Luận văn thạc sỹ - Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

. Tính cấp thiết của đề tài Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 đến nay, các quốc gia vẫn chưa thoát khỏi tình trạng trì trệ. Ở Việt Nam, suy thoái kinh tế khiến cho sự yếu kém của hệ thống các Ngân hàng thương mại càng thêm trầm trọng. Nhiều chính sách hỗ trợ cho hoạt động của các ngân hàng thương mại đã được đưa ra như: tái cơ cấu lại hệ thống ngân hàng thương mai, cho phép cơ cấu nợ đối với một số khách hàng đủ điều kiện, thành lập công ty mua bán nợ (VAMC),… Tuy nhiên, tình hình hoạt động của ngân hàng thương mại cũng chưa được cải thiện và vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Khó khăn lớn nhất vào thời điểm hiện tại mà các ngân hàng thương mại phải đối mặt là xử lý các khoản nợ xấu. Nợ xấu tăng cao do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân lớn nhất bắt nguồn từ định giá tài sản đảm bảo cao hơn giá trị thực. Tài sản đảm bảo có thể là bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện giao thông vận tải,…Trong đó bất động sản luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản được ngân hàng nhận thế chấp. Giá trị định giá tài sản đảm bảo là căn cứ quan trọng để ngân hàng ra quyết định trong việc cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng. Thực tế cho thấy, công tác định giá tài sản đảm bảo trong các Ngân hàng thương mại khá bất cập. Điều này dẫn đến những rủi ro và gây ra thiệt hại lớn cho Ngân hàng. Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội trước đây là Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, Chi nhánh Cầu Giấy có tỷ lệ nợ xấu khá cao. Công tác xử lý nợ xấu gặp phải rất nhiều khó khăn do giá trị của tài sản đảm bảo giảm xuống khá nhiều so với thời điểm định giá ban đầu. Chính vì những thực tế này, rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản đang được ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đặc biệt quan tâm. Quy trình định giá đối với tài sản đảm bảo là bất động sản đã được hoàn thiện hơn nhằm giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề chưa hợp lý. Xuất phát từ nhận thức trên, tôi đã quyết định chọn đề tài : “Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ này. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở lý thuyết và phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại đơn vị nghiên cứu. Luận văn đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Căn cứ vào mục tiêu nghiên cứu của đề tài nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm: - Hệ thống hóa lý luận về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại. - Phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. - Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm tằng cường Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu: Lý luận và thực tiễn về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng thương mại. 3.2. Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vị nội dung: Quản trị rủi ro theo hoạt động định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại. - Phạm vi không gian: Nghiên cứu tại Ngân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. - Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội từ năm 2008 đến 2013. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chung như: Logic, lịch sử, toán thống kê, phương pháp sơ đồ, biểu đồ, phương pháp so sánh, nghiên cứu định tính, nghiên cứu định lượng, nghiên cứu mô tả, nghiên cứu phân tích. 5. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan Luận văn thạc sỹ của Vũ Thị Hiền (2012) “Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện tài chính. Luân văn nghiên cứu khái quát về rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Qua đó, tác giả đưa ra các giải pháp nâng cao công tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. Luận văn thạc sỹ của Cao Thanh Hà (2012) “Quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện Ngân Hàng. Luân văn nghiên cứu về rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Tác giả đánh giá thực trạng quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. Tác giả cũng đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng. Như vậy chưa có một luận văn, luận án, công trình khoa học nào nghiên cứu vấn đề: Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội. 6. Những đóng góp của luận văn: - Trên phương diện lý luận: Tổng quan có chọn lọc về cơ sở lý luận quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng của Việt Nam nói chung và tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng. - Trên phương diện thực tiễn: phân tích, đánh giá được thực trạng quản lý rủi ro trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội. Chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như các hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế đó. Từ đó đã đưa ra được một số đề xuất định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản. Luận văn có thể sử dụng như một chuyên đề đào tạo, tập huấn tại ngân hàng hiện nay. 7. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn được chia làm 3 chương: Chương 1: Lý luận về quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  ĐỖ THẾ THÀNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG ĐỨC THÂN HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Tồn số liệu, kết báo cáo kinh doanh đề cập luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin hồn tồn chịu trách nghiệm nghiên cứu Tác giả Đỗ Thế Thành LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa sau Đại học tạo điều kiện cho việc thực đề tài luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS Hoàng Đức Thân tận tình hướng dẫn, bảo suốt thời gian thực luận văn Trong trình triển khai, học tập, nghiên cứu đề tài đạt hôm nhờ thầy cô trường Đại học Kinh tế Quốc dân giảng dạy, hướng dẫn tận tình cho tơi Qua đây, tơi mong muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo, nhân viên phòng ban Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội nói chung chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp số liệu tài liệu cần thiết để tơi hoàn thiện đề tài cách đầy đủ xác Đồng thời với gợi ý nhiều ý tưởng liên quan đến thực tế làm việc nhân viên giúp cho đề tài trở nên thiết thực Mặc dù cố gắng hoàn thành luận văn phạm vi khả cho phép chắn không tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận cảm thơng đóng góp ý kiến thầy cơ, chun gia quan tâm đến đề tài Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Đỗ Thế Thành năm 2015 MỤC LỤC Hình 1.1 Mơ hình tổ chức quản trị rủi ro NHTM 15 * Cấp độ thứ nhất: 15 Bộ phận kinh doanh trực tiếp, đơn vị kinh doanh thực quản lý rủi ro tầm vi mô Họ người trực tiếp tiếp nhận rủi ro theo quy định Ngân hàng Ở cấp độ tất nhân viên yêu cầu phải đảm bảo rủi ro quản lý cách hiệu phạm vi trách nhiệm trực tiếp .16 *Cấp độ thứ hai: 16 Ban điều hành thực nhiệm vụ Hội đồng quản trị giao Trách nhiệm Ban điều hành sau: Thực chiến lược sách Hội đồng quản trị phê duyệt; Xây dựng quy trình nhằm xác định, đo lường, giám sát kiểm soát rủi ro phát sinh hoạt động ngân hàng; Duy trì cấu tổ chức phân công rõ chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm báo cáo để tránh trường hợp mâu thuẫn quyền lợi; Bảo đảm chức nhiệm vụ phân công thực cách hiệu Ủy ban quản lý rủi ro trực thuộc ban điều hành, có nhiệm vụ giám sát cách tích cực q trình quản lý rủi ro ngân hàng; Chịu trách nhiệm xây dựng khung quản lý rủi ro 16 Phòng QLRR trụ sở chính: hỗ trợ ban điều hành, giúp ban điều hành chứng minh với quan quản lý, quan kiểm tốn cấp quản lý cao cơng tác QLRR thực hiện; Làm đầu mối chủ động triển khai vào thực tế, đến phận, chi nhánh, đơn vị phòng ban khâu q trình QLRR ngân hàng Phòng QLRR chi nhánh: Giúp ban giám đốc chi nhánh thực QLRR, thực báo cáo liên quan đến QLRR, Triển khai hoạt động QLRR chi nhánh hướng dẫn, giám sát phòng QLRR Trụ sở 16 * Cấp độ thứ ba 16 Hội đồng quản lý rủi ro trực thuộc Hội đồng quản trị Hội đồng quản lý rủi ro bao gồm chủ yếu thành viên Hội đồng quản trị, có nhiệm vụ định hướng rủi ro chiến lược Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm cuối định mức độ rủi ro mà Ngân hàng chấp nhận Để làm điều này, Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị cần phải: 16 -Phê duyệt chiến lược kinh doanh tổng thể sách giới hạn ề quản lý rủi ro ngân hàng định kỳ xem xét đánh giá lại 16 -Chủ động theo dõi tình hình thực danh mục rủi ro ngân hàng 16 -Định kỳ rà sốt thơng tin để nắm bắt đánh giá tất loại rủi ro 17 -Xây dựng cấu tổ chức phù hợp 17 -Đảm bảo ban điều hành thực đầy đủ bước cần thiết để xác định, định lượng, giám sát quản lý rủi ro 17 Bộ phận kiểm toán nội độc lập với Ủy ban quản lý rủi ro, nhằm kiểm tra tính hiệu sách khung quản lý rủi ro Chức ban kiểm toán thực xem xét lại quy trình quản lý rủi ro phương pháp đo lường nhằm đảm bảo: tính tuân thủ quy trình quản lý rủi ro chất lượng nội dung phương pháp kết phương pháp 17 Quản trị thơng tin giám sát TSĐB BĐS hiểu trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản loại giấy tờ tình trạng bình thường kịp thời phát cố liên quan làm giảm giá trị TSBĐ loại giấy tờ liên quan so với dự kiến nêu hợp đồng bảo đảm 17 Nếu TSBĐ lưu giữ kho ngân hàng cho vay thủ kho ngân hàng cán tín dụng phải chịu trách nhiệm suốt trình quản lý TSBĐ giấy tờ liên quan Ngân hàng cần thực thi biện pháp thích hợp phát khách hàng bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm .17 Trước tiến hành công tác định giá TSBĐ, Tổ định giá ngân hàng phải tiến hành kiểm tra tài sản chấp Nội dung kiểm tra bao gồm: .17 - Kiểm tra giấy tờ tài sản chấp để xác định nguồn gốc QSD đất, nguồn gốc giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ cuả tài sản, đối chiếu với quy định ngân hàng xem có phù hợp khơng Trường hợp giấy tờ khơng rõ ràng có nghi vấn phải xác minh nơi cấp giấy tờ 17 - Xác định đồng sở hữu tài sản chấp (nếu có), đảm bảo tất đồng sở hữu đồng ý chấp tài sản ký tên vào giấy tờ chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau Đối với cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ tình trạng nhân người chấp, có trường hợp giấy tờ sở hữu đăng ký tên người tài sản thuộc sở hữu chung nhiều người 17 - Kiểm tra trường: tất tài sản trước nhận chấp phải kiểm tra trường Việc kiểm tra trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng quy mơ, kết cấu, chất lượng lại tài sản, xem có tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay khơng Khi kiểm tra trường kết hợp gặp gỡ dân xung quanh quyền sở để có thơng tin đầy đủ tài sản 18 1.2.4 Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo bất động sản NHTM 19 1.2.5 Xử lý TSĐB phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo BĐS NHTM .19 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CV BĐS HTTD NHNN QHKH TMCP TSĐB Chuyên viên Bất động sản Hỗ trợ tín dụng Ngân hàng nhà nước Quan hệ khách hàng Thương mại cổ phần Tài sản đảm bảo DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ BẢNG: Hình 1.1 Mơ hình tổ chức quản trị rủi ro NHTM 15 Hình 1.1 Mơ hình tổ chức quản