Hoàn thiện hoạt động môi giới trong lĩnh vực nhà ở cho người nước ngoài thuê tại Megaland

Hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại Việt Nam 1. Thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê ở Việt Nam

Trong đó có gần 25.000 người vào đầu tư, khoảng 1.600 người vào làm việc cho các cơ quan đại diện nước ngoài, các tổ chức quốc tế và hơn 54.000 người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống và làm việc trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa thể thao, đặc biệt là các lĩnh vực kinh tế. Theo báo cáo từ Savills về thị trường BĐS Hà Nội, từ năm 2000 đến năm 2006, giá thuê của loại căn hộ này không có sự tăng giá mạnh, luôn dao động với mức giá chào bán trung bình khoảng hơn 20 USD/m2.

Nguồn cung hiện tại và tương lai của căn hộ cho người nước ngoài thuê tại Hà Nội

Đặc điểm, tình hình của công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê

Tuy nhiên đây cũng chính là lực lượng góp phần làm nhũng nhiễu, bóp méo thông tin, góp phần làm hạ giá lên hoặc hạ giá xuống theo gây nên các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình, cản trở việc kiểm soát thị trường của nhà nước.Vì vậy mà sự ra đời của luật kinh doanh bất động sản vào ngày 29/6/2006 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 đã chính thức công nhận môi giới bất động sản là một nghề đã tạo điều kiện cho những người môi giới bất động sản phát triển. - Do công ty ra đời trong hoàn cảnh mà nghề môi giới bất động sản đã được pháp luật công nhận là một nghề, trong lúc thị trường bất động sản đang có những cơn sốt, và người dân nước ta đã bắt đầu quen với việc sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản nên trong quá trình kinh doanh công ty đã hạn chế được rất nhiều khó khăn, số lượng các thương vụ thành công tương đối nhiều và tỷ lệ thành công của các thương vụ rất cao.

Thực trạng hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Chẳng hạn như chủ nhà không cho khách Tây thuê vì họ cho rằng người Tây sống buông thả và phóng túng, mà chỉ cho người châu Á thuê vì cho rằng người châu Á sống kín đáo và gọn gàng, cũng có những chủ nhà không thích cho nuôi các con vật vì họ sợ sẽ ảnh hưởng đến khách hàng khác, hoặc làm ô nhiễm môi trường… đây cũng là những điều mà các nhân viên phải nắm vững vì những điều kiện này rất khó thương lượng với chủ nhà, nó đã thành cố hữu trong suy nghĩ của họ, khó mà thay đổi được. Trong hợp đồng đang để đơn vị tiền tệ là USD mà không quy đổi sang Việt Nam đồng (tại mục 2 của điều 2 thời hạn thuê và giá thuê, tại mục 2 điều 3 đặt cọc và phương thức thanh toán), hay trong việc thống kê các tài sản mà bên B sử dụng làm hư hỏng phải bồi thường còn để dấu 3 chấm (mục 3 điều 5 quyền và trách nhiệm của bên B). Kết thúc thương vụ a, Quá trình giao nhận nhà. Sau khi các bên đã ký kết hợp đồng và thống nhất ngày chuyển đến nhân viên môi giới sẽ phải chuẩn bị cho công tác giao nhận nhà. Nhân viên của công ty phải tham gia vào quá trình giao nhận nhà giữa chủ nhà và khách thuê. Vì sự bất đồng ngôn ngữ giữa chủ nhà và khách hàng nên nhân viên của công ty đóng vai trò như người đại diện của 2 bên. Nhân viên sẽ có nhiệm vụ liệt kê các tài sản bàn giao và hiện trạng của căn hộ vào biên bản bàn giao nhà. Các vật dụng trong nhà sẽ được liệt kê vào một bảng đã có sẵn theo các thông số sau: Loại sản phẩm, công suất, chất liệu, số lượng, nhãn hiệu. b, Các vấn đề tài chính liên quan đến thương vụ. - Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản thì thù lao và hoa hồng của người môi giới nhận được như sau:. + Thù lao môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. + Hoa hồng môi giới bất động sản. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. - Trên thực tế ở Việt Nam một nhà môi giới có thể nhận được các khoản thu nhập sau đây:. + Tiền thù lao từ cả hai bên + Tiền hoa hồng từ cả hai bên. + Số tiền chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn yêu cầu cả hai bên. Đối với công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland thì khoản tiền mà công ty nhận được chỉ có hoa hồng từ phía chủ nhà. Công ty đưa ra chính sách là vì đang trong giai đoạn mới thành lập, để thu hút khách hàng và nâng cao tính cạnh tranh với các công ty khác nên công ty miễn phí môi giới cho khách hàng, và chỉ nhận hoa hồng môi giới từ phía chủ nhà khi hợp đồng thuê nhà được ký kết, vì vậy nguồn thu của công ty đối với mảng môi giới nhà cho người nước ngoài chỉ có từ khoản này, và khoản này sẽ được dùng để trang trải các chi phí kinh doanh. Thường hoa hồng sẽ được chủ nhà trả theo tiến độ trả tiền nhà của khách hàng, nếu như khách hàng trả tiền thuê nhà một lần thì công ty sẽ thu được tiền hoa hồng một lần, nhưng nếu tiền nhà được chia thành nhiều lần thì chủ nhà sẽ thanh toán cho công ty theo tiến độ trả tiền của khách thuê. Ứng với các đợt thanh toán này nhân viên môi giới có nghĩa vụ soạn thảo giấy biên nhận tiền cho khách hàng bằng cả tiếng Việt lẫn tiếng Anh. Thường mức hoa hồng mà công ty nhận được từ chủ nhà theo mức sau:. - Với hợp đồng từ 1 năm trở lên thì hoa hồng nhận được tương đương 100% giá trị của 1 tháng thuê nhà.  Với chính sách chỉ nhận hoa hồng từ phía chủ nhà mà không thu thù lao từ khách hàng của công ty thì nó cũng có được những ưu điểm và nhược điểm của nó. - Ưu điểm: Với chính sách này thì thì công ty sẽ cạnh tranh được với các đối thủ, thu hút được khách hàng, vì tâm lý của khách hàng đều thích tiêu dùng miễn phí, đặc biệt là các khách hàng đến từ châu Á. - Nhược điểm: Nhưng cũng chính vì miễn thù lao cho khách hàng nên nhiều khi quyền lợi của khách hàng không được coi trọng, mà lợi ích của chủ nhà được nhân viên của công ty đặt lên trên. Một khía cạnh nữa là đối với các khách hàng là người châu Âu thì họ sẵn sàng trả phí dịch vụ để tìm dược căn nhà như mong muốn, và lợi ích của mình được đảm bảo. Và với chính sách này công ty cũng mất đi một nguồn thu đáng kể đẻ trang trải cho chi phí hoạt động. c, Giải quyết các vấn đề sau thương vụ. Đối với môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê thì giải quyết các vấn đề sau thương vụ là rất quan trọng, nhưng công ty cũng mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng mà chưa thực sự quan tâm đến công tác chăm sóc khách hàng sau thương vụ. - Do sự bất đồng ngôn ngữ giữa chủ nhà và khách thuê, nên nhiều khi có các vấn đề phát sinh trong quá trình thuê nhà hai bên không thể tự giải. quyết được với nhau, và khi đó họ sẽ nhờ các nhân viên của công ty đứng ra làm trung gian giải quyết vấn đề. - Do tiền môi giới thường sẽ nhận được theo tiến độ trả tiền thuê của khách hàng, và nếu như khi hợp đồng hết hạn, mà 2 bên muốn gia hạn hợp đồng thì công ty sẽ tiếp tục nhận được tiền môi giới theo tỷ lệ như hợp đồng cũ. Ngoài ra công ty có thể giúp chủ nhà hoặc khách hàng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến các thủ tục hành chinh, pháp luật có liên quan đến thương vụ. Còn công tác chăm sóc khách hàng sau thương vụ như gửi thiếp chúc mừng sinh nhât, hay các ngày lễ… để thể hiện sự quan tâm của công ty tới khách hàng, để lưu lại dịch vụ và hình ảnh của công ty trong tâm trí khách hàng thì công ty chưa chú trọng. Công tác tổ chức văn phòng môi giới. a, Địa điểm. Khi công ty chọn địa điểm để kinh doanh thì công ty đã xác định địa điểm cho văn phòng môi giới không chỉ đơn thuần là là chọn một toà nhà để làm trụ sở kinh doanh, mà địa điểm đó phải là phương tiện để duy trì liên lạc với khách hàng, phải tạo ra được sự liên hệ với công chúng đồng thời phải kiểm soát được chi phí cho việc thuê địa điểm. Vì vậy địa điểm của công ty đã góp phần không nhỏ vào sự thành công của công ty. Với địa điểm này công ty đã đảm bảo được các yếu tố khi chọn địa điểm là:. - Các yếu tố hạn chế: Tại khu vực này không có điều gì ràng buộc tới hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty cũng như việc treo biển hiệu của công ty. - Thị trường và khu vực dân cư xung quanh: Với lĩnh vực kinh doanh chính của công ty là môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới văn phòng cho thuê và nhà cho người nước ngoài thuê, thì đây là địa điểm gần nguồn cung và thuận tiện cho khách hàng khi đến văn phòng của công ty. - Thuận tiện: Đây là một địa điểm dễ tiếp cận cho khách hàng. Với tình hình giao thông tại khu vực này tương đối thuận tiện, rất ít khi bị tắc đường. Với vỉa hè và lòng đường rộng thì yếu tố này không chỉ đem lại sự thuận tiện cho khách hàng mà nó còn đem lại sự thuận tiện cho chính nhân viên của công ty. Khách hàng và nhân viên có thể dựng xe ngay trướnc công ty mà không cần phải vất vả tìm chỗ đậu. - An toàn: Do đặc thù về công việc môi giới nói chung, văn phòng của công ty là nơi khách hàng đưa các hồ sơ giấy tờ quan trọng đến cũng có thể là khoản tiền lớn, và công ty sẽ lưu giữ nó tại văn phòng của mình nên việc chọn địa điểm tại một khu vực có tình hình an ninh tốt sẽ rất quan trọng. Điều này tạo ra sự yên tâm cho khách hàng cũng như cho chính nhân viên của công ty. Và với địa điểm này thì tình hình an ninh được thực hiện rất tốt. - Danh tiếng: Đường Ngô Quyền là một con đường nằm tại trung tâm của Hà Nội, bạn chỉ mất khoảng 10 phút để đi bộ từ công ty ra Hồ Gươm. Với địa điểm này nó đã làm tăng thêm giá trị cho văn phòng. Khi nghe đến tên địa chỉ của công ty nằm ở nơi này thì trong tâm thức của khách hàng sẽ nghĩ đến văn phòng của công ty có tiềm lực về vốn và làm ăn phát đạt. - Chi phí: Chi phí là yếu tố rất quan trọng. Công ty đã phải cân nhắc và lựa chọn để đưa ra quyết định tối ưu. Chi phí dành cho địa điểm phải phù hợp với quy mô và hướng phát triển của văn phòng mà bạn chọn. Nếu như công ty có vị trí nằm tại tầng 1đường Ngô Quyền thì nó sẽ đem lại hiệu quả rất lớn trong việc thụ động tìm kiếm khách hàng, nhưng do hiện nay công ty đang áp. b, Trang thiết bị. Trong thời đại công nghệ cao ngày nay, sự hiện diện của các thiết bị như điện thoại cố định và di động, máy vi tính có nối mạng Internet băng thông rộng, máy fax.. là điều rất cần thiết. Nhờ những thiết bị với công nghệ hiện đại này sẽ giúp cho các nhân viên của công ty xử lý thông tin nhanh hơn rất nhiều, tiết kiệm được thời gian đi lại và tiền bạc. Từ đó nâng cao hiệu quả của làm việc cho nhà môi giới, góp phần tạo dựng hình ảnh chuyên nhiệp cho công ty. Các máy tính này đều được nối mạng internet, cài đặt các phần mềm phục vụ cho công việc môi giới, đặc biệt là phần mềm nhận và xử lý thư điện tử thông minh. Chỉ có 2 máy chủ của công ty có khả năng nhận các thư điện tử của 2 hòm thư chính của công ty. Như vậy nó sẽ đảm bảo được tính bảo mật của công ty trong việc tiếp nhận thông tin qua trang web của công ty. Với máy tính có các phầm mềm hỗ trợ thì các nhân viên của công ty đã tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong cả quy trình môi giới, đặc biệt trong việc lưu trữ thông tin. Với máy tính được nối mạng internet thì nó sẽ hỗ trợ các nhân viên trong việc quảng cáo dịch vụ của công ty đồng thời tìm kiếm khách hàng. Và công ty cũng áp dụng sự tiến bộ này của ngành công nghệ thông tin trong phương pháp tìm kiếm cung và cầu của mình. Các nhân viên của công ty có thể ngồi tại văn phòng mà vẫn có được thông tin về cung cầu, hạn chế được việc phải đến tận nơi những địa điểm có nguồn cung, cầu để tìm kiếm. Đồng thời với nó cũng giúp nhân viên của công ty rất nhiều trong quá trình thương lượng gián tiếp với khách hàng qua thư điện tử. Và đi liền với máy tính đó là máy in, máy photocopy, nó sẽ giúp các nhân viên rất nhiều trong việc in ấn các văn bản liên quan đến thương vụ, mà các thông tin này thường mang tính bí mật, không thể in ở ngoài công ty. Nhưng công ty chỉ mới trang bị được 1 máy in, 1 máy photocopy vì vậy nhiều khi công việc nhiều thì các nhân viên cũng phải chờ nhau để sử dụng, gây mất thời gian. - Điện thoại cố định và điện thoại di động: Điện thoại là một phương tiện không thể thiếu được đối công ty cũng như các nhân viên của công ty. Điện thoại giúp các nhân viên của công ty kiểm tra được tính xác thực của thông tin qua mạng internet, điện thoại cũng là nơi cung cấp những thông tin đầu tiên về nguồn cung cầu. Công ty đã trang bị 7 máy điện thoại cố định với 2 số máy chính, và 1 máy fax. Trong quá trình thực hiện công việc có rất nhiều công việc phát sinh, không cần thiết phải gặp trực tiếp thì điện thoại là phương tiện hữu hiệu giúp các nhân viên của công ty và khách hàng tiết kiệm thời gian đi lại. Điện thoại cũng là phương tiện giúp cho các nhân viên của công ty thiết lập và duy trì quan hệ với khách hàng. Bên cạnh điện thoại cố định thì diện thoại di động cũng đóng một vai trò rất quan trọng trong công việc của nhà môi giới. Nó giúp cho nhân viên giải quyết được công việc một cách nhanh gọn hơn, nhưng công ty không trang bị điện thoại di động cho nhân viên môi giới mà chỉ hỗ trợ tiền phí dịch vụ điện thoại di động cho nhân viên. - Máy ảnh kỹ thuật số: Máy ảnh kỹ thuật số là một phương tiện giúp cho nhân viên ghi lại hình ảnh của căn nhà, và sau đó sẽ dùng các hình ảnh này giới thiệu cho khách hàng khi khách hàng đến văn phòng qua máy tính, hoặc gửi thư cho khách hàng khi giao dịch qua thư điện tử. Khi có được hình ảnh thì sẽ giúp khách hàng dễ hình dung được ngôi nhà mà công ty đang giới. hiệu quả hơn cho thương vụ. Nhưng công ty chỉ mới trang bị được 2 máy ảnh kỹ thuật số nên những lúc có nhiều nhân viên cùng ra ngoài để tìm kiếm nguồn cung sẽ gây cản trở công việc. Vì vậy khi dùng máy ảnh thì các nhân viên phải sắp xếp lịch trước để thống nhất với các nhân viên khác. Và vì công ty không trang bị máy chiếu nên khi giới thiệu hình ảnh của căn hộ tại văn phòng qua máy tính nó sẽ kém đi phần thuyết phục, và đôi khi gây bất tiện cho nhân viên vì tính bảo mật của thông tin trong máy tính. c, Quảng cáo cho văn phòng. Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland rất quan tâm đến việc xây dựng thương hiệu cho công ty, chính vì vậy họ rất coi trọng công việc quảng cáo cho văn phòng. Bước đầu tiên trong việc quảng cáo cho văn phòng của công ty là lựa chọn tên của công ty. Đây có thể được xem như là một nhiệm vụ khá đơn giản, tuy nhiên nếu tên của công ty được chọn một cách cẩn thận và phù hợp thì nó sẽ đóng góp không nhỏ vào sự thành công sau này của công ty. Một trong những lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty là việc cung cấp dịch vụ môi giới nhà cho người nước ngoài thuê, đồng thời mục tiêu lâu dài của công ty là xây dựng một công ty bất động sản chuyên nghiệp, vì vậy công ty đã chọn tên của công ty là công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Megaland. Với cái tên này nó đảm bảo được các yếu tố: ngắn gọn, có ý nghĩa, có khả năng bảo hộ như một nhãn hiệu hàng hoá, có khả năng đăng ký tên miền. Và với cái tên này nó có thể truyền đạt sự tự tin, tạo ra được một hình ảnh tốt và có giá trị và có khả năng duy trì trong trí nhớ của con người. Nhưng xét về yếu tố pháp luật thì nó cũng chưa thực sự đúng như quy định của pháp luật về việc đặt tên cho doanh nghiệp. Tên doanh nghiệp. Tên doanh nghiệp ít nhất phải có 2 thành tố sau đây:. a) Loại hình doanh nghiệp;.

