Bài viết trình bày các quan điểm về nhà ở xã hội, giới thiệu một số kinh nghiệm về phát triển nhà ở xã hội của các nước trên thế giới và rút ra các bài học để áp dụng vào điều kiện của Việt Nam.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM Phạm Thị Thanh Hoa1 Tóm tắt: Ở Việt Nam, việc quản lý phát triển nhà xã hội nội dung tương đối chưa có nhiều dự án thực tế trọn vẹn để kiểm chứng cho lý thuyết sách hành Việc triển khai xây dựng quản lý phát triển gặp nhiều lúng túng bất cập so với loại hình nhà cho đối tượng khác Bài viết trình bày quan điểm nhà xã hội, giới thiệu số kinh nghiệm phát triển nhà xã hội nước giới rút học để áp dụng vào điều kiện Việt Nam Từ khóa: Nhà xã hội; quản lý phát triển nhà xã hội; học kinh nghiệm phát triển nhà xã hội Summary: In Vietnam, the management of social housing development is still a relatively new matter Also, there are not many completed social housing projects for verifying theories and current policies The construction and development management of this housing type have been experienced with many awkward problems in comparison with which of other types of houses This paper presents different views on social housing, introduces some experience for developing social housing in the world and specifies lessons learnt that are applicable in Vientam Keywords: Social housing; social housing development management lessons learnt Nhận ngày 9/04/2016, chỉnh sửa ngày 23/04/2016, chấp nhận đăng 28/6/2016 Đặt vấn đề Chương trình phát triển Nhà xã hội (NƠXH) Chính phủ triển khai thực rộng khắp nước, tạo điều kiện tiếp cận chỗ tốt cho phận người có thu nhập thấp người cần trợ giúp nhà đô thị Phát triển NƠXH coi nội dung quan trọng Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, phê duyệt QĐ số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ Trên giới mơ hình NƠXH xuất từ sớm, từ đầu kỷ 20 (Pháp) năm 1960-1970 (ở số nước châu Á Singapore, Hàn Quốc) Rất nhiều quốc gia thành công việc phát triển mơ hình NƠXH, từ giải nhu cầu đại phận người dân nhà ở, đặc biệt tầng lớp có thu nhập nhấp Cách làm nước có khác có điểm chung ưu đãi đất đai, tài thuế để người thu nhập nhấp mua hay thuê nhà giá rẻ Ở Việt Nam, mơ hình NƠXH mẻ chưa có nhiều dự án hồn chỉnh để kiểm chứng lý thuyết thực tiễn Do đó, việc nghiên cứu xem xét mơ hình quản lý phát triển NƠXH từ nước giới cần thiết Bài viết này, sử dụng phương pháp nghiên cứu phù hợp phân tích tổng hợp lý thuyết, phân tích tổng kết kinh nghiệm, so sánh đề cập đến số khái niệm NƠXH, nội dung phát triển NƠXH giới Việt Nam; giới thiệu kinh nghiệm số nước giới phát triển NƠXH, từ rút số học kinh nghiệm cho Việt Nam vấn đề phát triển NƠXH Quan điểm NƠXH Qua khảo sát tài liệu tổ chức cơng trình nghiên cứu NƠXH giới, thấy có hai trường phái chính” Đây kinh nghiệm Thụy Điển [6] Ở quốc gia này, Nhà nước có hỗ trợ nhà tất loại sở hữu, không NƠXH riêng biệt dành riêng nhóm người nghèo khó Trợ cấp nhà Nhà nước phân thẳng cho hộ gia đình nằm diện trợ cấp Thụy Điển đặc biệt tiếng với mơ hình quản lý nhà biết đến với tên Hợp tác xã nhà (HTX nhà ở) HTX nhà Thụy Điển đời vào năm sau Thế chiến I Sau Thế chiến II, nhà sách quan trọng bậc hệ thống phúc lợi xã hội, nhà nước phải trợ cấp chi phí xây dựng giá cho thuê Năm 1923 thành lập HTX nhà Stockholm, tiền thân Liên đoàn HTX xây dựng tiết kiệm nhà (HSB) Thụy