Pháp luật về giá đất và vấn đề áp dụng trong thực tiễn

NGUYỄN XUÂN THẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ ÁP DỤNG TRONG THỰC TIỄN NGUYỄN XUÂN THẠO 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ VẤN ĐỀ ÁP DỤNG TRONG THỰC TIỄN NGUYỄN XUÂN THẠO Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN NHƯ QUỲNH HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Xuân Thạo LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Như Quỳnh đề tài luận văn: "Pháp luật giá đất vấn đề áp dụng thực tiễn" Để hoàn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Như Quỳnh tận tình hướng dẫn nghiên cứu, thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học Viện Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Xuân Thạo MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm giá đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.2 Vai trò giá đất kinh tế thị trường 1.3 Cơ sở quy định giá đất 11 1.4 Các yếu tố chi phối đến giá đất 15 1.5 Quy định nước giá đất thị trường bất động sản 28 Chương 2: NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 31 2.1 Giá đất theo quy định pháp luật hành 31 2.1.1 Giai đoạn trước ban hành Luật đất đai năm 2003 31 2.1.2 Giai đoạn sau ban hành Luật đất đai năm 2003 32 2.1.3 Quy định Luật đất đai năm 2013 giá đất 33 2.2 Tác động giá đất tới việc thu hồi đất bồi thường thiệt hại 47 2.3 Giá đất việc tính giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tổ 49 chức tín dụng Chương 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ 53 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất 53 3.1.1 Những kết đạt 53 3.1.2 Những hạn chế vướng mắc phát sinh 56 3.2 Định hướng số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giá đất đất 64 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giá đất 64 3.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giá đất 67 KẾT LUẬN 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai ln nguồn tài nguyên quý quốc gia, lẽ tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Về chất, đất khơng phải hàng hóa song q trình phát triển xã hội, người xác lập quyền sở hữu đất đai đất trở thành hàng hóa Hiến pháp năm 2013 hướng tới bảo vệ đề cao quyền người, quyền cơng dân có quyền công dân Điều Hiến pháp năm 2013 ghi nhận" bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp, đáng nhân dân" Quản lý tốt thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam cần có mơi trường pháp lý minh bạch, thơng thống cho vận động chủ thể tham gia thị trường Đồng thời quản lý tốt góp phần khắc phục khuyết tật cố hữu thị trường để tập trung thu hút trí tuệ nhiều tầng lớp nhân dân để tạo nên sức mạnh lớn lao thể tốt vai trò nhà nước kinh tế Do vậy, quy định giá đất vấn đề thu hút quan tâm dư luận liên quan thiết thực đến quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Do đất đai, giá đất đai phản ánh giá trị đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, có nghĩa tư hóa địa tơ Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Mặc dù quy định giá đất pháp luật đất đai điều chỉnh thực tế gặp nhiều khó khăn vướng mắc Hiện nay, thực tế tồn cách biệt lớn khung giá đất Chính phủ, bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giá đất thị trường Luật đất đai quy định giá đất Nhà nước phải phù hợp giá thị trường Thiếu quy định cụ thể quy trình xác định giá đất nên xảy tình trạng áp đặt giá đất theo định hành chính, thiếu phù hợp với quy luật kinh tế chế thị trường, xảy tình trạng khiếu kiến kéo dài người dân mức giá đất áp dụng để tính bồi thường, tài định cư; Giá đất cao so với hàng hóa khác Từ lý trên, lựa chọn đề tài: "Pháp luật giá đất vấn đề áp dụng thực tiễn" làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật giá đất vấn đề áp dụng thực tiễn nội dung pháp luật tài đất đai - lĩnh vực nhận quan tâm tìm hiểu giới nghiên cứu nước ta nhiều góc độ khác Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố mà tiêu biểu công trình sau đây: Hồng Thị Nga: Giá đất vấn đề tài đất đai theo quy định Luật đất đai năm 2003, khóa luận tốt nghiệp, 2006; Hội Luật gia Việt Nam, Trung tâm thông tin Tư vấn pháp luật Tân Việt: Những quy định giá đất, tiền sử dụng đất bồi thường, Nxb Lao động - Xã hội, 2005; Trình Ngọc Tú: Các vấn đề pháp lý thu tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai¸ khóa luận tốt nghiệp, 2006; Nguyễn Xuân Đồng: Những vướng mắc công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề 10/2011, tr 25-26; Vương Tịnh Mạch: Chế định tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 15/2012, tr 30-27; Đoàn Thị Huyền, Quy định pháp luật định giá đấtkinh nghiệm số nước giới vận dụng vào Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2013; Trần Quang Huy: Những bất hợp lý quy định pháp luật doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế lĩnh vực đất đai, Tạp chí Luật học, số 5/2005, tr 9-16; PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài), Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam, đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2012 Có thể thấy, cơng trình nghiên cứu mức độ phạm vi khác đề cập bình luận giá đất từ cung cấp thơng tin hữu ích liên quan đến vấn đề Tuy nhiên, đặt bối cảnh Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành với thay đổi quy định pháp luật giá đất, chưa có cơng trình nghiên cứu cấp độ thạc sĩ luật học để xem xét, đánh giá vấn đề mặt lý luận thực tiễn Trên sở tiếp thu, kế thừa thành tựu khoa học công trình nghiên cứu cơng bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung hồn thiện hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật giá đất phân tích, bình luận thách thức phải đổi mặt áp dụng quy định vào thực tiễn nay, để từ có giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết Mục đích nghiên cứu Với đề tài này, luận văn hướng đến số mục đích sau: - Trình bày vấn đề lý luận chung giá đất, quy định giá đất số quốc gia giới; - Đánh giá quy định pháp luật giá đất, tác động giá đất tới việc thu hồi đất bồi thường thiệt hại, quy định tính giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng; - Trình bày thực tiễn áp dụng pháp luật thời gian qua, từ đề xuất giải pháp giải pháp hoàn thiện pháp luật giá đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài Trong khuôn khổ luận văn này, tác gỉả giới hạn đối tượng nghiên cứu nội dung cụ thể sau đây: - Các vấn đề lý luận giá đất; - Các quy phạm pháp luật thực định giá đất; - Quy định số nước giới giá đất; - Thực tiễn áp dụng pháp luật thời gian vừa qua liên quan đến giá đất 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn sâu tập trung nghiên cứu quy định pháp luật giá đất, song song với thách thức, khó khăn triển khai quy định thực tế Phương pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; - Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử v.v sử dụng Chương 1; - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp; phương pháp bình luận, đối chiếu, thống kê số liệu… sử dụng Chương 2; - Phương pháp tổng hợp, diễn giải quy nạp sử dụng Chương Đóng góp luận văn Luận văn có đóng góp sau đây: - Tổng hợp, bổ sung phát triển hệ thống lý luận luận điểm khoa học pháp luật giá đất, đưa quy định tham khảo giá đất số quốc gia giới; - Đánh giá thực trạng thực pháp luật giá đất thực tế nay; - Chỉ khó khăn, vướng mắc việc áp dụng quy định pháp luật giá đất Đồng thời, có giải pháp hồn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu thi hành pháp luật thực tế Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận giá đất Chương 2: Những nội dung pháp luật giá đất Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất giải pháp hoàn thiện pháp luật giá đất cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể; iv) Tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất tư vấn xác định giá đất cụ thể Như vậy, quan khơng có quan có chức xây dựng khung giá đất Có quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Nếu khoản Điều 114 đƣợc hiểu trƣớc trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, trƣờng hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ định Quy định điều vơ lý Vậy quan có chức xây dựng khung giá đất đề cập khoản Điều 114 quan nào? Trên nhìn khái quát thực tiễn pháp luật giá đất nước ta Có thể nói quy định có nhiều tiến đổi so với trước đây, phần phát huy tác dụng công tác quản lý đất đai phục vụ hoạt động thị trường bất động sản Tuy nhiên, phân tích, pháp luật giá đất bộc lộ nhiều thiếu sót, hạn chế, khoảng cách giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường xa Chính vậy, mục tiêu nhiệm vụ cụ thể trình sửa đổi, bổ sung Luật đất đai vấn đề đổi hệ thống tài đất đai đóng vai trò then chốt Đổi thành cơng hệ thống tài đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai có hiệu lực nâng cao hiệu đầu tư đất, tạo môi trường lành mạnh cho doanh nghiệp hoạt động Việc hoàn thiện quy định Luật đất đai giá đất bảo đảm nguồn lực nguồn vốn đất đai cho hoạt động doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế giai đoạn 3.2 Định hướng số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giá đất đất 3.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giá đất Trên sở tìm hiểu sở lý luận thực tiễn việc xây dựng pháp luật giá đất đánh giá thực trạng pháp luật lĩnh vực này, việc thực 64 sửa đổi, bổ sung pháp luật tài đất đai cần quán triệt sâu sắc định hướng sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật định giá bất động sản phải dựa quản điểm đường lối Đảng quản lý có hiệu đất đai nhằm phát huy tối đa vai trò đất đai cho phát triển kinh tế- trị- xã hội Xét mặt lý luận, quan điểm, đường lối Đảng hạt nhân pháp luật, pháp luật cơng cụ thể chế hóa quan điểm, đường lối Đảng phát triển quản lý vấn đề quốc gia nói chung, lĩnh vực đất đai nói riêng Vì vậy, hồn thiệt pháp luật giá đất- vấn đề nóng người dân quan tâm, ý phải dựa quan điểm, đường lối Đảng phát triển thị trường bất động sản phát triển dịch vụ xác định giá bất động sản theo hướng công khai, minh bạch chuyên nghiệp Những định hướng cụ thể cho trình hồn thiện hệ thống pháp luật giá đất ghi nhận văn kiện Đại hội Đảng lần thứ IX, X Nghị Hội nghị Ban chấp hành Trung ương khóa IX, X Cụ thể: Đối với vấn đề giá đất, cần phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền xác định giá đất Chính phủ Ủy ban nhân dân cáp tỉnh, tiếp tục nghiên cứu xây dựng chế quản lý giá, xây dựng hệ thống định giá thẩm định giá cho phù hợp với thị trường bất động sản Đối với xác định giá trị quyền sử dụng đất, cần xác định rõ giá trị đất Nhà nước giao cho quan nhà nước, tổ chức kinh tế, trị xã hội Đối với vấn đề bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất cần phải quán triệt nguyên tắc đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có chỗ mới, có điều kiện phát triển chỗ cũ Nhà nước có quy hoạch tổng thể phạm vi nước nhằm tạo điều kiện cho tỉnh, thành phố triển khai kế hoạch cách đồng Trong bồi thường giải phóng mặt cần ý phân chia hợp lý phần giá trị tăng thêm việc quy hoạch xây dựng sở hạ tầng thương mại, đảm bảo lợi ích thỏa đáng nhà đầu tư phát triển bất động sản, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Nhà nước, tránh tình trạng cơng xã hội, người dân niềm tin vào Đảng Nhà nước 65 Thứ hai, hoàn thiện quy định pháp luật giá đất phải tiến hành đồng thời với q trình hồn thiện pháp luật thị trường bất động sản nói chung để vào thực tạo tính đồng bộ, thống đem lại hiệu tối ưu Pháp luật giá đất gắn liền phục vụ cho việc xây dựng, phát triển thị trường bất động sản Vì cần xây dựng quy định luật theo hướng tính đủ giá trị đất, phát huy hiệu sử dụng đất quan nhà nước, doanh nghiệp, sửa đổi theo hướng tích cực quy định chuyển quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở, mở rộng hình thức kinh doanh bất động sản; từ kích thích thị trường bất động sản phát triển tích cực ổn định Có dần xóa bỏ khoảng cách giá đất Nhà nước quy định giá đất thực tế Như vậy, để quy định giá đất phù hợp với thực tiễn phát huy vai trò đời sống xã hội việc hồn thiện nội dung chế định khơng thể tách rời với q trình hồn thiện pháp luật thị trường bất động sản Thứ ba, hoàn thiện pháp luật giá đất cần dựa việc rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định giá nhà ở, đất, cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đạo luật khác theo hướng "nhất thể hóa", "đồng hóa" phương pháp, trình tự, thủ tục điều kiện xác định giá đất Bởi lẽ, thực tế cho thấy nước ta điều chỉnh lĩnh vực đất đai nói chung, vấn đề giá đất nói riêng tồn nhiều văn khác từ quy định chung đến chuyên ngành, việc tách rời mặt tạo cụ thể hóa, chi tiết thuận tiện cho việc áp dụng, nhiên dễ thiếu quán quy định, chí mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nội dung