Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau [4, Điều 118,tr.386 ] : + Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 Mu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS BÙI ĐĂNG HIẾU

HÀ NỘI – 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ có tiêu đề “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội” là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân

tôi Được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bầy trong luận văn có nguồn trích dẫn đầy đủ và trung thực Kết quả nêu trong luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào

Học viên

Nguyễn Thị Thu Hằng

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp nơi tôi công tác và cáchọc viên trong lóp Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc nhất tới tất cả các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn này

Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Khoa Sau đại học của nhà trường cùng các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập

Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS Bùi Đăng Hiếu - người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn khoa học và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cảm ơn!

Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Thu Hằng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

LỜI NÓI ĐẦU 1

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 5

1 1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở 5

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 5

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 5

1.2 Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 8

1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội 8

1.2.2 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 9

1.2.3 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 9

1.2.4 Hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 10

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 12

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 23

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 24

2.1 Thực trạng quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 24

2.1.1 Quy định về đối tượng và điều kiện được ký kết hợp đồng mua nhà ở xã hội 24

2.1.2 Quy định về chủ đầu tư 27

2.1.3 Quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội 28

2.1.4 Quy định về giá nhà ở xã hội 29

2.1.5 Nguyên tắc, điều kiện và trình tự thủ tục thực hiện việc mua bán nhà ở xã hội 30

2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 37

2.2.1 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 37

2.2.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 48

2.2.3 Các phương pháp giải quyết đối với các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 52

2.2.4 Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 55

2.2.5 Kết quả đạt được trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã

hội trong thực tế 65

2.2.6 Những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hiện nay 68

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 75

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 76

3.1 Lý do phải hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 76

3.2.Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội 77

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 81

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ Luật Dân sự LKDBĐS : Luật Kinh doanh BDS NƠXH : Nhà ở xã hội

CĐT : Chủ đầu tư TAND : Tòa án nhân dân BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự

LỜI NÓI ĐẦU

Các dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng gần 10 năm qua đã giải quyết phần lớn nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị Những quy định

về nhà ở xã hội được nêu rõ trong Luật Nhà ở 2014, tuy nhiên, trên thực tế, có những trường hợp sở hữu nhà ở xã hội sau một số năm thì phát sinh mâu thuẫn dẫn tới việc chia tài sản có liên quan đến căn hộ, nếu không biết một số quy định cụ thể

về nhà ở xã hội, chủ sở hữu có thể sẽ mất trắng tài sản này Có nên nhờ người đứng tên mua căn hộ nhà ở xã hội? Sau khi đã thuê, mua nhà ở xã hội thì có được bán lại? Nếu được bán thì trong trường hợp nào, có được bán giá theo thị trường hay không? Thực trạng trên đây đã gây áp lực không nhỏ lên những người đang có nhu cầu về nhà ở Người mua nhà luôn rơi vào tình trạng yếu thế trong những giao dịch mua bán nhà ở xã hội so với chủ đầu tư hay bên bán nhà ở Pháp luật cần xây dựng khung pháp lý căn bản nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên yếu thế cũng như đảm bảo tái sản xuất cho nhà đầu tư, khuyến khích huy động mọi nguồn đầu tư trong xã hội

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao theo mức độ gia tăng dân số, tuy nhiên theo mức thu nhập bình quân của phần đông dân số của nước ta không phải ai cũng có điều kiện để sở hữu một căn nhà theo giá thương mại, chung cư, vì vậy mua bán nhà ở xã hội là một lựa chọn thích hợp cho phần lớn người dân hiện nay

Tuy nhiên việc Ngân hàng Nhà nước dừng giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng kể từ ngày 01/06/2016 đã tạo ra nhiều ý kiến lo ngại, băn khoăn trong dư luận cũng như người được vay vốn nhất là đối với chủ đầu tư nói riêng và người dân thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội nói chung Đây có thể là nguyên nhân lớn dẫn đến những tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam Và việc tìm ra các giải pháp, phương hướng giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong tình hình các văn bản pháp luật về nhà ở hiện nay

có tính ổn định không cao, chưa đáp ứng được sự đa dạng, phức tạp của thực tế về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hiện nay là một việc cần thiết và cấp bách

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Có nhiều công trình nghiên cứu về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội dưới dạng các bài báo, khóa luận, luận văn như: Luận văn thạc sỹ luật học năm 2014 của tác giả Dương Việt Dũng, khoa luật trường Đại học quốc gia Hà Nội với đề tài:

“Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” Tuy nhiên các công

trình trên mới chỉ đánh giá được một phần các quy định của hợp đồng mua bán nhà

ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành Đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội” được nghiên cứu một cách cụ thể về thực

tiễn các quy định của pháp luật về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trên cơ sở BLDS năm 2005; BLDS năm 2015; Luật nhà ở năm 2014

và các văn bản pháp luật có liên quan là một đề tài mới và hoàn toàn độc lập với các công trình nghiên cứu trước đây

