Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đô (luận vă thạc sĩ)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN CHÍ TUÂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CH

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN CHÍ TUÂN

HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở

ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

HÀ NỘI - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN CHÍ TUÂN

HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở

ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã số: 60 34 02 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phí Mạnh Hồng

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và trích dẫn trong Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Các kết quả nghiên cứu của Luận văn không trùng với các công trình khoa học khác đã công bố

TÁC GIẢ

Nguyễn Chí Tuân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ quý báu của các tập thể và cá nhân để hoàn thiện đề tài luận văn này Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giảng viên Khoa Tài Chính – Ngân hàng - Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, đặc biệt là

sự hướng dẫn của thầy giáo PGS TS Phí Mạnh Hồng trong suốt quá trình

thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và tạo điều kiện của các đồng chí lãnh đạo và đồng nghiệp tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đô đã góp ý và giúp đỡ tôi thực hiện đề tài luận văn này

TÁC GIẢ

Nguyễn Chí Tuân

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

DANH TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC SƠ ĐỒ iii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ iv

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 5

1.1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu trước đây 5

1.1.2 Kết quả của các công trình trước về vấn đề đang nghiên cứu 6

1.1.3 Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn: 7

1.2 Cơ sở lý luận 7

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại 7

1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở 12

1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng thương mại 15

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Quy trình nghiên cứu 25

2.2 Phương pháp nghiên cứu 26

2.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 28

3.1 Giới thiệu Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đô 28 3.1.1 Sự hình thành, phát triển của BIDV và BIDV Đông Đô 28 3.1.2 Sơ đồ tổ chức và bộ máy điều hành của Chi nhánh Đông Đô 30 Phòng khách hàng doanh nghiệp: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với đối tượng khách hàng là doanh nghiệp, tổ chức trong nghiệp vụ cấp tín dụng, bảo lãnh 31 3.1.3 Các lĩnh vực hoạt động 33 3.1.4 Tình hình hoạt động của BIDV Chi nhánh Đông Đô trong những năm gần đây 34 3.2 Thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng

cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đô 44 3.2.1 Quy trình cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại BIDV – Chi nhánh Đông Đô 44 3.2.2 Đặc điểm của sản phẩm cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô 49 3.2.3 Tình hình hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại BIDV Đông Đô 52 3.3 Đánh giá chung về hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô thời gian qua: 63 3.3.1 Những kết quả đạt được 63 3.3.2.Những biện pháp mà BIDV Đông Đô đã tiến hành để đạt được kết quả đó 65

3.3.3 Những hạn chế 67

3.3.4 Nguyên nhân của những hạn chế 68

CHƯƠNG 4 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI BIDV ĐÔNG ĐÔ 74

4.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô 74

4.1.1 Định hướng phát triển chung của BIDV – Chi nhánh Đông Đô trong thời gian tới 74

4.1.2 Định hướng cụ thể phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Đô 75

4.2 Giải pháp nhằm phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô 75

4.2.1 Tiếp tục đẩy mạnh tăng trưởng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN theo đúng mục tiêu trong toàn hệ thống BIDV 76

4.2.2 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, phong cách phục vụ cũng như của cán bộ QLKH 78

4.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra kiểm soát trước trong và sau cho vay đối với hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN: 79

4.3 Một số kiến nghị với cấp trên 80

4.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 80

4.3.2 Một vài kiến nghị với Chính phủ 82

4.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 83

4.3.3.1 Nâng cao chất lượng cung cấp thông tin tín dụng 83

KẾT LUẬN 85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

DANH TỪ VIẾT TẮT

2 BIDV Đông Đô Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt

Nam- chi nhánh Đông Đô

3 CVDUNCNO Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

4 CVDUNCNO Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

DANH MỤC BẢNG BIỂU

1 Bảng 3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2014 – 31/12/2017 35

2 Bảng 3.2 Tình hình huy động vốn và cơ cấu nguồn vốn tại BIDV Đông

3 Bảng 3.3 Cơ cấu dư nợ tại BIDV Đông Đô 2014 đến 31/12/2017 40

4 Bảng 3.4 Kết quả hoạt động dịch vụ BIDV Đông Đô 2014 đến

5 Bảng 3.5

Doanh số CVDUNCNO, doanh số thu nợ và dư nợ CVDUNCNO của KHCN từ 2014 – 31/12/2017 tại BIDV Đông Đô

53

6 Bảng 3.6 Tỷ trọng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở so với dư nợ vay của

7 Bảng 3.7 Cơ cấu sản phẩm CVDUNCNO đối với KHCN tại BIDV

8 Bảng 3.8 Nợ quá hạn/ Nợ xấu cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của

DANH MỤC SƠ ĐỒ

2 Sơ đồ3.2 Quy trình cấp tín dụng bán lẻ tại BIDV 61

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

1 Biểu đồ 3.1 Cơ cấu dư nợ theo nhóm nợ từ năm 2014 đến 31/12/2017

2 Biểu đồ 3.2 Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu hoạt động cho vay đáp ứng

nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh qua các năm từ 2014- 2017

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Khi đổi mới mở cửa hội nhập với thế giới, Việt Nam đã chứng kiến một tốc độ đô thị hóa nhanh chưa từng có Các đô thị mọc lên nhanh chóng, dòng người di chuyển từ nông thôn ra thành thị diễn ra mạnh mẽ Theo như thống

kê thì ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay mỗi năm dân số tăng cơ học là 150 nghìn người, còn ở Hà Nội là 100 nghìn người nên sức ép nhu cầu về nhà ở tại những khu vực này ngày càng tăng mạnh Đáp ứng nhu cầu nhà ở của hơn

95 triệu dân, kết cấu dân số trẻ, cộng với chính sách tạo điều kiện phát triển thị trường để phục vụ chiến lược nhà ở quốc gia của Chính phủ đã tạo cơ hội cho thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây Đáp ứng nhu cầu nhà ở là cấp thiết nhưng không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính

để mua một căn nhà Nắm bắt được xu hướng của người tiêu dùng nên các ngân hàng trong những năm gần đây đã rất chú trọng đến thị trường bán lẻ, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay mua nhà, đất Các ngân hàng đều đưa ra những gói sản phẩm hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu của người vay, do đó, hoạt động cho vay mua nhà ở đã có sự phát triển mạnh mẽ Sự hỗ trợ của ngân hàng khi cho vay mua nhà đã đáp ứng được một phần nhu cầu của người dân, từ đó góp phần vào quá trình ổn định xã hội và phát triển kinh tế của đất nước

Một vài năm trở lại đây, cùng với xu thế chung của thế giới thì hoạt động ngân hàng bán lẻ đã được các ngân hàng thương mại rất chú ý đến để tập trung khai thác Các ngân hàng lớn trước đây chỉ tập trung vào bán buôn thì nay đã chuyển hướng khá mạnh mẽ sang lĩnh vực bán lẻ để khai thác tiềm năng của thị trường 95 triệu dân này Theo trào lưu chung đó Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã có những chỉ đạo định hướng hoạt động cụ thể cho toàn hệ thống đó là duy trì thị phần bán buôn

đồng thời phải chú trọng đến phát triển hoạt động bán lẻ Ban lãnh đạo BIDV chi nhánh Đông Đô đã đưa ra những định hướng hoạt động tại chi nhánh theo đúng định hướng của Hội sở chính BIDV Cùng với sự vào cuộc kịp thời và chỉ đạo sát sao của các cấp lãnh đạo, hoạt động bán lẻ của hệ thống BIDV đã phát triển mạnh mẽ trong những năm qua Trong lĩnh vực bán lẻ BIDV luôn được bình chọn là ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam trong 4 năm vừa qua Tại BIDV chi nhánh Đông Đô, hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở (CVDUNCNO) đối với khách hàng cá nhân (KHCN) luôn chiếm tỷ trọng cao trong lĩnh vực cho vay bán lẻ

Cùng với sự gia tăng của quy mô dư nợ(DN) cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân thì luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng Với chỉ tiêu tín dụng đặt ra mỗi năm đều tăng cao so với năm trước, sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt trong lĩnh vực cho vay này đã tác động mạnh đến hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại chi nhánh Xuất phát từ những lý do trên, làm thế nào để đẩy mạnh phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại chi nhánh với tỷ lệ rủi ro cho phép là một bài toán cấp thiết hiện nay

Hiện tại, tôi đang công tác trong lĩnh vực cho vay bán lẻ tại BIDV Chi nhánh Đông Đô, với yêu cầu cấp thiết kể trên, để có thể đóng góp một phần

nhỏ vào hoạt động CVDUNCNO cho chi nhánh, tôi lựa chọn đề tài: “ Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Đô

” làm luận văn nghiên cứu của mình

Câu hỏi nghiên cứu của luận văn là:

- Thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Đô bộc lộ như thế nào? Những hạn chế và nguyên nhân trong hoạt động này

- Các giải pháp nào Chi nhánh có thể áp dụng để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại chi nhánh?

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích thực trạng, phát hiện ra những khó khăn vướng mắc trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh,Luận văn đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại Chi

nhánh trong thời gian tới

Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại các ngân hàng thương mại

- Phân tích thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN hiện nay tại BIDV Đông Đô, chỉ ra những hạn chế, bất cập cần giải quyết

- Đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đô trong những năm tới

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là: Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là:

- Về không gian: Tại BIDV chi nhánh Đông Đô, Quận Cầu Giấy, Hà nội

- Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu về hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đô trong giai đoạn từ

1 tháng 1 năm 2014 đến 31/12/2017

4 Đóng góp mới của luận văn

- Làm rõ thực trạng quản hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đô trong thời gian qua để đưa ra các giải pháp nhằm phát huy các ưu điểm đã đạt được và khắc phục các nhược điểm hạn chế trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN

- Từ kết quả của những nghiên cứu đưa ra các kiến nghị đối chính phủ, NHNN, BIDV hội sở chính để làm sao lĩnh vực cho vay đáp ứng nhu cầu nhà

ở ngày càng thông thoáng nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả

CHƯƠNG 2: Quy trình và phương pháp nghiên cứu

CHƯƠNG 3: Thực trạng hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đô

CHƯƠNG 4: Giải pháp phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân tại BIDV Đông Đô

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu trước đây

Thị trường Bất động sản (BDS) luôn là mối quan tâm của rất nhiều đối tượng trong mọi ngành nghề của xã hội, cho nên việc cho vay mua, xây sửa nhà đất luôn được chú ý và có tác động mạnh mẽ đến đời sống hàng ngày của rất nhiều bộ phận dân cư Trong thời gian gần đây, có khá nhiều các công trình nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà, đất nói riêng theo nhiều cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau Có thể kể đến một số công trình đã được công bố trong vài năm gần đây như sau:

Luận văn “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàngTMCP Hàng Hải Việt Nam Maritime Bank- Chi Nhánh Hà Nội” Tác giả : Nguyễn Thị Ánh Hồng (2014), Đại học Thăng Long Đề tài đã đánh giá khá

kỹ về hoạt động cho vay của Ngân hàng hàng hải - Chi nhánh Hà nội Đề tài cũng đã đưa ra được những kiến nghị với nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng như: việc cấp sổ đỏ,cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai

Luận văn “ Phát triển cho vay tiêu dùng tại Sở giao dịch 1-Ngân hàng Công thương Việt Nam” Tác giả Nguyễn Hồng Minh (2013), Đại học Thương mại Đề tài đã tập trung vào phân tích những nguyên nhân của sự kém phát triển cho vay tiêu dùng Từ đó tác giả đã đưa ra kiến nghị là: “Chi nhánh cần chú trọng mở rộng thêm các loại hình sản phẩm mới, cải thiện chất lượng các sản phẩm cũ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng Có như vậy chi nhánh mới có thể thu hút thêm KH, tăng sức cạnh tranh giữa các ngân hàng trong cùng địa bàn, phục vụ mục đích nâng cao chất lượng CVTD”

Luận văn “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương

đi sâu vào vai trò của cho vay mua nhà đối với các NHTM và một số đặc điểm cũng như quy trình của cho vay mua nhà tại các NHTM đồng thời cũng

