XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ SINH VIÊN THỰC HIỆN VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - KHÓA 2017 TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH 52850103 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ SINH VIÊN THỰC HIỆN VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI K8 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN LA THANH TOÀN 2017 LỜI CẢM TẠ Qua thời gian học tập thực đề tài đến nay, Luận văn tốt nghiệp em hoàn thành Với nỗ lực phấn đấu thân với giúp đỡ, động viên gia đình, bạn bè đặc biệt nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn q Thầy trường Đại Học Tây Đơ giúp em hồn thành khóa học cách tốt đẹp Em xin cảm ơn: Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Sinh học Ứng dụng tất quý Thầy cô tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập rèn luyện thật tốt Cố vấn học tập Thầy Mai Linh Cảnh quý Thầy cô Bộ môn Quản lý đất đai hết lòng quan tâm, dạy truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm sống vô quý báu Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy La Thanh Toàn tận tình hướng dẫn cho em lời khun bổ ích việc nghiên cứu hồn thành đề tài Con xin cảm ơn gia đình nuôi dạy lớn khôn tạo điều kiện tốt cho học tập Đã quan tâm không ngừng động viên cố gắng hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo, anh chị phòng Tài nguyên Mơi trường, Văn phòng đăng ký đất đai Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận Ơ Mơn cung cấp tài liệu, số liệu giúp đỡ em q trình xử lý thơng tin Mặc dù nỗ lực cố gắng hoàn thiện Luận văn tất nhiệt tình lực, điều kiện vật chất thời gian hạn chế nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu quý Thầy cô bạn Xin chân thành cảm ơn! Võ Thị Khánh Băng i TÓM TẮT Đề tài “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn quận Ơ Mơn Thành phố Cần Thơ” thực nhằm mục tiêu tìm hiểu chênh lệch giá đất theo khung giá Nhà nước giá thực tế thị trường địa bàn quận Ơ Mơn, đồng thời xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nơi để phục vụ cho công tác định giá đất, qua đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn Đề tài thực phương pháp điều tra vấn trực tiếp phân tích tổng hợp để thu thập số liệu địa bàn nghiên cứu Xử lý số liệu phương pháp thống kê, so sánh để tìm tỷ lệ chênh lệch giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất Qua kết khảo sát cho thấy: Khung giá đất đô thị Nhà nước ban hành quận Ơ Mơn so với giá đất thực tế thị trường có chênh lệch cao, vị trí ln vị trí có giá cao tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định 1,4 đến 3,3 lần Các yếu tố ảnh hưởng nhiều đến giá đất yếu tố vị trí, khả sinh lợi sở hạ tầng, hai yếu tố hình dạng diện tích chưa trọng Mặc khác, yếu tố tâm lý yếu tố ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất, theo tâm lý người Việt Nam nói chung tâm lý đám đơng nóng vội, giá đất lên cao người ta thường đổ xơ mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua nên đẩy giá đất lên cao Giá đất quan Nhà nước định giá phù hợp với mức thu nhập người dân, giá thị trường chênh lệch cao Điều gây khó khăn cho nhu cầu nhà người có thu nhập thấp đến trung bình Từ đó, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải thị trường cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Nhà nước : Yếu tố ản ưởng, giá đất ở, quận Ơ Mơn ii DANH SÁCH BẢNG Bảng 2.1 2.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 Tên Bảng Một số thông tin khí hậu – thời tiết địa phương Tổng diện tích loại đất đơn vị hành năm 2016 Khung giá đất đô thị Giá đất khu vực trung tâm Giá đất khu vực ven trung tâm Số liệu đăng ký biến động phân theo đơn vị phường năm 2016 Một số tiêu phát triển kinh tế Dự báo dân số nguồn lao động quận Ơ Mơn đến năm 2020 Thông tin hộ điều tra khu vực trung tâm Thông tin hộ điều tra khu vực ven trung tâm iii Trang 16 20 27 30 31 36 37 38 39 42 DANH SÁCH HÌNH Hình Tên Hình 2.1 2.2 2.3 2.4 3.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 Bản đồ hành quận Ơ Mơn Biểu đồ cấu đất nông nghiệp Biểu đồ cấu đất phi nông nghiệp Biểu đồ cấu đất theo đối tượng sử dụng Sơ đồ bước thực nghiên cứu Chênh lệch giá đất trung bình tuyến đường khu vực trung tâm Chênh lệch giá đất trung bình tuyến đường khu vực ven trung tâm Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực trung tâm Mức độ quan tâm người dân Mức độ không quan tâm người dân Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực ven trung tâm Mức độ quan tâm người dân Mức độ không quan tâm người dân iv Trang 15 22 22 23 25 33 34 40 41 42 43 43 44 DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt - BĐS ĐBSCL ĐVT GCNQSDĐ GDP TN&MT THCS THPT TTYTDP UBND Nguyên văn Bất động sản Đồng sông Cửu Long Đơn vị tính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tổng sản phẩm nội địa Tài nguyên Môi trường Trung học sở Trung học phổ thông Trung tâm Y tế dự phòng Ủy ban nhân dân v MỤC LỤC Trang LỜI CẢM TẠ i TÓM TẮT ii DANH SÁCH BẢNG iii DANH SÁCH HÌNH .iv DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT .iv CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Nội dung đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Đất đô thị 2.1.2 Thị trường nhà đất 2.1.3 Giá đất 2.1.4 Các loại giá đất 2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 2.1.5 Phương pháp xác định giá đất 2.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 10 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất giới 10 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất Việt Nam 11 2.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan 12 2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu 14 2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ơ Mơn 14 2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ơ Mơn 16 2.4.3 Tình hình quản lý đất đai quận Ơ Mơn 19 2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Ơ Mơn năm 2016 20 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Đối tượng 24 3.2 Phạm vi 24 3.3 Phương pháp 24 3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24 3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 24 3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 24 3.3.4 Phương pháp so sánh 25 vi 3.3.5 Sơ đồ bước thực 25 3.4 Phương tiện 26 3.4.1 Dữ liệu không gian 26 3.4.2 Các văn bản, sách nhà nước 26 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27 4.1 Kết nghiên cứu giá đất quận Ơ Mơn 27 4.1.1 Quá trình hình thành giá đất quận Ơ Mơn 27 4.1.2 Giá đất địa bàn quận Ơ Mơn 27 4.1.3 Đánh giá chênh lệch giá thị trường giá nhà nước quận Ô Mơn 33 4.2 Kết phân tích yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng cho khu vực 34 4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận Ơ Mơn 25 4.2.2 Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cho khu vực 39 4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn quận Ô Môn 45 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 47 5.1 Kết luận 47 5.2 Đề xuất 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 49 PHỤ LỤC 50 vii CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế nước ta ngày tăng so với nước khu vực giới Song song nhu cầu sử dụng đất hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thị hóa, dự án sử dụng đất cần phải có đền bù giải phóng mặt tăng nhanh, đặc biệt thành phố lớn, khu đô thị trung tâm Cần Thơ thành phố loại I trực thuộc trung ương, thành phố trung tâm khu vực Đồng sông Cửu Long (ĐBSCL), Cần Thơ đầu tư mạnh lĩnh vực kinh tế, xã hội làm cho kinh tế phát triển sôi động bậc khu vực Như loại hàng hóa khác tồn chế thị trường, giá đất hình thành vận động theo quy luật thị trường chịu ảnh hưởng yếu tố khác Đối với nhóm đối tượng sử dụng khác mối quan tâm đất đai khác Việc tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố tới giá đất trở thành cho q trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất phù hợp đặc biệt giá thị trường Cần Thơ có năm quận với kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt quận Ơ Mơn Trong quận Ơ Mơn quận có chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ đà phát triển Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất đai nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Bên cạnh đó, thị trường nhà đất Ơ Mơn diễn sôi động mạnh mẽ, nên việc định giá đất để phục vụ cho hoạt động có liên quan đến đất quan trọng cần thiết Vấn đề đặt ở địa phương khác kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khác Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất sao, cần phải có nghiên cứu mang tính khoa học để cơng tác định giá đất mang tính xác cao đưa giá đất hợp lý cho địa phương Xuất phát từ thực tế vấn đề nêu trên, đề tài “Xác địn yếu tố ản ưởng đến giá đất đị bàn quận Ơ Mơn, àn p ố Cần ơ” thực 1.2 Mục tiêu đề tài Tìm hiểu giá đất theo khung giá Nhà nước giá thực tế thị trường địa bàn quận Ơ Mơn, qua so sánh tỷ lệ chênh lệch Khảo sát xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận Ơ Mơn Xác định yếu tố ảnh hưởng quan trọng a Mức độ quan tâm ngƣời dân Hình 4.9 Mức độ quan tâm người dân Kết hình 4.9 thể hiện, yếu tố ảnh hưởng nhiều khu vực yếu tố vị trí đất chiếm 31% khả sinh lợi chiếm 26% Các yếu tố ảnh hưởng tới khu vực chất lượng môi trường (11%), hướng đất (9%), sở hạ tầng (7%), diện tích (6%), nguồn gốc an ninh chiếm 4% “Chị Nguyễn Thị Thu Hà sống đường 26 tháng phường Châu Văn Liêm cho hay: Tôi kinh doanh bn bán điện thoại, nên mua đất gia đình tơi quan tâm đến vị trí Có vị trí thuận lợi dễ làm ăn bn bán sau tơi quan tâm đến giá Vấn đề làm ăn vấn đề lâu dài, đầu tư đầu tư lần ln, khơng có tiền mua vay mượn người thân ngân hàng trả dần Chứ buôn bán mà mua đất hẻm có khách.” Quan điểm chị Hà quan điểm nhiều hộ gia đình làm kinh doanh khu vực Vị trí đất đặc biệt vị trí mặt tiền có mức ảnh hưởng lên tới gần 90% đến định mua đất người dân Một phận khác mua đất với mục đích làm nhà định cư lâu dài phù hợp với khả kinh tế họ yếu tố quan tâm sở hạ tầng, chất lượng mơi trường Đó lý mà bốn yếu tố có mức độ ảnh hưởng tương đối tới giá đất quận Ơ Mơn 41 b Mức độ khơng quan tâm ngƣời dân Hình 4.10 Mức độ khơng quan tâm người dân Qua hình 4.10 cho thấy, yếu tố hình dạng, an ninh, nguồn gốc, diện tích đất ảnh hưởng tới giá đất khu vực không đáng kể 4.2.2.2 Khu vực ven trung tâm Khảo sát điều tra 06 phường ven trung tâm quận Ơ Mơn Đây chủ yếu đối tượng làm nông nghiệp, công nhân buôn bán nhỏ lẻ Bảng 4.10 Thông tin hộ điều tra khu vực ven trung tâm Chỉ tiêu ĐVT Khu vực ven trung tâm Hộ 90 - Nam % 73,3 - Nữ % 26,7 - Nông nghiệp % 65 - Phi nông nghiệp % 35 STT Họ tên Giới tính Nghề nghiệp (Nguồn: Số liệu điều tr t 5/2017) Tương tự khu vực trung tâm, sử phương pháp thống kê, kết điều tra yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn khu vực tổng hợp thể Hình sau: 42 Đơn vị: P ần trăm (%) Hình 4.11 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực ven trung tâm Qua Hình 4.11 cho thấy mức độ ảnh hưởng tới giá đất khu vực ven trung tâm khác Cụ thể: a Mức độ quan tâm ngƣời dân Hình 4.12 Mức độ quan tâm người dân Qua Hình 4.12 cho thấy yếu tố mà người dân quan tâm mua đất khu vực vị trí nguồn gốc đất Cũng khu vực trung tâm, đất có vị trí đẹp, thuận lợi, có điều kiện cho việc kinh doanh, bn bán ln có giá cao ln 43 tăng lên Mặc khác, Cơ sở hạ tầng nhân tố khu vực quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Sự phát triển đồng sở hạ tầng đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị Những nơi có sở hạ tầng phát triển đồng giá đất cao nơi khác có sở hạ tầng yếu kém, đồng thời mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất nơi phát triển cao nơi có sở hạ tầng chưa phát triển b Mức độ khơng quan tâm ngƣời dân Hình 4.13 Mức độ không quan tâm người dân Kết Hình 4.13 thể hiện, yếu tố người dân khơng quan tâm nhiều mua đất diện tích, nguồn gốc hướng đất Giá đất thị trường cao so với khả chi trả đa số người dân đặc biệt hộ có thu nhập trung bình thấp Nếu giá đất theo xu hướng tăng thu nhập khơng cải thiện nhiều người dù có nhu cầu khơng thể mua đất Khi hỏi yêu cầu mua đất, số người thuộc khu vực cho giá phải phù hợp ưu tiên đầu Thông thường hộ thường mua đất làm nhà vị trí ven trung tâm quận Khi hỏi nguồn tài sử dụng để mua đất, đa phần hộ trả lời phần thu nhập thành viên gia đình vay mượn từ người thân Vì vậy, mức thu nhập người dân có vai trò định ảnh hưởng nhiều khiến giá đất biến động tăng hay giảm Yếu tố vị trí sở hạ tầng đất có mức ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất tâm lý người dân ln muốn tìm mua đất phù hợp để đầu tư phát triển kinh tế tăng thu nhập phù 44 hợp với mục đích Với khu vực khác mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất khác * Yếu tố tác động đến giá đất củ u vực n s u: Ở khu vực trung tâm, vị trí đất khả sinh lời hai yếu tố quan trọng tác động đến giá cả, nơi có điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh, buôn bán, nên hộ gia đình, cá nhân mua đất lựa chọn mối quan tâm hàng đầu vị trí đất để phục vụ cho ý tưởng kinh doanh Mặc khác, yếu tố tâm lý yếu tố ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất, theo tâm lý người Việt Nam nói chung tâm lý đám đơng nóng vội, giá đất lên cao người ta thường đổ xơ mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua nên đẩy giá đất khu vực lên cao hơn, tạo nên tượng sốt đất Còn khu vực ven trung tâm yếu tố quan trọng vị trí sở hạ tầng đất, khu vực thường tập trung hộ gia đình cá nhân làm nông nghiệp, làm công nhân làm thuê có mức thu nhập thấp nên với mức thu nhập họ cảm thấy khó mua đất khu vực trung tâm, giá cao