Pháp luật về phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ THÁI HÒA PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM NGUYỄN THỊ THÁI HÒA PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Thị Thái Hòa – học viên lớp Cao học Khóa 26 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, tác giả Luận văn thạc sĩ luật kinh tế với đề tài “ Pháp luật phát triển nhà xã hội Việt Nam” (Sau gọi tắt “Luận văn”) Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích dẫn nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thông tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực Học viên thực NGUYỄN THỊ THÁI HÒA MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu 4 Phương pháp nghiên cứu 5 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng Luận văn Câu hỏi nghiên cứu Kết cấu Luận văn CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà xã hội 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển nhà xã hội khái niệm nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam 10 1.1.2.1 Trên giới 10 1.1.2.2 Tại Việt Nam 11 1.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI ĐÀI LOAN VÀ TRUNG QUỐC 13 1.2.1 Tại Đài Loan 13 1.2.2 Tại Trung Quốc 14 1.3 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 16 1.3.1 Tổng quan sách phát triển nhà xã hội Việt Nam 16 1.3.1.1 Chính sách quy hoạch 17 1.3.1.2 Chính sách tài 17 1.3.1.3 Chính sách thu hút đầu tư 20 1.3.1.4 Chính sách hỗ trợ người mua nhà xã hội 22 1.3.2 Đối tượng thụ hưởng tiếp cận nhà xã hội Việt Nam 23 1.3.3 Quy định đầu tư xây dựng nhà xã hội 24 1.3.3.1 Quy định chủ đầu tư dự án nhà xã hội 24 1.3.3.2 Quy định tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà xã hội 26 1.3.4 Quy định giao dịch nhà xã hội 27 1.3.4.1 Quy trình mua, thuê, thuê mua nhà xã hội 27 1.3.4.2 Hạn chế chuyển nhượng 28 1.3.5 Quy định quản lý nhà xã hội 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 32 2.1 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 32 2.1.1 Thành đạt 32 2.1.2 Hạn chế 34 2.2 MỘT SỐ VƯỚNG MẮC BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM 39 2.2.1 Vướng mắc, bất cập đối tượng thụ hưởng tiếp cận nhà xã hội 39 2.2.2 Vướng mắc, bất cập quản lý chất lượng xây dựng vận hành nhà xã hội………………………………………………………………………………… 40 2.2.3 Vướng mắc, bất cập quy định quản lý giao dịch nhà xã hội………………………………………………………………………………… 43 2.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM .44 2.3.1 Hoàn thiện quy định pháp luật đầu tư, xây dựng quản lý nhà xã hội 44 2.3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật đối tượng thụ hưởng tiếp cận nhà xã hội 46 2.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật cho vay mua nhà xã hội 49 2.3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội 50 2.3.5 Một số giải pháp khác 52 KẾT LUẬN CHƯƠNG 58 KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Danh sách số quốc gia sử dụng thuật ngữ nhà công cộng nhà xã hội Bảng 1.2: Các loại hình nhà xã hội Trung Quốc ………………………………15 Bảng 1.3: Danh mục ưu đãi đầu tư cho dự án phát triển nhà xã hội 20 Bảng 1.4: Đối tượng thụ hưởng điều kiện ưu đãi 24 Bảng 1.5: Tóm tắt quy trình mua bán nhà xã hội đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP 28 TÓM TẮT LUẬN VĂN Nhà xã hội mơ hình nhà nhận nhiều quan tâm Nhà nước người dân Thời gian qua, Nhà nước ban hành nhiều sách tích cực để phát triển, hồn thiện mơ hình giúp cho người dân ngày dễ dàng tiếp cận với quyền nhà Tuy nhiên thực tế thực thi, sách nhà xã hội bắt đầu bộc lộ nhiều hạn chế Trong Luận văn này, Tác giả nghiên cứu quy định Luật nhà năm 2014 liên quan đến sách phát triển nhà xã hội, qua đó, số bất cập đưa số kiến nghị để góp phần hoàn thiện pháp luật nhà xã hội TỪ KHÓA Nhà xã hội, đối tượng thụ hưởng, quyền có chỗ ở, gói tín dụng 30.000 tỷ, nhà cho cơng nhân PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Quyền có chỗ quyền người hiến định pháp luật nước Điều 40 Hiến pháp Liên bang Nga năm 1993, sửa đổi năm 2008 có quy định: “Mỗi người có quyền có nhà Khơng bị tước đoạt nhà cách tùy tiện Các quan nhà nước có thẩm quyền quyền tự quản địa phương phải khuyến khích xây dựng nhà tạo điều kiện thực thi quyền nhà Những cơng dân có thu nhập thấp công dân khác quy định pháp luật mà có nhu cầu nhà cấp miễn phí nhận trợ cấp hợp lý từ nhà nước, địa phương quỹ nhà khác với mức theo quy định pháp luật”1 Tại Phần Lan, Điều 19 Hiến pháp năm 1999, sửa đổi năm 2011 quy định: “Chính quyền phải thúc đẩy quyền nhà người hội để họ có nhà họ”2 Ở Việt Nam, Điều 22 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Cơng dân có quyền có nơi hợp pháp” Tuy nhiên, bối cảnh thu nhập người dân thấp, giá nhà đất lại tăng nhanh quỹ đất ngày hạn hẹp, Nhà nước ban hành sách nhà xã hội, mơ hình nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng cần ưu đãi, quan tâm xã hội Luật nhà năm 2005 nhiều văn hướng dẫn thi hành khác Đến thời điểm tại, mơ hình nhà xã hội quy định Luật nhà năm 2014 Nghị định số 100/2015/NĐCP Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 phát triển quản lý nhà xã hội (gọi chung Nghị định 100/2015/NĐ-CP) điều chỉnh pháp luật đầu tư, xây dựng, đất đai v v Mặc dù vậy, kết sách phát triển nhà xã hội cho thấy số hạn chế phát sinh tượng số cá nhân, tổ chức lợi dụng sách hỗ trợ Đảng Nhà nước, chưa đồng bộ, thiếu quán chưa bắt kịp với thực tế phát triển văn pháp quy giao dịch nhà mà chủ đầu tư cá nhân, tổ chức đầu lợi dụng để trục lợi, làm ảnh 1 Russia, Constitution (1993), amended 2008 Available at: Accessed 20 April 2018 Finland, Constitution (1999), amended 2011 Available at: < https://oikeusministerio.fi/en/constitution-offinland> Accessed 30 April 2018 hưởng đến quyền lợi Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản người mua nhà xã hội3 Xuất phát từ thực trạng trên, Tác giả định chọn đề tài Pháp luật phát triển nhà xã hội Việt Nam để làm Luận văn thạc sĩ luật kinh tế cho nhằm phân tích vấn đề pháp lý có liên quan đến phát triển mơ hình nhà xã hội Việt Nam, đồng thời đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật số vướng mắc, bất cập nguyên nhân vướng mắc, bất cập Trên sở đó, Tác giả đưa số kiến nghị với mong muốn đóng góp vào việc hồn thiện sách, pháp luật Nhà nước việc phát triển nhà xã hội Việt Nam Tởng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nhà xã hội khơng phải mơ hình phát minh Việt Nam Thực tế, quốc gia phát triển Anh, Pháp, Canada hay Hàn Quốc, Nhật Bản,… quan tâm thực mô hình từ sớm Do vậy, ngồi quy định pháp luật, thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu mơ hình hình thức phát triển nhà xã hội Cụ thể sau:  Các nghiên cứu nước “New practice of social housing: From a definition to recent development” – Nadia Caruso, Tạp chí Planum The Journal of Urbanism, số 2, năm 2013 Bài nghiên cứu tập trung vào vấn đề sau: Lịch sử nhà xã hội khái niệm có liên quan số quốc gia; phát triển nhà xã hội qua thời kỳ; thực tế Anh năm gần đây; bốn điểm cần giải việc xây dựng sách nhà xã hội “Social housing in the UNECE Region: Models, Trends and Challenges” Liên Hiệp Quốc, xuất năm 2015 Nội dung Báo cáo nghiên cứu tập trung vào vấn đề khái niệm nhà xã hội phân hóa quốc gia Châu Âu, hình thức phát triển nhà xã hội quốc gia này; phân tích nhu cầu nhà ở, quy định pháp luật có liên quan Báo cáo đưa số kiến nghị để tiếp tục phát triển hồn thiện mơ hình nhà ở quốc gia thành viên  Các nghiên cứu nước Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 51 hộ v v Các thành phần nguyên vật liệu xây dựng, nội thất, tiện ích hộ dù ghi hợp đồng, người mua giá thành thực tế, kiểm tra chất lượng Thứ ba, cần tăng cường vai trò kiểm tra giám sát quan chức dự án xây dựng nhà xã hội, nhằm hạn chế tình trạng nhà xây dựng khơng mục đích quy hoạch ban đầu, gây ảnh hưởng đến sách an sinh Thứ tư, Tác giả đề xuất bãi bỏ quy định người thuê mua nhà xã hội không chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà theo hợp đồng ký với bên cho thuê mua; phép bán lại, chấp cho thuê sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai Đây nguyên nhân khiến cho hợp đồng thuê mua nhà xã hội đối tượng chọn lựa so với hình thức mua Chẳng hạn, người thuê mua nhà xã hội với thời gian 15 năm, sau 05 năm kể từ ngày trả hết tiền, tức phải 20 năm họ chuyển nhượng nhà Như vậy, suốt thời gian 20 năm họ không thực quyền giao dịch nhà Đây quy định khắt khe chưa sát với thực tế Vì tâm lý người Việt Nam muốn sở hữu nhà ở, thời gian thuê mua nhà (đủ năm năm), người thuê mua có đủ tiền để trả hết tiền thuê mua, pháp luật nên tạo điều kiện họ trả hết tiền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu… Thứ năm, bổ sung thêm quy định pháp luật xử lý, giải trường hợp thu hồi trả lại nhà xã hội hợp đồng thuê mua nhà xã hội Hiện nay, Mặc dù Luật nhà năm 2014 có đưa số quy định Điều 135 Điều 136 để giải nội dung mang tính nguyên tắc chung Theo quy định nói trên, người thuê mua trả lại tiền thuê mua đóng lần đầu số trường hợp cụ thể trả lại nhà Như vậy, phần tiền đóng lần tồn khoản tiền thuê mua mà người thuê mua toán sau khơng hồn trả lại Rõ ràng trình thực hợp đồng thuê mua nhà xã hội, nhiều lý khác người thuê phải chuyển đổi nơi công tác xa chỗ ở, có thay đổi điều kiện, hồn cảnh gia đình mà khơng cịn nhu cầu thuê mua nhà xã hội… người thuê mua nhà xã hội bắt buộc phải trả lại nhà xã hội Nếu trả lại nhà xã hội mà không quy 52 định việc trả lại phần tiền th mua hàng tháng khơng đảm bảo quyền lợi cho người thuê mua (vì số tiền bao gồm tiền thuê mua)33 Thứ sáu, Bộ Xây dựng cần đưa hướng dẫn chi tiết thực tiễn tốt quản lý, bảo trì nhà chung cư, thơng qua làm tăng giá trị nhà chung cư nói chung nhà xã hội nói riêng Thời gian vừa qua, tranh chấp quản lý chung cư nói chung, chất lượng sinh hoạt chung cư tranh chấp cư dân với ban quản trị nhà xã hội phổ biến Ở Việt Nam, phận người dân, người có thu nhập thấp chung cư khơng phải lựa chọn họ cho chất lượng xây dựng quản lý khơng tốt Do đó, nhận thức người dân quyền lợi nghĩa vụ người thuê, người mua nhà chung cư rõ ràng vai trò ban quản trị nâng cao góp phần thúc đẩy nhu cầu sinh sống nhà xã hội Thứ bảy, xem xét triển khai việc ứng dụng công nghệ để nhập liệu quản lý hồ sơ cổng thông tin chung quan nhà nước Điều cần thiết hệ thống xây dựng để người dân tiếp cận thơng tin, sách hỗ trợ nhà nước cách nhanh xác nhất, đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ phải thực minh; đồng thời giúp quan có thẩm quyền tìm kiếm hồ sơ, xét duyệt nắm bắt trạng người đăng ký mua nhà thông suốt Bên cạnh đó, việc cơng khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu; công khai giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch làm tăng tính minh bạch thị trường 2.3.5 Một số giải pháp khác Bên cạnh giải pháp cụ thể nhằm sửa đổi quy định pháp luật hành, Tác giả đề xuất số giải pháp (chủ yếu mặt sách) để góp phần hồn thiện việc phát triển nhà xã hội Việt Nam sau: Một là, Tác giả đề xuất xem xét điều chỉnh thuật ngữ “Nhà xã hội” Sẽ có lợi nhà xã hội công ty phát triển nhà tư nhân xây dựng gọi tên khác nhà phủ hỗ trợ cách gọi có giúp Dương Thanh Hải (2017), Hợp đồng thuê mua nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam thực tiễn Qũy phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam 33 53 giảm quan niệm cố hữu việc nhà xã hội thường có chất lượng kém34 Việc gọi tên nhà xã hội tạo tâm lý e ngại loại nhà chất lượng không đảm bảo, môi trường sống phức tạp, không nhận quan tâm quyền quan trọng tâm lý mặc cảm thu nhập khơng đủ tốt để sở hữu nhà thương mại Do đó, việc điều chỉnh tên gọi loại hình nhà góp phần giảm thiểu tình trạng nói Hai là, tăng cường rà soát quỹ đất đẩy mạnh công tác giám sát, quản lý quan có thẩm quyền Việc thực quy định dành riêng 20% quỹ đất để phát triển nhà xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP cịn gặp nhiều khó khăn Ngun nhân tình trạng không tự giác chủ đầu tư, lơ quản lý trình tụ thủ tục phối hợp rà sốt chưa hồn thiện Bên cạnh đó, để chấm dứt tình trạng chủ đầu tư chậm trễ tiến độ dự án cố ý vi phạm quy định pháp luật cần phải có chế giám sát, quản lý mạnh mẽ Theo quan điểm Tác giả, cần có chế phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà xã hội có chế hậu kiểm cụ thể như: kiểm tra định kỳ đột xuất dự án, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà xã hội thông qua lấy ý kiến người dân sinh sống khu nhà tham gia đối thoại, lấy phiếu đánh giá người dân, phát phiếu điều tra xã hội học, hòm thư góp ý… Cùng với việc kiểm tra giám sát nói trên, cần phải ban hành biện pháp nghiêm khắc phải công khai kết xử lý hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tư đối tượng mua nhà gian dối, trục lợi từ sách ưu đãi Nhà nước Ba là, phát triển nhà xã hội cho thuê, thay nhà xã hội để bán Theo bà Phạm Thị Thu Hà (Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) Luật nhà năm 2014 có quy định khuyến khích tổ chức, nhân tham gia xây dựng nhà để bán, nhà để mua nhà thuê, nhu cầu nhà xã hội lớn theo số liệu Cục quản lý nhà tổng hợp nguồn cung đạt 30% so với nhu cầu mục tiêu đạt từ đến năm 202035 Nguyên nhân chủ đầu tư tư chủ yếu quan tâm đến lợi nhuận thời gian thu hồi vốn Theo quan điểm Tác giả, sách nhà xã hội Nhóm Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà giá hợp lý Việt Nam – Con đường phía trước, trang 95 Phương Linh (2018), Nhà xã hội cho thuê: Trước hết việc quyền, < http://nguoidothi.net.vn/nha-o-xa-hoi-cho-thue-truoc-het-la-viec-cua-chinh-quyen-13592.html> [Ngày truy cập: 10/7/2018] 34 35 54 nên hướng đến đối tượng nghèo xã hội, người không đủ tiền để sở hữu nhà ở, doanh nghiệp đầu tư bất động sản Do đó, cần phải có nhiều sách để tập trung ưu tiên phát triển mơ hình nhà xã hội cho th, đặc biệt nhà xã hội cho công nhân (lực lượng có nhu cầu thuê nhà cao nay) Tại Việt Nam, nhà cho công nhân thuê chủ yếu tồn mơ sau: nhà Nhà nước xây, nhà doanh nghiệp xây cuối nhà hộ gia đình, cá nhân xây Trong thực tế, hai mơ hình nhà Nhà nước xây nhà doanh nghiệp xây cạnh tranh lại với nhà hộ gia đình, cá nhân xây công nhân thuê Một mặt, doanh nghiệp thường lưỡng lự đầu tư nhà cho cơng nhân th họ lo ngại phát sinh vấn đề nhạy cảm đối tượng thuê, sách, thủ tục quy trình, quỹ đất nguồn tài chính, ưu đãi thuế khơng rõ ràng Riêng doanh nghiệp kinh doanh sản xuất, bên cạnh vấn đề nói trên, doanh nghiệp cịn phải bố trí thêm nhân lực để quản lý khu nhà phát sinh thêm vấn đề kế tốn, tài chính, quản lý lao động Cịn mặt kinh tế, nhà hộ gia đình, cá nhân xây cho thuê có ưu tận dụng tất tiện ích sẵn có Nhà nước và/hoặc doanh nghiệp khác đầu tư, thời gian thu hồi vốn từ đến năm, việc quản lý nhà quy chế sinh hoạt dễ dàng Do đó, nhà Nhà nước xây hay doanh nghiệp xây dựng mà khơng có thật khác biệt khơng thể cạnh tranh lại với nhà hộ gia đình, cá nhân xây dựng Mặc dù vậy, tiếp tục buông lỏng quản lý việc xây dựng phát triển mô hình nhà cho thuê hộ gia đình, cá nhân xây dựng dễ dẫn đến việc hình thành khu nhà trọ có tình hình an ninh trật tự không đảm bảo, dễ cháy nổ, chất lượng sống cơng nhân xuống v v Do đó, bên cạnh việc khuyến khích hộ gia đình, cá nhân đầu tư, xây dựng quản lý nhà xã hội cho thuê Luật nhà năm 2014 hành, Nhà nước cần có sách khuyến khích, ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho cơng nhân họ th Bốn là, triển khai quỹ phát triển nhà theo kinh nghiệm Singapore Có thể nói, việc phát triển mơ hình nhà công cộng Singapore việc thức thành lập Tổ chức Cải tiến Singapore (SIT) vào năm 1927 để cung cấp nhà giá rẻ bên cạnh việc cải thiện công việc Năm 1960, Singapore thành lập Cơ quan Nhà Phát triển (HDB) thay SIT trở thành quan nhà quốc gia 55 nhà cung cấp nhà công cộng quốc gia này36 Bên cạnh việc tổ chức xây dựng nhà cơng cộng, HDB cịn có nghĩa vụ cung cấp khoản vay chấp cho người dân để họ mua nhà công cộng Khoản cho vay chấp lên đến 80% giá trị hộ thời hạn vay dài hạn (55 năm trừ số tuổi người vay) Lãi suất cho vay HDB lớn 0,1% so với lãi suất tài khoản tiết kiệm Qũy Dự phòng Trung ương (quỹ CPF) Theo số liệu thống kê, Chính phủ Singapore tài trợ cho HDB tổng cộng 28 tỷ đôla Singapore kể từ quan đời37 Lúc đầu, nhà công cộng HDB cung cấp không phép bán lại nhằm ngăn chặn tượng đầu Người sử dụng nhà HDB trả lại nhà với giá gốc ban đầu, tính thêm số chi phí khấu hao muốn mua nhà khác38 Từ năm 1971, HDB cho phép hình thành thị trường nhà bán lại, với yêu cầu người mua phải sử dụng khoảng thời gian tối thiểu (năm 1971 tối thiểu năm, năm 1973 đến tối thiểu năm) Tỷ lệ vay HDB cho nhà thứ 60% giá trị nhà (so với 80% lần mua đầu) Năm 1968, để giúp nhiều cơng dân sở hữu nhà, phủ Singapore cho phép người dân sử dụng tiền tiết kiệm từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (quỹ CPF) để đặt cọc trả tiền cho khoản vay chấp hàng tháng39 Quỹ CPF quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người lao động, công chức thu nhập thấp phải nộp 20% thu nhập/tháng; người sử dụng lao động nộp 14%/tháng), mục đích sử dụng quỹ vay mua nhà xã hội40 Quỹ phụ trách đạo tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% người lao động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà41 36 Singaporeinfopedia (2010) Available at: < http://eresources.nlb.gov.sg/infopedia/articles/SIP_1585_200910-26.html> Accessed 12 July 2018 37 Quốc Hùng (2017), Singapore: Để an vui dù sống “nhà xã hội” < http://antg.cand.com.vn/Kinh-te-Van-hoa-The-Thao/Singapore-De-ai-cung-an-vui-du-song-trong-nha-o-xahoi-456925/> [Ngày truy cập: 12/7/2018] 38 Lê Lan Hương (2014), Nhà xã hội Singapore, Tạp chí Kiến trúc, số 39 Singapore, Housing and Development Board Available at: < https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/aboutus/our-role/public-housing a-singapore-icon> Accessed on 12 July 2018 40 Phạm Thị Thanh Hoa (2016), Kinh nghiệm quốc tế phát triển nhà xã hội học kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Khoa học cơng nghệ xây dựng (số 6) 41 Phạm Thị Thanh Hoa (2016), Kinh nghiệm quốc tế phát triển nhà xã hội học kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Khoa học cơng nghệ xây dựng (số 6) 56 Theo tìm hiểu Tác giả mơ hình quỹ tiết kiệm nhà thực đạt nhiều thành cơng Singapore Malaysia Ở Việt Nam, triển khai mơ hình quỹ tiết kiệm nhà sau: + Tạo lập nguồn vốn cho quỹ: Quỹ hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định Bên cạnh đó, nguồn vốn hình thành quỹ huy động từ nhiều nguồn như: 10% tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển thương mại, tiền bán đấu giá, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu nhà bắt buộc v v + Mục đích hoạt động quỹ: đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người mua vay ưu đãi + Lợi ích tham gia: Người dân gửi tiền vào quỹ sau thời gian mua nhà số tiền Trường hợp người khơng có nhu cầu mua họ hưu qua đời hoàn lại gốc lẫn lãi Đối với hộ gia đình cá nhân tham gia, số tiền góp vào quỹ tính theo nhu cầu vay mua nhà Khi tiền đóng góp thời gian tham gia vào quỹ đạt mức tối thiểu người dân vay tiền từ quỹ Nguyên tắc xét duyệt dựa việc đến trước vay trước v v Năm là, nghiên cứu thành lập tổ chức