Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ Tư PHÁP TRƯỜNG OẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI - (ìitỊuụ ỉn "71li O anh CHẾ DINH PHÁP LUẦT vầ 'DAT ì THƯC TRẠNG VÀ GlẦl PHẤP HOÀN THIỀN Chuyên ngành: Luật kinh tê HTã số : Luận án thạc s ĩ J lu ậ t h o e ■ • • Người hướng dẫn khoa học ^ Í ( i _ THƯ V I Ệ N _Ị I TRƯỜNG ĐẠI HỌC LỮÀT h n ô i n.M^MC n ô r £ ^ oỴ j(fà nội-1999 ^Õớàễtíị Qííiê Jíiên M ỤC LỤC Trang LỜI NÓI Đ Ẩ U : CHƯƠNG 1: NHŨNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN CHUNG LIÊN QUAN ĐEN c h ế ĐINH PHÁP LUẬT VỂ ĐẤT 1.1- Vai trò đất đai nhu cầu người ỉ 2- Khái niệm đặc trưng chế định pháp luật vể đất g ì 3- Vài nét lịch sử phát triển ch ế định pháp luật đất 13 CHƯƠNG 2: T Hự C TRẠNG CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỂ ĐẤT 19 2.1- C hế độ sở hữu quản lý Nhà nước đôi với đất 20 2.1.1- Đ ánh giá quy hoạch đất 23 2.1.2- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 2.1.3- Trình tự, thẩm quyền giao đất 38 2.1.4- Thu hồi đất 44 2.1.5- Đ ăng ký, thống kê việc sử dụng đất 46 2.1.6- Giải tranh chấp đất 48 2.2- Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 58 2.2.1- Q uyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 58 2.2.2- Quyền bảo vệ, khiếu nại bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp 71 2.2.3- Q uyền bồi thường thiệt hại đất nghĩa vụ đền bù cho người có đất bị thu hổi để giao cho m ình 74 2.2.4- Nghĩa vụ nộp tiền sử dựng đất 79 2.2.5- N ghĩa vụ nộp th u ế chuyển quyền sử dụng đất 84 2.2.6- Nghĩa vụ nộp th u ế sử dạn g đất lệ phí địa 86 CHƯƠNG 3: MỘT s ố KIẾN NGHỊ GĨP PHAN HỒN THIỆN CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT 90 KẾT LUẬN 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 LỜI MỎI DẦU 1- Tính cấp thiết để tài Đ ất đai tài nguyên vô quý giá, địa bàn để phân bố khu dân cư Đ ất đai có vai trò đặc biệt quan trọng nhu cầu đất ở thời đại N hu cầu đất ngày m ột trở lên cấp thiết, đất đai khơng tự sinh sơi nảy nở được, vậy, việc quản lý sử dụng đất m ột vấn đề quan trọng N hận thức tầm quan trọng pháp luật đất đai có quy định đầy đủ chặt chẽ việc quản lý sử dụng đất C hế định pháp luật đất góp phần quan trọng vào việc quản lý sử dụng đất ở, đảm bảo việc sử dụng đất m ột cách tiết kiệm , hợp lý, đáp ứng yêu cầu m ọi người dân có đất T uy nhiên, thực tiễn áp dụng c h ế định pháp luật đất bên cạnh kết đạt đáng ghi n hận Iihiều vấn đề cần nghiên cứu để sửa đổi, bổsung ho àn thiện phù hợp với yêu cầu thực tiễn C hế định pháp luật đẩt chưa thực đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Do quy định pháp luật đất cịn có chỗ chưa thống nhất, thiếu sót, m âu thuẫn nên dẫn đến tình trạng vận dụng gặp nhiều khó khăn nhiều trường hợp có tuỳ tiện, khơng thống nhất, quyền lợi người sử dụng đất bị vi phạm T hêm nữa, lịch sử để lại tượng vi phạm , lấn chiếm đất đai diễn phổ biến làm cho vấn đề trở nên phức tạp Số lượng tranh chấp đất đai ngày m ột gia tăng, việc giải q uyết không thống quy định pháp luật không rõ ràng, sơ hở N hững điều làm cho hiệu lực thực tế pháp luật đất đai không cao, làm giảm lòng tin nhân dân sách, pháp luật N hà nước Từ điều phân tích trên, tác giả chọn đề tài nghiên cứu luận án "C hếđịnh ph áp luật vê' đất - thực trạng giải ph áp hồn thiện " 2- M ục đích nhiệm vụ đề tài M ục đích đề tài luận án nghiên cứu m ột cách có hệ thống c h ế định pháp luật đất ở, thực tiễn áp dụng quy định nhằm đ ánh giá thực trạng c h ế định pháp luật đất Trên sở luận án đề m ột số kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện chế định pháp luật đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung X uất phát từ m ục đích đề tài có nhiệm vụ: - N ghiên cứu m ột sơ vấn để m ang tính lý iuận c h ế định pháp luật đất ở, làm rõ đặc trưng khác biệt c h ế định pháp luật đất - T rên sở phân tích m ặt ỉý luận, kết hợp với đ ánh giá thực tiễn, nêu lên vấn đề tồn vướng m ắc việc áp dụng ch ế định pháp luật đất thực tế, từ đưa giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập c h ế định pháp luật đất - Đ ưa kiến nghị bước đầu nhằm hoàn thiện c h ế định phápluật vể đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung 3- Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Pháp luật đất đai vấn đề nhiều nhà nghiên cứu khoa học quan tâm Ở V iệt N am , có nhiều sách, báo, cơng trình khoa học đề cập tới vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật đất đai, cơng trình góp phần khơng nhỏ vào việc hồn thiện pháp luật đất đai V iệt N am Tuy nhiên, công trình m ới đề cập tới vấn đề quản lý N hà nước đất đai, c h ế độ quản lỷ đất nông nghiệp, đất đô thị, ch ế định quyền sử dụng đất, vấn đề hoàn thiện pháp luật đất đ R iêng ch ế độ quản lý sử dụng đất có m ột số cơng trình nghiên cứu đề cập tới m ộ t số khía cạnh định, chẳng hạn vấn đề quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở đô thị m chưa có m ột cơng trình nghiên cứu nghiên cứa m ột cách có hệ thống toàn nội dung ch ế định pháp luật đất ở: Phãn tích pháp luật hành, thực tiễn áp dụng để từ đưa phương hướng hoàn thiện ch ế định pháp luật Bởi vậy, luận án xem luận án nghiên cứu m ột cách có hệ thống, tương đối toàn diện c h ế định pháp luật đất pháp luật đất đai V iệt N am Các kết luận kiến nghị nêu luận án góp phần vào việc hoàn thiện quy định ch ế định pháp luật đất nói riêng pháp luật đất đai V iệt N am nói chung L uận án dùng làm tài liệu tham khảo hữu ích cơng tác giảng dạy; việc áp dụng pháp luật đất đai Toà án; việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật đất đai hành 4- Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu L uận án trình bày sở lý luận chủ nghĩa M ácLê nin N hà nước pháp luật, quan điểm Đ ảng N hà nước vể chế độ sở hữu toàn dân đất đai N ội dung luận án xây dựng dựa sở phân tích văn pháp luật N hà nước, văn hướng dẫn, tổng kết thực tiễn việc áp dụng pháp luật đất đai, đ ịnh giải tranh chấp đất đai quan N hà nước có thẩm quyền; tài liệu sách báo có liên quan đến đất đai quan N hà nước có thẩm quyền Phương pháp n ghiên cứu sử dụng luận án phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử 5- K ết cấu luận án L uận án bao gồm phần sau: Lời nói đầu Chương 1: N hững vấn đề lý luận chung liên quan đến c h ế định pháp luật đất Chương 2: Thực trạng c h ế định pháp luật đất C hương 3: H ướng hoàn thiện ch ế đinh pháp luật đất K ết luận CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐÊ LÝ LUẬN CHUNG LIÊN QUAN ĐẾN CHÊ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỂ ĐẤT 1.1- Vai trò đất đai nhu cáu người N gay từ xã hội lồi người hình thành, người cần có đất đai để ở, xây dựng nhà cửa Cùng với phát triển xã hội loài người nhu cầu đất để ngày cao ngày m ột trở nên cấp thiết Đ ất nơi người xây dựng nhà cửa, cơng trình để làm chỗ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, nơi phân bố khu dân cư V trò đất đai nhu cầu đất để người thật to lớn, yếu tố tạo nên ổn định sống người nào, nhóm người Bất kỳ cần có nhà Vai trị đất đai đời sống người vô quan trọng H ội nghị Bộ trường châu  u năm 1973 (H ọp Luân Đ ôn - A nh) đánh giá: “ Đ ất đai m ột cải quý giá loài người, tạo điều kiện cho sống người trái đất” (1) T rong thời gian gần bùng nổ dân số làm cho nhu cầu đất ngày m ộ t tăng cao trở nên cấp thiết Đ ặc biệt thị, thị hố d iễn với tốc độ nhanh cho thấy nhu cầu đất rõ ràng D ân số tăng cao, đất đai khơng tự sinh sơi nảy nở V iệc m rộng diện tích đất có nghĩa phải thu hẹp diện tích đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp Thực tiễn năm qua nước ta cho thấy hàng năm phải m rộng hàng vạn đất để V iệc thay đổi m ục đích sử d ụng đất nhiều làm ảnh hưởng đến m ôi trường sinh thái làm giảm khả năn g sinh lợi từ loại đất C hính điều (1) Những quy định quản lý sử đụng ruộng đất NXB Nông nghiệp, Hà nội, 1980 làm cho vai trò đất đai nhu cầu đất để người ngày m ột quan trọng.2 Thực tiễn cho thấy thời gian gần tranh chấp đất đai mà đặc biệt đất ngày m ột gia tăng phức tạp Khi đất chưa có giá, nhu cầu đất cịn chưa cao người ta chưa nhận thấy tầm quan trọng giá trị đất, nhu cầu đất phát triển, ý thức vai trò quan trọng giá trị đất người ta tìm cách để có đất, chí kể lấn chiếm , chiếm đoạt đất người khác đòi lại đất m trước cho người khác mượn làm cho số lượng tranh chấp đất đai m đặc biệt đất ngày nhiều phức tạp Nhận thức tầm quan trọng đất đai, Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật đất đai nhằm bảo vệ đất đai quản lý đất đai m ột cách có hiệu Trước năm 1987, quy phạm pháp luật đất nằm rải rác m ột số văn đơn lẻ, năm 1987 ban hành L uật đất đai, xác định rõ đất đai thuộc sở hữu tồn dân N hà nước thống quản lý, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá rihân sử dụng ổn định, lâu dài ( tinh thần Hiến pháp năm 1980 xác định ) Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1987 m ang nặng dấu ấn thời bao cấp, không phù hợp với kinh tế thị trường có quản lý vĩ mô Nhà nước, vậy, năm 1993 Nhà nước ta lại ban hành L uật đất đai năm 1993 thay cho Luật đất đai năm 1987 Luật đất đai năm 1993 xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý thừa nhận người sử dụng đất có quyền L uật đất đai chia đất đai làm loại đất gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng đất chưa sử dụng Trong loại đất kể khơng thể nói loại đất quan trọng loại đất T uy nhiên, nói phần trên, đất khu dân cư đặc b iệt đất làm nhà- đất tối cần thiết tất m ọi người, tầng lớp xã hội Nhu cầu m ột nhu cầu thiết yếu người nhu cầu thiết nước ta 1.2-K hái niêm đăe trưng chẽ đinh pháp luât đất Theo quan niệm truyền thống người Việt Nam, đất đất để xây dựng nhà cửa, cơng trình phục vụ sinh hoạt hàng ngày, đất vườn ( đất m chưa có nhà cửa) nằm khu dân cư M ục đích sử dụng đất để xây dựng nhà cửa, nhiên, đất có nhà cửa chưa có nhà cửa Từ xưa đến nay, nói đến đất người ta thường nghĩ m ột loại tài sản thuộc sở hữu riêng người dân mà m ột hộ gia đình, người dân phải có, loại tài sản gắn liền với đời m ỗi người, gia đình chí dịng họ Nói đến đất nói đến m ảnh đất mà gia đình, chí m ột dịng họ gắn bó, sinh sống Trước H iến pháp năm 1980, Nhà nước thừa nhận sở hữu tư nhân m ộng đất, đất loại đất thuộc sở hữu tư nhân cá nhân, hộ gia đình Sau H iến pháp năm 1980, đất đai khơng cịn thuộc sở hữu cá nhãn m thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, đất đất N hà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng hợp pháp, hợp lý Nhà nước thừa nhận Theo quy định pháp luật đất đai hành, đất đất Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở, bao gồm đất để xây dựng nhà cửa, công trình phục vụ sinh hoạt hàng ngày khn viên quanh nhà Đ iều 52 L uật đất đai năm 1993 quy đinh: " Đ ất m ỗi hộ gia đình nơng thơn bao gồm đất để làm nhà cơng trình phục vụ đời sống gia đình"; Đ iều Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ lại quy định: " Đ ất nội thành, nội thị xã, thị trấn đất dùng để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ nhu cầu khuôn viên ( có), phù hợp với quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt" Như hiểu, đất đất dùng để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ nhu cầu khn viên (nếu có), phù hợp với quy hoạch quan N hà nước có thẩm quyền phê duyệt Q ua xem xét nghiên cứu thấy đất có đặc tính sau: - M ục đích sử dụng chủ yếu đất để ở, đất không gian dùng để xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ sinh hoạt, địa bàn hình thành cụm dân cư tập trung lâu dài - Nếu chủ thể Nhà nước giao đất loại đất khác cịn có tổ chức chủ thể Nhà nước giao đất cá nhân hộ gia đình - Đ ất có tính ổn đinh cao Khi hộ gia đình, cá nhân Nhà • nước giao đất để làm nhà họ sử dụng lâu dài không hạn chế thời hạn sử dụng đất m bị thu hồi m ột số trường hợp định Vì vây, ban hành Luật đất đai năm 1993 có người cho nên quy định đất thuộc sở hữu tư nhân Đ ất hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, phần lớn hình thành từ xa xưa ( đặc biệt đất ở khu dân cư nông thôn ), truyền từ đời sang đời khác Đ ất thường người có huyết thống truyền lại cho nhau, người dòng tộc sử dụng - D o m ục đích sử dụng đất để nên loại đất thường nằm nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho việc lại, sinh hoạt dễ dàng gần đường giao thơng, gần sơng Những vị trí có m ật độ dân cư tập trung đông giá đất cao vùng khác Bởi vậy, giá trị đất xác định vào khả sinh lợi đất vị loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích tồn dân K hắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản.” Trên sở điều phân tích chương 2, Tác giả m ạnh dạn đưa m ột số kiến nghị góp phần hồn thiện chế định pháp luật đất sau: 1-Vấn để quvền nghĩa vu người sử dung đất 1.1- Vấn đê chuyển quyền sử dung đất 1.1.1- Vấn đ ề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai không quy định rõ việc cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức hay không? C ách thức sử dụng đất tổ chức trường hợp nào? Theo chúng tơi, cơng nhận hộ gia đình, cá nhân quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất m ình, để quyền lợi hộ gia đình, cá nhân để họ thực m ột cách tối đa quyền m ình nên cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức Đ ồng thời phân biệt rõ trường hợp cụ thể sau: - Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất cho tổ chức m giữ nguyên m ục đích sử dụng cho phép hộ gia đình, cá nhân tổ chức thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho phải sử dụng m ục đích - Đ ất nằm vùng quy hoạch phát triển khu dân cư, hộ gia đình, cá nhân quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh doanh nhà để tổ chức xây dựng nhà bán cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà Khi hộ gia đình, cá nhân m ua 92 nhà, với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đ ối với đất nằm khu quy hoạch xây dựng cơng trình mà chủ thể sử dụng đất tổ chức kinh tế thuộc đối tượng thuê đất N hà nước N hà nước đinh thu hổi tổ chức đền bù thiệt hại giao cho tổ chức thuê đất đứng đền bù thiệt hại, tiền đền bù trừ vào tiền thuê đất Giá đất cho thuê sau đền bù giá đất phi nơng nghiệp Có khắc phục quy định Đ iều 30 N ghị định 88/CP Chính phủ Bên cạnh đó, pháp luật đất đai chưa có quy định hạn c h ế việc hộ gia đình, cá nhân khơng phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất m ình cho người nước ngồi người V iệt N am định cư nước Pháp luật nước ta cho phép người nước thời gian định cư V iệt nam quyền sở hữu m ột nhà để phải thuẻ đất ở, nên hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nước ngoài, người V iệt N am định cư nước 1.1.2- Vấn đê thừa kê quyền sử dụng đất * Q uyền thừa kê quyền sử dụng đất người nước người V iệt N am định cư nước Pháp luật đất đai pháp luật dân khơng có quy đinh han c h ế ý chí người để lại di sản thừa k ế không để lại di sản thừa k ế quyền sử dụng đất cho người nước người V iệt N am định cư nước ngoài, tổ chức nước hạn chế quyền người V iệt N am định cư nước ngồi khơng thừa k ế quyền sử dụng đất người thân theo pháp luật Do đặc điểm, đặc thù nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, Nhà nước giao đất cho hộ giao đinh, cá nhân để làm nhà ở; người nước ngồi khơng có quyền sử dụng đất m phép thuê đất nên cho phép đối tượng trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất quyền thừa k ế giá trị sử dụng đất m Tức là, họ thừa kế quyền sử dụng đất họ thơng qua quan Nhà nước có thẩm quyền phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất * D i sản th cúng quyền sử dụng đất thừa kê quyền sử dụ n g đát thản tộc Trong thời gian qua tranh chấp quyền sử dụng đất di sản thờ cúng việc thừa k ế quyền sử dụng đất thân tộc ngày m ột gia tăng, việc vận dụng giải gặp nhiều khó khăn chưa có m ột quy định cụ thể vấn đề Để khắc phục vấn đề xuất phát từ phong tục tập quán người V iệt N am nên chăngị luật cần quy định m ột loại đất đặc biệt đất di sản thờ cúng Khi đất dùng làm di sản thờ cúng m ọi định liên quan đến đất cio gia tộc định trừ trường hợp nhu cầu m N hà nước thu hồi theo quy định pháp luật Người gia tộc cử đứng quản lý m ảnh đất quyền hưởng hoa lợi đất, m ột phần để sinh sống, m ột phần dùng để thờ cúng mà không phép chuyển quyền sử dụng đất hình thức nào, người quản lý chết gia tộc cử m ột người quản lý m ới tiếp tục quản lý phần đất Khi phần đất dùng làm di sản thờ cúng khơng có quyền thừa k ế quyền sử dụng phần đất -Vấn đ ề đền bù thiêt hai trường hơp N hà nước thu hồi đất Chính sách đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất trường hợp N hà nước thu hồi nhiều điểm chưa thoả đáng, cần phải nghiên cứu sửa đổi cho phù hợp hơn, là: 94 - Giá đất để tính đền bù thiệt hại thấp nhiều so với giá thị trường nên chưa đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, cần phải định giá đất cho giá đất để đền bù sát với giá chuyển nhượng Có N hà nước thu hổi đất người sử dụng đất m ới tự nguyện di chuyển, tạo điều kiện thuận lợi cho người giao đất thời bảo đảm cho người bị thu hồi đất có đủ điều kiện để tạo dựng nơi mới, cho gia đình thân họ - Hiện luật m ới quy định việc đền bù thiệt hại N hà nước thu hổi đất để phục vụ m ục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Đ ể đảm bảo bình đẳng cho tất m ọi chủ thể Nhà nước giao đất không nên phân biệt thu hồi đất để sử dụng vào m ục đích cho tổ chức, cá nhân nước ngồi xây dựng cơng trình kinh doanh, phát triển kinh tế hay sử dụng vào m ục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng m nên áp dụng thống m ột sách đền bù - Khi N hà nước cho tổ chức, cá nhân thuê đất m bắt ho phải tư giải đền bù cho người có đất bị thu hồi khó Do vậy, nên quy định cho họ phải làm thủ tục chi trả tiền đền bù, công việc giải đền bù có m ột quan chuyên m ôn thực Đ thời để hạn chế tiêu cực công tác trả tiền đền bù cần quy định việc đền bù phải thực qua quan quản lý trung gian kho bạc N hà nước - Đ ể đảm bảo bình đẳng người sử dụng đất bị thu hồi đất cần phải có phân biệt đền bù người sử dụng đất khác nhau; người có đủ giấy tờ hợp pháp người khơng có giấy tị hợp pháp, hợp lệ; người nộp tiền sử dụng đất, phải nộp 100% tiền sử dụng đất giảm tiền sử dụnơ đất 95 - Cần phải có biện pháp xử lý nghiêm m inh người không chịu nhận đền bù, di chuyển theo quy định m cố tình chây lì khơng chịu chuyển 1.3- Vấn đ ề s iá đất - G iá đất quy định thấp so với giá thị trường áp dụng cho nhiều mục đích khác Do chênh lệch giá đất để tính nộp tiền sử dụng đất thấp nhiều so với giá đất thị trường nên dẫn đến nhiều tiêu cực việc xin, cấp đất Đ ể hạn chế tiêu cực việc xin, cấp đất cần phải điều tiết cho giá đất sát với thực tế, đưa để xác định hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp thực tế vùng, thời điểm N ên quy định giá đất áp dụng cho việc nộp tiền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất nộp thuế sử dụng đất - V ấn đề xác định giá đất nhiều bất cập, phải kể đến quan đánh giá đất Luật hành giao cho Chính phủ quy định m ức giá đất, u ỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào giá đất Chính phủ quy định để ban hành khung giá đất áp dụng cho địa phương m ình m chưa có quan chuyên m ồn chịu trách nhiệm định giá đất, vậy, việc đánh giá đất cịn thiếu khoa học, khơng phù hợp với thực tế Khắc phục điều nên giao cho m ột quan chuyên m ôn thực việc đánh giá đất 1.4- Vấn đề nôp tiền sử dung đất - Pháp luật hành quy định trường hợp hợp thức hoá quyền sử dụng đất người sử dụng đất nộp, phải nộp 100% 20% tiền sử dụng đất vào mốc thời gian sử dụng đất mà chưa quy đinh cụ thể mức m iễn, giảm áp dụng với tồn 96 khn viên đất hay áp dụng cho phần đất có nhà K hắc phục quy đinh không rõ ràng bảo đảm bình đẳng người sử dụng đất việc nộp tiền sử dụng đất nên quy định việc m iễn, giảm nộp tiền sử dụng đất áp dụng phần diện tích nằm giới hạn mức đất tối đa m m ỗi hộ gia đình sử dụng tương ứng với vùng, phần diện tích nhiều họ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo luỹ tiến - K hông nên vào mốc thời gian sử dụng đất để xác đinh mức phải đóng tiền sử dụng đất m nên vào m ốc thời gian chuyển mục đích sử dụng đất để xác định mức phải đóng tiền sử dụng đất - Nên cho phép người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thuộc diện sách hồn cảnh khó khăn trả dần tiền sử dụng đất 1.5- Vấn đê n ôv thuê chuyển quyền sử dung đất Chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất hành có m ột số điểm cần sửa đổi bổ sung: - K hoản 4,5 Đ iều 703 Bộ luật dân quy định bên chuyển đổi sử dụng đất có nghĩa vụ tốn tiền chênh lệch, giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi m ột bên cao hơn, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác Khi tốn phần tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi cao người tốn phần chênh lệch phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất N hư vậy, bên có thoả thuận khơng phải tốn phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất cao họ khơng phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Với quy định nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất núp bóng dạng chuyển đổi quyền sử dụng đất để họ có thoả thuận khác họ khơng phải thực nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Do vậy, để khắc phục tình trạng dù có thoả thuận khơng 97 phải tốn tiền chênh lệch cho người nhận đất có giá trị quyền sử dụng đất cao phải nộp th u ế chuyển quyền sử dụng đất - Pháp luật hành quy đinh chuyển đổi quyền sử dụng đất với thay đổi m ục đích phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất với mức th u ế suất cao với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất m khơng thay đổi mục đích K hi thay đổi m ục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp,lâm nghiệp sang đất làm nhà người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất Do vậy, nên huỷ bỏ mức quy định thuế suất áp dụng cho trường họp chuyển đổi quyền sử dụng đất, đồng thời với việc thay đổi mục đích sử dụng 2- Vấn đề quán lý sử dung đất đai - H ồn thiện sách đất ở, dặc biệt đất đô thị - T rong chế định pháp luật đất có quy định quản lý sử dung đất ở thi, m chưa có quy định quản lý sử dụng đất ở nông thôn Do vậy, cần phải quy định m ột cách rõ ràng ch ế độ quản lý sử dụng đất ở nông thôn - V iệc quy định loại giấy tờ sử dụng đất xem hợp lệ nói cơng văn hướng dẫn xử lý m ột số vấn đề đất đai phát sinh trước có Luật đất đai năm 1993 công văn hướng dẫn thi hành m ột số điểm Nghị định 60/CP Tổng cục địa chính, m giá trị pháp lý không cao Do vậy, cần phải quy định giấy tờ sử dụng đất xem hợp lệ văn hình thức N ghị định Chính phủ - V ề thẩm quyền giao đất ở, không nên để quy định thẩm quyền giao đất nông thôn đô thị khác m nên quy định thẩm quyền cho m ột cấp, thành phố lớn việc giao đ ất phải tuân theo quy định chặt chẽ quy hoạch, k ế hoạch sử dụng đất Đ ồng thời, phải phân cấp thẩm quyền giao đất cho quyền địa phương, đặc biệt vùng sâu, vùng xa sở quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng xét duyệt nhằm đơn giản cải tiến thủ tục hành - C ần phải quy định cụ thể mức đất tối đa m hộ gia đình sử dụng cho vùng, đặc biệt đô thị Quy định khơng nhằm m ục đích buộc hộ sử dụng đất nhiều mức tối đa phải trả lại đất cho Nhà nước m để buộc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có diện tích cao mức tối đa phải nộp tiền sử dụng đất thuế sử dụng đất phần diện tích cao theo mức luỹ tiến - V ề việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, điểm 2a, khoản 3, Đ iều 10 Nghị định 60/CP quy đinh: “ Nếu nhà xây dựng đất khỏng quy hoạch đất chủ nhà không cấp giấy chứng nhạn quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải thực lệnh giải toả nhà lệnh thu hổi đất Nhà nước V iệc quy định không cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trường hợp hoàn toàn hợp lý Tuy nhiên, vấn đề đặt “ Nhà xây dựng đất không quy hoạch đất Vậy quy hoạch lập từ bao giờ, lấy thời điểm làm m ốc Chẳng lẽ m ột người sử dụng đất từ m chục năm, đất khơng thuộc quy hoạch đất khơng cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, đồng thời buộc phải tháo dỡ nhà trả đất cho N hà nước, m ột số người lấn chiếm đất đất thuộc quy hoạch lại xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do vậy, cần phải nghiên cứu lại quy định cho phù hợp với thực tiễn - L uật đất đai cần làm rõ quy đinh rõ m ột số sách để giải tổn đọng lịch sử đất ở, đặc biệt đất thị Cần có sách rõ ràng để giải vấn đề đất mượn, đất nhờ, đất cho thuê, 99 đất người yêu cầu cách m ạng mà không trực tiếp quản lý, sử dụng được, có nhu cầu sử dụng, trước có luật đất đai; vấn đề mua bán đất, m ua bán quyền sử dụng đất giai đoạn từ có Luật đất đai năm 1987 đến có Luật đất đaị năm 1993; vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có tạo điều kiện cho việc thực quyền quản lý Nhà nước đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, giải tranh chấp đất đai, tranh chấp nhà m ột cách có hiệu - Nên đưa vào luật tiền đề việc hình thành quản lý thị trường bất động sản năm qua, m ột số thị trường ngầm bất động sản hình thành cần nghiên cứu thể chế hoá luật - Nên quy định luật sách quản lý khác loại đất đô thị như: Đ ất đô thị cải tạo đô thị mới; đất ngoại thành thị hố m rộng; đất di sản thờ cúng, 2.2- Hoàn thiên quan Quản lý Nhà nước vê đất đai Như phân tích, nguyên nhân dẫn đến việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý việc sử dụng đất hiệu quả, khơng tiết kiệm , khơng m ục đích làm ảnh hưởng đển hiệu lực thực tế Luật đất đai hệ thống quan quản lý N hà nước đất đai xếp chưa hợp lý, đội ngũ cán thiếu yếu; thẩm quyền quan chưa rõ ràng Do vậy, cần sửa đổi bổ sung theo hướng: - Xác