nên họ quan tâm vị trí đất số nhằm mục đích sinh lợi có người mong muốn vị trí tốt để họ an cư lâu dài Đồng thời, sở hạ tầng phát triển mức sống đảm bảo Tóm lại, yếu tố có tác động đến giá đất ở, mức độ tác động khác Trên thực tế, giá đất thị trường cao nhiều so với giá Nhà nước quy định Điều làm cho người dân có nhu cầu mua đất khơng đủ khả toán làm tăng thêm khả đầu đất đai Chính vậy, Nhà nước nên có biện pháp thích hợp để điều chỉnh giá đất để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS quận Ơ Mơn 4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nƣớc giá đất địa bàn quận Ô Mơn Cơng tác định giá đất UBND quận Ơ Mơn nói chung UBND thành phố Cần Thơ nói riêng thời gian qua phù hợp với điều kiện thực tế quy định hành Nhà nước Mặc dù giá đất xây dựng chi tiết đến đất, chưa quan tâm triệt để tới yếu tố có ảnh hưởng chi phối đến giá đất Vì vậy, so với giá đất quy định, giá đất thị trường thường cao nhiều Trước thực tế đó, có giải pháp cụ thể để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch thị trường sau: - Hạn chế mua bán thông qua môi giới, cò đất để đảm bảo chệnh lệch mức giá thị trường giá nhà nước không cao 45 - Phải khai thác, sử dụng có hiệu loại BĐS, đặc biệt nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước - Việc định giá đất với giá đất bồi thường giải phóng mặt phải đảm giá bồi thường từ 70 – 80% giá đất thực tế thị trường - Cần phải có giải pháp minh bạch thông tin thị trường nhà đất - Hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai - Phải thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, kiểm tra thực - Cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất - Bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn nghiêp vụ cho cán quản lý đất đai thẩm định giá - Có sách thu hút nhà đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặc biệt kinh doanh nhà đất 46 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 5.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài “Xác địn yếu tố ản ưởng đến giá đất đị bàn quận Ơ Mơn, t àn p ố Cần ơ” đưa số kết luận sau: - Khung giá đất đô thị Nhà nước ban hành quận Ơ Mơn so với giá đất thực tế thị trường có chênh lệch cao, vị trí ln vị trí có giá cao tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định 1,4 đến 3,3 lần Nguyên nhân do: + Còn giá thị trường chủ yếu giao dịch thông qua thỏa thuận hai bên, chủ nhà tự giá, nhờ đến công ty thẩm định giá + Khung giá đất Nhà nước ban hành không theo kịp diễn biến giá thực tế thị trường, lẽ từ lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất ban hành, giá chuyển nhượng thực tế thị trường biến động nhiều + Yếu tố chủ quan, tức người làm công tác định giá chưa đủ lực thiếu thực tế + Thông tin thị trường bất động sản chưa công khai, minh bạch Hậu gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước thu phí, lệ phí liên quan đến đất đai mà gây khó khăn cho cơng tác đền bù giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất - Qua việc tìm hiểu mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận Ô Môn cho thấy giá đất luôn bị chi phối nhiều yếu tố yếu tố có mức độ ảnh hưởng khác nhau, yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng nhiều nhất, cụ thể: Ở khu vực trung tâm vị trí khả sinh lợi đất yếu tố tác động nhiều nhất, khu vực xem khu vực trung tâm, tập trung đông dân cư có điều kiện thuận lợi để đầu tư kinh doanh, bn bán Còn khu vực ven trung tâm yếu tố quan tâm vị trí sở hạ tầng đất Yếu tố hình dạng diện tích đất chưa người dân quan tâm nhiều - Công tác định giá đất địa bàn quận Ơ Mơn nhiều bất cập: giá quy định không sát giá thị trường, việc xác định giá thị trường dùng làm thông tin cơng tác định giá gặp nhiều khó khăn giá thật chưa quản lý, kinh phí đầu tư cho công tác điều tra thực địa, thu thập số liệu phục vụ cơng tác định giá thấp 47 5.2 Đề xuất - Triển khai chủ trương nâng cấp sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội địa bàn quận - Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực công tác hỗ trợ bồi thường tái định cư - Thành lập “trung tâm giao dịch bất động sản” tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường cơng khai, minh bạch, có quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường - Điều chỉnh chênh lệch giá giá đất Nhà nước giá thị trường cho phù hợp với tình hình thực tế Đồng thời bổ sung điều chỉnh giá đất có biến động lớn thị trường - Công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân nắm rõ 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản đồ hành Quận Ơ Mơn Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; tư vấn xác định giá đất Chính phủ, Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ quy định giá đất Chính phủ, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ phương pháp xác định giá giá đất khung loại đất Lê Khương Ninh, 2011 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sông Cửu Long, Báo Phát triển kinh tế, số 254 Nguyễn Tiến Dũng, 2011 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động Việt Nam Quốc hội, Luật đất đai, 1993, NXB Chính trị quốc gia Quốc hội, Luật đất đai, 2003, NXB Chính trị quốc gia Quốc hội, Luật đất đai, 2013, NXB Chính trị quốc gia Trương Văn Long Phạm Thị Kim Ngân, 2010 Luận văn tốt nghiệp “Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất thực trạng sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ”, Khoa Môi trường Tài nguyên thiên nhiên, Đại học Cần Thơ UBND thành phố Cần Thơ, Quyết định 06/2016/QĐ – UBND, điều chỉnh bổ sung mức giá đất định kỳ năm Cần Thơ 2015-2019 UBND thành phố Cần Thơ, Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 việc bàn hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất UBND thành phố Cần Thơ, Quyết định 22/2014/QĐ – UBND, Quy định mức giá loại đất định kỳ năm Cần Thơ 2015-2019 UBND quận Ô Môn, Báo cáo thuyết minh tổng hợp hế hoạch sử dụng đất năm 2017 quận Ơ Mơn, thành phố Cần Thơ UBND quận Ơ Mơn, Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2015 quận Ô Mơn UBND quận Ơ Mơn, Niên giám thống kê năm 2015 Vũ Thị Thu Trang, 2014 Bài giảng Một số vấn đề thị trường Bất động sản, trang VOER 49 PHỤ LỤC A PHIẾU KHẢO SÁT Ý KIẾN NGƢỜI DÂN (Về giá đất yếu tố ản ưởng đến giá đất ở) Họ tên người vấn:………………………………………… Tuổi………………………… Địa chỉ: Nghề nghiệp chính: Cơng chức nhà nước Kinh doanh bn bán Cơng nhân Nhân viên văn phòng Nơng nghiệp Lao đơng tay chân Đã nghỉ hưu Thu nhập/tháng ……………đồng So với mức bình quận chung quận Cao Trung bình Thấp Vị trí đất? Tiếp giáp quốc lộ Tiếp giáp tỉnh lộ Tiếp giáp xã lộ Không tiếp giáp lộ Diện tích đất? Hình thể đất: Hình chữ nhật Hình bình hành Hình vng Hình thang xi Hình thang ngược Hình đa giác Hình chữ L 50 Khi có nhu cầu mua đất để ở, bác/ anh/ chị quan tâm tới điều gì? Những yếu tố đƣợc quan