đã đưa ra một số nhân tố tác động đến cho vay mua nhà bao gồm cả các nhân

tố khách quan và nhân tố chủ quan Tác giả cũng đã chỉ ra được vai trò của tín dụng bán lẻ với nền kinh tế nói chung” Trong khi đó, hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn với NHTM mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung

Luận văn: “Phân tích và đề xuất giải pháp mở rộng hoạt động bán lẻ tại ngân hàng TMCP Quân đội” của tác giả Dương Văn Sỹ (2014), Đại học Bách Khoa Hà nội Với đề tài luận văn của tác giả Dương Văn Sỹ tập trung nhiều

về phân tích vai trò của quản trị đối với sự phát triển của cho vay tiêu dùng

Đề tài đã đưa ra được một số giải pháp mở rộng hoạt động bán lẻ trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt và hội nhập ngày càng sâu rộng

Luận văn:” Cho vay tiêu dùng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Mỹ Đức” của tác giả Ứng văn Tuấn (2016), Trường Đại học thương mại Luận văn đã quan tâm tới sự phát triển của cho vay tiêu dùng, tác giả đã chỉ ra hoạt động cho vay tiêu dùng chưa phát triển tương xứng với tiềm năng hiện có, từ đó đưa ra một số giải pháp cho sự phát triển của lĩnh vực này

1.1.2 Kết quả của các công trình trước về vấn đề đang nghiên cứu

Sau khi nghiên cứu các công trình đã công bố của các tác giả trên thì ta thấy mỗi công trình nghiên cứu đều đã thu được những kết quả nhất định về vấn đề đang nghiên cứu cụ thể:

Về lý thuyết thì các tác giả đã nêu được khái niệm về Ngân hàng thương mại, vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế Các hoạt

động cơ bản của ngân hàng thương mại, tất cả luận văn trên đều tập trung sâu nghiên cứu Nghiệp vụ cho vay mua nhà

Về điểm riêng thì mỗi tác giả lại thu được những kết quả nhất định của từng luận văn của mình Từ đó ta có cái nhìn khái quát trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN

1.1.3 Khoảng trống nghiên cứu dành cho luận văn:

Các tác giả cũng chưa đi sâu vào nghiên cứu những quy định của pháp luật, văn bản chỉ đạo của chính phủ, của ngân hàng nhà nước trong giai đoạn nghiên cứu có ảnh hưởng tác động mạnh mẽ đến việc cho vay của các ngân hàng như thế nào

Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thế giới, cũng như của nền kinh tế Việt Nam Sự phát triển công nghệ đã phục vụ ngày càng tốt cho công việc của mọi lĩnh vực Sự thay đổi trong chính sách kinh tế của Việt Nam và nhiều nước trên thế giới Những lý do đó cũng đã có những tác động đến hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng

Hiện tại cũng đã có nhiều đề tài nghiên cứu về lĩnh vực cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của các ngân hàng thương mại Tính đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà

ở đối với KHCN tại BIDV Đông Đô Do đó tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài này

lẻ Cho vay bán lẻ là việc ngân hàng cho các cá nhân và hộ gia đình vay tiền phục vụ mục đích khác nhau như cho vay mua nhà, mua ô tô, vay du học, du lịch,….Trong các nghiệp vụ trên thì nghiệp vụ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở chiếm tỷ trọng lớn trong cho vay bán lẻ Nghiệp vụ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN có thể hiều như sau:

Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN là một thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng cá nhân quy định rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Với vai trò là người cho vay, ngân hàng thương mại sẽ cấp cho người đi vay vay một số tiền để thực hiện các mục đích về nhà ở như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở; sửa chữa nhà ở… Khi đến hạn người đi vay phải có nghĩa vụ hoàn trả số vốn và tiền lãi cho ngân hàng

KHCN:

Theo quan điểm của triết học duy vật biện chứng thì: Phát triển là một quá trình tiến lên từ thấp đến cao Phát triển không chỉ đơn thuần là tăng lên hay giảm đi về lượng mà còn biến đổi về chất của sự vật, hiện tượng Phát triển là khuynh hướng vận động tiến lên từ thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện do việc giải quyết mâu thuẫn, thực hiện bước nhảy về chất gây ra, và hướng theo xu thế của phủ định của phủ định Như vậy hiểu một cách đơn giản nhất thì phát triển là sự tăng lên về

số lượng và chất lượng

Trong lĩnh vực ngân hàng:

Theo nghĩa hẹp: Phát triển cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN là sự gia tăng về tỷ trọng dư nợ tín dụng cá nhân, hộ gia đình trong lĩnh vực vay đáp ứng nhu cầu nhà ở (tăng về lượng)

đối với KHCN là sự gia tăng dư nợ tín dụng cá nhân đáp ứng nhu cầu nhà ở

trong cơ cấu khách hàng vay tại một ngân hàng, đồng thời tăng chất lượng tín dụng bán lẻ (tăng cả về lượng và chất)

Hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của các ngân hàng nhằm đáp ứng 4 phân mảng nhu cầu sau của khách hàng:

 Cho vay xây dựng nhà ở mới đối với KHCN

 Cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà ở, căn hộ mới cho KHCN

 Cho vay sửa chữa, cải tạo nhà ở của KHCN

 Cho vay nhu cầu mua đất ở

Trong các nhu cầu trên thì đều là những nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống yên tâm công tác Nắm bắt được cầu của người dân thì các ngân hàng đã đưa ra sản phẩm cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở nhằm góp phần giúp người dân an cư lạc nghiệp Với mỗi thế mạnh khác nhau thì từng ngân hàng đã đưa ra cách tiếp cận khách hàng ở từng nhu cầu khác nhau

Có ngân hàng mạnh về cho vay dự án thì chuyên về cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở là căn hộ chung cư, nhà liền kề Ngân hàng mạnh về cho vay đất thổ cư thì chuyên tập trung cho vay mua đất, nhà thổ cư

1.2.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại

Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở là một trong các loại hình cho vay của lĩnh vực cho vay tiêu dùng bán lẻ, do đó nó cũng phải có đầy đủ của những đặc điểm của cho vay bán lẻ như: đối tượng đi vay là cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự, được pháp luật cho phép, có nơi ở rõ ràng, tình trạng nhân thân hợp pháp…

Ngoài ra do đây là loại hình cho vay chiếm tỷ trọng lớn trong lĩnh vực cho vay bán lẻ nên nó có những đặc trưng riêng so với các loại hình cho vay

cá nhân khác

Giá trị khoản vay: Giá trị của các khoản CVDUNCNO đối với KHCN

theo hợp đồng tín dụng thường lớn hơn nhiều so với các khoản vay như mua

sắm đồ dùng, vay du học… Điều đó là do đối tượng tài trợ của các khoản vay

là để hỗ trợ một phần tiền trong việc mua căn hộ, nhà, đất, chi phí xây dựng nhà cửa có giá trị lớn Nhờ đặc điểm này nên cho vay mua nhà luôn đóng góp

tỷ trọng lớn trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng cá nhân

Thời gian cho vay: Do đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng cá nhân

khác nhau trong lĩnh vực đáp ứng nhu cầu nhà ở nên CVDUNCNO đối với KHCN có nhiều loại kỳ hạn cho khách hàng lựa chọn Hiện nay theo quy định thì kỳ hạn vay có thể dao động từ 1 cho đến 20 năm đáp ứng được khả năng cân đối thu nhập của người đi vay trong một khoảng thời gian nhất định

Tài sản đảm bảo: Theo quy định khi đi vay đáp ứng nhu cầu nhà ở thì

KHCN bắt buộc phải có tài sản bảo đảm không giống như một số sản phẩm vay khác có thể chỉ là tín chấp Tài sản bảo đảm ở đây có thể là chính tài sản

mà khách hàng mua hoặc là một bất động sản khác của chính khách hàng hoặc người thân khách hàng

Rủi ro: Do có những đặc trưng riêng nên với một khoản CVDUNCNO

đối với KHCN thì luôn chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn trong đó Loại rủi ro thể hiện trong việc khách hàng không trả được nợ gốc, lãi đúng hạn như trong hợp đồng tín dụng đã ký với ngân hàng Điều đó sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch thu nợ của ngân hàng cũng như có khả năng gây mất vốn của ngân hàng Rủi

ro nó có thể bắt nguồn từ nhiều lý do như: Lý do thứ nhất: lý do hay gặp nhất

đó là khả năng trả nợ của khách hàng, nó liên quan trực tiếp đến thu nhập thường xuyên của khách hàng Do thu nhập của khách hàng là một biến số luôn thay đổi nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như tình hình kinh tế nói chung cũng như đơn vị mà khách hàng làm việc để có thu nhập nói riêng, cũng như khả năng lao động của khách hàng… Những nguyên do trên sẽ tác động đến thu nhập của khách hàng Nếu khách hàng nào không xoay sở tốt thì ngay lập tức sẽ dẫn đến món vay bị quá hạn của ngân hàng, bởi trước khi trả

nợ ngân hàng thì khách hàng cần phải trang trải đủ chi phí cho những nhu cầu

thiết yếu hàng ngày của gia đình mình trước Lý do thứ 2: Đặc thù của khoản

CNNCNO là thời gian cho vay thường kéo dài để giảm số tiền phải trả nợ hàng tháng của khách hàng đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng theo tính toán Khi thời gian kéo dài trong tương lai thì mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro có thể ngân hàng gặp phải là rất cao, mà không thể dự đoán trước

Lý do thứ 3: Theo quy luật sự phát triển của thị trường bất động sản thường

mang tính chu kỳ Mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động theo chiều hướng giảm Trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua hoặc một ngôi nhà khách hàng đang ở Khi đó nếu khách hàng không hợp tác thì ngân hàng

sẽ gặp khó khi mà phải phát mại tài sản để thu hồi nợ vay trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng Bên cạnh đó, chất lượng thông tin tín dụng ít, không được công khai minh bạch Các thông tin phục vụ quyết định cho vay thu được chủ yếu là do khách hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không chính xác Ngoài ra với sự thẩm định không tốt của cán bộ ngân hàng có thể dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai

Lãi suất khoản vay: Trong mỗi hợp đồng tín dụng thì lãi suất luôn

được quan tâm hàng đầu của người đi vay Lãi suất này do ngân hàng quy định nó thường là cao và thả nổi theo từng năm phụ thuộc vào tình hình nền kinh tế từng thời kỳ Các ngân hàng thương mại sẽ quyết định điều chỉnh lãi suất khoản vay từng năm để làm sao bù đắp chi phí hoạt động cao Các chí phí đó bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chi phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo những biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…

Phương thức hoàn trả: Do nguồn trả nợ chủ yếu là thu nhập thường

xuyên của khách hàng nên CVDUNCNO đối với KHCN được thực hiện theo

phương thức cho vay trả góp theo phương thức thu hồi vốn: gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng gốc trả theo định kì thường là dưới 12 tháng một kỳ Trong CVDUNCNO đối với KHCN, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước một phần giá trị ngôi nhà thường là 30% giá trị của hợp đồng mua bán, phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chính họ và có ý thức trả nợ Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản

để trả nợ ngân hàng Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử dụng nên giá trị tài sản đã bị giảm sút đi một phần Phần giảm sút này sẽ được bù đắp bằng số vốn tham gia của khách hàng nên ngân hàng đã thu được số gốc và lãi

đã cho vay, phần nào đã giảm rủi ro cho ngân hàng

1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển trong hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

Để có thể đánh giá về sự phát triển trong hoạt động CVDUNCNO

đang diễn ra tại một chi nhánh thì cần phải có những chỉ tiêu cụ thể, những con số thể hiện các mặt của hoạt động cho vay này Một số chỉ tiêu có thể tính đến như:

1.2.2.1 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ

Giá trị tăng trưởng

dư nợ tuyệt đối

(năm t+m)

=

Tổng dư nợ CVDUNCNO năm (t+m)

