LV Thạc sỹ_hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê trên địa bàn thành phố hà nội

MỤC LỤC Tính cấp thiết đề tài .2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Nhằm Hệ thống hóa số vấn đề lý luận hoạt động mơi giới th nhà; Quy trình kỹ môi giới nhà cho người nước ngồi th - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội - Đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện phát triển hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu đề tài Kết cấu đề tài PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, số lượng doanh nghiệp nước sang Việt Nam tìm kiếm hội đầu tư kinh doanh ngày nhiều Khi sang Việt Nam họ đem theo gia đình, đồng nghiệp… sang, thị trường nhà phục vụ cho người nước thành phố lớn ngày nóng Nắm bắt hội đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhanh chóng chuyển hướng sang đầu tư xây dựng khu nhà cao cấp dành cho người nước Hầu hết dự án thiết kế với mơ hình nhà đa chức bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, hộ cao cấp… theo phong cách đại, hợp với tiêu chuẩn quốc tế Bên cạnh đó, có nhiều hộ gia đình tận dụng ưu có đất nằm vị trí đẹp, thuận tiện giao thông, dịch vụ thương mại, thuộc khu trung tâm, họ sẵn sàng bỏ số vốn không nhỏ để đầu tư xây dựng biệt thự, nhà cao cấp… người nước thuê Mặc dù thu lợi nhuận cao, nhiên nhà cho người nước thuê phải đảm bảo yêu cầu chất lượng hợp đồng thuê nhà phải chặt chẽ, đảm bảo quy định pháp luật Việt Nam Để cho người nước thuê nhà, hợp đồng thuê nhà phải soạn thảo văn chặt chẽ, cẩn thận, có cơng chứng, chứng thực rõ ràng Người nước sang Việt Nam tuân thủ pháp luật, họ dựa vào pháp luật làm để xác định quyền lợi nghĩa vụ bên, vấn đề bất đồng ngôn ngữ nên họ thường lựa chọn công ty bất động sản uy tín giúp đỡ Có nhiều cơng ty, trung tâm môi giới bất động sản hoạt động lĩnh vự cho thuê nhà dành cho người nước ngoài, phần lớn cơng ty lớn, uy tín thường cơng ty nước ngồi, cơng ty Việt Nam làm ăn nhỏ lẻ, khó quản lý, kỹ hành nghề môi giới nhân viên mơi giới kém, nhà nước chưa kiểm sốt hoạt động cá nhân trung tâm nhỏ lẻ Một vấn đề bất cập hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi th Việt Nam chưa thực chuyên nghiệp, bất đồng ngơn ngữ, thiếu sót sách, văn quy định Nhà nước hoạt động môi giới nhà cho người nước ngồi th…Vì khơng tồn tình trạng khan nhà cho người nước ngồi th, thiếu tính minh bạch môi giới mà hoạt động môi giới nhà cho người nước cần phải vào chuyên nghiệp để đáp ứng nhu cầu nhà ngày đa dạng va gia tăng người nước sinh sống Việt Nam Về vấn đề nghiên cứu lý luận hoạt động môi giới nhà dành cho người nước Việt Nam chưa có nhiều tác giả nghiên cứu, chưa có nhiều tài liệu xuất bản, chưa có quy trình chung chuẩn, vấn đề nghiên cứu mẻ Vì lý tác giả xin lựa chọn đề tài: “ Hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Nhằm Hệ thống hóa số vấn đề lý luận hoạt động mơi giới th nhà; Quy trình kỹ mơi giới nhà cho người nước ngồi th - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi thuê địa bàn Thành phố Hà Nội - Đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện phát triển hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài * Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi th tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản, nhà mơi giới có chứng hành nghề bất động sản độc lập *Phạm vi nghiên cứu đề tài: Luận văn tập trung sâu vào nghiên cứu vấn đề lý luận hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê tổ chức mơi giới, văn phịng mơi giới, nhà mơi giới có chứng hành nghề độc lập địa bàn TP Hà Nội; Thời gian nghiên cứu: từ năm 2005 đến 4 Phương pháp nghiên cứu đề tài - Phương pháp phân tích: Áp dụng phân tích số liệu từ tài liệu thu thập - Phương pháp quan sát: Áp dụng để khảo sát trạng, khảo sát khu vực, cộng đồng mà người người nước thường xuyên sinh sống địa bàn Thành phố Hà Nội - Phương pháp vấn: Áp dụng để vấn khách hàng thuê thuê, để thu thập nhận xét, ý kiến từ khách hàng giúp ích cho q trình điều tra nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp dựa nguồn thông tin sơ cấp thứ cấp thu thập từ tài liệu nghiên cứu trước sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê Chương II: Thực trạng hoạt động mơi giới nhà cho người nước ngồi th địa bàn Thành Phố Hà Nội Chương