tâm STT Vị trí đất Hướng đất Khả sinh lợi đất X n ninh, trật tự Chất lượng môi trường Cơ sở hạ tầng, tiện nghi Hình dạng đất Diện tích đất Nguồn gốc đất Trong yếu tố yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới định mua đất bác/anh/chị? ……………………………………………………………………………… Bác/anh/chị mua đất với giá bao nhiêu/m2? Dưới triệu đồng Từ triệu tới triệu đồng Từ triệu đồng tới triệu đồng Từ triệu đồng tới 10 triệu đồng Từ 10 triệu đồng tới 13 triệu đồng Từ 13 triệu đồng tới 15 triệu đồng Từ 15 triệu đồng tới 20 triệu đồng Trên 20 triệu đồng Bác/anh/ chị thấy giá đất có phù hợp với nhu cầu khả toán hay chưa? Rất phù hợp Ít phù hợp Phù hợp Chưa phù hợp Quá trình mua/bán đất bác/anh/chị thực vào đâu để bên thỏa thuận giá cả? Hai bên trực tiếp tự thỏa thuận mua bán Mua/bán thông qua người mơ giới (cò đất) Giao dịch sàn bất động sản thành phố Nhờ vào tư vấn địa phường, xã, 10 Nguồn tài để mua đất gia đình từ đâu? Tiết kiệm thu nhập thành viên Vay từ anh em, người quen biết 51 Vay ngân hàng 11 Khi mua đất, gia đình tốn tiền theo hình thức nào? Trả trực tiếp lần Trả góp theo đợt 12 Các thông tin kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung Quận) - Giao thơng: Tốt Trung bình Kém - Cấp, nước: Tốt Trung bình Kém - Thủy lợi: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Trung bình Kém Tốt 13 Các thơng tin cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung Quận) - Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Tốt trung bình - Dịch vụ tài chính, tín dụng: Tốt trung bình - Dịch vụ thơng tin liên lạc: Tốt trung bình 14 Theo bác/anh/chị cần phải có biện pháp để tạo phù hợp giá đất nay? ………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Cảm ơn bác/anh/chị ý kiến đóng góp! Ơ Môn, ngày…….t áng…… năm 2017 Ngƣời đƣợc vấn Ngƣời vấn Võ Thị Khánh Băng 52 PHỤ LỤC B BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN Ô MÔN (Kèm t eo Quyết địn số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26 t 12 năm 2014 củ Ủy b n n ân dân t àn p ố Cần ơ) Đơn vị tính: đồng/m2 STT TÊN ĐƢỜNG ĐOẠN ĐƢỜNG TỪ ĐẾN GIÁ ĐẤT a) Đất đô thị Bến Bạch Đằng Đầu vàm Tắc Ông Thục Cách Mạng Tháng Tám Trần Quốc Toản Châu Văn Liêm Quốc lộ 91 Đinh Tiên Hoàng Hết dãy phố 06 10.000.000 Trần Hưng Đạo Cổng Bệnh viện Ơ Mơn Cách Mạng Tháng Tám Bến Bạch Đằng 10.000.000 Đường 26 tháng Quốc lộ 91 Kim Đồng 14.000.000 Đường tháng Kim Đồng Huỳnh Thị Giang 6.000.000 Đường 30 tháng Trần Hưng Đạo Bệnh viện Ơ Mơn 5.000.000 Đường tỉnh 922 Quốc lộ 91 Cầu Rạch Nhum 4.000.000 Huỳnh Thị Giang Châu Văn Liêm Đường 26 tháng 7.000.000 10 KDC thương mại Bằng Tăng 11 Kim Đồng Sau thâm hậu 50m Quốc Lộ 91 trở vào Đường 26 tháng 12 Lê Quý Đôn Trần Hưng Đạo 13 Lê Văn Tám Đường 26 tháng 14 Lưu Hữu Phước 15 7.000.000 8.000.000 4.000.000 Rạch Cây Me 8.000.000 10.000.000 Đường 26 tháng Bến Bạch Đằng Cách Mạng Tháng Tám Châu Văn Liêm Ngô Quyền Trần Hưng Đạo Bến Bạch Đằng 10.000.000 16 Nguyễn Du Lưu Hữu Phước Nguyễn Trãi 7.000.000 17 Nguyễn Trãi Đường tháng Trần Phú 6.000.000 18 Phan Đình Phùng Cách Mạng Tháng Tám Trần Quốc Toản 7.000.000 Cầu Ông Tành Cầu Ơ Mơn (phía bên phải) 4.800.000 19 Quốc Lộ 91 Cầu Ông Tành 20 21 22 Trần Hưng Đạo Trần Quốc Toản Lý Thường Kiệt Kim Đồng Đường 26 tháng Đường 26 tháng 53 Cầu Ô Mơn (phía bên trái) Cầu Huyện đội Châu Văn Liêm Bến Bạch Đằng 7.000.000 8.000.000 4.000.000 13.000.000 8.000.000 4.000.000 Đơn vị