Phân tích và định giá cổ phiếu của công ty cổ phần đầu tư – công nghiệp tân tạo.doc

Phân tích và định giá cổ phiếu của công ty cổ phần đầu tư – công nghiệp tân tạo

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG HÀ NỘIš š š

3 Thị trường kinh doanh 5

II Phân tích môi trường kinh doanh 7

1 Môi trường kinh tế vĩ mô 7

2 Môi trường cạnh tranh ngành 8

III Phân tích doanh nghiệp 11

1 Phân tích SWOT 11

IV Phân tích một số chỉ tiêu tài chính 14

1 Các chỉ tiêu tài chính qua các năm 14

V Phân tích định giá cổ phiếu 17

1 Theo phương pháp chiết khấu cổ tức 17

2 Theo phương pháp chiếu khấu luồng tiền 18

KẾT LUẬN 21

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 22

MỞ ĐẦU

Tập đoàn Tân Tạo - Ita Group là một Tập đoàn đầu tư, kinh doanh trong vàngoài nước, chuyên đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp, khu dân cư đô thị và các ngành nghề khác.

Tiền thân là Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Tân Tạo, thành lập từ năm1996, đã đầu tư phát triển Khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân,Tp.HCM) - KCN lớn nhất và thành công nhất của TP.HCM, liên tục là KCNdẫn đầu cả nước trong suốt 10 năm qua - đến nay cơ bản đã hoàn thành đầu tưxây dựng 442 ha tại KCN Tân Tạo và hiện đang tiến hành đầu tư phát triểnQuần thể công nghiệp-dân cư-dịch vụ Tân Đức trên diện tích 1159 ha tạihuyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Từ năm 2002, thành viên của Tập đoàn Tân Tạo đã mạnh dạn đầu tư sangHoa Kỳ và Sigapore; đầu tư nhiều khu nhà ở cao cấp tại thành phố Houston,Texas-Hoa Kỳ, mang đến cơ hội lý tưởng cho người Việt Nam sở hữu hợppháp bất động sản tại Hoa Kỳ, được sinh sống trong các biệt thự kiến trúc đẹp,hiện đại, chất lượng, tiện nghi, an ninh và môi trường sống tốt.

Là một trong những tập đoàn lớn mạnh và có uy tín nhất tại Việt Nam, cổphiếu của công ty hứa hẹn sẽ trụ vững được trên thị trường Dưới đây là phầnphân tích đánh giá cổ phiếu ITA của công ty Công ty cổ phần Đầu tư – Côngnghiệp Tân Tạo trên sàn HOSE, dựa trên báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáotài chính của những năm gần đây.

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, bố cục của đề tài bao gồm những nội dungchính sau:

I.Giới thiệu doanh nghiệp

II Phân tích môi trường kinh doanhIII Phân tích doanh nghiệp

IV Phân tích một số chỉ tiêu tài chínhV Phân tích định giá cổ phiếu

NỘI DUNG

I.Giới thiệu doanh nghiệp

Tên công ty: Công ty Cổ phần đầu tư – công nghiệp Tân TạoTên viết tắt: ITACO

Tên tiếng anh: TAN TAO INVESTMENT INDUSTRY CORPORATIONĐịa chỉ trụ sở chính : Khu Công nghiệp Tân Tạo, Phường Tân Tạo A, QuậnBình Tân, Tp Hồ Chí Minh.

Vốn điều lệ: 3 425 625 650 000 đồngNgày niêm yết: 11/01/2006

Ngày chính thức giao dịch: 15/11/2006

Khối lượng cổ phiếu đang niêm yết: 342 562 565 cổ phiếuKhối lượng cổ phiếu đang lưu hành: 342 562 565 cổ phiếuLoại cổ phiếu: cổ phiếu phổ thông

Mã chứng khoán: ITAMã ISIN: VN000000ITA7

Mệnh giá cổ phiếu: 10.000 đồng (Mười nghìn đồng)

Tổng giá trị cổ phiếu niêm yết theo mệnh giá: 3 425 625 650 000 đồng.

Dịch vụ tư vấn đầu tư, tư vấn khoa học kỹ thuật và chuyển giao công nghệ.Xây dựng công nghiệp, dân dụng, giao thông.

Dịch vụ giao nhận hàng hóa và dịch vụ cho thuê kho bãi.Xây dựng các công trình điện đến 35KV.

Kinh doanh nhà ở (xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê).

Dịch vụ truyền số liệu; dịch vụ truyền tệp điện tử, truy cập từ xa; dịch vụtruy cập dữ liệu theo các phương thức khác nhau.

2 Mặt hàng kinh doanh

Công ty CP KCN Tân Tạo là doanh nghiệp chuyên kinh doanh cơ sở hạ tầngkhu công nghiệp Sau khi được các cơ quan chức năng chấp thuận đầu tư vàokhu đất, Công ty tiến hành giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng vàcho thuê đất để các doanh nghiệp xây dựng nhà máy, nhà xưởng phục vụ sảnxuất, các dịch vụ trong khu công nghiệp, v.v…

Khu công nghiệp Tân Tạo, nằm dọc theo Quốc lộ 1A, phía Tây Nam củaTp Hồ Chí Minh, thuộc quận Bình Tân, cách trung tâm Tp Hồ Chí Minh 12km, cách Sân bay Tân Sơn Nhất 12 km, cách cảng Sài Gòn 15 km Đây là vịtrí khá quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế của Thành phố Hồ ChíMinh, là đầu mối giao thông của khu vực và các tỉnh miền Tây Dự kiến, khuvực này sẽ phát triển thành Trung tâm Công nghiệp và Thương mại của Thànhphố Khu công nghiệp Tân Tạo bao gồm 2 khu: Khu hiện hữu và Khu mở rộngvới tổng diện tích theo thiết kế ban đầu là 443,25 ha.

Dự án Khu Công nghiệp Tân Tạo hiện hữu được Thủ tướng Chính phủ phêduyệt tháng 11 năm 1996 với diện tích là 181 ha, vốn đầu tư là 500 tỷ đồng.Tính tới ngày 31/12/2006, diện tích đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệphiện hữu đã cho thuê như sau:

Diện tích đất cho thuê: 73,42 ha - đạt tỉ lệ 96%;

Diện tích nhà xưởng cho thuê: 22,67 ha - đạt tỉ lệ 98%;

Vốn đầu tư thu hút đạt: 4.477,283 tỷ đồng và trên 122,671 triệu USD;Tổng số nhà đầu tư: 146 nhà đầu tư.

Tiếp tục sự thành công của Khu công nghiệp hiện hữu, Công ty đầu tư dự ánKCN Tân Tạo mở rộng với vốn đầu tư là 900 tỷ đồng, tổng diện tích theo thiếtkế là 262,25 ha sau đó điều chỉnh giảm làm hai khu tái định cư xuống còn lại212,55 ha Dự án được Thủ tướng chính phủ phê duyệt vào tháng 5 năm 2000.Tổng diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch khoảng 65% tổng diệntích được giao Đến thời điểm 31/12/2006, diện tích đã cho thuê đạt:

Giải phóng mặt bằng đạt tỉ lệ: 83%;

Cho thuê đạt: 98 ha - đạt tỉ lệ 75% diện tích theo quy hoạch;Diện tích nhà xưởng cho thuê: 6,98 ha;

Xây dựng cơ sở hạ tầng đạt: 162 ha;

Vốn đầu tư thu hút đạt: 5.354,45 tỷ và 140 triệu USD;Tổng số nhà đầu tư: 91 nhà đầu tư

Giá thuê đất tại KCN Tân Tạo là khoảng: 80 - 100 USD/m2/45 năm; Giáthuê mua nhà xưởng tiêu chuẩn Khu Hiện hữu khoảng 3,2 - 3,8USD/m2/tháng; Giá thuê mua nhà xưởng tiêu chuẩn Khu Mở rộng khoảng3,2-3,6 USD/m2/tháng, trả hàng tháng trong thời gian 10 năm; Giá thuê muaphần Văn phòng là 4 USD/m2/tháng, trả hàng tháng trong thời gian 10 năm.

Điện được cấp từ trạm biến áp 110/15KV, bằng đường dây điện cấp riêngcho các KCN Giá điện chưa có VAT (15KV - 22KV):

Giờ bình thường (từ 4 giờ đến 18 giờ): 770 đồng/Kwh;Giờ thấp điểm (từ 22 giờ đến 4 giờ): 390 đồng/Kwh;Giờ cao điểm (từ 18 giờ đến 22 giờ): 1.340 đồng/Kwh.

KCN Tân Tạo là KCN đầu tiên của TP Hồ Chí Minh được cung cấp từ hệthống nước máy của Thành phố và đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng của các doanhnghiệp trong KCN Tân Tạo Giá nước đã có VAT: 4.500 đồng/m3.