-

Tổng dư nợ CVDUNCNO năm t Tổng dư nợ CVDUNCNO đối với KHCN là tổng số tiền mà ngân hàng đã giải ngân cho khách hàng cá nhân vay đáp ứng nhu cầu nhà ở trong

kỳ Chỉ tiêu này cho biết tổng dư nợ CVDUNCNO năm (t+m) so với năm t có

sự thay đổi về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này không âm, nó sẽ thể hiện dư nợ có sự tăng trưởng so với năm trước đó

Tốc độ tăng trưởng

dư nợ ( năm t+m) =

Gía trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%

(năm t+m) Tổng dư nợ CVDUNCNO năm t Chỉ tiêu trên cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ CVDUNCNO năm (t+m) so với năm t Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ về CVDUNCNO qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối so với một mốc cố định Qua chỉ tiêu này cũng có thể so sánh tốc độ tăng trưởng tín dụng các năm với nhau Sự tăng lên của chỉ tiêu này sẽ thể hiện sự tăng trưởng về tín dụng CVDUNCNO của chi nhánh, cũng như sự mở rộng của loại hình tín dụng này

1.2.2.2.Tỷ lệ dự nợ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở so với tỷ lệ dư nợ bán lẻ

Tỉ trọng (%) =

Tổng dư nợ CVDUNCNO x 100%

Tổng dư nợ cho vay KHCN của NH

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVDUNCNO hiện đang chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay KHCN của ngân hàng Chỉ tiêu này sẽ phản ánh mức độ quan tâm của chi nhánh với lĩnh vực cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở so với các lĩnh vực còn lại trong cho vay bán

lẻ, nếu chỉ tiêu này thấp chứng tỏ chi nhánh chưa tập trung vào lĩnh vực này

1.2.2.3 Một số chỉ tiêu phản ánh chất lượng trong cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

 Nợ quá hạn là khoản nợ mà khách hàng không trả được gốc lãi khi đến hạn theo đúng thỏa thuận được quy định trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng đã ký với ngân hàng Nợ quá hạn có thể được chia làm 4 nhóm nợ: nhóm 2 là nợ quá hạn dưới 10 ngày Nợ xấu là nợ quá hạn trên 10 ngày bao gồm nợ nhóm 3,4,5

 Tỷ lệ nợ quá hạn

Tỷ lệ nợ quá hạn = Nợ quá hạn CVDUNCNO x 100%

Tổng dư nợ CVDUNCNO Đến kỳ trả nợ nếu bên vay không trả được nợ mà khách hàng không được ngân hàng cơ cấu lại nợ (điều chỉnh kỳ hạn trả nợ và/hoặc gia hạn nợ) thì số nợ đó sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn Tỷ lệ nợ quá hạn thấp phản ánh chất lượng cho vay của chi nhánh, và các ngân hàng luôn cố gắng kiểm soát

tỷ lệ nợ quá hạn xuống mức an toàn

có văn bản số 5057/NHNN-TTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (gọi chung là TCTD) thực hiện phân loại nợ theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN (Thông tư 02) Điểm đáng lưu ý nhất của Thông tư 02 là dựa trên kết quả phân loại nhóm nợ đối với khách hàng do Trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) cung cấp, toàn bộ số dư nợ và giá trị các cam kết ngoại bảng của một khách hàng phải được phân loại vào cùng một nhóm nợ và xếp vào nhóm có mức độ rủi ro cao hơn Nghĩa là, một cá nhân có nhiều khoản nợ tại một ngân hàng hoặc các ngân hàng

khác nhau, nếu 1 khoản nợ bất kì bị xếp vào nợ nhóm 5, thì tất cả các khoản nợ

tại ngân hàng đó hoặc các ngân hàng khác cũng bị xếp vào nợ nhóm 5 Từ đó nợ xấu sẽ ảnh hưởng đến cả mức trích lập dự phòng rủi ro của chi nhánh

CVDUNCNO Đối với những khoản nợ xấu thì cán bộ vẫn phải đôn đốc thu hồi, nhưng quá thời hạn 365 ngày mà khoản nợ đó vẫn chưa thu hồi được thì theo quy định khoản vay đó sẽ được hạch toán ngoại bảng Đây là những khoản nợ được đánh giá là nợ mất vốn, ngân hàng đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro cho vay và chuyển các khoản nợ đó từ hạch toán nội bảng sang hạch toán ngoại bảng để tiếp tục theo dõi và có biện pháp để thu hồi nợ triệt để

Chỉ tiêu trên cho biết tỷ trọng dư nợ CVDUNCNO chuyển ngoại bảng

so với tổng dư nợ CVDUNCNO đối với KHCN Chỉ tiêu này càng thấp phản ánh chất lượng cho vay tốt và chi nhánh ít phải sử dụng đến lợi nhuận để xử

1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan

Là các nhân tố xuất hiện từ bên trong ngân hàng, những nhân tố này

có thể kiểm soát và điều chỉnh được bao gồm:

 Chính sách cấp tín dụng và cơ chế cho vay đáp ứng nhu cầu nhà

ở đối với KHCN của ngân hàng:

Mỗi ngân hàng đều có định hướng khác nhau nên đều đưa ra những chính sách cấp tín dụng khác nhau Từ chính sách tín dụng này sẽ ảnh hưởng đến đối tượng khách hàng của từng ngân hàng Một chính sách cho vay nó bao gồm các yếu tố như sản phẩm cho vay, hạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kỳ hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngân hàng Mỗi sản phẩm mà ngân hàng đưa ra có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như chất lượng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng Mỗi ngân hàng thì vào mỗi thời kỳ sẽ có những chính sách cho vay tương ứng Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng quy mô cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở Nhưng chất lượng cho vay của hoạt động này sẽ thường xuyên có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cao Ngược lại, khi ngân hàng đặt mục tiêu an toàn cao hơn thì khi đó sẽ áp dụng chính sách tín dụng thắt chặt Một khoản vay khi được phát sinh sẽ qua nhiều khâu kiểm tra chặt chẽ hơn, khi đó sẽ khó phát triển khách hàng

 Trình độ năng lực chuyên môn của cán bộ QLKH:

Trong tất cả các hoạt động của các tổ chức kinh tế, xã hội, con người luôn là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của tổ chức đó Trong lĩnh vực ngân hàng thì cán bộ QLKH luôn là trung tâm, là yếu tố hàng đầu quyết định đến sự thành công hay thất bại của trong quá trình phát triển hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Cán bộ QLKH sẽ là những người đầu tiên

và trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, cầu nối giữa khách hàng với ngân hàng

và cũng chính họ là người tạo lập các mối quan hệ giữa ngân hàng với khách

hàng Do đó, trình độ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, khả năng nhận thức, phân tích tình hình và kinh nghiệm của các cán bộ tín dụng là những yếu tố hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng của ngân hàng Để có được một đội ngũ cán bộ nhân viên tốt thì ngân hàng cần phải quan tâm ngay từ công tác tuyển chọn và đào tạo cán bộ công nhân viên Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng cho vay nói chung và cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng Những cán bộ đó sẽ tạo được

uy tín cho ngân hàng, giúp ngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như nâng cao hiệu quả cũng như hình ảnh của ngân hàng trong cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

Ngoài ra, công tác tổ chức quản lý cán bộ của ngân hàng cũng rất quan trọng để có thể vận hành tốt hoạt động của một ngân hàng Việc phân công công việc một cách phù hợp đúng người đúng việc, thực hiện các chế độ đãi ngộ tốt sẽ giúp phát huy được hết khả năng, năng lực của các cán bộ công nhân viên, giúp đóng góp vào hoạt động chung của ngân hàng Những chính sách quản lý con người luôn có tác động lâu dài và ảnh hưởng đến tâm lý người lao động do đó sẽ ảnh hưởng lớn đến chất lượng hoạt động kinh doanh cũng như chất lượng hoạt động cho vay của ngân hàng

 Công tác kiểm tra, kiểm soát trong, trước và sau khi cho vay

Cho vay là việc phát tiền ra khỏi ngân hàng, khi khoản vay được cấp ra thì số tiền đó không còn nằm trong sự quản lý và sử dụng của ngân hàng Vì vậy một trong những nhiệm vụ không thể thiếu của hoạt động ngân hàng đó là công tác kiểm tra, kiểm soát nó có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho khoản cho vay Đối với những khoản CVDUNCNO của KHCN thì việc thu hồi nợ chủ yếu phụ thuộc vào ý thức của cá nhân vay vốn nên việc nắm bắt tình hình của khách hàng vay là cần thiết Việc kiểm tra

thường xuyên sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng vốn không hiệu quả của khách hàng, giúp kịp thời phát hiện và xử lý sai phạm, giảm nguy cơ mất vốn của ngân hàng Việc kiểm tra được thực hiện thường xuyên thì sẽ hạn chế những sai phạm của cán bộ, đồng thời cũng sẽ phát hiện những lỗ hổng có thể xảy ra trong quá trình cho vay Nó sẽ góp phần cảnh báo và xử lý kịp thời những sai sót, giảm bớt rủi ro trong quá trình phát triển của hoạt động cho vay này

 Chính sách đa dạng hóa các gói sản phẩm CVDUNCNO và chiến lược tập trung cho từng loại sản phẩm trong từng thời kì

Về bản chất thì cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở là việc ngân hàng hỗ trợ khách hàng một phần vốn còn thiếu trong việc mua, sửa chữa nhà của khách hàng Thế nên sản phẩm cho vay của các NHTM không có nhiều khác biệt về bản chất, mà sự khác biệt ở đây tập trung vào các chính sách, quy trình, lãi suất ưu đãi khi triển khai loại hình sản phẩm này Mỗi một NHTM trong từng thời kỳ sẽ có hướng tập trung vào một số sản phẩm cụ thể để tạo nên sự khác biệt cho bản thân mỗi ngân hàng bên cạnh các sản phẩm truyền thống Sự đa dạng của loại hình sản phẩm cho vay cùng với sự tập trung phát triển cho một vài loại hình sản phẩm sẽ dễ thu hút được lượng lớn khách hàng tăng khả năng cạnh tranh với đối thủ, làm gia tăng quy mô cho vay và tăng lợi nhuận cho ngân hàng, từ đó góp phần nâng cao chất lượng tín dụng của ngân hàng

 Các nhân tố khác:

Trong kinh doanh, để phát triển doanh số thì một yếu tố không thể không nhắc đến đó là vị trí của đơn vị kinh doanh là trụ sở chi nhánh, vị trí phòng giao dịch, và hình ảnh nhận diện thương hiệu của ngân hàng Những yếu tố về cơ sở vật chất ảnh hưởng rất lớn đến thu hút khách hàng Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng rất lớn tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu nâng cao chất lượng cho vay

đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà, xây dựng một hệ thống thu nhập

và xử lý thông tin về khách hàng đem lại hiệu quả cao cho hoạt động thu thập thông tin và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn

1.2.3.2 Nhân tố khách quan

Đây là nhóm nhân tố bên ngoài có ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với NHTM, những nhân tố này thì ngân hàng không thể chủ động chi phối được mà chỉ có thể tận dụng, linh hoạt sao cho phù hợp với từng nhân tố để làm sao đạt hiệu quả cao

 Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế sẽ tác động tới mọi đối tượng có tham gia vào trong lĩnh vực kinh tế Ngân hàng là huyết mạch của nền kinh tế nên không thể không chịu tác động của môi trường kinh tế Môi trường kinh tế bao gồm rất nhiều yếu tố có tác động và quyết định đến khả năng thu nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư Môi trường kinh tế là một nhân tố không ổn định, nó thay đổi theo thời gian Nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế và được đánh giá bằng các chỉ tiêu:

 Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng sẽ có tác dụng tốt tới mọi người trong xã hội Mức sống của người dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của dân cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn Vì vậy nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình cũng sẽ có xu hướng tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi sẽ có đủ khả năng trả nợ ngân hàng Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân hàng hơn Người

dân có nhu cầu chi tiêu cho những nhu cầu thiết yếu và giá trị chi tiêu vừa phải trước khi lo đến việc mua nhà do đó nhu cầu vay nhà ở cũng giảm theo

 Lãi suất: Đó là giá của khoản vay nên khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng

 Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá giảm sức mua của đồng tiền Lúc này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở nói riêng

 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô cho vay nhu cầu mua nhà ở đối với KHCN

 Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân

cư tăng cao, đời sống được nâng cao thì nhu cầu vay nhà ở của người dân tăng cao, nhu cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu vay nhà ở lớn làm cho hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở phát triển mạnh và ngược lại

Môi trường kinh tế ổn định, lành mạnh sẽ tạo cơ hội phát triển các thành phần kinh tế, thúc đẩy thu nhập của cá nhân tăng ổn định Đây sẽ là điều kiện thúc đẩy hoạt động cho vay của ngân hàng đạt hiệu quả cao hơn Ngoài ra, nguồn thu nhập tốt và ổn định cũng sẽ hứa hẹn khả năng trả nợ gốc

và lãi cho ngân hàng đúng hẹn giúp nâng cao chất lượng khoản vay

 Môi trường chính trị - pháp luật:

Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của các NHTM Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn Bên cạnh đó, hành lang pháp lý thông thoáng tạo điều kiện cho việc mua mới, xây dựng, sửa chữa, đầu tư nhà ở thuận lợi cũng là một yếu tố giúp ngân hàng nâng cao chất lượng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN

Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội Mọi thành phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản Lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm có ảnh hưởng đến rất nhiều đối tượng như cá nhân cũng như doanh nghiệp Trong trường hợp các văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN Ngược lại, khi ban hành văn bản

mà tạo được sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và công bằng và minh bạch về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như các hoạt động kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả

 Môi trường văn hoá xã hội:

Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý,

tục quán, bản sắc dân tộc… Tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

 Trình độ dân trí: Ở những nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn, nhu cầu vay về nhà ở cũng thường cao hơn

 Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như hình thức thanh toán tiền vay

 Tâm lý: Ngày nay người dân càng ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…

 Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến đáp ứng nhu cầu nhà

ở bao gồm tỉ lệ tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì đáp ứng nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN

 Môi trường công nghệ:

Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM Vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình Đặc biệt là các phần mềm xử lý nghiệp vụ quản lý khoản vay… để giúp cán bộ ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả, nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng

 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp:

Hiện nay sự cạnh tranh giữa các ngân hàng luôn gay gắt do sản phẩm thì tương đồng nên khó có sự khác biệt về sản phẩm giữa các ngân hàng với nhau Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh vực cho vay

và huy động, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn tìm mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh với các đối thủ, xâm nhập thị phần của nhau Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN để thu hút khách hàng, tạo nên môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt

 Khách hàng:

Khách hàng chính là người mang lại lợi nhuận đến cho ngân hàng, nó là nhân tố quyết định sự tồn tại của ngân hàng, nếu một ngân hàng nào đó mở ra mà không có khách thì sẽ phải đóng cửa, khi nhắc đến khách hàng thì cần phải xem xét các khía cạnh

 Tư cách đạo đức của khách hàng: Quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng đi vay là quan hệ bình đẳng, đôi bên cùng có lợi Vì thế thái độ, thiện chí trả nợ của khách hàng quyết định rất lớn đến chất lượng của một khoản vay Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân hàng cũng rất mất thời gian trong việc thu hồi được nợ các khoản cho vay Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà

ở mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, ảnh hưởng đến chất lượng CVDUNCNO đối với KHCN

 Khả năng tài chính của khách hàng : Khả năng tài chính của khách hàng là một chỉ tiêu khả biến, nó có thể thay đổi bất kỳ khi nào Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng

cả về phần gốc lẫn phần lãi Một khách hàng có khả năng tài chính tốt và

được duy trì trong thời gian dài sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngân hàng được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao Vì vậy, trong cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở, ngân hàng luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng Đây cũng là một nhân tố rất quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng khoản vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của NHTM nên cần phải được phân tích một cách kỹ lưỡng trước khi cho vay

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Quy trình nghiên cứu

Để thực hiện đề tài luận văn, tác giả triển khai quy trình nghiên cứu theo các bước sau:

- Bước 1: Thu thập, nghiên cứu các công trình khoa học viết về đề tài

có liên quan để rút ra tổng quan tình hình nghiên cứu: gồm các luận án, luận văn, đề tài nghiên cứu khoa học,…

+ Xác định phạm vi, đối tượng, mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

+ Xác định phương pháp nghiên cứu phù hợp

- Bước 2: Thu thập, đọc tài liệu có liên quan đến chủ đề nghiên cứu hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở: Giáo trình về tài chính ngân hàng của các tác giả trong nước và quốc tế, các văn bản quy phạm pháp luật về cho vay để hệ thống hóa cơ sở lý luận về đề tài nghiên cứu Tham khảo kinh nghiệm, cách làm của một số chi nhánh ngân hàng khác, rút ra bài học kinh nghiệm đối với vấn đề nghiên cứu

- Bước 3: Nghiên cứu công tác cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đang diễn ra tại Chi nhánh BIDV Đông Đô thông qua một số chỉ tiêu:

- Số liệu về kết quả hoạt động kinh doanh

- Số liệu về cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

+ Thu thập, xử lý thông tin về đề tài nghiên cứu

+ Tìm ra khó khăn, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân trong công tác Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh BIDV Đông Đô

- Bước 4: Đề ra các giải pháp để hoàn thiện công tác Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh BIDV Đông Đô

- Bước 5: Đưa ra một số kiến nghị với các cấp có thẩm quyền về công tác Cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh BIDV Đông Đô

2.2 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp thu thập thông tin:

- Thu thập thông tin thứ cấp:

+ Được tổng hợp từ báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các năm của BIDV Chi nhánh Đông Đô Trong báo cáo đã đưa ra những chỉ số thể hiện kết quả của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với khách hàng cá nhân Trong báo cáo đã chỉ ra một vài nguyên nhân, hạn chế cần khắc phục để có thể có được kết quả tốt hơn trong những năm tới, hay cũng chỉ ra muốn phát triển lĩnh vực cho vay này thì cần phải tập trung chú trọng vào mặt nào

+ Từ các văn bản pháp quy về công bố thông tin trong lĩnh vực cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở

+ Tình hình kinh doanh của thị trường bất động sản qua các văn bản của các cơ quan có thẩm quyền, các thông tin đại chúng

- Thu thập thông tin sơ cấp:

+ Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp những người có trách nhiệm tại các phòng có liên quan Công việc này được thực hiện thông qua trao đổi trực tiếp với các đồng chí trưởng phòng trực tiếp kinh doanh Đây là kênh thông tin hữu ích, vì họ là những người nắm rõ tình hình hoạt động của phòng, cũng như khả năng phát triển của sản phẩm cho vay này của phòng

Để từ đó có thể tổng hợp lại được tình hình hoạt động của Chi nhánh trong lĩnh vực cho vay này

- Thể hiện thông tin: Phương pháp thể hiện thông tin chủ yếu thông qua các sơ đồ, bảng biểu và biểu thức toán học

* Phương pháp phân tích đánh giá

- Phương pháp thống kê mô tả: Dùng các chỉ số để phân tích, đánh giá mức độ biến động và mối quan hệ giữa các hiện tượng

- Phương pháp thống kê so sánh: Nhằm so sánh, đánh giá và kết luận về tình hình cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh BIDV Đông Đô Từ những biến động, thay đổi của chính sách kinh tế, chính sách pháp luật… trong từng thời kỳ để có những so sánh đánh giá kết quả đạt được

- Phương pháp đối chiếu: Để đánh giá thực trạng khó khăn, thuận lợi từ

đó có đề xuất giải pháp chủ yếu nhằm phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh BIDV Đông Đô

- Phương pháp chuyên gia: Giúp thu thập, chọn lọc những thông tin, ý kiến trao đổi của các cán bộ lâu năm trong lĩnh vực cho vay trong ngân hàng Trong quá trình thu thập thông tin tác giả đã có những cuộc trao đổi với những chuyên gia về lĩnh vực cho vay nhà ở, cũng như những chuyên gia về lĩnh vực bất động sản Mỗi chuyên gia trong mỗi lĩnh vực đều có những cái nhìn, nhận xét khá xác đáng trong vấn đề cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của khách hàng cá nhân Họ cũng đã đưa ra những dự đoán những khó khăn, thuận lợi của sự phát triển đối với lĩnh vực cho vay nhu cầu nhà ở trong một khoảng thời gian tiếp theo Ngoài ra tác giả còn trao đổi để học hỏi kinh nghiệm từ các anh chị đồng nghiệp đi trước để từ đó có sự hiểu biết thêm về lĩnh vực cho vay này

2.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

Thời gian từ năm 2014-2017

Địa điểm nghiên cứu: Tại chi nhánh BIDV Đông Đô

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ

3.1 Giới thiệu Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đông Đô

3.1.1 Sự hình thành, phát triển của BIDV và BIDV Đông Đô

Ngày 26/4/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (trực thuộc Bộ Tài chính) - tiền thân của NH TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam - được thành lập theo quyết định 177/TTg ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính phủ Ngày 24/6/1981, Ngân hàng Kiến thiết VN được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trực thuộc NHNN VN theo Quyết định số 259

NH TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Đô (BIDV Đông Đô) được thành lập trên cơ sở nâng cấp Phòng Giao dịch 2 của SGD 1 Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam Chi nhánh đi vào hoạt động bắt đầu từ ngày 31/07/2004 theo QĐ số 194/QĐ – HĐQT ngày 05/05/2004 của HĐQT BIDV Việt Nam BIDV Đông Đô là một trong những chi nhánh tiên phong đi đầu trong việc triển khai nghiệp vụ NHBL, lấy phát triển nghiệp

vụ và đem lại tiện ích cho khách hàng làm nền tảng, hoạt động theo mô hình

giao dịch một cửa với quy trình nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, công nghệ tiên tiến theo đúng dự án hiện đại hóa của ngân hàng Việt Nam

BIDV Đông Đô được thành lập phù hợp với tiến trình thực hiện tái cơ cấu của BIDV, gắn liền với đổi mới toàn diện, phát huy truyền thống phục vụ đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, đồng thời nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ NH, hiệu quả an toàn hệ thống theo đòi hỏi của kinh tế thị trường và lộ trình hội nhập, làm nòng cốt cho việc xây dựng một tập đoàn tài chính đa năng

Ngay từ những ngày mới hoạt động, BIDV Đông Đô đã đối mặt với không ít khó khăn do hoạt động trên địa bàn cạnh tranh cao với các ngân hàng

có bề dày hoạt động và lợi thế hơn hẳn Tuy nhiên, bằng sự nỗ lực không ngừng BIDV Đông Đô đã nhanh chóng khai thác được nguồn vốn từ các thành phần kinh tế một cách hiệu quả, cải thiện chất lượng dịch vụ từ đó nâng cao được uy tín trên địa bàn Trong những năm gần đây, BIDV Đông Đô đã không ngừng củng cố tổ chức, đào tạo cán bộ, đổi mới công tác điều hành, hiện đại hóa công nghệ và nghiệp vụ, vận dụng linh hoạt các công cụ lãi suất, phí thanh toán để nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường nên đã không ngừng lớn mạnh về mọi mặt BIDV Đông Đô đã xây dựng và ban hành hàng loạt văn bản quy định cụ thể từ quy trình điều hành quản lý nội bộ đến quy trình nghiệp vụ Ngoài ra phải kể đến là sự kết hợp hài hòa giữa cung cấp các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng truyền thống với triển khai các sản phẩm dịch vụ mới để cung cấp tiện ích tối đa cho khách hàng, nhờ vậy đã thu hút được

nhiều khách hàng mới và mở rộng hoạt động kinh doanh

Cùng với tiến trình chung của toàn hệ thống, BIDV Đông Đô đã thực hiện chương trình hiện đại hóa và đến nay công nghệ và nghiệp vụ ngân hàng của đơn vị đã đáp ứng được chuẩn mực và thông lệ quốc tế Gần như tất cả các nghiệp vụ tại Chi nhánh đều được thực hiện trên máy vi tính, góp phần nâng cao năng suất lao động và tăng tiện ích cho khách hàng Thêm vào đó,