trị rủi ro NHTM 15 * Cấp độ thứ nhất: 15 * Cấp độ thứ nhất: 15 Bộ phận kinh doanh trực tiếp, đơn vị kinh doanh thực quản lý rủi ro tầm vi mô Họ người trực tiếp tiếp nhận rủi ro theo quy định Ngân hàng Ở cấp độ tất nhân viên yêu cầu phải đảm bảo rủi ro quản lý cách hiệu phạm vi trách nhiệm trực tiếp .16 Bộ phận kinh doanh trực tiếp, đơn vị kinh doanh thực quản lý rủi ro tầm vi mô Họ người trực tiếp tiếp nhận rủi ro theo quy định Ngân hàng Ở cấp độ tất nhân viên yêu cầu phải đảm bảo rủi ro quản lý cách hiệu phạm vi trách nhiệm trực tiếp .16 *Cấp độ thứ hai: 16 *Cấp độ thứ hai: 16 Ban điều hành thực nhiệm vụ Hội đồng quản trị giao Trách nhiệm Ban điều hành sau: Thực chiến lược sách Hội đồng quản trị phê duyệt; Xây dựng quy trình nhằm xác định, đo lường, giám sát kiểm soát rủi ro phát sinh hoạt động ngân hàng; Duy trì cấu tổ chức phân công rõ chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm báo cáo để tránh trường hợp mâu thuẫn quyền lợi; Bảo đảm chức nhiệm vụ phân công thực cách hiệu Ủy ban quản lý rủi ro trực thuộc ban điều hành, có nhiệm vụ giám sát cách tích cực q trình quản lý rủi ro ngân hàng; Chịu trách nhiệm xây dựng khung quản lý rủi ro 16 Ban điều hành thực nhiệm vụ Hội đồng quản trị giao Trách nhiệm Ban điều hành sau: Thực chiến lược sách Hội đồng quản trị phê duyệt; Xây dựng quy trình nhằm xác định, đo lường, giám sát kiểm soát rủi ro phát sinh hoạt động ngân hàng; Duy trì cấu tổ chức phân công rõ chức năng, nhiệm vụ trách nhiệm báo cáo để tránh trường hợp mâu thuẫn quyền lợi; Bảo đảm chức nhiệm vụ phân công thực cách hiệu Ủy ban quản lý rủi ro trực thuộc ban điều hành, có nhiệm vụ giám sát cách tích cực trình quản lý rủi ro ngân hàng; Chịu trách nhiệm xây dựng khung quản lý rủi ro 16 Phòng QLRR trụ sở chính: hỗ trợ ban điều hành, giúp ban điều hành chứng minh với quan quản lý, quan kiểm toán cấp quản lý cao công tác QLRR thực hiện; Làm đầu mối chủ động triển khai vào thực tế, đến phận, chi nhánh, đơn vị phòng ban khâu q trình QLRR ngân hàng Phòng QLRR chi nhánh: Giúp ban giám đốc chi nhánh thực QLRR, thực báo cáo liên quan đến QLRR, Triển khai hoạt động QLRR chi nhánh hướng dẫn, giám sát phòng QLRR Trụ sở 16 Phòng QLRR trụ sở chính: hỗ trợ ban điều hành, giúp ban điều hành chứng minh với quan quản lý, quan kiểm toán cấp quản lý cao công tác QLRR thực hiện; Làm đầu mối chủ động triển khai vào thực tế, đến phận, chi nhánh, đơn vị phòng ban khâu q trình QLRR ngân hàng Phòng QLRR chi nhánh: Giúp ban giám đốc chi nhánh thực QLRR, thực báo cáo liên quan đến QLRR, Triển khai hoạt động QLRR chi nhánh hướng dẫn, giám sát phòng QLRR Trụ sở 16 * Cấp độ thứ ba 16 * Cấp độ thứ ba 16 Hội đồng quản lý rủi ro trực thuộc Hội đồng quản trị Hội đồng quản lý rủi ro bao gồm chủ yếu thành viên Hội đồng quản trị, có nhiệm vụ định hướng rủi ro chiến lược Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm cuối định mức độ rủi ro mà Ngân hàng chấp nhận Để làm điều này, Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị cần phải: 16 Hội đồng quản lý rủi ro trực thuộc Hội đồng quản trị Hội đồng quản lý rủi ro bao gồm chủ yếu thành viên Hội đồng quản trị, có nhiệm vụ định hướng rủi ro chiến lược Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm cuối định mức độ rủi ro mà Ngân hàng chấp nhận Để làm điều này, Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị cần phải: 16 -Phê duyệt chiến lược kinh doanh tổng thể sách giới hạn ề quản lý rủi ro ngân hàng định kỳ xem xét đánh giá lại 16 -Phê duyệt chiến lược kinh doanh tổng thể sách giới hạn ề quản lý rủi ro ngân hàng định kỳ xem xét đánh giá lại 16 -Chủ động theo dõi tình hình thực danh mục rủi ro ngân hàng 16 -Chủ động theo dõi tình hình thực danh mục rủi ro ngân hàng 16 -Định kỳ rà soát thông tin để nắm bắt đánh giá tất loại rủi ro 17 -Định kỳ rà sốt thơng tin để nắm bắt đánh giá tất loại rủi ro 17 -Xây dựng cấu tổ chức phù hợp 17 -Xây dựng cấu tổ chức phù hợp 17 -Đảm bảo ban điều hành thực đầy đủ bước cần thiết để xác định, định lượng, giám sát quản lý rủi ro 17 -Đảm bảo ban điều hành thực đầy đủ bước cần thiết để xác định, định lượng, giám sát quản lý rủi ro 17 Bộ phận kiểm toán nội độc lập với Ủy ban quản lý rủi ro, nhằm kiểm tra tính hiệu sách khung quản lý rủi ro Chức ban kiểm toán thực xem xét lại quy trình quản lý rủi ro phương pháp đo lường nhằm đảm bảo: tính tn thủ quy trình quản lý rủi ro chất lượng nội dung phương pháp kết phương pháp 17 Bộ phận kiểm toán nội độc lập với Ủy ban quản lý rủi ro, nhằm kiểm tra tính hiệu sách khung quản lý rủi ro Chức ban kiểm toán thực xem xét lại quy trình quản lý rủi ro phương pháp đo lường nhằm đảm bảo: tính tuân thủ quy trình quản lý rủi ro chất lượng nội dung phương pháp kết phương pháp 17 Quản trị thơng tin giám sát TSĐB BĐS hiểu trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản loại giấy tờ tình trạng bình thường kịp thời phát cố liên quan làm giảm giá trị TSBĐ loại giấy tờ liên quan so với dự kiến nêu hợp đồng bảo đảm 17 Quản trị thông tin giám sát TSĐB BĐS hiểu trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản loại giấy tờ tình trạng bình thường kịp thời phát cố liên quan làm giảm giá trị TSBĐ loại giấy tờ liên quan so với dự kiến nêu hợp đồng bảo đảm 17 Nếu TSBĐ lưu giữ kho ngân hàng cho vay thủ kho ngân hàng cán tín dụng phải chịu trách nhiệm suốt trình quản lý TSBĐ giấy tờ liên quan Ngân hàng cần thực thi biện pháp thích hợp phát khách hàng bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm .17 Nếu TSBĐ lưu giữ kho ngân hàng cho vay thủ kho ngân hàng cán tín dụng phải chịu trách nhiệm suốt q trình quản lý TSBĐ giấy tờ liên quan Ngân hàng cần thực thi biện pháp thích hợp phát khách hàng bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm .17 Trước tiến hành công tác định giá TSBĐ, Tổ định giá ngân hàng phải tiến hành kiểm tra tài sản chấp Nội dung kiểm tra bao gồm: .17 Trước tiến hành công tác định giá TSBĐ, Tổ định giá ngân hàng phải tiến hành kiểm tra tài sản chấp Nội dung kiểm tra bao gồm: .17 - Kiểm tra giấy tờ tài sản chấp để xác định nguồn gốc QSD đất, nguồn gốc giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ cuả tài sản, đối chiếu với quy định ngân hàng xem có phù hợp không Trường hợp giấy tờ không rõ ràng có nghi vấn phải xác minh nơi cấp giấy tờ 17 - Kiểm tra giấy tờ tài sản chấp để xác định nguồn gốc QSD đất, nguồn gốc giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ cuả tài sản, đối chiếu với quy định ngân hàng xem có phù hợp khơng Trường hợp giấy tờ khơng rõ ràng có nghi vấn phải xác minh nơi cấp giấy tờ 17 - Xác định đồng sở hữu tài sản chấp (nếu có), đảm bảo tất đồng sở hữu đồng ý chấp tài sản ký tên vào giấy tờ chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau Đối với cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ tình trạng nhân người chấp, có trường hợp giấy tờ sở hữu đăng ký tên người tài sản thuộc sở hữu chung nhiều người 17 - Xác định đồng sở hữu tài sản chấp (nếu có), đảm bảo tất đồng sở hữu đồng ý chấp tài sản ký tên vào giấy tờ chấp, tuyệt đối khơng bỏ sót tránh rắc rối sau Đối với cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ tình trạng nhân người chấp, có trường hợp giấy tờ sở hữu đăng ký tên người tài sản thuộc sở hữu chung nhiều người 17 - Kiểm tra trường: tất tài sản trước nhận chấp phải kiểm tra trường Việc kiểm tra trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng quy mô, kết cấu, chất lượng lại tài sản, xem có tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay khơng Khi kiểm tra trường kết hợp gặp gỡ dân xung quanh quyền sở để có thơng tin đầy đủ tài sản 18 - Kiểm tra trường: tất tài sản trước nhận chấp phải kiểm tra trường Việc kiểm tra trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng quy mô, kết cấu, chất lượng lại tài sản, xem có tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay khơng Khi kiểm tra trường kết hợp gặp gỡ dân xung quanh quyền sở để có thơng tin đầy đủ tài sản 18 1.2.4 Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo bất động sản NHTM 19 1.2.4 Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo bất động sản NHTM 19 1.2.5 Xử lý TSĐB phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo BĐS NHTM .19 1.2.5 Xử lý TSĐB phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo BĐS NHTM .19 61 Bộ Xây dựng phấn đấu đến năm 2015 tỷ lệ nhà kiên cố đạt khoảng 62%, thị đạt 65%, nơng thơn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà đơn xơ xuống 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có cơng trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, thị đạt 95% nông thôn đạt 50% Mục tiêu Bộ Xây dựng đến năm 2015 đưa tỷ lệ nhà chung cư dự án phát triển nhà đô thị loại đặc biệt (Hà Nội TP Hồ Chí Minh) đạt 80%, thị từ loại I đến loại II đạt 50%, đô thị loại III đạt 30% tổng só đơn vị nhà xây dựng mới; tỷ lệ nhà cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà thị loại III trở lên Phấn đấu hồn thành việc hỗ trợ người có cơng với cách mạng cải thiện nhà sở chế, sách ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung triển khai thực quy định hỗ trợ người có cơng với cách mạng cải thiện nhà 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội 3.2.1 Các giải pháp người Con người nhân tố định đến thành bại hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Chất lượng cán ngày đòi hỏi cao để đáp ứng kịp thời với thay đổi nhanh chóng mơi trường kinh doanh yêu cầu công tác nghiệp vụ quản trị Một là, SHB Tây Hà Nội cần phải có sách tuyển dụng đúng, thu hút người có đủ lực trình độ đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ngân hàng Bộ phận nhân ngân hàng phải lựa chọn kỹ lưỡng từ đầu Khi tuyển dụng, phải tìm người có đủ điều kiện thích hợp với vị trí cần tuyển, phải đặt tiêu cụ thể cho vị trí Hai là, nhân viên tuyển dụng nhân viên làm việc ngân hàng, SHB Tây Hà Nội cần phải đào tạo lại thường xun nâng cao trình độ cho họ Ngồi việc cho nhân viên học tập Trung tâm 62 đào tạo ngân hàng, SHB Tây Hà Nội nên tạo điều kiện để họ tham gia khóa học bộ, ngành, trung tâm chức đào tạo ngân hàng lớn tổ chức, tham gia khố huấn luyện nước ngồi để tăng thêm kinh nghiệm cho họ Bên cạnh đó, cơng tác bố trí, xếp lại nhân thải loại nhân viên trình độ cần phải ý Những nhân viên đào tạo tốt giúp cho SHB Tây Hà Nội ngăn ngừa sai phạm xảy cơng tác tín dụng nói chung cơng tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản nói riêng Ba là, SHB Tây Hà Nội cần cải thiện môi trường làm việc khiến cho nhân viên thực động sáng tạo làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trông chờ ỷ lại vào cấp trên, tạo môi trường cạnh tranh nhân viên, tạo động lực lao động tránh tình trạng ngại học hỏi từ nâng cao kinh nghiệm nhân viên Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng tạo tính an tồn, chắn cơng việc Cải tạo môi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng Bốn là, để nâng cao chất lượng nhân viên ngân hàng thân ngân hàng phải tạo điều kiện vật chất tinh thần để khuyến khích, động viên cố gắng sáng tạo công tác họ Cần xây dựng chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc SHB Tây Hà Nội Mặt khác, sách khen thưởng, kỷ luật phải rõ ràng, minh bạch Năm là, SHB Tây Hà Nội nên tổ chức buổi phổ biến quy định pháp luật cho nhân viên tín dụng Đội ngũ nhân viên am hiểu pháp luật giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý tài sản bảo đảm dễ dàng Những TSBĐ bất động sản lại đòi hỏi cơng tác quản trị không am hiểu quy định pháp luật ngành ngân hàng mà quy định khác luật đất đai, luật dân sự… 63 3.2.2 Nâng cao lực quản trị theo hướng ngân hàng đại Mơ hình tổ chức áp dụng SHB Tây Hà Nội mơ hình truyền thống với việc tổ chức phòng, ban dựa sở nghiệp vụ Trong điều kiện hoạt động với quy mô nhỏ, tính chất đơn giản mơ hình tỏ phù hợp với mức độ tập trung quản lý cao Song, tương lai, ngân hàng phát triển với quy mơ ngày lớn, với tính chất khối lượng cơng việc ngày phức tạp mơ hình bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý chồng chéo chức năng, nhiệm vụ phòng ban; nữa, thiếu liên kết phòng ban xử lý, giải cơng việc Chính vậy, việc tái cấu trúc tổ chức SHB Tây Hà Nội cần thiết để có mơ hình tổ chức khoa học, hoạt động hiệu hướng tới chiến lược phát triển thành Ngân hàng bán lẻ hàng đầu Mục tiêu tăng khả tiếp cận cung cấp sản phẩm chuyên biệt cho loại khách hàng xây dựng sách phù hợp cho loại khách hàng Từ đó, mơ hình tổ chức cần cấu lại theo hướng sau: Một là, hướng hoạt động ngân hàng tới khách hàng cách chuyển từ việc phân định phòng ban theo loại hình nghiệp vụ tuý sang sử dụng tiêu thức đối tượng khách hàng kết hợp với sản phẩm bốn khối : Khối ngân hàng bán lẻ, Khối ngân hàng phục vụ doanh nghiệp, Khối định chế tài khối quản lý vốn Trong đó, SHB Tây Hà Nội tập trung phát triển khối ngân hàng bán lẻ theo chiến lược kinh doanh Cụ thể khách hàng cung cấp dịch vụ ngân hàng đặc thù phù hợp với họ thông qua đầu mối Hỗ trợ cho hoạt động phận khối hỗ trợ bao gồm phòng, phận hành chính, tham mưu với nhiệm vụ bảo đảm cho khối kinh doanh vận hành thông suốt Hai là, cấu lại mơ hình tổ chức theo hướng nâng cao kỹ quản lý rủi ro nâng cao chất lượng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội + Trước hết, để nâng cao kỹ quản lý rủi ro (đặc biệt rủi ro tín dụng), SHB Tây Hà Nội nên ý tới việc thực đầy đủ nguyên tắc rủi ro tín dụng như: 64 - Tạo mơi trường có mức độ rủi ro tín dụng phù hợp - Xây dựng quy trình cấp tín dụng hợp lý - Duy trì q trình đo lường quản lý tín dụng - Bảo đảm kiểm sốt rủi ro tín dụng đầy đủ - Nâng cao vai trò quan giám sát + Bên cạnh đó, SHB Tây Hà Nội nên tổ chức hệ thống kiểm tốn, kiểm sốt nội chặt chẽ hiệu hoạt động liên quan đến lĩnh vực tín dụng, có ngăn ngừa phát sai sót 3.2.3 Giải pháp thơng tin Giải pháp thông tin công tác quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động Thông tin ln đóng vai trò quan trọng hoạt động diễn kinh tế Đối với hoat động cho vay ngân hàng, tình từ khâu tìm kiếm khách hàng, phân tích đánh giá khách hàng đến vay để định cho vay đến khâu giám sát kiểm tra khoản cho vay tới khoản vay hoàn trả xử lý với khoản vay q hạn, khoản vay khơng hồn trả cần đến thơng tin Thơng tin tín dụng thu từ quan chuyên cung cấp thông tin trung tâm thơng tin tín dụng CIC, từ tổ chức tín dụng khác, từ nguồn thơng tin phương tiện thông tin đại chúng Trên sở quan hệ ngân hàng với tổ chức khác Để tăng cường thông tin cho công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản, SHB Tây Hà Nội cần: Xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thơng tin kịp thời, đầy đủ, xác cập nhật cho phận tín dụng đặc biệt thông tin pháp luật liên quan đến đất đai, thị trường bất động sản biến động hàng ngày Nâng cấp mạng máy tính nội theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin khách hàng thông tin liên quan đến công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ BĐS 65 Tổng hợp xây dựng danh mục TSBĐ rõ ràng, danh mục bất động sản cần tiết hóa để dễ dàng quản lý Một danh mục TSBĐ xây dựng đa dạng thiết TSBĐ phải đáp ứng yêu cầu cụ thể 3.2.4 Giải pháp quản lý hoạt động đảm bảo cho vay Hiện NHTM Việt Nam chưa hoạch định rõ ràng chiến lược phát triển mình, chưa tạo ổn định truyền thống hoạt động đảm bảo cho vay Hoạt động đảm bảo cho vay có cơng tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản biện pháp quan trọng chiến lược phát triển Ngân hàng, gắn liền với chất lượng hoạt động biểu nghệ thuật marketing, trình độ kinh doanh Ngân hàng Trước hết kinh doanh ngân hàng đòi hỏi phải quán triệt phương châm : an toàn hiệu Điều thực Ngân hàng có phương pháp luận tiến hành hoạt động đảm bảo cho vay Xu cạnh tranh buộc ngân hàng phải có chiến lược riêng mình, thể việc áp dụng quan điểm, chủ trương hoạt động lĩnh vực Trên sở ngân hàng giải vấn đề sách khách hàng với chất lượng dịch vụ cao có phân biệt đối xử theo đối tượng, địa bàn, loại nghiệp vụ, mức độ phép khả mạo hiểm ngân hàng để giành ưu cạnh tranh Hầu hết ngân hàng thương mại Việt Nam chưa thấy rõ bảo đảm cho vay nguồn thu nợ thứ hai dù ràng buộc khách hàng, giải pháp phòng ngừa rủi ro Xu phát triển quan điểm đảm bảo cho vay hệ thống ngân hàng chưa quan độ nhạy cảm thị trường NH khác có giới hạn Chính chưa quán quan điểm vị trí đảm bảo cho vay hoạt động ngân hàng gây ổn định kinh doanh 3.2.5 Xây dựng đồng có hệ thống nghiệp vụ quản trị rủi ro định giá TSBĐ BĐS Trước hết, ngân hàng phải lập phận nghiệp vụ chấp, cầm cố, bảo lãnh để tăng cường quản lý hoạt động đảm bảo cho vay chặt chẽ dự án từ trung ương đến địa phương Đã đến lúc phải chun mơn hóa tương đối hoạt 66 động bảo đảm, bởỉ phải giải hàng loạt vấn đề phức tạp, liên quan đến điều luật Bộ phận nghiệp vụ đảm bảo cho vay có nhiệm vụ theo dõi, nghiên cứu thẩm định phương diện đảm bảo khoản vay khách hàng, sở định chủ trương tác nghiệp, điều phối thực giải pháp hợp tác cầm cố, chấp, bảo lãnh quan hệ tín dụng Bộ phận phối hợp với phận kinh doanh quản lý khoản vay quản lý đảm bảo, áp dụng cách chủ động riết biện pháp để xử lý tình phát sinh, xử lý vấn đề thông tin cách có tổ chức đồng Bộ phận đặc biệt quan trọng ngân hàng mở rộng quan hệ phối hợp với ngân hàng khác hoạt động đồng tài trợ quan hệ đại lý với ngân hàng nước đặc biệt với ngân hàng nước ngồi Trong phận có phối hợp ba loại chuyên môn kinh doanh, pháp lý thơng tin suốt q trình nghiệp vụ đảm bảo cho vay, đặc biệt giai đoạn nợ vay có vấn đề giải tốn nợ 3.2.6 Trong công tác thẩm định TSBĐ bất động sản a Củng cố hồ sơ pháp lý khoản vay - Hoàn thiện hồ sơ pháp lý (Chứng thư sở hữu tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng chứng thực, thỏa thuận hợp đồng ) TSBĐ bất động sản khoản vay vấn đề định đến quyền tài sản quyền truy đòi nợ NHTM Bất kỳ khoản vay có vấn đề việc làm trước tiên cán lãnh đạo NHTM củng cố hồ sơ pháp lý khoản vay, củng cố quyền NHTM TSBĐ b Phải đánh giá, sàng lọc, phân loại khách hàng vay Ngân hàng phải đưa điều khoản hợp đồng vay tiền, quy định nhằm hạn chế người vay tiền không thực hoạt động rủi ro Ngân hàng giám sát hoạt động người vay để xem liệu họ có tuân theo quy định hạn chế hay khơng, cưỡng chế thi hành quy định hạn chế người vay không tuân theo Do TSBĐ bảo vệ có ý nghĩa quan trọng người cho vay, quy định hạn chế khuyến khích người vay giữ cho 67 TSBĐ điều kiện tốt chắn thuộc sở hữu người vay Như vậy, ngân hàng chắn người vay không làm việc rủi ro tiền ngân hàng cho vay Sự cần thiết thực việc sàng lọc, giám sát ngân hàng giải thích ngân hàng chi nhiều tiền đến cho hoạt động thông tin.NHTM cần thiết phải đưa phân loại yêu cầu đảm bảo theo nhóm khách hàng Phân loại doanh nghiệp theo mức độ rủi ro phụ thuộc vào trạng thái tài chất lượng đảm bảo tín dụng Trên sở kết hợp hai yếu tố mà chia doanh nghiệp theo mức độ rủi ro c Chun mơn hóa nghiệp vụ định giá TSBĐ Để định giá TSBĐ xác đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng khách hàng, SHB phải tổ chức theo hướng chun mơn hóa nghiệp vụ định giá tài sản Tổ định giá hình thành người có đủ lực để đảm nhiệm cơng việc với mức độ chun mơn hố cao, am hiểu biến động thị trường bất động sản Đồng thời đảm bảo mối quan hệ đơn vị với tồn hệ thống nhằm trì tính liên tục thống hệ thống quản lý chất lượng Đối với tài sản có giá trị lớn, phức tạp, cần thiết phải thuê tổ chức tư vấn để thực việc định giá tài sản 3.2.7 Trong công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản - Theo dõi biến động quy chế sách để có biện pháp ứng xử kịp thời Khi nhận TSBĐ bất động sản , ngồi việc phải tn thủ quy định phủ Ngân hàng Nhà nước việc liên đới đến sách đất đai, thực tế cơng tác quy hoạch địa phương lợi TSBĐ nhận quan trọng Mỗi biến động chế, quy hoạch hay sách Nhà nước liên quan đến đất đai, xử lý TSBĐ bất động sản cần có định hướng đạo đắn - Thường xuyên theo dõi, kiểm tra tình trạng TSBĐ Quản lý tình trạng TSBĐ, kiểm tra đánh giá lại giá trị bất động sản tình xảy phải có xử lý kịp thời công việc thiếu với cán tín dụng Ví dụ khách hàng có ý định làm giảm giá trị tài sản, 68 phải lập biên có văn thơng báo từ phía NHTM yêu cầu khách hàng phải bảo quản tài sản theo cam kết Tuy nhiên công việc thường hay bị nhãng, cán tín dụng lãnh đạo chi nhánh NHTM chưa lường hết hậu pháp lý xảy tranh chấp nhà đất 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị NHNN Cho đến nay, đặc trưng hệ thống giám sát hoạt động tín dụng NHNN chủ yếu dựa tuân thủ luật lệ đặt ra, tức việc xem xét tổ chức tín dụng chấp hành pháp luật, quy định chế độ báo báo có hay khơng Trong thực tiễn, giải pháp chưa đáp ứng yêu cầu kiểm soát gia tăng tín dụng cách thiếu an tồn nhiều tổ chức tín dụng Ngồi ngun nhân thân yếu khả kinh doanh tín dụng số tổ chức tín dụng, nguyên nhân quan trọng hệ thống giám sát quy định an toàn (bao gồm cơng tác quản lý kiểm tra, kiểm sốt chuẩn mực an toàn) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạn chế, chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế Để hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng ngày an tồn, hiệu có đủ lực cạnh tranh để bước vào hội nhập kinh tế quốc tế NHNN ln đóng vai trò quản lý Nhà nước hoạt động ngân hàng NHNN cần phải thực tốt giải pháp sau: Một là, xây dựng sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, đảm bảo minh bạch đáng tin cậy kết hợp với việc thực thi sách tài khố thận trọng sách lãi suất, tỷ giá, tín dụng cần xây dựng theo hướng linh hoạt để sử dụng cơng cụ thị trường can thiệp dễ dàng có biến động nước quốc tế Chú trọng việc áp dụng hệ thống chuẩn mực quốc tế hoạt động ngân hàng Hai là, phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, đồng thời phối hợp với tổ chức quốc tế khác nhằm dự báo, phát hiện, chia sẻ thông tin, đồng thời hồn thiện hệ thống thơng tin cảnh báo sớm, đồng thời chủ động việc đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo an toàn cho vay NHTM Cùng với 69 Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam thúc đẩy hợp tác lành mạnh ngân hàng để chia sẻ thông tin phối hợp hành động, học tập kinh nghiệm để cạnh tranh lành mạnh hồn thiện bước cơng tác quản trị Nâng cao trình độ khả tra đội ngũ cán tra với việc thiết lập hệ thống thơng tin tín dụng việc áp dụng cơng nghệ tin học có hiệu Ba là, Giải pháp nâng cao lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định sức mua đối nội đối ngoại đồng tiền Việt Nam, giữ số giá tiêu dùng mức thấp Bốn là, Hệ thống hóa văn có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể công tác quản trị TSBĐ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sớm trình lên Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 178/199/NĐ-CP ngày 29/12/1999 đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng theo hướng cập nhật quy định Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với Bộ ngành liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp với quy định luật sửa đổi ban hành để thay cho thông tư liên tịch số 03 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, CN Tây Hà Nội Trong thời gian tới, nhiệm vụ toàn hệ thống Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội khơng đứng vững khối ngân hàng nước mà phải tham gia vào hội nhập lĩnh vực tài ngân hàng với hội thách thức khó nhiều Khi đó, vấn đề đảm bảo an toàn cho vay lại trở thành vấn đề quan trọng hết Vì thế, để thực tốt giải pháp đề xuất trên, nhà lãnh đạo Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội cần phải nhận thức hành động theo hướng sau: Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội phải hình thành đầu mối quản lý hoạt động đảm bảo tiền bay để hoạch định chiến lược khách hàng đưa chủ trương giải pháp lĩnh vực cho toàn hệ thống Thứ nhất, tăng cường sức mạnh nội lực khả tự bảo vệ hệ thống Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, trọng nâng cao quy mô dựa sở tăng vốn chủ động áp dụng thông lệ chuẩn mực quốc tế 70 Thứ hai, nâng cao chất lượng tài sản Nợ Có khả sinh lời toàn hệ thống, xử lý nhanh gọn số nợ tồn đọng, sử dụng công cụ thị trường để điều chỉnh cấu tài sản nguồn vốn phù hợp với biến động thị trường Thứ ba, hồn thiện hệ thống thơng tin rủi ro, sửa đổi quy chế lập dự phòng rủi ro để thực xác hiệu khuyến khích mở rộng nghiệp vụ ngân hàng, đa dạng hóa nghiệp vụ cho vay loại hình cho vay có bảo đảm Thứ tư, cấu, xếp lại máy, nâng cao trình độ, đào tạo bồi dưỡng lực đội ngũ quản lý trình độ chun mơn cán ngân hàng; tăng cường khả hoạch định chiến lược khả định hướng hoạt động, hiệu lực quản lý lực điều hành ban lãnh đạo sở phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền lợi gắn liền vói trách nhiệm cá nhân nhằm nâng cao hiệu máy tổ chức Thứ năm, cần thuê chuyên gia pháp luật làm tư vấn hoạt động cho vay hoạt động xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ: Các cán tín dụng Ngân hàng trang bị chưa nhiều kiến thức pháp luật có liên quan đến lĩnh vực kinh tế mà có khơng thể hiểu biết sâu sắc Chính cần có chun gia tư vấn pháp luật cấu tổ chức hoạt động Ngân hàng Các chuyên gia xác định hợp pháp tài liệu hồ sơ vay vốn, ngăn chặn tình trạng sử dụng giấy tờ giả để vay vốn Ngân hàng Trong trình đàm phán, thương lượng hợp đồng vay vốn, chấp, cầm cố, Ngân hàng cần có chuyên gia hiểu biết pháp luật tham gia góp ý kiến điều khoản cụ thể hợp đồng để nội dung phù hợp với quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho Ngân hàng Khi tiến hành biện pháp xử lý nợ khó đòi có liên quan đến quan pháp luật chuyên gia người trực tiếp stham gia làm việc với quan bảo vệ lợi ích hợp pháp cho Ngân hàng Thứ sáu, thành lập tổ có nhiệm vụ nghiên cứu thị trường bất động sản: Tổ có nhiệm vụ phân tích, đánh giá “cầu” thị trường bất động; thực thống kê thành lập bảng biểu giá loại tài sản Từ tạo sở cho việc phát tài sản đảm bảo diễn nhanh chóng vừa đảm bảo lợi ích cho Ngân hàng vừa đảm bảo quyền lợi cho khách hàng 71 Thứ bảy, thực quy trình phát tài sản chấp, cầm cố để thu hồi nợ - Trước hết, khách hàng khơng có khả trả hết nợ cho Ngân hàng dẫn đến phải phát tài sản chấp, cầm cố Ngân hàng nên tạo điều kiện cho họ tự bán tài sản nhằm thu giá trị sát thực, tăng khả trả nợ cho Khách hàng Biện pháp phát huy lực giải người vay - Ngân hàng nên kết hợp với doanh nghiệp mua bán tài sản chấp, cầm cố Ngân hàn thơng qua doanh nghiệp hồn thiện tính pháp lý tài sản chấp, cầm cố để chuyển nhượng cho người mua - Đối với tài sản cần phát bất động sản nhà cửa trụ sở làm việc mà chưa bán thị trường chưa có nhu cầu giá bán thấp Ngân hàng nên đẩy mạnh phát triển dịch vụ cho thuê tài sản nhằm có doanh thu hỗ trợ cho chi phí bảo quản đợi thị trường thuận lợi tiến hành lý Thứ tám, Thực tốt việc phân loại tài sản có trích lập dự phòng rủi ro 3.3.3 Đối với quan có thẩm quyền 3.3.3.1 Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đảm bảo cho vay ngân hàng Sớm hoàn thiện việc sửa đổi Luật tổ chức tài để tạo sở pháp lý cho việc chỉnh sửa chế thể lệ nghiệp vụ tổ chức hoạt động tổ chức tài quan hệ tín dụng kinh tế Sửa đổi Luật: Luật Phá sản doanh nghiệp có bất cập việc khơng thừa nhận tư cách có bảo đảm ngân hàng bảo lãnh, Luật Đất đai quy định quyền hạn Toà án quan có thẩm quyền phán giá trị giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất, gây rủi ro cho tổ chức tài cho vay nhận chấp giá trị quyền sử dụng đất giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất đó, hạn chế quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất ngân hàng; Luật Doanh nghiệp nhà nước việc quy định xác 72 định tài sản dây truyền cơng nghệ làm chấp vay vốn, bất cập có liên quan đến vốn điều lệ doanh nghiệp nước Từng bước phát triển hoàn thiện thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện vay vốn tín dụng khu vực kinh tế ngoại quốc doanh, hạn chế bớt việc đầu tư mức vào thị trường bất động sản tạo sốt giá giả tạo, bất ổn định cho thị trường tiền tệ thị trường tín dụng Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng ưu đãi hạn chế tác động tiêu cực hoạt động đến tính bình đẳng khả điều tiết thị trưởng tín dụng quan hệ tín dụng Năng cao lực Ngân hàng sách xã hội Quỹ hỗ trợ phát triển, thực minh bạch thơng tin tín dụng ưu đãi, tăng cường công tác giám sát hoạt động tín đụng ưu đãi để hạn chế ảnh hưởng đến khả quản lý điều tiết vĩ mô kinh tế thông qua thị trường tiền tệ thị trường tín dụng NHNN Nghiên cứu xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới tổ chức tín dụng, định chế tài chính, kể tổ chức đồn thể trị xã hội có hoạt động tín dụng Đảm bảo có quản lý điều hành NHNN việc xếp, phân bố hệ thống màng lưới tổ chức tín dụng cách hợp lý, tạo bình đẳng lành mạnh kinh doanh Cũng xem xét mức độ thật cần thiết cho phép thành lập thêm chi nhánh (kể cấp cấp 2) địa bàn, khu vực kinh tế dân cư nước 3.3.3.2 Hoàn thiện luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Các hệ thống văn pháp luật sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thơng lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.3.3 Hoàn thiện quy chế thủ tục thực giao dịch bảo đảm Về vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền phổ biến rộng rãi Thông tư 05 tới quan thực đăng ký giao dịch bảo đảm địa phương để thực thống với quy định pháp luật 73 Về nguyên tắc, chấp tài sản gắn liền với đất cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền đăng ký chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp Nên để xử lý vướng mắc vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên môi trường nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể hồ sơ đăng ký chấp bảo lãnh tài sản gắn liền với đất (không chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất) để tránh nhầm lẫn, vướng mắc 3.3.3.4 Giao quyền tự chủ cho ngân hàng việc xử lý TSBĐ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ ngân hàng vấp phải nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng Đa số ngân hàng cần đòi nợ, xử lý tài sản phải lựa chọn giải pháp khởi kiện toà, thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài nợ không chịu chấp hành án, gây tổn thất lớn cho ngân hàng Vì vậy, khoản vay có tài sản bảo đảm, đến hạn trả nợ mà khách hàng khơng có khả trả nợ ngân khoản nên cho phép ngân hàng quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Việc bán TSBĐ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên cho phép Tổ chức tín dụng bán trực tiếp TSBĐ hướng dẫn điểm 2, phần II Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 5/2/2002 xử lý TSBĐ khoản nợ nằm Đề án xử lý nợ tồn đọng 74 KẾT LUẬN Cùng với lớn mạnh Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội nói chung Chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng phát triển tự khẳng định kinh tế nước Thủ Là ngân hàng thương mại, mục đích kinh doanh khơng lợi nhuận mà SHB Chi nhánh Tây Hà Nội trọng quan tâm đến mục tiêu an tồn hoạt động bám sát đường lối, chủ trương Nhà nước Qua phân tích đánh giá công tác quản trị TSBĐ SHB Chi nhánh Tây Hà Nội cho thấy dư nợ bảo đảm bất động sản chiếm tỷ trọng cao tổng dư nợ ngân hàng Trong điều kiện môi trường kinh tế (hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản tất yếu) môi trường pháp lý kinh tế Việt nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ Luật dân ) tác động làm gia tăng rủi ro cho khoản vay quản lý tốt danh mục TSBĐ đặc biệt với TSBĐ BĐS yếu tố góp phần nâng cao chất lượng khoản cho vay, hạn chế tổn thất SHB Chi nhánh Tây Hà Nội trường hợp khoản cho vay hạn khách hàng không trả nợ, buộc phải xử lý để thu hồi nợ Trong phạm vi kiến thức học qua tìm hiểu thực tế nay, em thực đề tài với hy vọng đóng góp phần nhỏ vào việc tháo gỡ khó khăn hồn thiện bước cơng tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ bất động sản Trong q trình thực hiện, kiến thức hạn hẹp nên khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy để đề tài hoàn thiện 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, “Về giao dịch bảo đảm” Bộ Tài Chính (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, “Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam” Bộ Tư Pháp (2007), Công văn số 2057/BTP-HCTP, “Công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai” Nguyễn Tuấn Duy Nguyễn Thế Phán (2014), “Rủi ro quản lý tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng TMCP Techcombank”, Tạp chí Kinh tế Phát triển, 119(II), pp 115-120 Cao Thanh Hà (2012), Quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Học Viện Ngân Hàng Vũ Thị Hiền (2012), Giải pháp nâng cao hiệu công tác quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Học Viện Tài Chính Nguyễn Minh Hồng Phạm Văn Bình (2011), Định giá tài sản đảm bảo, Nxb Học viện Tài Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội (2010-2014), Báo cáo kết kinh doanh, Báo cáo tài sản đảm bảo Nguyễn Văn Tiến (2010), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, Nxb Học viện Ngân hàng 10 Trung tâm thẩm định tài sản SHB (2013), Tổng quan thẩm định giá ... quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội Luận văn thạc sỹ Cao Thanh Hà (2012) Quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh Tây Hà. .. trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng thương mại - Phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi. .. Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện quản trị rủi ro định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi