Tư vấn lập dự án Bất động sản Phương Anh PICC www.lapduandautu.vn | 0903034381

Dự án Bất động sản Phương Anh CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG ANH Chủ đầu tư: Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận _ Tháng 09/2018 _ Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG ANH CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 13 II Quy mô dự án 16 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 16 III.1 Địa điểm xây dựng 16 III.2 Hình thức đầu tư 16 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 16 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 17 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 17 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 18 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 18 II Quy trình cho thuê 18 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 21 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 21 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh II Các phương án xây dựng cơng trình 21 III Phương án tổ chức thực 21 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 21 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 22 I Đánh giá tác động môi trường 22 I.1 Giới thiệu chung 22 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 22 II Tác động dự án tới môi trường 23 II.1 Giai đoạn xây dựng dự án 23 II.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 24 III Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm 24 III.1 Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án 24 III.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 25 IV Kết luận 26 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 27 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 27 II Nguồn vốn thực dự án 28 III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 29 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án (cho căn) 29 III.2 Dự kiến đầu vào dự án 30 III.3 Các thơng số tài dự án 30 KẾT LUẬN 33 I Kết luận 33 II Đề xuất kiến nghị 33 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 34 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 34 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án.Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Error! Bookmark not defined Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Error! Bookmark not defined Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư:  Giấy phép ĐKKD số:  Đại diện pháp luật: Chức vụ: Tổng Giám đốc  Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Dự án Bất động sản Phương Anh Địa điểm xây dựng: Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý khai thác dự án Tổng mức đầu tư: 10.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng) cho chuỗi hệ thống 20 thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận (tương đương 500 triệu đồng/căn) - Vốn tự có – vốn cổ đơng góp (100%): - Vốn vay: 10.000.000.000 đồng đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Sài Gòn thị trẻ có mức tăng dân số cao nước chủ yếu di dân Năm 1698, thành lập mặt hành chính, địa bàn Sài Gòn lúc (với diện tích 50 km2) có khoảng 10.000 dân Đến năm 1863, tức sau Pháp chiếm ba tỉnh miền Đơng, Sài Gòn - Chợ Lớn có khoảng 20.000 dân, kể người Hoa, Tây, Ấn Độ, tức cỡ phường Năm 1905 54.745 dân Nhưng sau gia tăng nhanh chóng để lên tới 300.000 dân vào năm 1929, l,77 triệu vào năm 1958, 2,54 triệu năm 1960, 3,33 triệu năm 1970, khoảng triệu vào năm 1975 cuối năm 2004 6,11 triệu (với diện tích 2.095 km2) Theo báo cáo khảo sát Sở Xây dựng Viện nghiên cứu phát triển TPHCM, địa bàn thành phố có khoảng 500.000 hộ dân chưa có nhà, có khoảng 81.000 hộ cần nhà xã hội giai đoạn 2016 - 2020 Chỉ tính riêng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước thành phố, có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 hộ Trong tổng số 402.000 công nhân, lao động làm việc 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh khu cơng nghệ cao thành phố có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) có nhu cầu nơi lưu trú, giải chỗ cho 39.400 người, chiếm khoảng 15% nhu cầu Nếu so với cách 100 năm, dân số Sài Gòn - TPHCM tăng lên gấp 111 1ần: Từ số gần 55.000 vào năm 1905, lên tới 6,l triệu - mức tăng gia tăng dân số tự nhiên, mà chủ yếu gia tăng học từ đợt di dân Theo số liệu từ Tổng cục Dân số - kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, lượng người nhập cư vào TP.HCM tăng trung bình 2,2%/năm, tương đương với khoảng 150.000 người, 85% người nhập cư có độ tuổi từ 15-29 Dòng người nhập cư thuộc hệ trẻ đến thành phố dự báo làm tăng trưởng nhu cầu bất động sản (BĐS) cho thuê thị trường nhà cho thuê nói chung Từ sở trên, kết hợp với đánh giá tình hình vĩ mơ, Công ty phối hợp đơn vị tư Công Ty CP Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh xúc tiến lập dự án Bất động sản Phương Anh Tp.HCM tỉnh lân cận IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung Thành lập chuỗi nahf cho thuê nhằm phục vụ nhu cầu ăn sinh hoạt phạm vi thành phố nói riêng khắp tỉnh lân cận V.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu nắm bắt nhu cầu khách hàng, cung cấp phòng chất lượng, đảm bảo an tồn tiện nghi cho người sử dụng - Khi dự án vào hoạt động ổn định dự kiến doanh thu khoảng 30 triệu đồng/căn/tháng Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý: Thành phố Hồ Chí Minh có toạ độ 10°10' – 10°38' Bắc 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đơng 50 km theo đường chim bay  Khí hậu thời tiết Thành phố Hồ Chí Minh nằm vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng tỉnh Nam bộ, đặc điểm chung khí hậu-thời tiết TPHCM nhiệt độ cao năm có hai mùa mưa - khơ rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau Theo tài liệu quan trắc Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Bất động sản Phương Anh nhiều năm trạm Tân Sơn Nhất, qua yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh sau: - Lượng xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số nắng trung bình/tháng 160-270 Nhiệt độ khơng khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao tháng (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp khoảng tháng 12 tháng (25,70C) Hàng năm có tới 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C Ðiều kiện nhiệt độ ánh sáng thuận lợi cho phát triển chủng loại trồng vật nuôi đạt suất sinh học cao; đồng thời đẩy nhanh trình phân hủy chất hữu chứa chất thải, góp phần làm giảm ô nhiễm môi trường đô thị - Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao 2.718 mm (1908) năm nhỏ 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm 159 ngày Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào tháng mùa mưa từ tháng đến tháng 11; hai tháng thường có lượng mưa cao Các tháng 1,2,3 mưa ít, lượng mưa khơng đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố khơng đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc Ðại phận quận nội thành huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao quận huyện phía Nam Tây Nam - Ðộ ẩm tương đối khơng khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80% trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình qn mùa khơ 74,5% mức thấp tuyệt đối xuống tới 20% - Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng hai hướng gió chủ yếu gió mùa Tây - Tây Nam Bắc - Ðơng Bắc Gió Tây Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào mùa mưa, khoảng từ tháng đến tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s gió thổi mạnh vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào mùa khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s Ngồi có gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng đến tháng tốc độ trung bình 3,7 m/s Về TPHCM thuộc vùng khơng có gió bão Năm 1997, biến động tượng El-Nino gây nên bão số 5, phần huyện Cần Giờ bị ảnh hưởng mức độ nhẹ  Ðịa chất - đất đai Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 10 Dự án Bất động sản Phương Anh + ĐVCTN đưa phương án báo giá thi công Sau trình trên, ĐVCTN cân thực trạng mong muốn gia chủ đưa phương án cải tạo sửa chữa phù hợp Đồng thời báo giá thi công với chi tiết hạng mục cần thực + Ký hợp đồng thi công + ĐVCTN tiến hành thi công theo hợp đồng ký ĐVCTN tiến hành thực thi hạng mục theo trình tự, thời gian đảm bảo chất lượng cho công đoạn theo hợp đồng Thơng thường q trình ĐVCTN ln có người quản lý, trực tiếp giám sát trình thực + Nghiệm thu lý hợp đồng Khi giai đoạn thi cơng sửa chữa cải tạo hồn tất, bên cần nghiệm thu cơng trình theo vẽ, theo cam kết hợp đồng hay chưa hoàn tất lý hợp đồng - Bước 3: Cho thuê lại + Tiếp thị, quảng cáo, gửi thông điệp cho khách hàng mục tiêu + Cho thuê với tốc độ nhanh gấp rút + Chăm sóc khách thuê để giữ lại vị khách tốt Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 20 Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng Diện tích sử dụng đất: m2 Khu đất Chủ đầu tư thuê sử dụng vòng… năm, nên khơng tính đến phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư Sau Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh định để thực dự án Chủ đầu tư tiến hành lắp đặt thiết bị để thực dự án II Các phương án xây dựng công trình Bảng tổng hợp hạng mục thiết bị Nội dung STT ĐVT Số lượng Thiết bị Bàn ghế 20 Thiết bị vệ sinh Thiết bị khác III Phương án tổ chức thực Dự án chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng nhà máy khai thác dự án vào hoạt động IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án  Lập phê duyệt dự án năm 2018 + Đưa vào vận hành khai thác sau 02 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất thực địa có chủ trương đầu tư Chủ đầu tư trực tiếp quản lý khai thác dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 21 Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHỊNG I Đánh giá tác động mơi trường I.1 Giới thiệu chung Mục đích cơng tác đánh giá tác động môi trường Dự án Bất động sản Phương Anh xem xét đánh giá yếu tố tích cực tiêu cực ảnh hưởng đến khu vực trường học khu vực lân cận, để từ đưa giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế tác động rủi ro cho môi trường dự án thực thi, đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn môi trường I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường Các quy định hướng dẫn sau dùng để tham khảo + Luật Đầu tư 2005 kỳ họp thứ Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005; + Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư; + Luật Bảo vệ môi trường 2005 kỳ họp thứ Quốc hội khố XI thơng qua ngày 19/11/2005; + Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; + Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP; + Nghị định 81/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bảo vệ môi trường; + Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 8/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường; + Nghị định số 59/2007/NĐ-CP ngày 9/4/2007 Chính phủ quản lý chất thải rắn; Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 22 Dự án Bất động sản Phương Anh + Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả nước thải vào nguồn nước; + Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường việc bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn Việt Nam môi trường II Tác động dự án tới môi trường Việc thực thi dự án ảnh hưởng định đến môi truờng xung quanh khu vực Dự án Bất động sản Phương Anh khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến mơi trường làm việc Chúng ta dự báo nguồn tác động đến môi trường có khả xảy giai đoạn khác nhau: II.1 Giai đoạn xây dựng dự án + Tác động bụi, khí thải, tiếng ồn: Q trình xây dựng tu sửa không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn sử dụng vôi vữa, đất cát hoạt động máy móc thiết bị phương tiện vận thi công giới công trường gây tiếng ồn + Tác động nước thải: Trong giai đoạn thi cơng có phát sinh nước thải sinh hoạt công nhân xây dựng Lượng nước thải khơng nhiều cần phải kiểm sốt chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm + Tác động chất thải rắn: Chất thải rắn phát sinh giai đoạn gồm loại: Chất thải rắn từ trình xây dựng rác sinh hoạt công nhân xây dựng Các chất thải rắn phát sinh giai đoạn không quản lý xử lý kịp thời bị trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước gây vấn đề vệ sinh khác Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) tái sử dụng làm vật liệu san lấp Riêng rác sinh hoạt lượng công nhân không nhiều thu gom giao cho đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 23 Dự án Bất động sản Phương Anh II.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng + Ơ nhiễm khơng khí: Khí thải phương tiện: Khí thải từ máy móc (máy in, máy điều hòa nhiệt độ, máy photocopy) lớp học + Ô nhiễm nước thải: Nước thải sinh hoạt có chứa chất cặn bã, chất rắn lơ lửng, chất hữu cơ, chất dinh dưỡng vi sinh Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi theo đất cát, cây… rơi vãi mặt đất đưa xuống hệ thống nước, làm tăng mức độ nhiễm nguồn nước tiếp nhận + Ô nhiễm chất thải rắn: Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn giản, chủ yếu chất hữu dễ phân hủy thực phẩm dư thừa loại bao bì (giấy bìa, chất dẻo, thủy tinh…) III Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm III.1 Giai đoạn xây dựng tu sửa dự án Phun nước làm ẩm khu vực gây bụi đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng… Che chắn bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí cuối hướng gió có biện pháp cách ly tránh tượng gió để khơng ảnh hưởng tồn khu vực Tận dụng tối đa phương tiện thi công giới, tránh cho cơng nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên Cung cấp đầy đủ phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân mũ, trang, quần áo, giày tại công đoạn cần thiết Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn khu vực công trường xây dựng Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtơng… gây tiếng ồn lớn không hoạt động từ 18h – 6h Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu công nhân xây dựng thực yêu cầu sau: Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 24 Dự án Bất động sản Phương Anh Công nhân tập trung bên ngồi khu vực thi cơng Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân Tổ chức ăn uống khu vực thi cơng phải hợp vệ sinh, có nhà ăn… Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung khu vực Rác sinh hoạt thu gom chuyển khu xử lý rác tập trung Có phận chuyên trách để hướng dẫn công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh mơi trường, an tồn lao động kỷ luật lao động cho công nhân III.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng + Giảm thiểu nhiễm khơng khí: Trồng xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho trường học, tạo bóng mát có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn cải tạo môi trường + Giảm thiểu nhiễm khí thải phương tiện vận chuyển: Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi áp dụng thơng thống Để tiết kiệm lượng giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thơng thống đối lưu tự nhiên có hổ trợ đối lưu cưỡng Quá trình thơng thống tự nhiên sử dụng cửa thơng gió, chọn hướng gió chủ đạo năm, bố trí theo hướng đón gió theo hướng xi gió + Giảm thiểu nhiễm nước thải: Nước thải trường học xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại Nước thải sau đưa hệ thống xử lý đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước thải môi trường + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư thực chu đáo chương trình thu gom phân loại rác nguồn Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho loại chất thải: tái chế chất thải rắn sinh hoạt Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 25 Dự án Bất động sản Phương Anh Các loại chất thải tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) đươc tái sử dụng, loại chất thải tái chế (giấy, nylon…) tận dụng hợp đồng đơn vị khác để xử lý IV Kết luận Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sử dụng nhiều làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực Nhưng để chủ động việc quản lý môi trường, dự án vào hoạt động, chúng tơi cho phân tích nguồn gốc gây ô nhiễm đưa biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực, đảm bảo môi trường làm việc vùng dự án lành mạnh, thơng thống khẳng định dự án mang tính khả thi môi trường Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 26 Dự án Bất động sản Phương Anh CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án STT Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền II Thiết bị Bàn ghế 20 2.000 40.000 Thiết bị vệ sinh 10.000 20.000 Thiết bị khác 15.000 15.000 III Chi phí quản lý dự án IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng dự án 75.000 (GXDtt+GTBtt) 2,763 * ĐMTL%*1,1 4.006 3.134 Chi phí lập báo cáo (GXDtt+GTBtt) nghiên cứu tiền khả 0,431 * ĐMTL%*1,1 thi 625 Chi phí lập báo cáo (GXDtt+GTBtt) nghiên cứu khả thi 0,719 * ĐMTL%*1,1 1.043 Chi phí thẩm tra báo (GXDtt+GTBtt) cáo nghiên cứu khả 0,160 * ĐMTL%*1,1 thi 232 Chi phí thẩm tra dự tốn 0,191 GXDtt * ĐMTL%*1,1 134 Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 272 0,388 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 27 Dự án Bất động sản Phương Anh STT Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, TB Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,803 V Thuê mặt bằng, đặt cọc 0,302 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%*1,1 227 GTBtt * ĐMTL%*1,1 602 250.000 250.000 100.000 100.000 VI Vốn lưu động Tổng cộng 502.140 II Nguồn vốn thực dự án Bảng cấu nguồn vốn dự án STT II III IV Nội dung Thiết bị Bàn ghế Thiết bị vệ sinh Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng dự án Thành tiền 75.000 40.000 20.000 15.000 NGUỒN VỐN Tự có - tự Vay tín huy động dụng 75.000 40.000 20.000 15.000 - Tiến độ thực Năm thứ 75.000 40.000 20.000 15.000 4.006 4.006 - 4.006 3.134 3.134 - 3.134 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 28 Dự án Bất động sản Phương Anh STT V VI Tổng cộng Nội dung Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra dự tốn Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm vật tư, TB Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Thuê mặt bằng, đặt cọc Vốn lưu động Tỷ lệ (%) Thành tiền Vay tín dụng Tiến độ thực Năm thứ NGUỒN VỐN Tự có - tự huy động 625 625 - 625 1.043 1.043 - 1.043 232 232 - 232 134 134 - 134 272 272 - 272 227 227 - 227 602 602 - 602 250.000 250.000 250.000 100.000 100.000 100.000 502.140 502.140 100,00% - 502.140 100,00% III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án (cho căn) Tổng mức đầu tư: 502.140.000 đồng (Năm trăm linh hai triệu, trăm bốn mươi nghìn đồng) Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 29 Dự án Bất động sản Phương Anh - Vốn tự có – huy động (100%): 502.140.000 đồng - Vốn vay STT đồng Cấu trúc vốn (1.000 đồng) Vốn tự có (huy động) Vốn vay Ngân hàng Tỷ trọng vốn vay Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 502.140 502.140 0,00% 100,00%  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ bán bánh Pizza III.2 Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 5% "" "" Chi phí khác 10% Chế độ thuế Thuế TNDN % 22 Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Chi phí sử dụng vốn Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 8% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC 9% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 0%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 100%; lãi suất vay dài hạn 9%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm III.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 30 Dự án Bất động sản Phương Anh Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 7,19 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 7,19 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hồn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính toán dự án Như PIp = 4,14cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 4,14 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Kết tính tốn: Tp = năm 02 tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 31 Dự án Bất động sản Phương Anh + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 1.517.685.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 1.517.685.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 92,201% > 8,00% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 32 Dự án Bất động sản Phương Anh KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế Đóng góp vào ngân sách địa phương thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án Giải việc làm cho khoảng từ 5-10 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 33 Dự án Bất động sản Phương Anh PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 34 ... - tự huy động 625 625 - 625 1.043 1.043 - 1.043 232 232 - 232 134 134 - 134 272 272 - 272 227 227 - 227 602 602 - 602 250.000 250.000 250.000 100.000 100.000 100.000 502.140 502.140 100,00% -. .. Tự có - tự Vay tín huy động dụng 75.000 40.000 20.000 15.000 - Tiến độ thực Năm thứ 75.000 40.000 20.000 15.000 4.006 4.006 - 4.006 3.134 3.134 - 3.134 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC. .. này, nước ngầm thường khai thác ba tầng chủ yếu: 0-2 0m, 6 0-9 0m 170Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 12 Dự án Bất động sản Phương Anh 200m Khu vực quận huyện 12, Hóc mơn Củ Chi có