Đang tải... (xem toàn văn)
Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay.
MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG .1 I Giá đất 1 Khái niệm giá đất .1 Căn xác định giá đất Phân loại giá đất .2 Cơ chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể II.Cơ chế hai giá quản lí nhà nước đất đai Những hạn chế việc áp dụng chế hai giá quản lí nhà nước đất đai Giải pháp KẾT LUẬN 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 MỞ ĐẦU Giá đất vấn đề quan trọng hàng đầu quản lí đất đai, vấn đề gây tranh cãi Trong kinh tế thị trường nước ta, vấn đề định giá đất hay chế áp dụng giá đất vướng nhiều bất cập, chưa thống tồn chế hai giá, gây khó khăn cơng tác quản lí đất đai đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ cho người sử dụng đất Chính lí này, em xin chọn đề tài số 18: “Pháp luật hành quy định loại giá đất? Phân tích chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể nào? Hãy rõ hạn chế, bất cập việc áp dụng chế hai giá quản lí nhà nước đất đai nay.” để nghiên cứu tìm hiểu, đưa giải pháp cho vấn đề NỘI DUNG I Giá đất Khái niệm giá đất Theo Khoản 19, 20, 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “19 Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất 20 Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định 21 Tiền sử dụng đất số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.” Như vậy, giá đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn cụ thể mà người sử dụng đất phải trả muốn sử dụng đất, hay muốn nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, nhà nước giao đất mà có thu tiền sử dụng Căn xác định giá đất Thứ nhất, dựa nguyên tắc định giá đấ quy định Điều 112, Luật Đất đai “1 Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Chính phủ quy định nguyên tắc định gía đất.” Thứ hai, dựa phương pháp định giá đất quy định khoản 1, 2, 3, Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư Thứ ba, dựa nội dung báo cáo kết tổng hợp, thông tin đất tương quan đối chiếu với giá đất thị trường Phân loại giá đất Thứ nhất, giá đất Nhà nước quy định gồm khung giá đất Chính phủ giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất Điều 113, Bảng giá đất giá đất cụ thể quy định Điều 113, 114 sau: “ Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” “Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đát, Ủy ban nhan dân tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bẳng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngaỳ 01 tháng 01 năm đầu kỳ.” Chính phủ quy định khung giá đất định kì năm lần loại đất, theo vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương Đối với trường hợp địa phương không thống giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định.Trong thời gian thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp Trước trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến quan có chức xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định Giá đất cụ thể áp dụng thời điểm định giá để áp dụng trường hợp cụ thể quy định khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013 trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể quan trọng để tính tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi cho sát với giá đất thực tế Thứ hai, giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định (Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Giá đất thị trường người sử dụng đất tự thỏa thuận với người có liên quan thời điểm xác định Cơ chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể Đất nhà nước xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh địa phương cấp tỉnh áp dụng trường hợp sau: Thứ nhất, thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Trường hợp người dân đóng góp vào lợi ích chung xã hội nhằm phát triển đất nước nên pháp luật có quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân Khi đó, tính giá đất vào gía đất cụ thể xác định thời điểm định thu hồi Thứ hai, thu hồi đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hay có nguy đe dọa tính mạng người Do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước nên trả lại giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp ta vào bảng giá đất, không áp dụng quy định xác định giá đất cụ thể Mặt khác, trường hợp thu hồi đất nằm khu vực bị ô nhiễm môi trường bị ảnh hưởng thiên tai có nguy đe dọa tính mạng người bồi thường theo giá cụ thể UBND tỉnh quy định Thứ ba, Tính