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Tìm hiểu các quy định của BLDS năm 2005; BLDS

năm 2015; Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở xã hội và các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội qua đó tìm

ra những điểm hạn chế, vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chỉ ra nguyên nhân của những hạn chế đó và đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật

Nhiệm vụ nghiên cứu: Làm rõ một số vấn đề lý luận, thực tiễn và nội dung

của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Đánh giá thực trạng của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, từ đó đưa ra kiến nghị và giải pháp để nâng cao hiệu quả pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội sau này

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận

chung về khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hộị; Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về giải quyết tranh

chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ

trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là hợp đông

mua bán căn hộ nhà ở xã hội giữa chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách với khách hàng là các cá nhân có đủ điều kiện được mua nhà ở

xã hội

Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng và cũng không nghiên cứu hợp đồng mua bán lần

2 giữa chủ sở hữu nhà ở xã hội bán lại cho chủ thể khác

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư duy, quan điểm, đường lối

về phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta

Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương pháp bình luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở nước ta hiện nay; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát được sử dụng trong chương 3 khi đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

6 Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

Ý nghĩa lí luận: Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn

đề lý luận về pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần tổng kết thực tiễn,

nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải pháp có giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong thời gian tới

Chương 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

XÃ HỘI

1 1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền

sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế các giao dịch mua bán nhà ở đều được pháp luật quy định chặt chẽ Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản

vì vậy hợp đồng mua bán nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và có những đặc điểm đặc thù riêng (do Nhà ở có những đặc tính riêng so với các loại tài sản khác và Nhà nước cũng có những chính sách riêng

về nhà ở)

- Hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà ở

và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Trong hợp đồng mua bán nhà ở quyền

và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua và ngược lại Đặc tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm

có hiệu lực của hợp đồng)

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở

là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hay nhà ở mà một người có được do cấp nhà tình nghĩa

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê [1] Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở, gửi giữ nhà ở và tặng cho nhà ở

Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có các đặc điểm riêng biệt như:

- Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Pháp luật ghi nhận chủ thể là cá

nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật và năng lực quy định tại Điều 7

và Điều 10 BLDS năm 2015 Đối với cá nhân không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch phải thông qua người đại diện hợp pháp Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó

- Đối tượng của hợp đồng: Là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở

Ta phải xác định hợp đồng ở đây là mua bán nhà ở nên đối tượng phải đáp ứng đủ các điều kiện của đối tượng mua bán, còn mục đích cũng phải tuân thủ là dùng để ở, còn đối với những trường hợp mua bán nhà vì mục đích khác như kinh doanh, làm

văn phòng thì cũng phải tuân theo các quy định về mua bán nhà ở Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho người sinh sống hoặc nghỉ ngơi Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu, đây là nhà ở dùng vào mục đích khác Đối với những trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán Nhà ở mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau [4, Điều 118,tr.386 ] :

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 (Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở

để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản

4 Điều 62 của Luật này; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó)

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá

dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

- Hình thức của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 119, BLDS 2015 thì hình

thức của giao dịch dân sự “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”

Hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một giao dịch dân sự do vậy cũng phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân huyện chứng thực Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.2 Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Có lẽ khi nghe đến cụm từ nhà ở xã hội một số người còn rất lạ lẫm có thể

lầm tưởng đến những dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở cho một số bộ phần người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giống như các dự án tái định cư Có thể ý nghĩ này là đúng với một số dự án trước đây, nhưng từ năm 2013 trở lại đây thì đã có nhưng quy định rõ ràng về nhà ở xã hội theo Luật nhà ở năm 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì ý nghĩ này đã không còn chính xác nữa

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì “Nhà ở xã hội là nhà

ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”

Như vậy, có thể hiểu khái niệm về nhà ở xã hội là nhà có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Đối với nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ hỗ trợ bằng cách miễn tiền thuế đất hoặc cho thuê đất; miễn, giảm thuế; được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã

hội; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật…Các đối tượng được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở có thể là người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo hoặc cận nghèo, người có thu nhập thấp, sĩ quan, cán bộ, công chức, viên chức, học sinh, sinh viên…đáp ứng các điều kiện do Luật quy định sẽ được hưởng các chính sách về nhà ở xã hội

1.2.2 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Từ khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua, theo đó bên bán nhà ở xã hội có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên bán và bên mua có nghĩa vụ thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

1.2.3 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là bên bán nhà ở xã hội và bên mua nhà ở xã hội, cụ thể:

*Bên bán nhà ở xã hội: Trong giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài, chủ thể tham gia giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ở đây là Chủ đầu tư Chủ đầu

tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách là các chủ thể trực tiếp lập, xây dựng và thực hiện dự án nhà ở xã hội này Để có thể trở thành bên bán nhà

ở xã hội thì Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định về Chủ đầu

tư của dự án xây dựng nhà ở nói chung như [4, Điều 21]:

- Phải là Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam về doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp)

- Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và

có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư;

- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật;

Ngoài ra, Chủ đầu tư còn phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép về việc xây dựng và bán nhà ở xã hội theo quy định riêng đối với Nhà ở xã hội được bán

*Bên mua nhà ở xã hội: Bên mua nhà ở xã hội là cá nhân có nhu cầu về nhà ở

và đáp ứng các điều kiện mua nhà ở xã hội do pháp luật quy định Để tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng đầy đủ các quy định riêng biệt về điều kiện được mua nhà ở xã hội thì cá nhân còn phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền tự mình xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở

xã hội Cá nhân không hoặc chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì việc xác lập

và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật

Như vậy, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Bên bán nhà ở xã hội phải có quyền định đoạt đối với nhà bán và phải có năng lực kinh doanh nhà ở

– Bên mua nhà cá nhân có năng lực hành vi dân sự và đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà nhà ở xã hội

1.2.4 Hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở là một trong những tài sản lớn và quan trọng của mỗi cá nhân, chình

vì vậy pháp luật luôn đặt ra những điều kiện chặt chẽ trong những giao dịch liên quan đến loại tài sản này Hình thức của giao dịch đối với tài sản là nhà ở,pháp luật luôn đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện căn bản, dù tại bất cứ thời điểm nào, đó

là yêu cầu về tính hiện hữu thể hiện bằng văn bản và yêu cầu về sự giám sát thông qua yêu cầu công chứng giao dịch

BLDS năm 2015 không quy định về hình thức cụ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung hay Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng nhưng Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung hay hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng đều là Giao

dịch dân sự do vậy đều phải tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự theo Điều 119 BLDS 2015 Tuy nhiên, tại Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 đã quy định rất cụ thể về hình thức và nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở:

“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2 Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền

sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3 Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4 Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5 Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7 Cam kết của các bên;

Theo quy định tại Điều 24, Nghị định 100/2015, quy định rất cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở xã hôi như sau:

“Điều 24 Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1 Việc mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở

và Nghị định này do các bên thỏa thuận trên cơ sở tham khảo hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng ban hành”

Như vậy, về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là sự tiếp nối những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở, theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội về hình thức nói chung phải đáp ứng những điều kiện là phải được lập thành văn bản và phải được lập theo mẫu do cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở quy định và ban hành Theo quy định tại khoản 2, Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Theo đó, khi có nhu cầu thì các bên sẽ đem hợp đồng đi thực hiện công chứng, chứng thực Thời gian có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời

điểm ký kết hợp đồng

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch là một chế định cơ bản của bất kỳ giao dịch dân sự nào Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với đặc điểm là loại hợp đồng song vụ, vì vậy, nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bao giờ cũng thể hiện tính song vụ, tức là quyền và nghĩa vụ của các bên thường thể hiện sự đối lập, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại [3, Điều 410, BLDS 2015, tr.608, 609] Khi đề cập đến nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là đề cập đến toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà, đây là nội dung bắt buộc các bên phải thực hiện đúng

và đầy đủ

1.2.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở xã hội

Bên bán nhà ở xã hội có các quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau [7, Điều 27, khoản 1, điểm a]:

*Quyền của bên bán nhà ở xã hội (Chủ đầu tư):

- Yêu cầu Bên mua trả đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

- Yêu cầu Bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận của Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

- Yêu cầu Bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà ở theo quy định của, pháp luật;

- Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết khi hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các Điều kiện và thời hạn chấm dứt Tuy nhiên bên bán nhà ở xã hội sẽ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên mua chậm trễ thanh toán tiền mua nhà theo thỏa thuận của hợp đồng đã ký kết

- Các quyền khác (nhưng không trái quy định của pháp luật)

*Nghĩa vụ của bên bán nhà ở xã hội (Chủ đầu tư):

Các nghĩa vụ trước khi bán nhà ở xã hội:Trước khi thực hiện ký kết hợp

đồng mua bán nhà ở xã hội Bên bán nhà ở xã hội phải phải đáp ứng các điều kiện nhất định

- Phải đáp ứng các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh [35, Điều 55]:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng

kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp

có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và có văn bản trả lời của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán

+ Cung cấp cho bên mua nhà ở xã hội các thông tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội đó

- Đối với trường hợp Bảo lãnh trong bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện sau [35, Điều 56]:

+ Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa

vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là các Ngân hàng nằm trong danh sách được Nhà nước Việt Nam công bố công khai

+ Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh (trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh

đã ký kết) và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua nhà ở xã hội khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua

+ Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua nhà ở xã hội

-Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội đối với dự án nhà ở xã hội được đầu

tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách được thực hiện như sau [7, Điều 20]:

+ Sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án; số lượng căn hộ (trong đó bao gồm số căn hộ để bán,); diện tích căn hộ; giá bán (tạm tính) đối với từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung khác có liên quan) để công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và công bố tại Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và thực hiện việc theo dõi, giám sát;

+ Trước khi thực hiện việc bán chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết và kiểm tra Công bố công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở tại dự án;

+Trên cơ sở các thông tin về các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đã được công bố theo quy định như trên hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đăng ký mua, nhà ở

xã hội nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 100

và hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng;

+ Sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định về đối tượng, điều kiện theo quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở, quy định của Nghị định 100 và hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng để lập danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư

Trường hợp người có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội đã nộp hồ sơ hợp lệ theo quy định cho chủ đầu tư, nhưng trong dự án không còn quỹ nhà để giải quyết

thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm ghi rõ lý do và gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua ở xã hội mà người đăng ký

đã nộp) để người đó biết và nộp hồ sơ tại dự án khác

Khi người có nhu cầu nộp hồ sơ, người nhận hồ sơ phải ghi Giấy biên nhận Nếu hồ sơ chưa hợp lệ (chưa đúng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định) thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện;

+ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm gửi Danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người được mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần [7, Điều 23]

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua nhà ở xã hội theo Danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc

đã được mua nhà ở xã hội tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong Danh sách được mua nhà ở xã hội Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được Danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và

ký hợp đồng

Trường hợp người có nhu cầu nhà ở xã hội đáp ứng đủ điều kiện và đã được chủ đầu tư dự án xem xét, đưa vào Danh sách mua nhà ở xã hội của dự án đó, nhưng người đó không còn có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư dự án gửi trả lại hồ sơ (bao gồm cả giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được mua nhà

ở xã hội) cho người đã nộp hồ sơ;

+ Mỗi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội chỉ được nộp giấy

tờ đăng ký tại một dự án Trong trường hợp dự án không còn quỹ nhà để bán thì chủ đầu tư nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để người có nhu cầu nộp tại dự án khác Bên

mua nhà ở xã hội thanh toán trực tiếp với chủ đầu tư hoặc thực hiện thông qua ngân hàng do chủ đầu tư và người mua thống nhất theo thỏa thuận;

+ Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ Danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong hộ) đã được mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để công bố công khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được Danh sách này)

và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm) Đồng thời, chủ đầu

tư dự án có trách nhiệm công bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có)

Các nghĩa vụ bên bán phải thực hiện sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà

ở xã hội:

- Bên bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà ở đó và giấy tờ pháp lý về nhà ở theo hợp đồng cho Bên mua trong thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng, kể từ ngày Bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà

ở theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác) Việc bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên Đối với trường hợp mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì thỏa thuận theo nội dung: Bên bán có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và theo danh Mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài nhà ở mà các bên đã thỏa thuận; thông báo cho Bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và đảm bảo hoàn thành việc xây dựng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận; tạo Điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu

- Bảo quản nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở trong thời gian chưa bàn giao nhà cho Bên mua;

- Nộp tiền sử dụng đất và các Khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Nộp phạt vi phạm hợp đồng

- Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật) như: Tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có nhà ở bán; thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư khi nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị;

Các nghĩa vụ sau khi bàn giao nhà và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xã hội:

- Thực hiện bảo hành nhà ở cho Bên mua theo quy định [4,Điều 85]: Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và tối thiểu là 24 tháng đối với nhà ở riêng Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất; Nộp kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật;

+ Có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho Bên mua (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận Bên mua đi làm thủ tục thì bên bán có nghĩa vụ hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về nhà ở mua bán cho bên mua đi làm thủ tục); Hỗ trợ bên mua làm thủ tục thế chấp nhà ở đã mua tại tổ chức tín dụng khi bên mua có nhu cầu

1.2.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở xã hội

*Quyền của bên mua nhà ở xã hội :

Bên mua nhà ở xã hội có các quyền như sau [7, Điều 27, khoản 1, điểm b]:

- Yêu cầu Bên bán bàn giao nhà kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận của Hợp đồng mua bán; Đối với trường hợp mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì Bên mua có quyền yêu cầu Bên bán xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế, tiến độ và sử dụng đúng các vật liệu về nhà ở mà hai bên đã thỏa thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận sau 05 năm kể từ khi thanh toán đủ 100% tiền mua nhà và các loại thuế, phí lệ phí khác theo hợp đồng; Yêu cầu Bên bán phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (nếu Bên mua đi làm thủ tục này);

- Yêu cầu bên Bán bảo hành nhà ở theo quy định của Hợp đồng; bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở không đúng thời hạn, chất lượng và cam kết khác trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

- Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết khi hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các điều kiện và thời hạn chấm dứt Tuy nhiên bên mua nhà ở xã hội sẽ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp:

+ Bên bán chậm trễ bàn giao nhà ở theo thời hạn đã thỏa thuận của hợp đồng

đã ký kết;

+ Bên bán không hoàn thành việc xây dựng ;và đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu thiết yếu, bình thường của bên mua theo đúng thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hoặc trong trường hợp diện tích sử dụng nhà ở (đối với nhà chung cư), diện tích sàn xây dựng (đối với nhà ở liền kề) thực tế nhỏ hơn hoặc lớn hơn so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán

- Các quyền khác (nhưng không trái quy định của pháp luật) như:Yêu cầu bên bán hỗ trợ bên mua làm thủ tục thế chấp nhà ở đã mua tại tổ chức tín dụng khi bên mua có nhu cầu;

*Nghĩa vụ của bên mua nhà ở xã hội :

- Trả đầy đủ tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận 2 của Hợp đồng mua bán nhà

- Các nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật) như: Bên

mua phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý các hành

vi vi phạm và giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở

xã hội và thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật;

Hiện nay, trên thực tế, ít khi bên mua không nhận nhà đúng thời hạn Tuy nhiên, việc quy định này là cần thiết, vì trong thực tế có nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết, các bên đã đặt cọc, đã thanh toán trước với nhau một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nhưng vì một lý do nào đó bên mua không nhận nhà do bên bán giao (vì khi nhận nhà thông thường người mua phải trả toàn bộ hoặc một phần lớn tiền mua nhà cho bên bán như đã thỏa thuận trong hợp đồng) Nếu bên mua cứ tiếp tục kéo dài tình trạng chậm nhận nhà do người bán giao, trong khi người bán nhà lại rất có nhu cầu bán nhà để lấy tiền đâu

tư kinh doanh, mua nhà ở mới, hoặc để làm một việc gì đó mà họ không nhận được tiền từ phía người mua thì đương nhiên họ phải có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác để thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình

Ngoài việc quy định quyền yêu cầu bên mua phải thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận, pháp luật quy định nếu bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ

thanh toán, bên bán có quyền không giao nhà cho bên mua Nếu quá thời hạn, bên mua vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền như đã thỏa thuận thì bên bán yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền và bồi thường thiệt hại do chậm thực hiện nghĩa

vụ giao tiền đúng thời hạn

Là sự tiếp nối đối với quyền của bên bán nhà ở xã hội, bên mua nhà ở xã hội phải tuân thủ theo quy chế quản lý nhà ở do bên bán ban hành cũng như quyết định

xử lý của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở

Quyền được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà ở đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng là một quyền cơ bản và quan trọng của bên mua Quyền này đảm bảo cho bên mua được nhận đúng ngôi nhà với những điều kiện chất lượng tài sản

mà mình đã lựa chọn, đáp ứng được nhu cầu có nhà ở của bên mua Quyền của bên mua không chỉ đơn thuần là được nhận nhà, mà họ còn được yêu cầu bên bán bàn giao toàn bộ các hồ sơ liên quan đến nhà ở đã bán

Song song với quy định bên mua được nhận nhà đúng như thỏa thuận, họ còn

có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại Quyền yêu cầu bên bán phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian đã thỏa thuận Việc mua bán nhà chỉ chấm dứt khi các bên đã hoàn thành các thủ tục mua bán nhà Trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền sở hữu của bên mua đối với ngôi nhà mới thực sự đầy đủ và trọn vẹn khi ngôi nhà họ mua đã làm đủ các thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó cho người mua nếu có

Bổ sung vào nhóm quyền của bên mua nhà ở, quy định của pháp luật đối với loại hình nhà ở xã hội bổ sung cho bên mua nhà một số quyền như: quyền chấm dứt hợp đồng mua bán mua nhà ở xã hội theo thoả thuận trong hợp đồng đã ký kết; bên thuê được quyền mua nhà ở đang thuê nếu chủ sở hữu thực hiện bán nhà ở theo quy định tại Nghị định 100 và pháp luật về nhà ở có liên quan

