Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê đang là “ miếng bánh” béo bở đối với nhiều doanh nghiệp, cá nhân tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Do cung chưa đáp ứng đủ cầu, và lợi nhuận thu về cao nên mảng thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê trong những năm gần đây rất phát triển.

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán Mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài - Về mặt lý luận Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê đang là “ miếng bánh” béo bở đối với nhiều doanh nghiệp, cá nhân tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Do cung chưa đáp ứng đủ cầu, và lợi nhuận thu về cao nên mảng thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê trong những năm gần đây rất phát triển. Đi cùng với sự phát triển đó là dịch vụ môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê. Song cũng giống như môi giới bất động sản nói chung, môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê ở nước ta vẫn chưa mang tính chuyên nghiệp. Với lợi thế khách hàng là người nước ngoài, những người đã quen với việc sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản ở nước họ, những người có phong cách làm việc chuyên nghiệp. Và những người môi giới nhà cho người nước ngoài thuê phải là người có học vấn khá cao, ít nhất là về ngoại ngữ thì đây là điều kiện thuận lợi cho quá trình từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê. - Về mặt thực tiễn: Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê là một mảng quan trọng trong hoạt động của công ty, sau gần 3 năm đi vào hoạt động công ty vẫn đang dần hoàn thiện và nâng cao hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê nhằm mục tiêu chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê nói riêng và hoạt động môi giới bất động sản nói chung. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hoá cơ sở khoa học về môn môi giới bất động sản, về quy trình và kỹ năng môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê. SV: Hồ Thị Hoa - 1 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán - Tìm hiểu, đánh giá tình hình hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê và từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland. 3. Phạm vi nghiên cứu Đi sâu ngiên cứu hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland, chủ yếu tập trung vào phân tích quy trình và các kỹ năng cần thiết khi thực hiện các thương vụ môi giới. Không gian nghiên cứu: Hoạt động môi giới nhà cho người nước ngoài thuê của công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland tại địa bàn Hà Nội. Thời gian ngiên cứu: Từ khi công ty thành lập đến nay (từ năm 2006 – 2008) Phuơng hướng và giải pháp đề xuất cụ thể cho 5 năm tới. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu tôi có sử dụng hai phương pháp chính là phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử Ngoài ra tôi còn sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, chuyên gia, so sánh… 5. Kết cấu của đề tài Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên đề gồm các chương sau: Chương I. Cơ sở khoa học về môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê Chương II. Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland. Chương III. Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland SV: Hồ Thị Hoa - 2 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán Chương I. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ MÔI GIỚI NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THUÊ 1.1. Tổng quan về môi giới bất động sản 1.1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản Môi giới là một khái niệm xuất hiện rất nhiều trong cuộc sống hàng ngày của chúng ta như là: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các hàng hoá nói chung…Theo từ điển Bách khoa toàn thư thì môi giới được định nghĩa như sau: “Chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”. Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v… thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới. Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó. 1.1.2. Vai trò của môi giới bất động sản Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của họ cho rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của người môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt các bên đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó. Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của công việc môi giới hiện nay. Dĩ nhiên yếu tố quan trọng của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/thuê đến việc ký kết thương SV: Hồ Thị Hoa - 3 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán vụ. Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ xung quanh thương vụ. Có thể hiểu rõ hơn bản chất của việc môi giới khi ta nhìn vấn đề theo hai mặt: bản chất và vai trò của sự việc. Cách nhìn này sẽ không làm sự việc trở nên mâu thuẫn mà chỉ làm nhận thức vấn đề ở hai cách khác nhau. Tổng thể hai cách nhìn nhận sẽ bổ sung cho nhau và cho chúng ta một cái nhìn đầy đủ về khái niệm của môi giới bất động sản. Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ. Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc. Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hoá và những điều kiện đặt ra. Đây cũng chính là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hoá. Môi giới là một khái niệm rộng, bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó còn cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất. Vì vậy vai trò của nhà môi giới không chỉ dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất SV: Hồ Thị Hoa - 4 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán những quyền lợi của khách hàng. Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này. Bất động sản chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, đòi hỏi chúng ta phải phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản nước ta đang ở giai đoạn sơ khai phát triển còn mang tính chất tự phát, các quan hệ cung cầu và giao dịch bất động sản chủ yếu qua thị trường ngầm, sự biến động về giá cả bất động sản, và những “cơn sốt” đất đai cũng như tình trạng đóng băng của thị trường cho đến nay vẫn chưa có biện pháp điều chỉnh hữu hiệu. Để đối phó với tình hình này nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lý nhất có thể những nguồn bất động sản đang có, thông qua biên pháp tái sắp đặt một cách khoa học. Việc này đồng nghĩa với với việc điều chỉnh vòng quay bất động sản trên thị trường một cách hiệu quả hơn. Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới bất động sản. Họ chính là “dầu nhớt” giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường bất động sản vận hành một cách trôi chảy và hiệu quả. 1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến môi giới bất động sản Hiện nay luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Đây là hành lang pháp lý thuân lợi để đào tạo hình thành và phát triển nghề môi giới bất động sản. Một yếu tố trực tiếp nữa tác động đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản đó là lợi nhuận hấp dẫn từ nghề môi giới. Ngoài những yếu tố trên còn phải kể đến các yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến nghề môi giới bất động sản, đó là: - Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản: + Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển SV: Hồ Thị Hoa - 5 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán + Thu nhập của dân cư + Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ + Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v - Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản: + Thị trường xây dựng phát triển + Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng + Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương - Những yếu tố khác: + Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản + Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin + Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản 1.2. Môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê 1.2.1. Khái niệm môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê 1.2.1.1.Khái niệm về bất động sản cho thuê Theo từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, cho thuê là việc một bên giao tài sản của mình cho bên kia để sử dụng có thời hạn và phải trả một số tiền nhất định. Hình thức pháp lí của cho thuê là hợp đồng thuê. Trong hợp đồng thuê tài sản, người cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho người thuê để sử dụng trong một thời gian nhất định. Còn người thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản đúng với công dụng của tài sản, trả tiền thuê tài sản và trả lại tài sản SV: Hồ Thị Hoa - 6 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán khi hết thời hạn cho thuê. Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ vì mỗi bên đều có những quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định, quyền dân sự của bên này tương ứng với nghĩa vụ dân sự của bên kia. Hợp đồng thuê tài sản được coi là đã kí kết sau khi hai bên thoả thuận với nhau về việc thuê tài sản. Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù vì người thuê tài sản phải trả một số tiền để bù đắp vào việc sử dụng tài sản của người cho thuê. Vậy bất động sản cho thuê là bất động sản được bên cho thuê giao cho bên thuê sử dụng có thời gian, và bên thuê phải trả cho bên cho thuê một số tiền nhất định. 1.2.1.2. Phân loại hoạt động môi giới cho thuê bất động sản Đặc điểm của bất động sản là có tính dị biệt, không bất động sản nào giống hoàn toàn bất động sản nào, chúng chỉ có những đặc điểm chung điển hình giống nhau, dựa vào các đặc điểm chung này người ta phân thành các loại bất động sản, ứng với mỗi loại bất động sản lại có một loại thị trường bất động sản tương ứng. Thị trường cho thuê bất động sản thường được chia thành 6 loại sau: - Thị trường văn phòng công sở - Thị trường trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ. - Thị trường các khu công nghiệp. - Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê - Thị trường khách sạn - Thị trường nhà ở cho người lao động và học sinh, sinh viên. Tương ứng với 6 thị trường trên có 6 hoạt động môi giới cho thuê tương ứng. Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê là một hoạt động đang có lợi thế phát triển theo hướng chuyên nghiệp, vì khách hàng ở đây là người nước ngoài - những người đã quen với việc sử dụng các dịch vụ môi SV: Hồ Thị Hoa - 7 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán giới ở nước họ, những người có tác phong làm việc chuyên nghiệp. Và những người môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê phải là người có học vấn khá cao, ít nhất là về ngoại ngữ thì đây là điều kiện thuận lợi cho quá trình từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê. 1.2.1.3. Khái niệm nhà ở cho người nước ngoài thuê - Theo điều 91 luật nhà ở 2005 nhà cho thuê nói chung phải đáp ứng các điều kiện sau đây: + Có địa chỉ cụ thể, nằm ngoài khu vực an ninh, quốc phòng; + Riêng biệt (không cùng chung căn hộ hoặc cùng chung cửa đi với căn hộ khác). + An toàn về cấu trúc, xây dưng. + Bảo đảm điều kiện an ninh, trật tự,vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy. + Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng. Để cho người nước ngoài thuê nhà, người có nhà cho thuê cần phải có: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hộ kinh doanh cá thể) trong đó có ghi rõ ngành nghề kinh doanh: dịch vụ cho thuê nhà ở cho khách nước ngoài. Giấy đăng ký này phải được cấp cho chính chủ vì cho người nước ngoài thuê nhà thuộc dịch vụ kinh doanh đặc biệt. Nhà cho thuê phải có xác nhận về việc đảm bảo đủ điều kiện an ninh trật tự, đủ điều kiện về phòng cháy, chữa cháy do cơ quan công an quận, huyện nơi quản lý căn nhà đó xác nhận. Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng, chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. - Nhà ở cho người nước ngoài thuê là những căn hộ nằm ở những nơi có cảnh quan đẹp, không gian thoáng đãng, yên tĩnh, nhưng khu đô thị mới, SV: Hồ Thị Hoa - 8 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán nơi có trình độ dân trí cao. Kiến trúc của toà nhà được thiết kế hiện đại, nội thất được trang bị đầy đủ tiện nghi theo phong cách “ Tây”. - Nhà ở cho người nước ngoài thuê được chia làm 2 loại chính đó là căn hộ dịch vụ cho thuê và căn hộ cho thuê. + Căn hộ dịch vụ cho thuê người thuê sẽ dược cung cấp đầy đủ các dịch vụ bởi quản lý toà nhà như dịch vụ dọn phòng, thay khăn tắm, giặt ủi…Các căn hộ này thường thuộc những toà nhà cao ốc hiện đại nằm ở vị trí trung tâm, nằm trong khu phức hợp các toà nhà nhà văn phòng, của hàng bán lẻ. Chủ đầu tư của các toà nhà này thường là các tập đoàn lớn của nước ngoài, có kinh nghiệm trong việc xây xựng các căn hộ dịch vụ cho thuê, tổng quản lý của các toà nhà cũng là người nước ngoài. Nó được thiết kế phù hợp cho người nước ngoài khi làm việc hay nghỉ ngơi ở Việt Nam. Ngoài những dịch vụ cung cấp cho khách hàng, những toà nhà này còn có các tiện ích khác như: dịch vụ trông trẻ, các dịch vụ trung tâm thương mại, phòng chơi cho trẻ em, café, các cửa hàng tiện dụng, dịch vụ quản gia hằng ngày, phòng tập thể dục với đầy đủ thiết bị, bể bơi, bếp đầy đủ dụng cụ, dịch vụ mua sắm tạp phẩm, hệ thống giải trí tại nhà, đường truyền Internet không dây (WiFi), phòng tắm Jacuzzi ,vườn trên tầng thượng và khu vực dành cho tiệc nướng… + Căn hộ cho thuê thường do tư nhân xây dựng, những căn hộ này rất đa dạng và phong phú, nhưng nó thường là các căn hộ được cải tạo lại thành các căn hộ cho thuê, hoặc là các căn hộ mới được xây dựng mới nhưng với quy mô nhỏ chỉ có 5-7 tầng, nó không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ để cho người nước ngoài thuê. Các căn hộ cho thuê này thường có vị trí trung tâm như tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ, giá thuê chỉ bằng 1/3 hoặc một nửa giá thuê các căn hộ dịch vụ cho thuê tiêu chuẩn. SV: Hồ Thị Hoa - 9 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán Ngoài ra còn có các biệt thự, nhà ở riêng lẻ nằm ở những nơi có vị trí và không gian đẹp, được chủ nhà cải tạo, trang trí cho phù hợp với người nước ngoài để cho thuê. 1.2.1.4. Khái niệm môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê. Môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên (bên cho thuê – khách hàng người nước ngoài) với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên về việc cho thuê nhà thuộc sở hữu của bên cho thuê với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới. 1.2.2. Đặc điểm của môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê 1.2.2.1. Giữa nhà môi giới và khách hàng thường có sự khác biệt về văn hoá Khác với môi giới mua bán, cần sự am hiểu về giá cả các cuộc mua bán, về các “ngóc ngách” của thị trường nhà đất, về các quy định của pháp luật liên quan, thì môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê lại cần sự thông thạo về ngoại ngữ (tiếng Anh) và văn hoá của các nước. Ngoại ngữ là điều kiện đầu tiên để người môi giới có thể giao tiếp với người nước ngoài, để có thể hiểu được nhu cầu của họ, là cầu nối giữa chủ nhà và người thuê (vì đa số các chủ nhà không thành thạo ngoại ngữ). Khi làm việc với người nước ngoài chìa khoá để mang lại thành công cho một thương vụ môi giới đó là sự hiểu biết về văn hoá của họ. Mỗi đất nước có một văn hóa khác nhau đặc trưng riêng của mỗi nước. Khi làm việc với người nước ngoài, thì nhà môi giới phải đặc biệt chú ý đến điều này, vì văn hoá khác nhau nên cách làm việc của họ cũng có những đặc điểm khác người Việt Nam. Khi hiểu biết về văn hoá của họ thì người môi giới sẽ hiểu hơn về nhu cầu của khách hàng, hiểu hơn hơn về phong cách sống của khách hàng, từ đó họ sẽ biết được căn hộ nào phù hợp với khách hàng. Và nếu như SV: Hồ Thị Hoa - 10 - Lớp: Kinh doanh bất động sản 47 . trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland. Chương III. Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt. hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê và từ đó đề ra phương hướng giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài