản ln loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn, gắn liền với sống ngƣời, quy định bất động sản, mà cụ thể đất đai nhà thời gian qua ln có bổ sung, sửa đổi quy định để phù hợp với yêu cầu thực tiễn phát triển kinh tế, xã hội Vấn đề nhà đất mối quan tâm tất quốc gia mà đặc biệt nƣớc phát triển nhƣ Việt Nam Hiện Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà có Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng văn quy phạm pháp luật có liên quan Điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công chứng văn quy phạm pháp luật có liên quan Khơng thể phủ nhận đời song song tồn văn góp phần tích cực điều chỉnh cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên quan đến mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, qua thực tiễn nghiên cứu thực tế áp dụng pháp luật, gặp phải vƣớng mắc xuất phát từ hạn chế bất cập mặt lý luận nhƣ thực tiễn pháp luật lĩnh vực Cùng với quy định Bộ luật dân năm 2005, quy định đất đai nhà có thay đổi phù hợp Thị trƣờng bất động sản có vai trị quan trọng q trình đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, phát triển công nghiệp dịch vụ Hiện nay, thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu đƣợc đầu tƣ xây dựng phát triển lành mạnh, nhiên tồn thị trƣờng "ngầm" bất động sản với diễn biến phức tạp Đây nguyên nhân gây nên tệ z nạn đầu đất đai, nhà ở, đồng thời, nguyên nhân làm tăng giá đất mô ̣t cách bấ t hơ ̣p lý Khắc phục hạn chế Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 có sửa đổi, bổ sung cách để đáp ứng yêu cầu thiết đặt thực tế Tiếp sau đó, Luật nhà năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chƣ́ng năm 2006 văn hƣớng dẫn thực đƣợc ban hành góp phần cụ thể hố quy định mua bán nhà ở, đất Quy định thủ tục để thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà góp phần đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành Tuy nhiên nay, quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mua bán nhà nhiều điểm chƣa thống thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà chƣa thực thuận lợi cho nhân dân Hiện tƣợng ngƣời dân phải qua nhiều quan hoàn thành hợp đồng gây lãng phí nhiều thời gian chi phí cá nhân, tổ chức, dễ gây tƣợng tiêu cực quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ Các quan có trách nhiệm việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa có phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ Chính tƣợng mà giao dịch nhƣ mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn tự , ngƣời dân né tránh việc làm thủ tục quan nhà nƣớc gây nhiều phức tạp cho giao dịch sau Một số trƣờng hợp làm thủ tục quan nhà nƣớc lại bị gă ̣p khó khăn có trƣờng hơ ̣p địi hỏi nhiều giấy tờ khơng t heo quy định pháp luật nên nhiều giao dịch dù không vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội nhƣng đƣợc thực cách công khai cách vận dụng chƣa đúng, cứng nhắc ngƣời có nhiệm vụ thực thủ tục quan có thẩm quyền z Sở dỹ quan thực nhiệm vụ cịn thực pháp luật khơng thống quy định pháp luật sơ hở, chồng chéo ngƣợc lại chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót trƣờng hợp đặc biệt, dẫn đến việc áp dụng máy móc sách nhiễu, gây khó khăn cho ngƣời dân thực quyền dân mình, ngƣời dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui, mua bán trao tay bất động sản Hiện tƣợng gây thiệt hại cho nhà nƣớc mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội giao dịch dân gây rủi ro cho chủ thể tham gia giao dịch Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài để góp phần phát điểm chƣa hồn thiện quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện quy định mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà, phù hợp với nguyên tắc Bộ luật Dân Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đất đai nhà nói chung, pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mua bán nhà nói riêng đƣợc nhiều nhà nghiên cứu quan tâm nhiều góc độ, khía cạnh khác Một số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh chế định pháp luật chuyển nhƣợng đất mua bán nhà kể đến nhƣ: - Đặng Mạnh Tiến ( 1997) “Hợp đồng mua bán nhà ở, vấn đề lý luận thực tiễn” - Luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng Đại học luật Hà Nội; - Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật hành phƣơng hƣớng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; z - Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Dân Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội; Ngoài ra, thời gian qua nhiều viết nghiên cứu nhiều tác giả đề cập vấn đề nhà đất vấn đề nhà đất liên quan mật thiết đến thành phần kinh tế, đến gia đình ngƣời xã hội, liên quan đến giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tƣ nhƣ an ninh quốc phòng Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu nhƣ viết đề cập chủ yếu tới vấn đề lý luận giải pháp phạm vi định mà chƣa đề nghiên cứu nhằm đề giải pháp thống quy định thủ tục đất nhà ở, góp phần giải vƣớng mắc thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích đề tài làm rõ đƣợc sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sở hài hoà điều kiện kinh tế, xã hội yêu cầu giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Trong bối cảnh tiếp tục xây dựng hoàn thiện văn quy phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị việc xây dựng văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng, chứng thực lĩnh vực khác có liên quan Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục hành nói chung cải cách thủ tục hành lĩnh vực tƣ pháp nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thủ tục liên quan đến chuyển z nhƣợng đất mua bán nhà quan có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà Từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ đề tài đƣợc xác định là: - Làm rõ đƣợc sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống quy định pháp luật hành thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Phân tích làm rõ nguồn gốc việc chia tách quy định thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam; - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở; - Kiến nghị phƣơng hƣớng nhằm thống pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Trên sở mục đích việc nhiên cứu, đề tài, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài đƣợc xác định nhƣ sau: - Những quy định pháp luật mua bán nhà chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: + Quy định pháp luật phong kiến; + Quy định pháp luật thời kỳ pháp thuộc chế độ miền Nam Việt Nam; + Quy định pháp luật số nƣớc; z ... sử dụng đất 1.3.1 Nhu cầ u thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3.2 Cơ sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất. .. quy? ??n sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà 1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 1.3 Nhu cầu sở thống quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhượng quy? ??n sử. .. trạng quy định pháp luật thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quy? ??n sử dụng đất ở; thực trạng thực thủ tục mua bán nhà chuyển nhƣợng quy? ??n sử dụng đất ở; - Kiến nghị phƣơng hƣớng nhằm thống pháp luật