Một số chế định đặc trưng đối với loại hình nhà ở xã hội đó là quyền của bên thuê được mua lại nhà ở đang thuê nếu chủ sở hữu mong muốn bán nhà ở Quy định này thể hiện tính chất xã hội của loại hình nhà ở, đảm bảo ổn định cuộc sống của người đang thuê nhà, góp phần vào an sinh xã hội Để những quy định tiến bộ của loại hình nhà ở xã hội đi vào cuộc sống, pháp luật cần tạo động lực không chỉ bên mua mà còn phải khuyến khích được bên bán thực hiện tuân thủ đầy đủ những cam kết trong hợp đồng cũng như đưa ra được cơ chế giám sát quá trình tuân thủ thỏa thuận, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các bên Một yêu cầu nữa, đó là pháp luật buộc các bên tham gia mua bán nhà ở xã hội phải ghi rõ quyền và nghĩa

vụ của từng bên trong hợp đồng tại khoản 2, Điều 27 Nghị định 100 Điều này có thể góp phần tăng sự minh bạch trong giao dịch, bảo vệ được quyền lợi của bên mua nhà nhưng cũng chưa thể tránh được tình trạng chủ đầu tư giành được nhiều lợi thế khi mà cung cầu về nhà ở xã hội luôn trong tình trạng chênh lệch như hiện nay

Về cơ bản pháp luật nước ta cũng đã có những quy định cụ thể để đảm bảo quyền lợi cho bên mua nhà ở xã hội nhằm đảm bảo quyền lợi của bên bán cũng như bên mua, thể hiện chính sách tiến bộ của Đảng cũng như nhà nước ta về chính sách nhà ở đối với người dân

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Như vậy, trong chương 1 luận văn đã trình bày khái quát các khái niệm lý luận chung nhất về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hôi So với những quy định của Luật nhà ở năm 2005, Luật nhà ở năm 2014 đã có những quy định cụ thể và chặt chẽ hơn về Hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng, từ đó góp phần tạo một cơ sở pháp lý đúng đắn trong việc hạn chế những tranh chấp phát sinh

và dễ dàng hơn trong việc giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong thực tế

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

2.1 Thực trạng quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

2.1.1 Quy định về đối tượng và điều kiện được ký kết hợp đồng mua nhà ở xã hội

*Quy định các đối tượng được mua, bán nhà ở xã hội:

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định đối với từng đối tượng cụ thể thì được mua, bán nhà ở xã hội [6, Điều 49]:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng: là người hoạt động cách mạng trước ngày 01 tháng 01 năm 1945; Người hoạt động cách mạng từ ngày 01 tháng 01 năm 1945 đến ngày khởi nghĩa tháng Tám năm 1945; Liệt sĩ; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; Anh hùng Lực lượng vũ trang nhân dân; Anh hùng Lao động trong thời kỳ kháng chiến;Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh; Bệnh binh; Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù, đày;Người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ

Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế; Người có công giúp đỡ cách mạng [37, Điều 1] Đối tượng này phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật

về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp [7, Điều 22]:

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan,

hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán

bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức: phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng

và thực trạng nhà ở [7, Điều 22];

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ: Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước Người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện

bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm (Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này; Không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua) và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử dụng người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở

xã hội hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở [6, Điều 81] Đối tượng này phải có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở Đối tượng này phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư

* Điều kiện được mua nhà ở xã hội tại Việt Nam

Mặc dù hướng tới phần đông dân số trong xã hội, tuy vậy, khi mà quan hệ cung-cầu chưa đạt đến ngưỡng cân bằng, khi mà nhu cầu về nhà ở luôn lớn hơn rất

nhiều lần so với nguồn cung đã dẫn đến việc pháp luật phải đặt ra rào cản để tiếp cận nguồn cung hạn chế Luật Nhà ở 2014 đặt ra điều kiện cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thuộc các trường hợp nêu trên thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây [6, Điều 51]:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú

từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này

- Đáp ứng các điều kiện xác định về người nghèo, hộ nghèo; các quy định liên quan đến thuế thu nhập

Phụ thuộc vào nguồn gốc vốn đầu tư cho nhà ở xã hội mà các điều kiện để được mua nhà ở xã hội của các đối tượng thuộc diện được xem xét bố trí nhà ở có

sự khác nhau nhất định Quy định về điều kiện của loại hình nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước chặt chẽ hơn Nhưng nhìn chung pháp luật đặt ra một số điều kiện nhất định áp dụng cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội như người mua nhà ở

xã hội phải chưa có nhà thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà nhưng phải nằm trong giới hạn diện tích nhất định hoặc nhà không đủ điều kiện cần thiết phù hợp cho việc sinh hoạt, có nguồn thu nhập ổn định thông qua hợp đồng lao động hoặc thời gian đóng bảo hiểm, Đặt điều kiện cho giao dịch về nhà ở xã hội nhằm giúp phân phối

về nhà ở xã hội đến đúng đối tượng cần thiết nhất trong tình trạng nguồn cung hạn chế Tuy vậy, về lâu dài, Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự phát triển của nhà

ở xã hội qua đó gỡ bỏ dần rào cản tiếp cận nguồn cung nhà ở Để mỗi người dân chỉ cần nằm trong những đối tượng chính sách là có quyền tiếp cận nhà ở, phục vụ nhu cầu chính đáng cho bản thân và gia đình của mình

2.1.2 Quy định về chủ đầu tư

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là các chủ thể trực tiếp lập, xây dựng và thực hiện dự án nhà ở xã hội này Việc lựa chọn chủ đầu tư cho dự án nhà ở xã hội được lựa chọn trên cơ sở:

Tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là nguồn vốn đầu tư: Dự án

đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức do Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà

ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua thuộc nguồn vốn trung ương thì

Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ để Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư Còn đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức thuộc nguồn vốn đại phương thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, thị xã (sau đây gọi tắt là UBND cấp huyện) lựa chọn chủ đầu tư dự án

Hình thức lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu: Đối vớidự án

nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức Nhà nước đầu

tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua và đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức giao đất hoặc cho thuê đất Tuy nhiên, việc đấu thầu chỉ được thực hiện trong trường hợp có từ hai nhà thầu trở lên tham gia đấu thầu để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Như vậy, quy định này không đề cập đến trường hợp chỉ

có một nhà thầu tham gia thì sẽ lựa chọn chủ đầu tư như thế nào và chủ thể nào có quyền lựa chọn nhà thầu

Ủy ban nhân dân tỉnh giao cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội trong các trường hợp sau:

- Nhà ở xã hội nằm trong dự án đầu tư nhà ở thương mại thì cơ quan có thẩm quyền giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trực tiếp xây dựng nhà

ở xã hội

- Giao cho doanh nghiệp, hợp tác xã đủ điều kiện: có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất mà phần diện tích đất này phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở

xã hội và có đủ điều kiện để trở thành chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội

- Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội

2.1.3 Quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

Ngoài quy định về các đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội như đã trình bày, một trong những đặc điểm giúp phân biệt nhà ở xã hội với các loại nhà ở khác

đó chính là loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Tuy nhiên, tiêu chuẩn thiết

kế nhà ở xã hội không áp dụng đồng nhất mà phụ thuộc vào địa phương, loại hình khu đô thị thì tiêu chuẩn thiết kế có sự khác biệt nhất định Quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Điều 55, Luật nhà ở 2014 quy định phải là:

- Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

- Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đặc biệt, căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 (tức là không quá 7m2) và phải bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong

dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn

hộ nhà ở xã hội trong dự án [7, Điều 7]

Việc đặt ra yêu cầu tối thiểu về tiêu chuẩn nhà ở xã hội như quy định tại Nghị định 100/2015 và Thông tư 20/2016 là một biện pháp tích cực của pháp luật nhằm mục đích tránh tình trạng xây dựng nhà ổ chuột để kinh doanh gây mất mỹ quan đô thị, đồng thời, góp phần bảo vệ quyền lợi của người thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội được sống trong điều kiện phù hợp Mặc dù pháp luật đã dự liệu chi tiết về tiêu chuẩn của nhà ở xã hội và buộc chủ đầu tư phải tuân thủ nhưng điều quan trọng là phải có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để đảm bảo quyền lợi của các bên Thay vì quy định vai trò can thiệp quá sâu vào giao dịch mua bán của cơ quan quản lý nhà nước, pháp luật cần tăng cường quy định vào khâu kiểm tra, giám sát chất lượng nhà ở Điều này vừa đảm bảo nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của bên mua và bên bán đồng thời bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người mua nhà Việc yêu cầu bên bán đăng ký mẫu hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem là biện pháp cần thiết đáp ứng yêu cầu

2.1.4 Quy định về giá nhà ở xã hội

*Giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở thì, giá bán nhà ở được xác định như sau:

- Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức

theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở;

- Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố

Nghị định 100, cũng quy định rất cụ thể giá bán nhà ở xã hội, cụ thể:

- Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở 2014 vào giá bán nhà ở xã hội

2.1.5 Nguyên tắc, điều kiện và trình tự thủ tục thực hiện việc mua bán nhà ở xã hội

2.1.5.1 Nguyên tắc bán nhà ở xã hội

Để đảm bảo lợi ích cho chính nhà đầu tư và dung hòa với lợi ích của những đối tượng được mua nhà ở xã hội, Luật nhà ở 2014 đã quy định các nguyên tắc chung liên quan đến việc bán nhà ở xã hội [6, Điều 62]:

Pháp luật quy định nguyên tắc số lượng nhà ở xã hội mà các đối tượng được phép mua là một nhà ở trong cùng một thời gian Quy định này nhằm tránh tình trạng nhiều trường hợp lợi dụng chính sách giá mua nhà ở xã hội thấp để đầu cơ nhằm kiếm lời vì nhà ở xã hội mục đích là để dành cho các đối tượng khó khăn về kinh tế và có nhu cầu về nhà ở nên so với các dự án nhà ở khác thì nhà ở xã hội được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước nên giá thành sẽ thấp hơn so với các dự án về nhà ở thương mại Do vậy, trường hợp không quy định về số lượng nhà ở trong cùng một thời gian mà một đối tượng được mua thì các đối tượng kinh doanh bất động sản sẽ lợi dụng cơ hội mua được nhiều nhà ở xã hội và bán lại với giá thành cao như vậy sẽ mất đi ý nghĩa và bản chất của nhà ở xã hội mà Nhà nước

đã đề ra

Đồng thời pháp luật cũng quy định các điều kiện cho phép các đối tượng mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở xã hội của mình theo cơ chế thị trường khi thỏa mãn các điều kiện sau:

+ Đủ 05 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua nhà ở

+ Được cấp giấy chứng nhận và đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ, nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế

+ Chỉ được bán nhà ở xã hội bằng giá tối đa của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán nếu bán cho các đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định Trường hợp này bên bán sẽ được miễn thuế thu nhập

cá nhân

Pháp luật quy định hậu quả pháp lý đối với các giao dịch không thỏa mãn các điều kiện luật định về nhà ở xã hội Trong trường hợp này, pháp luật khẳng định, các hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội Trường hợp không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép thực hiện cưỡng chế để thu hồi lại nhà đó Việc xử lý tiền mua nhà được thưc hiện theo quy định của pháp luật dân sự, tức là xử lý theo hướng giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận [4, tr.175, 176, 177]

2.1.5.2 Điều kiện thực hiện việc ký kết giao dịch bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội có thể được bán và sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

- Chủ thể có quyền quyết định việc bán thuộc về chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Quy định này hoàn toàn hợp lý vì chủ đầu tư sẽ lựa chọn hình thức nào là phù hợp nhất Tuy nhiên bản chất của các chủ đầu tư hầu hết đều hướng đến thu hồi vốn đầu tư xây dựng nên trừ các trường hợp do Nhà nước đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước, còn cac trường hợp khác, các chủ đầu tư sẽ áp dụng các hình thức thu hồi vốn nhanh như bán hoặc cho thuê mua, ít áp dụng cho thuê Chủ đầu tư dự án xã hội cũng có quyền bán loại nhà hình thành trong tương lai hoặc nhà ở có sẵn Nhà ở

hình thành trong tương lai là dạng nhà chưa được hoàn thành tại thời điểm ký kết giao dịch bán, Nhà ở có sẵn là dạng nhà đã có tại thời điểm ký kết giao dịch bán nhà

ở xã hội và những nhà này có thể thực hiện việc chuyển giao ngay cho bên mua nhà

+ Đã hoàn thành xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy định chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư của dự án đã thế chấp nhà ở này trừ trường hợp người mua và bên nhận thế chấp đồng ý Quy định này buộc bên chủ đầu tư dự án có sự khởi động trong quá trình thực hiện dự án

+ Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà nước ở cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn Điều kiện này đưa ra vừa thể hiện chức năng quản lý nhà nước của cơ quan có thẩm quyền, vừa là một sự đảm bảo từ đơn vị quản lý nhà nước để bảo vệ quyền lợi của người tiến hành mua nhà ở xã hội

- Việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau [6, Điều 63, khoản 3]:

+ Khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết

kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán nhà ở này, trừ trường hợp được người mua và bên nhận

thế chấp đồng ý Điều kiện này vừa đặt ra yêu cầu về thực tế (là nhà sẵn sàng đưa vào sử dụng) và tình trạng pháp lý (đảm bảo nhà không thuộc tài sản bảo đảm mà chủ đầu tư thế chấp tại bên nhận thế chấp)

+ Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở

đủ điều kiện được bán trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn Đây là điều kiện được áp dụng tương tự như việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

+ Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên

để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền Như vậy, nhà ở xã hội có sẵn phải đảm bảo tình trạng pháp lý an toàn cho người mua

- Pháp luật quy định các trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai Điều này hoàn toàn hợp lý bởi lẽ nhà ở hình thành trong tương lai chưa được xây dựng cơ bản nên nếu ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ thể trong hợp đồng mua bán thì bên mua (chính là người có điều kiện khó khăn trong việc chi trả) sẽ phải gánh chịu những rùi ro nhất định Trong trường hợp này, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật nhà ở Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc Pháp luật cũng quy định các tiêu chuẩn nhất định đối với hợp đồng đặt cọc cũng như đối