III: Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành Phố Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Minh Ngọc thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên tận tình giúp đỡ em trình học tập nghiên cứu bảo vệ đề tài luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGỒI TH 1.1 Tổng quan mơi giới nhà 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản  Môi giới: Môi giới hoạt động chủ thể cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Nói cách khách, Mơi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thông, thấu hiểu vấn đề có liên quan bên với nhau, việc giải cơng việc liên quan hai bên – người môi giới lúc đóng vai trị cầu nối Hình thức mơi giới xuất bên quan hệ mà quan hệ bên giải giải khơng hiệu Khi địi hỏi người thứ ba có đầy đủ khả điều kiện để giải vấn đề Ngoài việc mơi giới xác định cơng việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên  Môi giới bất động sản: Bất động sản: theo điều 81, luật dân quy định: “BĐS tài sản di dời bao gồm - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” BĐS lĩnh vực mơi giới đơi gây nhầm lẫn, đối tượng việc môi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nghề mơi giới “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Định nghĩa làm xuất quyền quan trọng nhất, liên quan đến bất động sản quyền sử dụng quyền sở hữu cơng trình Ngồi bất động sản có quyền liên quan sử dụng có thời hạn, vơ thời hạn, phần hay tồn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không quyền vật chất có liên quan đến bất động sản mà cịn có dạng quan hệ, dạng hợp đồng hợp đồng cho thuê, giao đất… liên quan Những quyền hạn hữu dạng quan hệ vấn đề cần quan tâm mơi giới bất động sản Do đó: Môi giới bất động sản thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến bất động sản Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế bất động sản Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền bất động sản 1.1.2 Bản chất hoạt động môi giới bất động sản Trước hết cần nhận thấy môi giới hoạt động nhà môi giới chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể am hiểu pháp luật, quy định nhà nước kinh doanh bất động sản, kiến thức kỹ chuyên môn Sự am hiểu giúp nhà môi giới tránh vướng mắc thực thương vụ Môi giới bất động sản việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà mơi giới giúp người có bất động sản người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy nhanh việc thực thương vụ Bản chất môi giới bất động sản cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu 1.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản  Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản: Do đặc thù hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hóa khơng thật đầy đủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hóa khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hóa khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thông tin về: pháp luật, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý tập quán… bất động sản hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiều yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng duyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường ít, chủ yếu giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõ ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thơng tin khơng hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều phải chấp nhận giá cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn… Các tổ chức mơi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức ngày phát triển, hoạt động ngày chuyên nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản  Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển: Do thị trường bất động sản người mua người bán khơng có hội đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với Thị trường bên cạnh hoạt động thức quản lý nhà nước thị trường hoạt động khơng thức, ngồi kiểm sốt nhà nước Thị trường phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới giá q cao khiến tất người biết giá “thực” giá “ảo” Vì mà thị trường “lạnh” số lượng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trước bờ phá sản Đồng thời không nắm bắt thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan khơng phải có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư trình độ cao, loại tư vấn dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới – người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chun mơn nắm thông tin thị trường, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện mình, giúp họ tính tốn kỹ lưỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động cơng khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức mơi giới có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển  Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng lượng giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm, nhà nước khơng thể kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức môi giơi không đăng ký kinh doanh, điều gây thiệt hại khơng nhỏ cho ngân sách nhà nước Vì có tổ chức, cá nhân mơi giới cơng nhận cho phép hành nghề có đăng ký kinh doanh phép hành nghề môi giới giúp cho hoạt động kiểm sốt thị trường có hiệu hơn, giảm thiểu thất thoát thuế  Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Thị trường bất động sản quốc gia thị trường quan trọng, lẽ góp phần tạo ổn định xã hội Thị trường phát triển không lành mạnh (đặc biệt thị trường đất đai) nguyên nhân sách đất đai không phù hợp, dẫn đến dối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán lũng đoạn giá cả, làm cho giá lên xuống thấy thường,… điều tác động xấu đến niềm tin người dân vào chủ trương sách Đảng Nhà nước, hạn chế phát triển thị trường bất động sản, qua ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất đời sống sinh hoạt người hoạt động xã hội nói chung Trong hoạt động liên quan đến bất động sản thực tế hoạt động liên quan đến tính chất pháp lý bất động sản thơng tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế hầu hết người mua, thuê nhận chấp … lại không am hiểu khơng có đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ thông tin bất động sản 10 Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghiệp, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ, xác thơng tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội  Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản: Thị trường bất động sản phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hoàn thiện, mặt khác hành lang pháp lý quan trọng cho Nhà nước việc kiểm soát hoạt động thị trường, đồng thời giúp cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật Thông qua giao dịch thị trường bất động sản, điều kiện khơng phù hợp thực tế sách quản lý đất đai nhà nước bộc lộ Đó sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hồn thiện cơng tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản như: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ kinh tế xã hội, từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành hóa quan hệ dân đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế - trị - xã hội tầng lớp dân cư đáp ứng giao dịch thị trường bất động sản, thông qua tổ chức trung gian môi giới bất động sản Sự hình thành phát triển tổ chức môi giới tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới bất động sản nghề cần cơng khai hóa, coi ngành bao ngành nghề khác tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển hướng góp phần hồn thiện phát triển thị trường bất động sản 1.2 Quy trình kỹ mơi giới nhà cho người nước thuê 1.2.1 Quy trình mơi giới nhà 1.2.1.1 Thu thập thơng tin cung cầu nhà a Thông tin nguồn cung nhà cho người nước thuê Nguồn thông tin từ khách hàng quen: nguồn thông tin mà nhà mơi giới có hoạt động lĩnh vực cho thuê lâu năm có uy tín, đo hợp 101 - Về Quỹ tín thác bất động sản: Quỹ tín thác bất động sản mơ hình quỹ chun đầu tư lĩnh vực bất động sản nói chung nhà nói riêng Mục đích quỹ huy động vốn nhàn rỗi nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng quỹ đầu tư vào lĩnh vực nhà Quỹ tín thác bất động sản đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác đầu tư tối đa 40%); Quỹ tín thác bất động sản ưu đãi thuế Quỹ tín thác bất động sản kênh huy động vốn nhàn rỗi người dân cho thị trường nhà ở, khắc phục tình trạng vốn cho thị trường nhà trông chờ ngân hàng nay, từ tạo động lực cho lĩnh vực phát triển nhà Tuy nhiên, mô hình Quỹ tín thác bất động sản cách chứng khốn hóa bất động sản (thơng qua chứng quỹ), cần có biện pháp kiểm sốt hạn chế nguy chứng khốn hóa bất động sản đem lại theo hướng cần quy định cụ thể tiêu chuẩn nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo Quỹ tín thác bất động sản nhằm hỗ trợ vốn để tăng nguồn cung cho thị trường nhà - Về Quỹ tiết kiệm nhà ở: Quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương hàng tháng theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức cao từ 10-15%, mức thấp từ 3-5%) Mục đích sử dụng Quỹ tiết kiệm dùng để đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người mua thuê nhà vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10 – 15 năm mua nhà xã hội tiền tiết kiệm Nếu người gửi khơng có nhu cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mơ hình hầu có kinh tế phát triển áp dụng Quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ vốn trực tiếp cho người có nhu cầu nhà ở, ngồi cịn góp phần hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội để góp phần tăng nguồn cung nhà nhằm góp phần giải khó khăn chỗ cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động khu công nghiệp 102 - Về Quỹ phát triển nhà ở: Tập trung đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà theo quy định pháp luật nhà từ nguồn thu tiền bán, cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước; tiền sử dụng đất thu dự án phát triển nhà địa bàn (tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất dự án); tiền ngân sách địa phương nguồn huy động khác theo quy định pháp luật nhà Quỹ phát triển nhà sử dụng vào mục đích: tạo lập quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước nhằm trì vai trị Nhà nước thị trường, đảm bảo ổn định thị trường; hỗ trợ cho cơng tác giải phóng mặt để tạo quỹ đất dành cho phát triển nhà xã hội; cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội vay với lãi suất ưu đãi; cho đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà xã hội vay ưu đãi 3.2.6 Nhóm giải pháp thị trường nhà  Giải pháp đa dạng hóa sản phẩm nhà Hiện nay, thị trường doanh nghiệp tập trung vào loại nhà cao cấp, giá trị lớn bán trả tiền lần, chưa quan tâm đầu tư loại nhà có quy mơ nhỏ, giá rẻ bán trả góp cho thuê Để giải đa dạng hóa chủng loại hàng hóa phù hợp với đa dạng đối tượng xã hội cần can thiệp Nhà nước thông qua biện pháp: - Nghiên cứu quy định cấu tỷ lệ loại nhà theo hướng tăng tỷ lệ nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu đô thị - Tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định để khuyến khích, hỗ trợ thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà chung cư, nhà xã hội, nhà cho thuê; - Nghiên cứu cho phép đầu tư xây dựng đa dạng loại hình hộ, nhà để đáp ứng nhu cầu nhà cho đối tượng xã hội đặc biệt hộ cho đối tượng độc thân  Giải pháp nâng cao tính minh bạch thị trường nhà Hoạt động đầu cơ, tạo nhu cầu ảo nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao làm cho thị trường nhà thiếu ổn định Để hạn chế đầu cần thực đồng giải pháp: 103 - Nhà nước tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định giao dịch qua sàn doanh nghiệp kinh doanh nhà Thực chế tài không đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bất động sản không giao dịch theo quy định pháp luật; - Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản; có sách khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tham giao dịch mua bán, cho thuê nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản; - Nghiên cứu bổ sung quy định việc thông báo công khai thông tin, lấy ý kiến góp ý người dân có liên quan tất trình triển khai thực dự án phát triển nhà (kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà quản lý sử dụng) phương tiện thông tin đại chúng (đài, báo, website) trụ sở quan nhà nước để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát 3.2.7 Nhóm giải pháp khác Giải pháp tăng cường hợp tác quốc tế, chuyển giao cơng nghệ: Hình thành tổ chức chun nghiệp tăng cường công tác hợp tác quốc tế, nghiên cứu, chuyển giao công nghệ lĩnh vực nhà (Viện nghiên cứu nhà cơng trình xây dựng quốc gia mơ hình nhiều nước giới) Giải pháp nâng cao nhận thức cộng đồng: Tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn phương tiện thông tin đại chúng để nâng cao nhận thức chung cộng đồng lĩnh vực nhà ở; nâng cao nhận thức người dân khu vực đô thị xây dựng nhà sử dụng tiết kiệm lượng hạn chế chất thải,khí thải; nâng cao nhận thức người dân khu vực nông thôn xây dựng nhà đảm bảo sức khỏe, hợp vệ sinh 104 3.3 Một số kiến nghị hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Sau tìm hiểu thực trạng hoạt động môi giới tổ chức môi giới thị trường bất động sản tham khảo kinh nghiệm số quốc gia giới mô hình hoạt động tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động hệ thông dịch vụ môi giới nhà đâu thị trường bất động sản sau đây: a Kiểm soát đăng ký hành nghề: Kiểm soát hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn môi giới Cụ thể việc nên giao cho thực cấp loại giấy phép nhà Cần tổ chức thi lấy chứng hành nghề môi giới (như vậy, người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chun mơn mơi giới bất động sản tham gia dịch vụ môi giới bất động sản b Kiểm soát việc thực trách nhiệm tổ chức này: Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn môi giới như: Tính trung thực thơng tin pháp lý bất động sản môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá bất động sản giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác c Kiểm sốt chất lượng tư vấn mơi giới: Kiểm sốt tính cơng khai thơng tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý nhà nước xác nhận thông tin pháp lý bất động sản) Cần tổ chức lớp đào tạo nước mơi giới bất động sản, nâng cao trình độ nghiệp vụ đưa cán có nghiệp vụ môi giới vào công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất cách yêu cầu cơng ty phải có tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, khơng đáp ứng không cấp giấy phép hoạt động 105 d Kiến nghị khác: Phát triển dịch vụ tư vấn mơi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản như: dịch vụ cung cấp thơng tin hàng hóa bất động sản; dịch vụ kiểm tra tư vấn pháp lý bất động sản; dịch vụ định giá bất động sản; dịch vụ toán cho vay chấp bất động sản dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch bất động sản Những đơn vị thay mặt bên cho thuê thuê thực đầy đủ thủ tục cần thiết để bất động sản giao dịch hợp pháp, quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng tính pháp lý dịch vụ Nên cần có sàn giao dịch bất động sản tổ chức môi giới nằm sàn giao dịch này, tổ chức thay mặt bên có nhu cầu thực thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối toán hai bên theo quy định pháp luật 106 KẾT LUẬN Hoạt động môi giới nhà cho người nước Việt Nam hình thành thời gian, định hình phát triển Hoạt động môi giới bất động sản nói chung Việt Nam cần phải chuyên nghiệp hơn, hoạt động môi giới nhà cho người nước ngồi nói riêng cần phải chun nghiệp hơn, kỹ trang bị cho nhà môi giới cao hơn, trình học hỏi trau dồi kiến thức, kinh nghiệm nhà môi giới phải cao Để dịch vụ môi giới nhà cho người nước ngồi th tồn phát triển niềm tin khách hàng điều kiện sống Đã đến lúc cần phải thay đổi khái niệm “Cị đất” “Nhà mơi giới bất động sản” Đây khơng phải cơng việc dễ dàng, thực thời gian ngắn Môi trường dịch vụ bất động sản Việt Nam tồn nhiều bất cập cần chỉnh sửa hoàn thiện Trong luận văn tác giả sâu tìm hiểu, phân tính, nghiên cứu chi tiết vấn đề môi giới bất động sản nói chung, vấn đề mơi giới nhà cho người nước ngồi nói riêng sau: Tác giả nghiên cứu sâu sở khoa học hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê nhà địa bàn Thành phố Hà Nội như: nghiên cứu khái niệm môi giới bất động sản, mơi giới nhà cho người nước ngồi th; Bản chất vai trị hoạt đơng mơi giới bất động sản; tác giả sâu nghiên cứu chi tiết quy trình kỹ mơi giới nhà cho người nước thuê; số quy định pháp lý hoạt động môi giới bất động sản cho thuê dành cho người nước ngoài; yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản; Kinh nghiệm hoạt môi giới bất động sản cho thuê dành cho người nước số quốc gia giới Tác giả nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê, cụ thể sau: nghiên cứu tổng quan hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội; Nghiên cứu thực trạng môi giới bất động sản công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ; Nghiên cứu 107 đưa ví dụ thương vụ mơi giới nhà cho người nước ngồi th, tác giả sâu nghiên cứu, đưa số phương pháp làm, quy chình chuẩn cho người nước ngồi th, kỹ mơi giới, điều kiện thủ tục để chủ nhà phép cho thuê bất động sản phép cho người nước thuê bất động sản; Tác