đinh lại thẩm quyền quan quản lý N hà nước đất đai nói chung đất nói riêng cho phù hợp hơn, phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai xuống cấp thấp để đơn giản cải tiến thủ tục hành 100 - Xây dựng đội ngũ cán đủ m ạnh H iện hoạt động quản lý đất cảa ta hiệu đội ngũ cán cịn thiếu trình độ chun m ơn nghiệp vụ cịn thấp, chưa có sách đãi ngộ thỏa đáng Do cần phải: + Đào tạo, tăng cường bổi dưỡng nghiệp vụ cho họ, thường xuyên tổ chức lớp học, hội thảo để họ có điều kiện tiếp cận với phương tiện đại, tiếp cận với thực tế + Có sách ưu đãi thoả đáng cán địa chính, đặc biệt đội ngũ cán địa xã, phường Phải xem họ đội ngũ cán thuộc ngành dọc quản lý - Đ ồng thời để giải tốt tranh chấp đất đai cần sửa đổi, bổ sung hệ thống hoá quy định thẩm quyền thủ tục giải khiếu nại người sử dụng đất việc giải tranh chấp đất đai khiếu nại liên quan đến đất đai X em xét việc định giải tranh chấp đất đai Ưỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có phái định hành hay khơng để từ có sửa đổi bổ sung quy định thống việc giải tranh chấp, giải khiếu nại văn hành Luật khiếu nại tố cáo công dân, Đ iều 38 Luật đất đai năm 1993, pháp lệnh thủ tục giải vụ án hành Phải xem xét lại quy định T hông tư số 02/TTLT hướng dẫn thẩm quyền án nhân dân việc giải tranh chấp quyên sử dụng đất theo quy định khoản Đ iều 38 Luật đất đai năm 1993 cho phù hợp 3- H oàn thiên quv đinh Luât đất đai., đảm bảo sư thống nhát L uât đất đai luât khác Bên cạnh việc hoàn thiện quy định chế định pháp luật đất ở, cần phải sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai bất hợp lý, m âu thuẫn, chổng chéo thiếu sót Vì cịn m ột số vấn đề mà 101 luật chưa dự liệu hết có quy định chưa thật phù hợp nên việc vận dụng, áp dụng thực tế gặp nhiều khó khăn K hi người sử dụng đất có quyền đất đai tham gia vào thị trường bất động sản quy định quản lý sử dụng đất đai liên quan chặt chẽ với quy định Luật dân sự, Luật hành chính, L uật thương m ại, Luật đầu tư nước Những văn luật lại ban hành điều kiện, hoàn cảnh khác nên khơng tránh khỏi có quy định không thống với Do vây, cần sửa đổi bổ sung cho quy định luật đất đai thống với quy định L uật dân sự, Luật hành chính, Luật thương m ại, Luật đầu tư nước 102 KẾT LUẬN C hế định pháp luật đất m ột chế định quan trọng quy định pháp luật đất đai C hế đinh pháp luật đất có thay đổi với thay đổi sách đất đai nước ta đất từ chỗ thuộc sở hữu tư nhân hộ gia đình, cá nhân trở thành thuộc sở hữu toàn dân N hà nước thống quản lý; từ chỗ không chuyển nhượng, sang chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất vói việc Nhà nước cơng nhận quyền người sử dụng đất Đ ất từ chỗ khơng có giá trở thành có giá, nhu cầu đất ngày m ột cấp thiết nên chế định pháp luật đất ngày trở lên quan trọng C hế định pháp luật đất bao gồm quy đinh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ở, chế độ quản lý sử dụng đất C hế định pháp luật đất có đặc trưng so với ch ế định pháp luật đất nông nghiệp, lâm nghiệp, điều tính chất đất định Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xác định rõ ràng phần đảm bảo quyền lợi ích đáng người sử dụng đất, khơng vậy, giúp quan N hà nước có thẩm quyền giải vấn đề m lịch sử đem lại, đảm bảo m ọi người dân có đất để ở, tạo công cho người sử dụng đất Đ thời quy định chế định pháp luật đất giúp cho quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý việc sử dụng đất m ột cách có hiệu quả, tiết kiệm , giải nhu cầu đất giai đoạn T hẩm quyền, thủ tục giao đất quy định cụ thể, chặt chẽ hạn chế vi phạm pháp luật đất đai, hạn ch ế việc m rộng diện tích đất đất nông nghiệp diễn m ột cách phổ biến Những tranh chấp quyền sử dụng đất bước đầu giải quyết, tạo ổn định xã hội 103 Tuy nhiên, thực trạng thực quy định chế định pháp luật đất cho thấy quy định hành đất nhiều m âu thuẫn, bất hợp lý, nhiều vấn đề m với quy đinh pháp luật hành giải m ột cách hợp tình, hợp lý Các văn pháp luật quan N hà nước có thẩm quyền chưa thống với nhau, nhiều quy định chưa rõ ràng nên việc vận dụng thực tế nhiều trường hợp tuỳ tiện, nhiều quy định chưa thật phù hợp với thực tế dẫn đến quyền lợi ích người sử dụng đất khơng đảm bảo, chí bị vi phạm ; quyền lợi N hà nước với tư cách chủ sở hữu chưa thực đảm bảo Do quy định pháp luật đất nhiều điểm chưa rõ ràng, thiếu nên việc giải vấn đề lịch sử để lại m ột số vấn đề thực tiễn đặt khó khăn, chưa thực tạo bình đẳng quyền lợi người sử dụng đất Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định chế định phấp luật vê đất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động quản lý N hà nước đất ở, giúp Nhà nước giải tốt nhu cầu đất giải vướng m ắc, tồn đọng nay, thời đảm bảo cho quyền lợi người sử dụng đất thực m ột cách tốt nhất, tạo bình đẳng tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất điều tất yếu Với quan tâm N hà nước, quan N hà nước có thẩm quyền, nhà làm luật, cán nghiên cứu, chế đinh pháp luật đất hoàn thiện, khắc phục bất hợp lý, vướng mắc nay, nâng cao tầm quan trọng ch ế định pháp luật đất đời sống xã hội /• 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo cấp ngành gửi Chính phủ tình hình quản lý, sử dụng đất đai ỹ i7(pi> >WIỈ ’ Báo cáo Chính phủ trình Quốc hội kỳ họp thứ 7, khố EX tình hình thi hành pháp luật đất đai Báo cáo khảo sát điều tra xã hội học hộ gia đình quyền sử dụng đất V iên khoa học pháp lý- Bộ tư pháp, năm 1999, Báo cáo V iện/khoa học pháp lý- Bộ tư pháp cải cách thủ tục hành Bộ luật điền địa V iệt N am cộng hoà- N hà in công báo 1953 Bộ luật dân sự, công b ố ngày 09/11/1995 Các văn hướng dẫn thi hành L uật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai nước V iệt nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ cách m ạng lâm thời cộng hoà m iền N am V iệt nam , Nước cơng hồ xã hội chủ nghĩa V iệt nam từ năm 1946 đến tháng 6/1999 Các tạp chí: - Tạp trí quản lý ruộng đất ^ • _ ’ - Tạp chí địa từ năm 1993 - Tạp chí Nhà nước pháp luật từ năm 1992 - Tạp chí Thơng tin lý luận từ năm 1990 - Tạp chí Cộng sản từ 1992 G iáo trình lý luận chung N hà nước pháp luật- trường Đại học L uật Hà nội 1997 10 G iáo trình Luật đất đai- trường Đ ại học Luật Hà nội 1997 11 Giáo trình Luật dân ‘L-tu.U { 12 H oàng việt luật lệ - N hà xuất thông tin, H nội, 1994 13 H iến pháp Việt nam năm 1946, 1959, 1980, 1992 14 M ột số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai - Tạp chí Thơng tin lý iuận, H nội 1993 15 L uật cải cách rộng đất 4/12/1953 16 L uật đất đai năm 1987, 1993, Luật sửa đổi bổ sung m ột số điều L uật đất đai năm 1998 17 L uật thuế chuyển quyền sử dụng đất, công b ố ngày 5/7/1994 105 18 N guyễn Đ ình Đ ầu ( chủ biên ) - C hế độ cồng điền, công thổ lịch sử hoang lập N am kỳ - Nhà xuất TP HCM 1992 19 N guyễn Đ ình Đ ầu ( chủ biên ) - Lược sử ch ế độ ruộng đất nước ta từ nguyên thuỷ đến 1975 - N hà xuất TP HCM 1993 20 Pháp lệnh thủ tục giải vụ án hành chính, công b ố ngày 03/6/1996 21 Pháp lệnh th u ế nhà đất, công bố ngày 31/7/1992; pháp lệnh sửa đổi bổ sung m ột số điều pháp lệnh thuế nhà đất, ngày 03/6/1994 22 PTS N guyễn V ăn Thuận ( chủ biên ) - Tim hiểu L uật đất đai - Nhà xuất trị quốc gia, Hà nội 1993 23 Q uốc triều hình luật- Nhà xuất pháp lý, H nội, 1992 24 Tài liệu hội thảo sách đất đai - Tổng cụ địa chính- Thanh tra, H nội 25 Trương Hữu H uynh- C hế độ ruộng đất V iệt N am từ kỷ XI X V III ( tập , ) N hà xuất khoa học xã hội, H nội 1982 26 V ăn kiện Đ ại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI - N hà xuất thật, Hắ nội, 1996 27 V ăn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ v n - N hà xuất thật, H ắ nội, 1990 28 V ăn kiện Đ ại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII - N hà xuất thật; H ẳ nội 1996 29 Ý k iến u ỷ ban pháp luật Quốc hội khố EX Báo cáo Chính phủ tình hình thi hành pháp luật đất đai 106 ... định pháp luật đất thực tế, từ đưa giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập c h ế định pháp luật đất - Đ ưa kiến nghị bước đầu nhằm hoàn thiện c h ế định phápluật vể đất nói riêng pháp luật đất đai... tiễn áp dụng quy định nhằm đ ánh giá thực trạng c h ế định pháp luật đất Trên sở luận án đề m ột số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện chế định pháp luật đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung... định pháp luật đất Chương 2: Thực trạng c h ế định pháp luật đất C hương 3: H ướng hoàn thiện ch ế đinh pháp luật đất K ết luận CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐÊ LÝ LUẬN CHUNG LIÊN QUAN ĐẾN CHÊ ĐỊNH PHÁP LUẬT