bài tập kỳ pl kinh doanh bđs

Để trả lời cho câu hỏi này, em xin lựa chọ đề số 13: “Anh Chị hãy phân tích ý nghĩa của việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản năm 201

MỞ ĐẦU

Mọi chủ thể khi tham gia vào các quan hệ xã hội trong bất kỳ lĩnh vực nào đều phải tuân theo những nguyên tắc nhất định, để đảm bảo cho các quan hệ đó được duy trì một cách ổn định, lâu dài Và trong hoạt động kinh doanh bất động sản cũng vậy, bất động sản vốn là một loại hàng hóa đặc biệt do đó pháp luật đã quy định cụ thể các nguyên tắc khi kinh doanh bất động sản Vậy, pháp luật quy định các nguyên tắc này mang lại ý nghĩa gì và làm thế nào để cho các nguyên tắc này được thực hiện một cách hiệu quả trên thực tế? Để trả lời cho câu hỏi này, em

xin lựa chọ đề số 13: “Anh (Chị) hãy phân tích ý nghĩa của việc quy định các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014? Anh (Chị) có bình luận, đánh giá gì về các nguyên tắc này trong thực tế triển khai.”

NỘI DUNG

I Khái quát về kinh doanh bất động sản

1 Khái niệm kinh doanh bất động sản

1.1 Định nghĩa

Theo quy định tại khoản 1, điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh

doanh bất động sản: “ là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”

1.2 Đặc điểm

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm các đặc điểm sau:

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động kinh doanh không giống nhau, đặc biệt trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thứ hai, đối tượng kinh doanh là một loại tài sản đặc biệt “không thể di dời” như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng

Thứ ba, ngành nghề kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên quan đến chứng chỉ hành nghề , điều kiện về vốn…

Thứ tư, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro trong kinh doanh

Thứ năm, các dự án đầu tư bất động sản thường có quy mô vốn đầu tư và diện tích chiếm đất lớn

2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

2.1 Khái niệm nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản là hệ thống các quan điểm, tư tưởng chỉ đạo cơ bản, mang tính xuất phát điểm, xuyên suốt toàn bộ hoặc một giai đoạn nhất định mà các chủ thể khi tham gia kinh doanh bất động sản đều phải tuân theo

2.2 Các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

Khi tham gia vào hoạt động kinh donh bất động sản, các chủ thể phải tuân theo các nguyên tắc được quy định cụ thể tại điều 4 Luật kinh doanh bất động sản như sau:

Thứ nhất, bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

Thứ hai, bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ ba, kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

Thứ tư, tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

II Nội dung, ý nghĩa của các nguyên tắc về kinh doanh bất động sản trong Luật kinh doanh bất động sản 2014

1 Bình đẳng trước pháp luật

1.1 Nội dung nguyên tắc

Nguyên tắc này được quy định cụ thể tại khoản 1, điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Với nguyên tắc này các bên được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng không được trái với quy định của pháp luật

Nguyên tắc này xác định địa vị pháp lý của chủ thể kinh doanh Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài thì trông phạm vi kinh doanh của mình đều được pháp luật bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến Pháp và không phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Trong giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ thể phải tuan thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích của các bên, được thể hiện trong nội dung và hình thức giao dịch Qua đó, quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của doanh nghiệp được bảo vệ bởi hành lang pháp lí của nhà nước

1.2 Ý nghĩa nguyên tắc

Việc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên cũng chính là cơ sở để các bên tin tưởng và tôn trọng lẫn nhau, góp phần phát triển tốt đẹp các mối quan hệ trong kinh doanh bất động sản

Việc quy định nguyên tắc này sẽ đảm bảo cho việc kinh doanh bất động sản trở nên thuận lợi bởi sự bình đẳng giữa các chủ thể, thu hút các nhà kinh doanh bởi khi

đó hị có sự an toàn, không bị phân biệt đối xử với các nhà kinh doanh khác Việc tự

do thỏa thuận giữa các bên sẽ là một không gian mở để các bên tự do khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho mình thông quan các cuộc đàm phán, đương nhiên các cuộc đàm phán này cần phải tuân theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, giúp thúc đẩy sự phát triển của nên kinh tế quốc gia

2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

2.1 Nội dung nguyên tắc

Nguyên tắc này được quy định tại khoản 2, điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Trên thực tế, theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì bất động sản được phép đưa vào kinh doanh có hai loại chủ yếu là nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất Do đó, nhà ở, công trình xây dựng phải

là bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng cũng như quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai

2.2 Ý nghĩa nguyên tắc

Với quy định này giúp tạo được môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bởi đối tượng kinh doanh bất động sản là phù hợp với quy định của pháp luật, được pháp luật công nhận Muốn có một môi trường kinh doanh bất động sản an toàn và phát triển thì cần hạn chế những sai sót, mối nguy

cơ đe dọa từ các khách thể, chủ thể, trong đó việc đảm bảo đối tượng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định là một điều hết sức cần thiết

Việc quy định nguyên tắc này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể có nhu cầu sử dụng bất động sản, giảm tránh những rủi ro xảy ra Quy định cụ thể các điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh là một hành lang pháp lý giúp cho các chủ thể có thể phân biệt được giữa cái đúng và cái vi phạm pháp luật, từ đó quyền lợi của các chủ thể được đảm bảo

3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

3.1 Nội dung nguyên tắc

Nguyên tắc này chính là cơ sở để Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng trong các dịch về bất động sản Trung thực, công khai, minh bạch tức là các chủ thể khi thực hiện các giao dịch bất động sản phải có thái độ đúng đắn, thành thật về bất động sản là đối tượng được giao dịch Chủ thể kinh doanh bất động sản không được che giấu hay lấp liếm, tạo thông tin giả về bất động sản để trục lợi, đánh lừa đối tác, gây hiểu nhầm, khiến người mua nắm bắt thông tin một cách sai lệch mà phải luôn công khai, minh bạch ưu, nhược điểm của bất động sản là đối tượng giao dịch Mặt khác cũng phải trung thực đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành các thủ tục hành chính, khai báo chính xác số liệu có liên quan đến bất động sản

3.2 Ý nghĩa nguyên tắc

Trước hết, việc trung thực, công khai, minh bạch sẽ cung cấp cho các chủ thể các thông tin chính xác, đáng tin cậy từ đó có thể giúp các chủ thể tìm được đối tượng mà mình mong muốn, tạo nên sự thuận tiện trong giao dịch liên quan đến bất động sản Mặt khác, việc kinh doanh bất động sản được công khai minh bạch sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, các chủ thể hòn toàn

có thể tìm hiểu một cách nhan chóng, hiểu được thị trường bất động sản thực chất đang biến chuyển như thế nào để có thể đưa ra các quyết định đúng đắn cho những mục tiêu, chiến lược của mình

Việc công khai, minh bạch cũng có ý nghĩa quan trọng đối với công tác quản lý của nhà nước về kinh doanh bất động sản, từ đó đề ra những chính sách phù hợp để giúp thị trường kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển

Quan trọng hơn cả là việc công khai, minh bạch sẽ tạo ra một môi trường an toàn tin cậy thu hút được sự đầu tư của các nhà đầu tư trong kinh doanh bất động sản

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4.1 Nội dung nguyên tắc

Khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng là vấn đề thuộc chính trị của quốc gia, là khu vực nhạy cảm, nó có tầm ảnh hưởng lớn đến quốc gia đó, nắm giữ các bí mật kinh tế quân sự của nhà nước, là khu vực quan trọng ảnh hưởng đến sự tồn tại của quốc gia, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và nền kinh tế của toàn thể dân cư của quốc gia Do đó, các chủ thể không được phép kinh doanh bất động sản tại các khu vực này là hoàn toàn hợp lý Còn ngoài khu vực này thì các tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh nhưng phải tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

4.2 Ý nghĩa nguyên tắc

Việc quy định nguyên tắc này nhằm đảm bảo sự hòa bình, ổn định, sự bình ổn của an ninh quốc phòng nước nhà Chúng ta đều biết đi đôi với sự mạnh mẽ của nền kinh tế là sự bảo vệ vững mạnh của chế độ an ninh quốc phòng Do đó, bất

đống sản trong vùng này có vai trò vô cùng quan trọng, chúng cần được quy định quản lý chặt chẽ

Bên cạnh đó, việc quy định nguyên tắc này giúp tạo ra một thị trường kinh doanh bất động sản rộng lớn lại rất rõ ràng để các chủ thể tiến hành các hoạt động của mình sẽ không bị tác động bởi chính sách của nhà nước, tạo sự an toàn cho các chủ thể tiến hành kinh doanh, không bị thiệt hại xảy ra kkhi có sự thay đổi xảy ra

III Bình luận, đánh giá về các nguyên tắc trong thực tiễn triển khai

Lý thuyết là những bước đệm đầu tiên và cũng là lý luận nền tảng để dẫn đến những hành động thực tế Tuy nhiên, các quy định có hoàn hảo trên giấy đến đâu thì cũng cần tuân thủ triển khai trong thực tiễn để có được kết quả như mong muốn Các nguyên tắc quy định trong luật kinh doanh bất động sản cũng vậy, nó cần được đảm bảo thực hiện nghiêm chỉnh trên thực tế thì mới mang lại hiệu quả

1 Kết quả đạt được

Đối với nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, trong thực tế, các chủ thể đã bình đẳng, tự do thỏa thuận với nhau trên cơ sở tôn trọng các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Trên thực tế thị trường bất động sản, các bất động sản khi đưa vào kinh doanh cũng đã tương đối đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật

Chúng ta thấy rằng các nguyên tắc này tương đối rõ ràng và đơn giản các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dễ dàng thực hiện, không quá phức tạp và rườm rà Nó là những nguyên tắc chung được quy định một cách thống nhất cho nên sẽ giúp cho mọi người có thể tuân thủ một cách tự nguyện hơn

Việc quy định các nguyên tắc đó nó mang lại lợi ích cho đa số chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản thì vấn đề tự nguyện thực hiện các nguyên tắc đó là tương đối lớn, từ đó góp phần vào việc quản lí của nhà nước cũng nhanh chóng, gọn nhẹ hơn

Các nguyên tắc được quy định là những điều phù hợp với chính sách phát triển của nhà nước thì tất yếu nó sẽ được nhà nước đảm bảo thực hiện theo một cơ chế nhất định, có chế tài để bảo đảm, cho nên các nguyên tắc sẽ không chỉ là những nguyên tắc “suông”

2 Hạn chế, bất cập

Thực tế cho thấy, nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch khi triển khai dường như không đem lại kết quả mong đợi Bởi do vấn đề lợi nhuận luôn luôn có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà kinh doanh bất động sản Trong khi đó, việc không trung thực theo quy định của pháp luật như khai man về giá trị của bất động sản, tâng bốc về bất động sản mang lại lợi nhuận vô cùng lớn, nhất là trong thời buổi tấc đất tấc vàng như hiện nay Do đó, có ít hay nhiều các chủ thể không tuân theo, thực hiện các nguyên tắc là điều không thể tránh khỏi, từ đó dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác Đồng thời khi đó thị trường bất động sản sẽ bị hỗn loạn

Theo báo cáo của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle( JLL)1, Việt Nam đang đứng thứ hạng khá thấp về minh bạch trong thị trường bất động sản, xếp hạng 68/109 quốc gia Tất nhiên, nếu so sánh với những năm trước đây, tính minh bạch cũng đã được cải thiện qua từng năm (nếu trong năm 2014, Việt Nam nằm hoàn toàn trong nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp thì đến năm 2016, Việt Nam đã được ghi nhận đang trong giai đoạn quá độ sang nhóm các nước có chỉ số minh bạch trung bình)

1 Báo cáo GRETI 2016 JLL

Bênh cạnh đó, trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp đưa bất động sản vào kinh doanh khi chưa có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật như chưa xây dựng xong phần móng đối với nhà chung cư, nhà hồn hợp có mục đích để ở mà chủ đầu

tư đã giao bán để huy động vốn, gây rủi ro cao cho các nhà đầu tư đặc biệt là các chủ thể có nhu cầu mua bất động sản để ở

3 Một số giải pháp nhằm triển khai thực hiện có hiệu quả các nguyên tắc trên thực tế

Về phía nhà nước, cần nhanh chóng hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, nghiêm khắc xử lý các hành vi vi phạm các nguyên tắc của các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản Tăng cường tuyên truyền tới người dân các nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài, truyền hình…

Về phía nhà đầu tư, cần nghiêm chỉnh chấp hành các nguyên tắc kinh doanh bất động sản mà pháp luật đã quy định cụ thể Tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có đạo đức kinh doanh, không được che giấu, lấp liếm mà phải công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản đến các đối tác để góp phần xây dựng một thị trường kinh doanh bất động sản công khai, minh bạch

Về phía người dân, cần phải tăng thêm vốn hiểu biết về pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản nói riêng để trước hết không vi phạm pháp luật và sau đó là để tự mình có thể tránh được các rủi ro đáng tiếc khi tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản Và chính bản thân mỗi

cá nhân hãy cố gắng trở thành một người mua hàng thông thái

KẾT LUẬN

Như vậy, để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra một cách ổn định và có hiệu quả thì đòi hỏi các chủ thể khi tham gia kinh doanh phải tuân thủ các nguyên tắc đã được quy định một cách cụ thể tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Hiện nay, trên thực tế các nguyên tắc này cũng đã được triển khai có hiệu quả trên thực tế, tuy nhiên bên cạnh những thành quả đạt được thì vẫn tồn tại những bất cập hạn chế Vì vậy, để xây dựng một thị trường kinh doanh bất động sản phát triển công khai, minh bạch thì chính sách của nhà nước đóng vai trò không thể thiếu tuy nhiên ý thức tuân thủ của các nhà đầu tư cũng như người dân vẫn là quan trọng hơn cả