tiền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Thứ tư, Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất hệ thống hội đồng quan định giá đất thẩm định, định giá đất II Cơ chế hai giá quản lí nhà nước đất đai Những hạn chế việc áp dụng chế hai giá quản lí nhà nước đất đai Hiện nay, kinh tế thị trường tồn chế hai giá Một giá đất Nhà nước ban hành theo khung giá, sở để doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức xác định tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đến bù, giải phóng mặt Một giá đất khác, gọi giá thị trường, thành phần kinh tế thị trường tự thỏa thuận Luật Đất đai 2013 quy định giá đất khung phải ngang với giá thị trường, thực tế khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể đất nông nghiệp phi nơng nghiệp Cịn riêng đất thị 30% giá đất thị trường Do có mức giá tồn song song thị trường, nên khoảng cách chênh lệch giá đất gây nhiều bất cập, hạn chế sau: Thứ nhất, Vấn đề thất thoát nguồn thu ngân sách từ khung giá đất, bảng giá đất thấp Hiện nay, giao đất cho thuê đất lấy giá đất quy định khung giá Nhà nước nhân với hệ số điều chỉnh theo thị trường Nhưng thực tế, hệ số tỉnh rơi vào từ 1,5 đến 2, có nghĩa giá khung 25% giá thị trường, nhân với hệ số chiếm 50% giá thị trường Ngoài ra, khung giá đất bảng giá đất thấp thị trường thu thuế đất đai giảm, ví dụ giá nhà nước 50% giá đất thị trường thu 50% tiền thuế so với thực tế, cịn lại thất Bên cạnh đó, nảy sinh vấn đề trốn thuế giao dịch đất đai Thực tế, giao dịch giá thị trường mức giá ghi hợp đồng mức giá thấp giá Nhà nước nhằm mục đích trốn thuế, lí bảng giá UBND cấp tỉnh thấp so với giá thị trường Thứ hai, vấn đề đền bù giải phóng mặt bị gây cản trở, khó khăn Do chưa có quy định cụ thể trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, quan có thẩm quyền định giá đất, quan có thẩm quyền giải tranh chấp giá đất quan có thẩm quyền giải khiếu nại giá đất, nên tình trạng thực bồi thường giải phóng mặt kéo dài, làm tổn hại kinh tế trình đầu tư phát triển, làm ảnh hưởng quyền lợi người sử dụng đất, làm tăng lượng khiếu kiện dân giá đất Từ đó, dẫn đến cơng tác đền bù, giải phóng mặt khó khăn, trì trệ số người dân không hợp tác, khiếu kiện liên miên, dự án phát triển kinh tế - xã hội khởi công bị kéo dài Điều làm chi phí phát sinh lên nhiều, cơng trình chậm tiến độ Ví dụ, dự án đường Lạc Long Quân địa bàn quận Tây Hồ (Hà Nội) kéo dài gần chục năm chi phí tăng từ 120 tỷ lên 450 tỷ đồng; dự án đường vành đai kéo dài 11 năm vào chi phí tăng từ 820 tỷ lên 2.200 tỷ đồng Mặt khác, trì chế hai giá q lâu nên cơng tác tính bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất hạch tốn chi phí đất đai cho doanh nghiệp thuê đất gặp nhiều khó khăn, mâu thuẫn nan giải, kéo theo chế xin-cho nhà đầu tư người ta định giao đát dự án, kể tổ chức đấu thầu mặt hình thức, chất “thơng thầu”, cịn người dân Nhà nước bị thiệt hại Thứ ba, vấn đề thị trường tài đất đai ảo Luật Đất đai 2013 xây dựng khung giá đất áp dụng thời gian năm, giá đất biến động 20% điều chỉnh, khơng có biến động thơi Nhưng thực tế từ ban hành luật đến nay, giá đất liên tục thay đổi Chính phủ chưa thay đổi khung giá đất lần Vấn đề biết giá thị trường có biến đổi hay khơng khơng có hợp đồng giao dịch, thấy rõ phân tích trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất ghi khoảng 40% giá thực, có thẻ dựa vào kết đấu giá đất phản ánh giá thị trường, trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải dựa vào thông tin từ trung tâm môi giới bđs tự giao dịch với chủ đất,…Nói chung, khơng có sở liệu giá đất thị trường để xác định giá trị trường Đó điểm bất cấp cập Luật tạo nên kẽ hở cho môi giới tung thông tin khơng xác, làm lũng loạn thị trường đất đai, làm cho giá đất khu vực tăng vọt lên để nhà đầu tư lợi cách vô lý Giải pháp: Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tục đởi sách tài đất đai Để tránh thất nguồn thu từ đất đai, Nhà nước nên chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có điều tiết Nhà nước Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định giá đất theo chế thị trường, bỏ quy định khung giá đất Bảng giá đất xây dựng chi tiết theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất điều chỉnh kịp thời thị trường có biến động lớn đồng thời làm để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục tiêu khác quản lý đất đai Ngồi ra, cần có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng, theo hợp