Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tài chính đất đai và bài học cho việt nam

1 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn Do vậy, quốc gia phải ý đến việc bảo vệ, phát triển SDĐ đai tiết kiệm, có hiệu để phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội đất nước Đảng ta khẳng định điều Nghị số 26 ngày 12/3/2003 Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành TW Đảng khoá IX: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước” Chính sách tài đất đai công cụ thiếu để Nhà nước quản lý việc SDĐ có hiệu biện pháp kinh tế huy động nguồn tài từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung Ngân sách nhà nước Nhà nước ban hành hoàn thiện sách đất đai qua thời kỳ để phù hợp với tình hình thực tế Việt Nam Để phù hợp với phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội năm gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, sở Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX xác định “Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá đất nước” Ngày 26/11/2003, kỳ họp thứ Quốc hội khoá XI, Việt Nam thông qua Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 sở pháp lý để giải quan hệ đất đai, đồng thời bước ngoặt quan trọng sách tài đất đai hàng loạt tư tưởng đổi mang tính tiến bộ, phù hợp với chế thị trường Các nghị định, văn hướng dẫn thi hành Luật bước phát huy sống, đặc biệt sách tài đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất, sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/2005); Chính sách giá đất (Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004); Chính sách đấu giá quyền SDĐ Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) văn sửa đổi, bổ sung Chính phủ Chính sách Hàng loạt chế sách tài liên quan đến đất đai nêu ban hành bối cảnh, giai đoạn cụ thể tạo chuyển biến tích cực việc quản lý sử dụng có hiệu đất đai như: giải quan hệ đất đai theo chế thị trường gắn với hiệu quả; cải thiện môi trường đầu tư; giải hợp lý lợi ích Nhà nước với người sử dụng đất; giá đất tiệm cận với giá thị trường bước xóa bỏ chế bao cấp lĩnh vực đất đai, góp phần quản lý đất đai biện pháp kinh tế; chế đấu giá quyền SDĐ đấu thầu dự án có SDĐ bước hạn chế bất cập việc giao đất, bảo đảm công khai minh bạch; sách tài đất đai thúc đẩy khơi thông nguồn lực tài đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước số thu ngân sách Nhà nước từ sách tài đất đai không ngừng tăng; Tuy nhiên, sách đất đai nói chung sách tài đất đai nhiều hạn chế, vướng mắc chưa đạt mong muốn: Chính sách thu từ đất đai thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất; có phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài; việc xác định giá đất theo giá thị trường để tính nghĩa vụ tài lúng túng, tốn nhiều thời gian chi phí; sách thay đổi, nhiều trường hợp quyền lợi nhà đầu tư bị ảnh hưởng; nhiều sách lạc hậu chậm thay thế, chưa phù hợp với tình hình thực tế; giá đất năm sau thường biến động tăng năm trước, công tác GPMB thường kéo dài dẫn đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giá bồi thường, hỗ trợ đất duyệt làm để khấu trừ tiền đền bù hỗ trợ đất vào tiền SDĐ phải nộp không cân bằng, gần gây khiếu kiện gia tăng kéo dài; sách tài đất đai chưa thống với sách khác v.v Xuất phát từ lý cho thấy cần thiết phải nghiên cứu hoàn thiện sách tài đất đai phù hợp với điều kiện thực tế Việt Nam Trên sở nghiên cứu sách tài đất đai hành Việt Nam tham khảo kinh nghiệm nước sách tài đất đai giúp cho trước hết để thấy lý giải vướng mắc sách tài đất đai nay, sau góp phần làm sáng rõ, bổ sung sở khoa học thực tiễn sách nhằm hoàn thiện sách tài đất đai nước ta Đó lý để tác giả chọn đề tài “Kinh nghiệm quốc tế sách tài đất đai học cho Việt Nam” làm đề tài luận văn Thạc sỹ Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu - Luận văn góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn đất đai, sách tài đất đai - Phân tích, đánh giá sách tài đất đai số nước giới để rút học xây dựng sách tài đất đai Việt Nam - Phân tích, đánh giá sách tài đất đai nước ta hành, rút kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn - Đề xuất giải pháp hoàn thiện sách tài đất đai Việt Nam đến năm 2020 - nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu luận văn Những vấn đề lý luận thực tiễn sách tài đất đai quốc gia 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu kinh nghiệm nước Úc, Trung Quốc, Đài Loan, Thái Lan… sách tài đất đai rút học cho hoàn thiện sách tài đất đai Việt Nam đến năm 2020 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp chủ yếu sau: - Phương pháp nghiên cứu lý thuyết sách tài đất đai, tổng hợp từ công trình nghiên cứu, viết tài liệu có liên quan đến nội dung sách tài đất đai - Phương pháp kế thừa: Luận văn thu thập, tổng hợp, phân tích đánh giá tài liệu có sẵn từ nghiên cứu trước đây, kế thừa có chọn lọc tài liệu - Phương pháp thống kê, phân tích – so sánh: Luận văn nghiên cứu, phân tích sách tài đất đai số nước giới, từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục, Luận văn chia thành chương: Chương 1: Cơ sở lý luận sách tài đất đai Chương 2: Kinh nghiệm số quốc gia sách tài đất đai học cho Việt Nam Chương 3: Thực trạng điều kiện áp dụng thành công kinh nghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện sách tài đất đai Việt Nam đến năm 2020 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 1.1 ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Đất đất đai sử dụng rộng rãi đời sống hàng ngày lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai Có nhiều quan điểm đưa nhiều định nghĩa đất đai khác nhau, cụ thể như: Theo Đại từ điển kinh tế thị trường định nghĩa: “Đất đai phần bề mặt tơi xốp lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng yếu tố tự nhiên địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai loại tài nguyên thiên nhiên, loại tư liệu sản xuất, tất lục địa mặt nước bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp phận lục địa bề mặt trái đất” - Theo Luật Đất đai năm 1993, sở chức định nghĩa: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Đất đai có vai trò quan trọng sản xuất đời sống, đặc biệt kinh tế thị trường Nếu kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai xem tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp mô hình kinh tế thị trường, đất đai yếu tố trình sản xuất đời sống, xem tư liệu sản xuất đặc biệt thay để tiến hành sản xuất mà xem loại “hàng hóa đặc biệt” “mua, bán” Đất đai sử dụng vào nhiều mục đích khác quan hệ kinh tế, xã hội, phát sinh từ đất đai phong phú, như: giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, chuyển đổi, mua bán, thừa kế, cho tặng đất đai Do vậy, buông lỏng quản lý đất đai dẫn đến nhiều vấn đề kinh tế, xã hội phát sinh theo hướng tiêu cực không lường như: sử dụng lãng phí, không hiệu quả, thất thu ngân sách, hay quyền tự chủ, quyền sở hữu đất đai quốc gia Xuất phát từ thực tế này, để bảo vệ SDĐ có hiệu quả, tăng thu từ việc khai thác nguồn lực đất đai cho ngân sách Nhà nước Nhà nước cần phải có công cụ để quản lý việc khai thác sử dụng đất, việc sử dụng công cụ quản lý tài thông qua việc ban hành sách tài đất đai thiếu 1.2 BẢN CHẤT TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI - Tài phản ánh hệ thống quan hệ kinh tế phát sinh trình phân phối nguồn tài việc hình thành sử dụng quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu tích lũy tiêu dùng chủ thể xã hội - Tài đất đai: Hiện chưa có định nghĩa hay khái niệm “tài đất đai” Tuy nhiên, xét góc độ vĩ mô, tài 10 đất đai phản ánh quan hệ nhà nước - tổ chức - cá nhân hình thức giá trị phát sinh trình khai thác, quản lý, SDĐ đai 1.3 CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI - Chính sách: Là tổng thể quan điểm, tư tưởng, giải pháp công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên chủ thể KT – XH nhằm giải vấn đề nhằm thực mục tiêu định - Chính sách Tài đất đai: Là tổng thể quan điểm, tư tưởng, giải pháp công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên chủ thể KT – XH nhằm giải quan hệ nhà nước - tổ chức - cá nhân hình thức giá trị phát sinh trình khai thác, quản lý, SDĐ đai nhằm thực mục tiêu định Hiện nay, sách tài đất đai bao gồm nhóm sách liên quan đến: thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, xác định giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 1.3.1 Chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 1.3.1.1 Vai trò sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai 73 Đối với ăn lâu năm trồng đất trồng hàng năm chịu mức thuế sau : - Bằng 1,3 lần thuế đất trồng hàng năm hạng, thuộc đất hạng 1, hạng hạng ; - Bằng thuế đất trồng hàng năm hạng, thuộc đất hạng 4, hạng hạng Đối với lấy gỗ loại lâu năm thu hoạch lần: mức thuế 4% giá trị sản lượng khai thác Ngoài việc nộp thuế theo quy định Luật Thuế SDĐ nông nghiệp, hộ gia đình nông dân SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức quy định phải nộp thuế bổ sung 20% mức thuế SDĐ nông nghiệp diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức Tuy nhiên, Quốc hội ban hành Nghị 15/2003/QH11 55/2010/QH12 miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp cho giai đoạn từ năm 2003 – 2010, từ 