Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN PHẠM GIA BẢO HÀ NỘI – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN PHẠM GIA BẢO Chuyên ngành: Luật kinh tế HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THÁI MAI HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các tư liệu, số liệu sử dụng luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình khác Tác giả luận văn Phạm Gia Bảo LỜI CÁM ƠN Trong trình thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp quý báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn Trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thái Mai - giảng viên trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô Viện Đào tạo sau đại học, thầy cô Viện Đại Học Mở Hà Nội giúp đỡ tơi hồn thành khóa học thực luận văn Xin chân thành cám ơn Anh Chị Phòng Tài ngun mơi trường huyện Thủy Ngun giúp đỡ tơi để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Pham Gia Bảo MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CÁM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Quyền sử dụng đất đặc trưng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc trưng quyền sử dụng đất 10 1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất đặc điểm 12 1.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 12 1.2.2 Đặc điểm GCNQSDĐ 14 1.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 1.3.1 Công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 15 1.3.2 Vai trò việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liến với đất 16 1.4 Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 17 1.4.1 Khái niệm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 17 1.4.2 Khái lược hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 18 1.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo pháp luật số quốc gia giới 24 1.5.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Trung Quốc 24 1.5.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Thụy Điển 26 1.5.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Cộng hòa Pháp 27 1.5.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Australia 29 Tiểu kết Chương 30 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 31 2.1 Quy định pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 31 2.1.1.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất của, hộ gia đình,cá nhân 31 2.1.2 Đối tượng điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân 34 2.1.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình,cá nhân 40 2.1.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình,cá nhân 41 2.1.5 Nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình,cá nhân 44 2.1.6 Giải khiếu nại, tố cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 47 2.2 Hiện trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai huyện Thủy Nguyên 48 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thủy Nguyên 49 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Thủy Nguyên 51 TIỂU KẾT CHƯƠNG 54 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VÊ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 55 3.1 Thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân huyện Thủy Nguyên 55 3.1.1 Công tác cải cách thủ tục hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ cá nhân, gia đình huyện Thủy Nguyên 55 3.1.2 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân huyện Thủy Nguyên 58 3.1.3 Đánh giá chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Thủy Nguyên 67 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Thủy Nguyên 71 3.2.1 Sự cần thiết phải hồn thiện sách, pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 71 3.2.2 Hoàn thiện số quy định pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 72 3.2.3 Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho huyện Thủy Nguyên thời gian tới 74 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSHNƠ: Quyền sở hữu nhà UBND: Uỷ ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Cơ cấu trạng sử dụng đất huyện Thủy Nguyên đến hết năm 2016 49 Bảng 3.1: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình 58 Bảng 3.2: Kết cấp giấy chứng nhận xã, thị trấn địa bàn huyện Thủy Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 60 Bảng 3.3 Tiến độ kết cấp giấy chứng nhận lần đầu qua năm 2014 – 2016 61 Bảng 3.4: Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 63 Bảng 3.5: Tiến độ kết cấp GCN theo hình thức cấp đổi, cấp lại GCN qua năm 2014 – 2016 64 Hình 2.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Thủy Nguyên năm 2016 51 Hình 3.2: Kết cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình 58 Hình 3.2: Tiến độ cấp GCN lần đầu giai đoạn 2014 – 2016 61 Hình 3.3: Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 63 Sơ đồ 3.1: Sơ đồ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ cấp 56 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên có hạn, nguồn gốc tài sản vật chất người, địa bàn để phân bổ dân cư ngành kinh tế, xã hội, quốc phong, an ninh Vấn đề quản lý sử dụng đất ngày trở lên quan trọng bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt suy thối mơi trường ngày nghiêm trọng hoạt động người phạm vi Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng chương 66 điều, khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi nhân dân Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người giấy chứng nhận, cấp chung sổ đỏ trao cho người đại diện Luật quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Tuy nhiên việc triển khai cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013 Chính phủ thu nhiều kết tích cực, nhiên tồn khơng khó khăn Huyện Thủy Nguyên huyện ngoại thành thành phố Hải Phòng, huyện lớn nằm bên dòng sơng Bạch Đằng lịch sử Huyện Thủy Ngun có địa hình, phức tạp xã hội, phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội Thủy Nguyên Nơi tập trung khu, cụm công nghiệp lớn thành phố quốc gia (Khu Công nghiệp VSIP Hải Phòng, Khu Cơng nghiệp đóng tàu Phà Rừng, Nam Triệu ), dân số tăng tự nhiên dân số di dân đến khu công nghiệp Sự đa - Công tác quản lý nhà nước đất đai trở nên thuận tiện, bảo đảm thống nhất, chất lượng việc thực thủ tục hành đất đai mà đặc biệt công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu xây dựng, quản lý, vận hành sở liệu đất đai thống Cụ thể thông qua quy định như: “đăng ký đất đai”, đăng ký hình thức giấy điện tử có giá trị pháp lý nhau, quy định thành lập Văn phòng Đăng ký Đất đai, bỏ quy định UBND xã xác nhận đất khơng tranh chấp để giảm bớt tình trạng cán xã lợi dụng thẩm quyền xác nhận gây khó khăn, phiền hà, cản trở việc cấp GCN ; - Bảo đảm tính thống nhất, chặt chẽ văn pháp luật liên quan; Nội dung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 kế thừa nội dung phù hợp Luật Đất đai năm 2003 Luật hóa số nội dung Nghị định, đảm bảo việc quy định pháp luật đất đai lĩnh vực phù hợp với thực tiễn thống với văn pháp luật có liên quan; - Mở rộng đối tượng cấp GCN quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất hợp pháp.Ví dụ: Quy định số ngoại lệ cấp GCN cho diện tích đất nhỏ diện tích tối thiểu; Quy định bổ sung loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ trường hợp cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định 3.1.3.2 Một số tồn - Công tác kê khai đăng ký đất đai chưa tiếp tục tiến hành nên làm cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chậm lại - Hồ sơ tài liệu vừa thiếu, vừa biến động, đặc biệt loại tài liệu sổ sách, đồ trước Luật Đất đai 2003 bị hư hỏng thất lạc nhiều - Cơng tác quản lý hồ sơ địa lỏng lẻo, chưa tiến hành cách đồng hoàn chỉnh - Số liệu báo cáo tiêu kế hoạch chưa xác, chưa phù hợp với thực tế địa phương; nhiều trường hợp tiêu đặt lại cao so với khả địa phương Vì UBND huyện cần khẩn trương rà soát, tổng hợp đầy đủ 68 trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, giải trình cụ thể để báo cáo Sở Tài nguyên Môi trường tổng hợp, báo cáo UBND thành phố xem xét đánh giá kết thực tiêu kế hoạch 3.1.3 Nguyên nhân tồn - Nhận thức người dân công tác cấp GCN hạn chế Người dân chưa thấy quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất nên không chủ động kê khai cấp GCN theo chủ trương quan Nhà nước - Sự phối hợp thực quan khác liên quan đến việc xử lý hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất như: Xã, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thuế, Kho bạc nhà nước thực chưa ăn khớp nhịp nhàng, cụ thể: + Việc xác định địa phương nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai phù hợp với quy hoạch đất chậm + Thời gian ký nhận hồ sơ lâu, không đảm bảo thời gian quy định quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất - Trình độ cán khơng đồng đều, không đủ lực lượng để thực công việc cách có hiệu cao, ảnh hưởng đến trình giải liên tục, giải hồ sơ chậm - Mặc dù công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật đất đai quan tâm việc thực chưa sâu sát đến người dân tuyên truyền phổ biến nội dung luật chưa hướng dẫn cụ thể cho người dân trình tự thủ tục Do người dân làm thủ tục gặp nhiều khó khăn, khơng biết phải làm thủ tục gì, đâu - Cơ chế cửa đến chưa thực “một cửa” thực tế người dân làm thủ tục phải lại nhiều lần, đến nhiều nơi khác - Nhiều trường hợp khó khăn tài nên người sử dụng đất không đăng ký xin cấp GCN quyền sử dụng đất, số hộ có đăng ký nhận thông báo nộp nghĩa vụ tài lại kéo dài thời gian nộp biên lai thu để lập thủ tục trình ký GCN quyền sử dụng đất, làm chậm trễ thời gian thực cấp GCN 69 - Luật Đất Đai năm 2013 ban hành nhiên tồn số hạn chế gây khó khăn việc áp dụng vào thực tế như: Cũng quan hệ pháp luật khác, quan hệ pháp luật đất đai chịu điều chỉnh Luật đất đai mà chịu điều chỉnh nhiềuvăn khác liên quan như: Bộ luật dân năm 2015, Luật Nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, Các luật ban hành thời điểm khác nhau, quan chủ trì xây dựng khác dẫn đến tồn nhiều điểm mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng với Luật đất đai, gây khó khăn trình tổ chức thực Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 triển khai luật hóa nhiều quy định tản mạn nghị định, thông tư hướng dẫn trước đây, khắc phục thiếu sót tồn cơng tác quản lý đất đai nói chung, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, thực đồng Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Thông tư hướng dẫn lại xuất số bất cập tồn quy định mâu thuẫn, chồng chéo Nghị định Thông tư hướng dẫn Điển hình trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định Điểm a Khoản Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận bên chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng, giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó, khoản Điều Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định nộp đơn đăng ký biến động đất đai.Việc quy định không thống mẫu đơn, thành phần hồ sơ Nghị định Thông tư gây khó khăn việc áp dụng quan thực thi ảnh hưởng đến công tác cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, 70 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Thủy Nguyên 3.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện sách, pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đất đai nguồn tài nguyên quý giá mối quốc gia, vấn đề lớn, phức tạp nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, trị, xã hội, ổn định phát triển đất nước Đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng, chiếm hữu mà mà giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vấn đề quản lý đất đai nói chung vấn đề cấp GCN nói riêng ln Đảng Nhà nước quan tâm, trọng, đặc biệt việc hồn thiện sách, hệ thống pháp luật điều chỉnh phù hợp với đòi hỏi thực tiễn Sở dĩ cần phải hồn thiện pháp luật đất đai nói chung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Nhà nước với vai trò chủ sở hữu đất đai không trực tiếp quản lý đất mà giao đất cho tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật Mọi quyền lợi nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất trách nhiệm Nhà nước quy định cụ thể Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn kèm Như vậy, rõ ràng công cụ để quản lý đất đai nhà nước pháp luật Thơng qua Luật đất đai năm 2013, Nhà nước tạo khung pháp lý cho quan hệ pháp luật đất đai phát triển trật tự, khn khổ, dung hòa vai trò thống quản lý Nhà nước lợi ích đáng người sử dụng đất Quy định cấp GCN 13 nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai Tuy Luật đất đai năm 2013 đời với nhiều điểm quy định cấp GCN QSDĐ theo tác giả, thay đổi chưa thực bảo đảm cho việc hồn thiện sách cấp GCN đáp ứng kịp yêu cầu đòi hỏi tương lai 71 3.2.2 Hồn thiện số quy định pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ nhất, tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” nên thay tên gọi “Giấy chứng nhận bất động sản” Sở dĩ tác giả đưa kiến nghị với