Công ty thiết lập mạng lưới viễn thông hiện đại đáp ứng đầy đủ và nhanhchóng nhu cầu thông tin liên lạc trong và ngoài nước cho các nhà đầu tư Hệthống giao thông được quy hoạch, xây dựng hoàn chỉnh với trọng tải lớn vànối liền trực tiếp với quốc lộ 1A Khu công nghiệp có cảng cạn (ICD) và khongoại quan, được Thủ tướng chính phủ cho phép thành lập điểm thông quannội địa tại đây, các doanh nghiệp được làm thủ tục hải quan tại KCN sẽ tiếtkiệm thời gian và chi phí

Khu Công nghiệp đã đầu tư trạm xử lý nước thải vận hành tốt Phí xử lýnước thải: 0,2USD/m3 (bằng 80% lượng nước tiêu thụ), trả từng tháng.

Trong Khu công nghiệp, Công ty đã xây dựng trạm y tế và đã nâng cấp lênPhòng khám đa khoa để phục vụ cho các doanh khách hàng trong khu côngnghiệp Đội An ninh trật tự - phòng cháy chữa cháy có hơn 40 người, đượchuấn luyện chính quy, bảo vệ an toàn 24/24 h cho các doanh nghiệp trong khucông nghiệp Phí bảo dưỡng, duy ty Cơ sở hạ tầng (quản lý hành chính, vệsinh, bảo dưỡng cây xanh, tiện ích công cộng, bảo vệ v.v…) là 0,63 USD/m2/năm (trả từng quí);

Công ty được nhận huân chương lao động hạng 3; liên tục trong 4 năm 2000- 2003 được Thủ Tướng Chính Phủ tặng cờ thi đua vì đã xuất sắc dẫn đầuphong trào thi đua, năm 2004 tiếp tục được UBND Thành phố tặng cờ thi đua.Là KCN dẫn đầu về tinh thần phục vụ các nhà đầu tư Công ty Tân Tạo đượctổ chức BVQI của Anh Quốc cấp chứng thư ISO 9001: 2000, đã xây dựng Hệthống quản lý môi trường và được tổ chức chứng nhận Quốc Tế BVQI cấpchứng thư về môi trường ISO 14000: 1996.

3 Thị trường kinh doanh

Tân Tạo nhắm đến một nhóm khách hàng riêng biệt: các Công ty trong nướcvà nhà đầu tư nước ngoài Công ty xác định đó là những khách hàng tiềm năngđể tập trung tiếp thị và vận động thu hút đầu tư vào KCN

Công ty thường xuyên trao đổi với các doanh nghiệp đã đầu tư vào KCNTân Tạo nhằm hỗ trợ các vấn đề phát sinh liên quan, nắm bắt nhu cầu của các

doanh nghiệp đã đầu tư vào KCN cần mở rộng thêm nhà xưởng hoặc thuêthêm đất với phương thức thanh toán linh hoạt và có nhiều chính sách ưu đãi

Công ty thường xuyên tiếp cận và làm việc trực tiếp với các doanh nghiệptiềm năng, tìm hiểu nhu cầu mở rộng sản xuất của các KCN và gửi thư chàodịch vụ cho doanh nghiệp Ban lãnh đạo trực tiếp tiếp cận các khách hàng cóvốn đầu tư nước ngoài; bộ phận Marketing hỗ trợ Ban lãnh đạo thực hiện cáccông việc mở rộng thị trường, trao đổi với khách hàng hiện tại và khách hàngtiềm năng.

II.Phân tích môi trường kinh doanh1 Môi trường kinh tế vĩ mô

So với các nước trong khu vực và thế giới, Việt Nam có nền kinh tế non trẻvới trên 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp Các nhà máy công nghiệptập trung rải rác với công nghệ lạc hậu, vừa không đáp ứng được nhu cầu pháttriển của xã hội vừa gây ô nhiễm môi trường.

Để đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước theo con đường công nghiệp hóa,hiện đại hóa bắt kịp nhịp sống của thế giới ngày càng tiến bộ Một đất nướcphát triển bền vững cần phải có nền công nghiệp phát triển Bởi công nghiệpđược ví như bộ khung móng vững chắc để xây dựng ngôi cao nhà tầng hiệnđại.

Trong 4 tháng đầu năm 2006, các KCN đã thu hút được 87 dự án có vốn đầutư nước ngoài với tổng số vốn đầu tư đăng ký đạt 544 triệu USD, chiếmkhoảng 30% tổng số vốn đầu tư nước ngoài đăng ký của cả nước và gấp hơn1,6 lần so với cùng kỳ năm ngoái Về tình hình tăng vốn trong 4 tháng đầunăm 2006, có 73 dự án đầu tư nước ngoài tăng vốn với tổng số vốn đầu tưđăng ký tăng thêm 325 triệu USD, chiếm khoảng 50% số vốn tăng thêm của cảnước

