Kinh nghiệm để quản lý đất đô thị của Hàn Quốc và bài học cho quản lý đất đô thị Việt Nam giới thiệu đến các bạn những vấn đề về kinh nghiệm về chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường bất động sản, kinh nghiệm và bài học về tái điều chỉnh đất để nâng hiệu quả sử dụng và thu hồi chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. Mời các bạn cùng tham khảo.
KINH NGHIỆM ĐỂ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THN CỦA HÀN QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THN VIỆT N AM Trần Thị Thu Lương, ĐHQG TP HCM Trong q trình thị hố quản lý đất thị vấn đề quan tâm hàng đầu việc tập trung cao độ không gian hoạt động gắn liền với phát triển thị khiến cho phủ thường phải đối mặt với vấn đề: lạm phát giá đất tỉ lệ lớn số người bị đNy vào sống môi trường tiêu chuNn Sự thiếu thốn sở hạ tầng tiện nghi cơng cộng góp phần dẫn đến nạn tắc nghẽn giao thông, ngập lụt đô thị, ô nhiễm môi trường xuống cấp tồn diện mơi trường thị Từ đó, lợi ích thị hố lại đe dọa bị triệt tiêu ảnh hưởng tiêu cực tập trung mức quản lý không theo kịp Từ thực tiễn nước châu Á xuất cố gắng khởi xướng biện pháp cải cách quản lý đô thị Một số quốc gia thu kết đáng khích lệ xem Hàn Quốc ví dụ điển hình Trong thời gian tương đối ngắn, Hàn Quốc khẳng định vị trí nước châu Á để có mức độ thị hố cao phát triển thịnh vượng mặt kinh tế Hàn Quốc đồng thời thực biện pháp quản lý đất đô thị thành công vượt qua vấn đề nan giải quản lý đất đô thị để giúp q trình thị hố tăng trưởng kinh tế Hàn Quốc phát triển cách đồng Hiện quản lý đất đô thị Việt N am gặp khó khăn N hững ngổn ngang nhiều bất cập, trật tự tự phát lĩnh vực quản lý đất sử dụng đất đô thị khiến cho nhiều thành phố Việt N am phải đối mặt với vấn đề nan giải cảnh báo nghiêm khắc phát triển bền vững Vì kinh nghiệm thành cơng Hàn Quốc lĩnh vực quản lý đất đô thị học quý cho quản lý đất thị Việt N am Hàn Quốc có diện tích đất 99.392km2 rừng chiếm 66%, đất nơng nghiệp 21,4%, 7% loại khác đất thị chiếm 4,8% Q trình thị hố Hàn Quốc diễn mạnh mẽ thập niên 60 đến 90 kỉ XX Quá trình có đặc điểm bật tốc độ cao tập trung không gian N ăm 1960, dân cư đô thị Hàn Quốc 6.997.000 người chiếm 28% tổng số cư dân vòng 30 năm cư dân đô thị Hàn Quốc tăng lên 32.397.000 người chiếm 75% tổng số dân Có thể nói tốc độ gia tăng khổng lồ 360% khoảng thời gian 30 năm1 Mật độ dân cư theo xu hướng tập trung cao vào đô thị lớn Mật độ dân số nước 438 người/km2 vào năm 1990 số tương ứng cho thành phố lớn 7.030 người/km2 Seoul 17.555 người/km2.2 Đơ thị hố tốc độ cao tăng vọt dân số đô thị dẫn đến vấn đề khó khăn quản lý sử dụng đất đô thị Hàn Quốc Tuy nhiên Hàn Quốc vượt qua khó khăn cách thành công Sau số kinh nghiệm quản lý đất đô thị Hàn Quốc qua rút học cho quản lý đất đô thị Việt N am KI H GHIỆM VỀ CHỐ G ĐẦU CƠ ĐẤT VÀ THÚC ĐẨY THN TRƯỜ G BẤT ĐỘ G SẢ N guồn Bộ Quy hoạch kinh tế Hàn Quốc (1960, 1970, 1980 1990) dẫn theo Tae-II Lee “Cải thiện quản lý đất đô thị Hàn Quốc” “Quản lý đất đô thị” (Urban Land Management) N XB Mohan Primlani for Oxford & IBH trang 119 N guồn Bộ Quy hoạch kinh tế Hàn Quốc (1960, 1970, 1980 1990) dẫn theo Tae-II Lee “Cải thiện quản lý đất đô thị Hàn Quốc” “Quản lý đất đô thị” (Urban Land Management) N XB Mohan Primlani for Oxford & IBH trang 120 Vào khoảng thập niên 1960, 1970, 1980 Hàn Quốc giá đất thị leo thang nhanh chóng dẫn đến hàng loạt hoạt động đầu đất đai phạm vi lớn Đầu đất đai khơng vấn đề kinh tế mà trở thành vấn đề xã hội trị Lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai dồn vào nhóm chủ đất giàu có Khối đơng quần chúng ln chán nản bất mãn thu nhập họ tình trạng đầu đất đNy giá lên cao ngất tuyệt vọng muốn sở hữu hộ hay khu đất đô thị Để giải tình hình, suốt thời gian 1960 - 1980, phủ nhiều lần ban hành sắc lệnh đất đai đặc biệt, ban quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, hệ thống ấn định giá đất chuNn, v.v Tuy nhiên hiệu sắc lệnh tồn thời gian ngắn không giải nguyên nhân gốc rễ vấn đề Đến đầu năm 1987, tình hình trở nên nghiêm trọng, phủ phải thừa nhận khơng quan tâm mức vấn đề phân hoá giàu nghèo, mâu thuẫn xã hội chất chứa đầu đất đai đô thị không gây cản trở cho phát triển kinh tế mà phá vỡ cấu trị xã hội quốc gia Do 1989 sau nghiên cứu nghiêm túc tình hình đầu đất đô thị, loạt giải pháp tổng hợp chống đầu đất phủ ban hành Các sách bao gồm: 1/ Hợp tất hệ thống định giá đất phủ lại thành hệ thống nhất, hệ thống giá phản ánh giá trị thị trường lơ đất sở để tính thuế lơ đất 2/ Thuế đất đánh diện tích tổng hợp tất lơ đất chủ sở hữu (dù chúng vị trí khác nhau) Thuế gọi thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ thừa thãi mức chủ sở hữu hay nhu cầu giả nắm giữ đất đai (đầu đất) Trên sở đánh thuế lũy tiến lên diện tích đất đầu khuyến khích họ bán phần đất làm tăng nguồn cung thị trường đất đai 3/ Ba giải pháp có tên gọi giải pháp "Gong-kae-nyom" bao gồm + Giới hạn việc nắm giữ đất dân cư đô thị Đây giải pháp bổ sung cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích ép buộc chủ đất bán số đất thừa Theo đạo luật khơng có hộ gia đình hay cơng ty sở hữu đất dân cư vượt 200 py-ôm (660m2) Phần sở hữu vượt giới hạn đề nghị bán N ếu chủ đất không chịu bán phần đất dư bị đánh thuế "nắm giữ đất đai mức" với mức thuế cao khoảng - 11% giá trị thị trường diện tích đất thừa Số thuế thu hàng năm chủ đất bán phần đất thừa + Phí phát triển đất đai Do phát triển thị hố, đất nơng nghiệp vùng ven đô bị nhà đầu đất mua vùng rộng lớn để hưởng khoản lợi khổng lồ đất chuyển dịch Vì nhà nước ban hành phí phát triển đất đai Phí đánh thuế lên khu đất phát triển cho mục đích cư trú, cơng nghiệp giải trí sau quyền cho phép N ghĩa đánh lên tất đề án phát triển (có diện tích lớn 660m2) trừ đề án phủ Các đề án tập đồn nhà nước đại diện cho quyền trung ương hay địa phương giảm 50% + Thuế lợi nhuận từ giá trị đất đai (thuế lợi nhuận từ đất đai thừa tiêu chuNn) Đây giải pháp gián tiếp cản trở chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu Mặc dù có tranh cãi việc thuế đánh lợi nhuận chưa thu vào, vi phạm ngun tắc đánh thuế thơng thường dẫn đến việc đánh thuế lần, tức đánh lên lợi nhuận thu từ việc bán đất biện pháp cứng rắn quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản mức vào nhóm người giàu có đầu đất đai nhằm buộc họ phải bán đất ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đNy thị trường bất động sản phát triển nên nhà nước kiên thực N ăm 1991 lần thuế đánh lên tổng cộng 27441 cá nhân cơng ty có phản ứng phẫn nộ mạnh mẽ giới chủ đất số tiền khổng lồ bị đánh từ thuế giá trị đất đai thực tế lợi nhuận chưa thu vào Tuy nhiên hầu hết đơn kiện lời ca thán bị tòa án bác bỏ, thuế thu đặn có tác động to lớn đến thị trường đất đai Hàn Quốc năm Các giải pháp phủ Hàn Quốc chống đầu đất đai, thúc đNy thị trường bất động sản từ đầu thập niên 1990 mang lại kết tốt, tạo thay đổi tích cực cho thị trường đất đai: Đầu đất giảm hẳn, số lượng đất bên cung tăng lên, giá đất hạ xuống, thị trường bất động sản sơi động hơn, nguồn thu quyền tăng lên Hệ thống thuế trở thành công cụ điều tiết hữu hiệu để nhà nước quản lý tốt thị trường đất đai đô thị Chống đầu đất, điều tiết lại nguồn cung giá đất nhằm tạo tác động tích cực đến thị trường bất động sản giải pháp quan trọng để phát triển thị trường bất động sản, giảm áp lực phân hoá giàu nghèo đầu đất đai Với tồn tình hình sử dụng quản lý đất đai đô thị đô thị Việt N am vấn đề đầu đất, giá đất cao, hoang hố đất khu vực tân thị đầu hệ liệu pháp "sốc" với thị trường bất động sản, v.v học từ giải pháp cải cách quản lý phủ Hàn Quốc với thực tiễn tương tự học quí Bài học định giá đất - hà nước cần phải định giá đất sát với thị trường để điều tiết lợi ích chủ thể tham gia thị trường bất động sản có hoạt động đền bù, giải tỏa, v.v diễn phải ln cập nhật thị trường có biến đổi N hờ có giá sát thị trường nhà nước có kết tính tốn tài liên quan đến đất đai qua dùng cơng cụ tài (đánh thuế) để điều khiển vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mơ N gười sử dụng đất có sở để tính tốn tốn kinh tế giá đất đai sát với giá thị trường N hờ đất đai vận động, tự động phân phối vào quy trình khai thác hợp lý, có hiệu cao Sự vận động vận động tự giác điều tiết qua chế thị trường có điều khiển quản lý vĩ mô nhà nước Các ách tắc giải tỏa dễ khai thơng ngun nhân quan trọng khiến tiến độ giải tỏa mặt chậm giá đền bù không sát giá thị trường N ghĩa thông tin tạo thành thành người dân khơng mã hố đầy đủ đắn chế thị trường khách quan mà lại áp đặt hạn hẹp chủ quan người quản lý N hững mâu thuẫn xoay quanh việc áp đặt giá không vấn đề kinh tế (quy hoạch treo) mà tiềm Nn mâu thuẫn xã hội với hệ phức tạp - Mặt khác giá đất cách xa giá thị trường có lượng lớn thông tin đất đai thể khoảng cách hai loại giá khơng mã hố để nhà nước quản lý Đây kẽ hở chứa đựng thông tin thành lượng lớn tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng quản lý đất đai Bài học chế vận hành Sự quản lý điều tiết N hà nước với thị trường đất đai phải qua chế đảm bảo thị trường vận hành theo quy luật thị trường quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh Cơ chế thị trường bao gồm hệ thống giá cả, đánh thuế tỷ lệ lợi nhuận rủi ro sử dụng thị trường để tự điều chỉnh quyền để điều hòa tổng thể Các nhà hoạch định sách phải nắm thật quy luật để ban hành giải pháp quản lý đắn phù hợp Bài học Hàn Quốc đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cho thấy quyền cần phải có lập trường kiên định, dám thực biện pháp cứng rắn với đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho phân phối đất đai thị trường Để thực chế thị trường cần phải cải tiến phát triển yếu tố hỗ trợ: phát triển hệ thống đăng ký đất Các giải pháp đổi phủ Hàn Quốc không thực thành cơng khơng có hệ thống đăng ký đất đại Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm tổng số diện tích đất sở hữu chủ qua đánh thuế lên đất dư đầu cơ) KI H GHIỆM VÀ BÀI HỌC VỀ TÁI ĐIỀU CHỈ H ĐẤT ĐỂ Â G HIỆU QUẢ SỬ DỤ G VÀ THU HỒI CHI PHÍ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦ G - Bản chất tái điều chỉnh việc điều hồ lợi ích bên liên quan đến đất sử dụng để tăng hiệu sử dụng Theo kế hoạch mảnh đất tiếp giáp phân chia thành lô đất dịch vụ cách hợp lý có kế hoạch để tăng giá trị sử dụng Các chủ đất đóng góp phần đất họ để tài trợ cho việc xây dựng sở hạ tầng chi phí phát triển khác Chia lại đất Đất dành cho sở hạ tầng Đất dự trữ Tăng giá trị đất Đất làm đường Xây dựng đường Đất dự trữ dành cho thu hồi chi phí xây dựng Điều chỉnh hình dạng để tăng khả sử dụng đất Cơ chế hoạt động hệ thống điều chỉnh lại đất Ba nguyên tắc điều chỉnh đất + Các chủ sử dụng đất chia sẻ chi phí cách cơng bằng, bình đẳng + Thu hồi chi phí thơng qua lợi ích phát triển (đất dự trữ) + Duy trì kéo dài quyền sử dụng đất, tăng giá trị sử dụng đất - Kế hoạch tái điều chỉnh đất cơng cụ N hật, Hàn Quốc, Đài Loan, Indonesia cho phát triển đất thị có dịch vụ hệ thống có chế tự hạch tốn, cung cấp cho thị nhiều đất có sở hạ tầng mà phủ khơng phí Việc thu hồi phí phát triển thực thơng qua đóng góp chủ đất hình thức giảm kích cỡ lơ đất * Kinh nghiệm Hàn Quốc: - Kế hoạch tái điều chỉnh đất lần đưa vào Hàn Quốc năm 1934 từ trở thành phương thức vượt trội cho việc cung cấp đất thị có sở hạ tầng Kế hoạch đặc biệt có ích giai đoạn thị hoá nhanh năm 1960 - 1980 Cụ thể giai đoạn 1962 - 1981 kế hoạch tái điều chỉnh đất chiếm 95% tổng nguồn thu nhập đất thị N gười ta ước tính 51% tổng diện tích đất với nhà cửa san sát Seoul kết kế hoạch N hiều khu đất nông nghiệp rộng lớn khu vực ven đô thị chuyển thành khu vực nhà dân số đô thị bùng nổ (mỗi năm tăng triệu người) Vì nhu cầu khổng lồ quy mô đề án tái điều chỉnh đất tăng lên nhanh chóng, đề án có diện tích hàng trăm hécta N hững đề án đóng góp phần lớn tiện ích thị bao gồm đường xá, trường học, công viên, hệ thống cấp thoát nước, khu mua sắm tiện ích phạm vi địa phương Trong nhiều đề án lớn chí đường nối khu vực thực đề án với khu vực bao quanh lẽ thuộc trách nhiệm quyền địa phương tài trợ thông qua đề án - Ở Hàn Quốc, kế hoạch tái điều chỉnh đất không trở thành công cụ tuyệt vời cho việc cung cấp lô đất thị dịch vụ mà sửa đổi để thực mục tiêu khác, chẳng hạn việc cung cấp nhà cho người thu nhập thấp N hư mô tả, kế hoạch tái điều chỉnh đất, đất tương đương chi phí phần đất đóng góp dành để bán lấy kinh phí phát triển người ta dùng đất bán cho quan thNm quyền nhà với giá trị thấp để quan xây nhà cho người thu nhập thấp Tại Seoul, số lượng lớn đơn vị nhà cho người thu nhập thấp có nhờ vào kế hoạch tái điều chỉnh đất từ năm 1970 Tái điều chỉnh đất kinh nghiệm hay nhiều nước khu vực châu Á áp dụng thành công để giải nhiều vấn đề phát triển thị hố + Giảm gánh nặng chi phí xây dựng sở hạ tầng cho phủ có chế tự hạch tốn + Điều hòa lợi ích bên việc giải tỏa mặt chủ đất tham gia vào dự án tự nguyện họ biết sau mảnh đất họ nhận lại nhỏ giá trị khai thác lớn + Các chương trình tái điều chỉnh đất hơp đất tạo dự án lớn Việc quy hoạch đô thị hoá theo dự án thực tiễn hơn, quản lý dễ thực thi dễ Các sở hạ tầng dự án quản lý theo tiêu chuNn thống dễ kết nối, không giống dự án nhỏ lẻ việc kết nối hạ tầng khó khăn nhiều + Tái điều chỉnh đất tạo điều kiện có quỹ đất giá rẻ dành xây dựng nhà cho người thu nhập thấp góp phần giúp quyền giải tốn khó việc phải bảo đảm an sinh nhà cửa cho người thu nhập thấp chế thị trường + N hư phân tích, kế hoạch tái điều chỉnh đất phương pháp hữu ích cho việc phân phối lô đất xây dựng sở hạ tầng mà quyền khơng phải mang gánh nặng tài cho hoạt động Tái điều chỉnh đất nhiều nước châu Á áp dụng thành công điều kiện phải mở rộng nhanh chóng vùng thị lại khơng đủ nguồn tài cần thiết cho phát triển sở hạ tầng đô thị Tuy nhiên phương pháp thành công với điều kiện phải cải thiện hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, phải có hệ thống thơng tin địa chính xác thực tế tái điều chỉnh đất liên quan đến khó khăn việc định xác số lượng đất trả cho chủ sử dụng đất sau hoàn thành dự án chênh lệch giá vị trí lơ đất Do khó khăn này, kinh nghiệm nước áp dụng tăng cường hệ thống thông tin, hệ thống thNm định sở hữu bất động sản (cơ quan thNm định) hệ thống đăng ký đất, kênh phân phối đất (đại lý bất động sản) Đơ thị hố tượng tồn cầu, dù phát triển điều kiện cụ thể khác kinh nghiệm quản lý đất đô thị quốc gia trải qua đô thị hố học q cho cơng tác quản lý đất đô thị TP HCM Chúng ta hồn tồn xem kinh nghiệm gợi ý tốt để suy nghĩ giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn tương tự hoàn cảnh cụ thể ... đề khó khăn quản lý sử dụng đất đô thị Hàn Quốc Tuy nhiên Hàn Quốc vượt qua khó khăn cách thành cơng Sau số kinh nghiệm quản lý đất đô thị Hàn Quốc qua rút học cho quản lý đất đô thị Việt N am.. .Việt N am phải đối mặt với vấn đề nan giải cảnh báo nghiêm khắc phát triển bền vững Vì kinh nghiệm thành công Hàn Quốc lĩnh vực quản lý đất đô thị học quý cho quản lý đất đô thị Việt N am Hàn. .. sản) Đô thị hố tượng tồn cầu, dù phát triển điều kiện cụ thể khác kinh nghiệm quản lý đất đô thị quốc gia trải qua thị hố học q cho công tác quản lý đất đô thị TP HCM Chúng ta hồn tồn xem kinh nghiệm