giả đưa thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân đánh giá hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội Cuối cùng, tác giả nghiên cứu giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành phố Hà Nội như: nghiên cứu, tìm hiểu quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới; đưa giải pháp, nhóm giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê; cuối nhà số kiến nghị nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê Mặc dù tác giả cố gắng nghiên cứu hoàn thiện luận văn với tất khă năng, kinh nghiệm tác giả, nhiên thời gian kiến thức thực tế có hạn nên khơng thể khơng có nhiều hạn chế thiếu sót Tác giả mong thầy giáo bạn đóng góp ý kiến để luận văn xây dựng hoàn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn! 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Hồng Văn Cường (chủ biên) – Giáo trình thị trường BĐS TS Nguyễn Minh Ngọc – Bài giảng môn môi giới Luật dân Luật kinh doanh BĐS Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà Việt Nam Nghị định 153/2007/NĐ-CP Thông tư 13/2008-TT-BXD Thông tin mạng internet 11 Tài liệu số liệu công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ cung cấp 109 PHỤ LỤC Một số mẫu hợp đồng giầy tờ cần thiết sử dụng trình thực hoạt động môi giới công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ Mẫu hợp đồng thuê nhà Hợp đồng môi giới bất động sản Giấy biên nhận bàn giao đồ đạc 110 SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence – Freedom – Happiness ********** CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc ********** HOUSE LEASE CONTRACT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Between / Giữa The Lessor: Ms Nguyen Ngoc Dung Who are the legal owner of the premises at: Pacific Place, 83 Ly Thuong Kiet Street, Hà Nội Permanent Residence Address: 11/35 Tay Son Street, Dong Da district, Hanoi ID Number : 012019570 issued date: February 27/2003 Mobile: 0913379475-0913048866 And / Và The Lessee: Mr: Stuart Morwick Passport number: E3078158 Visa number Nationality: Australian Mobile: 093 222 5658 Herein jointly referred to as the “Parties” The Parties have agreed upon the lease contract for use as residence of the apartment at Pacific Place Apartment no 1411, 83 Ly Thuong Kiet St, Ha Noi, Viet Nam The Lessor will hand over the premises with furnishings and equipment listed in the attached Appendix which the Lessee is entitled to use, in good condition and working order Bên Cho Thuê: Ms Nguyễn Ngọc Dung Là người sở hữu hợp pháp hộ tại: phịng 1411 Tồ nhà Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội Hộ thường trú: 11/35 Phố Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội Số CMND:012019570 cấp ngày: 27/02/2003 Điện thoại liên hệ:09133794750913048866 Bên Thuê: Ông: Stuart Morwick Số hộ chiếu: E3078158 Số visa: Quốc tịch: Australian Mobile: 093 222 5658 Dưới gọi “ Các Bên” Các Bên thoả thuận ký hợp đồng để thuê hộ với mục đích để hộ Pacific Place, 83 Lý Thường Kiệt, Hà Nội, Việt Nam Bên Cho Thuê bàn giao cho Bên Thuê toàn quyền sử dụng hộ với đồ đạc trang thiết bị tình trạng tốt, liệt kê đính kèm phụ lục với điều khoản nội dung sau: Rent Giá thuê The Rental is 1700 USD per calendar Giá thuê 1700 USD/tháng month Giá thuê nhà bao gồm: The rent is included: • Căn hộ trang bị đầy đủ đồ đạc, thiết bị • Fully furnished apartment • truyền hình cáp • Cable TV • lau dọn nhà, giặt • Housekeeping, laundry/ironing twice a • Chăn, Ga, Gối, Đệm… 111 week • Bed linen (eg sheets, quilt, pillows etc) • Included VAT Tax Lease Term The Term of the Lease is for 12 months Commencing on: July, 2010 And Expiring on: July, 2011 • Thuế VAT Thời hạn thuê Thời hạn hợp đồng thuê là: 12 tháng Ngày Bắt đầu: 9/7/2010 Và Ngày Hết Hạn: 8/7/2011 Extension Option After this Lease has expired, the Lessee has the option to renew this contract for a further period; the rental shall be renegotiated for the renewal period based on the market price and the Premises’ conditions at that time Yêu cầu gia hạn Sau hợp đồng thuê hết thời hạn, Bên Thuê gia hạn hợp đồng với tiền thuê thoả thuận lại dựa giá thị trường tình trạng nhà thời điểm Method of Rental Payment In cash each months and in U.S dollars or equivalent in Vietnamese Dong, based on the USD/VND rate that