Điển Năm 1940 thành lập Liên đoàn HTX nhà (Ryksbyggen) tổ chức cơng đồn cơng nhân xây dựng Hai tổ chức đóng vai trò quan trọng việc thực sách nhà Thụy Điển Đến năm 1967, Chính phủ tuyên bố “Toàn dân phải cung cấp hộ tốt với giá thành hợp lý” Từ 1965-1975 Thụy Điển xây dựng triệu hộ, chiếm gần 1/3 số nhà Từ năm 2001 bắt đầu tăng mạnh nhu cầu hộ, nhà chất lượng cao HTX hoạt động chuyên nghiệp làm giảm giá bán nhà, thuê nhà phí dịch vụ, là bước thành công HTX nhà Thụy Điển Hiện tổng số hộ có tồn quốc 4,3 triệu, đạt tỷ lệ người/căn hộ HTX nhà tham gia xây dựng, quản lý hộ thuộc nhà chung cư, nhà tư nhân bán cho thuê, hộ khu vực thuộc diện NƠXH cho người thu nhập thấp, chiếm khoảng 17% thị phần nhà tồn quốc Hiện có hai tổ chức HTX lớn Liên đoàn quốc gia HTX xây dựng tiết kiệm nhà (HSB): quản lý 370.000 hộ, chiếm 50% tổng số hộ thuộc HTX nhà quản lý (8,5% thị phần nhà toàn quốc) Liên đoàn HTX nhà (Ryksbyggen): quản lý 180.000 hộ, chiếm 25% tổng số hộ thuộc HTX nhà quản lý (hay 4,25% thị phần nhà toàn quốc); ra, HTX tổ chức tự quản khác quản lý 180.000 hộ, chiếm 25% tổng số hộ 46 SỐ 29 - 2016 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG b) Chính quyền thị đóng vai trò đặc biệt việc thực cung cấp NƠXH quy mơ lớn Đây sách nhiều nước Châu Âu, có Hà Lan Thụy Điển Ở Hà Lan, Luật Quy hoạch Không gian Quốc hội Hà Lan sửa đổi có hiệu lực vào năm 2008 quy định quyền thị có quyền xác định khu vực phát triển NƠXH Đây quy định so với trước Thành phố thực kế hoạch thu tài cho chi phí phục vụ phát triển sở hạ tầng Việc ứng dụng quyền hạn tự nguyện phụ thuộc vào chiến lược nhà ở đô thị Tuy nhiên, đối mặt với suy thoái nghiêm trọng thị trường nhà vào năm 2003, Chính phủ Hà Lan có yêu cầu khẩn cấp thành phố cần phát huy vai trò để thúc đẩy phát triển NƠXH, đồng thời khuyến khích hiệp hội nhà cần hợp tác với thành phố để đạt khối lượng cao NƠXH c) Kinh nghiệm sách hỗ trợ Chính phủ: + Chính sách nhà quy hoạch thị liên kết chặt chẽ với sách phát triển quốc gia địa phương: kinh nghiệm bật Hà Lan Các sách trợ cấp cho NƠXH Hà Lan thay đổi giảm dần theo phát triển đất nước Từ kết thúc chiến II năm 1990, Chính phủ Hà Lan có sách trợ cấp lớn NƠXH nhằm đối phó với tình trạng thiếu nhà kinh niên thời kỳ tăng trưởng cao thị hóa nhanh chóng lúc Chính phủ có chương trình đổi thị tồn quốc nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, thơng qua thành phố nhận khoản ngân sách đáng kể Thời kỳ này, NƠXH sách quy hoạch thị Hà Lan xem “vơ mật thiết” có mục tiêu đảm bảo nhà cho toàn thể người dân Điều dẫn đến kết tích cực so với nước khác chỗ tạo mối quan hệ tốt quyền thị, hiệp hội nhà người dân Giải pháp trợ cấp Chính phủ Hà Lan vấn đề nhà mang lại nhiều lợi ích xã hội trực tiếp giúp ổn định giá bất động sản làm giảm mức độ đầu tư nhân vào lĩnh vực Giải pháp tạo mối liên kết trực tiếp quy hoạch quốc gia địa phương phát triển đô thị cách thống Tuy nhiên, Chính phủ đặc biệt phải đối mặt với tình trạng khan đất để phát triển hạ tầng NƠXH Điều dẫn đến Chính phủ buộc phải nghĩ đến sách điều chỉnh cho hợp lý để cân với sách khác quốc gia Chính sách nhà sau năm 1990: Năm 1995, Hà Lan thức kết thúc tất trợ cấp Chính phủ NƠXH, chuyển sang khuyến khích hoạt động khu vực tư nhân Khi đó, quyền thành phố có ảnh hưởng đàm phán với nhà phát triển tư nhân nhìn chung, khơng thể có vai trò mạnh mẽ lúc