tín : đồng/m2 STT TÊN ĐƢỜNG 23 24 Trần Nguyên Hãn Nguyễn Trung Trực Đắc Nhẫn (đường vào Trường Dân tộc Nội trú) Đường nội khu Dân tộc Nội trú (trừ tuyến đường đặt tên) 25 26 27 28 Khu phố Thương mại Thịnh Vượng Khu tái định cư nhà công nhân Khu công nghiệp Trà Nóc II ĐOẠN ĐƢỜNG TỪ ĐẾN GIÁ ĐẤT Đường 26 tháng Đường 26 tháng Bến Bạch Đằng Chợ Ơ Mơn 4.000.000 8.000.000 Quốc Lộ 91 Rạch Sáu Thước 1.200.000 Toàn tuyến đường 1.200.000 Trục số tiếp giáp đường Trần Hưng Đạo Các trục đường lại 4.000.000 3.000.000 Tồn tuyến đường 1.500.000 b) Đất tiếp giáp trục giao thông: Bến Bạch Đằng nối dài Bến Hoa Viên Cầu Ô Môn Giáp dãy phố 06 3.500.000 Trần Hưng Đạo Cầu Đúc ngang nhà máy Liên Hiệp 1.700.000 Cầu Đúc ngang nhà máy Liên Hiệp Cầu đúc vào chùa Long Châu 1.200.000 Cầu Bà Ruôi Cầu Chùa (trừ hành lang đường sơng) Đình Thới n Chợ Thới Long Cầu Chợ Chợ Phước Thới Quốc lộ 91 Chợ Thới n Trương Văn Diễn (Đường tỉnh 920C) Hẻm nhà thương Nhà máy xi măng Tây Đô Cầu Ba Rích (Bên phải) Cầu Ba Rích (Bên trái) Cầu Tầm Vu (Bên phải) Cầu Tầm Vu (Bên trái) Đình Thới n (Bên phải) Đình Thới n (Bên trái) Quốc lộ 91 Quốc lộ 91 Quốc lộ 91 Trần Kiết Tường (Đường tỉnh 920B) Cầu Ba Rích Cầu Ba Rích Cầu Tầm Vu Cầu Tầm Vu 54 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.000.000 1.200.000 800.000 1.000.000 700.000 1.500.000 800.000 STT 10 TÊN ĐƢỜNG Đường tỉnh 920B ĐOẠN ĐƢỜNG ĐẾN Nhà máy xi măng Tây Đô Nhà máy Nhiệt điện Ơ Mơn 2.000.000 Đình Thới n UBND phường Thới n (Bên phải) 1.500.000 Đình Thới n UBND phường Thới An (Bên trái) 800.000 Quốc lộ 91 Cầu Giáo Dẫn 1.200.000 Cầu Giáo Dẫn Trung tâm quy hoạch phường Trường Lạc (Bên phải) 1.000.000 Cầu Giáo Dẫn Trung tâm quy hoạch phường Trường Lạc (Bên trái) 1.000.000 Khu quy hoạch phường Trường Lạc (từ cống Bảy Hổ) Rạch Xẻo Đế (Bên phải) 1.000.000 Khu quy hoạch phường Trường Lạc (từ cống Bảy Hổ) Rạch Xẻo Đế (Bên trái) 1.200.000 Sông Tắc Ông Thục Đường tỉnh 923 3.000.000 Đường tỉnh 923 Hai bên chợ Ba Se Lộ Miễu Ông (Bên trái) Nhà thông tin khu vực Thới Hưng (bên phải) Quốc lộ 91 11 Thái Thị Hạnh (Hương lộ Bằng Tăng) Quốc lộ 91 Nhà thông tin khu vực Thới Hưng Lộ Miễu Ông Cầu Cây Sung 12 13 Lê Lợi Lộ chùa Trần Hưng Đạo Từ xưởng cưa Đầu lộ chùa Cầu Sang Trắng I 14 Quốc lộ 91 GIÁ ĐẤT TỪ Cầu Sang Trắng II Chợ bến đò Đu Đủ Cầu Tắc Ơng Thục Cầu Ơ Mơn Cống Ơng Tà 55 Lộ Miễu Ông (bên phải) Cầu Cây Sung Kinh Thủy lợi Lò Gạch Hết xưởng cưa Quốc doanh (cũ) Thánh Thất Cao Đài Cầu Dì Tho (trái, phải) Cầu Sang Trắng II (Hai bên QL91) Chợ bến đò Đu Đủ Cầu Tắc Ông Thục Cầu Ông Tành Cống Ông Tà UBND phường Long Hưng (Bên phải) 1.000.000 1.500.000 1.000.000 3.000.000 1.000.000 2.500.000 750.000 750.000 3.000.000 2.400.000 1.800.000 3.000.000 1.200.000 1.000.000 ... xử lý thơng tin Mặc dù nỗ lực cố gắng hoàn thi n Luận văn tất nhiệt tình lực, điều kiện vật chất thời gian hạn chế nên đề tài khơng thể tránh khỏi thi u sót Em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu... xuất, kiến nghị mang tính khả thi 1.4 Ý nghĩa đề tài Công tác định giá đất trách nghiệm quan nhà nước Việc nghiên cứu, tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần thi t để tìm nguyên nhân gây bất... khơng hồn thi n 2.1.4 Các loại giá đất 2.1.4.1 Giá chuẩn Là loại giá Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá chế thị trường Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất phủ quy định giá tối thi u