was exchanged at the free market on the date that the payment is made Phương thức toán: Bằng tiền mặt ba tháng lần vào đầu kỳ tiền thuê toán tiền Đôla Mỹ tương đương với Đồng Việt Nam tỷ giá ngoại hối Đôla Mỹ/Đồng Việt Nam thị trường tự thời điểm toán Security Deposit The Lessee will pay to the Lessor month rental as Security Deposit, amounting to: 1700 USD (In word: one thousand seven hundred United States Dollars) Upon signing of the Contract The Security Deposit shall be returned by the Lessor to the Lessee within week upon termination of the Lease Contract less any outstanding utilities bills till date of termination Both Parties mutually agree to undertake the following responsibilities A Responsibilities of the Lessor To hand over the premises and equipment listed in appendix attached to the Lessee on the commencement Date of the Term in good condition and working order To guarantee the full and separate use of the premises by the Lessee Tiền đặt cọc Bên Thuê toán cho Bên cho Thuê tiền đặt cọc, trị giá tháng tiền thuê: 1700 USD (Bằng chữ: ngàn sáu trăm đôla Mỹ chẵn) sau Bản Hợp Đồng ký kết Bên cho Thuê hoàn trả lại tiền đặt cọc cho Bên Thuê vòng tuần kể từ chấm dứt Hợp Đồng Thuê sau khấu trừ tất hố đơn sử dụng tiện ích chưa toán ngày chấm dứt Hai Bên Cam Kết Thực Hiện Những Trách Nhiệm Dưới Đây A Trách Nhiệm Của Bên Cho Thuê: Bàn giao nhà trang thiết bị tiện nghi liệt kê phụ lục đính kèm tình trạng hoạt động tốt cho Bên Thuê vào ngày bắt đầu Thời Hạn Thuê 112 To promptly repair all damages relating to the premises (such as but not limited to leakage, floor, foundation, walls and roof, electricity and water systems) as requested by the Lessee (except damages caused by misuse or willful misconduct of the lessee or a third party allowed access to the premises) To apply for and or maintain the specified House Leasing Permit, registered with the Hanoi Housing Department following Vietnamese law, for the Lease Period plus any extensions exercised in accordance with this Contract To register the temporary residence of Lessee to the local authority in abiding strictly by the Regulations, and to provide the Lessee with certificate of Temporary residence B Responsibilities of the Lessee To pay the Rent on time To use the premises for the residential purpose only and not for any activities deemed illegal under the Vietnam’s laws Any repair or renovation, which is needed to satisfy the Lessee’s own requirements, must be subject to the written consent of the Lessor and must comply with the regulations on the capital construction of Vietnam To be responsible for protecting all his own personal properties The Lessee takes full responsibility to give due care to the apartment and equipment listed in the attached Appendix In case of any damage, by his fault or a third party allowed access to the premises, the Lessee shall be responsible to compensate for the cost of necessary repair or replacement (normal tear and wear accepted) To comply with the regulations on fire prevention and the general protection of sanitation, environment, order and security, Bảo đảm quyền sử dụng nhà trọn vẹn riêng biệt Bên Thuê Sửa chữa kịp thời tất hư hỏng liên quan đến nhà ( như, không giới hạn, dột, sàn, móng, tường mái, hệ thống điện nước) theo yêu cầu Bên Thuê (ngoại trừ hư hỏng Bên Thuê gây việc cố ý sử dụng sai mục đích Bên Thuê gây bên thứ cho phép vào Bên Thuê) Có trách nhiệm xin cấp và/hoặc trì Giấy phép cho người nước thuê nhà, đăng ký với quan quản lý, theo qui định luật pháp Việt Nam, thời hạn thuê nhà gia hạn thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà Có trách nhiệm thực việc đăng ký tạm trú cho Bên Thuê với quyền địa phương theo quy định cung cấp cho Bên Thuê chứng nhận đăng ký tạm trú B Trách nhiệm Bên Thuê: Thanh toán tiền thuê kỳ hạn Sử dụng nhà phù hợp với mục đích để khơng cho mục đích cho bất hợp pháp theo pháp luật Việt Nam Bất việc sửa chữa cải tạo nhà cho mục đích sử dụng Bên Thuê, phải chấp thuận văn Bên Cho Thuê phải tuân theo qui định xây dựng Việt Nam Chịu trách nhiệm việc bảo vệ tài sản, đồ đạc cá nhân Chịu hoàn toàn trách nhiệm sử dụng bảo quản nội thất trang thiết bị hộ Phụ Lục Chịu trách nhiệm bồi thường chi phí sửa chữa thay cần thiết hỏng hóc mát