xung đột thẩm quyền gây khó khăn cho việc thực thi thực tế Do đó, việc hồn thiện pháp luật tài đất đai phải đảm bảo tiêu chí đơn giản, rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực hiện, dễ kiểm tra thực động viên cách công bằng, hợp lý Thứ tư, đổi sách pháp luật giá đất phải đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, với yêu cầu trình hội nhập kinh tế quốc tế Do đó, ban hành, sửa đổi cá sách tài đất đai phải nghiên cứu để đưa chế định phù hợp với nguyên tắc chung đề tổ chức thương mại, tài giới 66 Để làm điều đó, hoàn thiện pháp luật giá đất, nhà làm luật cần phải dựa tham khảo, học hỏi kinh nghiệm lập pháp thực tiễn pháp lý xây dựng xác định giá đất nước giới, đặc biệt nước có thị trường bất động sản hình thành từ lâu đời có phát triển bật Định giá bất động sản pháp luật giá đất vấn đề mà nước ta kinh nghiệm Trong đó, nước có thị trường bất động sản phát triển Úc, Thái Lan,… có nhiều kinh nghiệm quản lý hoạt động xây dựng điều chỉnh giá đất việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật đất đai nước cần thiết Hơn nữa, điều kiện toàn cầu hóa, Việt Nam hội nhập ngày sâu vào kinh tế giới đòi hỏi hệ thống pháp luật nói chung quy định giá đất nói riêng phải tương thích, đồng với quy định nước giới Do đó, sở tham khảo, học hỏi kinh nghiệm từ hệ thống pháp luật đất đai nước cần vận dụng thích hợp với hồn cảnh thực tế, đồng thời tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung hồn thiện thiếu sót hệ thống pháp luật giá đất 3.2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật giá đất Trên sở bình luận, đánh giá quy định Luật đất đai năm 2013 giá đất, cho để triển khai quy định Dự thảo Nghị định quy định phương pháp định giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất cần quy định chi tiết hướng dẫn nội dung sau Luật đất đai năm 2013, cụ thể: Thứ nhất, ban hành quy định giải thích rõ thuật ngữ "mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá" điểm a khoản Điều 112 Luật đất đai năm 2013 theo hướng mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá mục đích sử dụng ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mục đích sử dụng ổn định, lâu dài quan có thẩm quyền xác nhận làm thu tiền sử dụng đất hàng năm 67 Thứ hai, nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến thị trường…" Việc quy định cách chung chung, mập mờ nguyên nhân tồn hai loại giá đất Việt Nam, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đất đai ngày tăng phạm vi nước Vì vậy, thay đổi nguyên tắc định giá đất cần thiết Việc sửa đổi Luật đất đai cần phải điều hòa lợi ích 03 bên: Nhà nước, người dân nhà đầu tư, khơng thể để người dân có quyền sử dụng đất tiếp tục chịu thiệt, Nhà nước thất thu ngân sách chủ đầu tư lợi thời gian qua Nguyên Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng, "nguyên tắc mơ hồ" Rõ ràng, điều luật có giá trị giấy tờ, lẽ việc xác định giá thị trường việc khó khăn, mà giá thị trường lên xuống thất thường thường "giá ảo" chưa có giá thị trường giá đất bồi thường phải phù hợp với thị trường Vì vậy, thay viề quy định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, nên sử dụng nguyên tắc "giá công bằng", tức giá đất Nhà nước quy định tạo tài sản tương đương giá trị tài sản bị thu hồi thời điểm khác tương tự cộng thêm khoản lợi ích dự án phát triển quỹ đất đem lại tương lai Tức lợi ích người có quyền sử dụng đất doanh nghiệp phải phân chia hợp lý, cơng từ hai phía Đây nguyên tắc nhiều nước giới áp dụng nhận hiệu tích cực Còn quy định nguyên tắc "phù hợp với giá phổ biến thị trường" theo kinh nghiệm Úc Hàn Quốc cần phải quy định rõ chế định kiểm tra, đối chiếu, chứng thực với thị trường cách công khai, minh bạch thông qua tổ chức tư vấn chuyên nghiệp thực việc định giá làm để định giá đất phù hợp Thứ ba, sớm ban hành quy chế pháp lý cụ thể thành lập tổ chức tư vấn định giá bất động sản Một nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nước ta hoạt động thiếu minh bạch việc chậm đời tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy sử phát triển thị trường Bởi lẽ, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế 68 không hợp lý Thiếu khách quan không đảm bảo quyền lợi người dân Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện pháp luật quy định thành lập tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn định giá đất, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản…; bên cạnh Luật đất đai năm 2013 có quy định định hướng hoạt động tổ chức tư vấn xác định giá đất, quy định chung chung, sơ sài, thiếu quy chế pháp lý cụ thể, đồng hướng dẫn việc thành lập hoạt động nên việc hình thành tổ chức gặp nhiều khó khăn, trở ngại Đặc biệt quy định điều kiện hoạt động cá nhân, tổ chức tiến hành tư vấn xác định giá đất Điều 20 Nghị định 44/2014/CP mang tính chất "xem trọng cấp" hoạt động tư vấn lĩnh vực giá đất đặt đòi hỏi cao từ yếu tố kinh nghiệm thâm niên hành nghề Kết việc hình thành vào hoạt động tổ chức tư vấn giá đất gặp khơng khó khăn, thách thức Muốn bảo đảm cho thị trường bất động sản hoạt động minh bạch xóa bỏ tình trạng "giao dịch ngầm" Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống quy chế pháp lý đồng thành lập hoạt động tổ chức trung gian làm nhiệm vụ thúc đẩy, hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản tổ chức định giá đất, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức bảo hiểm kinh doanh bất động sản Đồng thời, có chế tra, kiểm tra hoạt động tổ chức trung gian để có kiểm sốt định nhằm hạn chế tình trạng trục lợi cho bên chủ thể Để khắc phục hạn chế này, người viết cho giải pháp cần phải thực thời gian tới bao gồm: - Bổ sung quy định cụ thể nội dung loại hình tư vấn bất động sản, trường hợp kết hợp nhiều dịch vụ loại hình tư vấn cần quy định rõ quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản - Bổ sung quy định điều kiện cấp chứng người hoạt động lĩnh vực tư vấn bất động sản 69 - Bổ sung quy định xây dựng nội dung, kế hoạch, chương trình, lực điều kiện sở đào tạo cấp chứng tư vấn bất động sản,… Thứ tư, hoàn thiện quy định xây dựng công khai hệ thống thông tin bất động sản Thị trường bất động sản muốn hoạt động minh bạch thơng tin bất động sản nói chung thơng tin định giá bất động sản nói riêng (sau gọi chung thông tin bất động sản) phải công bố công khai tạo điều kiện cho công chúng dễ dàng truy cập, tiếp cận Ở nước ta, việc quản lý bất động sản Nhà nước giao cho quan khác thực Vì vậy, thơng tin quan thu thập, lưu giữ chủ yếu sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nước loại bất động sản giao quản lý Do thông tin thường quản lý theo chế độ bảo mật, công bố công khai, rộng rãi công chúng Chúng cung cấp có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bị hạn chế nội dung cung cấp với phương thức quản lý thơng tin bất động sản thị trường bất động sản khó hoạt động cách minh bạch Muốn thị trường bất động sản hoạt động minh bạch Nhà nước cần rà sốt, sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựng, lưu trữ cung cấp thông tin bất động sản theo hướng: - Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin bất động sản cần quản lý dạng "số hóa" để thuận tiện cho việc truy cập, tra cứu - Các thông tin bất động sản liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản (đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin giá đất…) cần công bố rộng rãi cho công chúng - Xây dựng ban hành quy định bắt buộc nhà đầu tư kinh doanh bất động sản định kỳ phải công bố công khai thơng tin lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận… sàn giao dịch chứng khoán - Quy định bắt buộc chủ thể kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản phải công bố công khai thông tin bất động sản sàn giao dịch bất động sản 70 Thứ năm, hoàn thiện quy định hành định giá bất động sản, thống quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục, phương pháp định giá bất động sản Như trình bày trên, định giá loại bất động sản quy định văn pháp luật khác nhiều quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trong văn lại quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục, cứ… định giá loại bất đống sản khác Hơn nữa, pháp luật hành quy định việc đào tạo, cấp chứng định giá bất động sản nhiều quan khác thực - Luật đất đai năm 2013 quy định việc ban hành khung giá đất bảng giá đất Chính phủ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực Bên cạnh đó, tổ chức có đủ lực điều kiện pháp luật quy định tư vấn xác định giá đất - Luật kinh doanh bất động sản Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định (Điều 15) Điều khơng gây khó khăn cho quản lý nhà nước định giá bất động sản cách thống mà làm nảy sinh tình trạng có bất động sản quan khác định giá với mức giá khác nhau; dẫn đến việc gây khó khăn việc xác lập giao dịch bất động sản xác định giá trị tài sản cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước… Để khắc phục tình trạng cần tiến hành rà sốt, sửa đổi, bổ sung quy định hành định giá bất động sản theo hướng "nhất thể hóa" quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thẩm quyền, phương pháp định giá bất động sản Thứ sáu, bổ sung cho người sử dụng đất quyền tham gia vào việc xây dựng giá đất Nhà nước thuê tổ chức thẩm định giá đất Mặc dù Luật đất đai 2014 không quy định cụ thể chế hình thành giá đất Tuy nhiên, thực tế nước ta tồn hai loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá đất bên 71 thỏa thuận giao dịch liên quan đến đất đai Việc song song tồn hai loại giá đất nguyên nhân gây khiếu nại giá đất bồi thường, giải phóng mặt đặc biệt dự án Nhà nước tiến hành thu hồi đất Trong đó, quan có thẩm quyền ban hành định cuối giá đất áp dụng cho tính tốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại phát sinh Đây chế khơng khách quan quan hành thường nghiêng quyền lợi Nhà nước quyền người dân bị thu hồi Theo kinh nghiệm Hàn Quốc, nước có quy định phải có 85% số hộ dân đồng ý với phương án thu hồi bồi thường triển khai dự án để vừa tạo đồng thuận cho số đông, vừa đảm bảo nguyên tắc định giá theo thị trường50 Thực tế áp dụng cho thấy chế tự thỏa thuận đem lại hiệu đáng kể Theo đó, giải pháp hồn thiện sách giá đất Việt Nam giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất; trường hợp không thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền u cầu thẩm định giá đưa Cụ thể là, trường hợp bên không đồng ý với giá quan, tổ chức tiến hành bồi thường đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá tổ chức thẩm định đưa khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật Thứ bảy, ban hành quy định cụ thể quan có thẩm quyền điều chỉnh mức giá đất trường hợp đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự xác định mức giá khác Văn hướng dẫn chi tiết Điều 113 Luật đất đai năm 2013 nội dung: "Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp" 50 Đoàn Thị Huyền, "Quy định pháp luật định giá đất- kinh nghiệm số nước giới vận dụng vào Việt Nam", Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2013 72 Văn xác định rõ "cơ quan có chức xây dựng khung giá đất" khoản Điều 114 quan cụ thể nào; đồng thời hướng dẫn cụ thể quy định hiểu "trường hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương" khoản Điều 114 nhằm tránh vướng mắc thực thực tế, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm quan nhà nước Như vậy, vào việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật giá đất thiết nghĩa đề xuất nêu góp phần tích cực việc hồn thiện chế định giá đất nước ta, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất 73 KẾT LUẬN Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, nguồn lực quan trọng cho phát triển cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Xuất phát từ tính chất sở hữu đặc biệt, quan hệ đất đai quan hệ phức tạp, liên quan đến nhiều đường lối, sách Đảng Nhà nước Do đó, để biến đất đai thành nguồn nội lực thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội nước ta biện pháp mà Nhà nước ta thực xây dựng thi hành hệ thống pháp luật giá đất Tuy nhiên, với tình hình phức tạp mà phía người dân cố tình thực giao dịch "ngầm" đất đai, che giấu giá đất trao đổi thực tế nhằm trốn thuế, thu lợi cá nhân, quan chức thiếu cơng khai, minh bạch q trình xác định giá đất bất cập sách pháp luật giá đất khó tránh khỏi Do vậy, qua trình tổng hợp, nghiên cứu, đánh giá đưa biện pháp mang tính khái quát, định hướng nêu huy vọng góp phần hồn thiện quy định pháp luật vấn đề giá đất, từ thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng ổn định, tích cực minh bạch 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai (Văn số 193/BCBTCMT ngày 6/9/2012), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai, Tài liệu Hội thảo khoa học, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định số 203/2013/NĐ-CP ngày 28/11/2013 quy định phương pháp tính, mức thu tiền cấp quyền khai thác khống sản, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 6/11/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội Anh Đào (2013), "Sẽ "chốt" truy thu 1.400 tỷ đồng tiền thuế đất đô thị Ciputra", https://cafeland.vn, ngày 04/5/2013 75 10 Nguyễn Xuân Đồng (2011), "Những vướng mắc công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất", Dân chủ pháp luật, (10), tr 25-26 11 Hội Luật gia Việt Nam, Trung tâm thông tin Tư vấn pháp luật Tân Việt (2005) Những quy định giá đất, tiền sử dụng đất bồi thường, Nxb Lao động Xã hội, Hà Nội 12 Thanh Hương Trần Lê Dân, "Khuất tất quản lý đất đai Huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội", www.nguoicaotuoi.org.vn (Bài đăng nhiều kỳ) 13 Trần Quang Huy (2005), "Những bất hợp lý quy định pháp luật doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế lĩnh vực đất đai", Luật học, (5), tr 9-16 14 Trần Quang Huy (2011), "Báo cáo rà soát Luật Đất đai", Trong Báo cáo kiến nghị hồn thiện pháp luật kinh doanh, Phòng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI), Hà Nội 15 Đồn Thị Huyền (2013), Quy định pháp luật định giá đất- kinh nghiệm số nước giới vận dụng vào Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 16 Phạm Quang Lê (2003), "Luật Đất đai - Hai vai trò nhà nước", Nhà quản lý, (1) 17 Vương Tịnh Mạch (2012), "Chế định tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003", Nghiên cứu lập pháp, (15), tr 30-27 18 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2007), Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007 Tổng Giám đốc ban hành quy định giao dịch bảo đảm cho vay, Hà Nội 19 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2008), Quyết định số 0555/QĐ-PC ngày 18/2/2008 sửa đổi, bổ sung số điều Quy định giao dịch bảo đảm cho vay ban hành kèm theo Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007, Hà Nội 76 20 Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (2004), Quyết định số 23/2004/QĐ-NHNT.QLTD ngày 27/02/2004 Hội đồng quản trị Ngân hàng Ngoại thương bảo đảm tiền vay, Hà Nội 21 Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, (Sách chuyên khảo), NXB Lao động - xã hội, Hà Nội 22 Doãn Hồng Nhung (2011), "Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đất đai", http://www.nclp.org.vn 23 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 24 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 25 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 26 Quốc hội (2010), Luật Khoáng sản, Hà Nội 27 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 28 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 29 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 30 P Thảo (2012), "Chính quyền sai sót gần 50% số vụ kiện đất đai", http://dantri.com.vn, ngày 07/11/2012 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Thuật ngữ Luật học (Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 32 Nguyễn Quang Tuyến (Chủ nhiệm đề tài) (2012), Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 33 Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Xuân Trọng, "Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất", http://land.hcmunre.edu.vn 77 34 Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 35 Phạm Văn Võ (2011), "Về chế độ sở hữu đất đai nay", Hội thảo khoa học: Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Tổ chức Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25/8/2011 36 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 78 ... luận giá đất Chương 2: Những nội dung pháp luật giá đất Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật giá đất giải pháp hoàn thiện pháp luật giá đất Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT 1.1... cư; Giá đất cao so với hàng hóa khác Từ lý trên, lựa chọn đề tài: "Pháp luật giá đất vấn đề áp dụng thực tiễn" làm đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật giá đất vấn đề áp dụng thực. .. pháp luật giá đất, đưa quy định tham khảo giá đất số quốc gia giới; - Đánh giá thực trạng thực pháp luật giá đất thực tế nay; - Chỉ khó khăn, vướng mắc việc áp dụng quy định pháp luật giá đất