Pháp luật về giá đất những vấn đề về lý luận và thực tiễn

LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài: Theo số liệu Liên Hiệp Quốc công bố ngày 13/08/2018 dân số Việt Nam 96.602.501 người chiếm 1,27 % dân số giới Mật độ dân số 312 người/km2 Đứng vị trí thứ 14 giới bảng xếp hạng dân số nước vùng lãnh thổ Với gia tăng dân số nhanh chóng vậy, dẫn đến nhiều vấn đề hệ luỵ Con người muốn tồn tại, người phải thoả mãn nhu cầu vật chất Các sản phẩm vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu người trực tiếp gián tiếp lấy từ đất điều kiện tự nhiên khác Diện tích đất Việt Nam 310.060 Km2 Để đảm bảo đất nước phát triển Chính phủ cần có sách phù hợp đảm bảo người dân có sống ấm no Ơng bà ta có câu “an cư lạc nghiệp” để việc người trước bắt tay vào xây dựng nghiệp cần có ổn định nơi ăn Chúng ta dễ dàng nhận thấy người ngày gia tăng, đất đai lại hữu hạn Với tốc độ gia tăng dân số nay, để làm điều Chính phủ cần có quy định phù hợp việc phân phối đất đai Và sau chuyển sang kinh tế thị trường 1986 nước ta có chuyển biến mạnh mẽ khôi phục kinh tế sau chiến tranh, kèm theo phát triển Luật Đất đai 1993 xem đất đai dạng hàng hố chuyển nhượng Và từ thuật ngữ “giá đất” bắt đầu xuất quy định pháp luật Và tuỳ vào vị trí đại lý, điều kiện kinh tế khu vực mà có giá đất khác Do đảm bảo tính cơng khách quan Chính Phủ ban hành khung giá đất khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào ban hành bảng giá đất địa phương Tình hình nghiên cứu đề tài: - Châu Hồng Thân, Phan Trung Hiền (2017), Hoàn thiện quy định định giá đất Việt Nam nay, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (03),tr65-75 - Phan Thanh Thảo, Châu Hồng Thân, Phan Trung Hiền (2016), Gía đất định giá đất Việt Nam – Từ pháp luật đến thực tiễn, Tạp chí Kỷ yếu hội nghị khoa học, tr 563-576 Đối tượng nghiên cứu: Quy định pháp luật Việt Nam vấn đề “giá đất” Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu vấn đề lý luận giá đất lĩnh vực đất đai - Khảo sát thực trạng áp dụng để bất cập từ kiến nghị số giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật Giới hạn đối tượng nghiên cứu: Pháp luật đất đai Việt Nam quy định vấn đề “giá đất” Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử; + Phương pháp logic - hệ thống; + Phương pháp so sánh; + Phương pháp phân tích Ý nghĩa đề tài: Đất đai không nguồn tài nguyên quý có nghĩa nghĩa vấn đề an ninh - quốc phòng Tuy nhiên việc ban hành quy định pháp luật đất đai chưa thật có hiệu Có thểv thấy tiêu biểu vấn đề “giá đất” Chỉ tầm quan trọng việc quy định giá đất bất cập ban hành tạo nên khiếm khuyết trái với ý muốn nhà làm luật Nêu cách khắc phục vấn đề tồn đọng, giúp việc phân phối đất đai có hiệu mong muốn Kết cấu đề tài: Kết cấu bổ dọc MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG 1.1 Khái niệm: .5 1.2 Sự thay đổi theo thời gian pháp luật đất đai quy định giá đất: 1.2.1 Luật Đất đai 1987 .5 1.2.2 Luật Đất đai 1993: 1.2.3 Luật Đất đai 2003: 1.2.4 Luật Đất đai 2013: CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH .7 2.1 Tại Nhà nước phải quy định giá đất? .7 2.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước: .7 2.3 Phương pháp xác định giá đất .7 2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2.3.2 Phương pháp chiết trừ 2.3.3 Phương pháp thu nhập .8 2.3.4 Phương pháp thặng dư .9 2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 10 2.4 Các loại giá đất Nhà nước .11 2.4.1 Khung giá đất Chính Phủ 11 CHƯƠNG 3: GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG 21 3.1 Khái niệm giá đất thị trường 21 3.2 Các loại giá đất thị trường 21 3.4 Bất cập giá đất thị trường 22 3.5 Giải pháp 22 CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN 23 NỘI DUNG CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG 1.1 Khái niệm: Theo khoản 23 Điều Luật Đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dung đất (giá đất) số tiền tính diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất.” Nhưng theo Luật Đất đai 2013 có hiệu lực pháp luật khoản 19 Điều thì: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích.” →Có thấy theo khái niệm Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cách khái quát Giá đất hiểu cách đơn giản mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khoảng khơng gian, thời gian định định 1.2 Sự thay đổi theo thời gian pháp luật đất đai quy định giá đất: 1.2.1 Luật Đất đai 1987 Trước chuyển sang kinh tế thị trường 1986 nước ta áp dụng chế quản lý tập trung kinh tế - bao cấp Ở thời kì nhà nước tập trung quản lý hành đất đai mà bỏ qua việc nhìn nhận đất đai hàng hố Theo Điều 27 Hiến pháp 1980 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu công dân thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, công cụ sản xuất dùng trường hợp phép lao động riêng lẻ Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản công dân.” Điều Luật Đất đai 1987: “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô hình thức, nhận đất giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai ” Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 lại cho mua bán, chuyển nhượng nhà ở, người mua nhà Nhà nước công nhận… → Nhà dạng tài sản gắn liền với đất Việc nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất lại cho mua bán, chuyển nhượng nhà ở… dẫn đến tồn thị trường quyền sử dụng đất khơng quy thực tế Và thất thoát nguồn thu Nhà nước ☺Theo quy định Luật Đất đai 1987 giá đất bị thủ tiêu giao dịch đất đai bị cấm 1.2.2 Luật Đất đai 1993: Luật Đất đai 1993 ban hành sau nhằm khắc phục tình trạng Luật Đất đai 1987 Theo đó, Luật Đất đai 1993, thiết lập quan hệ phân phối đất đai sở thơng qua hình thức việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho NSDĐ quy định cho NSDĐ quyền chuyển giao QSDĐ Tại Điều 13 luật quy định: “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian.” → Mặc dù có tiến quy định giá đất, có khiếm khuyết như: giá đất quy định lại thấp giá đất chuyển nhượng thị trường, dẫn đến lợi ích Nhà nước NSDĐ bị ảnh hưởng ☺Luật Đất đai 1993 có cơng nhận giá đất nhiên việc áp dụng quy định lại chưa thực hiệu thực tế 1.2.3 Luật Đất đai 2003: Luật Đất đai 2003 thay đổi quy định giá đất, luật quy định loại giá đất thị trường việc xác định nghĩa vụ NSDĐ Nhà nước việc xác định bồi thường thiệt hại đất cho NSDĐ trường hợp thu hồi →Luật Đất đai 2013 đặt mục tiêu: “đưa giá đất NN tiến sát đến giao dịch thị trường, xoá bỏ chế hai giá.” ☺Luật Đất đai 2003, mục tiêu đặt áp dụng thống giá giá đất Nhà nước quy định 30% - 60% giá đất thị trường 1.2.4 Luật Đất đai 2013: Luật Đất đai 2013 việc kế thừa quy định hai loại giá đất: giá đất Nhà nước giá đất thị trường có sửa đổi, bổ sung vấn đề giá đất Tại khoản 19 Điều LĐĐ 2013 định nghĩa: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất.” khoản 20 giải thích rõ giá trị QSDĐ khái niệm giá đất: “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định → Luật Đất đai 2013, quy định chi tiết rõ ràng giá đất phù hợp với phát triển xã hội so với luật trước (Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật HCM) CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH 2.1 Tại Nhà nước phải quy định giá đất? Tại Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định” Có nghĩa Nhà nước có quyền định đoạt với đất đai xem loại tài sản nhà nước Việc ấn định giá đất Nhà nước định giá phần giá trị sản Từ giải mối quan hệ lợi ích giữ Nhà nước NSDĐ hay chủ thể có liên quan Để đảm bảo tính cơng phân phối đất đai, lợi ích chủ thể Thì việc định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc quy định Điều 112 Luật Đất đai 2013 2.2 Nguyên tắc định giá đất Nhà nước: Phải đảm bảo yếu tố sau: (khoản Điều 112 LĐĐ 2013) -Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; -Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức →Việc áp dụng nguyên tắc định giá đất Nhà nước cho ta thấy quyền lợi nghĩa vụ NSDĐ Trong trường hợp như: thực nghĩa vụ tài đất đai nhà nước đươjc bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi theo quy định pháp luật 2.3 Phương pháp xác định giá đất Theo Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT có loại xác định giá đất sao: 2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp Thực theo trình tự: - Khảo sát, thu thập thơng tin; - Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá yếu tố khác biệt đất so sánh với đất cần định giá; - Ước định giá đất đất cần xác định; - Xác định giá đất đất cần định giá → Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; 2.3.2 Phương pháp chiết trừ Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực theo quy định sau đây: - Khảo sát, thu thập thông tin; - Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất bất động sản so sánh; - Ước tính giá đất bất động sản so sánh; - Xác định giá đất bất động sản cần định giá →Phương pháp chiết trừ áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.3 Phương pháp thu nhập Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực theo quy định sau đây: - Khảo sát, thu thập thông tin thu nhập đất cần định giá - Khảo sát, thu thập thông tin chi phí để hình thành thu nhập đất cần định giá; - Xác định thu nhập ròng bình qn năm theo cơng thức sau: Thu nhập = ròng bình qn Thu nhập bình qn năm Chi phí bình qn năm năm - Xác định giá trị đất cần định giá theo công thức sau: Giá trị = đất cần định giá Thu nhập ròng bình qn năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao (xác định thời điểm định giá đất) địa bàn cấp tỉnh Riêng đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp sử dụng có thời hạn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm điều chỉnh theo công thức sau: n Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn r x (1 + r) = (1+r)n – Trong đó: n thời hạn sử dụng đất lại đất cần định giá (tính theo năm) - Xác định giá đất đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất = đất cần định giá Giá trị đất cần định giá Diện tích đất cần định giá →Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; 2.3.4 Phương pháp thặng dư Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực theo quy định sau đây: - Khảo sát, thu thập thông tin đất cần định giá; thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu sử dụng đất cao tốt - Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản - Ước tính tổng chi phí phát triển giả định bất động sản - Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn ước tính khoản doanh thu, chi phí thực theo năm phải chiết khấu giá trị tại thời điểm định giá đất Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển bất động sản thực theo công thức sau: Tổng doanh thu phát triển = Tổng chi phí phát triển = Trong đó: - TRi doanh thu năm thứ i dự án - Ci chi phí năm thứ i dự án - r tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân thời điểm định giá đất loại tiền vay VNĐ ngân hàng thương mại nhà nước địa bàn cấp tỉnh để thực dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n số năm thực dự án - Xác định giá đất đất cần định giá Giá trị đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá trị đất cần = định giá Tổng doanh thu phát triển Tổng chi phí phát triển Giá đất đất cần định giá xác định theo công thức sau: Giá đất = đất cần định giá Giá trị đất cần định giá Diện tích đất cần định giá →Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính; 2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực theo quy định sau đây: - Khảo sát, thu thập thông tin - Xác định giá đất phổ biến thị trường vị trí đất - Xác định hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất xác định vào giá đất phổ biến thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể địa phương giá đất bảng giá đất - Xác định giá đất đất cần định giá Giá trị đất = cần định giá Hệ số điều chỉnh giá đấ Giá đất bảng x giá đất →Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp: tính tiền sử dụng đất trường hợp Nhà nước công nhận QSDĐ hộ giá đình, cá nhân với phần diện tích vượt hạn mức; Tính tiền sử dụng đất Nhà nước gia đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá…( trường hợp quy định khoản Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.) →Căn vào thông tin thu thập được, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp Trường hợp cần thiết áp dụng kết hợp phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐCP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu định giá đất (Điều Thông tư 36/2014/TT-BTNMT) 2.4 Các loại giá đất Nhà nước 2.4.1 Khung giá đất Chính Phủ 2.4.1.1 Thẩm quyền ban hành Tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất 10 2.4.1.2 Thời hạn áp dụng - Được ban hành 05 năm lần loại đất, theo vùng - Trong thời gian thực khung giá đất giá đất phổ biến thị trường tăng 20% trở lên so với khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Nội dung điều chỉnh khung giá đất: a) Điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa loại đất số loại đất tất loại đất khung giá đất; b) Điều chỉnh khung giá đất vùng kinh tế số vùng kinh tế tất vùng kinh tế; loại đô thị số loại đô thị tất loại thị Trình tự điều chỉnh khung giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giá đất; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực khung giá đất hành; d) Xây dựng khung giá đất điều chỉnh Tờ trình việc điều chỉnh khung giá đất; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo khung giá đất điều chỉnh; e) Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh; g) Hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm: a) Tờ trình việc ban hành khung giá đất điều chỉnh; b) Dự thảo khung giá đất điều chỉnh; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh; d) Văn thẩm định khung giá đất điều chỉnh →Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh Bộ Tài có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh (Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP) 2.4.1.3 Nhóm đất vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất Theo Điều 3, Nghị định 104/2014/NĐ-CP: 11 - Có 02 loại nhóm đất: + Nhóm đất nơng nghiệp: (5 loại khung giá đất) Khung giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; khung giá đất trồng lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản; khung giá đất làm muối + Nhóm đất phi nơng nghiệp: (6 loại khung giá đất) khung giá đất nông thôn; khung giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; khung giá đất đô thị; khung giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị - Có 07 vùng kinh tế: + Vùng trung du miền núi phía Bắc gồm tỉnh: Điện Biên, Lai Châu, Sơn La, Hòa Bình, Hà Giang, Tun Quang, Cao Bằng, Bắc Kạn, Lào Cai, Yên Bái, Phú Thọ, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang Quảng Ninh + Vùng đồng sông Hồng gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam, Nam Định, Thái Bình Ninh Bình + Vùng Bắc Trung gồm tỉnh: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị Thừa Thiên Huế + Vùng duyên hải Nam Trung gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hòa, Ninh Thuận Bình Thuận + Vùng Tây Ngun gồm tỉnh: Kon Tum, Gia Lai, Đắk Nông, Đắk Lắk Lâm Đồng + Vùng Đông Nam gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh Thành phố Hồ Chí Minh + Vùng đồng sông Cửu Long gồm tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Đồng Tháp, Vĩnh Long, Trà Vinh, Cần Thơ, Hậu Giang, Sóc Trăng, An Giang, Kiên Giang, Bạc Liêu Cà Mau → Phương pháp khung giá đất phủ ban hành để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phù hợp với địa phương Ví dụ: 12 Đồng thời nhóm đất nơng nghiệp, UBND tỉnh An Giang Hà Giang có điều chỉnh bảng giá đất khác Vì thuộc hai vùng kinh tế khác 2.4.2 Bảng giá đất 2.4.2.1 Thẩm quyền (Điều 114 Luật Đất đai 2013) - Căn vào nguyến tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất Chính phủ ban hành mà UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất trình cho Hội đồng nhân dân cấp thơng qua trước ban hành 2.4.2.2 Thời hạn áp dụng - Do dựa vào khung giá đất Chính phủ ban hành nên thời hạn thực áp dụng bảng giá đất 05 năm Và công bố vào ngày 01/01 năm đầu kỳ - Nếu thời hạn áp dụng Chính phủ có điều chỉnh khung giá đất giá đất thị trường có biến động UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp - Trước trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua, bảng giá đất 60 ngày UBND cấp tỉnh gửi dự thảo cho quan chức xây dựng khung giá đất xem xét Nếu có chênh lệch giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo cho TTg định ****Các trường hợp điều chỉnh: (Điều 14 Nghị định 44/2014/NĐ-CP) + Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất loại đất tương tự; + Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu bảng giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Nội dung điều chỉnh bảng giá đất: + Điều chỉnh giá loại đất số loại đất tất loại đất bảng giá đất; + Điều chỉnh bảng giá đất vị trí đất số vị trí đất tất vị trí đất - Giá đất bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất quy định mức chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh Trình tự điều chỉnh bảng giá đất thực theo quy định sau đây: 13 - Xác định loại đất, vị trí đất cần điều chỉnh bảng giá đất; - Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; - Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; - Xây dựng bảng giá đất điều chỉnh Tờ trình việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh; - Tổ chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; - Hồn thiện dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; - Thẩm định dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; - Trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp thông qua báo cáo Hội đồng nhân dân kỳ họp gần nhất; - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất điều chỉnh Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có: - Tờ trình việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh; - Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh; - Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh; - Văn thẩm định bảng giá đất điều chỉnh Hồ sơ điều chỉnh bảng giá đất trình Thường trực Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua gồm: Tờ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất điều chỉnh Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất điều chỉnh Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất điều chỉnh địa phương 2.4.2.3 Nội dung bảng giá đất Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: Quy định bảng giá đất loại đất sau đây: + Bảng giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; + Bảng giá đất trồng lâu năm; + Bảng giá đất rừng sản xuất; + Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; 14 + Bảng giá đất làm muối; + Bảng giá đất nông thôn; + Bảng giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn; + Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; + Bảng giá đất đô thị; + Bảng giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; + Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị; - Ngồi bảng giá đất quy định Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá loại đất theo phân loại đất quy định Điều 10 Luật Đất đai phù hợp với thực tế địa phương - Bảng giá đất xây dựng theo vị trí đất Đối với địa phương có đồ địa có điều kiện nhân lực, kinh phí bảng giá đất xây dựng đến đất Quy định giá đất bảng giá đất: + Giá đất bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất áp dụng khung giá đất loại đất theo quy định Điều Nghị định phải phù hợp với khung giá đất Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài ngun Mơi trường xem xét, định Đối với đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 50% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; + Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất khu vực lân cận quy định bảng giá đất phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất; + Đối với loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; 15 + Đối với đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất sản xuất, kinh doanh đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh giá đất đất trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; + Đối với đất sơng, ngòi, kênh, rạch, suối mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích ni trồng thủy sản áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản Ủy bannhân dân cấp tỉnh vào giá đất phi nông nghiệp khu vực lân cận quy định, định để quy định mức giá đất - Đối với đất chưa sử dụng, quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phương pháp định giá đất giá loại đất mục đích sử dụng giao đất, cho thuê đất khu vực lân cận để quy định mức giá đất - Bảng giá đất sử dụng làm để áp dụng trường hợp quy định khoản Điều 114 Luật Đất đai Trình tự xây dựng bảng giá đất thực theo quy định sau đây: + Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi theo loại đô thị địa bàn đơn vị hành cấp tỉnh; + Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; + Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; + Xây dựng bảng giá đất Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đất bảng giá đất khu vực giáp ranh theo quy định Điều 13 Nghị định này; + Tổ chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất; + Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; + Thẩm định dự thảo bảng giá đất; + Trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất; + Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có: + Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; + Dự thảo bảng giá đất; + Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; 16 + Văn thẩm định bảng giá đất - Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua gồm: Tờ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất - Việc thẩm định bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm thành phần sau: + Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; + Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tư pháp Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung Ủy ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định - Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất địa phương định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ 2.4.2.4 Trường hợp áp dụng bảng giá đất Tại khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 bảng giá đất dùng để làm trường hợp: - Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; - Tính thuế sử dụng đất; - Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 17 2.4.3 Giá đất cụ thể 2.4.3.1 Thẩm quyền UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể, với giúp việc CQQLĐĐ cấp tỉnh để tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Khi thực CQQLĐĐ thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể (Và việc xác định giá đất cụ thể dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trường thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn kết tư vấn xác định giá đất, CQQLĐĐ cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất* xem xét trước trình UBND cấp định *Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm: Chủ tịch UBND cấp tỉnh - Chủ tịch, đại diện quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất.) 2.4.3.2 Trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (Khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền th đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 18 2.4.3.3 Trình tự, thủ tục thực giá đất cụ thể Trình tự thực xác định giá đất cụ thể thực theo quy định sau đây: a) Xác định mục đích định giá đất cụ thể; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; c) Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; d) Thẩm định phương án giá đất; đ) Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định; e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định gồm có: + Tờ trình phương án giá đất; + Dự thảo phương án giá đất; + Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; + Văn thẩm định phương án giá đất Việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm thành phần sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định.” 2.5 Bất cập việc Nhà nước quy định giá đất - Giá thực tế lại cao nhiều lần so với giá đất Nhà nước quy định - Quy định pháp luật đất đai chưa sát với q trình hình thành giá đất - Có chòng chéo quy định: Ví dụ: Điều 144 Luật Đất đai 2014 khơng có quy định vấn đề giá đất cụ thể làm xác định giá khởi điểm.Nhưng Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 “quy định giá đất” lại quy định giá đất cụ thể cho việc khởi điểm để đấu giá QSDĐ - Chưa hệ thống xây dựng thông tin liệu giấ đất cập nhật nhanh chóng biến động giá đất khu vực, vùng miền 19 2.6 Giải pháp - Khi ban hành khung giá đất Chính phủ cần tham khảo chuyên gia lĩnh vực BĐS, hiệp hội BĐS… cá nhân, tổ chức hành nghề BĐS để ban hành giá đất phù hợp với thực tế, tránh chênh lệch cao giá thị trường giá quy định - Khi ban hành khung giá đất Chính phủ cần quy định chi tiết đến vùng kinh tế, vùng cần có quy định chi tiết đặc điểm vùng: đồng bằng, trung du, miền núi, đô thị Ban hành 12 khung giá tương ứng với 12 loại đất nhóm đất nơng nghiệp phii nơng nghiệp - Cần có thống qua trình ban hành hành lan pháp luật quy định giá đất - Xây dựng hệ thống thơng tin liệu tin cậy, xác cập nhật nhanh chóng q trình tăng giảm biến động bất động sản CHƯƠNG 3: GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG 3.1 Khái niệm giá đất thị trường “Giá đất thị trường giá đất hình thành thơng qua hoạt động thị trường.”1 3.2 Các loại giá đất thị trường Theo Luật Đất đai 2003 có hai loại giá đất thị trường bao gồm giá trúng đấu giá QSDĐ; giá thoả thuận giao dịch QSDĐ Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định giá đất, khoản Điều nghị định việc kế thừa Luật Đất đai 2003 ghi nhận loại giá đất thị trường khác như: giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định Cũng nghị định khoản Điều ghi nhận giá đất sàn giao dịch bất động sản →Nghị định 44/2014/NĐ-CP ghi nhận loại giá đất sau: - Giá đất chuyển nhượng thị trường; - Giá đất trúng đấu giá QSDĐ; - Giá đất sở liệu đất đai; - Giá đất sàn giao dịch bất động sản; Chủ biên Lưu Quốc Thái (2016), “Giáo trình Luật Đất đai”, NXB Hồng Đức,tr.93 20 - Giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất 3.3 Đặc điểm giá đất thị trường 3.3.1 Giá đất sở liệu đất đai Phải nguồn tin thống, đáng tin cậy hỗ trợ cho thể quản lý đất đai người sử dụng đất việc định giá đất 3.3.2 Giá đất sàn giao dịch bất động sản Do bên cung cấp hàng hoá - bất động sản (các nhà đầu tư bất động sản) sàn giao dịch bất động sản- (bên nhà đầu tư bất động sản uỷ quyền thực giao dịch bất động sản: bán, cho thuê…) trường hợp chưa xác lập giao dịch 3.3.3 Giá đất dựa chi phí, thu nhập đất để ước tính giá đất Chỉ áp dụng phương pháp xác định giá đất Được áp dụng giao dịch quyền sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng vốn đầu tư có liên quan đến quyền sử dụng đất, áp dụng công tác định giá đất nhà nước 3.3.4 Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án Áp dụng trường hợp: + Đấu giá QSDĐ Nhà nước tiến hành hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; → Tránh chế “xin-cho” tình trạng đặc quyền việc phân phối đất đai + Đấu giá trường hợp để thực nghĩa vụ tài sản người sử dụng đất - thi hành án, xử lý hợp đồng chấp, bão lãnh để thu hồi nợ 3.3.5 Giá thoả thuận giao dịch quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, góp vốn…thì giá đất họ thoả thuận với người có liên quan 3.4 Bất cập giá đất thị trường - Giá đất thị trường khơng có ổn định, giá đất ảo - Thị trường BĐS có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng công trình hạ tầng - Năm 2017 thị trường BĐS Việt Nam có đột biến, giá đất leo thang, tượng đầu diễn mạnh, bùng nổ sóng gom đât 21 3.5 Giải pháp - Pháp luật cần có quy định chặt chẽ việc xác minh luồn thông tin ảo tạo nên sốt đất rà soát đối tượng đầu nậu cò đất, gây nhiễu loạn thơng tin, tạo nên giá ảo - Cần có quy định thời gian thời hạn mà người mua vào chuyển nhượng - Có thể sử dụng sức mạnh tài việc áp thuế đất dựa vào giá đất thị trường; tạo nên gánh nặng cho người mua, họ có cân nhắc thuế đất nhằm tránh mua ạc mà bán tin vào thông tin giả đối tượng đầu nậu, cò đất CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu, chúng em nhận thấy quy định giá đất qua thời kì 1987, 1993, 2003, 2013 có thay đổi mạnh mẽ Từ quốc gia khơng cho phép việc giao dịch đất đai, có chuyển đổi mạnh mẽ: cơng nhận đất đai loại hàng hố, thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện quản lý giao dịch rộng rãi…Để thiện tốt việc quản lý tài sản toàn dân thực có hiệu chức phân phối đất đai, nhà làm luật có quy định khái niệm giá đất loại giá đất pháp luật công nhận Luật Đất đai 2013 văn pháp luật đất đai có hiệu lực hành, có rộng rãi giá đất thị trường nhận thấy tác động mạnh mẽ thị trường bất động sản Điều khía cạnh thấy nhà làm luật Việt Nam dần có quy định xác với thực tiễn lẽ khung giá đất Chính phủ buộc phải có thay đổi giá đất thị trường tăng 20%, điều giảm tối thiểu việc thất thoát nhà nước qua trình quản lý đất đai nghĩa vụ tài người sử dụng đất Mặc dù theo nhà chuyên môn Luật Đất đai 2013 thiếu sót, bất cập Nhưng mặt quy định giá đất có tiến vượt bật so với trrước Đối với kinh tế phát triển ngày Việt Nam việc văn luật khiếm khuyết, lạc hậu so với thực tế điều dễ hiểu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn pháp luật Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 2013 22 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất II Sách tham khảo, tài liệu internet Lưu Quốc Thái (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Hồng Đức – Hội luật giá Việt Nam, Tp HCM, tr 102-113 Tạp chí khoa học trường Đại học Cần Thơ, https://sj.ctu.edu.vn/, truy cập lúc 15 20, ngày 18 tháng năm 2018 23 ... dụng đất lại đất cần định giá (tính theo năm) - Xác định giá đất đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất = đất cần định giá Giá trị đất cần định giá Diện tích đất cần định giá →Phương pháp. .. loại đất bảng giá đất; + Điều chỉnh bảng giá đất vị trí đất số vị trí đất tất vị trí đất - Giá đất bảng giá đất điều chỉnh phải phù hợp với khung giá đất quy định mức chênh lệch giá đất khu vực giáp... đất đất cần định giá Giá trị đất = cần định giá Hệ số điều chỉnh giá đấ Giá đất bảng x giá đất →Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp: tính tiền sử dụng đất