Tính đến nay, các KCN đã thu hút được khoảng 4.650 dự án đầu tư (gồm2.207 dự án đầu tư nước ngoài và 2.443 dự án đầu tư trong nước) với tổng sốvốn đầu tư đăng ký đạt khoảng 17,688 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài và trên113 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư trong nước (chưa kể hơn 1 tỷ USD và 33 nghìntỷ đồng đầu tư phát triển hạ tầng các KCN), trong đó gần 2.800 dự án đã đivào sản xuất kinh doanh và khoảng 800 dự án đang triển khai xây dựng nhàxưởng Tỷ lệ lấp đầy diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê của các KCNtrên cả nước đạt 53%, riêng các KCN đã vận hành đạt tỷ lệ lấp đầy 73% Cácdoanh nghiệp KCN hiện giải quyết việc làm cho khoảng 860 nghìn lao độngtrực tiếp và 2 triệu lao động gián tiếp.

Nghị quyết 11/1997/QH10 ngày 12 tháng 12 năm 1997 về Luật Khu CôngNghiệp đã được ban hành tại kỳ họp thứ hai tại Quốc hội khóa X và Thủ tướngChính phủ đã ra Quyết định số 1144/TTg ngày 29 tháng 12 năm 1997 về thànhlập Ban soạn thảo Luật Khu Công Nghiệp.

Đề án Điều chỉnh Quy hoạch phát triển các KCN thời kỳ 2005 – 2020 làmcơ sở cho các địa phương chủ động xây dựng và phát triển các KCN trên địabàn, hình thành và quản lý hoạt động của các KCN trên phạm vi cả nước mộtcách đồng bộ và hiệu quả hơn nếu sớm được thông qua sẽ tạo điều kiện cholĩnh vực này phát triển

Bên cạnh đó, cơ chế hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người lao động làm việctrong các KCN, nhanh chóng giải quyết những khó khăn về nhà ở và điều kiệnsinh hoạt của công nhân làm việc trong các KCN đang ngày càng trở nên bứcxúc

Theo “Định hướng phát triển kinh tế Tp Hồ Chí Minh đến năm 2010”,Thành phố đặt mục tiêu: Tập trung đầu tư đổi mới công nghệ, nâng cao chấtlượng các ngành công nghiệp hiện có, từng bước phát triển các ngành côngnghiệp mũi nhọn, hoàn chỉnh các khu công nghiệp tập trung Phát triển cácngành, các lãnh vực dịch vụ then chốt

Hoạt động kinh doanh của Công ty cũng như các dự án trong tương lai củaCông ty phù hợp với tình hình phát triển của đất nước, các chính sách của Nhànước, của ngành cũng như chiến lược phát triển của Thành phố.

2 Môi trường cạnh tranh ngành

Các khu công nghiệp, khu chế xuất giữ một vai trò quan trọng trong nềnkinh tế các quốc gia, đặt biệt là các nước đang phát triển Các khu công nghiệpđược hình thành nhằm giải quyết những nhiệm vụ kinh tế đối ngoại cũng nhưcác nhiệm vụ chung của đất nước Sự ra đời các loại mô hình KCN là kết quảcủa những đổi thay quan trọng diễn ra trong nền kinh tế mỗi nước và nền kinhtế thế giới vào những thập kỷ gần đây.

Nền kinh tế Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể từ khi chínhsách đổi mới được áp dụng trong một thập kỷ qua Tốc độ tăng trưởng kinh tếđạt 7.24% năm 2003, 7,70% năm 2004 và 8,43% năm 2005 Đây là tốc độthuộc hàng cao nhất trong khu vực Đông Nam Á và trên thế giới.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế chủ yếu dựa vào gia tăng trong sản xuất côngnghiệp và các chính sách hợp lý của chính phủ đã dẫn đến kết quả kinh tế khảquan của đất nước Năm 2005, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướngtích cực Tỷ trọng khu vực công nghiệp - xây dựng đạt 41%, vượt mục tiêu 38- 39% của kế hoạch 5 năm và cao hơn mục tiêu 40 - 41% đề ra cho năm 2010.Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2005 đạt 17,2%, cao nhất so với 4 năm trướcđó, đồng thời cũng là năm có tốc độ tăng cao thứ 2 trong gần 30 năm qua Tốcđộ tăng vốn đầu tư của nền kinh tế theo giá thực tế đạt 17,8% năm 2005, nânglượng vốn đầu tư ước tính đạt 324 nghìn tỷ đồng vào năm 2005.

Tp Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế của cả nước, chiếm tỷ trọng công nghiệplớn nhất nước Có cảng biển lớn, Thành phố là đầu mối giao thương đườngbiển rất quan trọng, nối vùng Nam Bộ, Nam Trung Bộ và cả nước, có mối giaothương đường biển với nhiều nước trên thế giới Đồng thời, giao thương bằnghàng không với nhiều nước trên thế giới và hầu hết các nước trong khu vựccũng phát triển mạnh Về đường bộ, thành phố liên hệ dễ dàng Campuchia vàNam Lào Thành phố còn là trung tâm khoa học kỹ thuật chuyển giao côngnghệ hiện đại, trung tâm đào tạo cán bộ khoa học kỹ thuật, cán bộ chuyênmôn, công nhân kỹ thuật cho các tỉnh Nam Bộ và Nam Trung Bộ và một trongnhững trung tâm giao dịch, thương mại, dịch vụ du lịch, tài chính ngân hàngcủa cả nước và khu vực.

Với những ưu thế kể trên, với cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật hiện có, Tp.Hồ Chí Minh đang phát triển nhanh trong công cuộc đổi mới cùng cả nước.Với đà phát triển này, thành phố sẽ thu hút nhiều hơn nữa đầu tư trong vàngoài nước trên nhiều lĩnh vực

Trong xu thế đổi mới hiện nay, Đảng và Nhà Nước đang khuyến khích cácdoanh nghiệp trong nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp

để cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê xây dựng nhà máy, xínghiệp.

Hiện tại trong Tp Hồ Chí Minh có 12 Khu Công Nghiệp và 2 Khu ChếXuất, hiện đã đi vào hoạt động góp phần vào sự phát triển thành phố nóichung và công nghiệp thành phố riêng Tuy nhiên với sự phát triển và ra đờicủa các Công ty đầu tư hạ tầng KCN ngày càng nhiều, cần tạo thêm nhiều hơnnữa mặt bằng phục vụ cho các doanh nghiệp, góp phần di dời các doanhnghiệp để chỉnh trang thành phố và bảo vệ môi trường Trên tình hình thực tếđó thành phố đã có chủ trương quy hoạch tổng thể toàn thành phố đến năm2020 sẽ có 20 Khu Công Nghiệp và chế xuất.

III.Phân tích doanh nghiệp1 Phân tích SWOT

Điểm mạnh: Công ty hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực có rào cản gia

nhập tương đối lớn Các dự án lớn đầu tư vào cơ sở hạ tầng và khu côngnghiệp luôn là những dự án không phải bất cứ công ty hoặc cá nhân nào cũngcó thể thực hiện được Tính phức tạp và nguồn vốn đầu tư lớn chính là hạn chếvới nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực này Khi dự án đã được hình thành, và đượctriển khai thành công, doanh nghiệp đã có được lợi thế mà các công ty kháckhó có thể cạnh tranh nổi Ngoài ra, Công ty có thế mạnh là đội ngũ lãnh đạonăng động, có kinh nghiệm và sáng tạo, cùng với sự hiểu biết rộng rãi và tâmhuyết với sự phát triển Công ty Đây chính là nền tảng của khả năng cạnhtranh của công ty

Khu Công nghiệp Tân Tạo là một trong những khu được đánh giá là có giáthuê đất cao hơn so với các KCN khác trong khu vực là do chi phí đền bù vàchi phí san lấp cao… nhưng bù lại có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng đầu tưhoàn chỉnh, hệ thống quản lý chặt chẽ và đảm bảo, đã góp phần phục vụ tốtcho quá trình phát triển chung của các doanh nghiệp Giá thuê đất tại KCNthuộc loại cao khi so sánh với các KCN ở Tp Hồ Chí Minh: 80-100 USD/m2.Tuy nhiên, đây là khu có tốc độ lấp đầy diện tích nhanh nhất.

Trong khi đó, phần lớn các khu công nghiệp khác là doanh nghiệp nhà nước,có ưu thế về sở hữu nhưng không thành lập công ty chuyên trách, hoạt độngphụ thuộc vào Công ty mẹ nên không chủ động giải quyết kịp thời các quyếtđịnh chiến lược kinh doanh Hơn nữa, do các doanh nghiệp này trực thuộc Nhànước nên hoạt động Marketing chưa được chú trọng, mang nặng cơ chế ‘xin -cho’trong việc cân đối ngân sách Marketing; các chiến lược tiếp thị cũng bịphụ thuộc nhiều vào tình hình biến động nhân sự trong công ty.

Khu công nghiệp Tân Tạo, với phương châm “Khu Công nghiệp Tân Tạochính là ngôi nhà của bạn”, đã trở thành điểm hẹn của các nhà đầu tư trong vàngoài nước Suốt những năm qua, Tân Tạo luôn là khu công nghiệp đứng đầu