chuyên trách nhà nước tham gia đầu tư xây dựng quản lý trực tiếp quỹ nhà xã hội Theo kinh nghiệm Singapore, (HDB), Thái Lan (Cục Phát triển Cộng đồng Đơ thị) nên có quan làm đầu mối quản lý việc đầu tư phát triển nhà xã hội Do vậy, Việt Nam, thành lập Tổng cục Phát triển nhà; mặt khác thành lập Tổng công ty Phát triển nhà nhà nước để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội42 Sáu là, đô thị lớn nên xây dựng trung tâm thông tin chuyên nghiệp để thu thập liệu, dự báo khách quan đánh giá thị trường nhà ở, nhu cầu nhà xã hội đối tượng có nhu cầu địa phương Việc đánh giá quan quản lý nhà nước đôi lúc chưa đầy đủ, chậm đề xuất chế thích hợp quản lý, điều hành, thúc đẩy phát triển điều tiết thị trường bất động sản43 Mai Hồng Thuận (2014), Chính sách phát triển nhà xã hội Việt Nam, Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội 43 Uỷ Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Báo cáo kiểm tra, rà sốt tình hình thực dự án phát triển nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 42 57 Bảy là, đẩy mạnh cơng tác phổ biến, tuyên truyền tạo điều kiện để doanh nghiệp sử dụng lao động khu công nghiệp, khu chế xuất hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà xã hội hiểu rõ tiếp cận chế, sách ưu đãi Nhà nước chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội nhằm đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội cho công nhân, sinh viên đối tượng khác theo quy định Trong đó, tập trung vào hình thức tun truyền như: cơng bố cơng khai cổng thông tin điện tử quản lý địa phương (UBND, Ban quản lý khu cơng nghiệp, sở, ban ngành, đồn hội v v), cổng thông tin trường đại học, cao đẳng v…v, tuyên truyền thông qua phương tiện thông tin đại chúng 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG Nhìn chung, sách nhà xã hội Việt Nam đời muộn so với nước khác châu Á giới, sách giúp cho nhiều người dân Việt Nam dễ dàng tiếp cận với loại hình nhà phù hợp với khả tài họ mà đảm bảo đáp ứng nhu cầu sống Bên cạnh đó, sách nhà xã hội, việc tạo khung pháp lý rõ ràng vững chắc, cơng cụ hữu ích để thu hút nhà đầu tư nước tập trung vào mảng nhà Qua đó, sách nhà xã hội giúp ổn định thị trường bất động sản, đồng thời tạo cạnh tranh cơng ngành xây dựng Chính sách nhà xã hội kỳ vọng làm giảm thiểu bất bình đẳng xã hội phân cực lên xã hội Việt Nam cấu lại không gian đô thị theo kế hoạch tổng thể phê duyệt Như vậy, lợi ích sách nhà xã hội phủ nhận Tuy nhiên, thời gian thực thi vừa qua, khơng khó để nhận sách nhà xã hội có chứa số bất cập cần phải tiếp tục, nghiên cứu, hồn thiện thời gian tới Tóm lại, chương Luận văn phân tích giải số vấn đề sau: Thứ nhất, Luận văn thành tựu đạt mặt cịn hạn chế sách phát triển nhà xã hội Thứ hai, Luận văn phân tích số bất cập quy định pháp luật lĩnh vực đầu tư phát triển nhà xã hội, điều kiện đối tượng thụ hưởng sách, số vấn đề giao dịch nhà xã hội Thứ ba, Luận văn đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện sách phát triển nhà xã hội nói chung Các giải pháp mà Luận đưa gồm hai nhóm: i) Đề xuất chỉnh sửa, bổ sung quy định hành pháp luật đầu tư, xây dựng nhà xã hội, cho vay mua nhà xã hội quy định giao dịch nhà xã hội; ii) Một số kiến nghị mặc sách chuyển hướng trọng phát triển nhà xã hội cho thuê, phát triển quỹ liên quan đến nhà xã hội 59 KẾT LUẬN Nền kinh tế Việt Nam có chuyển biến mạnh mẽ qua loạt cải cách thực sau thời kỳ Đổi năm 1986 Mặc dù Việt Nam đạt nhiều thành tựu công phát triển kinh tế xã hội, thực tế đáng buồn người dân ngày khó tiếp cận với quyền nhà quỹ đất dần khan hiếm, thu nhập người dân không tăng nhanh giá đất, thị trường bất động sản khơng ổn định có giai đoạn thị trường tập trung vào phân khúc chung cư cao cấp biệt thự Điều tác động xấu đến chất lượng sống người dân, chiến lược phát triển dài hạn Nhà nước Do đó, để hỗ trợ người dân, ngồi khái niệm Luật nhà năm 2005, từ năm 2009, phủ Việt Nam ban hành thêm loạt sách nhà xã hội ưu tiên ban đầu hỗ trợ cho cán nhà nước, cơng chức, cá nhân gia đình có thu nhập thấp, sinh viên công nhân Tới thời điểm tại, đối tượng thụ hưởng sách mở rộng lên tới 10 nhóm đối tượng Đến nay, dự án nhà xã hội triển khai khắp nước Với dân số tới tới 93 triệu người vào đầu năm 201844, nhu cầu nhà Việt Nam vô lớn nhu cầu lớn nguồn cung nhà kinh doanh bất động sản Nhà xã hội thực vấn đề trội Việt Nam sách nhà xã hội, thực sự, đóng vai trị quan trọng hỗ trợ phủ quản lý vận hành lĩnh vực Với đề tài Luận văn: Pháp luật phát triển nhà xã hội Việt Nam, Tác giả nghiên cứu, làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn sách pháp lý cho nhà xã hội đạt số kết sau: Thứ nhất, Luận văn tập trung phân tích làm rõ số vấn đề lý luận nhà xã hội thông qua lịch sử hình hành, khái niệm, đặc điểm nhà xã hội, đối tượng ưu đãi sách ưu đãi cho nhà xã hội Thứ hai, Luận văn phân tích thực trạng pháp luật nhà xã hội, hạn chế qua đưa số giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hành có liên quan Thứ ba, Luận văn đưa số kiến nghị Nhà nước quan quản lý nhà nước liên quan cần thay đổi tên gọi nhà xã hội, triển Thảo Nguyên (2018), Dân số Việt Nam cán mốc 93,7 triệu người < http://soha.vn/dan-so-viet-nam-canmoc-937-trieu-nguoi-20180131145402009.htm>[Ngày truy cập: 01/7/2018] 44 60 khai quỹ tiết kiệm nhà theo kinh nghiệm từ Singapore, ưu tiên phát triển nhà xã hội cho thuê thay xây nhà để bán v v Chính sách nhà xã hội Việt Nam xem sách an sinh xã hội Việc ban hành sách có mục đích hỗ trợ đối tượng khơng có đủ điều kiện tài tiếp cận với đơn vị nhà có ưu đãi Chính phủ Mặc dù sách ban hành sửa đổi liên tục nhiều năm qua phủ Việt Nam ngành, cần cải thiện giai đoạn tới với mục đích đáp ứng tốt nhu cầu người dân Những phát Luận văn chủ yếu dựa phân tích đánh giá sách nhà xã hội Việt Nam kinh nghiệm từ Singapore, Thái Lan, Đài Loan Trung Quốc, nơi đạt thành công đáng kể việc phát triển mơ hình nhà xã hội Tác giả hy vọng rằng, bất cập sách nhà xã hội Việt Nam hoàn thiện khắc phục sớm tốt để sách thực trở thành cơng cụ hữu ích, giúp giảm bất bình đẳng nâng cao chất lượng sống người dân DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm tài liệu trích dẫn Luận Văn này) I II III Tài liệu tiếng Việt Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Lê Lan Hương (2014), Nhà xã hội Singapore, Tạp chí Kiến trúc, số Mai Hồng Thuận (2014), Chính sách phát triển nhà xã hội Việt Nam, Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội Nhóm Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà giá hợp lý Việt Nam – Con đường phía trước Phạm Thái Sơn (2014), Nhà xã hội Việt Nam: quan niệm, sách thực tiễn, Tạp chí Quy hoạch thị, số 18+19 Phạm Thị Thanh Hoa (2016), Kinh nghiệm quốc tế phát triển nhà xã hội học kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Khoa học công nghệ xây dựng (số 6) Uỷ Ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Báo cáo kiểm tra, rà sốt tình hình thực dự án phát triển nhà địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Tài liệu tiếng Anh Nadia Caruso (2013), New practice of social housing: From a definition to recent development, Planum The Journal of Urbanism Pham Thi Truc Quynh Hoa (2011), Social housing policy of Vietnam: Inadequacies and solutions, Public Policy Master Thesis Tài liệu website tiếng Việt Hữu Trà (2016), Đề xuất chuyển nhà xã hội thành nhà thương mại, [Ngày truy cập: 1/7/2018] Lưu Huyền (2016), Trục lợi nhà xã hội: Cần nhìn lại sách nhà [Ngày truy cập: 01/06/2018] Mạnh Hưng – Trường Giang (2018), Bảo đảm hiệu sách nhà xã hội [Ngày truy cập: 1/6/2018] Mạnh Tùng (2015), Chính sách nhà xã hội thất bại? [Ngày truy cập: 10/6/2018] Minh Nghĩa (2017), Bức tranh nhà xã hội Hà Nội: Những nét vẽ rời rạc, thiếu liền mạch [Ngày truy cập: 01/08/2018] Nam Huyền (2018), Nhà xã hội đói vốn [Ngày truy cập: 01/08/2018] Phạm Sỹ Liêm (2017), Chính sách nhà xã hội cần hoàn thiện [Ngày truy cập: 01/7/2018] Phương Linh (2018), Nhà xã hội cho thuê: Trước hết việc quyền, < http://nguoidothi.net.vn/nha-o-xa-hoi-cho-thue-truoc-het-la-viec-cua-chinh-quyen13592.html> [Ngày truy cập: 10/7/2018] Quốc Hùng (2017), Singapore: Để an vui dù sống “nhà xã hội” < http://antg.cand.com.vn/Kinh-te-Van-hoa-The-Thao/Singapore-De-ai-cung-an-vuidu-song-trong-nha-o-xa-hoi-456925/> [Ngày truy cập: 12/7/2018] 10 Thu Hằng (2015), 62 dự án nhà thương mại đăng ký chuyển sang nhà xã hội < https://bnews.vn/62-du-an-nha-o-thuong-mai-dang-ky-chuyen-sang-nha-o-xahoi/253.html> [Ngày truy cập: 1/7/2018] 11 Việt Tâm (2017), Phát triển nhà xã hội Thành phố Hồ Chí Minh: Doanh nghiệp đề nghị cởi trói quyt trình, [Ngày truy cập: 01/7/2018] IV Tài liệu website tiếng Anh American Heritage Dictionary, Fourth Edition, 2001 Available at: < http://www.memidex.com/public-housings> Accessed at May 2018 OECD, Affordable Housing Database, Available at: Accessed 20 May 2018 Online Business Dictionary Available at: Accessed at May 2018 Online Cambridge Dictionary Available at: Accessed at May 2018 Singapore, Housing and Development Board Available at: < https://www.hdb.gov.sg/cs/infoweb/about-us/our-role/public-housing a-singaporeicon> Accessed on 12 July 2018 Singaporeinfopedia (2010) Available at: < http://eresources.nlb.gov.sg/infopedia/articles/SIP_1585_2009-10-26.html> Accessed 12 July 2018 The Economics Times Online Available at: Accessed at May 2018 Wei Shi, Jie Chen, Hongwei Wang (2016), Affordable housing policy in China: New developments and new challenges, Habitat International Available at: < https://www.researchgate.net/publication/297665288_Affordable_housing_policy_i n_China_New_developments_and_new_challenges> Accessed 01 June 2018 DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) I Danh mục văn pháp luật nước Hiến pháp Liên bang Nga năm 1993, sửa đổi năm 2008 Hiến pháp Phần Lan năm năm 1999, sửa đổi năm 2011 Luật nhà Đài Loan năm 2011, sửa đổi năm 2017 II Danh mục văn pháp luật Việt Nam Hiến pháp năm 2013 Bộ luật dân năm 2015 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2005 (đã hết hiệu lực) Luật nhà năm 2014 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng năm 2013 Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê (đã hết hiệu lực) Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội (đã hết hiệu lực) Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Nghị số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 Chính phủ số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực thị Chính phủ ban hành Nghị số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 (đã hết hiệu lực) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ chế, sách phát triển nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp thuê (đã hết hiệu lực) Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Thủ tướng Chính phủ chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị (đã hết hiệu lực) Quyết định số 117/QĐ-TTg ngày 22/1/2018 Thủ tướng Chính phủ mức lãi suất cho vay ưu đãi tổ chức tín dụng Nhà nước định theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Quyết định số 370/QĐ-TTg ngày 03/04/2018 Thủ tướng Chính phủ lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Công văn số 254/BXD-QLN ngày 12/9/2017 Bộ Xây dựng trả lời văn số 10/HL-BXD ngày 15/8/2017 Công ty TNHH Sợi Hạ Long Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà địa bàn Thành phố Hà Nội Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà Thành phố Hà Nội năm 2015 năm (giai đoạn 2016-2020)