trước Thay đổi sách trợ cấp Chính phủ thúc đẩy đầu tư tư nhân, đặc biệt thông qua quyền sở hữu nhà tư nhân vay vốn để phát triển nhà dẫn đến sụt giảm đáng kể phát triển NƠXH Cung cấp NƠXH giảm 2,5% Kết dẫn đến có tranh cãi lớn mối quan tâm thiếu hụt nhà ở, đòi hỏi phải có cải cách sách để giải vấn đề này, bao gồm việc cải thiện quy trình lập quy hoạch quy định ảnh hưởng đến hoạt động thị trường NƠXH + Hỗ trợ tín dụng đầu tư: Trước năm 1990 Chính phủ Thụy Điển có trợ cấp nhà từ nguồn vốn ngân sách Trung ương bảo lãnh khoản vay, hỗ trợ lãi suất xây dựng nhà áp dụng cho HTX doanh nghiệp Từ năm 1991 đến Chính phủ dừng hỗ trợ, thị trường hóa vốn đầu tư thúc đẩy doanh nghiệp, HTX cạnh tranh + Hỗ trợ đất đai quyền địa phương: Chính quyền địa phương Thụy Điển Áo quy hoạch sử dụng quỹ đất đai cho thuê đến 90 năm để HTX xây dựng NƠXH để bán, với giá thấp thị trường từ 30-60% tùy theo địa phương lô đất cụ thể + Trợ cấp cho người thuê nhà: Giảm tiền th nhà, giảm phí dịch vụ ngồi tiền nhà Khoản trợ cấp từ quyền địa phương, áp dụng tùy thực tiễn địa phương Đây thực tế áp dụng rộng rãi nhiều nước châu Âu + Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới đất dự án: Thực chất Nhà nước bù lãi suất vay ngân hàng, xây dựng hạ tầng đến ranh giới dự án d) Về công nghệ xây dựng kiến trúc: Từ năm 1960, Thụy Điển áp dụng công nghệ lắp ghép bê tông xây nhà nhiều tầng, năm 1970 áp dụng công nghệ đúc lớn, cần cẩu lắp ghép Từ năm 1980 trọng không gian công cộng cho hộ sử dụng chung, nâng cao hiệu sử dụng lượng Những năm 1990 đến trọng phát triển nhà khu cảng, ven biển, cải tạo xây dựng chung cư Bài học rút cho Việt Nam vấn đề phát triển nhà xã hội Từ kinh nghiệm phát triển nhà xã hội nước giới trình bày trên, rút số học kinh nghiệm vấn đề quản lý phát triển NƠXH cho Việt Nam sau: - Bài học kinh nghiệm mơ hình tổ chức quản lý phát triển NƠXH: Nhà nước giữ vai trò chủ đạo việc đề chiến lược, chương trình phát triển NƠXH Để tổ chức quản lý phát triển NƠXH, Nhà nước cần thành lập quan quản lý nhà để quản lý tập trung, thống từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực dự án NƠXH, trình phân phối nhà quản lý vận hành NƠXH sau hoàn thành dự án SỐ 29 - 2016 47 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG - Bài học kinh nghiệm quy hoạch, kế hoạch tạo nguồn quỹ đất phát triển nhà xã hội: Chính sách phát triển nhà xã hội công tác quy hoạch đô thị cần phải gắn kết chặt chẽ với liên kết với sách phát triển quốc gia địa phương Trong đó, việc quy hoạch bố trí quỹ đất dành để phát triển NƠXH phải đạo thực phù hợp với chương trình, chiến lược, kế hoạch phát triển NƠXH Chính quyền thị đóng vai trò đặc biệt quan trọng việc lập quy hoạch, kế hoạch, tạo nguồn quỹ đất để phát triển NƠXH - Bài học kinh nghiệm định chế tài chính: Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở; hỗ trợ thuế phí, hỗ trợ vốn vay cho chủ đầu tư xây dựng NƠXH, hỗ trợ tín dụng cho người thuê, mua NƠXH Trong Quỹ Tiết kiệm NƠXH giới phần lớn thường không thành lập riêng rẽ, mà xuất nhánh nhỏ quỹ chung có nhiều mục đích sử dụng như: Hưu trí, bảo hiểm, đầu tư chứng khốn, bất động sản Thơng qua việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, thấy nước quan tâm đến đối tượng có nhu cầu sử dụng NƠXH; việc đóng góp vào Quỹ tiết kiệm nhà ở, người thu nhập thấp chủ động có trách nhiệm việc tạo nguồn để bước cải thiện điều kiện sống mình; đồng thời gắn kết trách nhiệm xã hội, cộng đồng người dân việc tạo lập quỹ NƠXH - Bài học kinh nghiệm quy định tỷ lệ % số NƠXH dự án: Thực tế kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tỷ lệ dao động khoảng từ 20% đến 30% Một số nước quy định diện tích tối thiểu triển khai dự án NƠXH thuê, mua - Bài học sách giá NƠXH: Việc quản lý giá nhà cho thuê, mua đối tượng thụ hưởng chủ yếu theo chế: Thời gian đầu nước thường tập trung vào việc Nhà nước hỗ trợ bao cấp phần giá nhà thuê, mua NƠXH để hỗ trợ cho đối tượng có nhu cầu Việc quản lý giá khâu quan trọng, định yếu tố cấu thành giá thuê, mua NƠXH - Bài học thiết kế công nghệ xây dựng: Thiết kế NƠXH công nghệ xây dựng NƠXH hai yếu tố quan trọng góp phần làm giảm giá thành NƠXH Việc sử dụng thiết kế mẫu, sử dụng vật liệu địa phương, áp dụng công nghệ xây dựng tiên tiến rút ngắn thời gian thi cơng, tiết kiệm chi phí, hạ giá thành sản phẩm NƠXH Một số nguyên tắc thiết kế NƠXH cần tuân thủ để giảm giá thành sản phẩm sau: (i) Mật độ cao giúp tăng tối đa số hộ diện tích đất (ii) Tăng chiều cao cơng trình (số tầng cơng trình) để tiết kiệm đất giảm giá thành (iii) Diện tích hộ nhỏ khoảng từ 30-70m2 (có thể thiết kế hộ có diện tích nhỏ 30 m2 cho đối tượng đơn thân) (iiii) Giảm chiều cao tầng không làm ảnh hưởng đến chất lượng hộ Kết luận Phát triển NƠXH Việt Nam nội dung Nhà nước đặc biệt quan tâm nhằm thực “quyền có nhà ở” người dân mà Hiến pháp nước ta quy định Để làm tốt sách này, việc xem xét, tìm hiểu kinh nghiệm nước giới để rút học kinh nghiệm cho việc phát triển NƠXH Việt Nam việc làm cần thiết cần nhà quản lý, nhà hoạch định sách nhà quan tâm Tuy nhiên, việc áp dụng cần xem xét cách kỹ lưỡng để phù hợp với thực tiễn Việt Nam, điều kiện định làm nên thành cơng cho mơ hình nước ta Tài liệu tham khảo 48 Bộ Xây dựng (2014), Báo cáo kinh nghiệm số nước giới phát triển quản lý nhà ở, Tài liệu trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến Phiên họp thứ 26 Bộ Xây dựng, Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng năm 2014 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Chính phủ, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Chính phủ, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Phát triển Quản lý Nhà xã hội Seong-Kyu Ha (2008), “Social housing estates and sustainable community development in South Korea”, Habitat International 32(3), tr 349-363 Lê Thị Thúy Hà (2014), Nghiên cứu mơ hình quản lý nhà xã hội cho đối tượng thuê nhà đô thị, Hà Nội Shelter England / Scotland (2015), What is social housing? Michael E Stone (2003), Social housing in the UK and US: Evolution, issues and prospects, Goldsmiths College, Centre for Urban Community Research SỐ 29 - 2016 ... hội Từ kinh nghiệm phát triển nhà xã hội nước giới trình bày trên, rút số học kinh nghiệm vấn đề quản lý phát triển NƠXH cho Việt Nam sau: - Bài học kinh nghiệm mơ hình tổ chức quản lý phát triển. .. cộng cho hộ sử dụng chung, nâng cao hiệu sử dụng lượng Những năm 1990 đến trọng phát triển nhà khu cảng, ven biển, cải tạo xây dựng chung cư Bài học rút cho Việt Nam vấn đề phát triển nhà xã hội. .. này, việc xem xét, tìm hiểu kinh nghiệm nước giới để rút học kinh nghiệm cho việc phát triển NƠXH Việt Nam việc làm cần thiết cần nhà quản lý, nhà hoạch định sách nhà quan tâm Tuy nhiên, việc