Nâng cao hiệu quả hoạt động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC

1. Tính cấp thiết của đề tàiHai năm gần đây, thị trường bất động sản đã vượt qua được tình trạng đóng băng kể từ năm 2008 nhưng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, các nhà kinh doanh bất động sản đã thu hẹp nhiều khoản chi tiêu, trong đó nổi bật là ngân sách cho khâu tiếp thị. Bên cạnh việc cân nhắc các khoản chi cho kênh tiếp thị truyền thống, các doanh nghiệp địa ốc đã mạnh dạn đầu tư cho kênh tiếp thị trực tuyến nhằm tận dụng những lợi thế mà công nghệ mang lại đồng thời tiết kiệm chi phí. Trong thập niên qua, nền kinh tế thế giới đã thay đổi một cách mạnh mẽ dưới sức ép của toàn cầu hóa, sự phát triển vũ bão của công nghệ và sự mở cửa của các thị trường mới. Sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin, đã xóa đi mọi rào cản về không gian và địa lý. Khách hàng giờ đây có nhiều quyền hơn trước đây. Nhờ vào công nghệ họ có thể tiếp cận thông tin về sản phẩm tốt hơn, từ đó họ có nhiều sự lựa chọn hơn. Thực tế tại Việt Nam cũng cho thấy rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đã và đang bắt kịp với xu hướng phát triển của công nghệ và đồng thời các hoạt động marketing online (hay còn được hiểu là tiếp thị trên môi trường internet) ngày càng được quan tâm, chú trọng như là kênh tiếp thị chủ lực cho một doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng. Rõ ràng với đà tăng trưởng mạnh mẽ của số lượng người dùng internet tại Việt Nam ( trên 37 triệu người theo số liệu thống kê của bộ thông tin và truyền thông và sẽ không ngừng tăng lên trong tương lai ), cùng với đó là sự bùng nổ của các thiết bị smartphone có kết nối internet, chúng ta có thể nhận thấy rằng internet là một thị trường không thể bỏ qua với bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào. Sàn giao dịch bất động sản VICCông ty CP Đầu tư VIC cũng không nằm ngoài xu hướng kinh doanh và tiếp thị hiện đại. Được thành lập từ ngày 19052010 là thời điểm mà internet và mạng xã hội trên đà bùng nổ tại Việt Nam. Nắm bắt được tình thế cũng như những xu hướng tiếp thị của thị trường, VIC đã chú trọng đầu tư phát triển công nghệ cũng như đào tạo đội ngũ nhân viên đủ trình độ và kiến thức để nhanh chóng tiếp cận và khai thác tối đa tiềm năng trong lĩnh vực còn khá mới mẻ lúc bấy giờ. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, sự phát triển của công nghệ thông tin và internet cũng mang tới những bất lợi không nhỏ tới công tác kinh doanh của sàn giao dịch. Hiện nay, chỉ cần sở hữu 1 thiết bị kết nối Internet, cả thế giới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vàn chủng lọai, muôn vàn hình thức khác nhau. Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanh tay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa. Họ phải vận động hết mình nhằm tiêu thụ sản phẩm. Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọng của chiến lược marketing. Có thể thấy, marketing online là một khoảng chi phí vô hình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ không nhận thấy được sự hiểu quả khi phải chi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tại doanh nghiệp mà lợi ích thì khó thể đo lường trước. Cũng chính vì lẽ đó mà cuộc cạnh tranh tìm kiếm khách hàng vốn đã khốc liệt lại càng trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Nhân viên kinh doanh bất động sản không riêng gì tại VIC mà còn tại các sàn giao dịch khác trên địa bàn Hà Nội hằng ngày vẫn đang dành phần lớn thời gian làm việc trong ngày để thực hiện các công tác liên quan tới marketing online ( Tiếp thị trực tuyến). Điều này rõ ràng vẫn đang đem lại hiệu quả đối với họ, bởi đây là kênh bán hàng dễ tiếp cận, chi phí thấp và luôn có một lượng khách hàng tiềm năng rất lớn tại đây. Tuy vậy, không phải sàn giao dịch nào cũng chú trọng công tác đào tạo chuyên sâu về marketing online cho đội ngũ nhân viên, dẫn tới sự lãng phí tiền bạc cho việc tiếp thị không đúng mục tiêu, nhân viên gian dối trong việc đưa thông tin lên mạng internet do thiếu hiểu biết và thiếu sự kiểm soát từ phía lãnh đạo sàn giao dịch, ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu cũng như làm xấu đi hình ảnh của sàn giao dịch trong mắt khách hàng. Qua thời gian thực tập tại Sàn giao dịch bất động sản VIC Công ty cổ phần đầu tư VIC – một trong những công ty bất động sản uy tín tại Hà Nội về lĩnh vực môi giới BĐS hiện nay. Được tiếp cận với môi trường làm việc chuyên nghiệp, với đội ngũ nhân viên có nhiều năm kinh nghiệm. Và đặc biệt sinh viên được nghiên cứu tìm hiểu thực tế về môi giới cũng như tham gia trực tiếp kinh doanh các dự án bất động sản tại công ty. Ngoài những ưu điểm của hoạt động Marketing online tại Sàn giao dịch bất động sản VIC và em nhận thấy hoạt động này còn một số khuyết điểm. Chính vì thế em đã quyết định lựa chọn đề tài: “ Nâng cao hiệu quả hoạt động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIC

Sinh viên thực hiện : HOÀNG VĂN TÂN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT & THUẬT NGỮ

2 CPPT & ĐT BĐS Cổ phần phát triển và đầu tư bất động sản

5 CPPT & XD Cổ phần phát triển và xây dựng

6 Marketing online Tiếp thị trực tuyến

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT & THUẬT NGỮ 1

LỜI NÓI ĐẦU: 5

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 11

1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản và môi giới bất động sản bất động sản 11

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 11

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của môi giới bất động sản 14

1.2 Marketing và Marketing online trong môi giới bất động sản 18

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing bất động sản 18

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing online trong môi giới bất động sản 20

1.2.3 Ưu điểm của kênh marketing online so với marketing truyền thống 24

1.2.4 Nội dung của marketing online trong môi giới bất động sản 25

1.3 Những yêu cầu và kỹ năng cần thiết đối với nhà môi giới bất động sản khi thực hiện marketing online 31

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến marketing online trong môi giới bất động sản 33

1.4.1 Các nhân tố chủ quan 33

1.4.2 Các nhân tố khách quan 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TRONG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIC – CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIC 44

2.1 Quá trình hình thành và phát triển sàn VIC 44

2.1.1 Cơ sở thành lập sàn VIC 44

2.1.3 Mục tiêu thành lập 44

2.1.5 Cơ sở vật chất kĩ thuật 47

2.1.6 Vai trò của sàn giao dịch Bất động sản VIC 48

2.1.7 Giới thiệu một số dịch vụ tại sàn 49

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản VIC 51

2.2.1 Các quy định về hoạt động tại sàn BĐS VIC 51

2.2.2 Quy trình thực hiện môi giới tại sàn BĐS VIC 53

2.3 Thực trạng hoạt động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC 57

2.3.1 Thực trạng Marketing online dự án BĐS tại sàn giao dịch BĐS VIC 57

2.3.2 Quy trình thực hiện một chiến dịch marketing online tại VIC Land 60

2.4 Đánh giá về hoạt động Marketing online trong môi giới bất động sản tại sàn giao dịch Bất động sản VIC 65

2.4.1 Kết quả hoạt động môi giới bất động sản năm 2012 - 2013 65

2.4.2 Ưu điểm 66

2.4.3 Hạn chế và nguyên nhân 66

CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIC 70

3.1 Phương hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC 70

3.2 - Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing online tại sàn giao dịch Bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC 71

3.2.1 Nhóm giải pháp triển xây dựng và triển khai đồng bộ trong sàn giao dịch BĐS 71

3.2.2 Nâng cao năng lực quản lý hoạt động marketing online 74

3.2.3 Nâng cao chất lượng cơ sở vật chất 74

3.2.4 Một số kiến nghị với sàn giao dịch bất động sản VIC 75

3.2.5 Kiến nghị với cơ quan nhà nước 76

KẾT LUẬN 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

LỜI NÓI ĐẦU:

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hai năm gần đây, thị trường bất động sản đã vượt qua được tình trạng đóngbăng kể từ năm 2008 nhưng vẫn chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc Trong bối cảnhkhó khăn chung của nền kinh tế, các nhà kinh doanh bất động sản đã thu hẹp nhiềukhoản chi tiêu, trong đó nổi bật là ngân sách cho khâu tiếp thị Bên cạnh việc cânnhắc các khoản chi cho kênh tiếp thị truyền thống, các doanh nghiệp địa ốc đã mạnhdạn đầu tư cho kênh tiếp thị trực tuyến nhằm tận dụng những lợi thế mà công nghệmang lại đồng thời tiết kiệm chi phí

Trong thập niên qua, nền kinh tế thế giới đã thay đổi một cách mạnh mẽ dướisức ép của toàn cầu hóa, sự phát triển vũ bão của công nghệ và sự mở cửa của cácthị trường mới Sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin, đã xóa

đi mọi rào cản về không gian và địa lý Khách hàng giờ đây có nhiều quyền hơntrước đây Nhờ vào công nghệ họ có thể tiếp cận thông tin về sản phẩm tốt hơn, từ

đó họ có nhiều sự lựa chọn hơn

Thực tế tại Việt Nam cũng cho thấy rằng các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản cũng đã và đang bắt kịp với xu hướng phát triển của công nghệ và đồngthời các hoạt động marketing online (hay còn được hiểu là tiếp thị trên môi trườnginternet) ngày càng được quan tâm, chú trọng như là kênh tiếp thị chủ lực cho mộtdoanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng Rõ ràng với đà tăng trưởngmạnh mẽ của số lượng người dùng internet tại Việt Nam ( trên 37 triệu người theo

số liệu thống kê của bộ thông tin và truyền thông và sẽ không ngừng tăng lên trongtương lai ), cùng với đó là sự bùng nổ của các thiết bị smartphone có kết nốiinternet, chúng ta có thể nhận thấy rằng internet là một thị trường không thể bỏ quavới bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào

Sàn giao dịch bất động sản VIC-Công ty CP Đầu tư VIC cũng không nằmngoài xu hướng kinh doanh và tiếp thị hiện đại Được thành lập từ ngày 19/05/2010

là thời điểm mà internet và mạng xã hội trên đà bùng nổ tại Việt Nam Nắm bắtđược tình thế cũng như những xu hướng tiếp thị của thị trường, VIC đã chú trọngđầu tư phát triển công nghệ cũng như đào tạo đội ngũ nhân viên đủ trình độ và kiến

thức để nhanh chóng tiếp cận và khai thác tối đa tiềm năng trong lĩnh vực còn khámới mẻ lúc bấy giờ

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, sự phát triển của công nghệthông tin và internet cũng mang tới những bất lợi không nhỏ tới công tác kinhdoanh của sàn giao dịch Hiện nay, chỉ cần sở hữu 1 thiết bị kết nối Internet, cả thếgiới bất động sản mở ra trước mắt khách hàng với muôn vàn màu sắc, muôn vànchủng lọai, muôn vàn hình thức khác nhau Thế nên, nhà đầu tư không thể khoanhtay ngồi chờ khách hàng tự tìm đến mình nữa Họ phải vận động hết mình nhằmtiêu thụ sản phẩm Nói đến vấn đề tiêu thụ sản phẩm là kể đến vai trò quan trọngcủa chiến lược marketing Có thể thấy, marketing online là một khoảng chi phí vôhình, những nhà đầu tư không chuyên sẽ không nhận thấy được sự hiểu quả khi phảichi trả hàng loạt các khoảng phí không tên cho hoạt động nghiên cứu marketing tạidoanh nghiệp mà lợi ích thì khó thể đo lường trước Cũng chính vì lẽ đó mà cuộccạnh tranh tìm kiếm khách hàng vốn đã khốc liệt lại càng trở nên khốc liệt hơn baogiờ hết Nhân viên kinh doanh bất động sản không riêng gì tại VIC mà còn tại cácsàn giao dịch khác trên địa bàn Hà Nội hằng ngày vẫn đang dành phần lớn thời gianlàm việc trong ngày để thực hiện các công tác liên quan tới marketing online ( Tiếpthị trực tuyến) Điều này rõ ràng vẫn đang đem lại hiệu quả đối với họ, bởi đây làkênh bán hàng dễ tiếp cận, chi phí thấp và luôn có một lượng khách hàng tiềm năngrất lớn tại đây Tuy vậy, không phải sàn giao dịch nào cũng chú trọng công tác đàotạo chuyên sâu về marketing online cho đội ngũ nhân viên, dẫn tới sự lãng phí tiềnbạc cho việc tiếp thị không đúng mục tiêu, nhân viên gian dối trong việc đưa thôngtin lên mạng internet do thiếu hiểu biết và thiếu sự kiểm soát từ phía lãnh đạo sàngiao dịch, ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu cũng như làm xấu đi hình ảnh củasàn giao dịch trong mắt khách hàng

Qua thời gian thực tập tại Sàn giao dịch bất động sản VIC- Công ty cổ phầnđầu tư VIC – một trong những công ty bất động sản uy tín tại Hà Nội về lĩnh vựcmôi giới BĐS hiện nay Được tiếp cận với môi trường làm việc chuyên nghiệp, vớiđội ngũ nhân viên có nhiều năm kinh nghiệm Và đặc biệt sinh viên được nghiêncứu tìm hiểu thực tế về môi giới cũng như tham gia trực tiếp kinh doanh các dự án

bất động sản tại công ty Ngoài những ưu điểm của hoạt động Marketing online tạiSàn giao dịch bất động sản VIC và em nhận thấy hoạt động này còn một số khuyết

điểm Chính vì thế em đã quyết định lựa chọn đề tài: “ Nâng cao hiệu quả hoạt

động marketing online tại sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu tư VIC ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động marketing online trong môi giớibất động sản

- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động marketing online trong môi giớibất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản VIC

- Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động marketingbất động sản trong môi giới bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản VIC

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động marketing online trong môi giới bấtđộng sản

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về mặt không gian: Sàn giao dịch bất động sản VIC – Công ty cổ phần đầu

tư VIC

+ Về mặt thời gian: Từ năm 2011 tới nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp được vận dụng tổng hợp các phương phápnghiên cứu khác nhau để hiểu rõ hơn về hoạt động marketing bất động sản trongmôi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản CenGroup như: phương pháp

hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê… Đặcbiệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trong phân tích vàđánh giá thực trạng hoạt động marketing bất động sản trong môi giới bất động sảntại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group

4.1 Phương pháp khảo cứu tài liệu

Thông qua việc khảo cứu tài liệu trên các trang mạng (stda.vn , cengroup.vn,

…), các tài liệu và các báo cáo ở cơ sở thực tập để có được cái nhìn tổng quát hơnđưa ra được những dẫn chứng thuyết phục cho chuyên đề Chọn lọc được những tàiliệu cần thiết, phù hợp để sử dụng trong chuyên đề

4.2 Phương pháp thống kê

Mục đích của việc sử dụng phương pháp này là nhằm nhóm toàn bộ các đốitượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tíchtương quan giữa các yếu tố

4.3 Phương pháp so sánh

Dựa trên các số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh các số liệu theomốc thời gian và giữa các khu vực để đưa ra những nhận xét phục vụ cho việcnghiên cứu Qua việc so sánh sự khác biệt đó tìm ra những nguyên nhân gây ranhững khác biệt đó, từ đó tìm ra được những yếu tố tích cực để áp dụng vàomarketing bất động sản

Thông qua phỏng vấn trực tiếp các nhân viên phòng Kinh doanh của Siêu thị

dự án bất động sản thấy được những hạn chế trong hoạt động marketing bất độngsản Đưa ra những câu hỏi cụ thể để hỏi trực tiếp các vấn đề mình còn thắc mắc, qua

đó sẽ hiểu rõ hơn tình hình kinh doanh của công ty

5 Kết cấu đề tài

Ngoài mục lục, danh mục bảng, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục,chuyên đề thực tập gồm có 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về marketing online trong môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động marketing online trong môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản VIC

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing online trong môi giới bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản VIC

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING ONLINE TRONG

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

đó là những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môitrường Trong những yếu tố trên có những yếu tố vũng mang tính chất cố định songcũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất độngsản thay đổi

Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền

Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai,loại tài sản do thiên nhiên tạo ban tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường

hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở ) Mặt khác, các công trình xây dựng,công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tạilâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theotừng loại bất động sản cụ thể Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện trên cảhai góc độ vật lý và kinh tế song giưa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế khôngngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy khi đầu tưxây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tưlãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.

Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm

Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất độngsản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt độngphụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tíchgiới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giớihạn hơn Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộngcủa các công trình bất động sản

Tính dị biệt của bất động sản

Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều cócác yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khácbiệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau vềkết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoạicảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giátrị của bất động sản đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêudùng

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hộiNhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất độngsản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗikhu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán,

thị hiếu và tâm lý xã hội Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâmlinh của dân cư ở đó.

Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khámạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện

để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sảnkia Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làmtăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự rađời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay cáckhu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ theo trục đường đó Bất động sản làloại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác độngảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sáchcủa Nhà nước

Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơquan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sảnthường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăngcường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộcphải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiệnviệc quản lý chúng Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bảnchất thuộc sở hữu toàn xã hội và do đó, nhìn chung bất động sản chịu sự chi phốimạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việcquản lý chúng khá phức tạp Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao vàchi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đăc biệt vấn

đề đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuêđất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có nhữngnghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của môi giới bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là trung gian trong giao dịch liên quan đến bất động sản,

là cầu nối để các bên khách hàng gặp gỡ nhau Thông qua hoạt động này, con đườngtìm đến nhau của các bên sẽ ngắn lại rất nhiều và đảm bảo cho các giao dịch đượcthực hiện một cách an toàn, đúng pháp luật Trên thực tế, hoạt động môi giới bấtđộng sản không chỉ thuần túy làm cầu nối trung gian để bên bán với bên mua, bênthuê với bên chi thuê bất động sản tìm được đến nhau mà nhà môi giới còn phải hỗtrợ, giúp đỡ các bên thu hẹp khoảng cách bất đồng để đi đến việc xác lập một giaodịch thành công

- Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản:

Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Bấtđộng sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh

để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống Bất động sản cung cấpkhông gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội Bất động sản là đốitượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong cácgiai đoạn khó khăn của nền kinh tế Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hànhcủa bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bấtđộng sản rất phức tạp Điều này thể hiện ở các điểm:

- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng

- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng

- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp

Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới lànhững chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bấtđộng sản và kinh doanh bất động sản Với những hiểu biết đó của mình, nhà môigiới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cáchnhanh chóng hơn và chính xác hơn

Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản Môi giới bất động sản làhoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệgiao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm của môi giới bất động sản

Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môigiới chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quyđịnh của nhà nước về kinh doanh bất động sản Sự am hiểu này giúp nhà môi giớitránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ

Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữacác bên Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhucầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắpxếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ mộtcách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất

- Đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt

Môi giới BĐS cũng như các hoạt động môi giới khác có điều kiện làm việc linhhoạt hơn so với các ngành nghề khác Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt độngmôi giới BĐS chỉ làm việc thực sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng

- Kết nối giữa người bán và người mua

Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao chohợp lý Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán,cho thuê) BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất Sau khi đãtìm hiểu kỹ yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủtục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch

- Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và người môi giới BĐS

Ngoài mức thù lao cố định khi thuê môi giới (có thể có hoặc không), người môi giớiđược trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên hoàn thành,lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ

1.1.2.3 Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

 Đối với khách hàng

- Cầu nối cho khách hàng trong các giao dịch về bất động sản

Thị trường bất động sản càng phát triển, nhu cầu giao dịch bất động sản sẽ cànglớn, tuy nhiên trong thực tế, không phải lúc nào người bán cũng tìm được ngườimua, người cần cho thuê tìm được người cần thuê bất động sản… và ngược lại.Trong khi nhà môi giới là những người chuyên nghiệp trong lĩnh vực này, họthường có rất nhiều thông tin từ các bên có nhu cầu khác nhau trong các giao dịchkhác nhau về bất động sản.Vì vậy, vai trò của nhà môi giới bất động sản là rất cầnthiết trong thị trường để kết nối các bên lại với nhau

- Hỗ trợ cung cầu thông tin về bất động sản cho các bên

Thông tin về bất động sản và các thông tin khác liên quan đến bất động sản là cơ

sở rất quan trọng cho việc thực hiện giao dịch, các quyền và lợi ích của các bên cóliên quan chứa đựng bên trong các giao dịch bất động sản Công việc đầu tiên củanhà môi giới bât động sản là việc thu thập đầy đủ, chính xác các thông tin cần thiết

về bất động sản và các thông tin có liên quan đến bất động sản đó cho khách hàng

và phải có nhiệm vụ công khai tất cả những thông tin đã thu thập được về bất độngsản một cách đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin cho khách hàng

- Tư vấn cho khách hàng

Đối với người Việt Nam thị sự hiểu biết của số đông người dân về bất động sản,thị trường bất động sản, hoạt động của thị trường bất động sản còn rất hạnchế.Chính vì vậy mà người ta rất cần đến sự tư vấn trợgiúp của nhà môi giới bấtđộng sản Bất động sản thường có giá trị lớn, pháp luật về bất động sản được quyđịnh chặt chẽ bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản phải tuân thủ, khi đó pháp luậtmới có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch Do đó màcông việc của nhà môi giới bất động sản không chỉ đơn giản là đưa cầu đến gặpcung mà điều quan trọng hơn là hầu hết khách hàng cần đến sự tư vấn trợ giúp củanhà môi giới về các vấn đề liên quan đến bất động sản, đến chủ thể bất động sản,đến giá cả, đến trình tự thủ tục làm giấy tờ về giao dịch đó như thế nào nhằm thỏamãn yêu cầu của các bên Khi nhà môi giới đưa cầu đến gặp cung thì việc tiếp tục tư

rất quan trọng và cần thiết.Qua đó, nhà môi giới cũng góp phần đưa pháp luật đếnvới các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

 Đối với thị trường bất động sản

- Tăng lượng giao dịch bất động sản lành mạnh trên thị trường

Nhà môi giới bất động sản đã đưa cầu đến với cung và giúp cho cầu gặp đượccung một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất.Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thịtrường bất động sản trở nên sôi động hơn, lành mạnh hơn

- Giúp thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch, ổn định, lànhmạnh

Một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có trách nhiệm cao trongcông việc của mình, đặc biệt đạo đức nghề nghiệp phải được ưu tiên hàng đầu.Chính vì vậy, những thông tin mà khách hàng nhận được từ nhà môi giới bất độngsản phải là thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác và được công khai, minh bạch.Điều này sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

và hiệu quả

 Đối với Nhà nước

- Giúp Nhà nước kiểm soát thị trường

Hoạt động môi giới bất động sản tuân thủ đúng quy định của Nhà nước, qua đócác cơ quan quản lý nhà nước các cấp sẽ nâng cao được hiệu quả của công tác quản

lý, từ đó sẽ giúp nhà nước kiểm soát được thị trường

- Giúp nhà nước hoàn thiện cơ chế chính sách

Thị trường bất động sản công khai, minh bạch sẽ là cơ sở quan trọng giúp choviệc thực hiện các giao dịch hợp pháp, hạn chế giao dịch ngầm trên thị trường,ngoài việc giúp cho công tác quản lý nhà nước ở các cấp các ngành được tăngcường, hiệu quả hơn thì một điều quan trọng nữa là các giao dịch bất động sảnthông qua nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp tư vấn, giúp đỡ chắc chắn sẽhiệu quả, tiết kiệm thời gian, đúng pháp luật, hạn chế tối đa các tranh chấp, khiếukiện có thể xảy ra so với các giao dịch tự phát Và thông qua hoạt động của các tổchức, cá nhân môi giới bất động sản đã phản ảnh những bất cập từ thực tế tới cácnhà lập pháp, hoạch định chính sách kịp thời nghiên cứu hoàn thiện khuôn khổ pháplý

- Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Nhà môi giới bất động sản giúp cho hoạt động môi giới bất động sản đi vàokhuôn khổ, phát triển, công khai, minh bạch Qua đó giúp cho Nhà nước quản lý cóhiệu quả hơn lĩnh vực này, từ đó các khoản thu từ giao dịch, các loại thuế, phí Nhànước thu được chắc chắn sẽ ngày càng nhiều hơn, tránh được hiện tượng thất thuthuế, lệ phí như trước đây khi mà thị trường ngầm phát triển mạnh

1.2 Marketing và Marketing online trong môi giới bất động sản

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing bất động sản

a Khái niệm về marketing

Trải qua hơn 100 năm khái niệm marketing đã có nhiều sự thay đổi cho phùhợp với tình hình ứng dụng thực tế Các khái niệm marketing được chuyển tảiphong phú, đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, dưới đây là một số khái niệmmarketing được chấp nhận và sử dụng phổ biến hiện nay như:

 Khái niệm marketing của Phillip Kotler

Marketing là những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng nhữngnhu cầu và ước muốn của khách hàng thông qua quá trình trao đổi

Khái niệm marketing của Viện marketing Anh

Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh từ việcphát hiện ra và biến sức mua của khách hàng thành nhu cầu thực sự về một mặthàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến khách hàng cuối cùng nhằm đảm bảocho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến

 Khái niệm marketing của AMA (1985)

Marketing là một quá trình lập ra kế hoạch và thực hiện các chính sách sảnphẩm, giá, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của của hàng hoá, ý tưởng haydịch vụ để tiến hành hoạt động trao đổi nhằm thoả mãn mục đích của các tổ chức và

cá nhân

 Khái niệm marketing của I Ansoff

Theo I Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của LHQ, một kháiniệm được nhiều nhà nghiên cứu hiện nay cho là khá đầy đủ, thể hiện tưduy marketing hiện đại và đang được chấp nhận rộng rãi: “Marketing là khoa học điềuhành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ, nó căn cứvào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là lấy thị trường làm địnhhướng”

b Khái niệm marketing bất động sản

Trên thế giới có khá nhiều phát biểu về marketing khác nhau của các học giả

Từ những khái niệm về marketing nói chung có thể luận giải về marketing BĐS nhưsau:

“Marketing BĐS là quá trình quản lý của DN nhằm phát hiện ra nhu cầu vềBĐS và môi trường liên quan đến BĐS của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đómột cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh tranh”

Marketing BĐS theo định nghĩa này có các hàm ý quan trọng sau đây:

 Marketing BĐS là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống tiện nghi, antoàn của khách hàng Đồng thời, để đảm bảo các hoạt động marketing, trong các

DN BĐS cần có một chức năng quản trị mới – chức năng quản trị marketing

 Chức năng quản trị marketing BĐS của DN nhằm đảm bảo cho toàn bộ các hoạtđộng của DN phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích khách hàng Muốn vậy, DNphải xác định được đúng, dự báo chính xác nhu cầu và mong muốn của kháchhàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả

 Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của marketing BĐS là tối đa hoá lợi nhuận của

DN, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu cầu khách hàng

c Vai trò của marketing bất động sản

Trong nền kinh tế hiện nay, không doanh nghiệp nào bắt tay kinh doanh lạikhông muốn gắn kinh doanh của mình với thị trường Marketing nói chung vàmarketing bất động sản nói riêng lại là hoạt động có vai trò quyết định và điều phối

sự kết nối các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với thị trường, có nghĩa làđảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hướng theo thị trường, biết

được nhu cầu và mong muốn của khách hàng , từ đó có chỗ dựa vững chắc cho mọiquyết định kinh doanh.

Trong cơ chế thị trường, các doanh nghiệp tự do cạnh tranh để đáp ứng nhucầu của khách hàng một cách tốt nhất Kinh tế thị trường càng phát triển thì mức độcạnh tranh càng cao Cạnh tranh vừa là động lực thúc đẩy, vừa là công cụ đào thải,chọn lựa khắt khe của thị trường đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bấtđộng sản và dịch vụ bất động sản Vì vậy, muốn tồn tại và phát triển các doanhnghiệp phải định hướng theo thị trường một cách năng động, linh hoạt Khi kháchhàng trở thành người phán quyết cuối cùng đối với sự sống còn của doanh nghiệpthì các doanh nghiệp phải nhận thức được vai trò của khách hàng Lợi nhuận củadoanh nghiệp chỉ có được khi làm hài lòng, thoả mãn nhu cầu khách hàng và khi đómarketing trở thành yếu tố then chốt để đi đến thành công của doanh nghiệp

Marketing giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với định hướng thịtrường: sản xuất cái mà thị trường cần, và do đó marketing tạo ra khách hàng chodoanh nghiệp giống như là sản xuất tạo ra sản phẩm Ngược lại, việc xác định đượccác đối tượng khách hàng mục tiêu, tìm hiểu và nắm bắt được những nhu cầu và thịhiếu của khách hàng sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được sẽ giúp doanh nghiệp đưa rađược những kế hoạch chiến lược, mục tiêu cụ thể nhằm tiếp cận khách hàng mộtcách hiệu quả nhất

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của marketing online trong môi giới bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm về marketing online và quá trình hình thành

Song hành cùng mới marketing truyền thống, ngày nay với sự phát triển vượtbậc của công nghệ thông tin, một loại hình marketing hiện đại mới đã ra đời vàkhông ngừng phát triển nhanh trên toàn thế giới, đó là marketing online (Marketingonline) Tại Việt Nam, trong xu hướng toàn cầu hóa, người ta mới bắt đầu làm quendần với các khái niệm Dotcom, nhưng chỉ sau vài năm, marketing online đã pháttriển tới mức chóng mặt, và hầu hết các hoạt động kinh doanh ngày nay đều có sựliên quan mật thiết tới loại hình tiếp thị

Marketing online (Marketing online) là hoạt động tiếp thị ngày càng đượcnhiều người quan tâm và ứng dụng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhưng đểđưa ra một định nghĩa chính xác về emarketing không phải là một việc dễ dàng.Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về marketing online Sở dĩ như vậy là

do marketing online được nghiên cứu và xem xét từ nhiều góc độ khác nhau

Theo Philip Kotler, cha đẻ của marketing hiện đại: Marketing online là quá

trình lập kế hoạch về sản phẩm,giá, phân phối và xúc tiến đối với sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng để đáp ứng nhu cầu của tổ chức và cá nhân dựa trên các phương tiện điện tử và Internet (Philip Kotler, Marketing Management, 11th Edition, 2007)

Theo Mark Sceats thì marketing online chính là hoạt động tiếp thị sử dụngInternet là kênh hiển thị Hay theo quan niệm của Chaffey thì marketing online làhoạt động đạt được mục tiêu nhờ kỹ thuật truyền thông điện tử Hay theo một quanniệm khác thì cho rằng, marketing online là hoạt động ứng dụng mạng Internet vàcác phương tiện điện tử để tiến hành các hoạt động marketing nhằm đạt được cácmục tiêu của tổ chức và duy trì quan hệ khách hàng thông qua nâng cao hiểu biết vềkhách hàng, các hoạt động xúc tiến hướng tới mục tiêu và các dịch vụ qua mạnghướng tới thỏa mãn nhu cầu của khách hàng

Như vậy có thể hiểu một cách đơn giản, marketing online là hoạt động tiếp thị,quảng bá sản phẩm, dịch vụ bằng cách ứng dụng các phương tiện điện tử như điệnthoại, fax, Internet …

Nhìn chung, quá trình hình thành và phát triển của marketing online được chiathành ba giai đoạn:

- Thông tin: các hoạt động marketing điện tử nhằm giới thiệu quảng bá hình ảnhdoanh nghiệp, sản phẩm dịch vụ của doanh nghiệp thông qua các website thông tin,catalogue điện tử

- Giao dịch: các hoạt động giao dịch trực tuyến, tự động hóa các quy trình kinhdoanh, phục vụ khách hàng tốt hơn, thuận tiện, an toàn và hiệu quả hơn trong bán

lẻ, dịch vụ ngân hàng, thị trường chứng khoán …

- Tương tác: phối hợp, liên kết giữa nhà cung cấp, nhà sản xuất, nhà phân phối…thông qua chia sẻ các hệ thống thông tin, phối hợp các quy trình sản xuất, kinhdoanh để hoạt động hiệu quả nhất, điển hình là hoạt động giữa các hãng sản xuấtôtô, máy tính …

1.2.2.2 Mối liên hệ giữa marketing online và môi giới bất động sản

Trong giai đoạn 2000 – 2013, tỉ lệ tăng trưởng người sử dụng Internet tại ViệtNam đạt mức 15%, tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực Như vậy sau gần

16 năm kể từ ngày Việt Nam gia nhập cộng đồng Internet toàn cầu (1/12/1997),lượng người sử dụng Internet trong nước đã tăng nhanh một cách đáng kể

Thị trường Marketing Online sẽ còn biến đổi sôi động hơn nhiều và hiệu quảthì chắc chắn là không thể phủ nhận Theo Tổng cục Thống kê, tổng số người sửdụng Internet tại Việt Nam tính đến tháng 7/2013 là 37,1 triệu người, tăng 28%( chiếm hơn 42% dân số Việt Nam) và 4 triệu người dùng Internet băng thông rộng,tăng 19% tính theo năm…

Marketing là hoạt động không thể thiếu đối với bất kỳ doanh nghiệp nào, nó làcon đường để rút ngắn khoảng cách giữa thương hiệu với khách hàng tiềmnăng.Nhưng càng ngày các phương pháp Marketing truyền thống càng bị bão hoàđối với khách hàng, chi phí cao nhưng hiệu quả lại giảm sút Nhất là trong giai đoạnkhủng hoảng hiện nay, khi mà hiệu quả Marketing phải được đặt lên hàng đầu.Thực tế tại Việt Nam cũng cho thấy rằng các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản cũng đã và đang bắt kịp với xu hướng phát triển của công nghệ và đồngthời các hoạt động marketing online (hay còn được hiểu là tiếp thị trên môi trườnginternet) ngày càng được quan tâm, chú trọng như là kênh tiếp thị chủ lực cho mộtdoanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang trầm lắng

Marketing online là phương tiện hỗ trợ bán hàng cực kỳ quan trọng trongkinh doanh bất động sản Nó giúp các nhà kinh doanh đưa thông tin tới khách hàng,quảng bá sản phẩm trong khoảng thời gian ngắn nhất và hiệu quả nhất Marketingonline thông tin tài sản cần quảng bá không làm cho doanh nghiệp chắc chắn bánđược nhà nhưng việc marketing online sẽ làm được điều vô cùng quan trọng mà

chắc chắn khi bán doanh nghiệp phải cần tới, đó là có nhiều khách hàng liên hệ hỏithăm về thông tin tài sản mà doanh nghiệp đang quảng bá hay tài sản sắp bán

Mỗi doanh nghiệp đều sẽ có những kế hoạch marketing online cho sản phẩmcủa mình Chiến lược marketing online tốt sẽ nâng giá trị tài sản mà doanh nghiệpmuốn bán Giá trị của tài sản này được thể hiện dựa trên những thông tin chi tiết,tính năng,… và hình ảnh của sản phẩm mà họ cung cấp Đối với một doanh nghiệp,marketing online không chỉ đơn thuần là quảng bá sản phẩm mà còn là một trongnhững phương tiện thể hiện sự am hiểu của họ về thị trường và về sản phẩm họđang bán

Trước đây với phương thức marketing truyền thống, các nhà kinh doanh, môigiới phải tìm kiếm khách hàng giờ đây khác hàng sẽ đi tìm đến họ thông qua cácsàn giao dịch, các tin đăng và quảng cáo trên website Marketing trực tuyến sẽ giúpcho các nhà kinh doanh bất động sản nghiên cứu được hành vi tiêu dùng nhanh hơn,phát hiện được nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sảncủa khách hàng để đáp ứng nhu cầu đó một cách hiệu quả hơn so với các đối thủcạnh tranh Thỏa mãn nhu cầu của khách hàng, tối đa hóa lợi nhuận của doanhnghiệp là mục đích cuối cùng của tất cả các doanh nghiệp nói chung và kinh doanhbất động sản nói riêng

Marketing online đã trở thành lựa chọn hàng đầu cho các nhà kinh doanh, môigiới địa ốc hiện nay Nó đã mang lại những thành công đáng kể trong các giao dịchbất động sản Từ những lợi ích và vai trò của nó trong hoạt động kinh doanh, chúng

ta có thể dễ dàng nhận thấy những hiệu quả to lớn mà nó mang lại

Marketing online không phải là công cụ bán hàng nhưng đây lại là phươngtiện hỗ trợ bán hàng hiệu quả nhất trong thời đại ngày nay Hiệu quả này đã đượcchứng mình bằng một thực tế là có nhiều sàn giao dịch bất động sản trực tuyến đanghoạt động và mang lại hiệu quả cao trong lĩnh vực kinh doanh này Đồng thời khách hàng đang dần tìm đến các sàn giao dịch như một nhu cầu tất yếu khi muabán bất động sản Đối với các doanh nghiệp, bên cạnh những quy trình, kỹ năngmôi giới và sự am hiểu về sản phẩm, marketing online trở thành công cụ quảng bá

sản phẩm mang đến cho họ những thành công đáng kể trong thị trường bất động sảnđầy khó khăn như hiện nay.

1.2.3 Ưu điểm của kênh marketing online so với marketing truyền thống

Trước khi so sánh, hãy điểm qua những ưu điểm của Marketing Online:

o Khách hàng đang online ngày càng nhiều

o Là chiến lược marketing dựa trên sở thích, xu hướng của khách hàng

o Tiếp cận được khách hàng liên tục 24/7

o Tương tác 2 chiều giữa doanh nghiệp và khách hàng

o Tiếp cận chính xác tới từng khách hàng (1 to 1)

o Dữ liệu và thông tin có thể lưu trữ dễ dàng

o Thông tin và nội dung có thể tùy biến được

o Hiệu quả có thể đo lường được

o Chi phí thấp

Bảng so sánh ưu điểm của marketing online so với marketing truyền thống

(Theo tạp chí marketing Việt Nam số 7a-2008)

Đặc điểm Marketing online Marketing truyền thống

Phương thức Sử dụng các thiết bị số hóa Chủ yếu sử dụng các phương

tiện thông tin đại chúngKhông gian Không bị giới hạn bởi biên

giới quốc gia và vùng lãnhthổ

Bị giới hạn bởi biên giới quốcgia và vùng lãnh thổ

Thời gian Mọi lúc mọi nơi,phản ứng

nhanh, cập nhật thông tin sauvài phút

Chỉ vào một số giờ nhất định,mất nhiều thời gian và công sức

để thay đổi mẫu quảng cáo hoặcclip

Phản hồi Khách hàng tiếp nhận thông

tin và phản hồi ngay lập tức

Mất một thời gian dài để kháchhàng tiếp nhận thông tin và phảnhồi

Khách hàng Có thể chọn được đối tượng

cụ thể,tiếp cận trực tiếp vớikhách hàng

Không chọn được nhóm đốitượng cụ thể

Chi phí Thấp,với ngân sách nhỏ vẫn

thực hiện được,có thể kiểmsoát được chi phí quảng cáo

Cao, ngân sách quảng cáolớn,được ấn định dùng 1 lần

1.2.4 Nội dung của marketing online trong môi giới bất động sản

1.2.4.1 Các nguyên tắc cơ bản trong marketing online

Môi giới tiếp thị bất động sản hay bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào khác đều

có những quy định , nguyên tắc chung khi thực hiện marketing online Về nguyêntắc cơ bản, đây là hình thức áp dụng các công cụ công nghệ thông tin thay cho cáccông cụ thông thường để tiến hành các quá trình marketing Với marketing onlinengười ta sử dụng các công cụ đặc thù để thực hiện một chiến dịch marketing

Nhìn chung marketing online dù sử dụng phương tiện nào cũng không thể táchbiệt với tổng thể các hoạt động marketing của doanh nghiệp Chúng gắn bó và hỗtrợ lẫn nhau vì mục đích chung là xây dựng và quảng bá thương hiệu, thúc đẩydoanh số Marketing online cũng không phải là một phần của thương mại điện tửnhư nhiều người lầm tưởng song nó đóng một vai trò quan trọng là hỗ trợ phát triểncác hoạt động thương mại điện tử

Điều kiện áp dụng Marketing Online trong môi giới bất động sản

 Thị trường:

 Nhận thức của khách hàng: số % người sử dụng và chấp nhận Internet.

 Trong Marketing B2C: Khách hàng có các điều kiện tiếp cận Internet, thóiquen, mức độ phổ cập, chi phí Doanh nghiệp, phát triển các họat độngMarketing trên Internet

 Trong Marketing B2B: các tổ chức phối hợp nhau, giai đoạn này chỉ mớixuất hiện ở các nước phát triển

 Doanh nghiệp:

 Nhận thức của các tổ chức: Internet có được coi là phương tiện thông tinchiến lược không

 Đánh giá được lợi ích của đầu tư vào marketing online

 Môi trường kinh doanh:

 Sự phát triển của các mô hình kinh doanh thương mại điện tử

 Sự phát triển của các ứng dụng marketing trên internet: nghiên cứu thịtrường, thông tin thị trường, phát triển sản phẩm mới, quảng cáo, mô hìnhphối hợp giữa người kinh doanh và nhà phân phối/ vận chuyển

1.2.4.2 Các loại hình, công cụ của marketing online được áp dụng trong kinh doanh bất động sản.

- Quảng cáo trực tuyến: Các công ty kinh doanh bất động sản sẽ mua không

gian quảng cáo trên các website khác hoặc thư điện tử được gửi bởi các công tykhác Cụ thể ở đây là các website Bất động sản hoặc các công ty chuyên kinh doanhdịch vụ tiếp thị trực tuyến

- Catalogue điện tử: Cũng giống như catalogue thông thường, catalogue điện

tử đáp ứng nhu cầu trưng bày hàng hoá, sản phẩm cho phép khách hàng nhìn thấy,tìm kiếm thông tin về tính năng sử dụng, chất liệu, kích thước…Khác biệt chỉ ở chỗcatalogue này được đưa lên mạng nên về thiết kế có thể sinh động và bắt mắt hơn,

và đặc biệt là không tốn chi phí in ấn

 Dạng thứ hai của email là các kênh ngược lại; từ người sử dụng đếncông ty Người sử dụng mong muốn nhận được một sự gợi ý và những câu trả lờiđầy đủ cho những đòi hỏi của họ

 Hình thức thứ ba là thư điện tử từ khách hàng đến khách hàng Thư tínđiện tử từ khách hàng đến khách hàng được sử dụng để hỗ trợ các công tymarketing

- Mobile marketing: Mobile marketing là sử dụng các kênh thông tin di động

làm phương tiện phục vụ cho các hoạt động marketing Mobile marketing là loạihình được các nhà tiếp thị lựa chọn do nó đã thể hiện được một số ưu thế khác biệt

mà các loại hình khác không có

- SMS – Tin nhắn văn bản: Đây là hình thức đơn giản và phổ biến nhất.

Công ty doanh nghiệp có thể sử dụng SMS để gửi cho khách hàng thông tin vềcác sản phẩm mới, chương trình khuyến mại mới, hay một lời chúc mừng sinh nhật

… những nội dung này có thể phát triển ra rất nhiều hình thức khác nhau, tùy thuộcvào sự sáng tạo của công ty

- MMS: Tin nhắn đa phương tiện, bao gồm cả văn bản, hình ảnh và âm thanh

đi cùng tin nhắn Hình thức này mới chỉ được sử dụng một vài năm trở lại đây chocác chương trình marketing của một số hãng lớn trên thế giới Lý do dễ hiểu là vìchi phí cho tin nhắn MMS lớn hơn và không phải khách hàng nào của doanh nghiệpcũng có chức năng gửi/nhận tin nhắn MMS trên điện thoại Tuy nhiên, hiệu quả nóđem lại có thể khá bất ngờ

- WAP: Hiểu một cách đơn giản đó là những trang web trên điện thoại di

động Tương tự như những trang web được xem trên Internet, doanh nghiệp có thểđưa thông tin về công ty hay các sản phẩm dịch vụ của công ty mình lên nhữngtrang wap này, hoặc phổ biến hơn là các thông tin hỗ trợ khách hàng

- Chương trình đại lý (Afiliate programes): Đây thực chất là một phương

pháp xây dựng đại lý hay hiệp hội bán hàng qua mạng dựa trên những thoả thuậnhưởng phần trăm hoa hồng Doanh nghiệp sẽ sử dụng các chương trình quảng cáo

liên kết, tức là đặt banner sản phẩm lên trang chủ của một website liên kết, khikhách hàng nhấp chuột vào quảng cáo và mua hàng thì chủ nhân của website đó sẽnhận được một khoản % hoa hồng nhất định theo thỏa thuận của 2 bên.

- Search Engines (công cụ tìm kiếm) cũng là một công cụ quan trọng củamarketing online Khi doanh nghiệp đến một công cụ tìm kiếm và gõ vào đó một từkhoá về chủ đề doanh nghiệp cần tìm kiếm thì lập tức công cụ tìm kiếm đó sẽ liệt

kê cho doanh nghiệp một danh sách các trang web thích hợp nhất với từ khoá màdoanh nghiệp tìm kiếm

Trong các công cụ tìm kiếm, đứng đầu luôn là Google, đưa ra các chương trìnhSEM ( quảng cáo có trả phí ) Doanh nghiệp sẽ trả tiền cho các từ khóa họ mua, đổilại khi khách hàng tìm kiếm thông tin với từ khóa đó thì sẽ tìm ra họ đầu tiên ỞViệt Nam loại hình này ngày càng phổ biến và các doanh nghiệp hàng hàng vấntrích ra 1 khoản chi phí nhất định cho SEM, đặc biệt là các cá nhân, doanh nghiệpkinh doanh bất động sản, hàng tháng họ có thể bỏ ra tới vài chục triệu cho riêng tiềnmua từ khóa, bởi các từ khóa liên quan tới bất động sản đều có giá rất cao do tínhcạnh tranh lớn

( Quảng cáo trả phí google SEM)

Bên cạnh đó cũng còn 1 thủ thuật khác được gọi là SEO ( Tối ưu hóa công cụtìm kiếm) Đây là một công cụ khá phổ biến với rất nhiều doanh nghiệp, hay các cánhân, bởi sẽ không mất chi phí cho việc mua từ khóa, mà tự các cá nhân hay doanh

nghiệp sẽ tối ưu hóa website của mình theo từ khóa đó, tuy nhiên khó khăn mà họluôn gặp phải đó là tính cạnh tranh quá lớn giữa các cá thể kinh doanh cùng lĩnhvực.

- PR Online: Đó là việc viết và đăng bài viết về những tin tức thời sử đáng chú

ý của công ty trên hệ thống internet (báo điện tử, website, diễn đàn …) Đây là cáchlàm phổ biến mà bất kỳ công ty kinh doanh trong lĩnh vực nào cũng áp dụng, đặcbiệt là bất động sản

Các trang tin tức rao vặt phổ biến nhất hiện nay như: Rongbay.com, muare.vn,vatgia.com hay các diễn đàn lamchame.com, webtretho… hàng ngày vẫn có tớihàng nghìn lượt tin đăng với đa dạng các chủng loại hàng hóa dịch vụ Trong đóphân nửa thuộc về các tin tức nhà đất ( Theo số liệu thống kê của VC Corp)

- Blog & Social Media: Social Media Marketing là một thuật ngữ để chỉ một

cách thức truyền thông kiểu mới, trên nền tảng là các dịch vụ trực tuyến, với mụcđích tập trung các thông tin có giá trị của những người tham gia, mà các nhà tiếp thịViệt Nam thường gọi là truyền thông xã hội hay truyền thông đại chúng Hiểu mộtcách rõ hơn, truyền thông xã hội là quá trình tác động đến hành vi của con ngườitrên phạm vi rộng, sử dụng các nguyên tắc tiếp thị với mục đích mang lại lợi ích xãhội hơn là lợi nhuận thương mại

Truyền thông xã hội được thể hiện dưới hình thức là các mạng giao lưu chia sẻthông tin cá nhân như Facebook, Yahoo 360, Tam tay, YuMe…hay các mạng chia

sẻ tài nguyên cụ thể như: ảnh (tại trang www.flickr.com; www.anhso.net ), video(tại trang www.youtube.com hay www.clip.vn), tài liệu (truy cập trangwww.scribb.com, www.tailieu.vn ) mà mọi người thường gọi là mạng xã hội

- Viral Marketing: Viral Marketing được định nghĩa dựa trên nguyên tắc lan

truyền thông tin, tương tự như cách thức lan truyền virus từ người này sang ngườikhác với tốc độ cấp số nhân

Hình thức quảng cáo này bắt đầu từ giả thuyết một khách hàng luôn kể/ muốn

kể cho người khác nghe về sản phẩm hoặc dịch vụ của doanh nghiệp mà khách hàng

cá nhân nào đó lan truyền nội dung tiếp thị, quảng cáo đến những người khác, nhằmtạo ra tiềm năng phát triển theo hàm mũ.

Sự lan truyền và ảnh hưởng của một thông điệp về sản phẩm, dịch vụ, thươnghiệu… như những con vi rút Các chiến dịch như vậy đã lợi dụng vào sự nhân rộngnhanh chóng để làm bùng nổ một thông điệp lên đến hàng ngàn, hàng triệu ngườibiết

Biện pháp Marketing này có thể là lời truyền miệng hoặc được trợ giúp bởi cácảnh hưởng của mạng Internet Marketing virus là hiện tượng marketing tạo điềukiện và khuyến khích mọi người truyền đi thông điệp marketing của chính công tymột cách tự nguyện và vô tình Thông điệp chuyển tải có thể là một Video Clip, câuchuyện vui, Flash Game, Ebook, phần mềm, hình ảnh hay đơn giản là một đoạntext

Với viral marketing, chiến dịch của bạn bỗng chốc có đời sống riêng của nó,

và nó bắt đầu lan ra như một loại virus khi có cơ hội và thời điểm thích hợp Tất cảmọi người đều muốn được nhìn thấy nó, và một khi họ thấy rồi, tất cả trong số họđều muốn chia sẻ nó Tác động của hình thức này thường mạnh gấp 500 – 1000lần so với quảng cáo thông thường

1.3 Những yêu cầu và kỹ năng cần thiết đối với nhà môi giới bất động sản khi thực hiện marketing online.

1 Con người toàn năng : Ở Việt Nam, rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ thường

đánh đồng giữa marketing và bán hàng, trên thực tế hai hình thức này là khác nhau,trong kinh doanh bất động sản thì dù là marketing hay bán hàng thì cũng đều đượcgọi chung là “ Môi giới” Khác với thời kỳ internet còn sơ khai, ngày nay các môigiới viên không những phải thuộc lòng dự án mà họ còn phải nắm vững rất nhiều kỹnăng khác ngoài bán hàng đó là marketing online Sở dĩ những người này được gọi

là toàn năng là bởi trong quá trình làm việc không chỉ thuẩn thục kỹ năng mềm màcác kỹ năng cứng về công nghệ thông tin đều phải sử dụng một cách thành thạo,hoặc ít nhất là biết cách đăng tin quảng cáo

2 Biết cách học hỏi liên tục: Những người làm môi giới của thế kỷ 21 cần phải

học hỏi liên tục Bài học từ những thất bại sẽ dạy chúng ta cách tiếp cận với thànhcông Đơn giản bởi từ những tình huống thực tế đó, marketer sẽ có thêm kinhnghiệm và cơ hội nâng cao kiến thức Những môi giới (Marketer) không theo kịpchắc chắn sẽ tụt hậu Kiến thức về marketing được học trong khoảng thời gian cóhạn, nhưng marketer rất cần phải được đào tạo chuyên sâu

3 Biết lập chiến lược marketing: Không ai tự nhận mình là một chuyên gia làm

marketing, một SEO expert chuyên gia tìm kiếm trên mạng hay một consultant nhà tư vấn… Một chiến lược marketing kém sẽ làm giảm khả năng chuyên môn củamột nhà môi giới và tạo ra sự nghi ngờ đối với khách hàng Làm marketing hiệu quả

-sẽ rút ngắn khoảng cách đến với khách hàng tiềm năng, nâng mức chuyên nghiệpcủa nhà môi giới lên cao hơn

4 Trung thực: Spam, hành vi trộm cắp, quảng cáo không trung thực hay một công

nghệ vận hành không trôi chảy sẽ mang ảnh hưởng tiêu cực tới khách hàng, thậmchí với chính các nhà môi giới – một marketer Đó là một thất bại lớn đối với lĩnhvực marketing, đặc biệt là marketing trực tuyến Trong kinh doanh bất động sản,yếu tố trung thực luôn là thứ được khách hàng trân trọng và ưu tiên hàng đầu, việc

có những hành vi trái với lương tâm nghề nghiệp bởi sự thiếu kiểm soát thông tinkhi đưa lên mạng không chỉ gây ra thiệt hại cho nhà môi giới mà còn làm ảnhhưởng tới hình ảnh doanh nghiệp nơi nhà môi giới đang công tác

5 Kiến thức chuyên môn sâu: Không ai có thể hiểu được tường tận các khía cạnh

của marketing trực tuyến, đơn giản vì nó rất rộng lớn và bất cứ khía cạnh nào cũng

có một tốc độ thay đổi chóng mặt Nếu muốn trở thành một chuyên gia, nhà môigiới cần xác định rõ nhất mình mạnh nhất ở điểm nào và không ngừng phát huy nó,tránh tình trạng tràn lan dẫn tới sự thiếu hiệu quả trong công tác marketing

6 Hợp tác đúng đối tượng: Có rất nhiều công ty chưa xây dựng website riêng,

điều kỳ lạ là các doanh nghiệp này phó mặc cho các nhân viên kinh doanh ( môigiới ) tự lập website và kinh doanh theo ý họ, nó không chỉ dẫn tới sự khó khăntrong quản lý mà còn là sự thiếu chuyên nghiệp trong cung cách làm việc Các nhà

môi giới nên nhận thức rõ điều này trước khi tiến hành hợp tác với 1 cá nhân haydoanh nghiệp nào đó.

7 Copywriting: Với một không gian hoạt động rộng như Internet ngày nay, không

dễ gì tránh khỏi bị đánh cắp ý tưởng ngay cả khi mới được nhen nhóm Trên thực tếcác ý tưởng marketing ra đời nếu đăng ký bản quyền thì sẽ không thể được saochép Tuy vậy khái niệm copywriting ra đời với mục tiêu đưa ra một chiến lược mớitrong việc “ Sao chép cách làm của đối thủ” Nó được hiểu nôm na là sao chép sau

đó làm mới và chỉnh sửa để trở thành ý tưởng của mình, không ít môi giới có kỹnăng sáng tạo đã làm rất tốt công việc này, qua đó nâng cao tính cạnh tranh giữa cácbên với nhau mà vẫn đảm bảo được rằng đó không phải là ý tưởng đi ăn cắp

8 Gây dựng lòng tin đối với khách hàng: Khách hàng chưa có niềm tin vào sản

phẩm hay dịch vụ nếu chưa được tiếp cận thực tế Gây dựng lòng tin cho kháchhàng là điều tối quan trọng đối với người làm marketing Thực tế khi môi giới bấtđộng sản qua internet, thật khó để đảm bảo khách hàng có sự tin tưởng tuyệt đối vàosản phẩm mà nhà môi giới đang rao bán, nếu môi giới viên không có khả năng gâydựng lòng tin, sự thiện cảm từ phía khách hàng thì việc đương nhiên xảy ra đó làkhông giữ chân được họ

9 Xây dựng mạng lưới cộng tác viên: Hiện nay đa số các sàn giao dịch đều cho

phép các nhân viên kinh doanh tuyển dụng cộng tác viên để hợp tác trong các côngviệc liên quan tới marketing sản phẩm, tuy vậy để việc này không gây ra sự lãng phíthời gian đào tạo hướng dẫn, các nhà môi giới cần biết lựa chọn các cộng tác viênphù hợp, biết việc và có thể hợp tác được với bản thân để tạo ra một hệ thốngmarketing có hiệu quả

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến marketing online trong môi giới bất động sản 1.4.1 Các nhân tố chủ quan

 Trình độ chuyên môn của nhà môi giới

Một chương trình marketing online có thể thành công hay không không chỉphụ thuộc vào chiến lược ban đầu đưa ra mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn từ phía cácnhà môi giới, khả năng đóng góp của họ sẽ là chìa khóa dẫn tới sự thành công hay

thất bại của một chiến lược đã được lên sẵn Một tập thể mạnh thường phải đượchình thành từ những cá nhân mạnh, ngoài sự hỗ trợ từ các thành viên khác, mỗi nhàmôi giới cần hiểu rõ vai trò, nhiệm vụ và không ngừng nâng cao năng lực chuyênmôn nhằm đáp ứng được những yêu cầu đã đề ra từ phía trưởng nhóm hoặc trưởngphòng kinh doanh.

 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Để thực hiện marketing online, đòi hỏi các sàn giao dịch hay các công ty bấtđộng sản đều phải trang bị những thiết bị hỗ trợ tốt nhất cho công việc của nhữngnhân viên của mình như máy tính, internet tốc độ cao Rất nhiều công ty ngày nay

đã chủ động lắp đặt hệ thống internet tốc độ cao, không dây và có dây, với mục tiêuxây dựng “ Văn Phòng không giấy tờ” Đây là một điểm rất tích cực trong việc hỗtrợ các môi giới viên hoàn thành tốt công việc, ngoài ra, tại các bàn làm việc tại rấtnhiều sàn giao dịch có hỗ trợ sẵn các thiết bị kết nối internet để có thể dễ dàng traođổi với khách hàng thay vì liên tục phải sử dụng hợp đồng hay catalogue bằng giấy

 Phương pháp doanh nghiệp thực hiện marketing online.

Doanh nghiệp có thể thực hiện hoạt động marketing bằng phương thứcmarketing truyền thống hoặc marketing hiện đại Tùy theo phương pháp sẽ đem lạinhững kết quả khác nhau nhưng đều có chung mục đích là quảng bá bất động sảnđến với khách hàng Khi thực hiện marketing online các doanh nghiệp cũng đangquảng bá thương hiệu của chính mình Marketing cần đạt được thiện cảm và ấntượng từ phía khách hàng để khách hàng có ấn tượng tốt về doanh nghiệp từ đó gópphần quảng bá thương hiệu của doanh nghiệp qua việc truyền đạt thông tin chonhững người khác Khi thực hiện marketing online doanh nghiệp cần phải truyềnthông hai chiều, tức là có sự tương tác lẫn nhau giữa doanh nghiệp và khách hàng.Truyền thông giao tiếp hai chiều được các doanh nghiệp bất động sản chuyênnghiệp thực hiện thông qua việc lắng nghe phản hồi của khách hàng, phân tích phảnứng của khách hàng, và đo lường kết quả của các đợt truyền thông để có sự hiệuchỉnh cần thiết cho một phần hoặc toàn bộ chiến dịch marketing bất động sản củamình Và dựa trên những cơ sở đó mà doanh nghiệp có thể đưa ra được các phươngthức marketing phù hợp để xây dựng và thực hiện các kế hoạch marketing của mình

Sự hiểu biết về các đối thủ cạnh tranh có một ý nghĩa quan trọng đối với cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản do các đối thủ cạnh tranh quyết định tínhchất và mức độ tranh đua hoặc thủ thuật giành lợi thế trong ngành

Với sự gia tăng lớn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng nhưmức độ đa dạng hóa sản phẩm bất động sản đã làm cho mức độ cạnh tranh giữa cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng dữ dội; nhận biết được tình hình hiệntại của đối thủ cạnh tranh là một trong những cơ sở quan trọng dể các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản xây dựng hoặc điều chỉnh chiến lược marketing của mình

Nhà cung ứng bao gồm các tổ chức và các cá nhân cung cấp các yếu tố đầuvào cần thiết cho quá trình cung ứng sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp tới kháchhàng và đảm bảo sự hài lòng của khách hàng.

Chất lượng cung ứng và sự hợp tác giữa doanh nghiệp với nhà cung ứng sẽ tácđộng trực tiếp tới khả năng cung ứng hàng hóa và khả năng làm hài lòng kháchhàng, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp

Chỉ dừng lại ở việc phân tích, hiểu về nhà cung ứng không thôi chưa đủ, cáchoạt động marketing nhằm chủ động phản ứng với những thay đổi bất thường từphía nhà cung ứng và thiết lập mối quan hệ tốt với các nhà cung ứng chiến lược.Các doanh nghiệp cần quan tâm đến các nhà cung cấp vốn Vốn lớn là một đặcđiểm của bất động sản gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,

do đó phần lớn các doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp làm ăn có lãi, đều phảivay vốn từ người tài trợ Nguồn tiền vốn này có thể nhận được bằng cách vay ngắnhạn hoặc dài hạn hoặc phát hành cổ phiều Vì vậy việc hoach định chi tiêu cho từngcông việc cần phải được xem xét kỹ

 Các tổ chức trung gian marketing

+ Trung gian thương mại

Khái niệm: Theo Philip Kotler: những người trung gian thương mại là nhữngcông ty kinh doanh hỗ trợ doanh nghiệp tìm kiếm khách hàng hoặc doanh nghiệptrực tiếp bán sản phẩm của mình cho môi giới thương mại, bao gồm: các môi giớithương mại, các nhà bán buôn, bán lẻ, đại lý tiêu thụ

Đặc điểm:

Đây là lực lượng trực tiếp ảnh hưởng tới doanh số, chi phí tiêu thụ, lợi nhuận

và thị phần của doanh nghiệp;

Tạo ra điều kiện để khách hàng có thể tiếp cận hàng hóa một cách dễ dàngthông qua việc bố trí các địa điểm bán hàng, thực hiện các thủ tục mua hàng: đặthàng, giao nhận hàng…

Tuy nhiên, việc lựa chọn các trung gian thương mại cũng không phải đơn giản

do họ cần phải có khả năng, tiềm lực đủ lớn để có thể gánh vác công việc tìm kiếm

khách hàng và bán hàng đồng thời đảm bảo uy tín cho doanh nghiệp; mặt khác, xuhướng ngày càng xuất hiện các hệ thống trung gian lớn (hệ thống bán lẻ lớn) là để

có thể được bày bán sản phẩm của doanh nghiệp tại các hệ thống phân phối của họcũng không phải là điều đơn giản

Ý nghĩa của việc sử dụng trung gian thương mại: giúp doanh nghiệp tiết kiệmchi phí, tạo được lợi thế cạnh tranh và gia tăng khả năng thỏa mãn nhu cầu, ướcmuốn của khách hàng trong khâu phân phối và xúc tiến

+ Tổ chức tài chính và ngân hàng:

Bao gồm: ngân hàng, công ty bảo hiểm và các tổ chức tín dụng khác…vớichức năng: hỗ trợ doanh nghiệp trong một số hoạt động: cung ứng vốn tàichính,thanh toán và chia sẻ rủi ro;

Sự tăng giảm giá tín dụng; thu hẹp hay mở rộng khả năng cung cấp tín dụngcho doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng lớn tới tình hình tài chính của doanh nghiệp từ đó

sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động marketing bất động sản của doanh nghiệp củadoanh nghiệp;

+ Các tổ chức dịch vụ marketing:

Bao gồm: các công ty nghiên cứu marketing, công ty quảng cáo, các tổ chứccủa các phương tiện quảng cáo, tổ chức sự kiện, triển lãm… và các công ty tư vấnmarketing…

Chức năng: hỗ trợ công ty rất nhiều trong hoạt động truyền thông, đưa ra cáckịch bản, chương trình tư vấn gắn với những phương tiện truyền thông họ sở hữuhoặc dựa trên các mối quan hệ trong ngành truyền thông họ đã có

1.4.2.2 Các nhân tố vĩ mô

 Yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế chi phối hoạt động marketing bất động sản của công ty như

là chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ, tỷ lệ lạm phát, lãi suất ngân hàng, lực lượnglao động,…Ngoài ra, công ty còn phải chú ý đến việc phân bố lợi tức trong xã hội.Xét tổng quát thì có bốn yếu tố thuộc lĩnh vực kinh tế mà công ty cần xử lý là: tỷ lệ

+ Đối tượng tạo nên thành công của doanh nghiệp là khách hàng do vậy tacần phải nghiên cứu tiêu chí nhân khẩu, tuy nhiên sức mua của họ là rất quan trọngbởi quan trọng là doanh nghiệp cần phải bán được hàng và số lượng hàng bán rahay doanh thu của doanh nghiệp là dựa vào sức mua của thị trường.

+ Khả năng mua sắm (sức mua) của doanh nghiệp phụ thuộc vào một số yếutố:

- Nguồn thu mang tính ổn định

- Nguồn thu mang tính tương đối ổn định: công việc làm thêm, lãi suất tiếtkiệm…

- Nguồn thu mang tính không ổn định: tài sản thừa kế, thời cơ kinh doanhđột xuất, đền bù đất đai, nhà cửa; khả năng vay nợ…

+ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải xem xét một số yếu tố saukhi soạn thảo, lập kế hoạch marketing:

- Thu nhập và sức mua của thị trường về tổng sản phẩm và về từng chủngloại sản phẩm, xác định chính xác xu hướng tiêu dùng (đôi khi thu nhập thấp nhưngsức mua lại lớn, tìm ra những cơ hội kinh doanh tiềm ẩn Thực tế cho thấy nhu cầu

về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam là rất lớn Nhà nước đãban hành nhiều chính sách thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội Nhiệm vụ của cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản là marketing để nhiều người dân có nhu cầubiết đến các dự án được sự hỗ trợ của nhà nước

- Sự phân hóa giàu nghèo, chênh lệch sức mua trong các tầng lớp xã hội, cáckhu vực thị trường (các quốc gia, thành thị và nông thôn, các vùng địa lý);

- Các giai đoạn của chu kỳ kinh tế: Rõ ràng nền kinh tế cũng có những chu

kỳ của nó từ suy thoái, phục hồi, hưng thịnh

+ Sự biến động về giá cả một số mặt hàng như xăng, dầu, đô la Mỹ, vàng; sựbiến động về lãi xuất; sự mạnh yếu, lên xuống của thị trường chứng khoán là nhữngnhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình kinh doanh của doanh nghiệp

 Yếu tố chính trị và pháp luật

Thương mại điện tử nói chung và Marketing online nói riêng là một phươngthức kinh doanh mới mẻ, có nhiều điểm khác biệt so với Thương mại và Marketing

là rất cần thiết; mỗi quốc gia cũng cần dựa trên hệ thống luật pháp quốc tế để đưa raluật riêng của nước mình cho phù hợp với các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội vàthói quen, văn hoá của quốc gia mình

Ngày 16 tháng 12 năm 1996, Uỷ ban của Liên hiệp quốc về Luật Thương mạiquốc tế (UNCITRAL) đã thông qua Luật mẫu về TMĐT bao gồm các quy địnhchung về TMĐT và quy định về TMĐT trong từng lĩnh vực Trong đó bao gồm luậtgiao dịch điện tử, chữ ký điện tử và chứng thực điện tử, các quy định về an toàngiao dịch, các quy định về tiêu chuẩn hoá, bảo vệ khách hàng, bí mật riêng tư, bảo

vệ quyền sở hữu trí tuệ…

Tại Việt Nam, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến TMĐT cũngđang bước đầu được hình thành và bổ sung, trong đó cụ thể là:

Nghị định số 57/2006/NĐ-CP về TMĐT được Chính phủ ban hành ngày9/6/2006

Luật giao dịch điện tử có hiệu lực từ 1/3/2006

Luật công nghệ thông tin ngày 29/6/2006

Luật thương mại (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2006

Luật Dân sự có hiệu lực từ 1/1/2006 (Hình thức giao dịch dân sự)

Luật Hải quan có hiệu lực từ 1/1/2006

Luật sở hữu trí tuệ có hiệu lực từ 1/7/2006

Việc ban hành những văn bản pháp luật trên là rất cần thiết và hợp lý vì hoạtđộng TMĐT nói chung và Marketing online nói riêng đang phát triển rất mạnh mẽ ởnước ta Các văn bản pháp luật được ban hành sẽ tạo ra hành lang pháp lý, giúp các

DN có thể yên tâm và tự tin ứng dụng Internet vào hoạt động kinh doanh vàMarketing của mình

Hệ thống luật pháp hiện tại và đang chuẩn bị đưa vào thực hiện có thể gây ảnhhưởng lớn đến các chiến lược Marketing online Những nhà lãnh đạo quan tâm đếncác luật liên quan đến hoạt động riêng tư, và những tài sản số hoá (bao gồm bảnquyền), sự gian lận, lừa lọc thẻ thanh toán và thông tin trên mạng internet… Những

vấn đề thuộc về hoạt động cá nhân rất khó để xây dựng luật, nhưng nó cũng rấtquan trọng cho những khách hàng thường xuyên cung cấp các thông tin cá nhân trênInternet Những vấn đề về tài sản số hoá bắt đầu từ những ngày đầu mới xuất hiệnhình thức website và sẽ còn tiếp tục làm đau đầu doanh nghiệp cũng như những nhàlập pháp

 Yếu tố khoa học - kĩ thuật

+ Tốc độ phát triển của khoa học kĩ thuật đang được các doanh nghiệp quantâm rất nhiều, thậm chí sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp giờ đây phần lớn là sựcạnh tranh về công nghệ;

+ Khoa học kĩ thuật phát triển làm cho cuộc sống của con người ngày đượccải thiện làm phát sinh thêm nhiều nhu cầu mới,

+ Doanh nghiệp kinh doanh cần quan tâm tới những cơ hội và rủi ro khoahọc kĩ thuật đem lại

 Yếu tố tự nhiên

+ Môi trường tự nhiên hình thành nên đặc điểm của các khu vực thị trường

và những lợi thế trong cung ứng hàng hóa và ảnh hưởng tới vị thế cạnh tranh củadoanh nghiệp;

+ Các doanh nghiệp cần quan tâm tới một số vấn đề sau đây:

- Đặc điểm địa lý; thời tiết, khí hậu, tài nguyên thiên nhiên, thiên tai… ảnhhưởng tới khả năng cung ứng, lợi thế cạnh tranh, đặc thù của nhu cầu và ước muốn

về sản phẩm dịch vụ;

- Sự cạn kiệt của nguồn tài nguyên truyền thống;

- Hiện tượng ô nhiễm và tình trạng mất cân bằng sinh thái đang hủy hoạimôi trường sống của con người;

 Yếu tố văn hóa xã hội

Văn hóa có 7 yếu tố là ngôn ngữ, tôn giáo, giá trị và thái độ, thói quen và cáchứng xử, thẩm mỹ, giáo dục, cơ sở vật chất Mỗi một yếu tố có ảnh hưởng khác nhauđến quá trình hoạt động marketing online của doanh nghiệp khi thâm nhập thịtrường nước ngoài và ta có thể thấy rõ ràng nhất mức độ ảnh hưởng của văn hóa đếnmarketing online thông qua 4 công cụ của marketing mix ( sản phẩm, giá cả, phân