tên gọi dài khơng cần thiết thực tế khơng phải thiết trường hợp giấy chứng nhận ghi nhận đủ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, có trường hợp giấy chứng nhận ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất thời điểm cấp chưa có nhà tài sản gắn liền với đất, có nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất không tiến hành đăng ký với quan có thẩm quyền nên không ghi nhận giấy chứng nhận Trong khi, đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất bất động sản Và khái niệm bất động sản nhắc đến nhiều đạo luật từ suốt năm 1990 đến như: Bộ Luật dân năm 1995, Bộ Luật dân năm 2005& 2015 Luật Nhà năm 2005,& Luật Nhà 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2006& năm 2014, Với tên gọi chung “Giấy chứng nhận bất động sản” nội hàm việc ghi nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất phù hợp mà khơng bị q dài dòng Thứ hai, quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giữ nguyên quy định: “ ,Trường hợp người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chung cho đất đó” để tạo điều kiện thuận lợi trình áp dụng, văn hướng dẫn cần quy định chi tiết cụ thể cách ghi GCN cho trường hợp Bên cạnh đó, nên có chế tài phù hợp đảm bảo quyền lợi người dân giao dịch dân đất ghi nhận GCN 72 Thứ ba, dựa vào quy định Luật Đất đai năm 2013, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, bất cập diễn trình thực quy trình cấp giấy chứng nhận đất giao trái thẩm quyền, tác giả kiến nghị Bộ Tài nguyên môi trường nên nghiên cứu việc sửa đổi quy định Khoản 5, Điều 24, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên môi trường cho phù hợp với quy định Luật Nghị định hành, tránh tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo Song song với việc hướng dẫn cụ thể trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp giao đất trái thẩm quyền ổn định, phù hợp quy hoạch, thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật, cần phải làm rõ trách nhiệm người giao đất trái thẩm quyền Việc làm rõ trách nhiệm người giao đất trái thẩm quyền nhằm nâng cao ý thức, trách nhiệm người có thẩm quyền giao đất, việc làm cần thiết phải tiến hành tiến hành cách độc lập, đánh đồng điều kiện bắt buộc để cấp GCN cho người dân Vì vốn lỗi xuất phát từ phía Nhà nước, khơng phải lỗi từ phía người dân Có vậy, quyền lợi ích hợp pháp đáng người sử dụng đất theo quy định pháp luật đảm bảo, công tác quản lý, điều hành đất đai quan chức trực tiếp xử lý hồ sơ khơng bị phức tạp Thứ tư, cần có quy định tháo gỡ trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ hợp lệ mua bán viết tay sau ngày 01/7/2004 sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch khơng có tranh chấp, khiếu nại Tác giả mạnh dạn đưa đề xuất việc nên tiếp tục cho phép người sử dụng đất trường hợp đóng thuế đất hàng năm để sau có thời gian liên tục sử dụng đất mục đích Bên cạnh đó, hàng năm, yêu cầu cán địa xã, phường phối hợp với khu dân cư, tổ dân phố hộ liền kề xác nhận tình trạng có hay khơng tranh chấp xảy để sau có cứ, làm sở để cấp GCN chế tài nhà nước thay đổi cho phép trường hợp cấp GCN Thứ năm, cần có quy định hướng dẫn cụ thể người quyền nhận GCN trường hợp người sử dụng đất hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp GCN, 73 GCN có người sử dụng đất chưa đến nhận bị chết Bên cạnh đó, cần hoàn thiện pháp luật việc cấp GCN cho trường hợp lập hợp đồng mua bán, tặng cho người mua, người nhận tặng cho chết sau hoàn thành việc mua bán, tặng cho chưa kịp làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người dân Thứ sáu, hồn thiện sách phí lệ phí Trong thời gian tới, để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất đẩy mạnh công tác cấp GCN, kiến nghị nên xem xét giảm tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ từ 0,5% xuống 0,2% giá trị đất Hoặc thay chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu phần trăm giá trị đất mức thu cố định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại lệ phí khác Mức thu lệ phí trước bạ ấn định theo mức phù hợp với giá trị mảnh đất theo giá UBND cấp tỉnh quy định Ví dụ: Mức phí đất đai có giá trị 500 triệu đồng lệ phí là: 200.000đồng, đất đai có giá trị từ 500 triệu đồng đến tỷ đồng lệ phí trước bạ là: 500.000 đồng, từ tỷ đồng đến tỷ đồng lệ phí triệu đồng, Việc giảm mức thu lệ phí trước bạ giảm gánh nặng người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký QSDĐ chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt thị trường bất động sản khó khăn Đồng thời giảm tượng trốn thuế mức đóng lệ phí q cao, giúp Nhà nước kiểm soát đất đai thị trường bất động sản tốt hơn, hiệu Và cuối cùng, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ văn luật chưa phù hợp với yêu cầu thực tiễn Các quy định liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực đồng bộ, tạo điều kiện cho người dân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2.3 Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho huyện Thủy Nguyên thời gian tới 3.2.3.1 Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đặc biệt văn cấp GCN đến hộ dân Việc lồng ghép tuyên truyền cấp GCN cách làm hay thay cho việc tuyên truyền cứng nhắc nhà văn hóa tổ dân phố, thơn Chúng ta tổ 74 chức thi tìm hiểu pháp luật đất đai, việc cấp GCN tổ chức đoàn thể Ngoài việc tuyên truyền trực tiếp đến đối tượng cần cấp GCN sử dụng phương tiện truyền thông (đài phát thanh, truyền hình) có ý nghĩa cao khu vực dân cư tập trung thị trấn Núi Đèo, xã Thủy Đường, xã Thủy Sơn - Tăng cường đạo thực cơng tác cấp GCN cách tồn diện liệt Đây việc làm cần thiết để tăng cường phối hợp thực quan khác liên quan đến việc xử lý hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất như: Xã, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thuế, Kho bạc nhà nước thực ăn khớp nhịp nhàng - Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, cần đạo UBND cấp xã Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tập trung lực lượng tổ chức thực theo xã, thị trấn, chủ động đôn đốc tổ chức cho tất đối tượng sử dụng đất thực việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất mà không thụ động chờ họ đến làm thủ tục Việc cần có vào cán địa cán quản lý đất đai để quản lý thực kê khai GCN Đặc biệt khu vực có tiến hành thị hóa Thủy Đường, Phục Lễ, Lập Lễ, Phả Lễ,… - Tăng cường kiểm tra, hướng dẫn, đạo UBND xã, thị trấn việc xét duyệt cấp GCN, lập hồ sơ địa tháng, quý hàng năm xã, thị trấn thuộc huyện quản lý - Tăng cường công tác tra, kiểm tra công tác quản lý đất đai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng: qua cơng tác tra, kiểm tra đất đai để kịp thời phát hiện, ngăn ngừa vi phạm quản lý sử dụng đất - Tạo “kênh thông tin” kết nối người dân với cán quản lý đất đai thông qua cán sở (trưởng thôn, tổ trưởng dân phố…) nhằm giúp người dân giải vướng mắc cách nhanh chóng Chúng ta phải đưa 75 sách “một cửa” thực vào đời sống, tạo thay đổi cấp GCN Việc làm 3.2.3.2 Phân loại xử lý triệt để vướng mắc công tác cấp GCN Tổ chức phân loại trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận để giải quyết, cụ thể sau: + Đối với trường hợp đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận: phải có kế hoạch tập trung nhân lực thời gian để giải Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận khơng kê khai UBND xã, thị trấn thông báo yêu cầu chủ sử dụng đất phải thực trách nhiệm người sử dụng đất yêu cầu quản lý Nhà nước; + Đối với trường hợp có vướng mắc nguồn gốc sử dụng đất, trường hợp tồn đọng sử dụng đất lịch sử để lại cần phải tổ chức kiểm tra, xác minh, kết luận để làm xử lý theo quy định pháp luật; trường hợp đủ điều kiện giải việc cấp Giấy chứng nhận; + Các trường hợp vi phạm có văn xử lý thu hồi quan chức năng, quan pháp luật, chưa thực UBND huyện phải báo cáo, phối hợp với quan chức năng, quan pháp luật để phân loại, xử lý; trường hợp bãi bỏ, chấm dứt văn thu hồi xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp đủ điều kiện; + Các trường hợp không đủ điều kiện theo quy định pháp luật (khơng phù hợp với quy hoạch, có tranh chấp khiếu kiện, vi phạm pháp luật đất đai…) cần tổng hợp, lập hồ sơ quản lý theo quy định Trên sở phân loại vướng mắc cấp GCN, ta phải tiến hành xử lý vướng mắc theo hướng xử lý nhanh trường hợp không phức tạp xử lý dứt điểm vướng mắc phức tạp, nhằm tránh xảy tranh chấp Đặc biệt phải tạo cho người dân niềm tin công minh bạch công tác cấp GCN Bên cạnh chúng phải cần có xử lý linh hoạt công tác cấp GCN Minh chứng tiêu biểu nhiều khu vực có kinh tế hộ gia đình khó khăn cần đưa sách hỗ trợ người dân khoản thu để nộp chậm, nộp từ từ hay tính 76 khoản phải nộp giảm xuống phần để khuyến khích người dân kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận, vừa có lợi cho người dân vừa có lợi cho việc quản lý Nhà nước 3.2.3.3 Kiện toàn máy bố trí nâng cao trình độ cán để thực cấp GCN theo kế hoạch - UBND huyện thực bố trí đủ số lượng cán địa cấp xã có đủ phẩm chất lực, đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp Đối với xã, thị trấn có nhu cầu cấp GCN lớn xã Minh Tân, Gia Minh, thị trấn Minh Đức,… việc đáp ứng nhân lực trở lên thiết - Có kế hoạch cụ thể để thực đào tạo nâng cao trình độ chun mơn, ý thức trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể đội ngũ cán chuyên môn quản lý đất đai, đặc biệt cán địa phường cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - UBND huyện cần trì giao ban cơng tác cấp Giấy chứng nhận hàng quý nhằm kịp thời đạo giải khó khăn, vướng mắc cơng tác cấp Giấy chứng nhận - Không ngừng cập nhật công nghệ văn lĩnh vực cấp GCN nhằm thực hiện đại hóa, chun mơn hóa cơng tác cấp GCN: Coi trọng việc lập, hồn thiện hệ thống hồ sơ địa để phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai, cần đạo rà sốt, hồn thiện hồ sơ địa chính, tổ chức thực tốt việc đăng ký biến động chỉnh lý hồ sơ địa theo quy định Một số phương pháp để thực điều sau: + Tăng cường đầu tư chi phí cho cơng tác khảo sát, đo đạc, lập đồ hồ sơ địa tương ứng với yêu cầu nhiệm vụ cơng việc đặt với máy móc thiết bị tự động hóa cao + Sử dụng phần mềm chuyên ngành để cập nhập biến động đồ, hồ sơ địa cách hệ thống, theo dõi, phát hiện, đăng ký biến động rà soát, chỉnh lý sai sót hệ thống đồ địa hồ sơ địa cần thiết + Thường xuyên cập nhật nghiên cứu hệ thống văn pháp luật đất đai nói chung quy định đăng ký, cấp giấy chứng nhận nói riêng cho phù hợp với tình hình thực tế 77 3.2.3.4 Giải pháp tăng cường tra, kiểm tra xử lý vi phạm Công tác tra kiểm tra xác lập chức thiết yếu, công cụ đắc lực phục vụ choviệc quản lý quan quản lý Thông qua việc tra, kiểm tra để kịp thời phát ngăn ngừa thiếu sót, sai phạm q trình quản lý nhà đất, trongcông tác cấp GCN QSDĐ Đồng thời, phát thiếu sót, điểm khơng phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi văn pháp luật hành trình thực thi pháp luật quản lý nhà đất quy định cụ thể công tác cấp GCN QSDĐ Việc tra kiểm tra công tác cấp GCN QSDĐ tập trung vào nội dung chủ yếu sau: - Kiểm tra, tra lập quản lý hồ sơ, kiểm tra việc đo đạc đồ, lập đồ, kiểm tra kết quy trình đo vẽ, kiểm tra tính đầy đủ đồ hệ thống hồ sơ lưu trữ - Thanh tra kiểm tra việc tổ chức cấp GCN QSDĐ: từ khâu kê khai đến trình xét cấp cấp GCN QSDĐ Tập trung vào việc kiểm tra việc tuân thủ quy định thủ tục ngành trình đăng ký, thủ tục thực Phát kịp thời sai sót để sửa chữa, với cấp phường đội ngũ cán địa thiếu kinh nghiệm nên dễ mắc phải sai lầm việc thực công việc - Mặt khác, để đẩy mạnh, tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, quan kiểm tra công khai phương tiện thông tin đại chúng số điện thoại đường dây “nóng”, địa email để tiếp thu ý kiến đóng góp nhân dân quan, đơn vị Xây dựng mơ hình giao nhiệm vụ thực hiện, kiểm tra giám sát quan chuyên môn cách rõ ràng, minh bạch Tăng cường trách nhiệm cá nhân người đứng đầu chế chế tài xử lý nghiêm minh vi phạm Giải cách nhanh chóng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý, sử dụng đất đai, cấp GCN QSDĐ Tránh tình trạng chậm trễ, kéo dài gây xúc nhân dân bế tắc công tác quản lý đất đai UBND Huyện Thủy Ngun cần đạo phòng, ban ngành có liên quan UBND xã tăng cường vai trò quản lý kiểm tra, giám sát hoạt động quản lý nhà nước việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 78 TIỂU KẾT CHƯƠNG Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đai cá nhân, hộ gia đình hoạt động quan trọng quản lý nhà nước đất đai, có ý nghĩa kinh tế, trị xã hội to lớn Thực tế qua khảo sát cho thấy việc Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân huyện Thủy Nguyên thời gian qua thực nghiêm túc, đạt nhiều điểm tích cực như: Huyện Thủy Nguyên huyện ngoại thành thành phố Hải Phòng hình thành từ lâu đời, đất nước ta phải trải qua nhiều đấu tranh gian khổ, điều kiện vật chất khó khăn từ ngày đầu huyện quan tâm đến công tác quản lý đất đai địa bàn; Các xã, thị trấn địa bàn thường xuyên cập nhập thông tin báo cáo lên huyện đầy đủ; Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Thủy Nguyên đạo giúp đỡ kịp thời UBND huyện, Sở Tài ngun Mơi trường thành phố Hải Phòng; Các cán địa xã, thị trấn tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ cách thường xuyên; Công tác quản lý nhà nước đất đai trở nên thuận tiện, bảo đảm thống nhất, chất lượng việc thực thủ tục hành đất đai mà đặc biệt công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu xây dựng, quản lý, vận hành sở liệu đất đai thống Bên cạnh tồn số hạn chế như: Công tác kê khai đăng ký đất đai chưa tiếp tục tiến hành nên làm cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chậm lại; Hồ sơ tài liệu vừa thiếu, vừa biến động, đặc biệt loại tài liệu sổ sách, đồ trước Luật Đất đai 2003 bị hư hỏng thất lạc nhiều; Công tác quản lý hồ sơ địa lỏng lẻo, chưa tiến hành cách đồng hoàn chỉnh;… Trên sở hạn chế đó, luận văn đưa số giải pháp để hoàn thiện pháp luật cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, nhân địa bàn huyện Thủy Nguyên thời gian tới 79 KẾT LUẬN Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đai cá nhân, hộ gia đình hoạt động quan trọng quản lý nhà nước đất đai, có ý nghĩa kinh tế, trị xã hội to lớn Mặc dù giải nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu toàn huyện Thủy Nguyên, nhiên thực tế cho thấy để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ngày trở nên khó khăn mà ngun nhân chủ yếu khơng phải từ phía người sử dụng đất mà xuất phát từ cách thức tổ chức thực quan quản lý nhà nước nỗ lực để hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai Luận văn “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” đã: - Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, nhân huyện Thủy Nguyên – thành phố Hải Phòng - Đề xuất số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thủy Nguyên – thành phố Hải Phòng - Nêu kiến nghị hoàn thiện pháp luật cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, nhân Tuy nhiên hạn chế thời gian tơi mong nhận đóng góp thầy bạn đọc đề luận văn hoàn thiện Trân trọng cảm ơn! 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai năm 2003, Luật sửa đổi, bổ sung năm 2009; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điểu Nghị định hướng dẫn thi hành luật; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định hồ sơ địa Vũ Văn Tuyển (2012) Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Hà Nội 10 Viện Nghiên cứu Địa Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá (2006) Thị trường bất động sản: thực trạng 11 Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012) Quản lý đất đai bất động sản đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội 12 Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu mơ hình phương thức hoạt động tổ chức đăng ký đất đai số nước khu vực số nước phát triển, Hà Nội 13 Từ điển Luật học (2006) Viện khoa học pháp lý- Bộ Tư Pháp NxbTừ điển bách khoa Nxb Tư pháp, tr.665 14 Trần Quang Huy (2008), Giáo trình Luật Đất Đai trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, tr.90 – 95, Hà Nội 81 15 Phạm Thị Thảo, 2014, Thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận Tây Hồ, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Bộ Tài ngun Mơi trường (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Nghị số 30/2012/QH13,ngày 30/12/2013, Hà Nội 17 Bộ Tài ngun Mơi trường (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắng liền với đất theo Nghị số 30/2012/QH13, ngày 30/12/2013, Hà Nội 18 Châu Nguyễn, 2014, “Cấp sổ đỏ 30m2: Có gia tăng nhà siêu mỏng”, website: http://thoiviet.com.vn/ ngày 30/9/2014 19 Minh Thư, 2014, “Kiến nghị cấp giấy chứng nhận cho nhà Đất mua bán giấy tay sau ngày 01/7/2004”, website: http://www.hochiminhcity.gov.vn/, ngày 08/07/2014 20 Bộ Tài Chính, 2014, Điều 3, Thông tư số 02/2014/TT – BTC Bộ Tài ban hành ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Hà Nội 82 ... chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình ,cá nhân 41 2.1.5 Nghĩa vụ tài người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu. .. nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [Khoản 16, điều 3, 3] Với. .. SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