Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?

Đất đai là tài nguyên quan trọng của quốc gia, việc ước lượng giá đất chính xác sẽ góp phần nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng nguồn thu cho ngân sách và đóng góp thiết thực cho công tác an sinh – xã hội. Để đi vào chi tiết về vấn đề giá đất, em xin chọn Đề bài tập học kì số 18 với nội dung: “Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập của việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lý nhà nước về đất đai hiện nay?”. NỘI DUNG I. GIÁ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 1. Khái quát về giá đất và khung giá đất Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. 20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” Như vậy, có thể hiểu giá đất là giá trị quyền sử dụng đất đai, là khoản tiền tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cụ thể trong thời hạn sử dụng đất nhất định. Về khung giá đất, khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất. Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất được điều chỉnh định kỳ như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Khung giá đất được điều chỉnh khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. (Khoản 1 Điều 9 Nghị định 442014NĐCP). 2. Các loại giá đất pháp luật hiện hành quy định Căn cứ vào cơ chế hình thành nên giá đất thì giá đất bao gồm 2 loại: • Giá đất thị trường: Hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được thỏa thuận trong các giao dịch do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê,... do các bên tự do thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước. • Giá đất Nhà nước: Giá đất do Nhà nước ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất. Bảng giá đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quy định tại Điều 114 Luật đất đai 2013. II. CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT 1. Các nguyên tắc áp dụng giá đất Giá đất là một đại lượng dùng để biểu thị giá trị của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định chi tiết về vấn đề cách áp dụng giá đất trong từng trường hợp cụ thể như sau: Về việc định giá đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.” 2. Phương pháp áp dụng giá đất Về phương pháp định giá đất, theo Điều 4, 5 Nghị định 442014NĐCP thì có 05 phương pháp định giá đất như sau: Phương pháp so sánh trực tiếp: được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.v.v.. Phương pháp chiết trừ: định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp thu nhập: định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất. Phương pháp thặng dư: định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này. Sau khi áp dụng nguyên tắc định giá đất, phương pháp khác nhau và một số yếu tố khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra giá đất, cụ thể là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể sẽ tùy vào trường hợp khác nhau. 2.1. Bảng giá đất và các trường hợp áp dụng bảng giá đất Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định gồm các trường hợp áp dụng giá đất, cụ thể như sau: • Tính tiền sử dụng đất ở khi Nhà nước công nhận với diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sang đất ở với diện tích trong hạn mức giao: Theo Nghị định 452014NĐCP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15101993: Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Với đất sử dụng sau ngày 15101993: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất. • Tính tiền thuế sử dụng đất và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai: Giá tính thuế: bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất, với diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng; và giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ năm năm. Các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; phí thẩm quyền, cấp quyền sử dụng đất. Các loại lệ phí bao gồm: lệ phí địa chính; lệ phí trước bạ. Các loại phí và lệ phí được quy định tại quy định tại Thông tư số 022014TTBTC; trong đó, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với mức thu quy định tại Nghị định 1402016NĐCP; giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh quy định. • Tính tiền xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quan lý và sử dụng đất: Nghị định số 1022014NĐCP quy định: Mức phạt tiền thấp nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này là 500.000 đồng , áp dụng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu; hành vi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ; v.v…. Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở có hành vi chậm làm thủ tục này từ trên 12 tháng trở lên đối với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên thì phải chịu phạt 1.000.000.000 đồng. Đây cũng là mức phạt tiền cao nhất đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này. • Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Theo Nghị định 012017NĐCP, Thông tư số 802017TTBTC ngày 0282017 của Bộ Tài chính quy định như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất) thì quy định: chủ sở hữu tài sản được trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc quy định tại Khoản 1 Điều 18a Nghị định 012017NĐCP. Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai mà đất đó được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất thì được trả lại giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 18a Nghị định 012017NĐCP. 2.2. Giá đất cụ thể và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Giá đất cụ thể là giá đất theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được UBND cấp tỉnh xây dựng. Giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân và được thay đổi, điều chỉnh dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể bao gồm: • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Theo Nghị định 452014NĐCP quy định về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau: Với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15101993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Với đất sử dụng sau ngày 15101993: đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- - BÀI TẬP LỚN HỌC KỲ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI HÀ NỘI – 2020 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên quan trọng quốc gia, việc ước lượng giá đất xác góp phần nâng cao lực quản lý Nhà nước việc quản lý thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, tăng nguồn thu cho ngân sách đóng góp thiết thực cho công tác an sinh – xã hội Để vào chi tiết vấn đề giá đất, em xin chọn Đề tập học kì số 18 với nội dung: “Pháp luật hành quy định loại giá đất? Phân tích chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể nào? Hãy rõ hạn chế, bất cập việc áp dụng chế hai giá quản lý nhà nước đất đai nay?” NỘI DUNG I GIÁ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT Khái quát giá đất khung giá đất Tại Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “19 Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất 20 Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định.” Như vậy, hiểu giá đất giá trị quyền sử dụng đất đai, khoản tiền tương ứng phải trả để có quyền sử dụng đất diện tích đất cụ thể thời hạn sử dụng đất định Về khung giá đất, khung giá đất quy định Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho loại đất Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất điều chỉnh định kỳ sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” Khung giá đất điều chỉnh giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khung giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất (Khoản Điều Nghị định 44/2014/NĐCP) Các loại giá đất pháp luật hành quy định Căn vào chế hình thành nên giá đất giá đất bao gồm loại: • Giá đất thị trường: Hình thành qua hoạt động thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước quy định Giá đất thị trường thỏa thuận giao dịch tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền sử dụng đất thị trường chuyển • nhượng, cho thuê, bên tự thỏa thuận bình đẳng, không áp dụng giá đất Nhà nước Giá đất Nhà nước: Giá đất Nhà nước ấn định cụ thể văn pháp luật Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất Bảng giá đất giá đất cụ thể Nhà II nước quy định Điều 114 Luật đất đai 2013 CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT Các nguyên tắc áp dụng giá đất Giá đất đại lượng dùng để biểu thị giá trị quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành có quy định chi tiết vấn đề cách áp dụng giá đất trường hợp cụ thể sau: Về việc định giá đất phải tuân thủ theo nguyên tắc quy định Khoản Điều 112 Luật Đất đai 2013: “1 Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau.” Phương pháp áp dụng giá đất Về phương pháp định giá đất, theo Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP có 05 phương pháp định giá đất sau: Phương pháp so sánh trực tiếp: áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.v.v Phương pháp chiết trừ: định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp thu nhập: định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất Phương pháp thặng dư: định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định Sau áp dụng nguyên tắc định giá đất, phương pháp khác số yếu tố khác, quan nhà nước có thẩm quyền đưa giá đất, cụ thể bảng giá đất giá đất cụ thể Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể tùy vào trường hợp khác 2.1 Bảng giá đất trường hợp áp dụng bảng giá đất Bảng giá đất tập hợp mức giá đất cho loại đất UBND cấp tỉnh ban hành sở phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Theo Khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định gồm trường hợp áp dụng giá đất, cụ thể sau: • Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận với diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sang đất với diện tích hạn mức giao: Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà cấp Giấy chứng nhận thu tiền sử dụng đất sau: Với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993: Trường hợp đất có nhà người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất diện tích đất sử dụng hạn mức công nhận đất cho hộ gia đình, cá nhân Với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất diện tích đất hạn mức giao đất theo giá đất quy định Bảng giá đất • Tính tiền thuế sử dụng đất phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai: Giá tính thuế: diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m đất, với diện tích đất tính thuế diện tích đất thực tế sử dụng; giá 1m đất giá đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh quy định ổn định theo chu kỳ năm năm Các loại phí bao gồm: phí đo đạc, lập đồ địa chính; phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai; phí thẩm quyền, cấp quyền sử dụng đất Các loại lệ phí bao gồm: lệ phí địa chính; lệ phí trước bạ Các loại phí lệ phí quy định quy định Thơng tư số 02/2014/TT-BTC; đó, lệ phí trước bạ khoản tiền mà người có tài sản phải nộp đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với mức thu quy định Nghị định 140/2016/NĐ-CP; giá đất làm tính lệ phí trước bạ giá UBND cấp tỉnh quy định • Tính tiền xử phạt hành lĩnh vực đất đai tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quan lý sử dụng đất: Nghị định số 102/2014/NĐ-CP quy định: Mức phạt tiền thấp hành vi vi phạm hành quy định Nghị định 500.000 đồng , áp dụng hành vi không đăng ký đất đai lần đầu; hành vi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ; v.v… Trường hợp tổ chức Nhà nước giao đất xây dựng nhà để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất có hành vi chậm làm thủ tục từ 12 tháng trở lên từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên phải chịu phạt 1.000.000.000 đồng Đây mức phạt tiền cao hành vi vi phạm hành quy định Nghị định • Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê: Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/8/2017 Bộ Tài quy định sau: Khi Nhà nước thu hồi đất trường hợp quy định điểm c khoản Điều 65 Luật Đất đai (người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất) quy định: chủ sở hữu tài sản trả lại giá trị lại tài sản gắn liền với đất tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật mà khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc quy định Khoản Điều 18a Nghị định 01/2017/NĐ-CP Khi Nhà nước thu hồi đất trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất quy định điểm c khoản Điều 65 Luật Đất đai mà đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất trả lại giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều 18a Nghị định 01/2017/NĐ-CP 2.2 Giá đất cụ thể trường hợp áp dụng giá đất cụ thể Giá đất cụ thể giá đất theo mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất ghi định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, định thu hồi đất UBND cấp tỉnh xây dựng Giá đất cụ thể xác định giá đất định thời điểm định theo yêu cầu Nhà nước tổ chức, cá nhân thay đổi, điều chỉnh dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể bao gồm: • Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đất nơng nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân: Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà cấp Giấy chứng nhận thu tiền sử dụng đất sau: Với đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993: diện tích đất vượt hạn mức cơng nhận đất (nếu có) phải nộp tiền sử dụng đất 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định thời điểm có định công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Với đất sử dụng sau ngày 15/10/1993: diện tích đất vượt hạn mức (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản Điều Nghị định thời điểm có định cơng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền • Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tiền sử dụng đất phải nộp xác định theo công thức quy định khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP Theo khoản Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất mục đích Nhà nước cho phép chuyển mà tiền sử dụng phải nộp trường hợp cụ thể khác • Tính tiền th đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá : Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất (Điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá Đơn giá thuê đất thu lần cho thời gian thuê giá đất thời hạn thuê đất xác định theo phương pháp định giá đất • Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp thực theo quy định khoản Điều Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa giá đất cụ thể quy định Điều 15, Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất • Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Do đó,để biết xác mức bồi thường mảnh đất, cần đến Ủy ban nhân dân tỉnh để biết xác vị trí mảnh đất nhà giá đất Ủy ban nhân dân định đợt bồi thường III NHỮNG HẠN CHẾ CỦA VIỆC ÁP DỤNG CƠ CHẾ HAI GIÁ TRONG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC Ý nghĩa việc áp dụng chế hai giá Nền kinh tế tồn chế hai giá đất Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, sở để doanh nghiệp, người dân xác định sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án Người dân Nhà nước doanh nghiệp áp dụng khung giá đất để đóng tiền nhận đền bù đất đai giải phóng mặt theo quy định Một giá đất khác thành phần kinh tế thị trường thực thi thỏa thuận, gọi giá thị trường Sự tồn hai loại giá đất đảm bảo tính khách quan kinh tế thị trường, hướng tới đồng thuận bên có lợi ích liên quan Mặt khác, chế hai giá đảm bảo tính hợp pháp hoạt động kinh doanh thuộc lĩnh vực bất động sản, ngăn ngừa hệ xấu quản lý đất đai Một số hạn chế việc áp dụng chế hai giá quản lý nhà nước đất đai Hiện tồn hai loại giá đất Nhà nước quy định giá thị trường Trong đó, giá đất Nhà nước quy định 30-40% so với thị trường Khi mà thị trường diễn biến khơng ổn định, có lúc sơi động, sốt đất, sốt giá có thời gian trầm lắng, đóng băng Trong đó, hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán ngầm đất đai diễn phổ biến Cơ chế hai giá nguyên nhân dẫn đến tranh chấp xung vấn đề thu hồi đất Thực trạng gây nhiều khó khăn cho cơng tác thu thập, phân tích, xử lý sử dụng thông tin thẩm định giá, áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Khoảng chênh lệch hai giá đất lớn, gây nhiều bất cập cho chưa có hài hịa lợi ích Nhà nước, người dân doanh nghiệp Đây điểm bất hợp lý khơng đảm bảo ngun tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, theo quy định Điều 112 Luật Đất đai 10 Nhưng, số địa phương bảng giá đất nhiều địa phương lại quy định thấp so với giá đất phổ biến thị trường, thấp giá đất nơng nghiệp Đó tình hình chung tỉnh miền núi, trung du, Tây Nguyên Với giá trị đất đai tối đa khoảng 30% giá đất thực tế, nơng dân khó tiếp cận vốn tín dụng, miền Trung miền Bắc, gia đình giao đất với diện tích hạn hẹp; dẫn đến giảm nguồn lực tài huy động từ nông nghiệp cho phát triển nông nghiệp, nông thơn nơng dân chịu thiệt thịi cho doanh nghiệp thuê đất tiền thuê đất thu thấp góp vốn liên doanh với doanh nghiệp giá trị vốn góp thấp nhiều so với giá thị trường đất Sự thiếu thực tế giá đất Nhà nước dẫn đến hệ lụy như: cơng tác giải phóng mặt gặp khó giá đền bù chênh lệch với giá thị trường, khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi khơng đồng thuận gây tắc nghẽn cho q trình triển khai dự án; khiếu kiện đất đai kéo dài; Nhà nước thất thu giao dịch thị trường giá – sử dụng giá Nhà nước ban hành với chênh lệch thấp để thực thi nghĩa vụ liên quan quyền sử dụng, chuyển nhượng, thu hồi, đền bù đất doanh nghiệp người dân; nhiều doanh nghiệp sử dụng đất thuê Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất để thực dự án kinh doanh bất động sản trục lợi Mặt khác tồn thực tế lượng lớn đất công bị cho thuê, hay sang nhượng với giá rẻ mạt, lợi ích bên liên quan bị biến dạng Câu chuyện đền bù giải phóng mặt dự án Khu thị Thủ Thiêm minh chứng, giá đất đền bù chênh lệch với giá thị trường Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm triển khai 20 năm cơng tác giải phóng mặt chưa hoàn thành, người dân khiếu kiện tập thể kéo dài Ngoài ra, khung giá đất thấp cách giả tạo khuyến khích tình trạng bán đất tràn lan, đẩy nhanh tượng thị hóa khơng kiểm sốt, gắn liền với hiệu sử dụng sở hạ tầng thấp, chi phí đầu tư cao Nhà nước bị vướng vào chế hai giá đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư người dân Các giải pháp khắc phục hạn chế chế hai giá Thu Hằng, “Dự án Thủ Thiêm sai phạm từ quy hoạch đến thu hồi đất, tái định cư” - Vietnamnet 11 Cần có nghị quy định khung giá đất thị phù hợp với loại thị, tính đặc thù, khác biệt tương quan đô thị vùng kinh tế Đối với hai đô thị đặc biệt Hà Nội TP Hồ Chí Minh cần có khung giá đất riêng, đặc biệt hai thành phố đông dân cư Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Cách tính tăng giá lũy tiến mức phổ biến chung, cào cho địa phương khu vực hồn tồn khơng phù hợp Cơ quan quản lý khơng nên quan niệm sợ người dân phải chịu nghĩa vụ thuế cao nên phải kéo bảng giá đất xuống, đồng thời quy định nghĩa vụ tài phù hợp để không tác động nhiều đến việc nộp thuế người dân Ngoài ra, địa phương phải sâu sát để đưa hệ số K hợp lý, từ có tác dụng lấp khoảng trống chênh lệch giá đất thực tế thị trường giá địa phương quy định Về mặt luật pháp cần có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm việc định giá đất kể việc định giá khởi điểm để đấu giá đất Cơ quan quản lý nên áp dụng hai tiêu chí đấu giá đất khả tài tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá cam kết thời hạn thực Bên cạnh đó, cần có chế tài thu hồi dự án tổ chức, cá nhân không đảm bảo hai tiêu chí Ngồi ra, cần tổ chức đấu giá đất sàn giao dịch bất động sản thông báo công khai nhiều phương tiện thông tin để ngăn chặn độc quyền thông tin đấu giá KẾT LUẬN Hoạt động định giá đất nước ta bước phát triển mạnh mẽ năm qua, quan quản lý Nhà nước ban hành nhiều văn hướng dẫn góp phần đáng kể cho phát triển thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng Tuy nhiên, cịn có bất cập sở lý luận phương pháp luận Nền kinh tế tồn chế hai giá đất Cơ chế gây tổn thất lớn không với người sử dụng đất bị thu hồi đất đai xã hội nói chung, cần điều chỉnh hợp lý từ phía pháp luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: Luật đất đai 2013 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định tiền thuê đất thuê mặt nước Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ Nghị định số 102/2014/NĐ-CP xử phạt hành lĩnh vực đất đai Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Tài liệu từ báo điện tử: Thu Hằng, “Dự án Thủ Thiêm sai phạm từ quy hoạch đến thu hồi đất, tái định cư”, Vietnamnet, 07/09/2018 < https://vietnamnet.vn/ > Hồng Hương, “Phương pháp xác định giá đất cịn ẩn số”, Báo Dân trí, 29/01/2019 < https://dantri.com.vn/ > 13 ... dung: ? ?Pháp luật hành quy định loại giá đất? Phân tích chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể nào? Hãy rõ hạn chế, bất cập việc áp dụng chế hai giá quản lý nhà nước đất đai nay?? ?? NỘI DUNG I GIÁ ĐẤT... bảng giá đất giá đất cụ thể Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất hay giá đất cụ thể tùy vào trường hợp khác 2.1 Bảng giá đất trường hợp áp dụng bảng giá đất Bảng giá đất tập hợp mức giá đất cho loại. .. nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất Bảng giá đất giá đất cụ thể Nhà II nước quy định Điều 114 Luật đất đai 2013 CƠ CHẾ ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT Các nguyên tắc áp dụng giá đất Giá đất đại lượng