đồng giao dịch phải đăng ký quan Nhà nước Nhà nước có quyền mua Trong trường hợp Nhà nước khơng mua giao dịch tiến hành tiếp Như khơng có việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế Thứ hai, Nhà nước cần phải hoàn thiện đầy đủ quy định giá đất cách cụ thể, chi tiết Việc cụ thể hóa quy định giá đất phù hợp theo chế thị trường yêu cầu quan trọng Đây nguyên nhân dẫn đến tình trạng Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất nhà nước thấp thị trường, đồng thời giảm lượng khiếu kiện người dân đất đai Thứ ba, đởi quản lí giá đất Luật Đất Đai Hệ thống quan có thẩm quyền định giá đất, phải đảm bảo tính độc lập với hệ thống quan có thẩm quyền định đất đai Quy định nhằm tạo lập chế độc lập định giá đất, loại bỏ nguy tham nhũng quản lý giá đất, để xác định giá đất cách hợp lí Cụ thể, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cấp huyện có thẩm quyền định đất, hệ thống quan có thẩm quyền định giá đất phân thành hội đồng định giá đất cấp Trung ương cấp tỉnh, hệ thống quan định giá đất Trung ương theo ngành dọc thuộc Chính phủ hay Quốc hội Bên cạnh đó, cần tạo khung pháp lí cho hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất Trong việc xác định giá đất Nhà nước giá đất thị trường, dịch vụ tư vấn giá đất quan trọng, cần nâng cao chất llượng định giá đất, tăng tính chuyên nghiệp cao, tăng cường đạo đức nghề nghiệp Thứ tư, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, lĩnh vực quốc phòng-an ninh bảo đảm sự đồng thống cao Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch để đấu giá, hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức định nhằm bảo đảm tính cơng khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất,… Thứ năm, đảm bảo quyền sở hữu tối cao quản lý thống Nhà nước đất đai Nhà nước tổ chức giao đất thông qua đấu thầu dự án, áp dụng chế giá thị trường, chống đầu tham nhũng đất đai, thực phân phối lại lợi ích từ đất đai Nhân dân, tổ chức, doanh nghiệp nhận thuê đất, giao đất theo giá thị trường có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, chuyển nhượng, góp vốn đền bù theo thị trường với trách nhiệm tài đầy đủ Để ngăn chặn độc quyền thơng tin đấu giá, tổ chức đấu giá đất sàn giao dịch bất động sản treo bảng thông báo công khai nhiều phương tiện thông tin, truyền thông Thứ sáu, chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm định giá đất Xây dựng chế tài thu hồi dự án khơng đảm bảo hai tiêu chí giá đất khả tài tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá cam kết thời hạn thực tổ chức, cá nhân trúng đấu giá Bên cạnh đó, khơng nên áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp thu nhập KẾT LUẬN Tóm lại, nói việc xác định giá đất vấn đề khó khăn, cần đặc biệt quan tâm quản lí đất đai Chúng ta cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thêm quy định pháp luật hành việc định giá, tác động giá đất đến xã hội nhằm đảm bảo quyền lợi Nhà nước quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 Luật đất đai Việt Nam 2013 Nghị định 44/2014 NĐ-CP quy định giá đất Giáo trình Luật Đất Đai, Trường Đại học Luật Hà Nội https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/thu-tuc-den-bu-khi5 giai-toa-dat-vi-o-nhiem-moi-truong-236216.html http://sotnmt.phuyen.gov.vn/thu-hoi-dat-o-trong-khu-vuc-bi-o-nhiemmoi-truong-co-nguy-co-de-doa-tinh-mang-con-nguoi-dat-o-co-nguyco-sat-lo-sut-lun-bi-anh-huong-boi-hien-tuong-thien-tai-khac-de-doa- tinh-mang-con-nguoi-doi-voi/ http://reatimes.vn/khung-gia-dat-dang-la-ke-toi-do-gay-that-thu-ngan- sach-20191222155356451.html http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/xoa-co-che-2-gia-dat- 316313.html https://vietnambiz.vn/co-che-xac-dinh-gia-dat-leo-deo-chay-theo-thi- truong-76800.htm http://baochinhphu.vn/Tra-loi-cong-dan/Gia-dat-cu-the-xac-dinh-theophuong-phap-he-so-dieu-chinh/384149.vgp 11 ... thẩm định, định giá đất II Cơ chế hai giá quản lí nhà nước đất đai Những hạn chế việc áp dụng chế hai giá quản lí nhà nước đất đai Hiện nay, kinh tế thị trường tồn chế hai giá Một giá đất Nhà nước. .. chế áp dụng giá đất trường hợp cụ thể nào? Hãy rõ hạn chế, bất cập việc áp dụng chế hai giá quản lí nhà nước đất đai nay.” để nghiên cứu tìm hiểu, đưa giải pháp cho vấn đề NỘI DUNG I Giá đất Khái... áp dụng thời điểm định giá để áp dụng trường hợp cụ thể quy định khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013 trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước