Đang tải... (xem toàn văn)
TÌNH HUỐNGÔng K chuẩn bị lập doanh nghiệp và muốn được Nhà nước cho phép sử dụng một diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất khẩu vì ông thực sự có năng lực tài chính và khả năng ở mảng thị trường này. Mục đích của ông K là chỉ muốn đầu tư ở phía Bắc. Tuy nhiên, ông K đang do dự không biết bằng cách nào để tiếp cận đất đai một cách hợp lý và hiệu quả nhất.Ông K tìm đến văn phòng tư vấn ký hợp đồng dịch vụ với mong muốn được tư vấn về một số vấn đề sau đây: 1 Hãy chỉ rõ cho ông K biết theo pháp luật đất đai hiện hành thì ông K sau khi doanh nghiệp được thành lập có thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất với những hình thức nào?2 Ông k muốn biết những ưu thế và những bất lợi của mỗi phương thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật để họ có thể lựa chọn phương thức nào cho phù hợp nhất?3 Hãy cho ông K biết ông cần phải minh chứng các điều kiện gì và những lợi thế nào nổi trội của doanh nghiệp ông K để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho doanh nghiệp ông thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNGI Hãy chỉ rõ cho ông K biết theo pháp luật đất đai hiện hành thì ông K sau khi doanh nghiệp được thành lập có thể được Nhà nước cho phép sử dụng đất với những hình thức nào?Căn cứ Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước cho phép tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất hình thức sau:(i) Được nhà nước giao đất, bao gồm: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất;(ii) Nhà nước cho thuê đất, bao gồm: cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và cho thuê trả tiền hàng năm;(iii) Nhận quyền sử dụng đất từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất,..
TÌNH HUỐNG Ơng K chuẩn bị lập doanh nghiệp muốn Nhà nước cho phép sử dụng diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất ơng thực có lực tài khả mảng thị trường Mục đích ơng K muốn đầu tư phía Bắc Tuy nhiên, ông K dự cách để tiếp cận đất đai cách hợp lý hiệu Ơng K tìm đến văn phòng tư vấn ký hợp đồng dịch vụ với mong muốn tư vấn số vấn đề sau đây: 1/ Hãy rõ cho ông K biết theo pháp luật đất đai hành ơng K sau doanh nghiệp thành lập Nhà nước cho phép sử dụng đất với hình thức nào? 2/ Ông k muốn biết ưu bất lợi phương thức sử dụng đất theo quy định pháp luật để họ lựa chọn phương thức cho phù hợp nhất? 3/ Hãy cho ông K biết ông cần phải minh chứng điều kiện lợi trội doanh nghiệp ông K để quan nhà nước có thẩm quyền cho doanh nghiệp ơng th đất trả tiền lần cho thời gian thuê? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG I/ Hãy rõ cho ơng K biết theo pháp luật đất đai hành ơng K sau doanh nghiệp thành lập Nhà nước cho phép sử dụng đất với hình thức nào? Căn Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cho phép tổ chức kinh tế nước sử dụng đất hình thức sau: nhà nước giao đất; nhà nước cho thuê đất; nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng khác nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Trong trường hợp trên, ông K muốn sử dụng đất để sản xuất kinh doanh lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất khẩu, sau thành lập Nhà nước cho phép sử dụng với hình thức thuê đất, bao gồm thuê đất thu tiền lần thuê đất thu tiền năm Căn pháp lý: điểm đ Khoản Điều 56 Luật đất đai 2013 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: “đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê” Điều kiện xin thuê đất: theo quy định Khoản 2, Điều 58 Luật đất đai 2013 sau: “2 Đối với dự án sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chấp thuận văn bộ, ngành có liên quan Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: a) Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác.” Thời hạn thuê đất: Khoản Điều 126 Luật đất đai thời hạn sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế nước xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin thuê đất khơng q 50 năm Đối với dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài thời hạn cho thuê đất không 70 năm Khi hết thời hạn, có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất không thời hạn quy định khoản Hạn mức thuê đất: theo khả hai bên Các hình thức thuê đất: thuê đất trả tiền lần thuê đất trả tiền năm Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất: + Thuê đất trả tiền lần: có quyền nghĩa vụ quy định chung Điều 166, 170, Luật đất đai 2013 Ngồi hưởng quền sau: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật; d) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; đ) Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định pháp luật + Thuê đất trả tiền năm: có quyền nghiwax vụ quy định Điều 175 Luật đất đai 2013 sau: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; c) Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th có đủ điều kiện quy định Điều 189 Luật này; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; d) Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng trường hợp phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trình tự, thủ tục xin giao đất: có hai hình thức: thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất loại khơng thơng qua đấu giá Trình tự thủ tục hồ sơ xin thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thực theo hướng dẫn quan nhà nước có thẩm quyền đơn vị tổ chức thực việc đấu giá/ hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất Trường hợp không thơng qua đấu giá thực theo quy định Điều Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Điều 60, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Ngồi ra, ơng K tiếp cận đất đại cách: Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng khác ( Điều169 Luật đất đai 2013) tường hợp: Tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất;thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất thơng qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất Hoặc Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất người khác (Điều 167 Luật đất đai 2013), người sử dụng đất có tổ chức kinh tế có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tương ứng tổ chức kinh tế khác có quyền thuê, thuê lại quyền sử dụng đất chủ thể khác Như vậy, theo pháp luật đất đai hàng sau doanh nghiệp thành lập, ơng K nhà nước cho phép sử dụng đất với hình thức thuê đất trả tiền lần thuê đắt trả tiền năm Từ phân tích giúp ơng K có nhìn rõ quy định pháp luật hình thức II/ Ơng K muốn biết ưu bất lợi phương thức sử dụng đất theo quy định pháp luật để họ lựa chọn phương thức cho phù hợp nhất? Để xác định lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp, ông K bạn cần cân nhắc đến ưu/ nhược điểm hình thức thuê đất Đối với hình thức th đất có số ưu điểm nhược điểm sau: Thuê đất trả tiền thuê năm: -Ưu điểm: +Nhà đầu tư không cần chuẩn bị khoản tài lớn để thực nghĩa vụ tài đất đai mà phải trả phần tiền thuê Do đó, nhà đầu tư sử dụng khoản tiền thuê đất lại để phục vụ vào hoạt động kinh doanh khác + Nhà đầu tư chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền lần cho thời gian thuê +Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư thuận lợi việc dừng thực dự án án thời điểm mà không bị lỗ khoản tiền thuê đất đóng -Nhược điểm: +Nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất năm theo giá đất thị trường với biến động giá đất Theo nhận định, giá đất Việt Nam có xu hướng tăng mà khơng có dấu hiệu giảm +Nhà đầu tư khơng thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại hay giao dịch khác quyền sử dụng đất Thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê: -Ưu điểm: +Nhà đầu tư chịu tác động từ biến động giá đất +Nhà đầu tư thực giao dịch đất chuyển nhượng, góp vốn, chấp … đáp ứng điều kiện luật định -Nhược điểm: +Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho thời gian thuê lớn, tạo gánh nặng tài tạo gánh nặng tài cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực dự án đầu tư + Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư thiệt hại khoản tiền đóng cho thời gian th đất lại chưa sử dụng Có thể khẳng định, theo quy định pháp luật, quyền lớn nghĩa vụ nhiều Chính vậy, tùy thuộc vào mục đích sử dụng doang nghiệp, ơng K lựa chọn hình thức th đất tốn cho phù hợp với khả nhu cầu III/ Hãy cho ông K biết ông cần phải minh chứng điều kiện lợi trội doanh nghiệp ông K để quan nhà nước có thẩm quyền cho doanh nghiệp ơng th đất trả tiền lần cho thời gian thuê? Theo quy định Khoản Điều 58 Luật đất đai 2013 thì: “3 Người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: a) Có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư; b) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; c) Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác.” Như để Nhà nước cho thuê đất cần phải đáp ứng đủ điều kiênj Theo đề Ơng K chuẩn bị lập doanh nghiệp muốn Nhà nước cho phép sử dụng diện tích đất lớn để sản xuất kinh doanh lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất ơng thực có lực tài khả mảng thị trường Đề không đề cập đến việc ơng K có vi pham quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác nên ta coi ông K đáp ứng điều kiện Về điều kiện ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư Theo Điều 27 Luật đầu tư 2014 Nhà đầu tư phải ký quỹ trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư, trừ trường hợp như: Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định pháp luật đấu thầu; Nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư thực ký quỹ hồn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn định chủ trương đầu tư; Nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất khác; Mức ký quỹ để bảo đảm thực dự án đầu tư Luật Đầu tư quy định từ 1% đến 3% vốn đầu tư dự án vào quy mơ, tính chất tiến độ thực dự án cụ thể Cụ thể, mức ký quỹ tính tỷ lệ % vốn đầu tư dự án đầu tư quy định văn định chủ trương đầu tư Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến phần • • Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng áp dụng mức ký quỹ 3% Đối với phần vốn 300 tỷ đồng đến 1000 tỷ đồng áp dụng mức ký quỹ 2% • Đối với phần vốn 1.000 tỷ đồng áp dụng mức ký quỹ 1% Tuy nhiên cần lưu ý vốn đầu tư nói khơng bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước chi phí xây dựng cơng trình cơng cộng thuộc dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất giai đoạn, mức ký quỹ tính theo vốn đầu tư dự án tương ứng với giai đoạn giao đất, cho thuê đất Bên canh nhà đầu tư giảm tiền ký để bảo đảm thực dự án đầu tư Có thể nhận thấy ơng K muốn sử dụng diện tích lớn để sản xuất kinh doanh, ơng thực có lực tài khả lợi trội doanh nghiệp ông K để quan nhà nước có thẩm quyền cho doanh nghiệp ông thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Theo khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư quy định sau: - Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; - Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Do ơng K cần phải chứng minh đủ điều kiện đáp ứng lực tài để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư theo quy định Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013 Luật đầu tư 2014 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2015 Chính Phủ Hướng dẫn Luật Đầu tư Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên moi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất ... theo quy định Khoản 2, Điều 58 Luật đất đai 2013 sau: “2 Đối với dự án sử dụng đất đảo xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển... bị lỗ khoản tiền thuê đất đóng -Nhược điểm: +Nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất năm theo giá đất thị trường với biến động giá đất Theo nhận định, giá đất Việt Nam có xu hướng tăng mà khơng có dấu... lớn để sản xuất kinh doanh lĩnh vực chế biến thủy hải sản để xuất ơng thực có lực tài khả mảng thị trường Đề không đề cập đến việc ơng K có vi pham quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng