Tư vấn lập dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành PICC www.lapduandautu.vn | 0903034381

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI KHU SINH THÁI ĐẬP HỒ THÀNH Chủ đầu tư: Địa điểm: Xã Vĩnh Phúc, huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa Tháng 09/2019 - _ Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI KHU SINH THÁI ĐẬP HỒ THÀNH CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án II Quy mô đầu tư dự án 11 Diện tích sử dụng đất dự án 9ha ( 47ha đập thủy lợi thuê xã) 11 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 12 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 12 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 14 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 14 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 15 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 15 II.2 Các hạng mục dự án 16 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 21 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 21 II Các phương án xây dựng cơng trình 21 III Phương án tổ chức thực 22 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 22 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 23 I Đánh giá tác động môi trường 23 I.1 Giới thiệu chung: 23 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 23 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 24 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 24 II Tác động dự án tới môi trường 25 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 25 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 27 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 28 II.4 Kết luận: 30 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 31 I Tổng vốn đầu tư dự án 31 II Nguồn vốn thực dự án 33 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 40 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 40 III.2 Phương án vay 41 III.3 Các thơng số tài dự án 41 KẾT LUẬN 44 I Kết luận 44 II Đề xuất kiến nghị 44 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 45 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 45 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 45 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 45 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 45 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 45 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 45 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 45 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 45 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 45 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư      Chủ đầu tư Mã số thuế Đại diện pháp luật Chức vụ Địa trụ sở : : : : Giám đốc : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu sinh thái Đập Hồ Thành Địa điểm xây dựng: Xã Vĩnh Phúc, huyện Vĩnh Lộc, tỉnh Thanh Hóa Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư :88.262.802.000 đồng (Tám mươi tám tỷ hai trăm sáu mươi hai triệu tám trăm lẻ hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) :33.098.551.000 đồng + Vốn vay tín dụng :54.726.751.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Nằm khu vực Bắc Trung Bộ, cách Thủ đô Hà Nội 150km phía nam, Thanh Hóa vùng đất có tiềm du lịch tự nhiên nhân văn phong phú, đặc sắc Những năm gần đây, du lịch Thanh Hóa ngày phát triển, trở thành điểm đến thân thiện hấp dẫn du khách ới đường bờ biển dài 102km, Thanh Hóa có nhiều bãi tắm đẹp Sầm Sơn (TX Sầm Sơn), Hải Tiến (huyện Hoằng Hóa), Hải Hòa (huyện Tĩnh Gia), tiêu biểu phải kể đến biển Sầm Sơn nằm cách TP Thanh Hóa 16km phía đơng nam Đây khu du lịch nghỉ mát tiếng Việt Nam, người Pháp khai thác từ năm đầu kỷ 20 Chạy dài gần 6km từ cửa Lạch Hới đến chân núi Trường Lệ, Sầm Sơn có bãi cát thoai thoải, sóng mạnh, nước xanh nồng độ muối vừa phải, tốt cho sức khoẻ người Ngồi bãi tắm đẹp, thiên nhiên ưu ban tặng cho Sầm Sơn nhiều danh lam thắng cảnh độc đáo Trống Mái, đền Ðộc Cước, núi Cơ Tiên Bên cạnh tài ngun biển, Thanh Hóa có tài ngun rừng phong phú với vườn quốc gia khu bảo tồn thiên nhiên, nơi lưu trữ bảo vệ nguồn gen Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành động thực vật quý Điển hình số vườn quốc gia Bến En thuộc huyện Như Xuân Như Thanh, cách thành phố Thanh Hóa 36km phía tây nam Với tổng diện tích gần 15.000ha, Bến En không bao gồm quần thể núi, rừng, sông, hồ đa dạng, đặc biệt hồ sông Mực rộng gần 4.000ha với 20 đảo lớn nhỏ mà có nhiều hang động nhũ đá lung linh huyền ảo Vườn quốc gia Bến En nơi cư trú 1.460 loài động vật 1.417 loài thực vật, có nhiều lồi q như: sói đỏ, phượng hồng đất, gấu ngựa, báo lửa ; lim xanh, lát hoa, chò chỉ, trai lý, bù hương Đây địa điểm lý tưởng để du khách tham gia hoạt động dã ngoại, cắm trại, câu cá, bắt cua… hay thăm làng người Mường, Thái Thanh Hóa biết đến vùng đất “địa linh nhân kiệt” với bề dày lịch sử hào hùng truyền thống văn hóa đặc sắc Nhiều di tích lịch sử, văn hóa Thanh Hóa bảo tồn, phát triển, đáp ứng nhu cầu tham quan, tín ngưỡng nhân dân địa phương du khách Nhắc đến xứ Thanh, du khách gần xa thường nghĩ đến địa danh Hàm Rồng – sông Mã (phường Hàm Rồng, TP Thanh Hóa), nơi ghi dấu nhiều chiến công hiển hách quân dân Thanh Hóa năm tháng ác liệt kháng chiến chống đế quốc Mỹ Núi Hàm Rồng mỏm núi cuối dãy núi chạy dài bên hữu ngạn sông Mã từ làng Dương Xá (xã Thiệu Dương, huyện Thiệu Hóa) đến chân cầu Hàm Rồng Núi có dáng hình uyển chuyển thân rồng nhấp nhơ uốn lượn, bao quanh đồi thông ngút ngàn thung lũng thơ mộng Hiện nay, Hàm Rồng quy hoạch xây dựng thành khu du lịch văn hóa với cơng trình tiêu biểu như: làng cổ Đơng Sơn, núi Cánh Tiên, núi Ngọc, động Tiên Sơn, hang Mắt Rồng, đền thờ Trần Khát Chân, đền thờ Lê Uy, chùa Tăng Phúc… Đến Thanh Hóa, du khách đừng nên bỏ qua dịp tham quan Di sản Văn hóa giới Thành nhà Hồ nằm vùng đồng lưu vực sông Mã sông Bưởi, thuộc địa phận huyện Vĩnh Lộc, cách thành phố Thanh Hóa khoảng 45km hướng tây Với tổng diện tích 5.234ha, Thành nhà Hồ bao gồm cơng trình kiến trúc thành Nội, Hào thành, La thành Đàn tế Nam Giao Đây kinh đô nước Việt Nam từ năm 1398 đến 1407 Hồ Quý Ly - lúc tể tướng triều đại nhà Trần - cho xây dựng vào năm 1397 Nhờ kỹ thuật dựng thành độc đáo sử dụng nguyên vật liệu bền vững, đặc biệt khối đá lớn nên cảnh quan quy mô kiến trúc Thành nhà Hồ theo suốt chiều dài lịch sử bảo tồn gần nguyên vẹn mặt đất lòng đất Đây Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành coi tòa thành đá lại Đông Nam Á số lại giới Với tiềm du lịch phong phú, đa dạng, Thanh Hóa có điều kiện để phát triển nhiều loại hình du lịch du lịch biển, du lịch sinh thái, du lịch văn hóa – lịch sử…, bước khẳng định vị du lịch xứ Thanh khu vực Bắc Trung nước Từ thực tế trên, để góp phần thực chương trình tỉnh, cơng ty TNHH Đầu Tư & Xây Dựng Ngọc Minh phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “Dự án khu sinh thái Đập Hồ Thành” Huyện Vĩnh Lộc nhằm phát huy tiềm mạnh địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương để qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Vĩnh Lộc phát triển Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành - Góp phần giải cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vùng tạo địa điểm vui chơi, nghỉ dưỡng lành mạnh cho người dân địa phương du khách - Hướng tới thị trường khách kinh doanh kết hợp du lịch, dịch vụ tổ chức hội nghị hội thảo, triển lãm, trưng bày, dịch vụ ẩm thực, nơi quy tụ giới thiệu đặc sản Thanh Hóa Kết hợp loại hình vui chơi giải trí cao cấp, đại, khơng gian văn hóa truyền thống, - Tăng thêm cảnh quan cho khu vực, thu hút khách du lịch từ Hà Nội, Thanh Hóa, vùng Bắc Trung Bộ, tỉnh lân cận du khách quốc tế đến nghỉ dưỡng Việt Nam mang lại hiệu kinh tế xã hội, góp phần vào ngân sách địa phương thơng qua thuế nguồn thu khác - Phát triển sở vui chơi giải trí như: khu cắm trại, dã ngoại; vui chơi giải trí mặt nước; khu vui chơi giải trí tập trung, Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án Thanh Hóa, hay gọi xứ Thanh, tỉnh cực Bắc miền Trung Việt Nam Thanh Hóa tỉnh lớn diện tích dân số, đứng thứ diện tích thứ dân số số đơn vị hành tỉnh trực thuộc nhà nước, địa điểm sinh sống người Việt cổ Thanh Hóa tỉnh chuyển tiếp miền Bắc miền Trung Việt Nam nhiều phương diện Về hành chính, Thanh Hóa tỉnh cực bắc Trung Bộ, tiếp giáp với Tây Bắc Bộ đồng Bắc Bộ Về địa chất, miền núi Thanh Hóa nối dài Tây Bắc Bộ đồng Thanh Hóa đồng lớn Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Trung Bộ, ngồi phần nhỏ (phía bắc huyện Nga Sơn) thuộc đồng châu thổ sơng Hồng Về khí hậu, Thanh Hóa vừa có kiểu khí hậu miền Bắc lại vừa mang hình thái khí hậu miền Trung Về ngơn ngữ, phần lớn người dân nói phương ngữ Thanh Hóa với vốn từ vựng giống từ vựng phương ngữ Nghệ Tĩnh song âm vực lại gần với phương ngữ Bắc Bộ Thanh Hóa bao gồm thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã 24 huyện, với diện tích 11.133,4 km² số dân 3.712.600 người với dân tộc Kinh, Mường, Thái, H'mơng, Dao, Thổ, Khơ-mú, có khoảng 855.000 người sống thành thị Năm 2005, Thanh Hóa có 2,16 triệu người độ tuổi lao động, chiếm tỷ lệ 58,8% dân số toàn tỉnh, lao động qua đào tạo chiếm 27%, lao động có trình độ cao đẳng, đại học trở lên chiếm 5,4% I.1 Vị trí địa lý  Vĩ tuyến 19°18' Bắc đến 20°40' Bắc  Kinh tuyến 104°22' Đông đến 106°05' Đông  Phía bắc giáp ba tỉnh: Sơn La, Hòa Bình Ninh Bình  Phía nam tây nam giáp tỉnh Nghệ An  Phía tây giáp tỉnh Hủa Phăn nước Lào với đường biên giới 192 km  Phía đơng Thanh Hóa mở phần vịnh Bắc Bộ thuộc Biển Đông với bờ biển dài 102 km Diện tích tự nhiên Thanh Hóa 11.120,6 km², chia làm vùng: đồng ven biển, trung du, miền núi Thanh Hóa có thềm lục địa rộng 18.000 km² Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 10 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án STT Nội dung I Xây dựng Các cơng trình Văn phòng Nhà hàng + karaoke Nhà hàng cà phê Khối khách sạn Nhà hàng tiệc cưới Nhà homestay Nhà Các cơng trình thể thao Sân tennis Hồ bơi Các cơng trình phụ trợ Chòi nghỉ Nhà tắm hồ bơi Cơng vào Khu trồng cấm trại Khu trồng ăn Khu biệt thự nghỉ dưỡng Biệt thự nghỉ dưỡng A B C D E F Số lượng ĐVT Diện tích Đơn giá Thành tiền 57.867.000 m2 600 4.000 2.400.000 m2 577 4.200 2.423.400 1 m2 m2 750 2.365 3.000 5.100 2.250.000 12.061.500 m2 577 4.500 2.596.500 20 10 m2 m2 640 200 3.500 3.500 2.240.000 700.000 - m2 m2 1.310 1.250 3.220 5.080 4.218.200 6.350.000 - 1 10 m2 m2 m2 576 20,5 50 500 2.000 2.000 288.000 41.000 100.000 m2 13.000 70 910.000 m2 30.000 50 1.500.000 6.130 12.260.000 m2 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 2.000 31 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành STT G II 10 11 12 III IV V Nội dung Số lượng ĐVT Diện tích Đơn giá Cây xanh, giao m2 36.284 100 thông nội Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp HT 1.000.000 nước tổng thể Hệ thống cấp điện HT 2.000.000 tổng thể Hệ thống thoát HT 1.300.000 nước tổng thể Hệ thống xử lý HT 2.000.000 nước thải Thiết bị Nhà hàng + Bộ 577 430 Karaoke Quán cà phê Bộ 750 400 Khối khách sạn Bộ 1665 1.686 Nhà hàng tiệc Bộ 100 1.393 cưới Homestay 20 Bộ 64 1.000 Sân tennis Bộ 570 300 Hồ bơi Bộ 128 400 Du thuyền cao tốc 2.500.000 Cano cao tốc 40.000 Vịt thiên nga đạp 20 20.000 nước Khu nuôi trồng Bộ 1.000.000 thủy sản Biệt thự nghỉ 10 Bộ 200.000 dưỡng Cây giống, giống 100.000 ký Cá giống 50,00 Chi phí quản lý (GXDtt+GTBtt) dự án 2,455 * ĐMTL%*1,1 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Thành tiền 3.628.400 1.000.000 2.000.000 1.300.000 2.000.000 11.983.600 248.110 300.000 2.807.190 975.100 1.280.000 342.000 51.200 2.500.000 80.000 400.000 1.000.000 2.000.000 5.000.000 5.000.000 1.715.072 4.127.784 32 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành STT 10 11 12 VI Nội dung Số lượng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí ĐVT Diện tích Đơn giá Thành tiền 0,401 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 280.316 0,820 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 573.081 1,393 0,836 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 806.217 483.730 0,062 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 43.405 0,177 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 123.475 0,190 0,183 2,534 1,134 Tổng cộng GXDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GTBtt * ĐMTL%*1,1 10% 109.717 105.727 1.466.187 135.930 7.569.346 88.262.802 II Nguồn vốn thực dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 33 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN VỐN STT Nội dung I A Xây dựng Các cơng trình Văn phòng Nhà hàng + karaoke Nhà hàng cà phê Khối khách sạn Nhà hàng tiệc cưới Nhà homestay Nhà Các cơng trình thể thao Sân tennis Hồ bơi Các cơng trình phụ trợ Chòi nghỉ Nhà tắm hồ bơi Cơng vào Khu trồng cấm trại Khu trồng ăn Khu biệt thự nghỉ dưỡng Biệt thự nghỉ dưỡng Cây xanh, giao thông nội Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể B C D E F G Thành tiền 57.867.000 Tự có - tự huy động 21.700.125 Vay tín dụng 35.729.375 2.400.000 2.423.400 2.250.000 12.061.500 2.596.500 2.240.000 700.000 900.000 908.775 843.750 4.523.063 973.688 840.000 262.500 1.500.000 1.514.625 1.406.250 7.538.438 1.622.813 1.400.000 - - - 4.218.200 6.350.000 1.581.825 2.381.250 2.636.375 3.968.750 - - - 288.000 41.000 100.000 910.000 108.000 15.375 37.500 341.250 180.000 25.625 62.500 568.750 1.500.000 562.500 937.500 12.260.000 4.597.500 7.662.500 3.628.400 1.360.650 2.267.750 - - - 1.000.000 375.000 625.000 2.000.000 750.000 1.250.000 1.300.000 487.500 812.500 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 34 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành NGUỒN VỐN STT II 10 11 12 III IV V Nội dung Hệ thống xử lý nước thải Thiết bị Nhà hàng + Karaoke Quán cà phê Khối khách sạn Nhà hàng tiệc cưới Homestay Sân tennis Hồ bơi Du thuyền cao tốc Cano cao tốc Vịt thiên nga đạp nước Khu nuôi trồng thủy sản Biệt thự nghỉ dưỡng Cây giống, giống Cá giống Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Thành tiền Tự có - tự huy động Vay tín dụng 2.000.000 750.000 1.250.000 11.983.600 248.110 300.000 2.807.190 975.100 1.280.000 342.000 51.200 2.500.000 80.000 4.493.850 93.041 112.500 1.052.696 365.663 480.000 128.250 19.200 937.500 30.000 7.489.750 155.069 187.500 1.754.494 609.438 800.000 213.750 32.000 1.562.500 50.000 400.000 150.000 250.000 1.000.000 375.000 625.000 2.000.000 5.000.000 5.000.000 750.000 1.875.000 1.875.000 1.250.000 3.125.000 3.125.000 1.715.072 643.152 1.071.920 4.127.784 1.547.919 2.579.865 280.316 105.119 175.198 573.081 214.905 358.175 - - 806.217 302.331 503.885 483.730 181.399 302.331 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 35 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành NGUỒN VỐN STT 10 11 12 VI Nội dung Thành tiền Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí Tổng cộng Tỷ lệ (%) Tự có - tự huy động Vay tín dụng 43.405 16.277 27.128 123.475 46.303 77.172 109.717 41.144 68.573 105.727 39.648 66.079 - - 1.466.187 549.820 916.367 135.930 50.974 84.956 7.569.346 88.262.802 2.838.505 33.098.551 37,50% 4.730.841 54.726.751 62,00% Bảng tiến độ thực Tiến độ thực STT Nội dung I A Xây dựng Các cơng trình Văn phòng Nhà hàng + karaoke Nhà hàng cà phê Khối khách sạn Nhà hàng tiệc cưới Nhà homestay Nhà Các công trình thể thao B Thành tiền 2019 57.867.000 6.300.000 2020 51.567.000 2.400.000 2.423.400 2.250.000 12.061.500 2.596.500 2.240.000 700.000 2.400.000 2.423.400 2.250.000 12.061.500 2.596.500 2.240.000 700.000 - Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 36 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Tiến độ thực STT Nội dung Sân tennis Hồ bơi Các cơng trình phụ trợ Chòi nghỉ Nhà tắm hồ bơi Cơng vào Khu trồng cấm trại Khu trồng ăn Khu biệt thự nghỉ dưỡng Biệt thự nghỉ dưỡng Cây xanh, giao thông nội Hệ thống phụ trợ Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý nước thải Thiết bị Nhà hàng + Karaoke Quán cà phê Khối khách sạn Nhà hàng tiệc cưới Homestay Sân tennis Hồ bơi Du thuyền cao tốc Cano cao tốc C D E F G II Thành tiền 2019 2020 4.218.200 6.350.000 4.218.200 6.350.000 - 288.000 41.000 100.000 910.000 288.000 41.000 100.000 910.000 1.500.000 1.500.000 12.260.000 12.260.000 3.628.400 3.628.400 1.000.000 1.000.000 2.000.000 2.000.000 1.300.000 1.300.000 2.000.000 2.000.000 11.983.600 248.110 300.000 2.807.190 975.100 1.280.000 342.000 51.200 2.500.000 80.000 - Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 11.983.600 248.110 300.000 2.807.190 975.100 1.280.000 342.000 51.200 2.500.000 80.000 37 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Tiến độ thực STT 10 11 12 III IV V 10 11 12 VI Nội dung Vịt thiên nga đạp nước Khu nuôi trồng thủy sản Biệt thự nghỉ dưỡng Cây giống, giống Cá giống Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tư vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng phí Thành tiền 2019 2020 400.000 400.000 1.000.000 1.000.000 2.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 2.000.000 - 1.715.072 1.715.072 4.127.784 2.587.519 280.316 280.316 573.081 573.081 1.540.265 806.217 806.217 483.730 483.730 43.405 43.405 123.475 123.475 109.717 11.945 105.727 105.727 97.772 1.466.187 159.624 1.306.563 135.930 135.930 7.569.346 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 7.569.346 38 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Tiến độ thực STT Nội dung Tổng cộng Tỷ lệ (%) Thành tiền 88.262.802 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 2019 15.602.591 17,68% 2020 72.660.211 82,32% 39 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư :88.262.802.000 đồng (Tám mươi tám tỷ hai trăm sáu mươi hai triệu tám trăm lẻ hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) :33.098.551.000 đồng + Vốn vay tín dụng :54.726.751.000 đồng STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) Vốn tự có (huy động) Vốn vay Ngân hàng Tỷ trọng vốn vay Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 88.262.802 33.098.551 54.726.751 62,00% 37,50% Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: Thu từ cho khách sạn Thu từ kinh doanh nhà hàng Thu từ homestay Thu từ nhà Thu từ bán cá Thu từ biệt thự nghỉ dưỡng Thu từ ăn trái Thu từ hoạt động khác Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 1% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 1% Chi phí điện nước 2% Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu 40 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành 10 11 Chi phí lương Chi phí nguyên vật liệu cho nhà hàng Chi phí chăm sóc ăn trái Chi phí tu sửa Chi phí cá giống Chi phí chăm sóc, thức ăn,… cho cá Chế độ thuế Thuế TNDN "" 40% 20% 1% "" 5% Bảng tính Doanh thu Tổng mức đầu tư Doanh thu Bảng tính Doanh thu % 22 III.2 Phương án vay - Số tiền : 54.726.750.995 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 11% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC Hình thức trả nợ: 7% /năm 9,44% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 37,5% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 62,5%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm III.3 Các thơng số tài dự án a Kế hoạch hồn trả vốn vay Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 41 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 9,08 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 168% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 4,5 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 4,5 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hồn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,79 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,79 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,44%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 11 hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ 10 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 42 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 9,44%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV =64.875.941.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 64.875.941.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 17,863%>9,440% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 43 KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương gần tỷ thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 20 - 50 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 44 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 45 ... nguồn cấp cho khu vực, tiến hành xây dựng hàng rào khu du lịch nghỉ dưỡng xong lúc đặt trạm kỹ thuật riêng đảm bảo vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo tiêu chuẩn khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái... vụ nhu cầu thể thao cho du khách Khu câu cá giải trí Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 18 Dự án Khu sinh thái Đập Hồ Thành Khu nhà hàng tiệc cưới II.2.4 Khu Homestay mặt nước Với... triển khu nghỉ dưỡng homestay, kết hợp với dịch vụ khác lý tưởng cho việc du lịch, nghỉ dưỡng Khu homestay xây dựng với quy mô 10 độc lập Sự kết hợp du lịch sinh thái nghỉ dưỡng mang tới cho du