2010-2020 thực hầu hết đối tượng trực tiếp SDĐ nông nghiệp nên thực tế việc miễn giảm thuế SDĐ áp dụng tương đối rộng thời gian tương đối dài Do vậy, nay, việc sử dụng sắc thuế SDĐ nông nghiệp mang tính hình thức c Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 Từ ngày 01/01/2009, theo quy định Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009 thì: - Đối với hộ gia đình, cá nhân: + Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước + Căn tính thuế: xác định theo công thức sau: Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, từ Thu nhập tính thuế từ = chuyển nhương quyền chuyển nhượng quyền SDĐ, thu nhập từ chuyển thuê đất, thuê mặt nước nhượng quyền thuê đất, x 25% thuê mặt nước Trong đó: (i) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền SDĐ xác định giá chuyển nhượng quyền SDĐ trừ (-) giá vốn chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng quyền SDĐ giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng; Trường hợp không xác định giá thực tế giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm 75 chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định Giá vốn chuyển nhượng quyền SDĐ số trường hợp cụ thể xác định: Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất vào chứng từ thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất Nhà nước; Đối với đất nhận quyền sử dụng từ tổ chức, cá nhân vào hợp đồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền SDĐ; Đối với trường hợp đấu giá quyền SDĐ giá trúng đấu giá (ii) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước xác định giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê chi phí liên quan Giá cho thuê lại xác định vào giá thực tế ghi hợp đồng Trường hợp đơn giá cho thuê lại hợp đồng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định thời điểm cho thuê lại giá cho thuê lại xác định theo bảng giá UBND cấp tỉnh quy định Trường hợp không xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng - Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha 76 chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất - Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: + Đối tượng chịu thuế: Là thu nhập chịu thuế từ chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất, cho thuê lại đất + Căn tính thuế: Công thức xác định cụ thể sau: Thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, Thu nhập chịu thuế từ = chuyển quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ thuê đất; thu nhập từ cho cho thuê lại đất thuê lại đất x 25% + Thu nhập chịu thuế xác định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền SDĐ thuê cho thuê lại đất khoản chi phí trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng + Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế xác định theo giá thực tế chuyển nhượng Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định tính theo giá UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng 77 + Chi phí chuyển nhượng bất động sản trừ, gồm: Giá vốn đất chuyển quyền xác định phù hợp với nguồn gốc quyền SDĐ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất giá vốn số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN; Đối với đất nhận quyền sử dụng tổ chức, cá nhân khác vào hợp đồng chứng từ trả tiền hợp pháp nhận quyền SDĐ, quyền thuê đất; trường hợp hợp đồng chứng từ trả tiền hợp pháp giá vốn tính theo giá UBND cấp tỉnh quy định thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng; đất nhận góp vốn giá vốn giá thoả thuận góp vốn; đất nhận thừa kế, biếu, tặng, cho mà không xác định giá vốn xác định theo giá loại đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng; chi phí bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền SDĐ; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có đất; chi phí khác liên quan Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập khác, không hưởng ưu đãi miễn, giảm thuế; doanh nghiệp phải thực hạch toán riêng để kê khai, nộp thuế, không bù trừ với thu nhập từ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp (trừ trường hợp doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản) d Lệ phí trước bạ 78 Lệ phí trước bạ khoản thu tổ chức, cá nhân nhận chuyển quyền quyền SDĐ (bao gồm đăng ký quyền SDĐ hợp thức hoá quyền sử dụng đất) Tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ đất 0,5% giá trị đất tính theo giá đất UBND cấp tỉnh qui định giá trúng đấu thầu đất đấu giá Mức thu lệ phí trước bạ tài sản (trong có nhà, đất) tối đa 500 triệu đồng/1 tài sản Chính sách lệ phí trước bạ có quy định trường hợp nộp lệ phí trước bạ đất như: đất trụ sở quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, đất nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích công cộng, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản; đất phục vụ quốc phòng, an ninh; đất quan nhà nước Ngoài ra, có quy định cho phép miễn lệ phí trước bạ đất người dân tộc thiểu số xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn 3.1.2 Chính sách định giá đất Việt Nam sử dụng phương pháp nêu nước giới để xác định giá đất - Giá đất sở để xác định nghĩa vụ tài tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, xác định số tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư xác định theo nguyên tắc sau: 79 + Giá đất trường hợp đấu giá đất đấu thầu dự án có SDĐ giá đất trúng đấu giá Giá trúng đấu giá xác định theo quy định pháp luật đấu giá, đấu thầu + Trường hợp không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ giá đất giá đất UBND cấp tỉnh quy định Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm (giao đất/bàn giao đất thực tế, cho thuê đất/bàn giao đất thực tế, thời điểm định thu hồi đất) chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp không bị giới hạn giá đất UBND cấp tỉnh quy định Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền SDĐ diện tích đất sử dụng hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở; đất chuyển mục đích sử dụng hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất hộ gia đình, cá nhân giá đất tính thu tiền SDĐ giá đất Ủy ban nhân nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm kê khai nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích SDĐ quan tài nguyên môi trường Do vậy, Việt Nam tồn hệ thống giá gồm: (i) Giá đất UBND cấp tỉnh quy định giá đất Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm (ii) Giá đất UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể 80 đất theo quy hoạch duyệt để tính thu tiền SDĐ trường hợp giá đất bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường mà phải xác định lại cho phù hợp Như vậy, giá UBND cấp tỉnh định giá xác định lại nhằm bảo đảm phù hợp với thực tế chuyển nhượng, thực chất bảo đảm sát giá thị trường Việc sử dụng Bảng giá đất UBND hay giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường (sau gọi giá thị trường/giá sát giá thị trường) để tính khoản thu từ đất theo quy định sách thu cụ thể Trong giá thị trường/giá sát giá thị trường khoản thu liên quan đến đất tính giá thị trường/giá sát giá thị trường giá thị trường đất tính thu tiền sử dụng đất - Xác định giá thị trường/giá sát giá thị trường thực sau: + Đối với tổ chức kinh tế: Trên sở hồ sơ theo quy định, Sở Tài phối hợp với Sở, ngành có liên quan xác định giá đất để tính thu tiền SDĐ trình UBND cấp tỉnh định theo hai hình thức sau: (i) Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường Sở Tài trình UBND cấp tỉnh định 81 áp dụng giá đất UBND cấp tỉnh quy định để tính thu tiền sử dụng đất (ii) Trường hợp giá đất UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường Sở Tài chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế quan liên quan xác định lại giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh định Căn vào tình hình thực tế địa phương, Sở Tài thuê tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá đất; sở giá đất Tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế quan có liên quan thẩm định trình UBND cấp tỉnh định giá đất tính thu tiền SDĐ cho trường hợp cụ thể Trường hợp địa bàn địa phương điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá giá trị lô đất nhỏ (tính theo Bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành): 15 tỷ đồng thành phố trực thuộc trung ương; tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 10 tỷ đồng tỉnh lại Sở Tài báo cáo UBND tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Cục thuế quan có liên quan xác định, trình UBND cấp tỉnh định Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực theo quy định pháp luật thẩm định giá 82 + Đối với hộ gia đình, cá nhân: a) Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (công nhận quyền sử dụng đất) đất sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất sang đất hồ sơ kê khai nộp tiền sử dụng đất, phiếu chuyển thông tin địa xác định tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân; Chi cục thuế xác định tiền SDĐ phải nộp sau: (i) Đối với diện tích hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, Chi cục thuế giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ để xác định (ii) Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, Chi cục thuế giá đất UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định Trường hợp chuyển mục đích SDĐ chênh lệch tiền SDĐ theo mục đích tiền SDĐ theo mục đích trước chuyển mục đích xác định theo hệ số điều chỉnh tương ứng với loại đất Hệ số điều chỉnh giá đất Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Thuế quan có liên quan xác định, trình UBND cấp tỉnh định trường hợp thu tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân diện tích vượt hạn mức khu vực có trường hợp phải xác định giá đất thị trường để tính thu tiền sử dụng đất Hệ số xác định tỷ lệ giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) 83 thị trường điều kiện bình thường thời điểm xác định với giá đất UBND cấp tỉnh quy định b) Trường hợp giao đất cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xin chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hồ sơ kê khai nộp tiền sử dụng đất, thông tin địa xác định tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân, Sở Tài thực xác định giá đất tính thu tiền SDĐ áp dụng tổ chức kinh tế 3.1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Khi thu hồi đất, Nhà nước bồi thường đất tài sản đất Trong giới hạn luận văn nghiên cứu quy định tài liên quan đến bồi thường đất khoản bồi thường quan trọng, có giá trị lớn nguyên nhân ách tắc khâu GPMB không thỏa thuận giá đất đền bù Nguyên tắc bồi thường: - Nhà nước thu hồi đất người sử dụng có đủ điều kiện theo quy định Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện bồi thường UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ 84 - Nhà nước thu hồi đất người sử dụng vào mục đích bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng, đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất thời điểm định thu hồi đất; trường hợp bồi thường việc giao đất giao đất tái định cư nhà tái định cư, có chênh lệch giá trị phần chênh lệch toán tiền theo quy định sau: + Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn tiền SDĐ tiền mua nhà khu tái định cư người tái định cư nhận phần chênh lệch; + Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ tiền SDĐ tiền mua nhà tái định cư người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ số trường hợp quy định khoản Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ - Tổ chức, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, GPMB theo phương án xét duyệt ngân sách nhà nước hoàn trả hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Mức trừ không vượt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Quy định xuất phát từ thực tế Nhà nước không thực việc GPMB để giao 85 đất “sạch” cho nhà đầu tư NSNN hạn chế nên công việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chủ đầu tư thực Căn bồi thường đất: Giá đất giá sát với giá thị trường điều kiện bình thường thời điểm định thu hồi đất diện tích đất bị thu hồi 3.1.4 Mối quan hệ nội dung sách tài đất đai Việt Nam - Chính sách giá đất sách thu ngân sách nhà nước, sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: (i) Giá đất theo Bảng giá UBND cấp tỉnh nơi có đất dùng để tính (a) thuế SDĐ phi nông nghiệp, (b) Lệ phí trước bạ, (c) tiền SDĐ cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền SDĐ diện tích đất sử dụng hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, đất chuyển mục đích sử dụng hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất hộ gia đình, cá nhân (d) thuế chuyển quyền sử dụng đất (ii) Giá đất để tính tiền SDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư giá thị trường/giá sát giá thị trường Giá đất để tính tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư giá đất để tính thu tiền SDĐ có mục đích thời hạn sử dụng đất 86 Như vậy, giá đất sở để thực sách tài đất đai - Mối quan hệ sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất với sách thu đất đai Giữa sách thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất có mối quan hệ mật thiết với Đây mối quan hệ Nhà nước với người SDĐ hai trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất Nhà nước thu hồi đất người SDĐ Mối quan hệ thể sách tài đất đai hành sau: Trường hợp người Nhà nước giao đất/cho thuê đất có thu tiền SDĐ ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường GPMB theo phương án cấp có thẩm quyền phê duyệt trừ số tiền ứng trước vào tiền SDĐ/tiền thuê đất phải nộp theo phương án duyệt; mức trừ không vượt tiền SDĐ/tiền thuê đất phải nộp Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, GPMB theo phương án phê duyệt lại chưa trừ vào tiền SDĐ/tiền thuê đất phải nộp (nếu có) tính vào vốn đầu tư dự án 3.2 Đánh giá chung sách tài đất đai Việt Nam giai đoạn 1987-2013 87 Hệ thống sách tài đất đai sở pháp lý để Nhà nước thực quản lý việc SDĐ đai có hiệu quả, tăng nguồn thu NSNN Hệ thống sách đạt kết sau: 3.2.1 Kết đạt 3.2.2 Hạn chế nguyên nhân 3.3 Định hướng hoàn thiện sách tài đất đai Việt Nam đến năm 2020 3.4 Điều kiện áp dụng thành công kinh nghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện sách đất đai Việt Nam KẾT LUẬN [...]... QUỐC GIA VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 2.1 Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam về chính sách thu từ đất 2.1.1 Kinh nghiệm Trung Quốc Ở Trung Quốc có hai hình thức sở hữu đất là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Đất ở thành thị luôn thuộc sở hữu Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc sở hữu tập thể Nhà nước chỉ giao quyền SDĐ có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân và vẫn giữ... quan hệ tài chính đất đai cũng như trong đóng góp thành công của các chính sách tài chính đất đai - Mối quan hệ giữa chính sách thu ngân sách Nhà nước từ đất đai và chính sách chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 30 Hai chính sách này thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ trong hai trường hợp khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất và khi Nhà nước thu hồi đất. .. chính - Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu nhà nước hoặc hỗn hợp hai hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước), gồm: Ngoài các chính sách thu đối với đất đai như ở các nước đất đai thuộc sở hữu tư nhân nêu trên, các nước có hình thức sở hữu nhà 14 nước đối với đất đai như Úc ,Việt Nam, còn có chính sách thu khi Nhà nước giao đất và chính sách thu khi Nhà nước cho thuê đất 1.3.1.2.1 Chính. .. đối với đất đai khác nhau, nhưng về cơ bản có những chính sách thu sau đây: - Đối với các nước đất đai thuộc sở hữu tư nhân, gồm: (i) Chính sách thuế đối với đất đai có các hình thức cơ bản sau: Chính sách thuế đất (thuế giá trị đất) ; Chính sách thuế thu nhập (thuế giá trị gia tăng) từ bán/chuyển nhượng đất; Chính sách thuế thừa kế, biếu tặng; (ii) Ngoài ra, các nước còn áp dụng một số chính sách thu... cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo các chính sách quy định, mức được trừ không quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp - Tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giao đất khu đất mới và tính bồi thường khu đất bị Nhà nước thu hồi đất; chênh lệch thanh toán bằng tiền (người SDĐ nộp tiền vào NSNN hoặc Nhà nước chi trả cho người sử dụng đất) 31 Chương 2: KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC... kiện kinh tế thị trường khi đất được coi là một loại “hàng hóa đặc biệt”có giá trị lớn, nhu cầu sử dụng ngày càng tăng, và các giao dịch diễn ra một cách thường xuyên thì việc quản lý SDĐ bằng biện pháp kinh tế ngày càng được coi trọng Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai thông qua chính sách thu từ đất đai trong công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng năm - Chính sách thu từ đất. ..11 Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Để quản lý, SDĐ đai tiết kiệm và có hiệu quả, bất cứ một quốc gia nào cũng đều sử dụng công cụ kinh tế thông qua việc ban hành hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai Ngoài việc quản lý việc SDĐ có hiệu quả, chính sách thu còn có vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho NSNN vì: Đất đai tuy là một tài nguyên khan... năng tạo nguồn thu cho NSNN cũng là vô hạn Nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ trở thành hiện thực khi một quốc gia biết khai thác, SDĐ đai một cách hiệu quả, hợp lý Vai trò của chính sách thu từ đất đai thể hiện như sau: - Chính sách thu từ đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước Nhà nước nào cũng có phải quản lý và tăng cường quản lý đất đai về số lượng, chất... khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đã có Luật đánh giá, xác định giá trị đất đai) Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước trung ương, các địa phương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiễn địa phương Ví dụ: Chính quyền thành phố Thượng Hải đã có những đổi mới về quản lý đất đai và. .. sản xuất kinh doanh phát triển Chính sách thu từ đất buộc người SDĐ phải biết tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước Do vậy, chính sách thu làm giảm tình trạng đất bỏ hoang cũng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả Việc này cũng đáp ứng được yêu cầu quản lý, SDĐ đai ngày càng hiệu quả hơn Ngoài ra, chính sách thu từ đất cũng