gây lỗi cố ý Bên Thuê bên thứ cho phép vào Bên Thuê (Chấp nhận hỏng hóc hao mịn thơng thường) Tuân thủ qui định phòng cháy chữa cháy, qui định chung vệ sinh, 113 within residential areas Not to be entitled to transfer this lease contract or to sublease the premises to another lessee môi trường, trật tự an ninh khu vực cư trú Không chuyển nhượng hợp đồng thuê không cho thuê lại nhà cho người khác Termination of the Lease Contract The contract will be terminated without any compensation from any party in the following circumstances: In case the Lessee is expelled from Vietnam, the Security Deposit shall be returned to the Lessee by the Lessor, the unused in advanced rentals will not be returned (proven by legal issue from Lessee’s company) In these cases, the Lessee should inform the Lessor by notice one month in advance Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Hợp đồng thuê chấm dứt không bị phạt hợp đồng trường hợp sau: Trong trường hợp Bên Thuê bị trục xuất bị thu hồi giấy phép hoạt động Việt Nam người cư ngụ hộ chuyển cơng tác nước ngồi thành phố khác, Bên Cho Thuê hoàn trả lại Bên Thuê toàn tiền đặt cọc giữ lại khoản tiền nhà trả trước lại chưa sử dụng (được chứng minh giấy tờ hợp pháp công ty Bên Thuê) Trong trường hợp Bên Thuê nhà phải thông báo trước tháng cho bên Cho Thuê văn Commitments by both Parties Comply With the above articles; if any party unilaterally terminates this contract, he has to compensate other party month rental This Lease Contract shall be properly implemented upon execution by both parties If there arises any dispute, or either party breaches this contract, both parties will try to amicably settle the dispute If both parties cannot reach any settlement in this contract the matter shall be brought before the Hanoi Court for judgment Any amendment, annulment or change to one or more articles of this contract, must be agreed in writing by both Parties Cam Kết Của Hai Bên Hai bên tuân thủ điều khoản nêu trên, bên tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải bồi thường cho bên lại giá trị tháng tiền thuê nhà Hai bên cam kết thực đầy đủ hợp đồng ký Trong trường hợp có tranh chấp bên vi phạm hợp đồng, việc giải qua hoà giải thương lượng Trường hợp bên khơng tìm giải pháp hòa giải hợp đồng này, việc chuyển tới Toà Án Thành Phố Hà Nội xét xử Mọi chỉnh sửa, bãi bỏ thay đổi hay nhiều điều khoản hợp đồng phải Hai Bên chấp thuận văn 114 This contract is made in two (02) copies with equal validity Each party keeps one copy The contract is valid from the signed date Should there be any discrepancies between the English and Vietnamese translations, the English version shall prevail This contract of Lease is valid from: ON BEHALF OF THE LESSEE BÊN THUÊ Hợp đồng thành lập thành hai có giá trị Mỗi Bên giữ Hợp đồng thuê có hiệu lực kể từ ngày hợp đồng ký Nếu có khơng tương đồng dịch Anh – Việt chiếu theo tiếng Anh Ha Noi, July …, 2009 ON BEHALF OF THE LESSOR BÊN CHO THUÊ 115 THE HANDOVER SHEET The lessor agree to supply the furniture to the apartment No 1411 83 Ly Thuong Kiet Street, Hanoi as follow: STT Name Tên Quantity Quality Air conditioner with remote control Điều hòa điều khiển Water heater Bình nóng lạnh Electric cooker and kitchen hood Bếp ga hút mùi Clothes drier Giá phơi quần áo Tivi Tivi Fridge Tủ lạnh Tivi stand Kệ tivi Sofa set Bộ Sofa wardrobe Tủ quần áo 10 Bed Giường 11 Kitchen tools Đồ bếp 12 Bedside table Kệ đầu giường 13 Curtain all the windows Rèm tất cửa sổ 14 Washing machine Máy giặt This list is made into 02 copies The Lessor keeps 01 and the Lessee keeps 01 Signed on/…………………………… For the lessor For the lessee ... động mơi giới nhà cho người nước ngồi th địa bàn Thành Phố Hà Nội Chương III: Một số giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới nhà cho người nước thuê địa bàn Thành Phố Hà Nội Em xin chân thành. .. nghiệm nhà môi giới b Các bên tham gia thương vụ Các bên tham gia mơi giới nhà cho người nước ngồi th địa bàn Thành Phố Hà Nội là: Bên cho thuê ( Chủ nhà có sở hữu nhà địa bàn 17 Thành phố Hà Nội, ... quy định Nhà nước hoạt động môi giới nhà cho người nước ngồi th…Vì khơng tồn tình trạng khan nhà cho người nước ngồi th, thiếu tính minh bạch môi giới mà hoạt động môi giới nhà cho người nước cần