Đánh giá tình hình hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài thuê tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland

Năm 2007 là năm mà công ty bắt đầu đi vào quá trình kinh doanh, đây là năm mà làn sóng đầu tư vào nước ngoài đang gia tăng, nên nhu cầu về thuê nhà của người nước ngoài ở Việt Nam đang nhiều, nhưng do mới đi vào hoạt động, nguồn cung, nguồn cầu chưa nhiều, bên cạnh đó công ty mới chỉ tiếp cận được với những hợp đồng có giá trị thấp nên doanh thu của công ty còn đang thấp. Với chủ trương chuyên nghiệp hoá đội ngũ môi giới bất động sản hiện nay của nước ta, thì trên thị trường cung cấp dịch vụ bất động sản có xu hướng là thay vì các công ty hoàn toàn của nước ngoài thì xuất hiện thêm các công ty nước ngoài hợp tác với các công ty của Việt Nam, các công ty của Việt Nam thuê các nhân viên nước ngoài và các công ty hoàn toàn Việt Nam.

KÊT LUẬN

Hy vọng trong thời gian tới công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland cũng như các công ty môi giới bất động sản của Việt Nam sẽ ngày càng chuyên nghiệp hơn và có thể cạnh tranh được với các công ty nước ngoài. Qua đây tôi cũng xin cảm ơn tiến sĩ Nguyễn Thế Phán, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên và các anh chị tại công ty cổ phần đầu tư địa ốc Megaland đã giúp tôi hoàn thành chuyên đề này.